Raport.

RONSON EUROPE N.V. Raport okresowy roczny skonsolidowany za 2017 RS

WYBRANE DANE FINANSOWE w tys. z? w tys. EUR 2017 2016 2017 2016 Przychody 231.744 484.762 54.426 111.082 Zysk brutto ze sprzeda?y 38.078 118.690 8.943 27.198 Zysk/strata przed opodatkowaniem 13.890 77.595 3.262 17.781 Zysk netto/(strata netto) przypadaj?cy w?a?cicielom jednostki dominuj?cej 9.464 64.531 2.223 14.787 Przep?ywy pieni??ne netto z dzia?alno?ci operacyjnej 27.411 15.324 6.438 3.511 Przep?ywy pieni??ne netto z dzia?alno?ci inwestycyjnej 16.279 3.137 3.823 719 Przep?ywy pieni??ne netto z dzia?alno?ci finansowej (47.886) (48.936) (11.246) (11.214) Zwi?kszenie / (zmniejszenie ) netto ?rodk?w pieni??nych i ich ekwiwalent?w (4.196) (30.475) (985) (6.983) Zapasy 512.098 574.098 122.776 129.769 Razem aktywa 705.799 743.411 169.216 168.040 Zaliczki otrzymane 102.244 100.607 24.513 22.741 Zobowi?zania d?ugoterminowe 174.120 151.571 41.745 34.261 Zobowi?zania kr?tkoterminowe (w tym zaliczki otrzymane) 189.667 229.964 45.473 51.981 Kapita? w?asny przypadaj?cy akcjonariuszom jednotki dominujacej 337.889 359.586 81.009 81.281 Kapita? podstawowy 12.503 20.762 3.043 5.054 ?rednia liczba akcji (podstawowa) 164.010.813 269.985.223 164.010.813 269.985.223 Zysk netto przypadaj?cy na jedn? akcj? zwyk?? (podstawowy i rozwodniony) 0,058 0,239 0,014 0,055

Lista plików:

  • Załącznik nr: 1

    Pobierz plik

    Ronson Europe N.V.
    Annual Report
    for the year ended
    31 December 2017



    Ronson Europe N.V.
    General Information
    Management Board
    Nir Netzer , Chief Executive Officer
    Rami Geris , Chief Financial Officer
    Andrzej Gutowski , Sales and Marketing Director
    Erez Tik
    Alon Haver
    Supervisory Board
    Amos Luzon , Chairman
    Ofer Ka douri
    Alon Kadouri
    Przemys ław Kowalczyk
    Piotr Palenik
    Shmuel Rofe
    Company Secretary
    Joanna Adamczyk -Bałabanów
    Registered office
    Weena 210 -212
    3012 NJ Rotterdam
    The Netherlands
    Auditors
    Ernst & Young Accountants LLP
    Antonio Vivaldistraat 150
    1083 HP Amsterdam
    The Netherlands


    Ronson Europe N.V.
    Letter from the CEO
    To our shareholders
    The year 2017 was another year characterized by mixed trends in the global economy. The Polish economy continued to
    generate growth and general stability, despite Eastern Ukraine crisis, not yet come to its end, which unfolded during
    2014 and resulted, amongst other matters, in the growing economic isolation of Russia, an important Polish trade
    partner and in growing immigration from Ukraine to Poland. In 2017, the Polish economy grew by appro ximately 4. 6%,
    which was higher than in 2016 and higher than the expected 3.6% for 2017 . This is the best result since 2011.
    Unemployment continued to fall to approximately 6.6% with many of the largest Polish cities maintaining rates around
    5%. According to many economists, the Polish economy is expected to grow by another 4.4% in 2018.
    During 2017, the residential market in Poland continued to demonstrate growth both on the demand and on the supply
    side. In 2017, construction commenced on 206 thousands ne w residential units in Poland, representing increase of
    19.1% compared to 2016. The total number of building permits granted during 2017 amounted to 250 thousands, which
    was 17.9% higher than the year before. 2017 has reached historical record of granting building permits.
    Highlights for Ronson Europe N.V. (‘the Company’) during 2017 include:
    - the pre -sale of 815 units which was higher than the Company’s plans of 766 units for 2017 which represented
    another very strong year for the Company’s sales team;
    - deli very of 833 units (including 249 from JV project) to our customers, which result is by over 7% better than
    the previous record level of 2016;
    - completion of c onstruction works on 5 projects/stages resulting in the receipt of permits for occupancy for 736
    units ( ca. 30% less than during record high 2016);
    - commencement of construction of 5 projects and phases (Vitalia II, City Link III, Miasto Moje II, Miasto
    Marina, Panoramika IV), representing a total of 861 units (a slight decrease comparing to record hig h result
    achieved during 2016);
    - a further strengthening of Ronson’s brand name (as affordable quality) result ing from its overall activities.
    During 2017, in an environment of increasing competition and rapid rise in construction costs, the Company sold 81 5
    units with a total value of PLN 313.0 million, while in 2016 the Company sold 821 units with a total value of
    PLN 365.4 million. Net income for 2017 amounted to PLN 9.5 million, while for 2016 the Company reported a net
    profit amounting to PLN 64.5 milli on. It is important to notice that the 2016 financial results are exceptional to some
    extend due to recognition of the profits from the sale of the Nova Królikarnia project during the fourth quarter of 2016
    (instead of recognition of profits from sales of apartments in this project over the next few years).
    We continue to believe that in the next couple of years, the residential Polish market holds great promise as for the
    demand for residential units. Studies continue to suggest that the living standards of the Poles are far below the
    European average but the increase of the average salaries and the income of small businesses and service providers in a
    beneficial tax system, which allowed growing sector of private savings, will contribute to fill the gaps in the next few
    years. According to some estimates, few millions of new units will need to be built during the coming years in order for
    Poland to reach the EU27 average number of units per 1,000 inhabitants. In addition, the ongoing migration of Polish
    citizens from rural to urban areas, together with the migration to Poland, mainly of Ukrainians, will create further
    demand for a new housing stock. With current annual production topping out at approximately 206 thousand units the
    long -term shortage in the residential market will remain pronounced and should continue to create strong residential
    development opportunities, that will be better achieved if the government will help by allowing importing growing
    amount of employees to the construction market.


    Ronson Europe N.V.
    Letter from the CEO
    We believe the Company is in an advantageous position to benefit from current market conditions. We believe the
    Company currently enjoys the following advantages:
    - a strong capital structure allowing the Company to start and finance new projects;
    - the abil ity to secure transactions not just in the ordinary course of business but as the market creates;
    - a pipeline of projects at attractive locations;
    - the ability to increase and decrease the size and timing of specific projects based on perceived market de mand;
    - a highly professional staff, and
    - a known brand in Warsaw and an emerging brand in other Polish cities.
    The advantages mentioned above should give the Company the opportunity to expand the scale of its operations and
    sales, and ultimately to ran k amongst the larger residential development companies in Poland.
    We wish to thank all of our shareholders, bondholders and banks for their continued support and confidence in our
    ability to carry out our corporate vision.
    Sincerely,
    Nir Netzer
    CEO


    Ronson Europe N.V.
    Table of Contents
    Contents
    Page
    Supervisory Board report 1
    Corporate Governance 3
    Remuneration Report 12
    Risk Profile and Risk Management 15
    Directors’ Report 18
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    Consolidated Statement of Profit or Loss and Other Comprehensive Income for the year ended 31 December 2017 45
    Consolidated Statement of Financial Position as at 31 December 2017 46
    Consolidated Statement of Changes in Equity for the year ended 31 December 2017 48
    Consolidated Statement of Cash Flows for the year ended 31 December 2017 49
    Notes to the Consolidated Financial Statements 50
    Company Financial S tatements for the year ended 31 December 2017
    Company Statement of Profit or Loss for the year ended 31 December 2017 116
    Company Statement of Financial Position as at 31 December 2017 117
    Notes to the Company Financial Statements 118
    Other Information
    Articles of Association rules regarding profit appropriation 12 6
    Auditor’s Report 12 7



    Ronson Europe N.V.
    Supervisory Board Report
    1
    Supervisory Board report
    We are pleased to present the Financial Statements of Ronson Europe N.V. for the financial year 2017 , accompanied by
    the report of the Management Board. Ernst & Young Accountants LLP have audited the Financial Statements and
    issued an unqualified Auditor's Report. We recommend the shareholders to adopt the Financial Statements as presented.
    We concur with the Management Board’s proposal as taken up on page 125 to allocate the net profit for the year 2017
    amounting to PLN 9,464 thousand to Retained earnings.
    Upon the proposal by the Management Board and as approval by the Supervisory Board, the Extraordinary General
    Meeting of Shareholders held on 1 March 2017 approved a n interim dividend payment for the financial year 2016 of
    PLN 14.8 million equal to PLN 0.0 9 per share, t he interim dividend payment was made on 23 March 2017 . In addition,
    upon the proposal by the Management Board and as approval by the Supervisory Board, the Annual General Meeting of
    Shareholders held on 30 June 2017 approved a final dividend payment for the financia l year 2016 of PLN 16.4 million
    equal to PLN 0.10 per share, t he final dividend payment was made on 10 August 2017 .
    Supervision
    During 2017 , there were frequent Supervisory Board and Management Board meetings and conference calls , during
    which, among other topics, the following items were discussed:
     the Company’s business strategy;
     the transformation of the Company into a European Company (SE);
     the appointment of new Management Board members;
     the d ividend policy;
     the Company’s financial position;
     potential sources of long term capital , including issuance of long -term bonds ;
     a performance review of the Management Board and evaluation of the Company’s remuneration policy;
     the corporate governance structure of the Company , also in the light of the revised Dutch Corporate Governance
    Code, effective as of FY 201 7;
     risk management and processes undertaken during the year;
     an evaluation and re -appointment of the Company’s auditors; and
     the financial results and other related issues
     functioning of the Management Board.
    The Supervisory Board (including its committees) met eleven times . The Board (Audit committee) also met with the
    external auditors without the presence of the Management Board. All Supervisory Board meetings held in 2017 were
    attended by the majority of the members of the Supervisory Board. In 2017, a number of changes has occurred in the
    composition of the Supervisory Board and its committees. To the extent board committees had vacancies as a
    consequence of these changes , the committees’ role and responsibilities were performed and assumed by the full board.
    Audit Committee
    The roles and responsibilities of the Audit Committee are to advise the Supervisory Board on all matters related to risk
    management, audit, control an d compliance to relevant financial legislation and regulations. The Audit Committee has
    also been involved in the process of assessing the performance and costs of the external auditors, with whom the
    committe e met four times during the year.
    Remuneration and Nominating Committee
    It is the primary task of the Remuneration and Nominating Committee to: (i) propose to the Supervisory Board
    remuneration of the members of the Management Board, including a review and monitoring of the Group’s total
    remuneration policy, (ii) advise the Supervisory Board on matters relating to the nominations of both Supervisory and
    Management Board members. The Remuneration and Nominating Committee regularly reviews the Supervisory Board
    profile, its effectiveness and composition . The committee also reviews the performance of the members of the
    Management Board.



    Ronson Europe N.V.
    Supervisory Board Report
    2
    Internal Auditor
    The Supervisory Board maintains an internal auditor for the Company, who - upon request – examines relevant control
    procedures within the Company in specific areas.
    As at the publication date of this Annual Report, the internal auditor was in the process of examining two areas:
    1) marketing & sales, and 2) pricing of projects, bids for contractors and budget management.
    Financial statements
    The Management Board has prepared the Financial Statements for the year ended 31 December 2017. These financial
    statements were discussed at a Supervisory Board meeting attended by the auditors.
    Composition of the Supervisory Board
    The Extraordinary Gener al Meeting of Shareholders held on 1 March 2017 approved the appointment of Ms Mikhal
    Shapira, Mr Ofer Kadouri and Mr Alon Kadouri as members of the Supervisory Board for a term of four years. Ms
    Mikhal Shapira, Mr Ofer Kadouri and Mr Alon Kadouri replaced Mr Mark Segall, Mr Yair Shilhav and Mr Reuben
    Sharoni, who stepped down as Supervisory Board directors effective on the day of the Extraordinary General Meeting
    of Shareholders (1 March 2017).
    The Annual General Meeting of Shareholders held on 30 June 201 7 approved the appointment of Mr Piotr Palenik as
    member of the Supervisory Board for a term of four years.
    The Extraordinary General Meeting of Shareholders held on 20 November 2017 approved the appointment of Mr
    Shmuel Rofe as member of the Supervisory B oard for a term of four years. Mr Shmuel Rofe replaced Ms Mikhal
    Shapira who submitted her resignation as member of the Supervisory Board on 13 September 2017 with immediate
    effect.
    Composition of the Management Board
    The Extraordinary General Meeting of Shareholders held on 1 March 2017 approved the appointment of Mr Erez Tik
    and Mr Alon Haver as members of the Management Board and managing directors B for a term of four years. Mr Erez
    Tik and Mr Alon Haver replaced Mr Erez Yoskovitz, who stepped down as managing director B effective on the day of
    the Extraordinary General Meeting of Shareholders (1 March 2017) and Mr Roy Vishnovizki, who submitted his
    resignation as managing director B on 18 January 2017 with immediate effect.
    On 27 April 2017, Mr Shraga Weisman submitted his resignation from his function as member of the Management
    Board and CEO of the Company with effect from that same date. The Annual General Meeting of Shareholders held on
    30 June 2017 approved (i) the appointment of Mr Tomasz Łapińsk i, until then holding a position as member of the
    Management Board (managing director A) and CFO of the Company, as member of the Management Board (managing
    director A) and as CEO of the Company for a term of four years and (ii) the appointment of Mr Rami Geris, until then
    Financial Controller of the Company, as member of the Management Board (managing director A) and as CFO of the
    Company for a term of four years.
    The Extraordinary General Meeting of Shareholders held on 20 November 2017 approved the appoi ntment of Mr Nir
    Netzer as CEO and member of Management Board (managing director A) for a term of four years. Mr Nir Netzer
    replaced Mr Tomasz Łapiński who submitted his resignation as CEO and member of the Management Board on 7
    September 2017. Mr Tomasz Ł apiński stepped down as member of the Management Board effective on the day of the
    Extraordinary General Meeting of Shareholders (20 November 2017).
    7 March 2018
    For the Supervisory Board
    Amos Luzon,
    Chairman


    Ronson Europe N.V.
    Corporate Governance
    3
    Corporate Governance
    Governance structure
    The Company is a Dutch public company with a listing on the Warsaw Stock Exchange ( ‘WSE ’). For this reason , the
    Company is subject to both Dutch and Polish rules and regulations regarding corporate governance.
    Corporate Governance Code in the Netherlands
    On 8 December 2016 the Dutch Corporate Governance Code Monitoring Committee published a revised Dutch Code.
    The most important change of the revised Dutch Code is the central role given to long -term value creation, and the
    introduction of 'company culture' as a component of effective corporate governance. In addition, the Dutch Code has
    been updated in a number of other areas. A Dutch government resolution published on 7 September 2017 has given the
    revised Dutch Code a legal basis and consequently the revised Dutch Code has replaced the 2008 Code.
    The Dutch Code contains principles and best practice provisions for management boards, supervisory boards,
    shareholders and general meetings of shareholders, financial reporting, auditors, disclosure, compliance and
    enforcement standards.
    Dutch listed companies are required to report in 2018 on compliance with the rev ised Dutch Code in the previous
    financial year 2017. The Management and Supervisory Boards have assessed the consequences of the revised Dutch
    Code for the Company and have taken the appropriate measures to duly comply with it during the year ended 31
    Dece mber 2017.
    Dutch companies listed on a regulated stock exchange in the EU/EER are required under Dutch law to disclose in their
    annual reports whether or not they apply the provisions of the Dutch Code and, if not, to duly explain the reasons why.
    The Dutch Code provides that if a company's general meeting of shareholders explicitly approves the corporate
    governance structure and policy and endorses the explanation for any deviation from the best practice provisions, such
    company will be deemed to have complied with the Dutch Code.
    The Company acknowledges the importance of good corporate governance. The Management and Supervisory Boards
    have reviewed the Dutch Code, and generally agree with its purport. The Boards have taken and will take any further
    steps they consider required and appropriate to further implement the Dutch Code and any Dutch law corporate
    governance requirements and improve the Company’s corporate governance features. This is very much a living
    process. It is the Company’s policy to di scuss the topic annually with the shareholders and schedule it for this purpose
    for the annual general meeting of shareholders each financial year. The topic has been part of the agenda for each
    general meeting of shareholders since 200 7.
    The corporate governance policy and the corporate governance framework of the Company were approved for the first
    time by the shareholders in 2007 at the occasion of the IPO of the Company.
    Diversity
    The Act on Management and Supervision (‘Wet Bestuur en Toezicht’) that came into effect on 1 January 2013 and t he
    Act on directors report (‘Bes luit inhoud bestuursverslag’) come into effect on 29 August 2017 . With these Act s,
    statutory provisions were introduced to ensure a balanced representation of men and women in management boards and
    supervisory boards of companies governed by this Act. Balanced representation of men and women is deemed to exist if
    at least 30% of the se ats are filled by men and at least 30% are filled by women.
    Ronson Europe N.V. has currently no seats taken by women. Since Ronson Europe N.V. does not comply with the law
    in this respect, it has looked into the reasons for non -compliance. The Supervisory Board recognizes the benefits of
    diversity, including gender balance. The Supervisory Board continues to strive for more diversity in both the
    Supervisory Board and Management Board. However, the Supervisory Board feels that gender is only one part of
    div ersity. Supervisory Board and Management Board members will continue to be selected on the basis of wide ranging
    experience, backgrounds, skills, knowledge and insights. For more information on the rules of the Supervisory Board
    please refer to the profile of the Supervisory Board on Ronson Europe N.V.'s website.



    Ronson Europe N.V.
    Corporate Governance
    4
    Governance structure (cont’d)
    Exceptions to the application of the Dutch Corporate Governance Code :
    The Company endorses the Code and has applied the best practice provisions of the Dutch Corporate Governance Code,
    except for the provisions set out below.
    3.1.2.vii
    if share options are being awarded, the terms and conditions governing this and the terms and conditions subject to
    which the share options can be exercised. Share options canno t be exercised during the first three years after they are
    awarded.
    In 201 4 and 201 6, the Company has granted to selected members of management and key personnel a form of variable
    remuneration, which are technically not options to acquire shares but the cash value of such variable remuneration is
    determined by the development of the Company’s share price after the date of granting (Phantom Stock) . The rationale
    is to align the interests of management and key personnel with the interests of shareholders. Reference is made to the
    Remuneration Report (page s 12 to 14 ). Th is variable remuneration has been granted unconditionally and independent
    on the achievement of targets . The Company shall not amend these existing agreements to comply with provision 3.1.2
    of the Code (to the extent it would be deemed applicable) . Considering that the Company ’s intention to create a simple
    alignment of interests of management and shareholders , the Company shall not apply this provision (to the extent
    deemed applicable) in the current financial year .
    2.1.7
    i. any one of the criteria referred to in best practice provision 2.1.8, sections i. to v. inclusive should be applicable to at
    most one supervisory board member;
    ii. the total number of supervisory board members to whom the criteria referred to in best practice provision 2.1.8 are
    applicable should account for less than half of the total number of supervisory board members; and
    iii. for each shareholder, or group of affiliated shareholders, who directly or indirectl y hold more than ten percent of
    the shares in the company, there is at most one supervisory board member who can be considered to be affiliated with
    or representing them as stipulated in best practice provision 2.1.8, sections vi. and vii.
    Our Supervisory Board currently consists of six members, of which three members are independent within the meaning
    of the Dutch Corporate Governance Code. Moreover, the Company’s articles of association state s that the Supervisory
    Board shall have at least two independent Supervisory Board directors.
    2.1.9
    The chairman of the supervisory board should not be a former member of the management board of the company and
    should be independent within the meaning of best practice provision 2.1.8.
    The Chairman of our Supervisory Board, Mr A Luzon, indirectly holds a 66.06% interest in the Company and therefore
    cannot be regarded independent within the meaning of best practice provision 2.1.8. The Company believes that
    considering his experience and professional background, Mr Luz on’s has the right qualifications to chair the
    Supervisory Board. Moreover, half of the six members of the Supervisory Board are independent within the meaning of
    the Dutch Corporate Governance Code .
    2.3.1, second part
    The terms of reference should also stipulate which transactions require the approval of the supervisory board. The
    company should draw up regulations governing ownership of, and transactions in, securities by management or
    supervisory board members, other than securities issued, by the company.
    The Company believes that the restrictions under Dutch and EU securities law s are sufficient to govern the ownership
    of, and transactions in , securities by Supervisory and Management Board members. Implementing additional
    restrictions would potentially harm its ability to attract and ensure the continued services of Supervisory and
    Management Board members and the Company therefore believes that applying this best practice provision is not in the
    Com pan y’s best interest.



    Ronson Europe N.V.
    Corporate Governance
    5
    Governance structure (cont’d)
    Exceptions to the application of the Dutch Corporate Governance Code (cont’d):
    4.2.3 second part
    Analyst meetings, analyst presentations, presentations to institutional or other investors and press conferences should
    be announced in advance on the company’s website and by means of press releases. Analysts’ meetings and
    presentations to investors should not take place shortly before the publication of the regular financial informat ion. All
    shareholders should be able to follow these meetings and presentations in real time, by means of webcasting, telephone
    or otherwise. After the meetings, the presentations should be posted on the company’s website.
    Considering the Company’s size, i t would create an excessive burden to provide facilities which enable shareholders to
    follow in real time the meetings and presentations referred to in the best practice provision. The Company will ensure
    that presentations are posted on its website immedi ately after the meetings in question.
    Transactions with a conflict of interest
    During the financial year 2017 , no transactions as referred to in best -practice provisions 2.7.3, 2.7.4 and 2.7.5 took
    place involving a conflict of interest relating to direct ors, supervisory board members or natural and/or legal persons
    holding at least 10% of the shares in the company, with exception of the following transactions, to which best -practice
    provisions 2.7.3, 2.7.4 and 2.7.5 were duly applied:
    During the year ended 31 December 2017, the Company entered into an agreement with its major (indirect) shareholder,
    A. Luzon Group, covering costs of remuneration of two members of the Board of Managing Directors and of Chairman
    of the Board of Supervisory Directors. For total monthly amount of PLN 70 thousand and covering travel and out of
    pocket expenses. The Board (non -Luzon members) believe that entering into the such an agreement is in the interest of
    the Company and that its terms are at arm’s length.
    Corporate Gov ernance Code in Poland
    The principles of corporate governance applicable to the companies listed on the WSE have been set forth in the
    document called ‘Code of Best Practice for WSE Listed Companies’ (the ‘WSE Corporate Governance Rules’). In 2016
    the gov erning version of the ‘Code of Best Practice for WSE Listed Companies’ was the one that entered into force on 1
    January 2016 (the ‘WSE Corporate Governance Rules 2017’) which was adopted by the Supervisory Board of the WSE
    on 13 October 2015 and was entitl ed ‘Best Practices for WSE Listed Companies 2016’. Accordingly, the Company as
    being listed on the WSE in 2016 was subject to the principles of corporate governance set forth in the WSE Corporate
    Governance Rules 2016 to the extent permitted under the Dutc h law as stated below.
    The WSE Corporate Governance Rules apply to companies listed on the WSE, irrespective of whether such companies
    are incorporated in Poland or outside of Poland. The WSE Corporate Governance Rules 201 6 consisted of
    recommendations relating to best practices for listed companies and best practices provisions relating to management
    boards, supervisory board members and shareholders. In connection with the WSE Corporate Governance Rules 201 6
    the companies listed on the WSE are required to disclose in their current reports continuous or incidental non -
    compliance with the best practices provisions and to publish a detailed statement on any non -compliance with the WSE
    Corporate Governance Rules 201 6 by way of a statement submitted with the company’s annual report (the ‘Yearly
    Compliance Statement’).


    Ronson Europe N.V.
    Corporate Governance
    6
    Governance structure (cont’d)
    Corporate Governance Code in Poland (cont’d)
    The Company intends, to the extent practicable, to comply with all principles of the WSE Corporate Governance Rules.
    However, certain principles apply to the Company only to the extent permitted by Dutch law. Detailed information
    regarding non -compliance, as well as additional explanations regarding partial compliance with certain WSE Corporate
    Governance Rules 201 6 due to incompatibilities with Dutch law, are included in the reports published on an annual
    basis, which are also available on the Company’s we bsite (www.ronson.pl) and are being issued by way of a current
    report. The Company makes all efforts to comply with all principles of both the Dutch Code and the WSE Corporate
    Governance Rules and to enforce such corporate structure that ensures the Compan y’s transparency to the most possible
    extent. The Company believes that its efforts are appreciated by its stakeholders and that these efforts will support the
    Company’s growth and its reliability.
    As stated above, the ‘new’ corporate governance principles set forth in the WSE Corporate Governance Rules 201 6
    came into force on 1 January 201 6. The Company intends to further comply with its reporting obligations under Polish
    law in accordance with its previous practice and disclose, as done previously, contin uous or incidental non -compliance
    with the corporate governance principles under the WSE Corporate Governance Rules 201 6 by means of current reports
    (also published on its website ( www.ronson.pl) ).
    General Meeting of Shareholders
    Per the Articles of Association* of the Company, t he annual General Meeting of Shareholders shall be held within six
    months after the end of the financial year to deal with, among other matters: (i) the annual report ’ (ii) adoption of the
    annu al accounts, (iii) discussion of (any substantial changes in ) corporate governance , (iv) discussion of remuneration
    policy for the Board of Managing Directors (“Management Board ”), (v) granting of discharge to the Management
    Board for the management over t he past financial year , (vi) discussion of remuneration of Supervisory Board members,
    (vii) granting of discharge to the Supervisory Board for the supervision over the past financial year, (viii) policy on
    additions to reserves and dividends, (ix) adoption of the profit appropriation, (x) (re)appointment of members of the
    Management Board and (xi) (re)appointment of members of the Board of Supervisory Directors (“Supervisory Board ”).
    Other General Meetings of Shareholders shall be held as often as the Management Board or the Supervisory Board
    deems necessary. Shareholders representing in the aggregate of at least one -tenth of the Company’s issued capital may
    request the Management Boar d or the Supervisory Board to convene a General Meeting of Shareholders, stating
    specifically the business to be discussed.
    Issue of new shares
    The Company shall only issue shares pursuant to a resolution of the General Meeting or of another corporate bo dy
    designated to do so by a resolution of the General Meeting for a fixed period not exceeding five years. The designation
    must be accompanied by a stipulation as to the number of shares that may be issued. The designation may each time be
    extended for a p eriod of up to five years. The designation may not be cancelled, unless the designation provides
    otherwise. A decision by the General Meeting to issue shares or to designate another body to issue shares can only be
    taken upon the proposal of the Management Board . The proposal is subject to the approval of the Supervisory Board .
    Each shareholder shall have a pre -emptive right with respect to any share issue in proportion to the aggregate amount of
    his shares, except if shares are issued for a non -cash consi deration or if shares are issued to employees of the Group.
    Considering the interest in the Company held (indirectly) by its leading shareholder , Amos Luzon Development and
    Energy Group Ltd. , holding (indirectly) 66. 06 % of the Company’s share capital and votes, the change of control over
    the Company is not possible without the consent and involvement of this leading shareholder . In addition, the leading
    shareholder is represented both in the Supervisory Board and in the Management Board of the Company.
    * The Articles of Association was recently amended on 3 July 2017, in accordance with the resolution of General Meeting adopted on 30 June 2017 .


    Ronson Europe N.V.
    Corporate Governance
    7
    Supervisory and M anagement Boards
    The Company has a two -tier corporate governance structure, consisting of an executive Management Board (the
    ‘Management Board ’) and a non -executive Supervisory Board (the ‘Supervisory Board ’). The day -to-day management
    and policy -making of the Company is vested in the Management Board, under the supervision of the Supervisory
    Board. There are currently six members of the Supervisory Board and five members of the Management Board whose
    names are set out below. The Supervisory Board supervises the Management Board and the Company’s general course
    of affairs and the business it conducts. It also supports the Management Board with advice. In performing their duties
    the Supervisory Board memb ers must act in accordance with the interests of the Company and the business connected
    with it.
    Supervisory Board
    The Articles of Association provide s that the Company shall have a Supervisory Board consisting of at least three and at
    most nine superviso ry directors of which at least two Supervisory Directors shall be independent. Supervisory Directors
    are appointed by the General Meeting of Shareholders for a period of four years (unless the General Meeting explicitly
    resolves otherwise) . After holding o ffice for the first period of four years, Supervisory Directors are eligible for re -
    election for two additional terms of four years each. The General Meeting of Shareholders shall establish the
    remuneration for each Supervisory Director.
    Supervisory Board Committees
    The Supervisory Board is supported by two committees:
     the Audit Committee (comprising Mr Ofer Kadouri (C hairman), Mr Przemysław Kowalczyk and Mr Shmuel
    Rofe );
     the Remuneration and Nominations Committee (comprising Mr Alon Kadouri (C hairman), Mr Piotr Palenik and
    Mr Shmuel Rofe ).
    These committees are composed of members of the Supervisory Board with relevant experience. All committees
    operate under the overall responsibility of the Supervisory Board, in accordance with the best practice stipula tions of
    the Dutch Corporate Governance Code.
    Composition of the Supervisory Board
    Amos Luzon ( age 55, Israeli citizen, male), Chairman
    Mr Amos Luzon was appointed as a member of the Supervisory Board of the Company on 20 April 201 6. Mr Luzon is
    the control ling share holder of Amos Luzon Development and Energy Group Ltd. (previously U. Dori Group Ltd.) ("A.
    Luzon Group") as of 14 January 201 6, following the acquisition of shares in A Luzon Group from Gazit -Globe Israel
    Development Ltd. As of 21 January 201 6 and until 6 February 201 7, Mr Luzon served as the CEO of A. Luzon Group,
    and as of 16 August 201 6 he serves as its director, and as of 6 February 201 7 as the Chairman of the Board of Directors
    of A. Luzon Group. His current term as Supervisory Board Director of the Company expires in 2020. There is no
    conflict of interest between the Company and other business activities of Mr Luzon .
    Alon Kadouri (age 5 2, Israeli citizen, male)
    Mr Alon Kadouri was appointed as a member of the Supervisory Board on 1 March 2017 and is Chairman of the
    Remuneration and Nominations Committee . Mr Alon Kadouri serves as CPA (Certified Public Accountant) at Ezra
    Kadouri & Co. CPA since 1988. Since 1998, he is partner and office manager at Ezra Kadouri & Co. CPAs and is in
    charge in the office of the auditing and the taxes treatment for major projects, real estate groups, government offices,
    and vast number of other companies. His current term as Supervisory Director expires in 2021. There is no conflict of
    interest between the Company and other business activities of Mr Alon Kadouri.


    Ronson Europe N.V.
    Corporate Governance
    8
    Composition of the Supervisory Board (cont’d)
    Przemysław Kowalczyk (age 48, Polish citizen, male)
    Mr Przemyslaw Kowalczyk was appointed as a member of the Supervisory Board on 30 June 2011 and re -appointed on
    24 June 201 5. Since 2010 , Mr Kowalczyk is an independent business consultant and operates as financial and
    investment advisor to a range of small and medium enterprise s in Poland. From 2002 to 2009, he was member of the
    management board at Volkswagen Bank Polska Group. Prior to that, from 1994 to 2002, Mr Kowalczyk was active in
    the banking sector in both Switzerland and Poland, and held various positions including the Head of the Treasury
    Department wit h Bankgesellschaft Berlin (Polska) S.A.. His current term as Supervisory Director expires in 2019 .
    There is no conflict of interest between the Company and other business activities of Mr Kowalczyk.
    Ofer Kadouri (age 56, Israeli citizen, male)
    Mr Ofer Ka douri was appointed as a member of the Supervisory Board on 1 March 2017 and is Chairman of the Audit
    Committee . Mr Ofer Kadouri serves as CPA (Certified Public Accountant) at Ezra Kadouri & Co. CPA since 1985.
    Since 1995, he is partner and office manager at Ezra Kadouri & Co. CPA and is in charge within the office of the
    auditing and the taxes processes of major projects, real estate groups, government offices, and vast number of other
    companies. His current term as Supervisory Director expires in 2021. There is no conflict of interest between the
    Company and other business activities of Mr Ofer Kadouri.
    Piotr Palenik (age 42 , Polish citizen, male)
    Mr Piotr Palenik was appointed as a member of the Supervisory Board on 30 June 2017. Since December 2017 Mr
    Palenik is a member of the supervisory board of Cambridge Chocolate Technologies S.A.. Since 2004 until 2016 Mr
    Piotr Palenik work ed with ING Securities S.A./ING Bank Śląski brokerage house at the research and advisory
    department as an analyst involved in medium capitalization companies and the financial sector (banks, insurance
    companies). From 2000 until 2004, he worked in the same capacity with HSBC Securities Polska S.A. in Warsaw,
    whereas from 1998 until 1999, Mr Palenik worked at Pekao Fundusz Kapitałowy Sp. z o.o. and was responsible for
    management of cash surplus, minority interests in public compani es. His current term as Supervisory Director expires in
    2021. There is no conflict of interest between the Company and other business activities of Mr Palenik .
    Shmuel Rofe (age 51, Israeli citizen, male)
    Mr Shmuel Rofe was appointed as a member of the Supervisory Board on 20 November 2017. Since 2014 , Mr Rofe is
    an entrepreneur and consultant in real estate. From 2009 until 2013 he served as Chief Executive Officer of Ogen
    Properties Ltd. During the years 2004 through 20 09 he was a Chief Financial Officer and a Chief Executive Officer of
    Gilaz Properties Ltd. From 2001 until 2004 he was a Chief Financial Officer of Zementcal Ltd. From 1999 until 2001
    Mr Rofe was controller at Haifa University, Israel. His current term as Supervisory Director expires in 2021. There is
    no conflict of interest between the Company and other business activities of Mr Rofe .



    Ronson Europe N.V.
    Corporate Governance
    9
    Management Board
    The management of the Company is entrusted to the Management Board under the supervision of the Supervi sory
    Board. The Articles of Association provide that the Management Board shall consist of two or more managing
    directors. Managing directors are appointed by the General Meeting of Shareholders. The Management Board shall
    meet as often as a managing director requests a meeting. All resolutions by the Management Board shall be adopted by
    an absolute majority of the votes cast.
    The Management Board as a whole is responsible for the day -to-day management, including comprehensive risk
    management control, financing and regulatory compliance.
    The Company and its operating companies are organized along clear functional reporting lines. Throughout the Group,
    corporate and operating accountabilities, roles and responsibilities are in place.
    Managing director s A and B
    Per the Company’s Articles of Association, the Management Board shall consist of one or more managing directors A
    and may in addition consist of one or more managing directors B. The Supervisory Board shall determine precisely the
    number of manag ing directors and the precise number of managing directors of a specific class.
    The General Meeting of Shareholders shall grant to one of the managing directors A the ti tle of ‘Chief Executive
    Officer’ who will be the President of the Management Board, an d may also grant to one of the managing directors A the
    title of ‘Chief Financial Officer’ and other titles to managing directors A or managing directors B.
    The Management Board shall represent the Company. The authority to represent the Company shall also be vested in
    two managing directors among whom, if one or more managing directors B are in office, at least one shall be a
    managing director B.
    Composition of the Management Board
    Nir Netzer (age 47 , Israeli citizen, male)
    On 20 November 2017, Mr Nir Netzer was appointed as managing director A and member of the Management Board
    for a term of four years and granted the title ‘Chief Executive Officer’.
    From 2009 until 2017, Mr Netzer served as CEO of DEN, a privately owned vehicle, which invest s, co -found s and
    provides financial services for local and foreign companies for investing, financing, fund raising and developing
    projects. In the years 2008 and 2009 , Mr Netzer served as CEO of G.H. East Europe Limited, a real estate developer (a
    partly Cyprus company held by Gamla Group and Harel Insurance Group), in which capacity he was, inter alia, in
    charge of the entire operations of an international residential developer with offic es in Romania and Poland. During the
    years 2003 through 2007, he was a CFO of Engel East Europe N.V. (EEE), a LSE Dutch based real estate developer
    working all around CEE, among others, being in charge for fund raising from shareholders, investors and stra tegic PE
    partners as well as managing the economic, treasury, tax, reporting and accounting departments. From 1998 until 2003,
    Mr Netzer worked for PWC Israel as an auditor managing the audit processes for local and international clients. Mr
    Netzer holds a B.A in Business Management and Accounting and qualified as CPA (Israel). His current term as
    Managing Director expires in 2021. Mr Netzer does not perform any activities other than for the Company.


    Ronson Europe N.V.
    Corporate Governance
    10
    Composition of the Management Board (cont’d)
    Rami Geris (age 38, Israeli citizen, male)
    On 30 June 2017 , Mr Geris was appointed as managing director A and member of the Management Board, for a term of
    four years and granted the title ‘Chief Financial Officer’. Mr Geris is also a member of the management boards of many
    subsidiaries of the Company.
    From 2007 until his appointment as member of the Management Board, Mr Geris worked as Financial Controller for
    Ronson Europe N.V. and as such he was involved in the preparation of the financial statements, investor presentations,
    business development, budget controlling and cash flow projections, tax and related issues. From 2006 until 2007, Mr
    Geris worked at Ernst & Young Auditors in Israel at the assurance department. From 20 04 until 2006, Mr Geris worked
    as an auditor with Zev Salomon & Co. -accountants Israel. Mr Geris graduated in Accountancy at Ramat -Gan College in
    Israel and is a qualified CPA (Israel). His current term as Managing Director expires in 202 1. Mr Geris does n ot
    perform any activities other than for the Company.
    Andrzej Gutowski (age 48, Polish citizen, male)
    On 10 October 200 8, Mr Gutowski was appointed as managing director A and member of the Management Board, for a
    term of four years and granted the title ‘Sales and Marketing Director’. On 20 April 201 6, he was re -appointed for
    another term of four years. Mr Gutowski is also a me mber of the management boards of many subsidiaries of the
    Company.
    Mr Gutowski h ad been employed by Ronson Development Management Sp. z o.o. as the ‘Sales and Marketing
    Manager’. Before joining Ronson Development Group, between 1994 -2003 Mr Gutowski worked for Emmerson
    Sp. z o.o. (leading real estate agency and advisory company in the Polish market) as Director of Primary Markets and
    member of the management board. From 1988 until 1993, Mr Gutowski studied at Warsaw School of Economics
    (Foreign Trade). His current term as Managing Director expires in 2020 . Mr Gutowski does not perform any activities
    other than for the Company.
    Erez Tik (age 50 , Israeli citizen, male)
    On 1 March 2017 , Mr Erez Tik was appointed as managing director B and member of the Management Board of the
    Company, for a term of four years. Mr Tik serves as CEO in Amos Luzon Development and Energy Group Ltd. From
    2001 until 2016 Mr Tik worked as attorney. Mr Tik was founding partn er and managing partner of Tik, Gilad, Keynan
    Law Firm, a boutique firm specializing in real estate. From 1998 through 2000, Mr Tik was an attorney in the law firm
    Baratz Gilat Bar Nathan, where he managed the real estate department. His current term as Ma naging Director of the
    Company expires in 20 21 .
    Alon Haver (age 45, Israeli citizen, male)
    On 1 March 2017, Mr Alon Haver was appointed as managing director B and member of the Management Board of the
    Company, for a term of four years. Mr Haver is currently serv ing as the Chief Financial Officer in Amos Luzon
    Development and Energy Group Ltd. Previously, Mr Haver served as Chief Financial Officer at Afikim Advanced
    Transportation Ltd. (2014 -2016) and at Gamla Harel Eastern Europe Ltd. (2008 -2014) . From 2007 until 2008, he served
    as CFO Deputy at Engel East Europe N.V. , whereas from 2006 until 2007 Mr Haver served as manager at the M&A
    department of PwC Finance in Israel. From 2003 until 2006, Mr Haver was CFO at Geographical Tours Company Ltd.
    His current term as Managing Director of the Company expires in 2021.


    Ronson Europe N.V.
    Corporate Governance
    11
    Explanatory notes by reason of the Decree, Article 10 of the Takeover Directive
    By reason of the Decree of 5 April 2006 to implement article 10 of Directive 2004/25/EC of the European Par liament
    and the Council of the European Union of 21 April 2004 regarding public takeover bids, Ronson Europe N.V. ( ‘the
    Company ’) provide s the following explanation :
    a. Capital structure of the Company
    The capital of the company consists of one class of shares, being ordinary shares with a nominal value of EUR 0.02
    each. Information on the Company’s shares has been included under Note 25 to the Consolidated Financial Statements.
    b. Restriction on transfe rring shares or issued depositary receipts with the Company’s co -operation
    The Articles of Association of the Company have no restriction with respect to the transfer of shares. The Company has
    no depositary receipts issued with the Company’s co -operation.
    c. Duty to report interests in the Company
    The Company has been notified regarding shareholders with a substantial holding in accordance with the Act on
    Financial Supervision ( 3% or more) in the Company : by Amos Luzon Development and Energy Group Ltd.
    (indirectly) , MetLife Otwarty Fundusz Emerytalny and Nationale Nederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny.
    d. Special controlling rights
    The Company did not issue shares with special controlling rights.
    e. Employees’ shares
    The Company currently does not hold any employee share scheme or option plan where the control rights are not
    exercised directly by the employees.
    f. Restriction on voting right and issue of depositary receipts
    No restrictions are currently imposed on voting rights attached to issued shares . The Company has no depositary
    receipts issued with the Company’s co -operation.
    g. Agreements with shareholders
    During the year ended 31 December 2017, the Company entered into an agreement with its major (indirect)
    shareholder, A. Luzon Group, covering c osts of remuneration of two members of the Board of Managing Directors and
    of Chairman of the Board of Supervisory Directors. For total monthly amount of PLN 70 thousand and covering travel
    and out of pocket expenses.
    h. Regulations pertaining to the appointment and dismissal of executive and supervisory directors and amendments
    to the Articles of Association
    By virtue of articles 13 and 14 and articles 21 and 22 of the Articles of Association, the General Meeting is authorized
    to appoint, suspend or dismiss members of the Management Board as well as members of the Supervisory Board. The
    managing and supervisory directors shall be appointed from a list of nominees, containing the names of at least two
    persons for each vacancy, to be drawn up by the Supervisory Board . A nomination which is drawn up in time shall be
    binding. However, the General Meeting may deprive the nomin ation of its binding character by resolution adopted with
    a majority of not less than two thirds of the votes cast, representing more than half of the issued capital. The members
    of the Management Board and the Supervisory Board may be suspended or dismiss ed by the General Meeting at any
    time. If a resolution to suspend or dismiss a Director has not been proposed by the Supervisory Board , the resolution to
    suspend or dismiss a managing or a supervisory director shall require the majority of at least two thi rds of the votes cast
    by shareholders, representing more than half of the issued capital.
    By virtue of article 40 of the Articles of Association, the Articles of Association can only be amended at the proposal of
    the Management Board subject to approval f rom the Supervisory Board and the shareholders. A resolution to amend the
    Articles of Association shall be passed by an absolute majority of the votes cast.
    i. The powers of the board
    By virtue of article 5 of the Articles of Association, the Management Bo ard is, subject to the approval of the
    Supervisory Board , authorized to resolve to issue shares for a certain period for a maximum per issue of shares of 25%
    of the issued share capital immediately prior to that issue, with an aggregate maximum of all non -issued shares of the
    authorized share capital.
    j. Important agreements when issuing a public bid
    The Company is not aware of any existing agreement which is relevant in the context of the issuance of a public bid.
    k. Agreements with executive directo rs or employees in the event of a public bid
    The employment contracts with the Members of the Management Board do not contain any specific clauses which refer
    to a change of control in the Company.


    Ronson Europe N.V.
    Remuneration Report
    12
    Remuneration Report
    Introduction
    The Extraordinary General Meeting of Shareholders held on 1 October 2007, upon recommendation of the Supervisory
    Board, approved the Company’s remuneration policy which sets forth the terms of remuneration of the members of the
    Management Board. The remuneration for the Supervisory Board was also adopted at the same General Shareholders’
    Meeting and is still applicable .
    Remuneration Policy
    The objective of the Company’s r emuneration policy is to provide a compensation program that allows the Company to
    attract, retain and motivate members of the Supervisory and Management Boards and those who have the character
    traits, skills and background to successfully lead, manage and supervise the Company. The remuneration policy is
    designed to reward members of the Management Boards and other key personnel for their contribution to the success of
    the Company. Each of the Supervisory Boards member receives fixed annual remuneration an d remuneration per
    attended meeting.
    Governance
    The General Meeting of Shareholders approves all aspects of the remuneration policy for the Management Board. The
    General Meeting of Shareholders further determines the remuneration of the Supervisory Board. Compensation of both
    the Supervisory Board and Management Board is reviewed regularly. The Supervisory Board has a dedicated
    Remuneration Committee.
    Remuneration of the Management Board
    Nir Netzer
    Mr Nir Nezer , as a member of the Management Board of Ronson Europe N.V. , will enter into an employment contract
    with a subsidiary of the Company (Ronson Development Management Sp. z o.o.). The conditions of the employment
    contract will include a monthly salary of the PLN equivalent to EUR 2,000, reimbursemen t of the medical insurance
    costs and a company car. In addition, he will provide via his consulting company services to Ronson Europe N.V. For
    these services Mr Netzer’s company will charges Ronson Europe N.V. a monthly fee of EUR 18,000 (EUR 14,000 for
    the first six months of engagement). Mr Netzer will be entitl ed to an annual bonus of up to 6 monthly fees and salaries.
    Mover Mr Netzer the Company is covering expenses related to services provided to the Company , mainly travel and
    accommodation expenses .
    Rami Geris
    Mr Rami Geris, as a member of the Management Board of Ronson Europe N.V., has enter ed into an employment
    contract with a subsidiary of the Company (Ronson Development Management Sp. z o.o.). The conditions of the
    employment contract include a mo nthly salary of PLN 5,000, reimbursement of the medical insurance costs and a
    company car. In addition, he provides through his consulting company services to Ronson Europe N.V. For these
    services Mr Geris’s company charges Ronson Europe N.V. a monthly fee of EUR 4,700 and PLN 7,500. Mr Geris is
    also entitled to an annual bonus between 2 to 4 monthly fees.
    Andrzej Gutowski
    Mr Andrzej Gutowski, as a member of the Management Board of Ronson Europe N.V., has entered into an employment
    contract with a subsidiar y of the Company (Ronson Development Management Sp. z o.o.). The conditions of the
    employment contract include a monthly salary of PLN 26,000 , reimbursement of the medical insurance costs and a
    company car.
    Erez Tik
    Mr Erez Tik is not entitled to any remuneration from Ronson Europe N.V. nor from any of the Company’s subsidiaries .
    His remuneration is covered by the agreement with A. Luzon Group for a total monthly amount of PLN 70 thousand . In
    addition the Company is c overing expenses related to services provided to the Company, travel and accommodation
    expenses.
    Alon Haver
    Mr Alon Haver is not entitled to any remuneration from Ronson Europe N.V. nor from any of the Company’s
    subsidiaries. His remuneration is covered by the agreement with A. Luzon Group for a total monthly amount of PLN 70
    thousand. In addition the Company is covering expenses related to services provided to the Company, travel and
    accommodation expenses.


    Ronson Europe N.V.
    Remuneration Report
    13
    Remuneration of the Management Board (cont’d)
    Other
    The remuneration to Mr Shraga Weisman, member of the Management Board until 27 April 2017, related to his
    services during the year ended 31 December 2017 amounted to PLN 22 thousand (accrued bases), whereas the
    remuneration to Mr Tomasz Łapiński, me mber of the Management Board until 20 November 2017, related to his
    services during the year ended 31 December 2017 amounted to PLN 575 thousand (accrued bases).
    Mr Erez Yoskovitz , member of the Management Board until 1 March 2017 , and Mr Roy Vishnovizki, member of the
    Management Board until 18 January 201 7, did not receive any remuneration from Ronson Europe N.V. nor from any of
    the Company’s subsidiaries during the year ended 31 December 2017 .
    Remuneration of the Management Board in 2017
    Total compensatio n of the Members of the Management Board, including bonuses and incentive plan linked to
    Company’s financial performance but not including the company car, amounted to PLN 1,738 thousand. Additionally
    the benefits from the incentive plan linked to the Company’s share price performance allocated to the members of the
    Management Board amounted to PLN 205 thousand.
    Compensation of the members of the Management Board (including bonuses and incentive plan linked to Company’s
    financial performance) amounted t o:
    - Mr Nir Netzer – PLN 117 thousand ( period: 20 November – 31 December 2017),
    - Mr Rami Geris – PLN 338 thousand (period: 30 June – 31 December 2017),
    - Mr Andrzej Gutowski amounted to PLN 6 86 thousand , excluding results from the incentive plan linked to the
    share price performance in the amount of PLN 8 5 thousand , whereby all option were exercised and paid in March
    2017 for the total amount of PLN 329 thousand ,
    - Mr Shraga Weisman - PLN 22 thousand (period 1 January – 27 April 2017) ,
    - Mr Tomasz Łapiński - PLN 575 thousand , excluding results from the incentive plan linked to the share price
    performance in the amount of PLN 120 thousand , whereby all option were exercised and paid in March 2017 for
    the total amount of PLN 463 thousand (period 1 January – 20 November 2017).
    Long -term incentive plan linked to the share price performance of Ronson Europe N.V.
    On 3 February 2014, the Supervisory Board of the Company adopted an incentive plan, addressed to selected key
    employees, which is based on the price performance of the Company’s shares (the “Phantom Stock Plan”). On
    24 March 201 6, the Company executed annexes to the Phantom Stock Plan as approved by the Remuneration
    Committee of the Company’s Supervisory Board. The Phantom Stock Plan including annexes, which does not assume
    any new issue of shares and which will not result in any new shares supply is based on the following key assumptions
    and includes the settlement mechanism as described below:
    i. the exercise price of one option und er the Phantom Stock Plan is PLN 1.60 which price shall be adjusted by
    dividends paid out by the Company during vesting and exercise periods. The adjustment mechanism applies only
    to options that are not exercised as of date of dividend payment (being the basis for adjustment) and applies until
    the last day of exercise period;
    ii. the total number of options is 3,381,250 (which is the equivalent of approximately 1.2% of the Company’s total
    number of shares), and the allocation of options to particular empl oyees was made by way of a separate decision
    of the remuneration committee of the Remuneration Committee;
    iii. benefits were aggregated among the selected employees (of the Company or of its subsidiaries) who joined the
    Phantom Stock Plan through the end of 201 6, of which (a) 40% was awarded as of the date of the decision of the
    Remuneration Committee approving the Phantom Stock Plan, (b) 20% as of the end of 2014, (c) 2 0% as of the end
    of 201 5 and (d) 20% as of the end of 201 6;
    iv. employees participatin g in the Phantom Stock Plan maintain the right to exercise their options until the end of June
    2019, or within 18 months since departure of the employee from the Company, depending which occurs first;


    Ronson Europe N.V.
    Remuneration Report
    14
    Long -term incentive plan linked to the share price performance of Ronson Europe N.V. (cont’d)
    v. upon the exercise of the options, the Company will pay the option holder the amount in cash equal to the
    difference between the exercise price and the current market price of the shares in the Company (“Curren t Market
    Price”) allocated to a particular employee (option holder);
    vi. the Current Market Price will be calculated as the average trading price of the shares during the preceding calendar
    month, whereby the average trading price shall be determined by c alculating the total turnover value in PLN of all
    of the shares in the Company traded during that period divided by the total number of shares traded during such
    period (however, if the total value of the overall turnover in any particular month is lower t han PLN 100 thousand,
    then the Current Market Price shall be calculated on the basis of the most recent two -month market average);
    vii. in the event that the free float is less than 10% of all the outstanding shares in the Company, the Current Market
    Pric e will be established by a reputable valuation company based on a comparable valuation of Ronson’s peer
    companies listed on the Warsaw Stock Exchange (based on P/E and P/BV multiples);
    viii. an option holder shall be entitled to submit a payment request d uring the first five working days of each calendar
    month, provided that all employees must observe any trading restrictions related to the sale/purchase of the
    Company’s shares by Management and Supervisory Board members and key management under applicable
    regulations, especially with respect to the observance of closed periods.
    In February 2014, 2,705,000 options were granted to key employees, including the Management Board members at the
    time , Mr Łapiński and Mr Gutowski . In March 201 6, 676,250 new options added to the plan and were granted to key
    employees, including the Management Board members at the time, Mr Łapiński and Mr Gutowski . Out of the total
    3,381,250 options granted, 1,187,500 options were allocated to Mr Łapiński, and 843,750 options t o Mr Gutowski while
    the remaining 1,350,000 options have been allocated to other key employees of the Company.
    During March 2017, all 3,381,250 options were exercised for PLN 0.39 per option, for a total amount of PLN 1,319
    thousand (from it PLN 463 thousa nd paid to Mr Łapiński and PLN 329 thousand to Mr Gutowski). The movement
    between the estimated liability per 31 December 2016 and the actual payment in March 2017, amounting to PLN 341
    thousand (from it PLN 120 thousand allocated to Mr Łapiński and PLN 85 thousand to Mr Gutowski) was recognized in
    employee benefits expense during the year ended 31 December 2017.
    During the year 2017, no new options were granted.
    Long -term incentive plan linked to Ronson Europe N.V. financial results
    On 3 February 201 4, the Supervisory Board of the Company adopted an incentive plan, addressed to selected key
    employees, which is based on the financial performance of the Company. Financial performance shall be determined by
    the Company’s Remuneration Committee of the Super visory Board taking into consideration either (a) current sales
    results (the new contracts signed with customers) or (b) profits before tax recognized by the Group .
    Based on the Remuneration Committee decision, Mr Tomasz Łapiński (in addition to his remune ration) wa s entitled to
    an aggregated payment which would be equivalent of 0. 85% of the Company’s profit before tax in particular financial
    year. Mr Andrzej Gutowski is entitled to an aggregated payment which would be equivalent of 0.1% of the net value of
    the Company’s current sales results.
    Remuneration of the Supervisory Board
    The supervisory directors are entitled to an annual fee of EUR 8,900 plus an amount of EUR 1,500 per board meeting
    (EUR 750 if attendance is by telephone). The total amount due in respect of Supervisory Board fees during 2017 and
    2016 amounted to PLN 336 thousand (EUR 79 thousand) and PLN 339 thousand (EUR 77 thousand), respectively ( for
    additional information see Note 5 of the Company Financial Statements). In addition the Compan y is covering expenses
    related to services provided to the Company, travel and accommodation expenses.
    Mr Amos Luzon is not entitled to any remuneration from Ronson Europe N.V. nor from any of the Company’s
    subsidiaries. His remuneration is covered by the agreement with A. Luzon Group for a total monthly amount of PLN 70
    thousand. In addition the Company is covering expenses related to services provided to the Company, travel and
    accommodation expenses .


    Ronson Europe N.V.
    Risk Profile and Risk Management
    15
    Risk Profile and Risk Management
    Risk Profile
    Management believes that the residential market as a whole in Poland is not saturated as many other country within the
    European Union, including also the developing countries in Central and Eastern Europe, which in general provides for
    many opportunities f or residential developers. However due to the fact that the construction costs significantly
    increasing over the course of 2017 and yet are projected to further increase due to lack of employees and the rise in
    material prices at a level it is hard to expe ct it will easily be covered by parallel rise of the selling prices. On top of it,
    the fact that the Polish economy is still experiencing many dynamic changes, including in the regulatory field with
    majority of the new rules, approved and in pipeline, not in favor of residential developers, it may be sensitive to
    potential up and down -turns. These market conditions form an important and significant risk factor for the Company
    and for other residential developers, as the development process (including stages such as the purchase of land, the
    preparation of land for construction works, the construction process itself and, finally, also the sale and occupation of
    apartments) may take several years from start until completion. It is important to understand that decisions taken by the
    Company must assume a relatively long -term time horizon for each project as well as a significant volatility of land
    prices, construction cost levels and sales prices of apartments during the duration of projects which may have a mat erial
    impact on the Company’s profitability and financing needs.
    Another specific risk is associated with the rapid development of many Polish cities which very often involves a lack of
    stability of development plans which could substantially impact the l ikelihood that projects on particular sites are
    realized as initially desired or planned. Sometimes residential developers are interested in buying land parcels without
    zoning conditions or without a valid master plan for the area, which would allow for a better assessment of the ultimate
    value of the plot. Pursuing such market opportunities may result in relatively low prices of the land parcels. However,
    this strategy may result in increasing operational and financial risks for the developer. Moreover, ch anging
    development plans of the cities could also impact the planned development and realization of utility infrastructure
    (including water, gas, sewage and electricity connections) as well as the risks of contamination and environmental
    surveys and its ou tcomes, which is critical factor for the Company and other developers. However, for a vast majority
    of land parcels, the Company has already obtained zoning approvals, which reduces this risk to the Company
    significantly.
    In addition to the above, simultan eously with the new master plans that enter into force in the Polish cities, there are
    new requirements shifting up the standards of new construction sites (including environmental rules, traffic solutions
    and infrastructure connections) which may result i n both increasing costs of the new projects as well as unplanned
    delays in the preparation of the new projects.
    A very specific risk for the Polish residential market is related to the initiatives of the Polish Government supporting
    young people wanting to buy their first apartment. The government program, called Mieszkanie dla Młodych
    (Apartment for the Young) was launched in the beginning of 2014. The Polish government, whilst setting up the
    parameters of such programs (for instance maximum total area of the apartments qualifying for the program, or
    maximum allowable price in particular cities), had been of influen ce on the increasing attractiveness of certain type of
    apartments and the decreasing for other types, this program had come to its end at the beginning of 2018 and the
    influence of a new program, “Mieszkanie +”, which the Company consider will have less si gnificant influence on its
    segments target.
    Another operating risk lies within the construction process itself. The Company does not operate a construction
    business, but, instead, it hires third party general contractors, who are responsible for running t he construction and for
    the finalization of the project including obtaining all permits necessary for safe use of the apartments. The significant
    change in the market conditions caused from lack of sufficient employees for various works in the construction process
    and rapid rise in certain raw materials is influencing the costs of the general contractors and sets new level of
    construction costs reducing the margins and are yet to be covered by the price of the units sold. As a result the general
    contractors are facing pressures both from the prices they have to pay to their employees and to their sub -contractors
    and from the ability to actually perform the scope of their work in time. Important selection criteria when hiring a
    general contractor include expe rience, professionalism and financial strength of the contractor as well as the quality of
    the insurance policy covering all risks associated with the construction process.
    The turbulence in the financial markets during the past few years has resulted in a lack of stability in the manner in
    which financing institutions (banks) have approached both real estate companies and individual customers when
    applying for a mortgage loan. As the real estate business is very capital consuming, the role of the banking sector and
    its lending ability and willingness are crucial for the Company leveraging especially during the construction phase.



    Ronson Europe N.V.
    Risk Profile and Risk Management
    16
    Risk Profile (cont’d)
    Moreover, the availability of external financing is a crucial element driving the demand for apartmen ts, as the vast
    majority of our customers are using mortgage secured loans to finance the purchase of apartments.
    Simultaneously with increasing demands from developers arranging debt financing of their projects, the banks are more
    demanding from the custo mers arranging mortgage loans to finance their purchase of apartments. Starting from 1 of
    January 2017, the banks required each client to finance at least 20% of the apartment price out of his or her own
    resources, such a requirements may translate into lower demand for new apartments, which may be a source of
    additional risk to all residential developers. Additional risk from the financing field is coming for side of the developers,
    the increase in construction cos ts together with the high level of land costs and as a result the decreased margins, start
    raising requirements from financing banks for additional equity and to reflect the risk in the interest rates to secure a
    construction loan for projects.
    For additio n informational on financial instruments risks see Note 40 of the Consolidated Financial Statements.
    Risk Appetite and Management
    As part of its risk management measures, the Company is continually requesting, monitoring and purchasing insurance
    policies for most common risks associated with the activities of its contractors and their subcontractors, including
    construction companies and architectural designers, as well as insurance policies with respect to third -party liability. In
    the Company’s opinion, these insurance policies offer adequate coverage for the financial consequences of any
    misconduct of the Company’s business partners.
    As a general basic rule, the companies’ risk appetite is that we are not interested in acquisition of lands that are not
    included in the area with valid master development plans or do not have the valid zoning conditions. Land acquisition is
    always preceded by a very detailed due diligence process (run by the Company’s professional employees as well as by
    external specialists hired by the Company), focusing mainly on zoning conditions and all other issues related to the
    ability of obtaining the building permit for the particular land/project. Moreover, the Company secures its interests in
    land purchase contracts demanding mech anisms assuming payments spread over time as well as assuming
    payment/price corrections.
    The Company may be unable to sell the residential units that it builds at attractive prices. The value of a residential
    property depends to a large extent on its locat ion, architectural design and standard of construction. If the Company
    misjudges the desirability of a project’s location or its design, it may not be able to sell the property at the budgeted
    price. If the Company is required to reduce the sales price to attract purchasers, the market value of the property could
    be significantly reduced and the Company’s margins could decrease below profitable levels. The failure to sell the
    residential units at attractive prices or any related units (i.e. commercial units , parking places, storages etc.) may have a
    material adverse effect on the Company’s business, cash flows, financial condition, results of operations or prospects of
    the Company. The Company’s risk appetite is to reduce the above described risk as much as possible. In order to
    mitigate the market risks involved with the Company’s activities, the Company applies relevant internal procedures.
    Moreover, in response to market instability over the past several years, the Company decided to scale down the size of
    individual projects offered for sale, by splitting larger residential projects into relatively smaller stages (usually at on
    average around 150 units for each stage of completion). The Company’s plans for 2018 assume the possibility of
    commencing the cons truction of three new projects and three further stages of projects that are currently under
    construction comprising 5 46 and 305 units respectively, which means that the average scale of each new project, i.e.
    stage of completion, will be around 14 2 units. The Company is further mitigating the risks related to the construction
    process by selecting and hiring experienced construction companies with good reputation and proven track -record in
    Poland.
    The Company believes that even despite recent (in December 2 016) transaction with one of its major shareholders, in
    which the Company purchased nearly 40% of its own shares in purpose of redemption, the level of its indebtedness
    stays at moderate and relatively safe level in comparison to its peers and will not lim it its abilities to successfully raise
    debt financing in the future needed to support financing of its operations. There can be however no guarantee that such
    further fundraising or any type of fundraising would be successful. The developments and growth o f the business of the
    Company may be constrained if fundraising is not successful or if funds are raised on unfavorable terms, that can be
    revealed to the company only after already securing transaction and creating the obligation, which could have a mater ial
    adverse effect on the business, cash flows, financial condition, result of operations or prospects of the Company.


    Ronson Europe N.V.
    Risk Profile and Risk Management
    17
    Risk Appetite and Management (cont’d)
    Since the real estate business is very capital consuming, the role of the banking sector and its lending ability and
    willingness are crucial for the Company, as well as liquidity on capital markets.
    Furthermore, when the company is assessing acquiring projects of aparthotel or dealing with projects directed to it by
    the authorities, a relatively simil ar area to the pure residential projects the company is traditionally entered into, the
    company will consider it as residential as possible by implementing a similar scheme, to the extent of its control of the
    processes, of financing, constructing and even tually selling the units in order to take advantage on its vast experience in
    the residential field.
    The Company is pursuing a low risk profile for the capital structure. The Company has a strong capital structure as at
    31 December 2017. As a result, The C ompany is able to start and finance new projects. This strong liquidity position is
    also associated with our low net indebtedness ratio, which is currently 4 3% (please refer to note 29 of the Consolidated
    Financial Statement).
    Moreover, various other orga nizational measures and procedures were implemented in order to safeguard the quality of
    operations and to incorporate adequate checks and balances, including approvals, authorizations, reviewing investment
    decisions and so on. As part of implementing best -practice provisions of both the Dutch and Polish corporate
    governance codes, the Company introduced in December 2016 a tailored internal risk management and control system.
    During 2017, the proper operation of the internal risk management and control system has again been monitored. Also,
    the Company has a set of whistleblower rules in place to ensure that employees of the Company and its subsidiaries
    have the possibility of reporting alleged irregularities of a general, operational or financial nature. The Company’s
    Management Board believes that its existing risk management measures are sufficient to provide a reas onable degree of
    certainty as to the absence of material inaccuracies in the financial reporting, losses and fraud. Moreover, as a result of
    ongoing volatility in the financial markets and the continued unstable situation in the banking sector, the Company ’s
    Management pays particular attention to cash and liquidity management, basically securing sufficient amounts of cash
    deposits with a view to a continuation of the Company’s operations in these potentially more turbulent times.
    For a description of the Company’s financial instruments risk management reference is made to Note 40 of the
    Consolidated Financial Statements.



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    18
    Directors’ Report
    General
    Introduction
    Ronson Europe N.V. ( ‘the Company ’) is a Dutch public company with its statutory seat in Rotterdam, the Netherlands,
    and was incorporated on 18 June 2007. On 5 February 2018, the Company announced its plan for a transformation of
    the Company into a European Company (SE) and a subsequent transfer of its registered office to Poland. For further
    details reference is made to Note 44 of the Consolidated Financial Statements on page 115 .
    The Company (together with its Polish subsidiaries, ‘the Group ’) is active in the development and sale of residential
    units, primarily apartments, in multi -family residential real -estate projects to individual customers in Poland. For
    information about companies in the Group from which their financial data included in the Consolidated Financial
    Statements see Note 1 of the Consolidated Financial Statements.
    The shares of the Company are traded on the Warsaw Stock Exchange since 5 November 2007. As at 31 December
    2017 , following the redemption of 108,349,187 treasury shares held by the Company on 1 March 2017, 66.06% of the
    outstanding shares are controlled by Amos Luzon Development and Energy Group Ltd. (‘A. Luzon Group’). The
    remaining 33.94% of the outstanding shares are held by Nationale Nederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny holding
    14.6% and by other investors including Metlife Otwarty Fundusz Emerytalny and Aviva OFE Aviva BZ WBK. The
    number of shares held by the investors is equal to the number of votes, as there are no privileged shares issued by the
    Company. For an overview of shares outstanding and major shareholders of the Company reference is made to page 40 .
    On 7 March 2018, the market price was PLN 1.41 per share giving the Company a market capitalization o f PLN 231.3
    million.
    Company overview
    The Company is an experienced, growing and dynamic residential real estate developer expanding its geographic reach
    to major metropolitan areas across Poland. Leveraging upon its large portfolio of secured sites, the C ompany believes it
    is well positioned to maintain its position as a leading residential development company throughout Poland.
    The Company aims to maximize value for its shareholders by a selective geographical expansion in Poland as well as
    by creation of a portfolio of real estate development properties. Management believes the Company has positioned itself
    strongly to navigate the volatile economic environment the Company has found itself in over the past several years. On
    the one hand, the Polish economy appears to remain stable, which potentially bodes well for the Company’s prospects.
    On the other hand, the tenuous European r ecovery, exacerbated in the last year by Middle East refugee crisis and results
    of the EU referendum in the United Kingdom which will lead to exit of the UK from European Union, may continue to
    have a negative impact on the Polish economy and the Company’s overall prospects. As a result, the Company
    continues to adhere to a development strategy that allows it to adjust quickly to these uncertain conditions by spreading
    risks through (i) closely monitoring its projects, (ii) potentially modifying the number of projects and their quality and
    sizes and (iii) maintaining its conservative financial policy.
    As at 31 December 2017 , the Group has 97 6 units available for sale in four teen locations, of which 803 units are
    available for sale in seven ongoing projects as at 31 December 2017 , and the remaining 17 3 units are in completed
    projects. The seven ongoing projects comprise a total of 1, 401 units, with a total area of 71,300 m 2. The construction of
    688 units with a total area of 35 ,900 m 2 is expected to be completed during 2018 .
    In addition, the Group has a pipeline of 13 projects in different stages of preparation, representing approximately 3,655
    units with a total area of approximately 242,900 m 2 for future development in Warsaw, Pozna ń, Wrocław and Szczecin.
    During 2018 t he Group is considering commencement of another three stages of the currently running projects
    comprising 305 units with a total area of 19,300 m 2 and three new projects comprising 546 units with a total area of
    28,000 m2 (in total 851 units with a total area of 47,300 m 2). Moreover the Group is actively seeking for new lands for
    residential projects. After signing preliminary agreement related to the project in Warsaw (Ursus district) dedicated for
    1,600 apartments, the Company already prepares commencement of this project during 2018.



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    19
    Company overview (cont’d)
    During year ended 31 December 2017 , the Company realized sales of 815 units with the total value PLN 313 .0 millio n
    (in addition the Group sold 50 unit s with the total value of 38.3 million, in a project that is being managed by the
    Group) which compares to sales of 821 units with a total value of PLN 365.4 million during the year ended
    31 December 2016 .
    Dividend p olicy
    On 1 March 2017, during an extra -ordinary General Meeting of Shareholders, the shareholders of the Company
    accepted a distribution of an interim dividend for the financial year 2016 as proposed by the Board of Managing
    Directors and the Board of Supervisor y Directors. Interim dividend in a total amount of PLN 14,760,974 or PLN 0.09
    per ordinary share, was paid on 23 March 2017.
    In addition, on 30 June 2017, during the Annual General Meeting of Shareholders, the shareholders of the Company
    accepted a distrib ution of a final dividend for the financial year 2016 as proposed by the Board of Managing Directors
    and the Board of Supervisory Directors. The final dividend in the amount of PLN 16,401,081 or PLN 0.10 per ordinary
    share, was paid on 10 August 2017.
    Mark et overview
    The Polish economy has proven to be strong together with the general paucity of dwellings in Poland creates, what
    management believes to be solid long term prospects for further development of the residential real estate market.
    Management beli eves the Company is well positioned to adapt to changing market conditions. The Company’s sales
    results during the past years seem to confirm that the Company has consistently adapted appropriately to volatile market
    conditions.
    As general, the activities of residential developers from year 2013, when the development of only 128,000 units was
    commenced in the Polish market , started improving and since 2014 the scale of residential activities has been
    constantly increasing. The number of units c ommenced to be developed during 201 7 reached nearly 206 ,000 which was
    19 % higher than in 201 6. It is important to note that the number of newly opened projects built by developers (nearly
    105 ,400) increased by 23 % during 201 7 after a 1% decrease during 201 6.
    Meanwhile, a number of external factors have contributed to recent market growth. First, a governmental program that
    subsidized young couples purchasing their first apartments, called “Rodzina na Swoim” (“Family on its own”) that
    expired at the end of 2 012 was replaced with a new governmental program called “Mieszkanie dla Młodych”
    (hereinafter “MDM”) that came into effect in the beginning of 2014 and supports the residential market in those cities
    where the maximum price of apartment qualifying to subsi dies is close to the market price. Second, in the last few
    years, the National Bank of Poland has kept interest rates at record low levels (2.5% from July 2013 through September
    2014 and 2.0% from October 2014 until March 2015, when the rate was further de creased to 1.5%). These historically
    low interest rates since 2013 positively impacted the residential market for two reasons. First, mortgage loans became
    more affordable to potential residential purchasers and second, more customers are purchasing apartm ents for cash, as
    they consider real estate investment as an attractive alternative to the very low interest earned on banking deposits.
    Taking into consideration all these factors, the increase in demand for residential units noted in the past four years has
    caught up with supply. The improving market environment has encouraged developers to expand their residential
    development activities. According to REAS (real estate agency analyzing the Polish residential market) 67,300 new
    apartments in six major Poli sh metropolitan areas, including Warsaw, were added on offer by developers during 2017
    which compares to total sales of 72,700 apartments during that year. For the first time since 2013, supply was not able
    to meet the growing demand for housing, as the re sult of with number of units on offer significantly decreased. The
    number of apartments offered by developers decreased as end of 2017 to nearly 48,200 units, which corresponded to
    66% of the annual sales during the year.


    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    20
    Market overview (cont’d)
    Warsaw continued to be the most significant market in Poland in 2017 with over 28,500 units sold in this period. The
    number of apartments sold in Warsaw was by nearly 19% higher than during 2016.
    Despite sales results having reached relatively high levels compar ed with previous years, such robust sales have almost
    not translated into any increase in the overall price of apartments as the concomitant increase in development activity
    has resulted in supply balancing with demand. Moreover, the price limits imposed b y the governmental program MDM
    played a role as an incentive to many developers to shape their development activity to offer apartments at relatively
    low prices to allow purchasers to qualify for the government subsidies.
    The year 2017 confirmed continuati on of the trends observed for 2015 and 2016. According to REAS the pre -sales
    volume at six major Polish metropolitan areas amounted to 72,700 units during the year 2017, which was by 17 %
    higher y/y . The number of units added on offer during the year 2017 was 67,300 which resulted in the overall offer of
    developers slightly diminishing. The total number of units offered for sale in the six largest Polish cities amounted to
    48,200 at end of December 20 17 compared to 52,700 at end of 2016. This confirms that developers are adjusting their
    activities to market dynamics and are expanding their supply on a reasonable basis.
    An anticipated continuation of stability of interest rates at relatively low levels in the next quarters, as well as the
    continuation in Poland of a stable economy and growing salaries may be still supportive to the positive situation in
    residential markets, even though the government is not going to support buyers of first apartments in such way as it
    used to through programs such as Rodzina na Swoim or MDM (which is to expire in 2018). The recently announced
    new program “Mieszkanie Plus” will be addressed to those young people, who do not qualify for mortgage loans due to
    insufficient i ncome. Moreover, new residential projects are planned by the government (at least in initial phase of this
    program) in the medium sized and small towns, i.e. in those markets which are not interesting to the largest residential
    developers. It seems therefo re that on the one hand the new governmental program will not support those individuals
    interested in buying their first apartment in leading Polish agglomerations, but on the other hand shall not be a source
    (especially during the coming few years) of dir ect competition for the leading market players.
    Another source of potential uncertainty in the residential real estate market is related to other plans of the Polish
    government with respect to contemplated new regulations potentially affecting, among othe rs, construction legislation
    and regulations related to perpetual usufruct. Despite announced good faith aimed at increased simplicity of the
    construction process in Poland, the introduction of new regulations may result – especially temporary – in turbule nces
    and delays in commencing new projects by all developers . Other important contribution expected from the government
    to the sector of the construction is to fill in the gap and allow import and allocate human resource to back the immediate
    needs of the general contractors, at this stage no material steps have been done by the relevant office s to this direction.
    Notwithstanding the above, Management continues to believe that considering all the above factors, it is likely that a
    continuous strengthening in the Polish residential market is foreseen for at least the following several quarters.



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    21
    Business h ighlights during the year ended 31 December 2017
    A. Projects completed
    The table below presents information on the projects that were completed (i.e. completing all construction works and
    receiving occupancy permit) during the year ended 31 December 2017 :
    Project name Location Number of units Area of units (m 2)
    Vitalia I Wroc ław 139 7,200
    City Link I (1) Warsaw 322 14,700
    Młody Grunwald III Poznań 108 7,100
    Chilli IV Poznań 45 2,900
    Panoramika III Szczecin 122 5,800
    Total 736 37,7 00
    (1) The project presented in the Consolidated Financial Statements under investment in joint ventures; the Company’s share is 50%.
    For additional information see section ‘B. Results breakdown by project’ below.
    B. Results breakdown by project
    Revenue from the sale of residential units is recognized upon the transfer to the buy er of significant risks and rewards of
    the ownership of the residential unit, i.e. upon signing of the protocol of technical acceptance and the transfer of the key
    to the buyer of the residential unit. Total revenue of the Group recognized during the year ended 31 December 2017
    amounted to PLN 231.7 million, whereas cost of sales before write -down adjustment amounted to PLN 190. 3 million
    and after write -down adjustment amounted to PLN 193.7 million, which resulted in a gross profit before write -down
    adjustment amounting to PLN 41. 4 million (and a gross margin of 17.9%) and after write -down adjustment amounting
    to PLN 38. 1 million (and a gross margin of 16. 4%). Total economical revenue, where by results from joint ventures are
    presented on a fully consolidated basis, amounted to PLN 326. 7 million, with cost of sales amounting to PLN 259.9
    million, which resulted in a gross profit amounting to PLN 66. 7 million (and a gross margin of 20.4 %) .
    The following table specifies revenue, cost of sales, gross profit and gross margin during the year ended 31 December
    2017 on a project by project basis:
    Information on the delivered units Revenue (1) Cost of sales (2)
    Gross profit
    Gross margin
    Project
    Number of units
    Area of units (m 2)
    PLN thousands %
    PLN thousands %
    PLN thousands %
    Espresso II & III 147 8,092 57,291 24.7% 47,327 24.9% 9,964 17.4%
    Kamienica Jeżyce 170 8,713 51,553 22.2% 48,287 25.4% 3,266 6.3%
    Moko 52 5,199 41,061 17.7% 28,111 14.8% 12,950 31.5%
    Vitalia I 111 5,405 29,375 12.7% 23,102 12.1% 6,273 21.4%
    Młody Grunwald I & II 16 1,311 7,604 3.3% 7,750 4.1% (146) -1.9%
    Młody Grunwald III 36 1,976 11,655 5.0% 11,689 6.1% (34) -0.3%
    Panoramika II 13 960 4,319 1.9% 4,250 2.2% 69 1.6%
    Chilli IV 5 316 1,269 0.5% 1,173 0.6% 96 7.6%
    Impressio 7 468 2,909 1.3% 3,022 1.6% (113) -3.9%
    Sakura 13 998 6,737 2.9% 6,295 3.3% 442 6.6%
    Tamka 3 292 4,236 1.8% 2,959 1.6% 1,277 30.1%
    Verdis 4 251 1,950 0.8% 1,549 0.8% 401 20.6% Naturalis I, II & III 5 401 2,058 0.9% 1,920 1.0% 138 6.7%
    Sales of land n.a n.a 1,600 0.7% 1,221 0.6% 379 23.7%
    Other (5) 2 284 8,127 3.6% 1,697 0.9% 6,430 n.a
    Total / Average
    584 34,666 231,744 100.0% 190,352 100.0% 41,392 17.9%
    Write -down adjustment n.a. n.a. n.a. 3,314 (3,314) n.a
    Results after write - down adjustment 584 34,666 231,744 193,666 38,078 16.4 %
    City Link I (3) 249 10,693 94,916 66,266 28,650 30.2%
    Economic results (4) 833 45,359 326,660 259,932 66,728 20.4 %
    (1) Revenue is recognized upon the transfer of significant risks and rewards of the ownership of the residential unit to the buye r, i.e. upon signing of the protocol of technical acceptance and the tra nsfer of the key of the residential unit to the buyer.
    (2) Cost of sales allocated to the delivered units proportionally to the expected total value of the project.
    (3) The project presented in the Consolidated Financial Statements under investment in joint ventur es; the Company’s share is 50%.
    (4) Under the assumption that the results from joint ventures are presented on a fully consolidated basis (100%).
    (5) Other revenues are mainly associated with fee income for management services provided to joint ventures and to Nov a Krolikarnia project and with rental revenues, as well as with sales of parking places and storages in other projects that were completed in previous years and 2 units delivered in Constans and Espresso I project.


    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    22
    Business h ighlights during the year ended 31 December 2017 (cont’d)
    B. Results breakdown by project (cont’d)
    Espresso II & III
    The construction of the second and third stage of Espresso project was completed in May 2016 and December 2016,
    respectively. The second a nd third stage of this project were developed on a land strip located in Wola district in
    Warsaw at Jana Kazimierza Street. The Espresso II project comprises 141 apartments and 10 commercial units and an
    aggregate floor space of 7,600 m 2. The Espresso III project comprises 147 apartments and 8 commercial units and an
    aggregate floor space of 8,500 m 2.
    Kamienica Jeżyce
    The construction of the last stage of Kamienica Jeżyce project was completed in December 2016. The project was
    developed on a land strip loc ated in Jeżyce district in Poznań at Kościelna Street. The project comprises 290 apartments
    and 5 commercial units with an aggregate floor space of 15,200 m 2.
    Moko
    The construction of the last stage of Moko project was completed in October 2016. The projec t was developed on a land
    strip located in Mokotów district in Warsaw at Magazynowa Street. The project comprises 326 apartments and 19
    commercial units and an aggregate floor space of 23,700 m 2.
    Vitalia I
    The construction of the first stage of the Vitalia project was completed in September 2017. The project was developed
    on a land strip located in Krzyki district in Wrocław at Jutrzenki Street. The first stage of this project comprises 139
    apartments with an aggregate floor space of 7,200 m2.
    Młody Grunwal d I, II & III
    The construction of the Młody Grunwald I , II and III project s was completed in May 2014 , November 2015 and
    Octo ber 2017 , respectively. The Młody Grunwald I , II and I II projects were developed on a land strip located in
    Grunwald district in Poznań at Jeleniogórska Street. The Młody Grunwald I project comprises 136 apartments and
    12 commercial units and an aggregate floor space of 8,500 m 2. The Młody Grunwald II project comprises
    132 apartments and 5 commercial units and an aggregate floor spa ce of 8,200 m 2. The Młody Grunwald III project
    comprises 104 apartments and 4 commercial units and an aggregate floor space of 7,100 m 2.
    Panoramika II
    The construction of the second stage of the Panoramika project was completed in July 2016. The second stage of this
    project was developed on a part of land strip located in Szczecin at Duńska Street, and is a continuation of the
    Panoramika I project. The project comprises 107 apartments and an aggregate floor space of 5,900 m 2.
    Chilli IV
    The construction o f the fourth stage of the Chilli project was completed in December 2017. The fourth stage of the
    Chilli project was developed on a part of land strip located in Tulce near Poznań, and is a continuation of the Chilli I, II
    and III projects, which were completed in 2012, 2013 and 2014, respectively. The fourth stage of this project comprises
    45 a partments units with an aggregate floor space of 2,900 m2.
    Impressio
    The construction of the last stage of Impressio project was completed in July 2015. The project was developed on a land
    strip located in the Grabiszyn district in Wrocław at Rymarska Str eet. The project comprises 202 apartments and 4
    commercial units and an aggregate floor space of 12,900 m 2.
    Sakura
    The construction of the last stage of Sakura project was completed in July 2015. The project was developed on a land
    strip located in Warsaw at Kłobucka Street. The project comprises 488 apartments and 27 commercial units and an
    aggregate floor space of 30,300 m2.


    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    23
    Business h ighlights during the year ended 31 December 2017 (cont’d)
    B. Results breakdown by project (cont’d)
    Tamka
    The construction of the Tamka project was completed in September 2015. The Tamka project was developed on a land
    strip located in the Śródmieście district in Warsaw at Tamka Street (Warsaw city center). The Tamka project comprises
    60 apartments and 5 commercia l units with an aggregate floor space of 5,500 m 2.
    Verdis
    The construction of the last stage of Verdis project was completed in October 2015. The project was developed on a
    land strip located in the Wola district in Warsaw at Sowińskiego Street. The project comprises 418 apartments and 23
    commercial units and an aggregate floor space of 26,100 m 2.
    Naturali s I, II & III
    The construction of the Naturalis I, II and III projects was completed in December 2012, August 2012 and August 2013,
    respectively. The Naturalis I, II and III projects were developed on a land strip located in Łomianki near Warsaw. The
    Natur alis I, II and III projects comprise 172 apartments and an aggregate floor space of 9,700 m 2.
    Sales of land
    On 19 July 2017, the Company sold to a third party (the right of perpetual usufruct) of real properties located in
    Warsaw.
    Other
    Other revenues are mainly associated with fee income for management services provided to joint ventures and to Nova
    Królikarnia project and with rental revenues, as well as with sales of parking places and storages in other projects that
    were completed in previous years and 2 units delivered in Constans and Espresso I project.
    City Link I
    The construction of the first stage of the City Link project was completed in September 2017. The project was
    developed on part of a land strip located in the Wola district in Warsaw at Ski erniewicka street. The first stage of this
    project comprises 301 apartments and 21 commercial units with an aggregate floor space of 14,700 m2. The project
    presented in the Consolidated Financial Statements under investment in joint ventures; the Company’s share is 50%.



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    24
    Business h ighlights during the year ended 31 December 2017 (cont’d)
    C. Units sold during the year
    The table below presents information on the total number of units sold (i.e. total number of units for which the
    Company signed the preliminary sale agreements with the clients), during the year ended 31 December 2017 :
    Project name Location Units sold until 31 December 2016
    Units sold during the year ended 31 Dec ember 2017 Units for sale as at 31 December 2017 Total
    Espresso II & III (1) Warsaw 284 17 4 305
    Espresso IV (2) Warsaw 64 80 2 146
    Miasto Moje I (2) Warsaw 39 115 51 205
    Miasto Moje II (2) Warsaw - 8 140 148
    Młody Grunwald I & II (1) Poznań 251 18 16 285
    Młody Grunwald III (1) Poznań 33 46 29 108
    City Link III (2)/(4) Warsaw - 91 277 368
    Miasto Marina (2) Wrocław - 15 136 151
    Vitalia I (1) Wrocław 29 99 11 139
    Vitalia II (2) Wrocław - 6 77 83
    Chilli IV (1) Poznań 6 10 29 45
    Panoramika II (1) Szczecin 90 10 7 107
    Panoramika III (1) Szczecin 14 84 24 122
    Panoramika IV (2) Szczecin - 2 109 111
    Moko (1) Warsaw 276 41 28 345
    Kamienica Jeżyce (1) Poznań 274 19 2 295
    Tamka (1) Warsaw 64 1 - 65
    Verdis (1) Warsaw 430 2 9 441
    Sakura (1) Warsaw 498 12 5 515
    Naturalis I, II & III (1) Warsaw 171 1 - 172
    Impressio (1) Wrocław 204 2 1 207
    Other (old) projects 1 1 2 4
    Total excluding JV 2,728 680 959 4,367
    City Link I (1)/(3) Warsaw 264 52 6 322
    City Link II (2)/(3) Warsaw 95 83 11 189
    Total including JV 3,087 815 976 4,878
    (1) For information on the completed projects see “Business highlights during the year ended 3 1 Dec ember 2017 – B. Results breakdown by project” ( pages 21 to 23 ).
    (2) For information on current projects under construction, see “Outlook for 2018 – B. Current projects under construction” ( pages 35 to 37 ).
    (3) The project presented in the Consolidated Financial Statements under investment in joint ventures; the Company’s share is 50% .
    (4) Previously named Skierniewicka bis, the Company’s share in the project is 100%.


    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    25
    Business h ighlights during the year ended 31 December 2017 (cont’d)
    C. Units sold during the year (cont’d)
    The table below presents further information on the units sold (i.e. total number of units for which the Company signed
    the preliminary sale agreements with the clients), including net saleable area (in m 2) of the units sold and net value
    (exclusive of VAT) of the preliminary sales agreements (including also parking places and storages) executed by the
    Company, during the year ended 31 December 2017 :
    Project name Location
    Sold during the year ended 31 December 2017
    Number of units Net saleable area (m 2)
    Value of the preliminary sales agreements (in PLN thousands)
    Espresso II & III (1) Warsaw 17 1,308 9,392
    Espresso IV (2) Warsaw 80 4,708 34,282
    Miasto Moje I (2) Warsaw 115 5,821 33,365
    Miasto Moje II (2) Warsaw 8 636 3,618
    Młody Grunwald I & II (1) Poznań 18 1,540 8,819
    Młody Grunwald III (1) Poznań 46 2,529 14,994
    City Link III (2)/(4) Warsaw 91 3,845 37,032
    Miasto Marina (2) Wrocław 15 562 4,255
    Vitalia I (1) Wrocław 99 4,741 25,925
    Vitalia II (2) Wrocław 6 324 1,840
    Chilli IV (1) Poznań 10 610 2,416
    Panoramika II (1) Szczecin 10 757 3,391
    Panoramika III (1) Szczecin 84 3,763 17,348
    Panoramika IV (2) Szczecin 2 104 531
    Moko (1) Warsaw 41 4,503 35,856
    Kamienica Jeżyce (1) Poznań 19 1,535 8,761
    Tamka (1) Warsaw 1 60 983
    Verdis (1) Warsaw 2 137 1,136
    Sakura (1) Warsaw 12 923 6,274
    Naturalis I, II & III (1) Warsaw 1 80 666
    Impressio (1) Wrocław 2 237 1,643
    Other (old) projects 1 70 272
    Total excluding JV 680 38,793 252,799
    City Link I (1)/(3) Warsaw 52 2,524 23,200
    City Link II (2)/(3) Warsaw 83 3,908 36,991
    Total including JV 815 45,225 312,990
    (1) For information on the completed projects see “Business highlights during the year ended 31 December 2017 – B. Results breakdown by project” ( pages 21 to 23 ).
    (2) For information on current projects under construction, see “Outlook for 2018 – B. Current projects under construction” ( pages 35 to 37 ).
    (3) The project presented in the Consolidated Financial Statements under investment in joint ventures; the Company’s share is 50% .
    (4) Previously named Skierniewicka bis; the Company’s share in the project is 100%.


    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    26
    Business h ighlights during the year ended 31 December 2017 (cont’d)
    D. Commencements of new projects
    The table below presents information on the projects for which the construction and/or sales process commenced during
    the year ended 31 December 2017:
    Project name Location Number of units Area of units (m2)
    City Link III (1) Warsaw 368 18,700
    Miasto Marina Wrocław 151 6,200
    Miasto Moje II Warsaw 148 8,100
    Vitalia II Wrocław 83 4,700
    Panoramika IV Szczecin 111 5,800
    Total 861 43,500
    (1) Previously named Skierniewicka bis, the Company’s share in the project is 100%.
    For information on current projects under construction, see “Outlook for 2018 – B. Current projects under construction”
    (pages 35 to 37).
    E. Land purchase
    In January 2017 and in February 2018, the Company entered into conditional sale agreements concerning the
    acquisition of real properties located in Warsaw, Ursus district, and into certain cooperation agreements (hereinafter
    “Properties”). The Properties are covered by a local zoning plan which allows for the development of multi -family
    housing projects of approximately 1,600 apartments. The total sales price for the acquisition of the Properties plus the
    value of the work which must be per formed to allow the Company to carry out the housing projects (such work being
    the responsibility of the sellers) has been agreed at the amount of PLN 81.75 million plus applicable VAT (from the
    agreed price an amount of PLN 79.0 million plus applicable VA T has been paid until 31 December 2017).
    The final agreements regarding the transfer of part of the Properties to the Company expected to be concluded during
    March 2018, the remaining part expected to be transferred by December 2019. That will allow the Company to
    commence the first stage of the project during 2018 (for additional information see page 38).



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    27
    Overview of results
    The net profit attributable to the equity holders of the parent company for the year ended 31 December 2017 was
    PLN 9,464 thousand and can be summarized as follows:
    For year ended
    31 December
    2017 2016
    PLN
    (thousands, except per share data)
    Revenue 231,744 484,762
    Cost of sales (193,666) (366,072)
    Gross profit 38,078 118,690
    Selling and marketing expenses (5,684) (8,083)
    Administrative expenses (19,335) (22,197)
    Share of profit/(loss) from joint ventures 11,311 (1,380)
    Other expense (4,427) (3,354)
    Other income 812 876
    Result from operating activities 20,755 84,552
    Finance income 859 1,900
    Finance expense (7,724) (8,857)
    Net finance income/(expense) (6,865) (6,957)
    Profit/(loss) before taxation 13,890 77,595
    Income tax benefit /(expense) (2,593) (12,497)
    Net profit/(loss) for the year before non -controlling interests 11,297 65,098
    Non -controlling interests (1,833) (567)
    Net profit/(loss) for the year attributable to
    the equity holders of the parent 9,464 64,531
    Net earnings per share attributable to
    the equity holders of the parent (basic and diluted) 0.058 0.239
    Revenue
    Revenue decreased by PLN 253 .1 million (52.2%) from PLN 484.8 million during the year ended 31 December 2016 to
    PLN 231 .7 million during the year ended 31 December 2017 , which is primarily explained by the sale (in a single
    transaction) of the Nova Królikarnia project during the year ended 31 December 2016 with a revenue of PLN 175.1
    million.
    Revenue excluding the sale of the Nova Królikarnia project , decreased by PLN 77.9 million (25.2%) from PLN 309.6
    million during the year ended 31 December 2016 to PLN 231. 7 million during the year ended 31 December 2017,
    which is primarily explained by a decrease in apartments delivered to customers in terms of ar ea size (in m 2).



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    28
    Overview of results (cont’d)
    Cost of sales
    Cost of sales decreased by PLN 172.4 million (47.1%) from PLN 366. 1 million during the year ended 31 December
    2016 to PLN 193.7 million during the year ended 31 December 2017 , which is primarily explained by the sale of the
    Nova Królikarnia project during 2016 with a cost of sale amounting to PLN 117.9 million.
    Cost of sales excluding the sale of the Nova Królikarnia project during 2016 and before the w rite -down adjustment
    decreased by PLN 55.6 million ( 22.6 %) from PLN 246.0 million during the year ended 31 December 2016 to
    PLN 190.4 million during the year ended 31 December 2017 , whi ch is primarily explained by a de crease in apartments
    delivered to the customers in terms of area size (in m 2).
    Gross margin
    The gross margin during the year ended 31 December 2017 before write -down adjustment was 17.9% which compares
    to a gross margin before write -down adjustment during the year ended 31 December 2016 of 20.6%.
    Selling and marke ting expenses
    Selling and marketing expenses decreased by PLN 2.4 million ( 29.7 %) from PLN 8.1 million during the year ended
    31 December 2016 to PLN 5.7 million during the year ended 31 December 2017 , which is primarily explained by the
    fact that during the year ended 31 December 2017 the Company commenced the construction of 5 projects/stages with
    861 units compared to 7 projects/stages with 921 units that were commenced during the year ended 31 December 2016,
    as well as by a decrease in fees for real -estate agencies .
    Administrative expenses
    Administrative expenses decreased by PLN 2.9 million ( 12.9%) from PLN 22.2 million during the year ended 31
    December 2016 to PLN 19 .3 million during the year ended 31 December 2017 . The de crease is primarily explained by a
    decrease in the Management Board bonus which is calculated in proportion to the profit before tax and a decrease in
    personnel expenses. The decrease was offset in part by increase in costs of consulting services related to various
    restructur ing initiatives of the Group and the management fee s to A. Luzon Group.
    Share of profit/(loss) from joint ventures
    Share of profit/(loss) from joint ventures comprise the Company’s 50% interest in the joint ventures companies Ronson
    IS sp. z o.o. and in Ronson IS Sp. z o.o. Sp.k ( hereinafter “ JV ”) company running the first two stages of project City
    Link in Warsaw.
    During the year ended 31 December 2017 the net profit of the JV amounted to PLN 21,994 thousand (of which 50%
    amounting to PLN 10,997 thousan d was allocated to the Company, before adjusting intercompany interest that
    amounted to PLN 314 thousand).
    In September 2017, the JV completed first stage of project City Link and commenced deliveries of units to customers
    (249 units ) which allowed for recognition of gross profit amounting to PLN 28. 7 million during 2017, which was offset
    in part by the management fee paid to the Company (amounting to PLN 4.8 million).
    Other expenses
    Other expenses increased by PLN 1.1 million ( 32.0%) from PLN 3.3 million during the year ended 31 December 2016
    to PLN 4.4 million during the year ended 31 December 2017 , which is primarily explained by increase in maintenance
    expense s for unsold units .
    Result from operating activities
    As a result of the factors described above, the Company’s operating result de creased by PLN 63 .8 million, from an
    operating profit of PLN 84.6 million during the year ended 31 December 2016 to an operating profit of PLN 20 .8
    million during the year ended 31 December 2017 .



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    29
    Overview of results (cont’d)
    Net finance income /(expense)
    Finance income /(expense ) are accrued and capitalized as part of the cost price of inventory to the extent this is directly
    attributable to the construction of residential units. Unallocated finance income/(expense) not capitalized is recognized
    in the statement of comprehensive income.
    The table below shows the finance income and expense s before capitalization into inventor y and the total finance
    income and expenses capitalized i nto invento ry.
    For the year ended 31 December 2017
    PLN (thousands)
    Total
    amount
    Amount
    capitalized
    Recognized as
    profit or loss
    Finance income 859 - 859
    Finance expense (14,911) 7,187 (7,724)
    Net finance (expense)/income (14,052) 7,187 (6,865)
    For the year ended 31 December 2016
    PLN (thousands)
    Total
    amount
    Amount
    capitalized
    Recognized as
    profit or loss
    Finance income 1,900 - 1,900
    Finance expense (15,888) 7,031 (8,857)
    Net finance (expense)/income (13,988) 7,031 (6,957)
    Finance expenses before capitalization decreased by PLN 1.0 million ( 6.1 %) from PLN 1 5.9 million during the year
    ended 31 December 2016 to PLN 14. 9 million during the year ended 31 December 2017 . The decrease is primarily
    explained by the decrease in the average interest margin on bonds issued , as well as a decrease in commissions and fees
    for issuance of new bonds and bank loans.
    Income tax benefit/(expense)
    During the year ended 31 December 2017 , the income tax expense amounted to PLN 2.6 million , in comparison to the
    income tax expense of PLN 12.5 million for the year ended 31 December 2016 .
    Non -controlling interests
    Non -controlling interests comprise the share of minority shareholders in profit and losses from subsidiary that is not
    100% owned by the Company and controlled by the Company (presented on a fully consolidated basis) . During the year
    ended 31 December 2017 , the minority shareholders share in the profit amounted to PLN 1,833 tho usand ( negati vely
    impacting equity attributable to the holders of the parent), as compared to share in profit amounting to PLN 567
    thousand ( negati ve impact) during the year ended 31 December 2016 . The change in the non -controlling interest is
    explained by the revenue and income recognized from the Espresso III project that was completed in December 201 6.



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    30
    Selected financial data
    Exchange rate of Polish Zloty versus the Euro
    Average Minimum Maximum Year end PLN/EUR exchange rate exchange rate exchange rate exchange rate
    2017 (12 months) 4.258 4.171 4.416 4.171 2016 (12 months) 4.364 4.236 4.504 4.424 Source: National Bank of Poland ( ‘NBP ’)
    Selected financial data EUR PLN
    (thousands, except per share data and number of shares)
    For year ended 31 December or as at 31 December
    2017 2016 2017 2016
    Revenue 54,426 111,082 231,744 484,762
    Gross profit 8,943 27,198 38,078 118,690
    Profit/(loss) before taxation 3,262 17,781 13,890 77,595
    Net profit/(loss) for the year attributable to
    the equity holders of the parent 2,223 14,787 9,464 64,531
    Cash flows from/(used in) operating activities 6,438 3,511 27,411 15,324
    Cash flows from/(used in) investing activities 3,823 719 16,279 3,137
    Cash flows from/(used in) financing activities (11,246) (11,214) (47,886) (48,936)
    Increase/(decrease) in cash and cash equivalents (985) (6,983) (4,196) (30,475)
    Inventory 122,776 129,769 512,098 574,098
    Total assets 169,216 168,040 705,799 743,411
    Advances received 24,513 22,741 102,244 100,607
    Long term liabilities 41,745 34,261 174,120 151,571
    Short term liabilities (including advances received) 45,473 51,981 189,667 229,964
    Equity attributable to the equity holders of the parent 81,009 81,281 337,889 359,586
    Share capital 3,043 5,054 12,503 20,762
    Average number of equivalent shares (basic) 164,010,813 269,985,223 164,010,813 269,985,223
    Net earnings/(loss) per share (basic and diluted) 0.014 0.055 0.058 0.239
    * Information is presented in EUR so lely for presentation purposes. Due to the significant fluctuation of the Polish Zloty against the Euro over the past years , the Statement of Financial Position data do not accurately reflect the actual comparative financial position of the Company . The reader should consider changes in the PLN EUR exchange rate in 2017 comparing to 2016 , when reviewing this data. Selected financial data were translated from PLN into EUR in the following way: (i) Statement of financial position data were translated using the period end exchange rate published by the National Bank of Poland for the last day of the period. (ii) Stat ement of comprehensive income and cash flows data were translated using the arithmetical average of average exchange rates pu blished by the National Bank of Poland.



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    31
    Overview of selected details from the Consolidated Statement of Financial
    Position
    The following table presents selected details from the Consolidated Statement of Financial Position in which material
    changes had occurred.
    As at
    31 December
    2017
    As at
    31 December
    2016
    PLN (thousands)
    Inventory 512,098 574,098
    Advances received 102,244 100,607
    Loans and borrowings 211,228 226,092
    Inventory
    The balance of inventory is PLN 512.1 million as at 31 December 2017 compared to PLN 574.1 million as at
    31 December 2016. The decrease in inventory is primarily explained by cost of sales recognized for a total amount of
    PLN 189.4 million during the year ended 31 December 2017. The decrease is offset in part by the Group’s investments
    associated with direct con struction costs for a total amount of PLN 114.5 million.
    Advances received
    The balance of advances received is PLN 102. 2 million as at 31 December 2017 compared to PLN 100.6 million as at
    31 December 2016 . The increase is a result of advances received from clients regarding sales of residential units for a
    total amount of PLN 226. 0 million and is offset in part by revenues recognized from the sale of residential units for a
    total amount of PLN 224 .4 million .
    Loans and borrowings
    The total of short -term and long -term loans and borrowings is PLN 211.2 million as at 31 December 2017 compared to
    PLN 226.1 million as at 31 December 2016 . The decrease in loans and borrowings is primarily explained by the effect
    of repayment of b ond loans for a total amount of PLN 95.5 million and repayment of b ank loans for a total amount of
    PLN 64.1 million. The decrease is offset in part by the effect of proceeds from bond loans, net of issue costs for a total
    amount of PLN 69.1 million and proceeds from bank loans net of ba nk charges for a total amount of PLN 75.3 million.
    Of the mentioned PLN 211 .2 million, an amount of PLN 48 .6 million comprises facilities maturing no later than
    31 December 2018 .
    The maturity structure of the loans and borrowings reflects the Company’s recent activities related to bonds issued in
    201 4 through 2017 as well as the maturity of the ban k loans that were obtained to finance construction costs of the
    projects developed by the Company.
    The balance of loans and borrowings may be split into two c ategories: 1) Bond loans and 2) Bank loans related to
    residential projects which are completed or under construction.
    Bond loans as at 31 December 2017 amounted to PLN 197.3 million (as at 31 December 2016 : PLN 222.6 million)
    comprising a bond loan principal amount of PLN 197 .2 million plus accrued interest of PLN 1. 7 million minus one -time
    costs directly attributed to the bond issuances which are amortized based on the effective interest method (PLN 1.6
    million). For additional information see Note 28 of the Consolidated Financial Statements.
    The bank loans supporting completed projects or projects under construction are tailored to the pace of construction
    works and sales. As at 31 December 2017, loans in this category amounted to PLN 13.9 mi llion.



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    32
    Overview of cash flow results
    Debt and net debt position
    As at 31 December 2017 , th e Company’s total debt to bonds and bank loans amounted to PLN 211.2 million ( as at
    31 December 2016 : PLN 226.1 million). Taking into account the Company’s available cash position as at 31 December
    2017 amount ed to PLN 64.9 million ( as at 31 December 2016 : PLN 69.1 million), the net debt position of the Company
    amounted to PLN 146.3 million as at 31 December 2017 (as at 31 December 2016 : PLN 157.0 million).
    Liquidity and capital resources
    The Company funds its day -to-day operations principally from cash flows provided by its sales activities as well as
    from borrowings under several loan s facilities. The net cash inflow from operating activities has enabled t he Company
    to proceed with the development of its residential projects and purchasing new plots of lands whilst at the same time
    maintaining sufficient liquidity for its day -to-day operations.
    The following table sets forth the cash flow on a consolidate d basis:
    For the year ended
    31 December
    2017 2016
    PLN (thousands)
    Cash flow from/(used in) operating activities 27,411 15,324
    Cash flow from/(used in) investing activities 16,279 3,137
    Cash flow from/(used in) financing activities (47,886) (48,936)
    Cash flow from/(used in) operating activities
    The Company’s net cash inflow from operating activities during the year ended 31 December 2017 amounted to
    PLN 27.4 million which compares to a net cash inflow from operating activities during the year ended 31 December
    2016 amounted to PLN 15.3 million. The increase in cash inflow is principally explained by:
    - the settlement of the Nova Królikarnia transaction with buy -back of shares amount ed to PLN 140.9 million
    during the year ended 31 December 2016 compared to nil during the year ended 31 December 2017 ;
    - expenses for new land purchases (including advances for land) amount ed to PLN 43 .2 million during the year
    ended 31 December 2017 while these expenses amounted to PLN 78.3 million during the year ended 31
    December 2016.
    The above mentioned effect s were offset in part by :
    - a net cash outflow used in the Group’s investments related to direct construction costs for development of
    ongoing projects amount ed to PLN 114.5 million during the year ended 31 December 2017 as compared to
    PLN 149.3 million during the year ended 31 December 2016;
    - a net cash inflow from advances received from clients regarding sales of residential units amounted to
    PLN 226.0 million during the year ended 31 December 2017 compared to a net cash inflow from advances
    received amounted to PLN 291.3 million during the year ended 31 December 2016.



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    33
    Overview of cash flow results (cont’d)
    Cash flow from/(used in) investing activities
    The Company’s net cash inflow from investing activities amount ed to PLN 16.3 million during the year ended
    31 December 2017 compared to a net cash inflow from investing activities amount ed to PLN 3.1 million during the year
    ended 31 December 2016 . The increase in net cash inflow is primarily explained by:
    - a cash inflow in connection with investments in joint ventures amount ed to PLN 16.1 million (net proceeds
    from loans granted to joint ventures) during the year ended 31 Dec ember 2017 compared to cash out flow used
    in connection with investments in joint ventures amount ed to PLN 0.1 during the year ended 31 December
    2016 .
    Cash flow from/( used in) financing activities
    The Company’s net cash out flow used in financing activities amount ed to PLN 47 .9 million during the year ended
    31 December 2017 compared to a net cash out flow used in financing activities amount ed to PLN 48.9 million during
    the year ended 31 December 2016 . The decrease in net cash out flow is primarily explained by :
    - a net proceeds of secured bank loans amounting to PLN 11.2 million during the year ended 31 Decembe r 2017
    compared to a net repayment of secured bank loans amounting to PLN 56.2 million during the year ended
    31 December 2016.
    The above mentioned effect was offset in part by:
    - a net repayment of bond loans amounting to PLN 26.4 million during the year en ded 31 December 2017
    compared to net proceeds from bond loans amounting to PLN 30.3 million during the year ended 31 December
    2016;
    - a payment of dividend amounting to PLN 31.2 million during the year ended 31 December 2017 compared to
    PLN 21.8 million during the year ended 31 December 2016.



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    34
    Employees
    The average number of personnel employed by the Company and its subsidiaries – on a fulltime equivalent basis –
    during 2017 was 68 comparing to 67 during 2016 .
    Research and development
    The Company and its subsidiaries are not involved in any research and development activities.
    Environmental protection
    The Company, in conducting its business activities, undertakes to comply with all laws and regulations regarding use of
    land and protection of the natural environment. The Company is not a party to any pend ing proceedings regarding
    potential environmental protection violations.
    Quarterly reporting by the Company
    As a result of requirements (indirectly) pertaining to A. Luzon Group, the Company’s largest shareholder, whose
    ultimate parent company is listed on the Tel Aviv stock exchange, the first quarter reports, semi -annual reports and
    third quarter reports are subject to a full scope review by the Company’s auditors. For the Comp any itself, being
    domiciled in the Netherlands and listed on the Warsaw Stock Exchange, only the semi -annual report is subject to a
    review. The Company has agreed with A. Luzon Group that the costs for the first and third quarter review will be
    shared between the Company and its shareholder. The Company considers having its first a nd third quarter report
    provided with a review report a benefit to all of its shareholders.
    As at 31 December 2017 , the Groups' market capitalization was below the value of net assets. Although, the Company
    strongly believes that this is a temporary situation due to many different factors, including low liquidity of the
    Company’s shares listed on WSE, Management took appropriate steps to review the Company’s accounts to determine
    if there is any additional write -down required and found no basis for it. Management verified that the forecast margin
    potential in respect of the inventory is positive. Therefore, no indicato rs for potential additional impairment have been
    identified.
    Disclosure obligations of controlling shareholder
    Please note that A. Luzon Group, the Company’s controlling shareholder, is a company listed on the Tel Aviv Stock
    Exchange and is subject to certain disclosure obligations. Some of the documents published by A. Luzon Group in
    performance of such obligations, available here: http://maya.tase.co.il (some of which are only available in Hebrew),
    may contain certain information relating to the Company.


    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    35
    Outlook for 2018
    A. Completed projects
    The table below presents information on the total residential units in the completed projects/stages that the Company
    expects to sell and deliver:
    Project name Location
    Number of units delivered (1)
    Number of units expected to be delivered (1)
    Total project
    Until 31 December 2016
    During the period ended 3 1 Dec ember 2017 Total units delivered
    Sold until 31 Dec ember 2017
    Units for sales as at 31 Dec ember 2017
    Total units expected to be delivered
    Espresso II & III Warsaw 153 147 300 1 4 5 305
    Kamienica Jeżyce Poznań 123 170 293 - 2 2 295
    Moko Warsaw 256 52 308 9 28 37 345
    Vitalia I Wrocław - 111 111 17 11 28 139
    Młody Grunwald I & II Poznań 250 16 266 3 16 19 285
    Młody Grunwald III Poznań - 36 36 43 29 72 108
    Panoramika II Szczecin 85 13 98 2 7 9 107
    Panoramika III Szczecin - - - 98 24 122 122
    Chilli IV Poznań - 5 5 11 29 40 45
    Naturalis I, II & III Warsaw 166 5 171 1 - 1 172
    Sakura Warsaw 495 13 508 2 5 7 515
    Verdis Warsaw 425 4 429 3 9 12 441
    Tamka Warsaw 62 3 65 - - - 65
    Impressio Wrocław 197 7 204 2 1 3 207
    Other (old) projects 1 2 3 1 2 3 6
    Total excluding JV
    2,213 584 2,797 193 167 360 3,157
    City Link I (2) Warsaw - 249 249 67 6 73 322
    Total including JV 2,213 833 3,046 260 173 433 3,479
    (1) For the purpose of disclosing information related to the particular projects, the word “sell” (“sold”) is used, that relates to signing the preliminary sale agreement with the client for the sale of the apartment; whereas the word “deliver” (“delivered”) relates to the transferring of significant risks and rewa rds of the ownership of the residential unit to the client.
    (2) The project is presented in the Consolidated Financial Statements under Investment in joint ventures; the Company’s share in the project is 50%.
    For information on the completed projects see “Business highlights during the year ended 31 December 2017 - B. Results
    breakdown by project” (pages 21 -23).
    B. Current projects under construction and/or on sale
    The table below presents information on projects for which completion is scheduled in 2018 and 201 9. The Company
    has obtained construction permits for all projects /stages and has commenced construction.
    Project name Location
    Units sold until 31 December 2017
    Units for sale as at 31 December 2017 Total units
    Net saleable area (m 2)
    Expected completion of construction
    Espresso IV Warsaw 144 2 146 8,100 2018
    Miasto Moje I Warsaw 154 51 205 10,900 2018
    Miasto Moje II Warsaw 8 140 148 8,100 2018
    City Link III (2) Warsaw 91 277 368 18,700 2019
    Miasto Marina Wrocław 15 136 151 6,200 2019
    Panoramika IV Szczecin 2 109 111 5,800 2019
    Vitalia II Wrocław 6 77 83 4,700 2019
    Subtotal excluding JV 420 792 1,212 62,500
    City Link II (1) Warsaw 178 11 189 8,800 2018
    Total including JV 598 803 1,401 71,300
    (1) The project is presented in the Consolidated Financial Statements under Investment in joint venture; the Company’s share in the project is 50%.
    (2) Previously named Skierniewicka bis; the Company’s share in the project is 100%.


    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    36
    Outlook for 2018 (cont’d)
    B. Curr ent projects under construction and/or on sale (cont’d)
    Espresso IV
    Description of project
    The fourth (and last) stage of the Espresso project is being developed on a land strip located in the Wola district in
    Warsaw at Jana Kazimierza Street, and is a continuation of Espresso I, II and III projects which were completed in
    2014, 2016 and 2016, respectively. The fourth stage of this project will comprise 135 apartments and 11 commercial
    units with an aggregate floor space of 8,100 m 2.
    Stage of development
    The construction of the Espresso IV project commenced in March 2016, while complet ion is expected in the first
    quarter of 2018.
    Miasto Moje I and II
    Description of project
    The first and second stage s of the Miasto Moje project are being developed on a land strip located in the Białołęka
    district in Warsaw at Marywilska Street. The firs t stage of this project will comprise 191 apartments and 14 commercial
    units with an aggregate floor space of 10,900 m 2, while the second stage of this project will comprise 14 5 units and 3
    commercial units with an aggregate floor space of 8,100 m 2.
    Stage of development
    The construction of the Miasto Moje I project commenced in June 2016, while completion is expected in the first
    quarter of 2018. The construction of the Miasto Moje II project commenced in August 2017, while completion is
    expected in t he fourth quarter of 2018.
    City Link III
    Description of project
    The third (and last) stage of the City Link III project (the Company’s share in the project is 100%) is being developed
    on a land strip located in the Wola district in Warsaw at Skierniewicka street. City Link III project will comprise 364
    apartments and 4 commercial units with an aggregate floor space of 18,700 m 2.
    Stage of development
    The construction of the City Link III project commenced in June 2017, while completion is expected in the fourth
    quarter of 2019.
    Miasto Marina
    Description of project
    The Miasto Marina project is being developed on a land strip located in Wrocław at Na Grobli Street. The project will
    comprise 151 units with an aggregate floor space of 6,200 m 2. Following the change in the law during 2017, the project
    is being developed as apart -hotel with 23% VAT instead of 8% VAT applicable on normal residential project.
    Stage of development
    The construction of the Miasto Marina project commenced in July 2017, while completion is expected in the first
    quarter of 2019.



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    37
    Outlook for 2018 (cont’d)
    B. Current projects under construction and/or on sale (cont’d)
    Panoramika IV
    Description of project
    The fourth stage of the Panoramika project is being developed on a land strip located in Szczecin at Duńska Street, and
    is a continuation of the Panoramika I, II and III projects, which were completed in 2012, 2016 and 2017, respectively.
    The fourth stage of this project w ill comprise 111 apartments and an aggregate floor space of 5,800 m2.
    Stage of development
    The construction of the Panoramika IV project commenced in November 2017 , while completion is expected in the
    fourth quarter of 2019.
    Vitalia II
    Description of project
    The second stage of the Vitalia project is being developed on a land strip located in Krzyki district in Wrocław at
    Jutrzenki Street, and is a continuation of the Vitalia I project, which was completed in September 2017. The second
    stage of this project will comprise 83 apartments and an aggregate floor space of 4,700 m2.
    Stage of development
    The construction of the Vitalia II project commenced in December 2017 , while completion is expected in the second
    quarter of 2019.
    City Link II
    Description of project
    The second stage of the City Link project (the Company’s share in the project is 50%) is being developed on part of a
    land strip located in the Wola district in Warsaw at Skierniewicka street, and is a continuation of the City Link I project ,
    which was completed in September 2017. The second stage of this project will comprise 184 apartments and
    5 commercial units with an aggregate floor space of 8,800 m2.
    Stage of development
    The pre -sales of the City Link II project commenced in April 2016, wh ile the construction commenced in November
    2016. Completion of the City Link II project is expected in the fourth quarter of 2018.
    C. Projects for which construction work is planned to commence during 2018
    As the Company is aware of the increasing competition in the market, the Company has been careful to manage the
    number of new projects and the makeup of such projects in order to best satisfy consumer demand. During 2018 , the
    Company is considering the com mencement of the 3 stages of ongoing projects and 3 new projects (comprising in total
    851 units with a total area of 47,300 m 2), which management believes are well -suited to current customer requirements,
    including smaller apartments at more economical pri ces. Furthermore, in order to minimize market risk, the Company’s
    management breaks down the new projects into relatively smaller stages. In the event of any market deterioration or
    difficulties with securing financing by the banks for the considered proje cts, management may further delay some of
    those plans.


    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    38
    Outlook for 2018 (cont’d)
    C. Projects for which construction work is planned to commence during 2018 (cont’d)
    a) New Projects
    Bu łgarska
    The Bu łgarska project will be developed on a land strip located in Poznań at Świerzawska Street. The Company is
    considering commencing construction of entire project during 2018, t he project will comprise 268 units with an
    aggregate floor space of 14,4 00 m 2.
    Ursus I
    The Ursus project will be developed on a land strip located in the Ursus district in Warsaw at Gierdziejewskiego Street.
    The Company is considering commencing construction of the first stage of this project during 2018, t he first stage will
    comprise 151 units with an aggregate floor space of 7,300 m 2.
    Matisse I
    The Matisse project will be developed on a land strip located in the Jagodno district in Wrocław at Buforowa Street.
    The Company is considering commencing construction of the first stage of this p roject during 2018, t he first stage of
    this project will comprise 127 units with an aggregate floor space of 6,300 m 2.
    b) New stages of running projects
    Chilli V
    The Chilli V project is a continuation of the Chilli I - IV projects. The project will comprise 32 units with an aggregate
    floor space of 2,400 m 2. The Company is considering commencing construction of this stage during 2018 .
    Vitalia II I
    The third and the last stage of Vitalia project that is a continuation of the Vitalia I and II project s, will comprise 81 units
    with an aggregate floor space of 6,800 m 2. The Company is considering commencing construction of this stage during
    2018 .
    Miasto Moje II I
    The Miasto Moje II I project is a continuation of the Miasto Moje I and II projec ts. The project will comprise 192 units
    with an aggregate floor space of 10,1 00 m 2. The Company is considering commencing construction of this stage during
    2018 .



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    39
    Outlook for 2018 (cont’d)
    D. Value of the preliminary sales agreements signed with clients for which revenue has not
    been recognized in the Consolidated Statement of Comprehensive Income
    The current volume and value of the preliminary sales agreements signed with the clients do not impact the
    Consolidated Statement of Comprehensive Income immediately but only after final settlement of the contracts with the
    customers (for more details see under “A – Completed projects” above on page 35). The table below presents the value
    of the preliminary sales agreements executed with the Company’ s clients in particular for units that have not been
    recognized in the Consolidated Statement of Comprehensive Income:
    Project name Location
    Value of the preliminary sales agreements signed with clients (in thousands of PLN ) Completed / expected completion of construction
    Panoramika III Szczecin 20,464 Completed
    Młody Grunwald III Poznań 14,332 Completed
    Moko Warsaw 8,337 Completed
    Vitalia I Wrocław 5,538 Completed
    Chilli IV Poznań 2,645 Completed
    Impressio Wrocław 1,682 Completed
    Młody Grunwald I & II Poznań 1,620 Completed
    Verdis Warsaw 1,504 Completed
    Sakura Warsaw 1,241 Completed
    Espresso II & III Warsaw 577 Completed
    Panoramika II Szczecin 573 Completed
    Naturalis I, III & III Warsaw 534 Completed
    Kamienica Jeżyce Poznań 33 Completed
    Other (old) projects 636 Completed
    Subtotal completed projects (1) 59,716
    Espresso IV Warsaw 59,150 2018
    Miasto Moje I Warsaw 45,151 2018
    Miasto Moje II Warsaw 3,618 2018
    City Link III (4) Warsaw 37,032 2019
    Marina Miasto Wrocław 4,255 2019
    Vitalia II Wrocław 1,840 2019
    Panoramika IV Szczecin 531 2019
    Subtotal ongoing projects (2) 151,577
    City Link I (1)/ (3) Warsaw 26,395 Completed
    City Link II (2)/(3) Warsaw 78,193 2018
    Subtotal projects held by joint venture 104,588
    Total 315,881 (1) For information on the completed projects see “Business highlights during the year ended 31 December 2017 – B. Results breakdown by project” ( pages 21-23).
    (2) For information on current projects under construction and/or on sale, see under “B” above ( pages 35 -37).
    (3) This project is presented in the Consolidated Financial Statements under Investment in joint ventures; the Company’s share in this project is 50% .
    (4) Previously named Skierniewicka bis; the Company’s share in the project is 100% .
    E. Main risks and uncertainties during 2018
    While the improving market in 201 5, 2016 and 2017 potentially bodes well for the Company in 2018 , the overall
    economic situation and geopolitical situation in Europe and in Poland and the ongoing uncertainties in the housing
    market make it very difficult to predict with precision results for 2018 . The level of development of the Polish
    economy, the performance of the banking industry and consumers’ interest in new housing projects , the challenge of
    securing lands for considerable prices and the significant impact of it on the margins of new phases and projects, as well
    as increasing competition in th e market are considered to be the most significant uncertainties for the financial year
    ending 31 December 2018 .


    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    40
    Additional information to the report
    Major shareholders
    To the best of the Company’s knowledge, as at the date of publication of this annual report ( 7 March 2018 ), the
    following shareholders are entitled to exercise over 3% of the voting rights at the General Meeting of Shareholders in
    the Company:
    Shares
    As at 7 March 2018 Number of shares / % of shares
    Change in number of shares
    As at 31 December 2017 Number of shares / % of shares
    Change in number of shares
    As o at 31 December 2016 Number of shares / % of shares Shares issued: 164,010,813 - 164,010,813 (108,349,187) 272,360,000 Major shareholders: Ronson Europe N.V. (treasury shares: redeemed as per 1 March 2017)
    - - - (108,349,187) 108,349,187 39.78%
    I.T.R. Dori B.V. (1) 87,449,187 - 87,449,187 - 87,449,187
    53.32% 53.32% 32.11%
    RN Residential B.V. (1) 20,900,000 - 20,900,000 - 20,900,000
    12.74% 12.74% 7.67% Nationale Nederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny
    23,884,091 - 23,884,091 N/A N/A
    14,6% 14,6% Between 5% -10%
    Metlife Otwarty Fundusz Emerytalny N/A N/A N/A N/A N/A
    Between 5% -10% Between 5% -10% Between 3% -5%
    Aviva OFE Aviva BZWBK N/A
    Between 3% -5% N/A N/A Between 3% -5% N/A N/A Below 3%
    (1) The subsidiary of A. Luzon Group.
    As of the date of the redemption of the treasury shares held by Ronson Europe N.V (1 March 2017) and as at 31 December 2017 a nd the date of publication of this report, A. Luzon Group indirectly controls 66.06% of the Company’s outstanding shares.
    Changes in the Management Board in the year ended 31 December 2017 and until the date of publication
    of this report
    The Extraordinary General Meeting of Shareholders held on 1 March 2017 approved the appointment of Mr Erez Tik
    and Mr Alon Haver as members of the Management Board and managing directors B for a term of four years. Mr Erez
    Tik and Mr Alon Haver replaced Mr Erez Yoskovitz, who stepped down as managing director B effective on the day of
    the Extraordinary General Meeting of Shareholders (1 March 2017) a nd Mr Roy Vishnovizki, who submitted his
    resignation as managing director B on 18 January 2017 with immediate effect.
    On 27 April 2017, Mr Shraga Weisman submitted his resignation from his function as member of the Management
    Board and CEO of the Company with effect from that same date. The Annual General Meeting of Shareholders held on
    30 June 2017 approved (i) the appointment of Mr Tomasz Łapiński, until then holding a position as member of the
    Management Board (managing director A) and CFO of the Compan y, as member of the Management Board (managing
    director A) and as CEO of the Company for a term of four years and (ii) the appointment of Mr Rami Geris, until then
    Financial Controller of the Company, as member of the Management Board (managing director A) and as CFO of the
    Company for a term of four years.
    The Extraordinary General Meeting of Shareholders held on 20 November 2017 approved the appointment of Mr Nir
    Netzer as CEO and member of Management Board (managing director A) for a term of four years . Mr Netz er replaced
    Mr Tomasz Łapiński who submitted his resignation as CEO and member of the Management Board. The resignation of
    Mr Łapiński was effective as per the date of the Extraordinary General Meeting of Shareholders (20 November 2017).



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    41
    Additional information to the report (cont’d)
    Changes in the Supervisory Board in the year ended 31 December 2017 and until the date of publication
    of the report
    The Extraordinary General Meeting of Shareholders held on 1 March 2017 approved the appointmen t of Ms Mikhal
    Shapira, Mr Ofer Kadouri and Mr Alon Kadouri as members of the Supervisory Board for a term of four years.
    Ms Mikhal Shapira, Mr Ofer Kadouri and Mr Alon Kadouri replaced Mr Mark Segall, Mr Yair Shilhav and Mr Reuben
    Sharoni, who stepped down as Supervisory Board directors effective on the day of the Extraordinary General Meeting
    of Shareholders (1 March 2017).
    The Annual General Meeting of Shareholders held on 30 June 2017 approved the appointment of Mr Piotr Palenik as
    member of the Supervisory Board for a term of four years.
    The Extraordinary General Meeting of Shareholders held on 20 November 2017 approved the ap pointment of
    Mr Shmuel Rofe as member of the Supervisory Board for a term of four years. Mr Smuel Rofe replaced Ms Mikhal
    Shapira as a member of the Supervisory Board who resigned from the Supervisory Board with effect as of
    13 September 2017.
    Changes in ownership of shares and rights to shares by Supervisory Board members in the year ended
    31 December 2017 and until the date of publication of the report
    Mr Amos Luzon as at 31 December 2017 and as at the day of publishing this report held 63.17 % of the shares and
    voting rights in A. Luzon Group (through A. Luzon Properties and Investments Ltd., a private company owned by Mr
    Amos Luzon “99%”), and as a result, thus indirectly held a 41.31% interest in the Company.
    Mr Erez Tik as at 31 December 2 017 and as at the day of publishing this report held 0.82% of the shares and voting
    rights in A. Luzon Group, and as a result, thus indirectly held a 0.54% interest in the Company.
    Indemnity for Management Board members and Supervisory Board members
    The Ar ticles of Association of the Company provide for an indemnification for all directors of the Company (article
    42). The members of the Supervisory Board and Management Board shall be reimbursed for (i) all reasonable costs of
    conducting a defense against cl aims based on acts or failures to act in the exercise of their duties, (ii) any damages or
    fines payable by them as a result of an act or failure to act in the exercise of their duties, and (iii) reasonable costs of
    appearing in other legal proceedings in which they are involved as current or former directors of the Company. No
    indemnification will be given to any director if it has been determined by a judgment which is no longer subject to
    appeal, that the act or failure to act is characterized as willful misconduct or gross negligence. Resolutions to award the
    indemnification in a specific case are to be disclosed in the Annual Accounts of the Company. Adoption of the Annual
    Accounts will be considered to be approval of such resolutions, unless the Genera l Meeting of Shareholders decides
    otherwise.
    Directors Representation statement
    In conjunction with the EU Transparency Directive as incorporated in Chapter 5.3 of the Dutch Financial Markets
    Supervision Act (Wet op het financieel toezicht) the Management Board therefore confirms to the best of its knowledge
    that:
    - the Annual Financial Statements for the year ended 31 December 2017 give a true and fair view of the assets,
    liabilities, financial position and profits and loss of the Company and its subsidiaries,
    - the additional management information disclosed in the Annual Report gives a true and fair view of the Company and
    its subsidiaries as at 31 December 2017 and the state affairs during the financial year to which the report relates, and
    - the An nual Report describes the principal risk facing the Company. These are described in detail in this Director’s
    Report.



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    42
    Additional information to the report (cont’d)
    Overview of the economic results during the year ended 31 December 2017
    The table below presents the Company economic results during the year ended 31 December 2017, under the
    assumption that the results from joint ventures are presented on a fully consolidated basis (100%):
    For the 12 months ended 31 December
    2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) (Unaudited) (Unaudited)
    Revenue from residential projects
    319,269 307,606
    Revenue from sale of services
    600 -
    Revenue from the sale of land
    1,600 -
    Revenue from the sale of the Nova Królikarnia project - 175,119
    Revenue
    321,469 482,725
    Cost of sales of residential projects
    (258,711) (248,222)
    Cost of sales of land
    (1,221) -
    Cost of sales of the Nova Królikarnia project - (117,850)
    Cost of sales
    (259,932) (366,072)
    Gross profit
    61,537 116,653
    Selling and marketing expenses
    (5,924) (8,789)
    Administrative expenses
    (20,027) (22,262)
    Other expenses
    (4,442) (3,354)
    Other income 812 887
    Result from operating activities 31,956 83,135
    Finance income
    669 1,415
    Finance expense (7,737) (8,869)
    Net finance income/(expense) (7,068) (7,454)
    Profit/(loss) before taxation
    24,888 75,681
    Income tax benefit/(expense) (2,593) (12,497)
    Profit for the period 22,295 63,184
    Total profit/(loss) for the period attributable to:
    equity holders of the parent
    9,464 64,531
    Non -controlling interests 12,831 (1,347)
    Total profit/(loss) for the period, net of tax 22,295 63,184



    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    43
    Additional information to the report (cont’d)
    Overview of the results during the three months ended 31 December 2017
    The Company’s net profit for the three months ended 31 December 2017 was PLN 9,337 thousand and can be
    summarized as follows
    For the three months ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) (Unaudited) (Unaudited)
    Revenue 49,512 282,197
    Cost of sales (40,775) (204,551)
    Gross profit
    8,737
    77,646
    Selling and marketing expenses
    (2,032) (2,252)
    Administrative expenses
    (4,955) (7,938)
    Share of profit/(loss) from joint ventures
    11,758 (477)
    Other expenses
    (733) (1,013)
    Other income 221 219
    Result from operating activities
    12,996
    66,185
    Finance income
    192 377
    Finance expense (1,781) (2,270)
    Net finance income/(expense)
    (1,589)
    (1,893)
    Profit/(loss) before taxation
    11,407 64,292
    Income tax benefit/(expresses) (2,132) (10,636)
    Profit/(loss) for the period before non -controlling interests
    9,275
    53,656
    Non -controlling interests 62 50
    Net profit/(loss) for the period attributable to the equity holders of
    the parent 9,337 53,706
    Statement relating to the system of internal control
    In line with best practice provision 1.4.3 of the Dutch Code , the Company issues a declaration about the effectiveness of
    the system of internal control of the processes on which the financial reporting is based.
    Based on the assessment performed, the Board of Directors believes that, as of December 31, 2017, the Company’s
    Internal Control over Financial Reporting is considered effective and that (i) the Board Report provides sufficient
    insights into any material weakness in the effectiveness of th e internal risk management and control systems, (ii) the
    internal risk management and control systems are designed to provide reasonable assurance that the financial reporting
    does not contain any material inaccuracies, (iii) based on the current state o f affairs, it is justified that the Group’s and
    the Company’s financial reporting is prepared on a going concern basis, and (iv) the Board Report states those material
    risks and uncertainties that are, in the Board of Director’s judgment, relevant to the expectation of the Company’s
    continuity for the period of twelve months after the preparation of the Board Report.


    Ronson Europe N.V.
    Directors’ Report
    44
    Additional information to the report (cont’d)
    Statement referred to in the Decree of 29 August 2017, Stb 747, determining the further requirements
    concerning the contents of annual reports
    Based on Section 391 of Book 2 of the Dutch Civil Code (Act of 9 July 2004, Stb 370, to amend Book 2, CC) and th e
    Royal Decree of 29 August 2017, limited liability companies, whose shares – to put it briefly – are listed on a regulated
    stock exchange, must include a statement in their annual reports about their compliance with the principles and best
    practices of th e Dutch Corporate Governance Code.
    In light of the foregoing the Company confirms that in the year under review, it did not comply fully with the provisions
    of the Dutch Corporate Governance Code, nor does it intend to comply during the current financial y ear or the next
    financial year. Its reasons for doing so are explained on page 3 -5.
    Representation concerning election of the Company’s auditor
    The Management Board confirms that the Company’s auditor has been elected according to applicable rules and the
    audit firm and its registered accountants engaged in the audit of the financial statements of Ronson Europe N.V. meet
    the objectives to present an objective and independent report. The agreement with the auditors was signed on 23
    November 2017. For inform ation about agreed -upon engagements of the Company’s auditor see Note 16 of the
    Company Financial Statements.
    Financial risk management, objectives and policies
    For information on the financial risk management, objectives and policies see Note 40 of the Consolidated Financial
    Statements.
    Other
    As at 31 December 2017, the Company has issued guarantees for bank loans granted to subsidiaries amounted to
    PLN 3,900 thousand (as at 31 December 2016 amounted to PLN 2,527 thousand).
    As at 31 December 2017, the Group had no litigation claims or liabilit ies exceeding in total 10% of the Group’s equity.
    The following net movements in the Group’s main provisions took place during the year ended 31 December 2017:
     an increase in the provision for deferred tax liabilities of PLN 334 thousand (an increase of PL N 3,334 thousand
    during the year ended 31 December 2016).
    The Management Board
    ___________________ ___________________ ________________________
    Nir Netzer Rami Geris Andrzej Gutowski
    Chief Executive Officer Chief Financial Officer Sales and Marketing Director
    ___________________ ___________________
    Erez Tik Alon Haver
    Rotterdam, 7 March 2018



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    45
    Consolidated Statement of Profit or Loss and Other Comprehensive Income
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Note
    Revenue from residential projects 224,353 307,606
    Revenue from sale of services 5,791 2,037
    Revenue from the sale of land 1,600 -
    Revenue from the sale of the Nova Królikarnia project 39 - 175,119
    Revenue 6 231,744 484,762
    Cost of sales of residential projects (192,445) (248,222)
    Cost of sales of land (1,221) -
    Cost of sales of the Nova Królikarnia project 39 - (117,850)
    Cost of sales 7 (193,666) (366,072)
    Gross profit 38,078 118,690
    Selling and marketing expenses 8 (5,684) (8,083)
    Administrative expenses 9 (19,335) (22,197)
    Share of profit/(loss) from joint ventures 18 11,311 (1,380)
    Other expenses 11 (4,427) (3,354)
    Other income 12 812 876
    Result from operating activities 20,755 84,552
    Finance income 13 859 1,900
    Finance expense 13 (7,724) (8,857)
    Net finance income/(expense) (6,865) (6,957)
    Profit/(loss) before taxation 13,890 77,595
    Income tax benefit/(expense) 14 (2,593) (12,497)
    Profit/(loss) for the year 11,297 65,098
    Other comprehensive income - -
    Total comprehensive income/(expense) for the year, net of tax 11,297 65,098
    Total profit/(loss) for the year attributable to:
    equity holders of the parent 9,464 64,531
    non -controlling interests 26 1,833 567
    Total profit/(loss) for the year , net of tax 11,297 65,098
    Total comprehensive income /(expense) attributable to:
    equity holders of the parent 9,464 64,531
    non -controlling interests 26 1,833 567
    Total comprehensive income /(expense) for the year, net of tax 11,297 65,098
    Weighted average number of ordinary shares (basic and
    diluted) 27 164,010,813 269,985,223
    In Polish Zlotys (PLN)
    Net earnings /(loss) per share attributable to
    the equity holders of the parent (basic and diluted) 27 0.058 0.239
    The notes on pages 50 to 115 are an integral part of these consolidated financial statements.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    46
    Consolidated Statement of Financial Position
    As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Note
    Assets
    Non -current assets
    Property and equipment 15 8,169 8,823
    Investment property 16 8,743 8,743
    Investment in joint ventures 18 5,162 744
    Deferred tax assets 19 4,025 3,616
    Total non -current assets 26,099 21,926
    Current assets
    Inventory 20 512,098 574,098
    Advances for land * 21 80,060 36,900
    Trade and other receivables and prepayments * 22 11,704 10,145
    Income tax receivable 590 492
    Loans granted to third parties 17 - 508
    Loans granted to joint ventures 18 6,922 15,906
    Amount due from former shareholder 39 - 9,900
    Other current financial assets 23 3,466 4,480
    Cash and cash equivalents 24 64,860 69,056
    Total current assets 679,700 721,485
    Total assets 705,799 743,411
    * In the Annual Financial Statements for the year ended 31 December 2016 advances for land in the amount of PLN 36.9 million
    were presented under trade and other receivables and prepayments .
    The notes on pages 50 to 11 5 are an integral part of these consolidated financial statements.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    47
    Consolidated Statement of Financial Position (cont’d)
    As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Note
    Equity and liabilities
    Equity
    Shareholders’ equity
    Share capital 12,503 20,762
    Share premium 150,278 282,873
    Treasury shares - (140,854)
    Retained earnings 175,108 196,805
    Equity attributable to equity holders of the parent 25 337,889 359,586
    Non -controlling interests 26 4,123 2,290
    Total equity 342,012 361,876
    Liabilities
    Non -current liabilities
    Bond loans 28, 29 153,517 137,538
    Secured bank loans 28, 30 9,155 1,941
    Share -based payment liabilities 35 - 978
    Deferred tax liability 19 11,448 11,114
    Total non -current liabilities 174,120 151,571
    Current liabilities
    Trade and other payables and accrued expenses 32 37,646 40,882
    Bond loans 28, 29 43,791 85,053
    Secured bank loans 28, 30 4,765 -
    Loans from third parties 28, 31 - 1,560
    Advances received 33 102,244 100,607
    Income tax payable 89 763
    Provisions 34 1,132 1,099
    Total current liabilities 189,667 229,964
    Total liabilities 363,787 381,535
    Total equity and liabilities 705,799 743,411
    The notes on pages 50 to 115 are an integral part of these consolidated financial statements.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    48
    Consolidated Statement of Changes in Equity
    For the years ended 31 December 2017 and 31 December 2016:
    Attributable to the equity holders of the parent
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Share
    capital
    Share
    premium
    Treasury
    shares
    Retained
    earnings Total
    Non -
    controlling
    interests
    Total
    equity
    Balance at 1 January 2016 20,762 282,873 - 154,063 457,698 1,723 459,421
    Comprehensive income:
    Profit/(loss) for the year ended
    31 December 2016 - - - 64,531 64,531 567 65,098
    Other comprehensive income - - - - - - -
    Total comprehensive
    income/(expense) - - - 64,531 64,531 567 65,098
    Dividend paid (see Note 25) - - - (21,789) (21,789) - (21,789)
    Own shares acquired
    (see Note 39 and 25) - - (140,854) - (140,854) - (140,854)
    Balance at 31 December 2016 20,762 282,873 (140,854) 196,805 359,586 2,290 361,876
    Comprehensive income:
    Profit/(loss) for the year ended
    31 December 2017 - - - 9,464 9,464 1,833 11,297
    Other comprehensive income - - - - - - -
    Total comprehensive
    income/(expense) - - - 9,464 9,464 1,833 11,297
    Dividend paid (see Note 25) - - - (31,161) (31,161) - (31,161)
    Redemption of treasury shares
    (see Note 39 and 25) (8,259) (132,595) 140,854 - - - -
    Balance at 31 December 2017 12,503 150,278 - 175,108 337,889 4,123 342,012
    The notes on pages 50 to 115 are an integral part of these consolidated financial statement s.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    49
    Consolidated Statement of Cash Flows
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Note
    Cash flows from /(used in) operating activities
    Profit/(loss) for the period 11,297 65,098
    Adjustments to reconcile profit for the period to net cash used in operating activities :
    Settlement of the Nova Królikarnia transaction with buy -back of shares 25,39 - (140,854)
    Depreciation 15 965 987
    Write -down of inventory 20 3,314 2,269
    Finance expense 13 7,724 8,857
    Finance income 13 (859) (1,900)
    Profit on sale of property and equipment 12 (5) (70)
    Share of loss/( profit) from joint ventures 18 (11,311) 1,380
    Share -based payment 35 (978) 348
    Income tax expense/ (benefit ) 14 2,593 12,497
    Subtotal 12,740 (51,388) Decrease/(increase) in receivables from former shareholder 39 9,900 (9,900)
    Decrease/(increase) in inventory 42 65,671 135,968
    Decrease/(increase) in advances for land (43,160) (36,900)
    Decrease/(increase) in trade and other receivables and prepayments 42 (1,357) 4,650
    Decrease/(increase) in other current financial assets 1,014 (282)
    Increase/(decrease) in trade and other payables and accrued expenses (3,236) 2,308
    Increase/(decrease) in provisions 34 33 (342)
    Increase/(decrease) in advances received 1,637 (16,274)
    Subtotal 43,242 27,840 Interest paid (13,050) (13,077)
    Interest received 659 1,345
    Income tax received/(paid) (3,440) (784)
    Net cash from/(used in) operating activities 27,411 15,324
    Cash flows from/(used in) investing activities
    Acquisition of property and equipment 15 (527) (1,678)
    Proceeds from loans granted to third parties 17 449 -
    Investment in joint ventures 18 16,136 (88)
    Short -term bank deposits – collateralized - 4,093
    Proceeds from sale of property and equipment 221 810
    Net cash from/(used in) investing activities 16,279 3,137
    Cash flows from/(used in) financing activities
    Proceeds from bank loans, net of bank charges 30 75,285 43,803
    Repayment of bank loans 30 (64,071) (100,024)
    Proceeds from bond loans, net of issue costs 29 69,118 53,939
    Repayment of bond loans 29 (95,500) (23,684)
    Dividends paid to equity holders of the parent 25 (31,161) (21,789)
    Repayment of loans from third parties 31 (1,557) (1,181)
    Net cash from/(used in) financing activities (47,886) (48,936)
    Net change in cash and cash equivalents (4,196) (30,475)
    Cash and cash equivalents at the beginning of the year 69,056 99,531
    Cash and cash equivalents at the end of the year * 24 64,860 69,056
    * Including restricted cash that amounted to PLN 14,090 thousand and PLN 3,115 thousand as 31 December 2017 and as 31 December 2016, respectively .
    The notes on pages 50 to 115 are an integral part of these consolidated financial statement s.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    50
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    1. Background and business of the Company
    (a) Ronson Europe N.V. ( ‘the Company ’), a Dutch public company with its statutory seat in Rotterdam, the
    Netherlands, was incorporated on 18 June 200 7. The registered office is located at Weena 210 -212, Rotterdam,
    the Netherlands . The shares of the Company are traded on the Warsaw Stock Exchange since 5 November 2007.
    On 5 February 2018, the Company announced its plan for a transformation of the Company into a European
    Company (SE) and a subsequent transfer of its registered office to Poland. For further details reference is made
    to Note 44.
    The Company (together with its Polish subsidiaries ‘the Group ’), is active in the development and sale of units,
    primarily apartments, in multi -family residential real -estate projects to individ ual customers in Poland.
    As at 31 December 2017, following the redemption of 108,349,187 treasury shares held by the Company on 1
    March 2017, 66.06% of the outstanding shares are controlled by Amos Luzon Development and Energy Group
    Ltd. (‘A. Luzon Group’ ). The remaining 33.94% of the outstanding shares are held by Nationale Nederlanden
    Otwarty Fundusz Emerytalny holding 14.6% and by other investors including Metlife Otwarty Fundusz
    Emerytalny and Aviva OFE Aviva BZ WBK. The number of shares held by the in vestors is equal to the number
    of votes, as there are no privileged shares issued by the Company.
    As at 31 December 2017, the Groups' market capitalization was below the value of net assets. Although, the
    Company strongly believes that this is a temporar y situation due to many different factors, including low
    liquidity of the Company’s shares listed on WSE, Management took appropriate steps to review the Company’s
    accounts to determine if there is any additional write -down required and found no basis for it. Management
    verified that the forecast margin potential in respect of the inventory is positive. Therefore, no indicators for
    potential additional impairment have been identified.
    A list of the companies from which the financial data are included in t hese Consolidated Financial Statements
    and the extent of ownership and control are presented in Note 1(b).
    (b) The details of the Polish companies whose financial statements have been included in these Consolidated
    Financial Statements, the year of incorporation and the percentage of ownership and voting rights directly or
    indirectly held by the Company as at 31 December 2017 , are presented below and on the following page.
    The projects managed by the companies are in various stages of development ranging from being in the process
    of acquiring land for development to projects which are completed or near completion.
    Entity name Year of incorporation
    Share of ownership & voting rights at the end of
    31 December 2017 31 December 2016
    a. held directly by the Company : 1. Ronson Development Management Sp. z o.o. 1999 100% 100% 2. Ronson Development 2000 Sp. z o.o. 2000 100% 100% 3. Ronson Development Warsaw Sp. z o.o. 2000 100% 100% 4. Ronson Development Investment Sp. z o.o. 2002 100% 100% 5. Ronson Development Metropol Sp. z o.o. 2002 100% 100% 6. Ronson Development Properties Sp. z o.o. 2002 100% 100% 7. Apartments Projekt Sp. z o.o. 2003 100% 100% 8. Ronson Development Enterprise Sp. z o.o. 2004 100% 100% 9. Ronson Development Company Sp. z o.o. 2005 100% 100%
    10. Ronson Development Creations Sp. z o.o. 2005 100% 100% 11. Ronson Development Buildings Sp. z o.o. 2005 100% 100% 12. Ronson Development Structure Sp. z o.o. 2005 100% 100% 13. Ronson Development Poznań Sp. z o.o. 2005 100% 100% 14. E.E.E. Development Sp. z o.o. 2005 100% 100% 15. Ronson Development Innovation Sp. z o.o. 2006 100% 100% 16. Ronson Development Wrocław Sp. z o.o. 2006 100% 100% 17. Ronson Development Capital Sp. z o.o. 2006 100% 100% 18. Ronson Development Sp. z o.o. 2006 100% 100% 19. Ronson Development Construction Sp. z o.o. 2006 100% 100% 20. City 201 5 Sp. z o.o. 2006 100% 100% 21. Ronson Development Village Sp. z o.o. (*) 2007 100% 100% 22. Ronson Development Conception Sp. z o.o. 2007 100% 100%


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    51
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    1. Background and business of the Company (cont’d)
    Entity name Year of incorporation Share of ownership & voting rightsat the end of 31 December 2017 31 December 2016
    b. held directly by the Company (cont’d): 23. Ronson Development Architecture Sp. z o.o. 2007 100% 100% 24. Ronson Development Skyline Sp. z o.o. 2007 100% 100% 25. Continental Development Sp. z o.o. 2007 100% 100% 26. Ronson Development Universal Sp. z o.o. (*) 2007 100% 100% 27. Ronson Development Retreat Sp. z o.o. 2007 100% 100% 28. Ronson Development South Sp. z o.o. 2007 100% 100% 29. Ronson Development Partner 5 Sp. z o.o. 2007 100% 100% 30. Ronson Development Partner 4 Sp. z o.o. 2007 100% 100% 31. Ronson Development North Sp. z o.o. 2007 100% 100% 32. Ronson Development Providence Sp. z o.o. 2007 100% 100% 33. Ronson Development Finco Sp. z o.o. 2009 100% 100% 34. Ronson Development Partner 2 Sp. z o.o. 2010 100% 100% 35. Ronson Development Skyline 2010 Sp. z o.o. w likwidacji 2010 100% 100% 36. Ronson Development Partner 3 Sp. z o.o. 2012 100% 100% b. held indirectly by the Company: 37. AGRT Sp. z o.o. 2007 100% 100% 38. Ronson Development Partner 4 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – Panoramika Sp.k. 2007 100% 100% 39. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Estate Sp.k. 2007 100% 100% 40. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Home Sp.k. 2007 100% 100% 41. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Horizon Sp.k. 2007 100% 100% 42. Ronson Development Partner 3 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Sakura Sp.k. 2007 100% 100% 43. Destiny Sp. z o.o. 2007 100% 100%
    44.. Ronson Development Millenium Sp. z o.o. 2007 100% 100% 45. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - EEE 2011 Sp.k. 2009 100% 100% 46. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Apartments 2011 Sp.k. 2009 100% 100% 47.. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Idea Sp.k. 2009 100% 100% 48. Ronson Development Partner 2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością –Destiny 2011 Sp.k. 2009 100% 100% 49.. Ronson Development Partner 2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Enterprise 2011 Sp.k. 2009 100% 100% 50. Ronson Development Partner 2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Retreat 2011 Sp.k. 2009 100% 100% 51. Ronson Development Partner 5 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Vitalia Sp.k. 2009 100% 100% 52. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - 2011 Sp.k. 2009 100% 100% 53. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Gemini 2 Sp.k. 2009 100% 100% 54. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Verdis Sp.k. 2009 100% 100% 55. Ronson Espresso Sp. z o.o. 2006 82% 82% 56. Ronson Development Apartments 2010 Sp. z o.o. 2010 100% 100% 57. RD 2010 Sp. z o.o. 2010 100% 100% 58.. Retreat Sp. z o.o. 2010 100% 100% 59. Enterprise 2010 Sp. z o.o. 2010 100% 100% 60. Wrocław 2010 Sp. z o.o. 2010 100% 100% 61. E.E.E. Development 2010 Sp. z o.o. 2010 100% 100% 62. Ronson Development Nautica 2010 Sp. z o.o. 2010 100% 100% 63. Gemini 2010 Sp. z o.o. 2010 100% 100% 64. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Naturalis Sp.k. 2011 100% 100% 65. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Impressio Sp.k. 2011 100% 100% 66. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Continental 2011 Sp.k. 2011 100% 100% 67. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Providence 2011 Sp.k. 2011 100% 100% 68. Ronson Development Partner 2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Capital 2011 Sp. k. 2011 100% 100% 69. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Architecture 2011 Sp.k. 2011 100% 100% 70. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - City 1 Sp.k. 2012 100% 100% 71. Ronson Development Partner 2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Miasto Moje Sp. k. 2012 100% 100% 72. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - City 3 Sp.k. 2012 100% 100% 73. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - City 4 Sp.k. 2016 100% 100% 74. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. - City 5 Sp.k. 2016 100% 100% 75. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Projekt 1 Sp.k. 2017 100% n.a. 76. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Projekt 2 Sp.k. 2017 100% n.a. 77. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Projekt 3 Sp.k. 2017 100% n.a. 78. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Projekt 4 Sp.k. 2017 100% n.a. 79. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Projekt 5 Sp.k. 2017 100% n.a. 80. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Projekt 6 Sp.k. 2017 100% n.a. 81. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Projekt 7 Sp.k. 2017 100% n.a. 82. Ronson Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Projekt 8 Sp.k. 2017 100% n.a. 83. Ursus 2017 Sp. z o.o. 2017 100% n.a. 84. Projekt City Sp. z o.o. 2017 100% n.a. (*) The Company has the power to govern the financial and operating policies of this entity and to obtain benefits from its a ctivities, whereas Kancelaria Radcy Prawnego Jarosław Zubrzycki holds the legal title to the shares of this entity.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    52
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    2. Basis of preparation and measurement
    (a) Basis of preparation and statement of compliance
    These Consolidated Financial Statements have been prepared in accordance with International Financial
    Reporting Standards as adopted by the EU (‘IFRS’). In light of the nature of the Group’s activities, the IFRSs
    applied by the Group are not different from the IFRSs endorsed by the European Union , which are effective for
    the financial year ended 31 December 2017 . The Group is aware about New standards and interpretations that
    have been issued but have not yet become effective , including among the other IFRS 15 which is effective for
    financial years beginning on or after 1 January 2018 (for additional information see note 2 (g)). The Company
    Financial Statements have been prepared in accordance with article 362.8 of the Netherlands Civil Code.
    The Consolidated Financial Statements were authorized by the Boards of Directors of Ronson Europe N.V. on
    7 March 2018 . These Consolidated Financial statements have been prepared on the assumption that the Group is
    a going concern, meaning it will continue in operation for the foreseeable future and will be able to realize assets
    and discharge liabilities in the normal course of its operations.
    (b) Basis of measurement
    The Consolidated Financial Statements have been prepared on the historical cost basis , except for investment
    property which was measured at fair value. The methods used to measure fair values for the purpose to prepare
    the Consolidated Financial Statements are discussed further in Note 16 and Note 3(s).
    (c) Functional and presentation cu rrency
    Items included in the financial statements of each entity in the Group are measured using the currency of the
    primary economic environment in which the entity operates (the ‘functional currency’) being Polish Zloty
    (‘PLN’). Polish zloty is the pres entation currency of the consolidated financial statements of the Group, and is
    also the functional currency of the parent company. Although the Company has its statutory seat in the
    Netherlands , it operates in Poland , therefore during 2016 the parent company applied to the Dutch tax authorities
    and changed its functional currency from EUR to PLN starting from 1 January 2017.
    The Consolidated Financial Statements are presented in thousands of Polish Zloty, except when otherwise
    indicated .
    (d) Use of estimates and judgments
    The preparation of financial statements requires management to make judgments, estimates and assumptions that
    affect the application of accounting policies and the reported amounts of assets, liabilities, the disclosure of
    contingent assets and liabilities at the date of the financial statements, and the reported amounts of income and
    expenses during the reported period. Actual results may differ from these estimates. Estimates and underlying
    assumptions are reviewed on an o ngoing basis. Revisions to accounting estimates are recognized in the period in
    which the estimate is revised. In particular, information about significant areas of estimation, uncertainty and
    critical judgments in applying accounting policies that have th e most significant effect on the amounts
    recognized in the financial statements, are described in the following notes:
     Note 16 – investment property
     Note 19 – utilization of tax assets
     Note 20 – inventory
     Note 34 – provisions
     Note 38 – commitments and contingencies
    The Company conducts residential units projects and developing activities in the dedicated SPVs. The Company
    reflects in the Consolidated Financial Statements the activities and transactions related to such projects based on
    the substance rather than legal form. Such transactions are accounted for in accordance with IAS 2 and IAS 18,
    whereby inventory is sold and revenue should be recognized after the criteria are met.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    53
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    2. Basis of preparation and measurement (cont’d)
    (d) Use of estimates and judgments (cont’d)
    Estimation of net realizable value for inventory
    Inventory is stated at the lower of cost and net realizable value (NRV). NRV for completed inventory property
    (Finished goods) is assessed with reference to market conditions and prices existing at the reporting date and is
    determined by the Group having taken suitable external advice and in the light of recent market transactions.
    NRV in respect of inventory property under construction (work in progress) is assessed with reference to mar ket
    prices at the reporting date for similar completed property, less estimated costs to complete construction and less
    an estimate of the time value of money to the date of completion.
    Valuation of investment property
    The fair value of the investment p roperty is determined by independent real estate valuation experts based on the
    discounted cash flow approach. The determination of the fair value of the investment property requires the use
    of estimates such as future cash flows from assets (such as letti ngs, tenants’ profiles, future revenue streams,
    capital values of fixtures and fittings, any environmental matters and the overall repair and condition of the
    property) and discount rates applicable to those assets.
    Deferred tax asset recognition
    Deferred tax assets are recognized for unused tax losses and deductible temporary differences to the extent that
    it is probable that taxable profit will be available against which the losses and deductible temporary differences
    can be utilized. Significant management judgment is required to determine the amount of deferred tax assets that
    can be recognized, based upon the likely timing and the level of future taxable profits together with future tax
    planning strategies.
    Uncertain tax treatment
    Regulations regarding VAT, corporate profits tax and social security contributions are subject to frequent
    changes. These changes result in there being little point of reference and few established precedents that may be
    followed. The binding regulations also contain uncertainties, resulting in differences in opinion regarding the
    legal interpretation of tax regulations both between government bodies, and between government bodies and
    companies.
    Tax and other settlements may be subject to inspection by administrative bodies authorised to impose high
    penalties and fines, and any additional taxation liabilities calculated as a result must be paid together with high
    interest. The above circumstances mean that tax exposure is greater in Poland than in countries that have a more
    established taxation system. Accordingly, the amounts shown in the financial statements may change at a later
    date as a result of the final decision of the tax authorities.
    On 15 July 201 6, amendments were made to the Tax Ordinance to introduce the provisions of General Anti -
    Avoidance Rule s (GAAR). GAAR are targeted to prevent origination and use of f ictitious legal structures set up
    to avoid payment of tax in Poland. GAAR define tax evasion as an activity performed mainly with a view to
    realising t ax gains, which is contrary, under given circumstances, to the subject and objective of the tax law. In
    accordance with GAAR, an activity does not bring about tax gains, if its modus operandi was false. Any
    instances of (i) unreasonable division of an oper ation (ii) involvement of agents despite lack of economic
    rationale for such involvement, (iii) mutually exclusive or mutually compensating elements, as well as (iv) other
    activities similar to those referred to earlier may be treated as a hint of artifici al activities subject to GAAR. New
    regulations will require considerably greater judgment in assessing tax effects of individual transactions.
    The GAAR clause should be applied to the transactions performed after clause effective date and to the
    transact ions which were performed prior to GAAR clause effective date, but for which after the clause effective
    date tax gains were realised or continue to be realised. The implementation of the above provisions will enable
    Polish tax authority challenge such arra ngements realised by tax remitters as restructuring or reorganization.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    54
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    2. Basis of preparation and measurement (cont’d)
    The Group accounts for current and deferred tax assets and liabilities based on the requirements of IAS 12
    Income taxes, based on taxable profit (tax loss), taxable base, carry -forward of unused tax losses and carry -
    forward of unused tax credits, and tax rates, while considering the assessment of uncertainty related to tax
    settlements. If uncertainty exists as to whether and to what extent tax authority will accept individual tax
    treatments of made transactions, the Group discloses these settlements while accounting for uncertainty
    assessment.
    Further details on taxes are disclosed in Not e 14 and Note 19 .
    (e) Basis of consolidation
    The se Consolidated Financial Statements comprise the financial statements of the Company and its subsidiaries
    as at 31 December 2017 . Control is achieved when the Group is exposed, or has rights, to variable returns from
    its involvement with the investee and has the ability to affect those returns through its power over the investee.
    Specifically, the Group controls an investee if, and only if, the Group has:
     power over the investee (i.e. existing rights that give it the current ability to direct the relevant activities
    of the investee) ;
     exposure, or rights, to variable returns from its involvement with the investee ;
     the ability to use its power over the investee to affect its returns .
    The Group re -assesses wh ether or not it controls an investee if facts and circumstances indicate that there are
    changes to one or more of the three elements of control. Consolidation of a subsidiary begins when the Group
    obtains control over the subsidiary and ceases when the Gro up loses control of the subsidiary. Assets, liabilities,
    income and expenses of a subsidiary acquired or disposed of during the year are included in the consolidated
    financial statements from the date the Group gains control until the date the Group ceases to control the
    subsidiary.
    Profit or loss and each component of other comprehensive income (OCI) are attributed to the equity holders of
    the parent of the Group and to the non -controlling interests, even if this results in the non -controlling interests
    having a deficit balance. When necessary, adjustments are made to the financial statements of subsidiaries to
    bring their accounting policies into line with the Group’s accounting policies. All intra -group assets and
    liabilities, equity, income, expenses an d cash flows relating to transactions between members of the Group are
    eliminated in full on consolidation. A change in the ownership interest of a subsidiary, without a loss of control,
    is accounted for as an equity transaction.
    If the Group loses contro l over a subsidiary, it derecogni zes the related assets (including goodwill), liabilities,
    non -controlling interest and other components of equity while any resultant gain or loss is recogni zed in profit or
    loss. Any investment retained is recogni zed at fair value.
    The financial statements of subsidiaries are prepared for the same period as the financial statement of parent.
    The Group entities keep books of accounts in accordance with accounting policies specified in the Accounting
    Act dated 29 September 1994 ( ‘the Accounting Act ’) with subsequent amendments and the regulations issued
    based on that Act (all together: ‘Polish Accounting Standards ’). Ronson Europe N.V. keeps the books of
    accounts in accordance with accounting policies required by the Dutch law. These consolidated financial
    statements include a number of adjustments not included in the books of account of the Group entities, which
    were made in order to bring the financial statements of those entities to conformity with IFRSs as adopted by
    EU.
    Where property is acquired, via corporate acquisitions or otherwise, management considers the substance of the
    assets and activities of the acquired entity in determining whether the acquisition represents the acquisition of a
    business. Where such acquis itions are not judged to be an acquisition of a business, they are not treated as
    business combinations. Rather, the cost to acquire the corporate entity is allocated between the identifiable
    assets and liabilities of the entity based on their relative fai r values at the acquisition date. Accordingly, no
    goodwill or additional deferred taxation arises. Otherwise, acquisitions are accounted for as business
    combinations.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    55
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    2. Basis of preparation and measurement (cont’d)
    (f) Changes in accounting policies and disclosures
    The accounting policies applied in the preparation of the attached consolidated financial statements are
    consistent with those applied in the preparation of the consolidated financial statements of the Group for the year
    ended 31 December 2017 with the exception of the amendments presented below. These changes were applied
    in the attached consolidated financi al statements on their effective date and had no significant impact on the
    disclosed financial information, did not apply to the Group’s transactions, or the Group decided not to apply a
    newly introduced approach or model.
     Amendments to IAS 12 Recognition of Deferred Tax Assets for Unrealised Losses (issued on 19
    January 2016) ;
     Amendments to IAS 7 Disclosure Initiative (issued on 29 January 2016);
     Annual Improvements to IFRS Standards 2014 -2016 Cycle (issued on 8 December 2016) –
    Amendments to IFRS 12.
    The Group has decided not to apply earlier any Standard, Interpretation or Amendment that has been issued, but
    has not yet become effective in light of the EU regulations.
    (g) New standards and interpretations that have been issued but have not yet become effective
    Implementation of IFRS 15
    International Financial Reporting Standard 15 Revenue from Contracts with Customers (“IFRS 15”) was issued
    in May 2014, and then amended in April 2016, and establishes a five -step model to account for revenue arising
    from contracts with customers. Under IFRS 15, revenue is recognised at an amount that reflects the
    consideration to which an entity expects to be entitled in exchange for transferring goods or services to a
    customer.
    The new revenue standard will supersede all current revenue recognition requirements under IFRS. Either a full
    retrospective application or a modified retrospective application is required for annual periods beginning on or
    after 1 January 2018. Early adoption is permitted.
    The Group plans to a dopt the new standard on the required effective date using the modified retrospective
    method.
    The Group is active in the development and sale of units, primarily apartments, in multi -family residential real -
    estate projects to individual customers in Poland (Residential Unit).
    a) Sale of goods
    Currently revenues from the sale of Residential Unit are recognized under IAS 18 upon transfer to the buyer of
    the significant risks and rewards of ownership of the Residential Unit (i.e. upon signing of the protocol of
    technical acceptance, obtaining 100% of payment and transfer of the key), after a valid building occupancy
    permit has been obtained by the Group. According to IFRS 15 the entity shall recognise revenue when (or as)
    the entity satisfies a performance obl igation by transferring a promised good to a customer. A Residential Unit is
    transferred when (or as) the customer obtains control of that Residential Unit .
    For contracts with customers in which the sale of goods is generally expected to be the only performance
    obligation, adoption of IFRS 15 is not expected to have any impact on the Group’s revenue and cost of sales .
    The Group expects the revenue recognition to occur at a point in time when control of the Residential Unit is
    transferred to the customer, generally on delivery of the Residential Unit and thus the moment of revenue
    recognition does not differ under IAS 18 and IFRS 15.
    In addition to the above, t he Group is considering the following:
    (i) Variable consideration
    Contracts with customers give rise to variable consideration as refunds, incentives or performance bonuses,
    which in accordance with IFRS 15, the entity estimates the amount of remuneration to which it will be entitled
    in exchange for the transfer of promised Residential Unit to the customers and includes part or all of the variable
    remuneration in the transaction price only to the extent, in which there is a high probability that there will be no
    reversal of a significant part of the amount of previously recognized accumulated revenues when the uncertainty
    about the amount of variable remuneration has ceased. In case of our Group the variable considerations are not
    specified in the agreement s with customers and due to this fact in our opinion have not impacted our Group.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    56
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    2. Basis of preparation and measurement (cont’d)
    Implementation of IFRS 15 (cont’d)
    (ii) Warranty obligations
    In all cases the Group has right to force the warranty obligations from the General Contractors and the Group
    does not provide any extended warranties in its contracts with customers, which could result in recognizing a
    service -type warranty.
    b) Advances received
    Under the current accounting policy Advances received from customers for the sale of residential units are not
    bearing interest and are presented under current liabilities. The Group is in the process of analyzing whether the
    contracts contain a significant fin ancing component
    Implementation of IFRS 9
    In July 2014, the IASB issued the final version of International Financial Reporting Standard 9 Financial
    Instruments (“IFRS 9”). IFRS 9 brings together all three aspects of the accounting for financial instrument s
    project: classification and measurement, impairment and hedge accounting. IFRS 9 is effective for annual
    periods beginning on or after 1 January 2018, with early application permitted.
    The Group plans to adopt the new standard on the required effective d ate and will not restate comparative
    information.
    During 2017, the Group has performed a detailed impact assessment of implementation of IFRS 9 on the
    accounting principles (policy) applied by the Group with respect to the Group’s operations or its financial
    results. This assessment is based on currently available information and may be subject to changes arising from
    further reasonable and supportable information being made available to the Group in 2018 when the Group will
    adopt IFRS 9. Overall, th e Group expects no significant impact on its statement of financial position and equity.
    a) Classification and measurement
    The Group does not expect a significant impact on its balance sheet or equity on applying the classification and
    measurement require ments of IFRS 9. It expects to continue measuring at fair value all financial assets currently
    held at fair value.
    Debt securities held by the Group ( bond loans and bank loans ) will be measured at fair value through other
    comprehensive income, as the Group 's business objective is achieved by both collecting contractual cash flows
    and selling financial assets.
    Trade receivables are held to collect contractual cash flows and the Group does not sell trade receivables as part
    of factoring - they will continue to be measured at amortized cost. The Group decided to use a practical
    expedient and for trade receivables due in up to 12 months does not account for significant financing
    component.
    b) Impairment
    IFRS 9 requires the Group to record expected credit losses on all of its debt securities, loans and trade
    receivables, either on a 12 -month or lifetime basis. The Group will apply the simplified approach and record
    lifetime expected losses on all trade receivables.
    The Group has determined that, due to the nature of its loans and receivables, the loss allowance will not change
    significantly.
    c) Hedge accounting
    The Group does not use any hedging instruments and due to the fact this new requirement of IFRS 9 will not
    impact its financial statements.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    57
    N otes to the Consolidated Financial Statements
    2. Basis of preparation and measurement (cont’d)
    Implementation of IFRS 16
    International Financial Reporting Standard 16 Leases (“IFRS 16”) was issued in January 2016 and it replaces
    IAS 17 Leases, IFRIC 4 Determining whether an Arrangement contains a Lease, SIC -15 Operating Leases -
    Incentives and SIC -27 Evaluating the Substance of Transactions Involving the Legal Form of a Lease. IFRS 16
    sets out the principles for the recognition, measurement, presentation and disclosure.
    IFRS 16 introduces a unitary model of the lessee's accounting and requires the lessee to recognize assets and
    liabilities resulting from each lease with a period exceeding 12 months, unless the underlying asset is of low
    value. At the comme ncement date, the lessee recognizes an asset representing the right to use the underlying
    asset and a liability to make lease payments.
    Lessees will be required to separately recognise the interest expense on the lease liability and the depreciation
    expens e on the right -of-use asset.
    Lessees will be also required to remeasure the lease liability upon the occurrence of certain events (e.g. a change
    in the lease term, a change in future lease payments resulting from a change in an index or rate used to determ ine
    those payments). The lessee will generally recognize the amount of the remeasurement of the lease liability as an
    adjustment to the right -of-use asset.
    IFRS 16 also requires lessees and lessors to make more extensive disclosures than under IAS 17.
    A le ssee can choose to apply the standard using either a full retrospective or a modified retrospective approach.
    The standard’s transition provisions permit certain reliefs.
    IFRS 16 is effective for annual periods beginning on or after 1 January 2019. Early a pplication is permitted, but
    not before an entity applies IFRS 15. The Group has not decided to IFRS 16 early adoption.
    At the date of the authorization of these consolidated financial statements for publication, the Management
    Board is in the process of a ssessing the impact of the application of IFRS 16 on the accounting principles
    (policy) applied by the Group with respect to the Group's operations or its financial results.
    3. Significant accounting policies
    The accounting policies set out below have been applied consistently in all periods presented in these
    Consolidated Financial Statements.
    (a) Foreign currency
    Transactions in foreign currencies are translated to the respective functional currencies of the Group
    entities at exchange rates prevailing at the dates of the transactions using:
     the purchase or selling rate of the bank whose services are used by the Group – in case of foreign
    currency sales or purchase transactions, as well in the case as of the debt or liability payment
    transacti ons;
     the average rate specified for a given currency by the National Bank of Poland as on the transaction
    date, unless a customs declaration or other binding document indicates another rate – in case of other
    transactions.
    Monetary assets and liabilities denominated in foreign currencies are retranslated at the functional currency
    spot rate of exchange ruling at the reporting date. Non -monetary items that are measured in terms of historical
    cost in a foreign currency are translated using the exchange rate s as at the dates of the initial transactions.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    58
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    3. Significant accounting policies (cont’d)
    (b) Revenue
    Revenues from the sale of residential units are recognized upon transfer to the buyer of the significant
    risks and rewards of ownership of the residential unit (i.e. upon signing of the protocol of technical
    acceptance and transfer of the key to the residential unit), after a valid building occupancy permit has
    been obtained by the Group.
    Advances received related to pre -sales of residential units, which represent deferred income, are deferred
    when they do not meet the criteria to be recognized as revenue. When they subsequently meet these
    criteria, they are recognized as revenue.
    (c) Financial instruments
    Non -derivative financial instruments
    Non -derivative financial instruments of the Group comprise loans granted, trade and other receivables,
    cash and cash equivalents, deposits, o ther current financial assets , loans and borrowings, and trade and
    other payables. All financial assets are recognized initially at fair value plus, in the case of investments
    not at fair value through profit or loss, directly attributable transaction costs.
    Non -derivative financial instruments
    A financial instrumen t is recognized if the Group becomes a party to the contractual provisions of the
    instrument. Financial assets are derecognized if the Group’s contractual rights to the cash flows from the
    financial assets expire or if the Group transfers the financial ass et to another party without retaining
    control or substantially all risks and rewards of the asset. Regular way purchases and sales of financial
    assets are accounted for at trade date, i.e. the date that the Group commits itself to purchase or sell the
    asse t. Financial liabilities are derecognized if the Group’s obligations specified in the contract expire, or
    are discharged or cancelled.
    Bank overdrafts that are repayable on demand and form an integral part of the Group’s cash management
    are included as a c omponent of cash and cash equivalents for the purpose of the statement of cash flows.
    Non -derivative financial instruments of the Group are classified into one of the following categories:
    Category Statement of financial position item Measurement
    Loans and receivables Short -term deposits Amortized cost method
    Other current financial assets Amortized cost method
    Loans granted to third parties Amortized cost method
    Cash and cash equivalent Amortized cost method
    Trade and other receivables Amortized cost method
    Other financial liabilities Bond loans Amortized cost method
    Loans from others Amortized cost method
    Trade and other payables and accrued expenses Amortized cost method
    Secured bank loans Amortized cost method



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    59
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    3. Significant accounting policies (cont’d)
    (c) Financial instruments (cont’d)
    Loans and receivables
    Loans and receivables are non -derivative financial assets with fixed or determinable payments that are
    not quoted in an active market. These are classified as current assets, provided their maturity does not
    exceed 12 months after the reporting date. Loans and receivables with maturiti es exceeding 12 months
    from the reporting date are classified under non -current assets. After initial measurement, loans and
    receivables are subsequently carried at amortized cost using the effective interest method less any
    allowance for impairment. Gains and losses are recognized in the statement of comprehensive income
    when the loans and receivables are derecognized or impaired, as well as, through the amortization
    process.
    Other financial liabilities
    Other financial liabilities are measured at amorti zed cost using the effective interest method.
    (d) Property and equipment
    (i) Recognition and measurement
    Items of property and equipment are measured at cost less accumulated depreciation and accumulated
    impairment losses.
    Cost includes expenditures that are directly attributable to the acquisition of the asset. The cost of self -
    constructed assets includes the cost of materials and direct labor, any other costs directly attributable to
    bringing the asset to a working condition for its int ended use, and the costs of dismantling and removing
    the items and restoring the site on which they are located.
    When significant parts of property, plant and equipment are required to be replaced in intervals, the
    Group recognizes such parts as individual assets with specific useful lives and depreciation, respectively.
    Likewise, when a major inspection is performed, its cost is recognized in the carrying amount of the plant
    and equipment as a replacement if the recognition criteria are satisfied. All othe r repair and maintenance
    costs are recognized in the statement of comprehensive income as incurred.
    (ii) Depreciation
    Depreciation is calculated on the straight -line basis over the estimated useful life of each component of
    an item of property and equipme nt.
    The estimated useful life of property and equipment, depending on the class of asset, ranges from 2 to 40
    years. Leased assets are depreciated over the shorter of the lease term and their useful lives. Land is not
    depreciated.
    When parts of an item of property and equipment have different useful lives, they are accounted for as
    separate items (major components) of property and equipment.
    Depreciation methods, useful lives and residual values are reassessed at the reporting date, and adjusted
    prospectiv ely since the beginning of the following year, if appropriate.
    (e) Leases
    Leases in which the Group assumes substantially all the risks and rewards of ownership are classified as
    finance leases. Upon initial recognition, the leased asset is measured at an amount equal to the lower of
    its fair value and the present value of the m inimum lease payments.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    60
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    3. Significant accounting policies (cont’d)
    (f) Investment property
    Investment properties are measured initially at cost, including transaction costs. Subsequently to initial
    recognition, investment properties are stated at fair value, which reflects market conditions at the
    reporting date. Gains or losses arising from changes in the fair values of investment properties are
    included in the statement of comprehensive income in t he period in which they arise.
    Investment properties are derecognized when either they have been disposed of or when the investment
    property is permanently withdrawn from use and no future economic benefit is expected from its
    disposal. The difference bet ween the net disposal proceeds and the carrying amount of the asset is
    recognized in the statement of comprehensive income in the period of derecognition.
    Transfers are made to or from investment property only when there is a change in use. For a transfer from
    investment property to owner occupied property, the deemed cost for subsequently accounting is the fair
    value at the date of change in use. If owner occupied property becomes an investment property, the
    Group accounts for such property in accordance w ith the policy stated under property, plant and
    equipment up to the date of change in use.
    (g) Inventories of residential units
    Inventories consist of multi -family residential real estate projects to individual customers.
    Inventories are measured at the lower of cost and net realizable value. The cost of inventories includes
    expenditure incurred relating to the construction of a project.
    Costs relating to the construction of a project are included in inventories of residen tial units as follows:
     costs incurred relating to projects or a stage of a project which are not available for sale (work in
    progress),
     costs incurred relating to units unsold associated with a project.
    Project construction costs include:
    a) land or leasehold rights for land,
    b) construction costs paid to the general contractor building the residential project,
    c) planning and design costs,
    d) perpetual usufruct fees and real estate taxes incurred during the period of construction,
    e) borrowing costs t o the extent they are directly attributable to the development of the project (see
    accounting policy (l)),
    f) professional fees attributable to the development of the project,
    g) construction overheads and other directly related costs.
    Inventory is recognized a s a cost of sales in the statement of comprehensive income when the sale of
    residential units is recognized.
    (h) Trade and other receivables and prepayment
    Trade and other receivables are stated at amortized cost less impairment losses.
    (i) Equity
    (i) Share capital
    Share capital includes the proceeds received from the issue of ordinary shares on the nominal value in
    exchange for cash.
    (ii) Share premium
    Share premium includes the excess of proceeds received from the issue of shares over the nominal v alue
    of shares. Shares issuance costs are deducted from the share premium.
    (iii) Treasury shares
    Own shares that are reacquired (treasury shares) are recognized at cost and deducted from equity. No
    gain or loss is recognized in profit or loss on the purcha se, sale, issue or cancellation of the Group’s own
    equity instruments.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    61
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    (j) Impairment
    (i) Financial assets
    A financial asset is considered to be impaired if objective evidence indicates that one or more events have
    had a negative effect on the estimated future cash flows of that asset.
    An impairment loss in respect of a financial asset measured at amortized cost is calculated as the
    difference between its carrying amount, and the present value of the esti mated future cash flows
    discounted at the original effective interest rate.
    Individually significant financial assets are tested for impairment on an individual basis. The remaining
    financial assets are assessed collectively in groups that share similar c redit risk characteristics.
    All impairment losses are recognized in the statement of comprehensive income.
    An impairment loss is reversed if the reversal can be related objectively to an event occurring after the
    impairment loss was recognized. For financial assets measured at amortized cost the reversal is
    recognized in the statement of comprehensive income.
    (ii) Non -financial assets
    The carrying amounts of the Group’s non -financial assets, are reviewed at each reporting date to
    determine whether there is any indication of impairment. If any such indication exists then the asset’s or a
    cash generating unit’s recoverable amount is estimated.
    An impairment loss is recognized if the carrying amount of an asset or a cash generating unit exceeds its
    recoverable amount.
    The recoverable amount of an asset or a cash generating unit is the greater of its value in us e and its fair
    value less costs to sell. In assessing value in use, the estimated future cash flows are discounted to present
    value using a pre -tax discount rate that reflects current market assessments of the time value of money
    and the risks specific to the asset.
    (ii) Non -financial assets (cont’d)
    Impairment losses recognized in prior periods are assessed at each reporting date for any indications that
    the loss has decreased or no longer exists. An impairment loss is reversed if there has been a change in
    the estimates used to determine the recoverable amount. An impairment loss is reversed only to the extent
    that the asset’s carrying amount does not exceed the carrying amount that would have been determined,
    net of depreciation or amortization, i f no impairment loss had been recognized.
    (k) Provisions
    A provision is recognized if, as a result of a past event, the Group has a present legal or constructive
    obligation that can be estimated reliably, and it is probable that an outflow of economic be nefits will be
    required to settle the obligation. Provisions are determined by discounting the expected future cash flows
    at a pre -tax rate that reflects current market assessments of the time value of money and the risks specific
    to the liability.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    62
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    3. Significant accounting policies (cont’d)
    (l) Borrowing costs
    Borrowing costs directly attributable to the inventory of properties which necessarily take a substantial
    period of time to get ready for their intended use or sale, are capitalized as part of the cost of the
    respective assets.
    The interest capitalized is calculated using the Group’s weighted average cost of borrowings after
    adjusting for borrowings associated with specific developments. Where borrowings are associated with
    specific developments, the amount capitalized equals the gross interest incurred on those borrowings.
    Interest is capitalized as from the commencement of the development work until the date of completion.
    The capitalization of borrowing costs is suspended if there are prolonged periods when development
    activity is interrupted.
    (m) Incom e tax expense
    Income tax expense comprises current and deferred tax. Current tax is the expected tax payable on the
    taxable income for the year, using tax rates enacted or substantively enacted at the reporting date, and any
    adjustment to tax payable in re spect of previous years. Current tax expense is calculated according to tax
    regulations in effect in the jurisdiction in which the individual companies are domiciled.
    Deferred income tax is provided, using the balance sheet method, for all temporary differences arising
    between the tax bases of assets and liabilities and their carrying amounts for financial reporting purposes,
    and for tax losses carried forward, except f or the initial recognition of assets or liabilities in a transaction
    that is not a business combination and that affects neither accounting nor taxable profit.
    Deferred tax is measured at the tax rates that are expected to be applied to the temporary di fferences
    when they reverse, based on the laws that have been enacted or substantively enacted by the reporting
    date. A deferred tax asset is recognized only to the extent that it is probable that future taxable profits will
    be available against which the asset can be utilized. At each reporting date deferred tax assets are reduced
    to the extent that it is no longer probable that the related tax benefit will be realized. Deferred tax assets
    and deferred tax liabilities are offset, if a legally enforceable right exists to set off current tax assets
    against current income tax liabilities and the deferred taxes relate to the same taxable entity and the same
    taxation authorit y.
    (n) Earnings per share
    The Group presents basic and diluted earnings per share (EPS) data for its ordinary shares. The
    computations of the basic earnings per share are determined on the basis of the weighted average number
    of shares outstanding duri ng the year. The diluted earnings per share are determined by adjusting the
    statement of comprehensive income and the weighted average number of ordinary shares outstanding for
    the effects of all dilutive potential ordinary shares, which comprise share opt ions granted and rights to
    obtain shares by employees.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    63
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    3. Significant accounting policies (cont’d)
    (o) Share options granted
    Equity -settled transactions
    The fair value of share options granted to management and other employees as at the grant date is
    recognized as an employee expense, with a corresponding increase in equity recognized in retained
    earnings, over the period during which the employees become unconditionally entitled to the options. Th e
    amount recognized as an expense is adjusted to reflect the actual number of share options that vest.
    Cash -settled transactions
    The cost of cash -settled transactions is measured initially at fair value at the grant date. This fair value is
    expensed over the period until the vesting date with recognition of a corresponding liability. The liability
    is re -measured to fair value at each reporting date up to, and including the settlement date, with changes
    in fair value recognized in employee benefits expense .
    (p) Cash and cash equivalents
    Cash and cash equivalents in the statement of financial positions comprise cash at banks and on hand and
    short -term deposits with an original maturity of three months or less, except for collateralized deposits.
    For the pu rpose of the consolidated statement cash flows, cash and cash equivalents consist of cash and
    short -term deposits as defined above, net of outstanding bank overdrafts.
    (q) Investment in joint ventures
    A joint venture is a type of joint arrangement whereb y the parties that have joint control of the
    arrangement have rights to the net assets of the joint venture. Joint control is the contractually agreed
    sharing of control of an arrangement, which exists only when decisions about the relevant activities
    requ ire unanimous consent of the parties sharing control.
    Under the equity method, the investment in a joint venture is initially recognized at cost. The carrying
    amount of the investment is adjusted to recognize changes in the Group’s share of net assets of the joint
    venture since the acquisition date. Upon maki ng an investment in an associate or joint venture, the
    amount by which the costs of such investment exceed the value of the Group’s share in the net fair value
    of identifiable assets and liabilities of this entity is recognized as goodwill and included in the carrying
    amount of the underlying investment.
    The statement of profit or loss reflects the Group’s share of the results of operations of the joint venture.
    Any change in OCI of joint ventures are presented as part of the Group’s OCI. In addition, when there
    has been a change recogni zed directly in the equity of the joint venture, the Group recogni zes its share of
    any changes, when applicable, in the statement of changes in equity. Unreali zed gains and losses
    resulting from transactions between the Group and the joint venture are eliminated to the extent of the
    interest in the joint venture.
    The financial statements of the joint venture are prepared for the same reporting period as the Group.
    When n ecessary, adjustments are made to bring the accounting policies in line with those of the Group.
    After application of the equity method, the Group determines whether it is necessary to recogni ze an
    impairment loss on its investment in joint venture. At eac h reporting date, the Group determines whether
    there is objective evidence that the investment in the joint venture is impaired. If there is such evidence,
    the Group calculates the amount of impairment as the difference between the recoverable amount of th e
    joint venture and its carrying value, and then recogni zes the loss as ‘Share of profit/(loss) of a joint
    venture’ in the statement of profit or loss.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    64
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    3. Significant accounting policies (cont’d)
    (q) Investment in joint ventures (cont’d)
    Upon loss of joint control over the joint venture, the Group measures and recognizes any retained
    investment at its fair value. Any difference between the carrying amount of the joint venture upon loss of
    joint control and the fair value of the retained investment and proceeds from disposal is recognized in
    profit or loss.
    (r) Employee benefits
    Obligations for contributions to defined contribution pension plans are recognized as an expense in the
    statement of comprehensive income as incurred.
    The Company’s subsidiaries in Poland are required, under applicable regulations, to pay, on a monthly
    basis, social security contributions for the employees’ future pension benefits. These benefits, according
    to IAS 19 ‘Employee Benefits’, are state plans and are characterized as defined contribution plans.
    Therefore, the Company’s subsidiaries have no lega l or constructive obligation to pay future
    pension benefits and their obligation is limited to payment of contributions as they fall due.
    (s) Fair Value
    The Group measures investment properties at fair value at each balance sheet date. In addition, f air values
    of financial instruments measured at amortized cost are disclosed in Note 36 and Note 37.
    Fair value is the price that would be received to sell an asset or paid to transfer a liability in an orderly
    transaction between market participants at t he measurement date. The fair value measurement is based on
    the presumption that the transaction to sell the asset or transfer the liability takes place either:
    - in the principal market for the asset or liability, or
    - in the absence of a principal market, in the most advantageous market for the asset or liability.
    The principal or the most advantageous market must be accessible to by the Group.
    The fair value of an asset or a liability is measured using the assumptions th at market participants would
    use when pricing the asset or liability, assuming that market participants act in their economic best
    interest.
    A fair value measurement of a non -financial asset takes into account a market participant's ability to
    generate ec onomic benefits by using the asset in its highest and best use or by selling it to another market
    participant that would use the asset in its highest and best use.
    The Group uses valuation techniques that are appropriate in the circumstances and for which sufficient
    data are available to measure fair value, maximizing the use of relevant observable inputs and minimizing
    the use of unobservable inputs.
    All assets and liabilities for which fair value is measured or disclosed in the financial statements are
    categorized within the fair value hierarchy, described as follows, based on the lowest level input that is
    significant to the fair value measurement as a whole:
    - Level 1: quoted prices (unadjusted) in active markets for identical assets or liabilities;
    - Leve l 2: inputs other than quoted prices included within Level 1 that are observable for the asset or
    liability, either directly (i.e., as prices) or indirectly (i.e., derived from prices);
    - Level 3: inputs for the asset or liability that are not based on obse rvable market data (unobservable
    inputs).
    For assets and liabilities that are recognized in the financial statements on a recurring basis, the Group
    determines whether transfers have occurred between Levels in the hierarchy by re -assessing
    categorization (based on the lowest level input that is significant to the fair value measurement as a
    whole) at the end of each reporting period.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    65
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    4. Standards issued but not yet effective
    A number of new standards, amendments to standards and interpretations, insofar endorsed by the European Union, are
    not yet effective for the year ended 31 December 2017 , and have not been applied in preparing these consolidated
    financial statements:
     IFRS 9 Financial Instruments (issued on 24 July 2014); - effective for financial years beginning on or after 1 January 2018;
     IFRS 14 Regulatory Deferral Accounts (issued on 30 January 2014) - The European Commission has decided not to launch the
    endorsement pro cess of this interim standard and to wait for the final standard – not yet endorsed by EU at the date of approval of
    these financial statements - effective for financial years beginning on or after 1 January 2016;
     IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers (issued on 28 May 2014), including amendments to IFRS 15 Effective date of
    IFRS 15 (issued on 11 September 2015) - effective for financial years beginning on or after 1 January 2018;
     Amendments to IFRS 10 and IAS 28 Sale or Contribution of Assets Between an Investor and its Associate or Joint Venture
    (issued on 11 September 2014) - the endorsement process of these Amendments has been postponed by EU - the effective date
    was deferred indefinitely by IASB;
     IFRS 16 Leases (issued on 13 January 2016) - effective for financial years beginning on or after 1 January 2019;
     Amendments to IFRS 4 Applying IFRS 9 Financial Instruments with IFRS 4 Insurance Contracts (issued on 12 September 2016)
    - effective for financial years beginning on or after 1 January 2018;
     Clarifications to IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers (issued on 12 April 2016) - effective for financial years
    beginning on or after 1 January 2 018;
     Amendments to IFRS 2 Classification and Measurement of Share -based Payment Transactions (issued on 20 June 2016) -
    effective for financial years beginning on or after 1 January 2018,
     Amendments to IAS 28 Investments in Associates and Joint Ventures wh ich are part of Annual Improvements to IFRS Standards
    2014 -2016 Cycle (issued on 8 December 2016) - effective for financial years beginning on or after 1 January 2018,
     Amendments to IFRS 1 First -time Adoption of International Financial Reporting Standards which are part of Annual
    Improvements to IFRS Standards 2014 -2016 Cycle (issued on 8 December 2016) – effective for financial years beginning on or
    after 1 January 2018,
     IFRIC Interpretation 22 Foreign Currency Transactions and Advance Consideration (issue d on 8 December 2016) - not yet
    endorsed by EU at the date of approval of these financial statements – effective for financial years beginning on or after 1
    January 2018;
     Amendments to IAS 40: Transfers of Investment Property (issued on 8 December 2016) - not yet endorsed by EU at the date of
    approval of these financial statements - effective for financial years beginning on or after 1 January 2018;
     IFRS 17 Insurance Contracts (issued on 18 May 2017) - not yet endorsed by EU at the date of approval of these financial
    statements - effective for financial years beginning on or after 1 January 2021;
     IFRIC 23 Uncertainty over Income Tax Treatments (issued on 7 June 2017) - not yet endorsed by EU at the date of approval of
    these financial statements - effective f or financial years beginning on or after 1 January 2019,
     Amendments to IFRS 9: Prepayment Features with Negative Compensation (issued on 12 October 2017) - not yet endorsed by
    EU at the date of approval of these financial statements – effective for financial years beginning on or after 1 January 2019;
     Amendments to IAS 28: Long -term Interests in Associates and Joint Ventures (issued on 12 October 2017) - not yet endorsed by
    EU at the date of approval of these financial statements – effective for financial years beginning on or after 1 January 2019;
     Annual Improvements to IFRS Standards 2015 -2017 Cycle (issued on 12 December 2017) - not yet endorsed by EU at the date of
    approval of these financial statements; effective for financial years beginning on or after 1 January 2019,
     Amendments to IAS 19: Plan Amendment, Curtailment or Settlement (issued on 7 February 2018) - not yet endor sed by EU at
    the date of approval of these financial statements – effective for financial years beginning on or after 1 January 2019.
    The effective dates are dates provided by the International Accounting Standards Board. Effective dates in the
    European U nion may differ from the effective dates provided in standards and are published when the standards
    are endorsed by the European Union.
    The Group has not early adopted any other standard, interpretation or amendment that has been issued but is not
    yet effective.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    66
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    5. Segment reporting
    The Group’s operating se gments are defined as separate entities developing particular residential projects,
    which for the reporting purposes were aggregated. The aggregation for reporting purpose is based on
    geographical locations (Warsaw, Poznań, Wrocław and Szczecin) and type of activity (development of
    apartments and development of houses). Moreover, for two particular assets the reporting was based on type of
    income: renta l income from investment property. The segment reporting method requires also the Company to
    present separately joint venture within Warsaw segment.
    According to the Management Board’s assessment, the operating segments identified have similar economic
    characteristics. Aggregation based on the type of development within the geographical location has been applied
    since primarily the location and the type of development determine the average margin that can be realized on
    each project and the project’s ris k factors. Considering the fact that the production process for apartments is
    different from that for houses and considering the fact that the characteristics of customers buying apartments
    slightly differ from those of customers interested in buying house s, aggregation by type of development within
    the geographical location has been used for segment reporting and disclosure purposes.
    Segment results, assets and liabilities include items directly attributable to a segment as well as those that can be
    alloca ted indirectly based on reasonable criteria. The u nallocated result ( loss ) for the year comprises mainly
    head office expenses . U nallocated assets comprise mainly unallocated cash and cash equivalents and income tax
    assets . Unallocated liabilities comprise mainly bond loans and income tax liabilities .
    Data presented in the table below are aggregated by type of development within the geographical location:
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) As at 31 December 2017
    Warsaw Poznań Wrocław Szczecin Unallocated IFRS adjustments Total
    Apartments Houses Joint venture Rental Apartments Houses Apartments Houses Apartments Houses
    Segment assets 381,163 31,572 94,174 8,743 91,267 - 70,139 - 84,344 - - (82,090) 679,312 Unallocated assets - - - - - - - - - - 26,487 - 26,487
    Total assets 381,163 31,572 94,174 8,743 91,267 - 70,139 - 84,344 - 26,487 (82,090) 705,799
    Segment liabilities 104,079 443 76,928 - 20,492 - 7,879 - 18,690 - - (76,928) 151,583 Unallocated liabilities - - - - - - - - - - 212,204 - 212,204 Total liabilities 104,079 443 76,928 - 20,492 - 7,879 - 18,690 - 212,204 (76,928) 363,787
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) As at 31 December 2016
    Warsaw Poznań Wrocław Szczecin Unallocated IFRS adjustments Total
    Apartments Houses Joint venture Rental Apartments Houses Apartments Houses Apartments Houses
    Segment assets 334,363 31,762 110,712 8,743 137,117 - 76,271 328 68,313 7,725 - (94,062) 681,272 Unallocated assets - - - - - - - - - - 62,139 - 62,139
    Total assets 334,363 31,762 110,712 8,743 137,117 - 76,271 328 68,313 7,725 62,139 (94,062) 743,411
    Segment liabilities 79,117 819 99,503 - 49,051 - 6,188 - 5,278 - - (99,503) 140,453 Unallocated liabilities - - - - - - - - - - 241,082 - 241,082 Total liabilities 79,117 819 99,503 - 49,051 - 6,188 - 5,278 - 241,082 (99,503) 381,535



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    67
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    5. Segment reporting (cont’d)
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) For the year ended 31 December 2017
    Warsaw Poznań Wrocław Szczecin Unallocated IFRS adjustments Total
    Apartments Houses Joint venture Rental Apartments Houses Apartments Houses Apartments Houses
    Revenue 121,219 1,008 94,916 835 72,080 - 32,284 - 4,318 - - (94,916) 231,744
    Segment result 25,176 (84) 27,343 498 874 - 5,284 - (3,107) - - (16,032) 39,952 Unallocated result - - - - - - - - (19,197) (19,197) Result from operating activities 25,176 (84) 27,343 498 874 - 5,284 - (3,107) - (19,197) (16,032) 20,755
    Net finance income/ (expenses) 117 31 110 - (11) - 7 - (11) - (6,998) (110) (6,865) Profit/(loss) before tax 25,293 (53) 27,453 498 863 - 5,291 - (3,118) - (26,195) (16,142) 13,890
    Income tax expenses (2,593) Profit/(loss) for the year 11,297
    Capital expenditure - - - - - - 273 - - - 254 - 527
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) For the year ended 31 December 2016
    Warsaw Poznań Wrocław Szczecin Unallocated IFRS adjustments Total
    Apartments Houses Joint venture Rental Apartments Houses Apartments Houses Apartments Houses
    Revenue 387,810 1,331 - 914 64,256 - 11,143 - 19,308 - - - 484,762
    Segment result 110,506 (69) (1,120) 588 1,671 - (1,238) (2,274) (143) (5) - (260) 107,656 Unallocated result - - - - - - - - - - (23,104) - (23,104) Result from operating activities 110,506 (69) (1,120) 588 1,671 - (1,238) (2,274) (143) (5) (23,104) (260) 84,552
    Net finance income/ (expenses) 89 (3) 37 - 65 - 112 - - (1) (7,219) (37) (6,957) Profit/(loss) before tax 110,595 (72) (1,083) 588 1,736 - (1,126) (2,274) (143) (6) (30,323) (297) 77,595
    Income tax expenses (12,497) Profit/(loss) for the year 65,098
    Capital expenditure 740 730 - - - - 50 - - - 158 - 1,678



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    68
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    6. Revenue
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Espresso II & III 57,291 53,289
    Kamienica Jeżyce 51,553 36,518
    Moko 41,061 120,668
    Vitalia I 29,375 -
    Młody Grunwald I & II 7,604 27,739
    Młody Grunwald III 11,655 -
    Panoramika II 4,319 19,308
    Chilli IV 1,269 -
    Impressio 2,909 11,143
    Sakura 6,737 7,719
    Tamka 4,236 21,414
    Verdis 1,950 1,780
    Naturalis I, II & III 2,058 5,465
    Sale of land (1) 1,600 -
    Other (2) 8,127 4,600
    Nova Królikarnia (see note 39) - 175,119
    Total revenue 231,744 484,762
    (1) On 19 July 2017, the Company sold to a third party (the right of perpetual usufruct) of real properties located in Warsaw.
    (2) Other revenues are mainly associated with fee income for management services provided to joint ventures and to Nova Krolikarn ia project and with rental revenues, as well as with sales of parking places and storages in other projects that were completed in previous years and 2 units delivered in Constans and Espresso I project.
    7. Cost of sales
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Espresso II & III 47,327 43,256
    Kamienica Jeżyce 48,287 33,875
    Moko 28,111 81,565
    Vitalia I 23,102 -
    Młody Grunwald I & II 7,750 27,233
    Młody Grunwald III 11,689 -
    Panoramika II 4,250 19,113
    Chilli IV 1,173 -
    Impressio 3,022 11,473
    Sakura 6,295 6,802
    Tamka 2,959 14,385
    Verdis 1,549 1,412
    Naturalis I, II & III 1,920 4,976
    Sale of land 1,221 -
    Other 1,697 1,863
    Write -down of inventory 3,314 2,269
    Nova Królikarnia (see note 39) - 117,850
    Total cost of sales 193,666 366,072



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    69
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    8. Selling and marketing expenses For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Advertising 3,122 4,357 Brokerage fees 1,339 2,214 Depreciation 494 397
    Other 729 1,115
    Total selling and marketing expenses 5,684 8,083
    9. Administrative expenses
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Note
    Personnel expenses 10 12,657 16,976
    External services 3,903 3,205
    Consulting fees to main shareholder 840 -
    Materials and energy 560 580
    Depreciation 471 590
    Taxes and charges 150 152
    Other 754 694
    Total administrative expenses 19,335 22,197
    10. Personnel expenses
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Note
    Wages and salaries 10,057 13,879
    Incentive plan linked to financial results 396 999
    Share based payment 35 341 348 Social security and other benefits 1,863 1,750
    Total personal expenses 12,657 16,976
    Average number of personnel employed (1) 68 67
    (1) All employees are employed in Poland.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    70
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    11. Other expense s
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Maintenance expense of unsold units 2,667 1,404
    Cost of repairs and defects 954 638
    Expense for contractual penalties and compensation 61 182
    Settlement of VAT related to expenses in prior year 335 638
    Write -down of trade receivables 22 53
    Cost of research and due diligence of new projects 96 115
    Other expense s 292 324
    Total other expense s 4,427 3,354
    12. Other income
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Revenues from contractual penalties and compensation 112 228
    Rental income from inventory 636 529
    Net profit on sale of property and equipment 5 70
    Other income 59 49
    Total other income 812 876



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    71
    N otes to the Consolidated Financial Statements
    13. Finance income and expense
    For the year ended 31 December 2017 Total
    amount
    Amount
    capitalized
    Recognized in the
    statement of
    comprehensive income In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Interest income on granted loans 329 - 329
    Interest income on bank deposits 413 - 413
    Other finance income 117 - 117
    Finance income 859 - 859
    Interest expense on financial liabilities (12,075) 5,623 (6,452)
    Commissions and fees (2,603) 1,564 (1,039)
    Other finance expense (233) - (233)
    Finance expense (14,911) 7,187 (7,724)
    Net finance expense (14,052) 7,187 (6,865)
    For the year ended 31 December 2016 Total
    amount
    Amount
    capitalized
    Recognized in the
    statement of
    comprehensive income In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Interest income on granted loans 584 - 584
    Interest income on bank deposits 1,204 - 1,204
    Other finance income 112 - 112
    Finance income 1,900 - 1,900
    Interest expense on financial liabilities (12,601) 5,016 (7,585)
    Commissions and fees (3,187) 2,015 (1,172)
    Other finance expense (100) - (100)
    Finance expense (15,888) 7,031 (8,857)
    Net finance expense (13,988) 7,031 (6,957)



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    72
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    14. Income tax
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Current tax
    Current period 2,734 1,493
    Taxation in respect of previous periods (66) (17)
    Total current tax expense/(benefit) 2,668 1,476
    Deferred tax
    Origination and reversal of temporary differences (1,607) 5,870
    Tax losses utilized/(recognized) 1,532 5,151
    Total deferred tax expense/(benefit) (75) 11,021
    Total income tax expense/(benefit) 2,593 12,497
    Reconciliation of effective tax rate
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Profit/(loss) for the year 11,297 65,098
    Total income tax expense/(benefit) 2,593 12,497
    Profit/(loss) before income tax 13,890 77,595
    Expected income tax using the Polish tax rate (19%)
    2,639 14,743
    Tax effect of :
    Taxes in respect of previous periods (66) (17)
    Non -deductible expenses, net 92 61
    Movement in unrecognized deferred tax assets on loss carr y forward
    in Poland
    (7) (2,323)
    Movement in unrecognized deferred tax assets on loss carry forward
    in the Netherlands
    1,198 -
    Tax benefit in connection with the organizational restructuring of the
    Group
    (1,475) (3,391)
    Tax assets transferred with Nova Królikarnia transaction J 3,40U
    Other differences 21O 16
    Tax expense/(benefit) for the period 2,593 12,497
    Effective tax rate 18.67% 16.11%



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    73
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    15. Property and equipment
    For the year ended 31 December 2017 Vehicles Equipment Building Total In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Cost or deemed cost
    Balance at 1 January 1,305 2,769 8,558 12,632
    Additions 100 427 - 527
    Sales and disposals (389) (730) (442) (1,561)
    Closing balance 1,016 2,466 8,116 11,598
    Depreciation and impairment losses
    Balance at 1 January 674 1,511 1,624 3,809
    Depreciation for the period 211 492 262 965
    Sales and disposals (260) (728) (357) (1,345)
    Closing balance 625 1,275 1,529 3,429
    Carrying amounts
    At 1 January 631 1,258 6,934 8,823
    Closing balance 391 1,191 6,587 8,169
    For the year ended 31 December 2016 Vehicles Equipment Building Total In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Cost or deemed cost
    Balance at 1 January 1,372 1,976 8,645 11,993
    Additions 155 1,523 - 1,678
    Sales and disposals (222) (730) (87) (1,039)
    Closing balance 1,305 2,769 8,558 12,632
    Depreciation and impairment losses
    Balance at 1 January 642 1,189 1,290 3,121
    Depreciation for the period 252 395 340 987
    Sales and disposals (220) (73) (6) (299)
    Closing balance 674 1,511 1,624 3,809
    Carrying amounts
    At 1 January 730 787 7,355 8,872
    Closing balance 631 1,258 6,934 8,823
    Impairment loss
    In the years ended 31 December 2017 and 31 December 2016 , the Group did not recognize any impairment loss
    with respect to property and equipment.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    74
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    16. Investment property
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Balance at 1 January 8,743 8,743
    Sales - -
    Change in fair value during the year - -
    Balance as at 31 December, including: 8,743 8,743
    Cost 4,058 4,058
    Fair value adjustments 4,685 4,685
    As at 31 December 2017 , the investment property included property held for long -term rental yields and capital
    appreciation, and were not occupied by the Group. The investment property consists of two real estate objects
    located in Warsaw:
    i) a plot of land (71, Gwiaździsta Street) and an office building with an aggregate usable floor space of
    1,318 m2 located on this plot that is leased to third parties under lease agreements with an indefinite term
    subject to a three -month notice period for termination (“Bielany IP),
    ii) one commercial (office) unit located at 57, KEN Avenue (in the Gemini I project), with a total aggregate
    usable floor space of 89 m 2 leased to th ird parties with an indefinite term.
    Investment property is valued at fair value determined as at 31 December 2017 and as at 31 December 2016 by
    the Management. The investment property has been also valued by an independent appraiser, having an
    appropriate recognized professional qualification, based on current prices on an active market. Both valuations
    came up with similar results.
    The Biela ny IP was valued based on the disc ounted cash flow approach, including the assumption as to an
    annual discount rate of 7.5% (during a 6 year forecast period), a capitalization exit yield of 7.5%, a monthly rate
    of PLN 39 per m2 and a long term vacancy rate of 5%. The assumptions as at the end of 2017 were very similar
    as at the end of 2016.
    If the yields used for the appraisals of investment property on 31 December 2017, had been 100 basis points
    higher than was the case at that time, the value of the inve stments would have been 12 % lower (31 December
    2016: 12% lower). In this situation, the Company’s shareholders’ equity would have been PLN 1.0 million
    lower (31 December 2016: PLN 1.0 million lower).
    The continued instability in the financial markets cause s volatility and uncertainty in the world’s capital markets
    and real estate markets. There is a low liquidity level in the real estate market and transaction volumes have
    significantly reduced, resulting in a lack of clarity as to pricing levels and market drivers. As a result, there is
    less certainty with regard to valuations and market values can change rapidly due to the current market
    conditions.
    During the year ended 31 December 2017 and 2016 the r ental income from investment property amounted to
    PLN 835 thousand and PLN 914 thousand, respectively.
    The investment property is currently occupied.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    75
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    17. Loans granted to third parties
    The table below presents the movement in loans granted to third parties:
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Opening balance 508 458
    Loans repaid (449) -
    Interest repaid (75) -
    Accrued interest 16 50
    Total closing balance - 508
    Closing balance includes:
    Current assets - 508
    Non -current assets - -
    Total closing balance - 508
    The loans we re granted to one of the shareholders of Ronson Espresso Sp. z o.o. as at 31 December 2016 and
    were repaid to the Company during the year ended 31 December 2017. T he loans had a variable rate of 11.5 %
    (variable i nterest wa s charged based on the latest interest rate as charged on the construction credit/loan granted
    by the banks to the Group and increased by 7%, and updated at the beginning of each quarter ).
    18. Investment in joint ventures
    As at 31 December
    2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Loans granted 6,922 22,485
    Share in net equity value of joint ventures 5,162 (5,835)
    The Company's carrying amount of the investment 12,084 16,650
    Presented as Loans granted to joint ventures (current assets) (6,922) (15,906)
    Investment in joint ventures 5,162 744
    Share of profit/(loss) from joint venture s
    The Investment in joint ventures comprise the Company’s 50% interest in the joint venture s companies Ronson
    IS sp. z o.o. and in Ronson IS Sp. z o.o. Sp.k.. Both joint ventures are involved in the development and sale of
    residential units in Warsaw . The investments in joint ventures are accounted for using the equity method.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    76
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    18. Investment in joint ventures (cont’d)
    Share of profit/(loss) from joint venture s (cont’d)
    The table below present the movement s in the share in net equity value of joint venture s:
    For the year ended 31 December
    2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Opening balance
    (3,272) (1,892)
    Share of profit/(loss) from joint ventures
    Net result from joint ventures during the period 10,997 (1,914)
    Offsetting net results of the joint ventures with intercompany interest during the
    period
    314 534
    Share of profit/(loss) from joint ventures 11,311 (1,380)
    Total share of profit/(loss) from joint ventures 8,039 (3,272)
    Total net results of the joint ventures that were offset with intercompany interest
    as at the end on the period
    (2,877) (2,563)
    Total closing balance 5,162 (5,835)
    Summarised financial information of the joint ventures is present ed below :
    As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Assets
    Inventory 60,268 86,466
    Cash and cash equivalents 20,428 2,663
    Other current assets 13,478 21,583
    Liabilities
    Long -term loans from shareholders (13,839) (46,191)
    Other current liabilities (70,011) (76,191)
    Equity 10,324 (11,670)
    Company share 5,162 (5,835)



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    77
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    18. Investment in joint ventures (cont’d)
    Share of profit/(loss) from joint venture s (cont’d)
    The summarised statement of comprehensive income for the joint ventures in aggregate is as follows:
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Revenue 94,916 -
    Cost of sales (66,266) -
    Gross profit 28,650 -
    Administrative expenses * (5,883) (2,102)
    Selling and marketing expenses (240) (706)
    Other income/(cost) (15) 11
    Finance income 123 49
    Finance expense (641) (1,080)
    Profit/(loss) before taxation 21,994 (3,828)
    Income tax benefit/(expense) - -
    Profit for the year (continuing operations) 21,994 (3,828)
    Total comprehensive income for the year (continuing operations) 21,994 (3,828)
    The Company’s share of profit/(loss) for the year 10,997 (1,914)
    * Including management fee to Ronson Group amounted to PLN 4,831 thousand and PLN 1,677 thousand during the year 31 December 2017 and 31 December 2016, respectively .
    Loans granted to the joint venture s
    The table below present the movement s in the loans granted to the joint venture s.
    For the year ended 31 December
    2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Opening balance
    19,922 19,330
    Loans granted
    1,000 500
    Loans repaid
    (17,137) (412)
    Accrued interest
    627 1,068
    Interest paid
    (54) (30)
    Offsetting accrued interest with net results of the joint ventures during
    the period
    (314) (534)
    4,044 19,922
    Total net accrued interest that were offset with net results of the joint
    ventures as at the end on the period
    2,877 2,563
    Total closing balance 6,921 22,485
    As at 31 December 2017 and as at 31 December 2016 the loans bear a variable rate of 6.5 % and a variable rate
    of 6.1 % (variable interest is charged based on the latest interest rate as charged on the construction credit/loan
    granted by the banks to the Group and increased by 2%, and updated at beginning of each calendar year),
    respectively.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    78
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    19. Deferred tax assets and liabilities
    Recognized deferred tax assets and liabilities
    Deferred tax assets and liabilities as at the beginning and end of the financial periods are attributable to the
    following: Opening balance 1 January 2017
    Recognized in the statement of comprehensive income
    Closing balance 31 December 2017
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Deferred tax assets Tax loss carry forward 5,205 (1,532) 3,673 Accrued interest 968 880 1,848 Accrued expense 466 (12) 454 Write -down of work in progress 1,831 569 2,400 Other 431 - 431
    Total deferred tax assets 8,901 (95) 8,806
    Deferred tax liabilities
    Difference between tax base and carrying value of inventory 13,888 (242) 13,646 Accrued interest 968 98 1,066 Fair value gain on investment property 890 - 890 Other 653 (26) 627
    Total deferred tax liabilities 16,399 (170) 16,229
    Total deferred tax benefit (see Note 14) (75)
    Deferred tax assets 8,901 8,806 Deferred tax liabilities 16,399 16,229 Offset of deferred tax assets and liabilities for individual
    companies (5,285) (4,781)
    Deferred tax assets reported in the
    Consolidated Statement of Financial Position 3,616 4,025
    Deferred tax liabilities reported in the
    Consolidated Statement of Financial Position 11,114 11,448


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    79
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    19. Deferred tax assets and liabilities (cont’d)
    Opening balance 1 January 2016
    Recognized in the statement of comprehensive income Closing balance 31 December 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Deferred tax assets Tax loss carry forward 10,356 (5,151) 5,205 Accrued interest 7,507 (6,539) 968 Accrued expense 564 (98) 466 Write -down of work in progress 1,928 (97) 1,831 Other 143 288 431 Total deferred tax assets 20,498 (11,597) 8,901
    Deferred tax liabilities
    Difference between tax base and carrying value of inventory 14,374 (486) 13,888 Accrued interest 1,104 (136) 968 Fair value gain on investment property 890 - 890 Other 607 46 653
    Total deferred tax liabilities 16,975 (576) 16,399
    Total deferred tax benefit (see Note 14) 11,021
    Deferred tax assets 20,498 8,901 Deferred tax liabilities 16,975 16,399 Offset of deferred tax assets and liabilities for individual
    companies (9,195) (5,285)
    Deferred tax assets reported in the
    Consolidated S tatement of Financial Position 11,303 3,616
    Deferred tax liabilities reported in the
    Consolidated Statement of Financial Position 7,780 11,114
    Realization of deferred tax assets
    In assessing the realizability of deferred tax assets, management considers whether it is more likely than not that
    some portion or all of the deferred tax assets will not be realized. The ultimate realization of deferred tax assets
    is dependent upon the g eneration of future taxable income during the periods in which those temporary
    differences become deductible. Management considers the scheduled reversal of deferred tax liabilities,
    projected future taxable income, and tax planning strategies in making th is assessment. In order to fully realize
    the deferred tax asset (before offsetting against deferred tax liability), the Group will need to generate future
    taxable income of approximately PLN 46,347 thousand. Based upon the level of historical taxable incom e and
    projections for future taxable income over the periods in which the deferred tax assets are deductible,
    management believes it is more likely than not that the Group will realize the benefits of these deductible
    differences. The amount of the deferre d tax asset which is considered realizable, could however be reduced in
    the near term if estimates of future taxable income during the tax loss carry -forward period are reduced.
    Tax losses in Poland are required to be utilized within 5 years following the period in which they originated,
    subject to the limitation that a maximum of 50% of the loss carry -forward can be used in one year. Tax losses in
    the Netherlands are required to be utilized within 9 years following the period in which they originated.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    80
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    19. Deferred tax assets and liabilities (cont’d)
    Tax losses carry forward As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Recognized tax losses Unrecognized tax losses Total tax losses Recognized tax losses Unrecognized tax losses Total tax losses Tax loss 2012 carried forward - - - - 2,831 2,831 Tax loss 2013 carried forward - 611 611 86 984 1,070 Tax loss 2014 carried forward 13,596 150 13,746 20,757 150 20,907 Tax loss 2015 carried forward 5,734 87 5,821 6,554 87 6,641 Tax loss 2016 carried forward - 145 145 - 143 143 Tax loss 2017 carried forward - 146 146 - - - Total tax losses carried forward 19,330 1,139 20,469 27,397 4,195 31,592
    The deferred tax assets on tax losses carried forward expire in the following years:
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) As at 31 December 2017
    2018 -
    2019 2,687
    2020 986
    After 202 0 -
    Total deferred tax asset in respect of tax losses carried forward 3,673
    Movement in unrecognized deferred tax assets on tax losses carried forward
    Unrecognized deferred tax assets on tax losses carried forward in Poland are presented in the table below:
    Balance 1 January 2016 Tax losses expired Additions/ (Realizations)
    Balance 31 December 2016
    Tax losses expired Additions/ (Realizations)
    Balance 31 December 2017 In thousands of Polish Zlotys (PLN) Tax losses 3,337 (217) (2,323) 797 (574) (7) 216 Total 3,337 (217) (2,323) 797 (574) (7) 216
    In addition, the Company is not recognizing deferred tax assets on tax losses carried forward in the Netherlands.
    The accumulated Dutch tax losses available for carry forward as per 31 December 2017 are estimated to be
    PLN 11 ,804 thousand ( 2016 : PLN 6,667 thousand).
    Unrecognized deferred tax assets
    A deferred tax asset is recognized only to the extent that it is more likely than not that future taxable profits will
    be available against which the asset can be utilized. Unrecognized deferred tax assets relate primarily to tax loss
    carry -forwards, which are not considered probable of realization prior to their expiration.
    The Company did not recognize the entire deferred tax asset at consolidation level resulting from contributions
    as the recoverabilit y of such assets is uncertain. Total unrecognized deferred tax assets as at 31 December 2017
    are estimated to be PLN 8,570 thousand (31 December 2016: PLN 10,175 thousand).
    Unrecognized deferred tax liabilities
    There are no unrecognized deferred tax liabilities.
    Ronson Europe N.V. f unctional currency
    During 2016 the Company applied to the Dutch tax authorities and changed its functional currency from EUR to
    PLN starting from 1 January 2017 .


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    81
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    20. Inventory
    For the year ended 31 December 2017 :
    Opening balance 1 January 2017
    Transferred to Trade and other receivables and prepayments
    Transferred to finished units Additions
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Sales of land Closing balance 31 December 2017
    Land and related expense 260,851 (2,315) (1,22 1) (21,485) 2,87 0 238,700 Construction costs 51,783 - - (77,890) 114,454 88,347 Planning and permits 14,437 - - (4,308) 5,254 15,383 Borrowing costs (1) 41,142 (151) - (8,337) 7,187 39,841 Other 2,805 (5) - (1,415) 1,859 3,244 Work in progress 371,018 (2,471) (1,22 1) (113,435) 131,62 4 385,515
    Opening balance 1 January 2017
    Transferred to property and equipment
    Transferred from work in progress
    Recognized in the statement of comprehensive income
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Closing balance 31 December 2017
    Finished goods 215,582 - - 113,435 (189,353) 139,664
    Opening balance 1 January 2017
    Transferred to Trade and other receivables and prepayments
    Revaluation write -down recognized in statement of comprehensive income
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Increase Utilization Closing balance 31 December 2017
    Write -down (12,502) 2,269 (3,314) 466 (13,081)
    Total inventor y at the lower of cost or net realizable value 574,098
    512,098
    (1) Borrowing costs are capitalized to the value of inventory with 6.13 % average effective capitalization interest rate.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    82
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    20. Inventor y (cont’d)
    For the year ended 31 December 2016 :
    Opening balance 1 January 2016
    Sale of project to (former) shareholder (1)
    Transferred to finished units Additions
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Closing balance 31 December 2016
    Land and related expense 342,699 (88,549) (61,644) 68,345 260,851 Construction costs 154,067 (18,755) (232,849) 149,320 51,783 Planning and permits 22,629 (2,513) (11,037) 5,358 14,437 Borrowing costs (2) 65,533 (2,567) (28,855) 7,031 41,142 Other 5,261 (1,221) (4,481) 3,246 2,805 Work in progress 590,189 (113,605) (338,866) 233,300 371,018
    Opening balance 1 January 2016
    Transferred from work in progress
    Recognized in the statement of comprehensive income
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Closing balance 31 December 2016
    Finished goods 122,511 - 338,866 (245,795) 215,582
    Opening balance 1 January 2016
    Revaluation write -down recognized in statement of comprehensive income
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Increase Utilization Closing balance 31 December 2016
    Write -down (11,413) (2,269) 1,180 (12,502)
    Total inventor y at the lower of cost or net realizable value 701,287 574,098
    (1) See Note 39
    (2) Borrowing costs are capitalized to the value of inventory with 6.51% average effective capitalization interest rate.
    Write -down revaluating the inventory :
    The company internally assessed the net realizable value of the inventory and decreased the value when the net
    realizable value was lower than the cost amount . In view of the situation in the property market in which the
    Group operates, during the year ended 31 December 2017 and 31 December 2016 the Group performed an
    inventory review with regard to it s valuation to net realizable value based on the most reliable evidence
    available to the Group. As a result, during the years ended 31 December 2017 and 31 December 2016 , the Group
    made a write -down adjustment of PLN 3,314 thousand (related to Młody Grunwald and Panoramika projects )
    and amount of PLN 2,26 9 thousand (related to Sadków project) , respectively, wh ich is included as part of cost
    of sales in the Consolidated Statement of Profit or Loss and Comprehensive Income. The Group examined a
    possible write -down on inventory for each project separately, according to the projection of revenues net of cost
    of sales.
    The valuation of Inventor y is as follows:
    As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Valued at cost 373,600 477,237
    Valued at net realizable value 138,498 96,861
    Total inventory 512,098 574,098


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    83
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    20. Inventory (cont’d)
    For information about future commitments to the general contractor for construction services related to
    inventory construction, see Note 38 .
    For information about the balance sheet value of inventory used to secure banks loans and bond loans (series F
    and R ), see Note 28.
    21. Advances for land
    In January 2017 and in February 2018, the Company entered into conditional sale agreements concerning the
    acquisition of real properties located in Warsaw, Ursus district, and into certain cooperation agreements
    (hereinafter “Properties”). The Properties a re covered by a local zoning plan which allows for the development of
    multi -family housing projects of approximately 1,600 apartments. The total sales price for the acquisition of the
    Properties plus the value of the work which must be performed to allow t he Company to carry out the housing
    projects (such work being the responsibility of the sellers) has been agreed at the amount of PLN 81.75 million plus
    applicable VAT (from the agreed price an amount of PLN 79.0 million plus applicable VAT has been paid u ntil 31
    December 2017).
    The final agreements regarding the transfer of part of the Properties to the Company expected to be concluded
    during March 2018, the remaining part expected to be transferred by December 2019. That will allow the Company
    to commence the first stage of the project during 2018.
    Advances for land also include PLN 1.1 million in connection with other related and predevelopment expense s
    and property taxes for Ursus Land .
    22. Trade and other receivables and prepayments
    As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Value added tax (VAT) receivables 8,427 6,906
    Trade and other receivables 2,398 2,095
    Prepayments 879 1,144
    Total trade and other receivables and prepayments 11,704 10,145
    As at 31 December 2017 and 31 December 2016 , the Group had no allowance for doubtful debts.
    During the year ended 31 December 2017 and 31 December 2016 , the Group wr ote down an amount of
    PLN 22 thousand and PLN 53 thousand , respectively as irrecoverable debt s included in trade and other receivable s.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    84
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    23. Other current financial assets
    Other current financial assets comprise escrow accounts only. The regulations related to the activity of the
    residential developers imposed on all residential developers in Poland an obligation to open an escrow account for
    all customers purchasing residential units during the construction period. According to these regulations, all
    amounts paid by the customers have to be paid directly to the escrow account. The developer is entitled to receive
    the money only once certain conditions – related mainly to progress of the construction process – are met or the
    upon the tr ansfer of ownership of the apartment to the customer.
    As long as the money is kept in the escrow account, the Company is neither entitled to any benefits, nor can it
    dispose of the cash in any way.
    24. Cash and cash equivalents
    Cash and cash equivalents comprise cash at bank and in hand and short -term deposits freely available for the
    Group. Cash at bank comprises of overnight deposits, the short -term deposits have an original maturity varying
    from one day to three months.
    As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Cash at bank and in hand 43,020 52,2 42
    Short -term deposit 7,750 13,699
    Restricted cash 14,090 3,1 15
    Total cash and cash equivalents 64,860 69,056
    Cash at bank earns interest at floating rates based on daily bank deposit rates. As at 31 December 2017 and
    31 December 2016 the Group held in saving accounts amounting to PLN 31 ,646 thousand and PLN 44,761
    thousand, respectively . As at 31 December 2017 and 31 December 2016 the saving accounts that earn interest
    rates varying between 1.10% - 1.30 % and 1.75% - 1.95 %, respectively.
    Short -term deposits have a duration varying between one day and three months depending on the immediate
    cash requirements of the Group . As at 31 December 2017 and 31 December 2016 , the y earn interest at the
    respective short -term deposit rates varying between 0.76 % - 1.5% and 1.9% - 3.2%, respectively.
    Restricted cash are pledge to the benefit of bank s for securing construction loans.
    For information about the fair value of cash and cash equivalents see Note 36 .
    25. Shareholders’ equity
    Share capital
    The authorized share capital of the Company consists of 800,000,000 shares of EUR 0.02 par value each . The
    number of issued and outstanding ordinary shares as at 31 December 2017 amounted to 164,010,813 (as at
    31 December 2016 : 272,360,000 shares issued and outstanding , while the number of shares in circulation
    amounted to 164,010,18 3). On 1 March 2017, 108,349,187 shares which the Company held in treasury since 23
    December 2016, were redeemed. This transaction is disclosed in the Company’s Annual Consolidated Financial
    Statements for the year ended 31 December 2016 (see also Note 39 ).
    The number of outstanding shares equal s the number of votes, as there are no privileged shares issued by the
    Company.
    There are no restrictions regarding dividend payments, future dividend s may be proposed and paid .


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    85
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    25. Shareholders’ equity (cont’d)
    Dividend
    During the year ended 31 December 2017 , a n interim dividend for the financial year 2016 amounting to
    PLN 14,761 thousands total or PLN 0.0 9 per ordinary share, was distributed (paid on 23 March 2017) and a final
    dividend for the financial year 2016 amounting to PLN 16,401 thousands total or PLN 0.10 per ordinary share,
    was distributed (paid on 10 August 2017) . During the year ended 31 December 2016 , a dividend amounting to
    PLN 21,789 thous ands total or PLN 0.08 per ordinary share, was distributed to the Company’s shareholders.
    Treasury shares
    On 23 December 201 6, the Company acquired 108, 349,187 own shares from one of its former main
    shareholders, I.T.R 2012 B.V. , for PLN 1.30 per share amounting to a total price of PLN 140,854 thousand.
    Reference is made to Note 39 .
    All of the treasury shares have been redeemed on 1 March 2017 .
    26. Non -controlling interests
    Movements in non -controlling interests during the year ended 31 December 2017 and 31 December 2016 are as
    follows:
    As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Opening balance 2,290 1,723
    Comprehensive income/(loss) attributable to non -controlling interests 1,833 567
    Closing balance 4,123 2,290
    Summarised financial information of Ronson Espresso Sp. z o.o . is presented below:
    As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Assets
    Property and equipment 40 144
    Inventory 40,398 63,427
    Cash and cash equivalents 17,092 3,980
    Other current assets 3,029 3,245
    Liabilities
    Long -term loans from shareholders - (8,703)
    Secured bank loans - (2,531)
    Advances received (40,248) (47,382)
    Other current liabilities (6,484) (9,330)
    Equity 13,827 2,850



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    86
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    26. Non -controlling interests (cont’d)
    The summarised statement of comprehensive income for Ronson Espresso Sp. z o.o . in aggregate is as follows:
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Revenue 57,623 53,289
    Cost of sales (42,941) (38,947)
    Gross profit 14,682 14,342
    Administrative expenses (1,333) (1,934)
    Selling and marketing expenses (528) (1,139)
    Other income/(expenses) (401) (207)
    Finance income 116 114
    Finance expense (164) (1,087)
    Profit/(loss) before taxation 12,372 10,089
    Income tax benefit/(expense) (1,395) (2,850)
    Profit/(loss) for the year (continuing operations) 10,977 7,239
    Total comprehensive income for the year (continuing
    operations) 10,977 7,239
    27. Net earnings per share
    Basic and diluted earnings per share
    Basic earnings per share amounts are calculated by dividing net profit /(loss) attributable to equity holders of the
    parent company for the year by the weighted average number of ordinary shares outstanding and in circulation
    during the year. Diluted earnings per share amounts are calculated by dividing the net profit /(loss) attributable to
    equity holders of the parent company for the year by the weighted average number of ordinary shares
    outstanding during the year plus the w eighted average number of ordinary shares that would be issued on
    conversion of all the dilutive instruments into ordinary shares, no such instrument s exists as at 31 December
    2017 and 2016 .
    Weighted average number of ordinary shares (basic):
    For the year ended 31 December 2017 2016
    Net profit/(loss) attributable to equity holders of the parent
    company (in thousands of Polish Zlotys) 9,464 64,531
    Balance at beginning of the period 164,010,813 272,360,000
    Weighted average number of ordinary shares (basic) 164,010,813 269,985,223
    Basic earnings per share (in Polish Zlotys) 0.058 0.239
    There have been no other transactions involving ordinary shares between the reporting date and the date of
    authorization of these Consolidated Financial Statements .


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    87
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    28. Loans and borrowings
    As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Note
    Bond loans 29 197,308 222,591
    Secured bank loans 30 13,920 1,941
    Loans from third parties 31 - 1,560
    Total loans and borrowings 211,228 226,092
    Information about the contractual terms of the Group’s interest -bearing loans and borrowings is presented in the
    table below. For more information about the Group’s exposure to interest rate, see Note 40 .
    Loans as at 31 December 2017 :
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Currency Nominal interest rate Year of maturity Capital Accrued interest Charges and fees Carrying value
    Bond loans series F PLN Wibor + 3.50% 2018 22,160 132 (54) 22,238
    Bond loans series H PLN Wibor + 4.25% 2018 5,000 31 (4) 5,027
    Bond loans series I PLN Wibor + 4.00% 2019 10,000 253 (9) 10,244
    Bond loans series J PLN Wibor + 3.60% 2019 15,500 165 (101) 15,564
    Bond loans series K PLN Wibor + 3.60% 2019 4,500 9 (32) 4,477
    Bond loans series L PLN Wibor + 3.50% 2018 15,000 7 (53) 14,954
    Bond loans series M PLN Wibor + 3.65% 2020 10,000 191 (105) 10,086
    Bond loans series N PLN Wibor + 3.60% 2019 10,000 160 (105) 10,055
    Bond loans series O PLN Wibor + 3.50% 2019 10,000 122 (85) 10,037
    Bond loans series P PLN 5.25% 2020 10,000 62 (126) 9,936
    Bond loans series Q PLN Wibor + 3.50% 2020 15,000 338 (168) 15,170
    Bond loans series R PLN Wibor + 2.85% 2021 50,000 237 (643) 49,594
    Bond loans series S PLN Wibor + 3.40% 2021 20,000 35 (109) 19,926
    Subtotal (Bond loans) 197,160 1,742 (1,594) 197,308
    Bank loans PLN Wibor + 2.8% 2018 4,844 - (79) 4,765
    Bank loans PLN Wibor + 2.8% 2019 9,841 - (686) 9,155
    Subtotal (Bank loans ) 14,685 - (765) 13,920
    Total 211,845 1,742 (2,359) 211,228


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    88
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    28. Loans and borrowings (cont’d)
    Loans as at 31 December 2016:
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Currency Nominal interest rate Year of maturity Capital Accrued interest Charges and fees Carrying value
    Bond loans series C PLN Wibor + 3.75% 2017 83,500 216 (255) 83,461
    Bond loans series F PLN Wibor + 3.50% 2018 22,16 0 88 (196) 22,052
    Bond loans series G PLN Wibor + 4.25% 201 8 12,000 123 (64) 12,059
    Bond loans series H PLN Wibor + 4.25% 2018 5,000 32 (28) 5,004
    Bond loans series I PLN Wibor + 4.00% 2019 10,000 252 (73) 10,179
    Bond loans series J PLN Wibor + 3.60% 2019 15,500 165 (178) 15,487
    Bond loans series K PLN Wibor + 3.60% 2019 4,500 10 (54) 4,456
    Bond loans series L PLN Wibor + 3.50% 2018 15,000 7 (106) 14,901
    Bond loans series M PLN Wibor + 3.65% 2020 10,000 191 (154) 10,037
    Bond loans series N PLN Wibor + 3.60% 2019 10,000 159 (166) 9,993
    Bond loans series O PLN Wibor + 3.50% 2019 10,000 121 (151) 9,970
    Bond loans series P PLN 5.25% 2020 10,000 62 (173) 9,889
    Bond loans series Q PLN Wibor + 3.50% 2020 15,000 337 (234) 15,103
    Subtotal (Bond loans) 222,6 60 1,763 (1,832) 222,591
    Bank Loans PLN Wibor + 2.5% -2.9% 2018 2,679 18 (756) 1,941
    Subtotal (Bank loans ) 2,679 18 (756) 1,941
    Loans from non -controlling
    interest granted to consolidated
    subsidiaries PLN 6.51% (1) 201 7 1,556 4 - 1,560
    Subtotal (others) 1,556 4 - 1,560
    Total 226,8 95 1,785 (2,588) 226,092
    (1) Interest based on the latest interest rate as charged on the construction credit/loan granted by the banks to the Group and i ncreased by 2%, and updated at
    the beginning of each quarter.
    Balance sheet value of assets used to secure loans received from b anks and bond loans series F and R :
    As at 31 December
    2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Inventory
    250,184 284,617
    Investment property
    8,743 8,743
    Property and equipment
    5,747 5,920
    Balance sheet value of pledged assets 264,674 299,280
    Amount of loans and borrowings 85,752 107,454



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    89
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    29. Bond Loans
    The table below presents the movement in bond loans :
    For the year ended 31 December 2017 2016 In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Opening balance 222,591 190,297
    Repayment of bond loans (95,500) (23,684)
    Proceeds from bond loans 70,000 55,000
    Issue cost paid (882) (1,061)
    Issue cost amortization 1,166 1,303
    Accrued interest 11,281 11,861
    Interest repayment (11,348) (11,125)
    Total closing balance 197,308 222,591
    Closing balance includes:
    Current liabilities 43,791 85,053
    Non -current liabilities 153,517 137,538
    Total closing balance 197,308 222,591
    During the year ended 31 December 2017 , the Company issued 50,000 series R bonds (total nomina l value of
    PLN 5 0,000 thousand) and 2 0,000 series S bonds (total nominal value of PLN 20,000 thousand) .
    As at 31 December 2017 and as at 31 December 2016 all co venants on bond loans are met.
    Series F
    On 20 May 2014, the Company issued 280,000 series F bonds with a total nominal value of PLN 28,000
    thousand. The nominal value of one bond amounts to PLN 100 and is equal to its issue price. In November 2016,
    the Company repurchased (in order of redemption ) 58,400 series F bonds. As a result, the total number of
    outstanding bonds series F as at 31 December 2017 and as at 31 December 2016 amounted to 221,600. The
    remainder of series F bonds shall be redeemed on 20 May 2018. The bonds carry an interest rate c omposed of a
    base rate equal to 6 months Wibor plus a margin of 3.5%. Interest is payable semi -annually in May and
    November until redemption date.
    The terms and conditions of the issuance of the bonds include provisions regarding early redemption at a
    bo ndholder’s request to be made prior to 20 May 2018, in case of the occurrence of certain events covering a
    number of obligations and restrictions applicable to the Company, including the obligation to maintain its
    financial ratios at certain levels and res trictions on related party transactions.
    The series F bonds are secured by a mortgage up to PLN 42,000 thousand established by one of the Company’s
    Polish subsidiaries on the plots situated in Warsaw at Skierniewicka Street.
    Series H
    On 23 May 2014, the C ompany issued 50,000 series H bonds with a total nominal value of PLN 5,000 thousand.
    The nominal value of one bond amounts to PLN 100 and is equal to its issue price. The series H bonds was
    redeemed on 23 February 2018. The bonds carried an interest rate composed of a base rate equal to 6 months
    Wibor plus a margin of 4.25%. Interest was payable semi -annually in May and November until redemption date.
    The series H bonds were not secured.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    90
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    29. Bond loans (cont’d)
    Series I
    On 23 January 201 5, the Company issued 100,000 series I bonds with a total nominal value of PLN 10,000
    thousand. The nominal value of one bond amounts to PLN 100 and is equal to its issue price. The series I bonds
    shall be redeemed on 25 January 2019. The bonds carry an interest rate composed of a base rate equal to
    6 months Wibor plus 4 .0% margin. Interest is payable semi -annually in January and July until redemption date.
    The terms and conditions of the issuance of th e I bonds include provisions regarding early redemption at a
    bondholder’s request to be made prior to 25 January 2019 in case of the occurrence of certain events covering a
    number of obligations and restrictions applicable to the Company, including the obl igation to maintain its
    financial ratios at certain levels and restrictions on related party transactions.
    The series I bonds are not secured.
    Series J
    On 21 April 2015 , the Company issued 15,500 series J bonds with a total nominal value of PLN 15,500
    thousand. The nominal value of one bond amounts to PLN 1,000 and is equal to its issue price. The series J
    bonds shall be redeemed on 19 April 2019. The bonds carry an interest rate composed of a base rate equal to
    6 months Wibor plus 3.6% margin. Interest is payable semi -annually in April and October until redemption date.
    The terms and conditions of the issuance of the J bonds include provisions regarding early redemption at a
    bondholder’s request to be made prior to 19 April 2019 in case of the occurrenc e of certain events covering a
    number of obligations and restrictions applicable to the Company, including the obligation to maintain its
    financial ratios at certain levels and restrictions on related party transactions.
    The series J bonds are not secured.
    Series K
    On 18 June 2015 , the Company issued 45,000 series K bonds with a total nominal value of PLN 4,500 thousand.
    The nominal value of one bond amounts to PLN 100 and is equal to its issue price. The series K bonds shall be
    redeemed on 18 June 2019. The bonds carry an interest rate composed of a base rate equal to 6 months Wibor
    plus 3.6% margin. Interest is payable semi -annually in June and December until redemption date.
    The terms and conditions of the issuance of the K bonds include provisions rega rding early redemption at a
    bondholder’s request to be made prior to 18 June 2019 in case of the occurrence of certain events covering a
    number of obligations and restrictions applicable to the Company, including the obligation to maintain its
    financial ra tios at certain levels and restrictions on related party transactions.
    The series K bonds are not secured.
    Series L
    On 29 December 2 015 , the Company issued 15,000 series L bonds with a total nominal value of PLN 15,000
    thousand. The nominal value of one bond amounts to PLN 1,000 and is equal to its issue price. The series L
    bonds shall be redeemed on 28 December 2018. The bonds carry an interest rate composed of a base rate equal
    to 6 months Wibor plus 3.5% margin. Interest is payable semi -annually in Jun e and December until redemption
    date.
    The terms and conditions of the issuance of the L bonds include provisions regarding early redemption at a
    bondholder’s request to be made prior to 28 December 2018 in case of the occurrence of certain events covering
    a number of obligations and restrictions applicable to the Company, including the obligation to maintain its
    financial ratios at certain levels and restrictions on related party transactions.
    The series L bonds are not secured.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    91
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    29. Bond loans (cont’d)
    Series M
    On 25 February 201 6, the Company issued 10,000 series M bonds with a total nominal value of PLN 10,000
    thousand. The nominal value of one bond amounts to PLN 1,000 and is equal to its issue price. The series M
    bonds shall be redeemed on 25 February 2020. The bonds carry an i nterest rate composed of a base rate equal to
    6 months Wibor plus 3.65% margin. Interest is payable semi -annually in February and August until redemption
    date.
    The terms and conditions of the issuance of the M bonds include provisions regarding early redemption at a
    bondholder’s request to be made prior to 25 February 2020 in case of the occurrence of certain events covering a
    number of obligations and restrictions applicable to the Company, including the obligation to maintain its
    financial ratios at certain levels and restrictions on related party transactions.
    The series M bonds are not secured.
    Series N
    On 17 March 201 6, the Company issued 10,000 series N bonds with a total nominal value of PLN 10,000
    thousand. The nominal value of one bond amounts to PLN 1,000 and is equal to its issue price. The series N
    bonds shall be redeemed on 14 September 2019. The bonds carry an interest rate composed of a base rate equal
    to 6 months Wibor plus 3.60% margin. Interest is payable semi -annually in March and Sep tember until
    redemption date.
    The terms and conditions of the issuance of the N bonds include provisions regarding early redemption at a
    bondholder’s request to be made prior to 14 September 2019 in case of the occurrence of certain events covering
    a numbe r of obligations and restrictions applicable to the Company, including the obligation to maintain its
    financial ratios at certain levels and restrictions on related party transactions.
    The series N bonds are not secured.
    Series O
    On 8 April 201 6, the Comp any issued 10,000 series O bonds with a total nominal value of PLN 10,000
    thousand. The nominal value of one bond amounts to PLN 1,000 and is equal to its issue price. The series O
    bonds shall be redeemed on 8 April 2019. The bonds carry an interest rate c omposed of a base rate equal to
    6 months Wibor plus 3.50% margin. Interest is payable semi -annually in April and October until redemption
    date.
    The terms and conditions of the issuance of the O bonds include provisions regarding early redemption at a
    bond holder’s request to be made prior to 8 April 2019 in case of the occurrence of certain events covering a
    number of obligations and restrictions applicable to the Company, including the obligation to maintain its
    financial ratios at certain levels and restr ictions on related party transactions.
    The series O bonds are not secured.
    Series P
    On 18 August 201 6, the Company issued 10,000 series P bonds with a total nominal value of PLN 10,000
    thousand. The nominal value of one bond amounts to PLN 1,000 and is eq ual to its issue price. The series P
    bonds shall be redeemed on 18 August 2020. The bonds carry an interest rate of 5.25%. Interest is payable
    quarterly in February, May, August and November until redemption date.
    The terms and conditions of the issuance o f the P bonds include provisions regarding early redemption at a
    bondholder’s request to be made prior to 18 August 2020 in case of the occurrence of certain events covering a
    number of obligations and restrictions applicable to the Company, including the obligation to maintain its
    financial ratios at certain levels and restrictions on related party transactions.
    The series P bonds are not secured.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    92
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    29. Bond loans (cont’d)
    Series Q
    On 29 July 201 6, the Company issued 15,000 series Q bonds with a total nominal value of PLN 15,000
    thousand. The nominal value of one bond amounts to PLN 1,000 and is equal to its issue price. The series Q
    bonds shall be redeemed on 29 July 2020. The bonds carry an interest ra te composed of a base rate equal to
    6 months Wibor plus 3.50% margin. Interest is payable semi -annually in July and January until redemption date.
    The terms and conditions of the issuance of the Q bonds include provisions regarding early redemption at a
    bo ndholder’s request to be made prior to 29 July 2020 in case of the occurrence of certain events covering a
    number of obligations and restrictions applicable to the Company, including the obligation to maintain its
    financial ratios at certain levels and res trictions on related party transactions.
    The series Q bonds are not secured.
    Series R
    On 24 May 2017, the Company issued 50,000 series R bonds with a total nominal value of PLN 50,000
    thousand. The nominal value of one bond amounts to PLN 1,000 and is equ al to its issue price. The series R
    bonds shall be redeemed on 24 May 2021. The bonds bear interest at a variable rate based on the WIBOR rate
    for six -month deposits increased by a margin of 2.85%. Interest is payable semi -annually in May and November
    unti l redemption date.
    The terms and conditions of the issuance of the R bonds include provisions regarding early redemption at a
    bondholder’s request to be made prior to 24 May 2021 in case of the occurrence of certain events covering a
    number of obligations and restrictions applicable to the Company, including the obligation to maintain its
    financial ratios at certain levels and restrictions on related party transactions.
    The series R b onds are secured with a joint mortgage established by the subsidiaries of the Company up to
    PLN 75,000 thousand.
    Series S
    On 19 June 2017, the Company issued 20,000 series S bonds with a total nominal value of PLN 20,000
    thousand. The nominal value of one bond amounts to PLN 1,000 and is equal to its issue price. The series S
    bonds shall be redeemed on 19 June 2021. The bonds bear interest at a variable rate based on the WIBOR rate
    for six -month deposits increased by a margin of 3.40%. Interest is payable semi -annually in June and December
    until redemption date.
    The terms and conditions of the issuance of the S bonds include provisions regarding early redemption at a
    bondholder’s request to be made prior to 19 June 2021 in case of the occurrence of certain events covering a
    number of obligations and restrictions applicable to the Company, including the obligation to maintain i ts
    financial ratios at certain levels and restrictions on related party transactions.
    The series S bonds are not secured and will not be listed.
    Bond loans repaid during the year ended 31 December 2017:
    On 14 June 2017 at the date of their maturity, the C ompany repaid all outstanding bonds series C (83,500 bonds
    with total nominal value of PLN 83,500 thousand). Following this repayment, the total number of outstanding
    bonds series C amounted to nil.
    On 19 June 2017 the Company repaid all outstanding bonds series G (120,000 bonds with total nominal value of
    PLN 12,000 thousand). Following this repayment, the total number of outstanding bonds series G amounted to
    nil.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    93
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    29. Bond loans (cont’d)
    Financial ratio covenants:
    Series F and H:
    Based on the conditions of bonds F and H in each reporting period the Company shall test the ratio of Net debt to
    Equity (hereinafter “Net Indebtedness Ratio). The Ratio shall not exceed 80% on the Check Date.
    The Net Indebtedness Ratio is a n on -GAAP Financial Measure and is calculated according to formulas provided
    below:
    Net debt - shall mean the total consolidated balance sheet value of all interest -bearing liabilities (as well as
    payment guarantees) less the consolidated value of cash and cash equivalents.
    Equity - shall mean the consolidated balance sheet value of the equity.
    Check date – last day of each calendar quarter.
    The table presenting the Net Indebtedness Ratio as at the end of the Reporting period:
    As at 31 December
    2017 In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Net debt 150,268
    Equity 342,012
    Net Indebtedness Ratio 43.9%
    Series I, J , K, L, M, N, O, P and Q:
    Ba sed on the conditions of bonds I, J , K, L, M, N, O, P and Q in each reporting period the Company shall test the
    ratio of Net debt to Equity (hereinafter “Net Indebtedness Ratio). The Ratio shall not exceed 80% on the Check
    Date.
    The Net Indebtedness Ratio is a n on -GAAP Financial Measure and is calculated accordin g to formulas provided
    below:
    Net debt – shall mean the total consolidated bala nce sheet value of all interest -bearing liabilities (as well as
    payment guarantees) less the consolidated value of cash and cash equivalents and less cash paid by Company’s
    clients blocked temporarily on the escrow accounts servicing ongoing projects that are under construction
    (presented in the Company’s consolidated balance sheet under Other current financial assets) .
    Equity – shall mean the consolidated balance sheet value of the equity .
    Check date – last day of each calendar quarter.
    The table presenting the Net Indebtedness Ratio as at the end of the Reporting period:
    As at 31 December
    2017 In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Net debt 146,802
    Equity 342,012
    Net Indebtedness Ratio 42.9%



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    94
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    29. Bond loans (cont’d)
    Financial ratio covenants (cont’d):
    Series R and S:
    Based on the conditions of bonds R and S in each reporting period the Company shall test the ratio of Net debt to
    Equity (hereinafter “Net Indebtedness Ratio). The Ratio shall not exceed 80% on the Check Date.
    The Net Indebtedness Ratio is Non -GAAP Fina ncial Measure and is calculated according to formulas provided
    below:
    Net debt - shall mean the total consolidated balance sheet value of all interest -bearing liabilities (as well as
    payment guarantees) less the consolidated value of cash and cash equivalents and less cash paid by Company’s
    clients blocked temporarily on the escrow acc ounts servicing ongoing projects that are under construction
    (presented in the Company’s consolidated balance sheet under Other current financial assets; the limit is PLN 40
    million).
    Equity - shall mean the consolidated balance sheet value of the equity a ttributable to equity holders of the parent,
    less the value of the intangible assets (excluding any financial assets and receivables), including specifically (i)
    the intangible and legal assets, goodwill and (ii) the assets constituting deferred income tax decreased by the
    value of the provisions created on account of the deferred income tax, however, assuming that the balance of
    those two values is positive. If the balance of assets and provisions on account of deferred income tax is
    negative, the adjustme nt referred to in item (ii) above shall be zero.
    Check date – last day of each calendar quarter.
    The table presenting the Net Indebtedness Ratio as at the end of the Reporting period:
    As at 31 December
    2017 In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Net debt 146,802
    Equity 337,889
    Net Indebtedness Ratio 43.4%
    In addition to the above, based on the conditions of bonds S, in each reporting period the Company shall test the
    Net debt to Inventory Ratio (hereinafter “Net Debt to Inventory Ratio). The Ratio shall not exceed 60% on the
    Check Date.
    The Net Debt to Inventory Ratio is non -GAAP Financial Measure and is calculated according to formulas
    provided below:
    Net debt - shall mean the total consolidated balance sheet value of all interest bearing liabilities (as well as
    payment guarantees) less the consolidated value of cash and cash paid by Company’s clients blocked temporarily
    on the escrow accounts servicing ongoing p rojects that are under construction (presented in the Company’s
    consolidated balance sheet under Other current financial assets ; the limit is PLN 40 million ).
    Inventory - shall mean the consolidated balance sheet value of the inventory of the Company less advances
    received from the customers.
    Check date – last day of each calendar quarter.
    The table presenting the Net Debt to Inventory Ratio as at the end of the Reporting period:
    As at 31 December
    2017 In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Net debt 146,802
    Inventory 409,854
    Net Debt to Inventory Ratio 35.8%


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    95
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    29. Bond loans (cont’d)
    Other covenants:
    Series R and S:
    Based on the conditions of bonds R and S transactions with related -parties (shareholders holding more than 25%
    of the shares in the Company “within the meaning of IAS 24 or with related parties “including with entities
    controlling the Company whether jointly or individually, whether directly or indirectly or with their subsidiari es
    which are not members of the Group) shall not exceed the aggregate amount of PLN 1 .0 million during any
    given calendar year.
    During the year ended 31 Dec ember 2017, the consulting fees related to A. Luzon Group amounted to PLN 840
    thousand.
    30 . Secured b ank loans
    The table below presents the movement in Secured bank loans:
    For the year ended 31 December 2017 2016 In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Opening balance 1,941 56,902
    New bank loan drawdown 76,077 45,134
    Bank loans repayments (64,071) (100,024)
    Bank charges paid (792) (1,331)
    Bank charges amortization 783 928
    Accrued interest/(interest repayment) on bank loans, net (18) 13
    Bank charges allocated to Nova Królikarnia (see Note 39) J 31V
    Total closing balance 13,920 1,941
    Closing balance includes:
    Current liabilities 4,765 -
    Non -current liabilities 9,155 1,941
    Total closing balance 13,920 1,941
    For information related to unutilized bank loan facilities see Note 38.
    For information related to new bank loans drawn see Note 43.
    Covenants on secured bank loans:
    As at 31 December 2017 and 2016 , the Company has not breached any loan covenant, which would expose the
    Company for risk of obligatory and immediate repayment of any loan.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    96
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    30. Secured bank loans
    For the bank loans the following collateral was given:
     Ordinary and floating mortgages on Inventory , see Note 20.
     Pledge over bank accounts which are presented in the Consolidated Statement of Financial Position as Cash
    and cash equivalents , see Note 24 .
     Assignment of receivables arising from insurance agreement and from the agreements concluded with
    clients.
     Subordination agreement on loans from related parties.
     Blank promissory note drawn by particular subsidiary companies with a promissory note declaration up to
    the amount of the loan plus interest.
     Advance payments of dividends by the borrowers until full repayment of loans are not allowed.
    31. Loans from third parties
    The table below presents the movement in Loans from third parties:
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Opening balance 1,560 2,911
    Capital repayment (1,557) (1,181)
    Interest repayment (37) (336)
    Accrued interest 34 166
    Total closing balance - 1,560
    Closing balance includes:
    Current liabilities - 1,560
    Non -current liabilities - -
    Total Closing balance - 1,560
    For additional information, see Note 2 8.
    32. Trade and other payables and accrued expenses
    As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Trade payables 18,792 17,241
    Guarantees for construction work 1,844 3,081
    Accrued expenses 14,054 18,027
    Value added tax (VAT) and other tax payables 2,043 1,911
    Non -trade payables 913 622
    Total trade and other payables and accrued expenses 37,646 40,882
    Trade and non -trade payables are non -interest bearing and are normally settled on 30 -day terms.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    97
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    33. Advances received
    Advances received consist of customer advances for construction work in progress (deferred revenue) and
    comprise customer advances for the following projects:
    As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Moko 3,599 7,446
    Kamienica J eżyce 27 34,719
    Vitalia I 2,001 1,851
    Vitalia II 107 -
    Miasto Moje I 18,454 1,156
    Miasto Moje II 203 -
    Espresso I, II & III 13,211 40,989
    Espresso IV 27,037 6,393
    Miasto Marina 1,178 -
    Verdis 231 283
    Sakura 848 884
    Tamka - 567
    Naturalis I, II &III 167 522
    Młody Grunwald I, II & III 10,587 2,856
    Panoramika II & III 15,928 1,652
    City Link III 7,050 -
    Impressio 255 678
    Chilli IV 1,126 325
    Other 235 286
    Total 102,244 100,607
    For information about contingent receivables from signed cont racts with clients, see Note 38.
    34. Provisions
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Balance at the beginning of the year 1,099 1,441
    Increase 498 -
    Decrease (465) (342)
    Balance at the end of the year 1,132 1,099
    As at 31 December 2017 , the provision include d expected necessary costs of guarantees for construction works
    amounting to PLN 1,132 thousand, whereas as at 31 December 2016 , the provision included expected necessary
    costs of guarantees for construction works amounting to PLN 1,099 thousand.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    98
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    35. Share -based payments
    In February 201 4 the Company implemented a long -term incentive plan (the ‘Plan’), addressed to selected key
    employees, which is based on the price performance of the Company’s shares (the “Phantom Stock Plan). On 24
    March 201 6, the Company executed annexes to the Phantom Stock Plan as approved by the Remuneration
    Committee of the Company’s Supervisory Board. The Phantom Stock Plan including annexes , which does not
    assume any new issue of shares and which will not result in any new shares supply is based on the following ke y
    assumptions and includes the settlement mechanism as described below:
    i. the exercise price of one option under the Phantom Stock Plan is PLN 1.6 0 which price shall be adjusted by
    dividends paid out by the Company during vesting and exercise periods. The adjustment mechanism applies only
    to options that are not exercised as of date of dividend payment (being the basis for adjustment) and applies until
    the last day of exercise period ;
    ii. the total number of options is 3,381,250 (which is the equivalent of approximately 1.2% of the Company’s
    total number of shares), and the allocation of options to particular employees was made by way of a separate
    decision of the remuneration committee of the Remuneration Committee;
    iii. benefits were aggregated among the selected employees (of the Company or of its subsidiaries) who join ed
    the Phantom Stock Plan through the end of 201 6, of which (a) 40% was awarded as of the date of the decision of
    the Remuneration Committee approving the Phantom Stock Plan, (b) 2 0% as of the end of 201 4, (c) 25% as of
    the end of 201 5 and (d) 20% as of the end of 201 6;
    iv. employees participating in the Phantom Stock Plan maintain the right to exercise their options until the end of
    June 201 9, or within 18 months since departure of the empl oyee, depending which occurs first ;
    v. upon the exercise of the options, the Company will pay the option holder the amount in cash equal to the
    difference between the exercise price and the current market price of the shares in the Company (“Current
    Market Price) allocated to a particular employee (option holder);
    vi. the Current Market Price will be calculated as the average trading price of the shares during the preceding
    calendar month, whereby the average trading price shall be determined by calculating the total turnover value in
    PLN of all of the shares in the Company traded during that period divided by the total number of shares traded
    during such period (however, if the total value of the overall turnover in any particular month is lower than
    PLN 100 thousand, then the Current Market Price shall be calculated on the basis of the most recent two -month
    market average);
    vii. in the event that the free float is less than 10% of al l the outstanding shares in the Company, the Current
    Market Price will be established by a reputable valuation company based on a comparable valuation of Ronson’s
    peer companies listed on the Warsaw Stock Exchange (based on P/E and P/BV multiples);
    viii. an option holder shall be entitled to submit a payment request during the first five working days of each
    calendar month, provided that all employees must observe any trading restrictions related to the sale/purchase of
    the Company’s shares by Management a nd Supervisory Board members and key management under applicable
    regulations, especially with respect to the observance of closed periods.
    Based on the approval of the Supervisory Board, 2,705,000 options were granted in February 2014 to key
    employees, in cluding the Management Board members at the time , Mr Łapiński and Mr Gutowski, whereas in
    March 201 6, 676,250 new options have been added to the plan, of which 237,500 were allocated to Mr Łapiński
    and 168,750 were allocated to Mr Gutowski, while 270,000 o ptions were allocated to other key employees of the
    Company (those who joined the incentive plan in February 2014).
    Out of the total 3,381,250 options granted , 1,187,5 00 options have been allocated to Tomasz Łapiński, and
    843,75 0 options to Andrzej Gutow ski while the remaining 1, 350 ,000 options have been allocated to other key
    employees of the Company. Of the total 3,381,5 00 options 40%, i.e. 1,352,500 options, were granted and vested
    on 3 February 201 4.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    99
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    35. Share -based payments (cont’d)
    During March 2017, all 3,381,250 options were exercised for PLN 0.39 per option, for the total amount of
    PLN 1,319 thousand (from it PLN 463 thousand paid to Mr Łapiński and PLN 329 thousand to Mr Gutowski) .
    As at 31 Decem ber 2016, the estimated fair value of these options amounted to PLN 978 thousand and was
    included in Company’s Consolidated Statement of Financial Position under Share -based payment liabilities.
    The movement between the estimated liability per 31 December 2016 and the actual payment in March 2017,
    amounting to PLN 341 thousand (from it PLN 120 thousand allocated to Mr Łapiński and PLN 85 thousand to
    Mr Gutowski) thousand was recognized in employee benefits expense ( see Note 10 ) during the year ended 31
    Dece mber 2017.
    During the year ended 31 December 2017 , no new options were granted .
    36. Fair value estimation of financial assets and liabilities
    The fair values of financial assets and liabilities, together with the carrying amounts shown in the Consolidated
    Statement of Financial Position , are as follows:
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Category Note As at 31 December 2017
    Carrying amount Fair value
    Assets:
    Trade and other receivables Loans and receivables 22 2,398 2,398
    Other current financial assets Loans and receivables 23 3,466 3,466
    Cash and cash equivalents Loans and receivables 24 64,860 64,860
    Loans granted to joint ventures Loans and receivables 18 6,922 6,9 28
    Liabilities:
    Bond loans Other financial liabilities 28 197,308 196,899
    Secured bank loans Other financial liabilities 28 13,920 13,902
    Trade and other payables and accrued expenses Other financial liabilities 32 35,342 35,342
    Unrecognized profit/(loss) 433
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Category Note As at 31 December 2016
    Carrying amount Fair value
    Assets:
    Trade and other receivables Loans and receivables 22 2,095 2,095
    Loans granted to third parties Loans and receivables 17 508 523
    Other current financial assets Loans and receivables 23 4,480 4,480
    Cash and cash equivalents Loans and receivables 24 69,056 69,056
    Loans granted to joint ventures Loans and receivables 18 22,485 22, 794
    Liabilities:
    Bond loans Other financial liabilities 28 222,591 223,478
    Secured bank loans Other financial liabilities 28 1,941 1,926
    Loans from third parties Other financial liabilities 28 1,560 1,587
    Trade and other payables and accrued expenses Other financial liabilities 32 38,971 38,971
    Unrecognized profit/(loss) (575 )



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    100
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    36. Fair value estimation of financial assets and liabilities (cont’d)
    Estimation of fair values
    The following methods and assumptions were used to estimate the fair value of each class of financial
    instruments:
     trade and other receivables, cash and cash equivalents , other current financial assets and trade and other
    payables and accrued expenses : the carrying amounts approximate fair value because of the short ma turity of
    these instruments;
     loans and borrowings and loans granted to joint ventures : the fair value is estimated by discounting the future
    cash flows of each instrument using discount rates offered to the Group for similar instruments of
    comparable maturities by the Group’s bankers. The own non -performance risk as at 31 December 2017 was
    assessed as insignificant.
    Interest rates used for determining fair value
    The interest rates used to discount estimated cash flows (PLN denominated), where applicable, are based on
    WIBOR plus/minus margin as at 31 December 2017 and 31 December 2016 and are as follows:
    As at 31 December 2017 2016
    Loans and borrowings /loans granted to joint venture 4.6 -5.2% 4.5 -5.3%
    Short -term bank deposits – collateralized n.a. 1.3%
    37. Fair value measurement hierarchy
    The table below provides the fair value measurement hierarchy of the Group’s assets and liabilities:
     Level 1: quoted prices (unadjusted) in active markets for identical assets or liabilities;
     Level 2: inputs other than quoted prices included within Level 1 that are observable for the asset or liability,
    either directly (i.e., as prices) or indirectly (i. e., derived from prices);
     Level 3: inputs for the asset or liability that are not based on observable market data (unobservable inputs).
    Quantitative disclosures fair value hierarchy for assets as at 31 December 2017 :
    Fair value measurement using:
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Date of valuation
    Quoted prices in active markets Significant observable inputs Significant unobservable inputs
    (Level 1) (Level 2) (Level 3)
    Assets measured at fair value: Investment property 31-Dec -17 - - 8,743
    Liabilities for which fair values are disclosed: Loans granted to joint ventures 31-Dec -17 - 6,928 - Bond loans 31-Dec -17 - 196,899 - Secured bank loans 31-Dec -17 - 13,902 -
    During 2017 , there have been no transfers between Level 1 and Level 2.
    For information related additional information about the s ignificant unobservable inputs (Level 3) see Note 16.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    101
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    38. Commitments and contingencies
    Investment commitments:
    The amounts in the table below present uncharged investment commitments of the Group in respect of
    construction services to be rendered by the general contractors:
    As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    City Link III 71,751 -
    Panoramika IV 21,894 -
    Miasto Moje II 24,356 -
    Marina Miasto 21,185 -
    Vitalia II 18,516 -
    Miasto Moje I 7,753 33,114
    Espresso IV 4,277 23,301
    Młody Grunwald III - 15,450
    Panoramika III - 12,171
    Chilli IV - 6,490
    Vitalia I - 10,319
    Total 169,732 100,845
    Unutilized construction loans:
    The table below presents the list of the construction loan facilities, which the Group arranged for in conjunction
    with entering into loan agreements with the banks in order to secure financing of the construction and other
    outstanding costs of the ongoing projects. The amounts presented in the table below include the unutilized part
    of the construction loans available to the Group :
    As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Miasto Marina
    34,915 -
    Miasto Moje I 14,861 36,252
    Espresso IV - 31,391
    Młody Grunwald III 4,955 23,130
    Vitalia I - 27,949
    City Link III 101,163 -
    Total 155,894 118,722



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    102
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    38. Commitments and contingencies (con t’d)
    Contingent receivables - contracted sales not yet recognized:
    The table below presents amounts to be received from the customers having bought apartments from the Group
    and which are based on the value of the sale and purchase agreements signed with the clients until 31 December
    2017 after deduction of payments recei ved at reporting date (such payments being presented in the Consolidated
    Statement of Financial Position as Advances received):
    As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    City Link III 30,007 -
    Miasto Moje I 26,751 10,672
    Miasto Moje II 3,414 -
    Moko 4,763 6,161
    Kamienica Jeżyce 15 8,112
    Espresso I, II & III 1,059 8,372
    Espresso IV 19,032 18,475
    Sakura 394 790
    Verdis 1,272 2,035
    Impressio 1,427 2,276
    Młody Grunwald I & II 1,467 22
    Młody Grunwald III 3,897 8,520
    Panoramika II 308 733
    Panoramika III 4,822 2,234
    Panoramika IV 531 -
    Naturalis I, II & III 365 1,404
    Vitalia I 3,543 7,156
    Vitalia II 1,733 -
    Chilli IV 1,518 1,173
    Miasto Marina 3,128 -
    Tamka - 2,662
    Other (old) projects 24 811
    Total 109,470 81,608



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    103
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    39. Related parties
    Parent company
    The Company enters into various transactions with its subsidiaries and with its directors and executive officers.
    As at 31 December 2017, 66.06% of the outstanding shares are controlled by A. Luzon Group . The remaining
    39.94% of the outstanding shares are held by Nationale Nederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny holding
    between 14.6% and by other investors including Me tlife Otwarty Fundusz Emerytalny and Aviva OFE Aviva
    BZ WBK.
    For a list of subsidiaries reference is made to Note 1(b).
    The main related parties’ transactions arise on:
     agreement with the major shareholder for remuneration of Board member;
     transactions with key management personnel ;
     loans granted to related parties ;
     sale of a development project to and acquisition of own shares from a former shareholder ;
     other.
    Outstanding balances with related parties as at 31 December 2017 and as at 31 December 2016 are unsecured,
    interest free (except for loans granted to the joint venture Ronson IS sp. z o.o. Sp.k.) and settlement occurs in
    cash. The Group did not record any impairment of receivables relating to amounts owed by related parties in
    either year. This assessment is undertaken each financial year through examining the financial position of the
    related party and the market in which the related party operates. All transactions with related parties were
    performed based on market conditions.
    Agreement with the major shareholder for remuneration of Board member
    During the year ended 31 December 2017, the Company entered into an agreement with its major (indirect)
    shareholder , A. Luzon Group, covering costs of remuneration of two members of the Board of Managing
    Directors and of Chairman of the Board of Supervisory Directors . F or total monthly amount of PLN 70 thousand
    and covering travel and out of pocket expenses.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    104
    Notes to the Consolidate d Financial Statements
    39. Related parties (cont’d)
    Transactions with key management personnel
    During the year ended 31 December 2017 , key management personnel of the Company include d the following
    members of the Management Board :
    Nir Netzer (from 20 November 2017) - President, Chief Executive Officer
    Rami Geris (from 30 June 2017) - Member, Chief Financial Officer
    Andrzej Gutowski - Member, Sales & Marketing Director
    Shraga Weisman (until 27 April 2017) - President, Chief Executive Officer
    Tomasz Łapiński (until 20 November 2017) - Member /President , Chief Financial /Chief Executive Officer
    Erez Yoskovitz (until 1 March 2017) - Member of the Management Board
    Roy Vishnovizki (until 18 January 2017) - Member of the Management Board
    Erez Tik (from 1 March 2017) - Member of the Management Board
    Alon Haver (from 1 March 2017) - Member of the Management Board
    Key Management Board personnel compensation
    Apart from the compensation listed below, there were no further benefits granted/paid to key management
    personnel . Key management personnel compensation can be presented as follows:
    As at 31 December
    2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Salary and other short time benefit
    117 -
    Management bonus
    - -
    Subtotal - Mr Nir Netzer 117 -
    Salary and other short time benefit
    210 -
    Management bonus
    128 -
    Subtotal - Mr Rami Geris 338 -
    Salary and other short time benefit
    335 334
    Incentive plan linked to financial results
    351 365
    Incentive plan linked to share price performance *
    85 87
    Subtotal - Mr Andrzej Gutowski 771 786
    Salary and other short time benefit
    634 2,032
    Management bonus
    (612) 2,550
    Subtotal - Mr Shraga Weisman 22 4,582
    Salary and other short time benefit
    530 548
    Incentive plan linked to financial results
    45 657
    Incentive plan linked to share price performance *
    120 122
    Subtotal - Mr Tomasz Łapiński 695 1,327
    Total 1,943 6,695
    * For additional information see note 35 .


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    105
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    39. Related parties (cont’d)
    Key Management Board personnel compensation (cont’d)
    Messrs Erez Yoskovitz and Roy Vishnovizki we re not entitled to any remuneration fr om the Company, nor from
    any of the Company’s subsidiaries.
    Messrs Erez Tik and Alon Haver did not receive any direct remuneration from the Company nor from any of the
    Company’s subsidiaries. Instead, their remuneration is covered by and included in the agreement with A. Lu zon
    Group covering costs of remuneration of two members of the Board of Managing Directors and of the Chairman
    of the Board of Supervisory Directors for a total monthly amount of PLN 70 thousand.
    Share based payments to members of the Management Board
    During the year ended 31 December 2017, management Board members Mr Tomasz Łapiński and Mr Andrzej
    Gutowski have exercised all options previously granted to them: 1,187,500 and 843,750 options, for a total
    amount of PLN 463 thousand and PLN 329 thousand , respectively.
    For a detailed description of the Company’s long -term incentive plan and the exercise of options during the
    financial year , reference is made to Note 35 .
    Loans to directors
    As at 31 December 2017 and 31 December 2016 , there were no loans granted to directors.
    Other transactions with directors
    During the year ended 31 December 2017, the Group sold one residential unit including one storage to
    Mr Andrzej Gutowski for a total net amount (excluding VAT) of PLN 854 thousand. This transaction w as
    executed at arm’s length and was in adherence to the Group’s policy in respect of related -party transactions.
    During the year ended 31 December 2016, there were no other transaction with directors .
    Supervisory Board remuneration
    The supervisory directors are entitled to an annual fee of EUR 8,900 plus an amount of EUR 1,500 per board
    meeting (EUR 750 if attendance is by telephone). The total amount due in respect of Supervisory Board fees
    during 2017 and 2016 amounted to PLN 336 t housand (EUR 79 thousand) and PLN 339 thousand (EUR 77
    thousand), respectively ( for additional information see Note 5 of the Company Financial Statements).
    Mr Amos Luzon did not receive any direct remuneration from the Company nor from any of the Company ’s
    subsidiaries. Instead, his remuneration is covered by and included in the agreement with A. Luzon Group
    covering costs of remuneration of two members of the Board of Managing Directors and of the Chairman of the
    Board of Supervisory Directors for a tota l monthly amount of PLN 70 thousand.
    Loans granted to related parties
    The loans are granted to the joint venture, Ronson IS sp. z o.o. Sp.k. For additional information see Note 18.
    Sale of a development project to and acquisition of own shares from a former shareholder
    On 23 December 2016, the Company sold to one of its principal shareholders, I.T.R 2012 B.V. (“ITR 2012)
    certain shares in project companies and properties together constituting the Nova Królikarnia project for a price
    of PLN 175,119 thou sand, of which an amount of PLN 34,265 thousand is settled by way of payment in cash by
    ITR 2012 to the Company. For the remaining value of the sale of the Nova Królikarnia project, i.e. PLN 140,854
    thousand , the Company agreed to acquire from ITR 2012 (in order to subsequently redeem) 108,349,187 of its
    shares held directly and indirectly by ITR 2012. The total value of PLN 140,854 thousand for the own shares
    acquired equals PLN 1.30 per share.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    106
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    39. Related parties (cont’d)
    Sale of a development project to and acquisition of own shares from a former shareholder (cont’d)
    Of the agreed -upon payment in cash for the benefit of the Company (PLN 34,265 thousand), an amount of
    PLN 24,365 thousand was paid to the Company on 23 December 2016 while the remainder (PLN 9,900
    thousand) was paid by ITR 2012 to the Company in March 2017.
    Other
    As a result of requirements pertaining to A. Luzon Group, one of the Company’s larger (indirect) shareholders,
    whose shares are listed on the Tel Aviv stock exchange, the first quarter reports, semi -annual reports and third
    quarter reports are subject to a full scope review by the Company’s auditors. For the Company itself, being
    domiciled in the Netherlands and listed on the Warsaw Stock Exchange, only the semi -annual report is subject to
    a review by the auditor. The Company has agreed with A. Luzon Group that the costs for the first and third
    quarter auditors’ reviews will be shared between the Company and its shareholder . The reimbursement of audit
    review costs is disclosed in Note 16 to the Company Financial Statements.
    40 . Financial risk management, objectives and policies
    The Group’s activities expose it to a variety of financial risks: market risk (including currency risk, price risk
    and interest rate risk), credit risk and liquidity risk. The Group’s overall risk management program focuses on
    the unpredictability of financial markets and seeks to minimize potential adverse effects on the Group’s financial
    performance. The Management Board reviews and agrees policies for managing each of these risks and they are
    summarized below. The Group also moni tors the market price risk arising from all financial instruments.
    The Group does not use derivative financial instruments to hedge currency or interest rate risks arising from the
    Group’s operations and its sources of finance. It is, and has been throughout the year ended 31 December 2017
    and 2016 , the Group’s policy tha t no trading in (derivative) financial instruments shall be undertaken.
    The Group’s principal financial instruments comprise cash balances, bank loans , bonds , trade receivables and
    trade payables . The main purpose of these financial instruments is to mana ge the Group’s liquidity and to raise
    finance for the Group’s operations.
    Credit risk
    Credit risk is the risk of financial loss to the Group if a customer or counter party to a financial instrument fails
    to meet its contractual obligations. Financial instruments that potentially expose the Group to concentrations of
    credit risk consist principally of cash and cash equivalents and receivables.
    The Group is making significant cash payments as security for preliminary land purchase agreements. The
    Group minimizes its credit risk arising from such payments by registering advance repayment obligations in the
    mortgage register of the respective property. Management has a credit policy in place and the exposure to credit
    risk is monitored on an ongo ing basis. The Group does not expect any counter parties to fail in meeting their
    obligations . The carrying amounts of the financial assets represent the maximum credit risk exposure. The
    maximum exposure to credit risk at the reporting date was as follows :
    As at 31 December 2017 As at 31 December 2016 In thousands of Polish Zloty (PLN)
    Trade and other receivables 3,277 3,239 Advances for land 80,060 36,900 Cash and cash equivalents 64,860 69,056 Total 148 ,197 109 ,195



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    107
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    40. Financial risk management, objectives and policies (cont’d)
    Credit risk (cont’d)
    The Group places its cash and cash equivalents in financial institutions with high credit ratings. Management
    does not expect any counterparty to fail to meet its obligations. Concentrations of credit risk with respect to
    trade receivables are limited due to the large number of customers comprising the Group’s customer base. The
    credit quality of cash at banks and short -term bank dep osits can be assessed by reference to external credit
    ratings:
    As at 31 December 2017 As at 31 December 2016 In thousands of Polish Zloty (PLN) Rating
    AAA 6 19
    A 42,983 50,933
    BBB 8,667 14,974
    BB 13,204 3,130
    Total cash and cash equivalents 64,860 69,056
    Market risk
    Market risk is the risk that the fair value of future cash flows of a financial instrument will fluctuate because of
    changes in market prices, such as foreign exchange rates and interest rates will affect the Group’s income or the
    value of its holdings of financial instruments, such as bond loans, bank loans, cash and cash equivalents. The
    objective of market risk management is to manage and control market risk exposures within acceptable
    parameters, while optimizing return.
    (i) Foreign currency risk
    The Group is exposed to foreign currency risk on receivables and payables denominated in a currency other than
    PLN to a limited extent only. As at 31 December 2017 and 2016 , trade receivables and payables denominated in
    foreign currencies were insignifican t.
    (ii) Price risk
    The Group’s exposure to marketable and non -marketable securities price risk does not exists because the Group
    has not invested in securities as at 31 December 2017 and 2016 .
    (iii) Interest rate risk
    Except of bonds series P that amounted to PLN 10 .0 million, t he Group didn’t enter into any fixed -rate
    borrowings transaction . The Group’s variable -rate borrowings are exposed to a risk of change in cash flows due
    to changes in interest rates. Short -term receivables and payables are no t exposed to interest rate risk.
    Liquidity risk
    Liquidity risk is the risk that the Group will not be able to meet its financial obligations as they fall due. The
    Group’s approach to managing liquidity is to ensure, as far as possible, that it will always have sufficient
    liquidity to meet its liabilities when due, under both normal and stressed conditions, without incurring
    unacceptable losses or risking damage to the Group’s reputation.
    The Group monitors its risk to a shortage of funds using a recurring liquidity planning tool. This tool considers
    the maturity of both its financial investments and financial assets (e.g. accounts receivable, other financial
    assets) and projected cash flows from operations. The Group's objective is to maintain a b alance between
    continuity of funding and flexibility through the use of bank overdrafts, bank loans and bond loans .



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    108
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    40 . Financial risk management, objectives and policies (cont’d)
    Interest rate risk and liquidity risk analyzed
    In respect of income -earning financial assets and interest -bearing financial liabilities, the following tables
    indicate their average effective interest rates at the reporting date and the periods in which they mature or, if
    earlier , re -price.
    As at 31 December 2017
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Note Average effective interest rate
    Total
    6 months or less
    6-12 months
    1-2 years
    2-5 years
    More than 5 years Fixed rate instruments Cash and cash equivalents 24 0.0 5%-0.1% 24,107 24,107 - - - - Bond loans 28 5.25% (9,936) (62) - - (9,874) - Variable rate instruments Cash and cash equivalents 24 0.76% -1.50% 40,753 40,753 - - - - Secured bank loans 28 Wibor + 2.8% (13,920) (4,765) - (9,155) - -
    Floating rate bonds 28 Wibor + 2.85% - 4.25% (187,372) (28,782) (14,947) (49,669) (93,974) -
    As at 31 December 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Note Average effective interest rate
    Total
    6 months or less
    6-12 months
    1-2 years
    2-5 years
    More than 5 years Fixed rate instruments Cash and cash equivalents 24 0.05% -0.1% 8,812 8,812 - - - - Bond loans 28 5.25% (9,889) (62) - - (9,827) - Variable rate instruments Loans granted to third parties 17 11.5% (1) 508 - 508 - - - Cash and cash equivalents 24 0.75% -1.95% 60,244 60,244 - - - -
    Secured bank loans 28 Wibor + 2.5% - 2.9% (1,941) - - (1,941) - - Loans from others 28 6.5% (2) (1,560) - (1,560) - - -
    Floating rate bonds 28 Wibor + 3.75% - 4.55% (212,702) (84,991) - (53,722) (73,989) -
    (1) The interest rate is calculated based on the latest interest rate calculated on the construction credit/loan granted by bank to the Group
    increased by 7%, and updated at the beginning of every quarter. (2) The interest rate is calculated based on the latest interest rate calculated on the construction credit/loan granted by bank to the Group
    increased by 2%, and updated at the beginning of every quarter.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    109
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    40 . Financial risk management, objectives and policies (cont’d)
    Interest rate risk and liquidity risk analyzed (cont’d)
    It is estimated that a general increase of one percentage point in interest rates at the reporting date would
    increase /(decrease) the net assets and the statement of comprehensive income by the amounts listed in the table
    below. The analysis prepared for 12 -month periods assumes that all other variables remain unchanged.
    As at 31 December 2017 As at 31 December 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN ) Increase by 1% Decrease by 1% Increase by 1% Decrease by 1%
    Statement of comprehensive income
    Variable interest rate assets 136 (136) 203 (203) Variable interest rate liabilities * (671) 671 (646) 646 Total (535) 535 (443) 443 Net assets
    Variable interest rate assets 136 (136) 203 (203) Variable interest rate liabilities * (671) 671 (646) 646 Total (535) 535 (443) 443
    * The financial costs which are related to loans and borrowing are capitalized by the Group to work -in-progress. Such costs are gradually
    recognized in the statement of comprehensive income based on the proportion of residential units sold. It has been assum ed in the above
    analysis that one third of the financial costs calculated and capitalized in a given period is disclosed in the statement of comprehensive
    income based on the proportion of residential units sold of a given period and the remaining part of the costs remains in the inventories
    and will be disclosed in the statement of comprehensive income in the following accounting periods.
    The table below analyses the Group’s financial liabilities into relevant maturity groupings based on the
    remaining period from reporting date to the contractual maturity date. The amounts disclosed in the table are the
    contractual undiscounted cash flows.
    As at 31 December 2017
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Less than
    1 year
    Between
    1 and 2 years
    Between
    2 and 5 years
    Over
    5 years
    Bond loans 53,343 56,347 110,777 - Secured bank loans 5,135 10,069 - - Trade and other payables 35,603 - - - Total 94,081 66,416 110,777 -
    As at 31 December 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Less than
    1 year
    Between
    1 and 2 years
    Between
    2 and 5 years
    Over
    5 years
    Bond loans 95,009 60,064 88,670 - Secured bank loans 131 2,793 - - Loans from third parties 1,610 - - - Trade and other payables 38,971 - - - Total 135,721 62,857 88,670 -



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    110
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    40 . Financial risk management, objectives and policies (cont’d)
    Real -estate risk
    Management believes that the residential market as a whole in Poland is less saturated than in any other country
    within the European Union, including also the developing countries in Central and Eastern Europe, which in
    general provides for many opportunit ies for residential developers. However , due to the fact that the Polish
    economy is still experiencing many dynamic changes, it may be sensitive to potential up and down -turns. These
    market conditions form an important and significant risk factor for the Company and for other residential
    develop ers, as the development process (including stages such as the purchase of land, the preparation of land
    for construction works, the construction process itself and, finally, also the sale of apartments) may take several
    years from start until completion. I t is important to understand that decisions taken by the Company must
    assume a relatively long -term time horizon for each project as well as a significant volatility of land prices,
    construction cost levels and sales prices of apartments during the duratio n of projects which may have a material
    impact on the Company’s profitability and financing needs.
    Another specific risk is associated with the rapid development of many Polish cities , which very often involves a
    lack of stability of development plans wh ich could substantially impact the likelihood that projects on particular
    sites are realized as initially desired or planned. Quite often, residential developers are interested in buying land
    parcels without zoning conditions or without a valid master plan for the area, which would allow for a better
    assessment of the ultimate value of the plot. Pursuing such market opportunities may result in relatively low
    prices of the land parcels. However, this strategy may result in increasing operational and financia l risks for the
    developer. Moreover, changing development plans of the cities could also impact the planned development and
    realization of utility infrastructure (including water, gas, sewage and electricity connections), which is critical
    factor for the C ompany and other developers. However, for a vast majority of land parcels, the Company has
    already obtained zoning approvals, which reduces this risk to the Company significantly.
    Another operating risk lies within the construction process itself. The Co mpany does not operate a construction
    business, but, instead, it hires third party general contractors, who are responsible for running the construction
    and for the finalization of the project including obtaining all permits necessary for safe use of the a partments.
    Important selection criteria when hiring a general contractor include experience, professionalism and financial
    strength of the contractor as well as the quality of the insurance policy covering all risks associated with the
    construction process .
    Recent turbulence in the financial markets has resulted in a lack of stability in the manner in which financing
    institutions (banks) have approached both real estate companies and individual customers when applying for a
    mortgage loan. As the real est ate business is very capital consuming, the role of the banking sector and its
    lending abilities are crucial for the Company leveraging not only when land parcels are acquired but also during
    the later stages of development, especially during the construct ion phase. Moreover, the availability of external
    financing is a crucial element driving the demand for apartments, as the vast majority of our customers are using
    mortgage secured loans to finance the purchase of apartments.
    The continued instability in the financial markets causes volatility and uncertainty in the world’s capital markets
    and real estate markets. There is a low liquidity level in the real estate market and transaction volumes have
    significantly reduced, resulting in a lack of clarity as t o pricing levels and market drivers. As a result, there is
    less certainty with regard to valuations and market values can change rapidly due to the current market
    conditions.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    111
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    41. Capital management
    When managing capital, it is the Group’s objective to safeguard the Group’s ability to continue as a going
    concern in order to provide returns for shareholders and benefits for other stakeholders and to maintain an
    optimal capital structure to reduce the cost o f capital. In order to maintain or adjust the capital structure, the
    Group may adjust the profit appropriation, return capital to shareholders, issue new shares or sell assets to
    reduce debt. Consistent with others in the industry, the Group monitors capit al on the basis of the gearing ratio
    and leverage. The Group’s policy is to keep the gearing ratio of the Group lower than 60%, and a leverage of the
    Group lower than 50 %.
    Banking covenants vary according to each loan agreement, but typically are not rel ated directly to the gearing
    ratio of the Company but to the proportion of loan to value of the mortgage collateral which usually is required
    not to cross the limit of 70 % or 80 %. Moreover the Company is obliged to monitor its indebtedness according to
    the conditions of the bond issuance, which require, amongst others, that in each reporting period the Company
    shall test the ratio between Net debt to Equity. The Ratio shall not exceed 80% (for additional information see
    Note 29 ).
    The gearing ratio is calculated as net debt divided by total equity. Net debt is calculated as total borrowings
    (including ‘current and non -current borrowings’ as shown in the consolidated Statement of Financial Position )
    less cash and cash equivale nts. Leverage is calculated as net debt divided by total capital employed. Total capital
    employed is calculated as ‘equity’ as shown in the Consolidated Statement of Financial Position plus net debt
    financing assets in operation.
    The gearing ratios and le verage at 31 December 2017 and 31 December 2016 were as follows:
    As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Loan and borrowings, including current portion 211,228 226,092
    Less: cash and cash equivalents (64,860) (69,056)
    Net debt 146,368 157,036
    Total equity 342,012 361,876
    Total capital employed 488,380 518,912
    Gearing ratio 42.8 % 43.4%
    Leverage 30.0 % 30.3%
    Neither the Company nor its subsidiaries are subject to externally imposed capital requirements. There were no
    changes in the Groups approach to capital management during the year.
    During the period the Group did not breach any of its loan and borrowings covenants, nor did it default on any
    other of its obligations unde r its loan agreements.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    112
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    42. Cash flow reconciliation
    Inventory
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Balance sheet change in inventory 62,000 127,189
    Finance expense, net capitalized into inventory 7,187 7,031
    Transferred to trade and other receivables and prepayments (202) -
    Transferred from advance for land - 3,698
    Sale of project to (former) shareholder - 319
    Write -down of inventory (3,314) (2,269)
    Change in inventory in the consolidated statement of cash flows 65,671 135,968
    Trade and other receivables and prepayments
    For the year ended 31 December
    2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Balance sheet change in trade and other receivables and prepayments
    (1,559) 8,348
    Transferred from inventory
    202 -
    Transferred to inventory
    - (3,698)
    Change in Trade and other receivables and prepayments in the
    consolidated statement of cash flows (1,357) 4,650
    43. Events during the financial year
    Bond loans
    On 24 May 2017, the Company issued 50,000 series R bonds with a total nominal value of PLN 50,000
    thousand. The nominal value of one bond amounts to PLN 1,000 and is equal to its issue price. The series R
    bonds shall be redeemed on 24 May 2021. The Bonds b ear interest at a variable rate based on the WIBOR rate
    for six -month deposits increased by a margin of 2.85%. Interest is payable semi -annually in May and November
    until redemption date.
    On 14 June 2017, at the date of their maturity, the Company repaid all outstanding bonds series C (83,500 bonds
    with total nominal value of PLN 83,500 thousand). Following this repayment, the total number of outstanding
    bonds series C amounted to nil.
    On 19 June 2017, the Company issued 20,000 series S bonds with a total nominal value of PLN 20,000
    thousand. The nominal value of one bond amounts to PLN 1,000 and is equal to its issue price. The series S
    bonds shall be redeemed on 19 June 2021. The bonds bear interest at a variable rate based on the WIBOR rate
    for six -month deposits increased by a margin of 3.40%. Interest is payable semi -annually in June and December
    until redemption date.
    On 19 June 2017, the Company repaid all outstanding 120,000 series G bonds with total nominal value of
    PLN 12,000 thousand. After this r epayment, the total number of outstanding bonds series G amounted to nil.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    113
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    43. Events during the financial year (cont’d)
    Bank loans
    During year ended 3 1 December 2017 , the Company redeemed bank loans for a total amount of
    PLN 64.1 million.
    In January 2017, the Company executed a loan agreement with mBank Hipoteczny S.A. related to the third stage
    of the Panoramika project in Szczecin. Under this loan agreement mBank Hipoteczny S.A. is to provide
    financing to cover the costs of construction up to a total amount of PLN 19.4 million. As at the 31 December
    2017 the Company utilized and repaid entire loan.
    In September 2017, the Company executed a loan agreement with Alior Bank S.A. related to the third stage of
    the City Link project in Warsaw (referred in the agreement with Alior Bank S.A. as the stage number four).
    Under this loan agreement Alior Bank S.A. is to provide financing to cover the costs of construction and
    development up to a total amount of PLN 101.2 million. Under the loan agreement, the final repayment date of
    the loan facility is 30 September 2020.
    In December 2017, the Company executed a loan agreement with Alior Bank S.A. related to the Miasto Marina
    project in Wrocław . Under this loan agreement Alior Bank S.A. is to provide financing to cover the costs of
    construction and development up to a total amount of P LN 34.9 million. Under the loan agreement, the final
    repayment date of the loan facility is 30 November 2020.
    Commenceme nts of new projects
    In June 2017, the Company commenced the construction work of the City Link III project, which comprise
    368 units with an aggregate floor space of 18,700 m 2.
    In July 2017, the Company commenced the construction work of the Miasto Marina project, which comprise
    151 units with an aggregate floor space of 6,200 m 2.
    In August 2017, the Company commenced the construction work of the second stage of the Miasto Moje project,
    which comprise 148 units with an aggregate floor space of 8, 100 m2.
    In November 2017, the Company commenced the construction work of the second stage of the Vitalia project
    comprising 83 units with an aggregate floor space of 4,700 m 2.
    In November 2017, the Company commenced the construction work of fourth stage of the Panoramika project
    comprising 111 units with an aggregate floor space of 5,800 m 2.
    Completions of projects
    In September 2017, the Company completed the construction of the Vitalia I project comprising 139 units with a
    total area of 7,200 m 2.
    In September 2017, the Company completed the construction of the City Link I project comprising 322 units
    with a total area of 14,700 m 2.
    In October 2017, the Company completed the construction of the Młody Grunwald III project comprising
    108 units with a tot al area of 7,100 m 2.
    In December 2017, the Company completed the construction of the Panoramika III project comprising 122 units
    with a total area of 5, 800 m 2.
    In December 2017, the Company completed the construction of the Chilli IV project comprising 45 units with a
    total area of 2,9 00 m 2.


    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    114
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    43. Events during the financial year (cont’d)
    Land purchase
    In January 2017 and in February 2018, the Company entered into conditional sale agreements concerning the
    acquisition of real properties located in Warsaw, Ursus district, and into certain cooperation agreements
    (hereinafter “Properties”). The Properties are covered by a local zoning plan which allows for the development
    of multi -family housing projects of app roximately 1,600 apartments. The total sales price for the acquisition of
    the Properties plus the value of the work which must be performed to allow the Company to carry out the
    housing projects (such work being the responsibility of the sellers) has been agreed at the amount of PLN 81.75
    million plus applicable VAT (from the agreed price an amount of PLN 79.0 million plus applicable VAT has
    been paid until 31 December 2017).
    The final agreements regarding the transfer of part of the Properties to the Compa ny expected to be concluded
    during March 2018, the remaining part expected to be transferred by December 2019. That will allow the
    Company to commence the first stage of the project during 2018 .
    Sale of land
    On 19 July 2017, the Company sold to a third party (the right of perpetual usufruct) of real properties located in
    Warsaw, Ursus district. The sale price of the properties was set at PLN 1.6 million plus the applicable VAT. The
    Company realized a profit on the sale of the Property of PLN 0.4 million.
    Dividends
    On 1 March 2017, during an extra -ordinary General Meeting of Shareholders, the shareholders of the Company
    accepted a distribution of an interim dividend for the financial year 2016 as proposed by t he Board of Managing
    Directors and the Board of Supervisory Directors. Interim dividend in a total amount of PLN 14,760,974 or PLN
    0.09 per ordinary share, was paid on 23 March 2017.
    In addition, on 30 June 2017, during the Annual General Meeting of Shareholders, the shareholders of the
    Company accepted a distribution of a final dividend for the financial year 2016 as proposed by the Board of
    Managing Directors and the Board of Supervi sory Directors. The final dividend in the amount of PLN
    16,401,081 or PLN 0.10 per ordinary share, was paid on 10 August 2017.
    44. Subsequent events
    Bank loans
    Since the 31 December 2017, the Group has not signed, nor amended any loan agreement.
    Bond loans
    Since 31 December 2017, the Company has not issued any bonds loans.
    Commencements of new projects
    Since 31 December 2017, the Group has not commenced construction of any new project.
    Completions of projects
    In February 2018, the Company completed the construction of the fourth (and last) stage of Espresso project
    comprising 146 units with a total area of 8,100 m2.



    Ronson Europe N.V.
    Consolidated Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    115
    Notes to the Consolidated Financial Statements
    44. Subsequent events (cont’d)
    Transformation of the Company and transfer of registered office to Poland
    On 5 February 2018, the Company announced its plan for a transformation of the Company into a European
    Company (SE) and a subsequent transfer of its registered office to Poland. The completion of the transformation
    of the Company is subject to the approval by the Company's shareholders during a general meeting. For this
    purpose, the management board has convened an extraordinary general meeting of the shareholders to be held on
    5 April 2018.


    Ronson Europe N.V.
    Company Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    116
    Company Statement of Profit or Loss
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Note
    Revenues from consulting services 4,207 8,394
    General and administrative expenses 4 (3,725) (8,352)
    Other expenses (335) (638)
    Operating profit 147 (596)
    Finance income 6 4,979 12,429
    Finance expense 6 (12,800) (13,299)
    Net finance income/(expense) (7,821) (870)
    Profit/(loss) before taxation (7,674) (1,466)
    Income tax 7 - -
    Profit/(loss) before result from subsidiaries (7,674) (1,466)
    Result from subsidiaries after taxation 9 17,138 65,997
    Profit/(loss) for the year 9,464 64,531
    The notes on pages 118 to 125 are an integral part of these Company financial statements.


    Ronson Europe N.V.
    Company Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    117
    Company Statement of Financial Position
    After profit appropriation
    As at 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Note
    Assets
    Investment in subsidiaries 9 454,422 499,958
    Loan granted to subsidiaries 10 66,970 55,586
    Total non -current assets 521,392 555,544
    Trade and other receivables and prepayments 673
    771
    Receivable from subsidiaries 845 5,429
    Loan granted to subsidiaries 10 16,587 21,308
    Cash and cash equivalents 252 8,368
    Total current assets 18,357 35,876
    Total assets 539,749 591,420
    Equity
    Shareholders’ equity 11
    Share capital 12,503 20,762
    Share premium reserve 150,278 282,873
    Treasury shares - (140,854)
    Revaluation reserve 3,796 3,556
    Retained earnings 171,312 193,249
    Total shareholders’ equity 337,889 359,586
    Liabilities
    Long -term liabilities
    Bond loans 12 153,517 137,538
    Total long -term liabilities 153,517 137,538
    Current liabilities
    Bond loans 12 43,791 85,053
    Payable to subsidiaries - -
    Loans from subsidiaries 3,400 5,001
    Share based payment liabilities - 978
    Trade and other payables and accrued expenses 1,152 3,264
    Total current liabilities 48,343 94,296
    Total liabilities 201,860 231,834
    Total shareholders’ equity and liabilities 539,749 591,420
    The notes on pages 118 to 125 are an integral part of these Company financial statements.


    Ronson Europe N.V.
    Company Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    118
    Notes to the Company Financial Statements
    1. General
    Ronson Europe N.V. ( ‘the Company ’), is a Netherlands limited liability company with its statutory seat in
    Rotterdam, the Netherlands and registered at the Trade Register of the Netherlands Chamber of Commerce with
    number 24416758 , and was incorporated on 18 June 200 7. On 5 February 2018, the Company announced its
    plan for a transformation of the Company into a European Company (SE) and a subsequent transfer of its
    registered office to Poland. The completion of the transformation of the Company is subject to the approval by
    the Company's shareholders during a general meeting. For this purpose, the management board has convened an
    extraor dinary general meeting of the shareholders to be held on 5 April 2018.
    The shares of the Company are traded on the Warsaw Stock Exchange since 5 November 2007. As at 31
    December 2017 , 66.06 % of the outstanding shares are controlled by Amos Luzon Development and Energy
    Group Ltd. (‘A. Luzon Group’) . The remaining 33.94 % of the outstanding shares are held by the public.
    The Company holds and o wns (directly and indirectly) 84 Polish compan ies . These companies are active in the
    development and sale of units, primarily apartments, in multi -family residential real -estate projects to individual
    customers in Poland . For additional information see Note 1.b to the Consolidated Financial Statements.
    2. Accounting principles
    The Company’s financial statements have been prepared under the option of clause 362.8 of Part 9 of Book 2 of
    the Netherlands Civil Code, meaning that the accounting principles and measurement basis of the Company’s
    financial statements are similar to thos e applied with respect to the Consolidated Financial Statements (see Notes
    2 and 3 to the Consolidated Financial Statements), except for the valuation of subsidiaries which are valued
    using the net asset value method . The Company Financial Statements have been prepared in conformity with
    generally accepted accounting principles in the Netherlands ( ‘Dutch GAAP ’), whereas the Consolidated
    Financial Statements have been prepared in accordance with International Financial Reporting Standards
    (‘IFRS ’) as adopted by the EU as described in Note 3 to the Consolidated Financial Statements.
    Revenue from consulting services represents fees charged by the Company to its subsidiaries , this income is
    eliminated upon consolidation.
    3. Sale of a development pro ject to a major shareholder and a cquisition of own shares in 2016
    On 23 December 201 6, the Company concluded an agreement with one of its principal shareholders, I.T.R 2012
    B.V. (“ITR 2012), under which the Company sold to ITR 2012 certain shares in project companies and
    properties together constituting the Nova Królikarnia project for a price of approximately PLN 175.1 million, of
    which an amount of PLN 34.3 million was to be settled in cash (PLN 2 4.4 million was paid to the Company
    immediately and r emaining PLN 9.9 million was paid on 1 March 2017 ). For the remaining value of the sale of
    the Nova Królikarnia project, i.e. PLN 140.8 million, the Company acquired from ITR 2012 (in order to
    subsequently redeem) 108,349,187 of its shares held directly an d indirectly by ITR 2012, which at that date
    constituted 39.78% of the Company’s share capital .
    4. General and administrative expense
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) External services 1,986 1,566 Remuneration fees 1,604 6,649
    Other 135 137
    Total 3,725 8,352



    Ronson Europe N.V.
    Company Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    119
    Notes to the Company Financial Statements
    5. Directors’ remuneration
    Management Board personnel compensation
    Apart from the compensation listed below, there were no further benefits, in the years ended 31 December 2017
    and 31 December 2016 . Management Board personnel compensation , payable by the Group, can be presented as
    follows:
    As at 31 December
    2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Salary and other short time benefit
    117 -
    Management bonus
    - -
    Subtotal - Mr Nir Netzer 117 -
    Salary and other short time benefit
    210 -
    Management bonus
    128 -
    Subtotal - Mr Rami Geris 338 -
    Salary and other short time benefit
    335 334
    Incentive plan linked to financial results
    351 365
    Incentive plan linked to share price performance *
    85 87
    Subtotal - Mr Andrzej Gutowski 771 786
    Salary and other short time benefit
    634 2,032
    Management bonus
    (612) 2,550
    Subtotal - Mr Shraga Weisman 22 4,582
    Salary and other short time benefit
    530 548
    Incentive plan linked to financial results
    45 657
    Incentive plan linked to share price performance *
    120 122
    Subtotal - Mr Tomasz Łapiński 695 1,327
    Total 1,943 6,695
    * For additional information see Note 35 and 39 to the Consolidated Financial Statements .
    Messrs Erez Yoskovitz and Roy Vishnovizki were not entitled to any remuneration from the Company, nor from
    any of the Company’s subsidiaries.
    Messrs Erez Tik and Alon Haver did not receive any direct remuneration from the Company nor from any of the
    Company’s subsidiaries. Instead, their remuneration is covered by and included in the agreement with A. Lu zon
    Group covering costs of remuneration of two members of the Board of Managing Directors and of the Chairman
    of the Board of Supervisory Directors for a total monthly amount of PLN 70 thousand.


    Ronson Europe N.V.
    Company Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    120
    Notes to the Company Financial Statements
    5. Directors’ remuneration (cont’d)
    Supervisory Board remuneration
    The supervisory directors are entitled to an annual fee of EUR 8,900 plus an amount of EUR 1,500 per board
    meeting (EUR 750 if attendance is by telephone). The total amount due in respect of Supervisory Board fees
    during 2017 and 2016 amounted to PLN 336 thousand (EUR 79 thousand) and PLN 339 thousand (EUR 77
    thousand), respectively.
    Mr Amos Luzon did not receive any direct remuneration from the Company nor from any of the Company’s
    subsidiari es. Instead, his remuneration is covered by and included in the agreement with A. Luzon Group
    covering costs of remuneration of two members of the Board of Managing Directors and of the Chairman of the
    Board of Supervisory Directors for a total monthly amo unt of PLN 70 thousand.
    Supervisory Board remuneration can be presented as follows:
    As at 31 December
    2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Mr Ofer Kadouri (appointed 1 March 2017)
    68 -
    Mr Alon Kadouri (appointed 1 March 2017) 55 -
    Mr Piotr Pal enik (appointed 30 June 2017) 30 -
    Ms Mikhal Shapira (appointed 1 March 2017 - resigned 13 September 2017) 47 -
    Mr Shmuel Rofe (appointed 20 November 2017) 4 -
    Mr Mark Segall ( resigned 1 March 2017) 17 86
    Mr Yair Shilhav ( resigned 1 March 2017)
    17 92
    Mr Reuven Sharoni ( resigned 1 March 2017)
    17 92
    Mr Przemyslaw Kowalczyk (re-appointed 24 June 201 5)
    81 69
    Total 336 339
    (*) The amounts above were translated from EUR into Polish Zlotys (PLN) using the average exchange rate Published by the NBP.
    For additional information about transactions with Management Board and Supervisory Board see Note 39 to the
    Consolidated Financial Statements.
    6. Net finance income and expense
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Interests and fees on granted loans to subsidiaries 4,911 11,977
    Interest income on bank deposits 68 452
    Finance income 4,979 12,429
    Interest expense on bonds measured at amortized cost (11,282) (11,860)
    Foreign exchange loss (139) -
    Commissions and fees (1,320) (1,354)
    Other (59) (85)
    Finance expense (12,800) (13,299)
    Net finance income/(expense) (7,821) (870)



    Ronson Europe N.V.
    Company Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    121
    Notes to the Company Financial Statements
    7. Income tax
    No Dutch income taxes have been recorded .
    Realizations of carry forward tax losses are dependent upon generating sufficient taxable income in the period
    that the carry forward tax losses are realized. Based on all available information, it is not probable that the carry
    forward tax losses are reali zable and therefore no deferred tax asset is recognized.
    The accumulated Dutch tax losses (that on them the Company did not recognizing deferred tax assets) available
    for carry forward as at 31 December 2017 are estimated to be PLN 11 ,804 thousand ( as at 31 December 2016:
    PLN 6,667 thousand).
    As the Company realized taxable losses in the Netherlands up to and including the year ended 31 December
    2017 and is no recognizing deferred tax assets on these tax losses, the effective tax rate for the Company is 0%
    whereas the applicable tax rate in the Netherlands is 20% for taxable gains up to EUR 200 thousand and 25% for
    tax gains above EUR 200 thousand for the financial years through 2018.
    During 2016 the Company applied to the Dutch tax authorities and changed its functional currency from EUR to
    PLN starting from 1 January 2017.
    8. Personnel
    The Company did not employ any personnel during the financial years ended 31 December 2017 and
    31 December 2016 .
    9. Investment in subsidiaries
    The subsidiaries of the Company are valued at their net asset value.
    The movements in subsidiaries are as follows:
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Balance at beginning of the year 499,958 460,890
    Net result subsidiaries during the year 17,138 65,997
    Dividends from subsidiaries (62,674) (26,929)
    Balance at end of the year 454,422 499,958
    The Company holds and owns (directly and indirectly ) 84 Polish companies. These companies are active in the
    development and sale of units, primarily apartments, in multi -family residential real -estate projects to individual
    customers in Poland. For additional information see Note 1.b to the Consolidated Financ ial Statements.



    Ronson Europe N.V.
    Company Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    122
    Notes to the Company Financial Statements
    10. Loan granted to subsidiaries
    Movements in loans granted to subsidiaries
    For the year ended 31 December
    2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Opening balance
    76,894 153,370
    Loans granted
    6,000 55,000
    Loans transferred in sale to shareholder (see Note 3)
    - (132,476 )
    Charges and fees (120) (1,100)
    Proceeds from interest
    (4,121) (9,877)
    Amortization of charges and fees
    404 1,726
    Accrued interest
    4,500 10,251
    Total closing balance
    83,557 76,894
    Current liabilities
    16,587 21,308
    Non -current liabilities 66,970 55,586
    Total closing balance
    83,557 76,894
    Loans as at 31 December 2017:
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Currency Nominal interest rate Year of maturity Capital Accrued interest Charges and fees Carrying value
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 5.05% 2018 1,700 - - 1,700
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4.0% 2018 15,000 - (113) 14,887
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4.0% 2019 10,000 - (112) 9,888
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4.1% 2019 4,500 - (33) 4,467
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4.1% 2019 10,000 - (102) 9,898
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4.1% 2019 5,009 - - 5,009
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4.15% 2020 10,000 - (113) 9,887
    Ronson Development Finco PLN 5.75% 2020 10,000 - (145) 9,855
    Ronson Development Finco PLN 6% 2020 10 295 - 305
    Ronson Development
    Skyline PLN 6% 2020 7,350 4,416 - 11,766
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 3.90% 2021 6,000 - (105) 5,895
    Total loans granted to Subsidiaries 79,569 4,711 (723) 83,557
    Loans as at 31 December 201 6:
    In thousands of Polish Zlotys (PLN) Currency Nominal interest rate Year of maturity Capital Accrued interest Charges and fees Carrying value
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 5.05% 201 7 1,700 3 - 1,703
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4.25% 201 7 20,000 3 (398) 19,605
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4.1% 2019 5,009 6 - 5,015
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4.1% 2019 4,500 6 (56) 4,450
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4.0% 2019 15,000 19 (226) 14,793
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4.1% 2019 10,000 13 (162) 9,851
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4.15% 2020 10,000 13 (166) 9,847
    Ronson Development Finco PLN 6% 2020 10 295 - 305
    Ronson Development
    Skyline PLN 6% 2020 7,350 3,975 - 11,325
    Total loans granted to Subsidiaries 73,569 4,333 (1,008) 76,894
    The loans are not secured.


    Ronson Europe N.V.
    Company Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    123
    Notes to the Company Financial Statements
    11. Shareholders’ equity
    The authorized share capital of the Company consists of 800,000,000 shares of EUR 0.02 par value each. The
    number of issued and outstanding ordinary shares as at 31 December 2017 amounted to 164,010 ,813 (as at
    31 December 2016 : 272,360,000 shares issued and outstanding, while the number of shares in circulation
    amounted to 164,010,183 ).
    Changes in shareholders’ equity
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Share
    capital
    Share
    premium
    Treasury
    shares
    Revaluation
    reserve
    Retained
    earnings
    Total
    equity
    Balance at 1 January 2016 20,762 282,873 - 3,556 150,507 457,698
    Net profit/(loss) for the year
    ended 31 December 2016 - - - - 64,531 64,531
    Payment of dividends
    - - - - (21,789) (21,789)
    Acquisition of Treasury shares
    (see Note 3) - - (140,854) - - (140,854)
    Balance at 31 December 2016 20,762 282,873 (140,854) 3,556 193,249 359,586
    Net profit/(loss) for the year
    ended 31 December 2017 - - - - 9,464 9,464
    Revaluation reserve - - - 240 (240) -
    Payment of dividends - - - - (31,161) (31,161)
    Redemption of treasury shares (8,259) (132,595) 140,854 - - -
    Balance at 31 December 2017 12,503 150,278 - 3,796 171, 312 337,889
    On 23 December 201 6, the Company acquired 108,349,187 own shares from one of its principal shareholders,
    I.T.R 2012 (see Note 3) which were subsequently held in treasury . At 1 March 2017, a ll of the treasury shares
    were redeemed .
    During the year ended 31 December 2017, an interim dividend for the financial year 2016 amounting to
    PLN 14,761 thousands total or PLN 0.09 per ordinary share, was distributed (paid on 1 March 2017) and a final
    dividend for the financial year 2016 amountin g to PLN 16,401 thousands total or PLN 0.10 per ordinary share,
    was distributed (paid on 10 August 2017). During the year ended 31 December 2016, a dividend amounting to
    PLN 21,789 thousands total or PLN 0.08 per ordinary share, was distributed to the Comp any’s shareholders.
    According to Dutch Law , the Company has an amount (net of tax) of PLN 3,796 thousand (2016 : PLN 3,556
    thousand ) as legal revaluation reserve relating to unrealized results of changes in fair value of an investment
    property owned by one of the Company’s subsidiar ies .


    Ronson Europe N.V.
    Company Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    124
    Notes to the Company Financial Statements
    12. Bond loans
    As at 31 December 2017 , the bond loans comprise a loan principal amount of PLN 197, 160 thousand plus
    accrued interest of PLN 1,742 thousand minus costs directly attributed to the bond issuance (which are
    amortized based on the effective interest method) amounting to PLN 1,594 thousand.
    As at 31 December 2017 all covenants were met.
    For additional information see Notes 28 and 29 to the Consolidated Financial Statements.
    13. Commitments and contingencies
    As at 31 December 2017, the Company had no commitments and contingencies.
    As at 31 December 2017, the Company has issued guarantees for bank loans granted to subsidiaries amount ing
    to a total of PLN 3,900 thousand (as at 31 December 2016 PLN 2,527 thousand).
    14. Related party transactions
    During the financial years ended 31 December 2017 and 31 December 2016 , respectively, there were no
    transactions between the Company on the one hand, and its shareholders, their affiliates and other related parties
    which would qualify as not being at arm’s length. For additional information see Note 39 of the Consolidated
    Financial Statements.
    15. Financial risk management, objectives and policies
    For a description of the Company’s financial risk management, objectives and policies reference is made to
    Note 40 of the Consolidated Financial Statements.
    16. Information about agreed -upon engagements of the Company’s auditor
    Information about audit agreements and the values from those agreements is disclosed below:
    For the year ended 31 December 2017 2016
    In thousands of Polish Zlotys (PLN)
    Audit remuneration (1) 609 660
    Audit remuneration for prior periods (2) 82 -
    Reimbursed audit review costs (3) (81) (190)
    Other services - 81
    Total audit remuneration for the expense of the Company 610 551
    (1) Audit remuneration includes amounts paid and due to the Company’s auditors worldwide for professional services related to the audit and review of unconsolidated and consolidated financial statements of the Company and its subsidiaries for the relevant year (excluding fees for tax advisory services). The part of the audit fee related to the Dutch auditor amounted to PLN 213 thousand (EUR 51 thousand) for 2017 and PLN 249 thousand (EUR 60 thousand) for 2016. (2) Additional payment for year 2016 related to N ova Królikarnia transaction. (3) Costs in respect of the audit review of the Company’s first and third quarter reports have been reimbursed in 50% to one of the Company’s shareholders. For an explanation reference is made to Note 39 to the Consolidated Financial Statements (under ‘Othe r’).
    /



    Ronson Europe N.V.
    Company Financial Statements for the year ended 31 December 2017
    125
    Notes to the Company Financial Statements
    17. Proposed profit appropriation
    For the year ended 31 December 2017, as at the date of this report, Management proposes to allocate the net
    profit for the year 2017 amounting to PLN 9,464 thousand to Retained earnings. This proposal has been
    reflected in the Company's Statement of Financial Position per 31 December 20 17. However, in line with the
    prevailing dividend policy, management and the Board of Supervisory Directors will be evaluating the
    possibility of declaring a dividend during 2018 in light of the Company's financial position, taking into account
    (i) the cur rent and expected balance sheet of the Company, with close observance of the all balance -sheet linked
    debt covenants, (ii) the financial needs of the Company aiming to be ranked amongst leading residential
    developers in Poland and (iii) changing market env ironment.
    18 Subsequent events
    For a description of the Company’s subsequent events, reference is made to Note 44 to the Consolidated
    Financial Statements.
    Rotterdam,
    7 March 2018
    The Management Board
    ____________________ ____________________ ____________________
    Nir Netzer Rami Geris Andrzej Gutowski
    Chief Executive Officer Chief Financial Officer Sales and Marketing Director
    ____________________ ____________________
    Erez Tik Alon Haver
    The Supervisory Board
    ____________________ ____________________ ____________________
    Amos Luzon Alon Kadouri Ofer Kadouri
    ____________________ ____________________ ____________________
    Przemyslaw Kowalczyk Piotr Palenik Shmuel Rofe


    Ronson Europe N.V.
    Other information
    126
    Articles of Association rules regarding profit appropriation
    In accordance with Article 30 of the Articles of Association,
    1) the Management Board , with prior approval of the Supervisory Board, shall determine which portion of the
    profits – the positive balance of the income statement – shall be reserved. The profit remaining shall be at the
    disposal of t he general meeting;
    2) profit distributions may only be made to the extent the equity exceeds the paid and called up part of the
    capital increased with the reserves which must be maintained pursuant to the law;
    3) Dividends shall be paid after the adoption of th e Annual Accounts evidencing that the payment of dividends
    is lawful. The General Meeting shall, upon a proposal of the Management Board , which proposal must be
    approved by the Supervisory Board , at least determine (i) the method of payment in case payment s are made
    in cash (ii) the date and (iii) the address or addresses on which the dividends shall be payable;
    4) the Management Board , with prior approval of the Supervisory Board, may resolve to pay an interim
    dividend provided the requirement of the second p aragraph has been complied with as shown by interim
    accounts drawn up in accordance with the provision of the law;
    5) the General meeting may, subject to due observance of the provision of paragraph 2 and upon a proposal by
    the Management Board , which proposa l has been approved by the Supervisory Board, resolve to make
    distributions out of a reserve which need not to be maintained by virtue of the law;
    6) cash payments in relation to shares if and in as far as the distributions are payable outside the Netherlands,
    shall be made in the currency of the country where the shares are listed and in accordance with the applicable
    rules of the country in which the shares of the Company have been admitted to an official listing on a
    regulated stock exchange. If such currency is not the same as the legal tender in the Netherlands the amount
    shall be calculated against the exchange rate determined by the Management Boa rd at the end of the day
    prior to the day on which the General meeting shall resolve to make the distributions in accordance with
    paragraph.1 above. If and in as far as the Company on the first day on which the distribution is payable,
    pursuant to governme ntal measures or other extraordinary circumstances beyond its control, is not able to
    pay on the place outside the Netherlands or in the relevant foreign currency, the Management Board is
    authorized to determine to that extent that the payments shall be ma de in euros and on one or more places in
    the Netherlands. In such case the provisions of the first sentence of this paragraph shall not apply.
    7) the General meeting may, upon a proposal by the Managing Directors, which proposal was approved by the
    Supervisor y Board, resolve to pay dividends, or make distributions out of a reserve which need not to be
    maintained by virtue of the law, wholly or partially in the form of shares in the capital of the Company;
    8) a claim of a shareholder to receive a distribution expi res after 5 years;
    9) for the calculation of the amount of profit distribution, the shares held by the Company shall be excluded.



    Ronson Europe N.V.
    Other information
    127
    Independent auditor’s report
    To: the Shareholders and the Supervisory Board of Ronson Europe N.V.
    Report on the audit of the financial statements 2017 included in the
    annual report
    Our opinion
    We have audited the financial statements 2017 of Ronson Europe N.V. (hereafter: “the Company”), based in Rotterdam,
    the Netherlands. The financial statements include the consolidated financial statements and the company financial
    statements.
    In our opinion:
    • The accompanying consolidated financial statements give a true and fair view of the financial position of Ronson Europe N.V. as
    at 31 December 2017 and of its result and its cash flows for 2017 in accordance with International Financial Reporting Standards
    as adopted by the European Union (EU -IFRS) and with Part 9 of Book 2 of the Dutch Civil Code.
    • The accompanying company financial statements give a true a nd fair view of the financial position of Ronson Europe N.V. as at
    31 December 2017 and of its result for 2017 in accordance with Part 9 of Book 2 of the Dutch Civil Code.
    The consolidated financial statements comprise:
    • The consolidated statement of fina ncial position as at 31 December 2017;
    • The following statements for 2017: the consolidated statement of profit or loss and other comprehensive income, consolidated
    statement of changes in equity and consolidated statement of cash flows; and
    • The notes to th e consolidated financial statements, comprising a summary of the significant accounting policies and other
    explanatory information.
    The company financial statements comprise:
    • The company statement of financial position as at 31 December 2017;
    • The company statement of profit or loss, for 2017; and
    • The notes to the company financial statements, comprising a summary of the accounting policies and other explanatory
    information.
    Basis for our opinion
    We conducted our audit in accordance with Dutch law, inclu ding the Dutch Standards on Auditing. Our responsibilities
    under those standards are further described in the “Our responsibilities for
    the audit of the financial statements” section of our report.
    We are independent of Ronson Europe N.V. in accordance w ith the EU Regulation on specific requirements regarding
    statutory audit of public -interest entities, the Wet toezicht accountantsorganisaties (Wta, Audit firms supervision act), the
    Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance -opd rachten (ViO, Code of Ethics for
    Professional Accountants, a regulation with respect to independence) and other relevant independence regulations
    in the Netherlands. Furthermore we have complied with the Verordening gedrags - en beroepsregels accountants
    (VGBA, Dutch Code of Ethics).
    We believe the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion.
    Materiality
    Materiality PLN 3.528.000 (2016: PLN 3.700.000)
    Benchmark applied 0.5% of total assets
    Explanation We believe that basing our materiality on total assets best reflects what is important for the


    Ronson Europe N.V.
    Other information
    128
    users of the financial statements, considering the nature of the entity’s business and
    industry
    as well as the entity’s current operations.
    We have also take n misstatements into account and/or possible misstatements that in our opinion are material for the
    users of the financial statements for qualitative reasons.
    We agreed with the supervisory board that misstatements in excess of PLN 176.000, which are iden tified during the
    audit, would be reported to them, as well as smaller misstatements that
    in our view must be reported on qualitative grounds.
    Scope of the group audit
    Ronson Europe N.V. is at the head of a group of entities. The financial information of this group is included in the
    consolidated financial statements of Ronson Europe N.V.
    Our group audit mainly focused on significant group entities based on the relative size of the group entity on the total asse ts,
    including the size of the work in progress, finished goods and outstanding finance positions. Significant group entities are also
    determined based on specific risks of material misstatements. We have performed audit procedures ourselves at the standalone
    figures of Ronson Europe N.V. and in joint operation with our local team in Poland, we performed full audit procedures for the
    significant group entities. All significant group entities are located in Poland. We performed specific audit procedures at th e other
    group entities. In total these procedures represent 92% of the group's total assets and 98% of revenues.
    By performing the procedures mentioned above at group entities, together with additional procedures at group level, we
    have been able to obtain sufficient and appropriate audit evidence about the group’s financial information to provide an
    opinion about the consolidate d financial statements.
    Our key audit matters
    Key audit matters are those matters that, in our professional judgment, were of most significance in our audit of the
    financial statements. We have communicated the key audit matters to the Supervisory Board . The key audit matters are
    not a comprehensive reflection of all matters discussed.
    These matters were addressed in the context of our audit of the financial statements as a whole and in forming our
    opinion thereon, and we do not provide a separate opini on on these matters.



    Ronson Europe N.V.
    Other information
    129
    Risk Our audit approach Key observations
    Inventory valuation, refer to note 20
    Inventory consists of multi -family residential
    real estate projects under development or
    construction and is the most significant
    account in the consolidated financial
    statements of the Company. Inventory is
    measured at the lower of cost and net
    realizable value. The cost of inventory
    includes, amongst others, land or leasehold
    rights for land, construction costs, planning
    and design costs, perpetu al usufruct fees
    and real estate taxes, borrowing costs and
    professional fees directly attributable to the
    project and construction overheads and
    other directly related costs.
    The Company assessed internally the net
    realizable value of the inventory and
    decreased the value when the net
    realizable value was lower than the cost.
    The net realizable value calculation is
    highly dependent on estimates like,
    amongst others, the estimated sales prices
    per m², the estimated construction costs
    and the expected timi ng of sales of the
    units. Management assessed the valuation
    and accordingly possible write -downs on
    inventory for each project separately,
    according to the projection of revenues net
    from cost of sales.
    We determined that inventory is
    periodically assessed by management of
    the Company and we reconciled the
    assumptions used in the net realizable
    value assessment to prices assumed for
    units not sold to actual prices received on
    the same projects and/or benchmark
    assumed sales prices with external
    information.
    We used our own EY real estate
    valuation specialists to assist us in
    obtaining an understanding of
    management’s analyses. We evaluated
    the work of management, including the
    competence, capabilities and, where
    applicable, objectivity of management’s
    speci alists with respect to the net
    realizable value assessment. We
    obtained an understanding of the net
    realizable value assessment processes
    and considered the internal controls in
    this process adequate in design.
    Additionally, we performed substantive
    audit procedures by, amongst others,
    extensively discussions with
    management of the Company with
    respect to the net realizable value
    method applied, the key assumptions
    used, including comparing these
    assumptions to similar projects in the
    market and the actual realized results of
    the net realizable value calculations on
    individual projects.
    We concur with management NRV
    analysis performed and
    the amount of write -offs recognized.
    Revenue Recognition, refer to note 3(b) and note 6
    Revenue arising from the multi -family
    residential real estate projects under
    development or construction contracts,
    represents the majority of the Company’s
    total revenue. Revenue is recognized by
    the Company when the significant risks and
    rewards of owner ship of the residential
    units have been transferred to the buyer
    and when the revenue can be measured
    reliably.
    The significant risks and rewards are
    usually considered as transferred to the
    We obtained an understanding of the
    sales process and considered the
    internal con trols in this process adequate
    in design to mitigate the risk of incorrect
    and incomplete revenue recognition,
    including proper cut -off of revenues.
    Additionally, we performed substantive
    audit procedures by, amongst others,
    detailed margin analyses, exte nsive tests
    of underlying transactions to assess the
    correctness and completeness of
    recognition of revenue, including proper
    We confirm that the Company’s revenue
    recognition accounting policies were
    appropriately applied. We assessed that
    the di sclosures are appropriate.



    Ronson Europe N.V.
    Other information
    130
    Risk Our audit approach Key observations
    buyer when the residential units have been
    substantially constru cted, the occupancy
    permit for the property has been issued, the
    apartment has been accepted by the
    customer (hand -over protocol has been
    signed between the buyer and the
    Company) and the full amount resulting
    from the sale agreement has been paid by
    the b uyer. The remaining risks are
    considered by the Company’s management
    as insignificant. Consequently, the proper
    cut -off of revenues has been identified as a
    key audit matter.
    cut -off.
    In the audit opinion of 2016 a third key audit matter has been addressed related to the sale of development project to a
    major shareholder and acquisition of own shares on 23 December 2016.
    This transaction has been considered as one -off transaction and non -recurring and therefore not applies as a key audit
    matter of 2017.
    Report on other information included in the annual report
    In addition to the financial statements and our auditor’s report thereon, the annual report contains other information that
    consists of:
    • Supervisory Board report;
    • The Directors’ report;
    • Other information pursuant to Part 9 of Book 2 of the Dutch Civil Code.
    Based on the following procedures performed, we conclude that the other informatio n:
    • Is consistent with the financial statements and does not contain material misstatements;
    • Contains the information as required by Part 9 of Book 2 of the Dutch Civil Code.
    We have read the other information. Based on our knowledge and understanding obtained through our audit of the
    financial statements or otherwise, we have considered whether the other information contains material misstatements.
    By performing these procedures, we comply with the requirements of Part 9 of Book 2 of the Dutch Civil Co de and the
    Dutch Standard 720. The scope of the procedures performed is less than the scope of those performed in our audit of
    the financial statements.
    The Company’s management is responsible for the preparation of the other information, including the ma nagement
    board’s report in accordance with Part 9 of Book 2 of the Dutch Civil Code and other information pursuant to Part 9 of
    Book 2 of the Dutch Civil Code.
    Report on other legal and regulatory requirements
    Engagement
    We were engaged by the Company’s Su pervisory Board as the auditor of Ronson Europe N.V.
    as of the audit for the year 2009 and have operated as statutory auditor ever since that date.
    No prohibited non -audit services
    We have not provided prohibited non -audit services as referred to in Artic le 5(1) of the EU Regulation o n specific requirements
    regarding statutory audit of public -interest entities.


    Ronson Europe N.V.
    Other information
    131
    Description of responsibilities for the financial statements
    Responsibilities of management and the supervisory board for the financial statements
    Management is responsible for the preparation and fair presentation of the financial statements in accordance with EU -
    IFRS and Part 9 of Book 2 of the Dutch Civil Code. Furthermore, management is responsible for such internal control as
    management determi nes is necessary to enable the preparation of the financial statements that are free from material
    misstatement, whether due to fraud or error.
    As part of the preparation of the financial statements, management is responsible for assessing the Company’s a bility to
    continue as a going concern. Based on the financial reporting frameworks mentioned, management should prepare the
    financial statements using the going concern basis of accounting unless management either intends to liquidate the
    company or to cea se operations, or has no realistic alternative but to do so. Management should disclose events and
    circumstances that may cast significant doubt on the company’s ability to continue as a going concern in the financial
    statements.
    The Supervisory Board is responsible for overseeing the company’s financial reporting process.
    Our responsibilities for the audit of the financial statements
    Our objective is to plan and perform the audit assignment in a manner that allows us to obtain sufficient and appropriate
    audit evidence for our opinion.
    Our audit has been performed with a high, but not absolute, level of assurance, which means we may not have detected
    all material errors and fraud.
    Misstatements can arise from fraud or error and are considered material i f, individually or in the aggregate, they could
    reasonably be expected to influence the economic decisions of users taken on the basis of these financial statements.
    The materiality affects the nature, timing and extent of our audit procedures and the eval uation of the effect of identified
    misstatements on our opinion.
    We have exercised professional judgment and have maintained professional skepticism throughout the audit, in
    accordance with Dutch Standards on Auditing, ethical requirements and independence requirements. Our audit included
    e.g.:
    • igning
    and performing audit procedures responsive to those risks, and obtaining audit evidence that is sufficient and appropriate to
    provide a basis for our opinion. The risk of not detecting a material misstatement resulting from fraud is higher than for on e
    resulting from error, as fraud may involve collusion, forgery, intentional omissions, misrepresentations, or the override of internal
    control;
    • Obtaining an understanding of internal control relevant to the audit in order to design audit procedures that are appropriate in the
    circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the company’s internal control;
    • Evaluating the appropriateness of accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates and related
    disclosures made by management;
    • Concluding on the appropriateness of management’s use of the going concern basis of accounting, and based on the audit
    evidence obtained, whether a material uncertainty exists related to events or conditions that may cast significant doubt on t he
    company’s ability to continue as a going concern. If we conclude that a material uncertainty exists, we are required to draw
    attention in our auditor’s report to the related disclosures in the financial statements or, if such disclosures are inadequa te,
    to modify o ur opinion. Our conclusions are based on the audit evidence obtained up to the date of our auditor’s report. However,
    future events or conditions may cause a company to cease to continue as a going concern;
    • nd content of the financial statements, including the disclosures;
    • a manner that achieves fair
    presentation.



    Ronson Europe N.V.
    Other information
    132
    Because we are ultimately responsible for the opi nion, we are also responsible for directing, supervising and performing
    the group audit. In this respect we have determined the nature and extent of the audit procedures to be carried out for
    group entities. Decisive were the size and/or the risk profile o f the group entities or operations. On this basis, we
    selected group entities for which an audit or review
    had to be carried out on the complete set of financial information or specific items.
    We communicate with the supervisory board regarding, among ot her matters, the planned scope and timing of the audit
    and significant audit findings, including any significant findings in internal control that we identify during our audit. In this
    respect we also submit an additional report to the audit committee in a ccordance with Article 11 of the EU Regulation on
    specific requirements regarding statutory audit of public -interest entities. The information included in this additional report
    is consistent with our audit opinion in this auditor’s report.
    We provide the supervisory board with a statement that we have complied with relevant ethical requirements regarding
    independence, and to communicate with them all relationships and other matters that may reasonably be thought to bear
    on our independence, and where appl icable, related safeguards.
    From the matters communicated with the supervisory board, we determine those matters that were of most significance
    in the audit of the financial statements of the current period and are therefore the key audit matters. We desc ribe these
    matters in our auditor’s report unless law or regulation precludes public disclosure about the matter or when, in
    extremely rare circumstances, not communicating the matter is in the public interest.
    Amsterdam, 7 March 2018
    Ernst & Young Acc ountants LLP
    Signed by T. Wiffrie



    Treść w podglądzie może zawierać błędy powstałe podczas konwersji plików pdf.
  • Załącznik nr: 2

    Pobierz plik

    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści, co do interpretacji
    wersja angielska raportu rocznego jest obowi ązuj ąca.
    Ronson Europe N.V.
    Raport roczny
    za rok obrotowy zako ńczony
    31 grudnia 2017



    Ronson Europe N.V.
    Informacje ogólne
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści, co do interpretacji wersja
    angielska raportu rocznego jest obowi ązuj ąca.
    Zarz ąd Spó
    ki
    Nir Netzer, Prezes Zarządu
    Rami Geris, Dyrektor Finansowy
    Andrzej Gutowski, Dyrektor ds. Sprzeda ży i Marketingu
    Erez Tik
    Alon Haver
    Rada Nadzorcza
    Amos Luzon, Przewodniczący Rady Nadzorczej
    Ofer Kadouri
    Alon Kadouri
    Przemyslaw Kowalczyk
    Piotr Palenik
    Shmuel Rofe
    Sekretarz Spó
    ki
    Joanna Adamczyk-Ba
    abanów
    Siedziba Spó
    ki
    Weena 210-212
    3012 NJ Rotterdam
    Holandia
    Podmiot uprawniony do badania sprawozda ń finansowych
    Ernst & Young Accountants LLP
    Antonio Vivaldistraat 150
    1083 HP Amsterdam
    Holandia


    Ronson Europe N.V.
    List Prezesa Zarz ądu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści, co do interpretacji wersja
    angielska raportu rocznego jest obowi ązuj ąca.
    Drodzy Akcjonariusze
    Rok 2017 by
    kolejnym rokiem, który charakteryzowa
    się wyst ępowaniem ró żnych trendów w globalnej gospodarce.
    Polska gospodarka rozwija
    a si ę zachowuj ąc stabilno ść, która to zosta
    a utrzymana nawet pomimo wci ąż
    niezako ńczonego kryzysu na Wschodniej Ukrainie, zapocz ątkowanego ju ż w 2014 roku i skutkuj ącego, mi ędzy innymi,
    rosn ącą izolacj ą ekonomiczn ą Rosji – wa żnego partnera handlowego Polski, jak równie ż rosn ącą liczb ą imigrantów
    przybywaj ących z Ukrainy do Polski. W 2017 roku Produkt Kraj owy Brutto Polski wzrós
    o oko
    o 4,6% i by
    wyższy
    w porównaniu do roku 2016 , jak równie ż przewy ższy
    oczekiwany wzrost na poziomie 3,6%. Wynik ten by
    najlepszy
    od 2011 roku. Dodatkowo stopa bezrobocia odnotowa
    a dalszy spadek do poziomu oko
    o 6,6%, przy czym w w ielu
    najwi ększych polskich miastach utrzymywa
    a si ę na poziomie oko
    o 5,0%. Wed
    ug przewidywa ń wielu ekonomistów w
    2018 roku polska gospodarka odnotuje dalszy wzrost o oko
    o 4,4%.
    W ci ągu 2017 roku rynek nieruchomo ści mieszkaniowych w Polsce nadal wykazywa
    tendencj e wzrostowe zarówno po
    stronie popytu, jak równie ż po stronie poda ży. W 2017 roku rozpocz ęto budow ę oko
    o 206 tysi ęcy mieszka ń, co
    oznacza wzrost o oko
    o 19,1% w porównaniu do 2016 r oku, zaś
    ączna liczba przyznanych pozwole ń na budow ę
    dotyczy
    a oko
    o 250 tysi ęcy lokali, co oznacza wzrost o 17,9% w stosunku do roku poprzedniego. W 2017 roku
    przyznano rekordow ą ilo ść pozwole ń na budow ę.
    Najistotniejsze wydarzenia dotycz ące Ronson Europe N.V. („Spó
    ka”) w 2017 roku obejmu ją :
    - zawarcie przedwst ępnych umów sprzeda ży dla 815 lokali, co by
    o powy żej za
    o żeń na 2017 rok (766 lokali)
    i oznacza
    o kolejny bardzo udany rok w wykonaniu dz ia
    u sprzedaży spó
    ki;
    - przekazanie klientom 833 lokali (w tym 249 mieszka ń z projektów ze wspólnego przedsi ęwzi ęcia), co jest
    wynikiem lepszym o ponad 7% ni ż rekordowe dotychczas wyniki w 2016 roku;
    - zako ńczenie prac budowlanych w ramach 5 projektów/etapów , skutkujące otrzymaniem pozwolenia na
    u żytkowanie 736 lokali (o oko
    o 30% mniej ni ż w 2016 roku);
    - rozpocz ęcie prac budowalnych w ramach 5 projektów/etapów (V italia II, City Link III, Miasto Moje II, Miasto
    Marina, Panoramika IV), o
    ącznej liczbie 861 lokali (nieznaczny spadek w porów naniu do rekordowego
    wyniku osi ągni ętego w 2016 roku);
    - dalsze umocnienie marki Ronson („jako ść za przyst ępn ą cen ę”) – wynikaj ące z ogólnej dzia
    alno ści Spó
    ki;
    W 2017 roku w warunkach wzrastaj ącej konkurencji oraz gwa
    townie rosn ących kosztów budowy, Spó
    ka sprzeda
    a
    815 lokali o
    ącznej warto ści 313,0 mln z
    otych, podczas gdy w 2016 roku pozio m sprzedaży wyniós
    821 lokali o
    ą cznej warto ści 365,4 mln z
    otych. Zysk netto w 2017 roku wyniós
    9,5 mln z
    otych, porównując do zysku w
    wysoko ści 64,5 mln w roku 2016. Nale ży zauwa ży ć, że wyniki finansowe w roku 2016 mo żna uzna ć do pewnego
    stopnia za nadzwyczajne, spowodowane rozpoznaniem p rzychodu ze sprzedaży projektu Nova Królikarnia w czwartym
    kwartale 2016 roku (zamiast rozpoznania zysków ze s przedaży mieszka ń w ramach tego projektu w ci ągu najbli ższych
    kilku lat).
    Podtrzymujemy nasze przekonanie, że perspektywy polskiego rynku mieszkaniowego na kol ejnych kilka lat są bardzo
    obiecuj ące w odniesieniu do popytu na mieszkania. Przeprowa dzone badania w dalszym ciągu sugeruj ą, że standard
    ż ycia Polaków jest znacznie poni żej średniej europejskiej, jednak że czynniki takie jak wzrost przeci ętnego poziomu
    wynagrodzenia, jak równie ż przychody ma
    ych przedsi ębiorstw i us
    ugodawców w warunkach korzystnego syst emu
    podatkowego, który umo żliwi
    rozwój sektora oszcz ędno ści prywatnych, przyczyni ą si ę w kolejnych latach do
    zmniejszenia aktualnych dysproporcji. Wed
    ug niektó rych szacunków, w celu osiągni ęcia przez Polsk ę europejskiej
    ś redniej (dla UE 27) liczby mieszka ń przypadaj ącej na 1.000 mieszka ńców, w nadchodz ących latach musia
    yby
    powsta ć miliony nowych mieszka ń. Ponadto, trwaj ący proces migracji mieszka ńców z obszarów wiejskich do miast,
    przy jednoczesnym wzro ście liczby imigrantów, g
    ównie z Ukrainy, b ędzie kolejnym czynnikiem stymuluj ącym popyt
    na rynku mieszkaniowym. Przy obecnym trendzie zak
    a dającym oddawanie do u żytku 206 tysi ęcy nowych lokali
    rocznie widoczny jest d
    ugookresowy niedobór, który będzie sprzyja
    mo żliwo ściom silnego rozwoju na rynku. Rozwój
    ten b ędzie
    atwiejszy do osi ągni ęcia, je żeli polski rz ąd wyrazi zgod ę na zatrudnianie wi ększej ilo ści imigrantów na
    rynku budowlanym.


    Ronson Europe N.V.
    List Prezesa Zarz ądu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści, co do interpretacji wersja
    angielska raportu rocznego jest obowi ązuj ąca.
    W naszej opinii Spó
    ka znajduje si
    ę w korzystnej sytuacji umo żliwiaj ącej wykorzystanie obecnych warunków
    rynkowych. W naszej opinii przewag ę Spó
    ki tworz ą:
    - silna struktura kapita
    owa umo żliwiaj ąca rozpocz ęcie oraz finansowanie nowych projektów;
    -
    do zabezpieczania transakcji nie tylko w zwyk
    ym to ku dzia
    alności, ale równie ż w zale żno ści od warunków
    rynkowych;
    -
    bank ziemi zapewniaj ący szereg projektów w atrakcyjnych lokalizacjach;
    -
    zdolno ść do bie żącego kszta
    towania wielko ści i terminów realizowanych projektów odzwierciedla ją c bie żące
    oczekiwania rynkowe;
    -
    wysoko wykwalifikowany personel;
    -
    renomowana marka na rynku warszawskim zyskuj ąca rozpoznawalno ść równie ż w innych polskich miastach.
    Cechy Spó
    ki wymienione powy żej powinny jej umo żliwi ć rozszerzenie skali swojej dzia
    alno ści i sprzeda ży oraz
    w efekcie – utrzymanie pozycji w gronie najwi ększych deweloperów w Polsce.
    Pragniemy podzi ękowa ć wszystkim naszym Akcjonariuszom, Obligatariuszom o raz bankom za ich nies
    abnące
    wsparcie oraz zaufanie w nasz ą zdolno ść do realizacji naszej wizji przedsi ębiorstwa.
    Z powa żaniem,
    Nir Netzer
    Prezes Zarz ądu


    Ronson Europe N.V.
    Spis tre ści
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści, co do interpretacji wersja
    angielska raportu rocznego jest obowi ązuj ąca.
    Spis treści
    Strona
    Sprawozdanie Rady Nadzorczej 1
    Zasady adu Korporacyjnego 3
    Raport dotycz ący wynagrodzenia 12
    Profil i Zarz ądzanie Ryzykiem
    15
    Sprawozdanie Zarz ądu 18
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok obroto wy zakończony dnia 31 grudnia 2017
    Skonsolidowane Sprawozdanie z Ca
    kowitych Dochodów za rok obrotowy zakończony dnia 31 grudnia 2017 45
    Skonsolidowane Sprawozdanie z Sytuacji Finansowej n a dzień 31 grudnia 2017 46
    Skonsolidowane Sprawozdanie ze Zmian w Kapitale W
    a snym za rok obrotowy zakończony dnia 31 grudnia 2017 48
    Skonsolidowane Sprawozdanie z Przep
    ywów Pieni ężnych za rok obrotowy zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 49
    Informacje obja śniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego 50
    Sprawozdanie Finansowe Spó
    ki za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017
    Sprawozdanie z Ca
    kowitych Dochodów za rok obrotowy zakończony dnia 31 grudnia 2017 116
    Sprawozdanie z Sytuacji Finansowej na dzie ń 31 grudnia 2017 117
    Informacje obja śniaj ące do Sprawozdania Finansowego 118
    Pozosta
    e informacje
    Zasady podzia
    u zysku okre ślone w Statucie Spó
    ki 126
    Opinia niezale żnego bieg
    ego rewidenta 127



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Rady Nadzorczej
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    1
    Sprawozdanie Rady Nadzorczej
    Z przyjemności ą przedstawiamy Sprawozdanie Finansowe Grupy Kapita
    owej Ronson Europe N.V. za rok obrotowy
    2017 wraz ze Sprawozdaniem Zarz ądu. Ernst & Young Accountants LLP przeprowadzi
    o ba danie sprawozdania
    finansowego i wyda
    o opini ę bez zastrze żeń . Niniejszym rekomendujemy Akcjonariuszom zatwierdz enie tegoż
    Sprawozdania Finansowego.
    Rada Nadzorcza przychyla si ę do propozycji Zarz ądu przedstawionej na stronie 125, aby przeznaczy ć zysk netto za rok
    2017 w kwocie 9.464 tysi ęcy z
    otych na powi ększenie zysków zatrzymanych. Na wniosek Zarz ądu, zaakceptowany
    przez Rad ę Nadzorcz ą, Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy, kt óre odby
    o się 1 marca 2017 roku
    zatwierdzi
    o wyp
    at ę ś ródrocznej dywidendy za rok 2016 w wysoko ści 14,8 mln z
    otych równej kwocie 0,09 z
    otych za
    jedn ą akcj ę. Śródroczna dywidenda zosta
    a wyp
    acona w dniu 23 mar ca 2017 roku. Ponadto, na wniosek Zarządu,
    zaakceptowany przez Rad ę Nadzorcz ą, Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy, które odby
    o się 30 czerwca
    2017 roku zatwierdzi
    o wyp
    at ę rocznej dywidendy za rok 2016 w wysoko ści 16,4 mln z
    otych równej kwocie 0,10
    z
    otych za jedn ą akcj ę. Roczna dywidenda zosta
    a wyp
    acona w dniu 10 sier pnia 2017 roku.
    Nadzór korporacyjny
    W 2017 roku mia
    y miejsce częste posiedzenia oraz telekonferencje Rady Nadzorcze j z Zarządem, w trakcie których
    omawiano, mi ędzy innymi, nast ępuj ące kwestie:
    · strategi ę dzia
    alno ści Spó
    ki;
    · przekszta
    cenie Spó
    ki w Spó
    k ę Europejsk ą SE;
    · powo
    anie nowych cz
    onków Zarz ądu;
    · polityk ę dywidendy;
    · pozycj ę finansow ą Spó
    ki;
    · możliwo ści pozyskania źróde
    d
    ugoterminowego finansowania, w tym emisj ę d
    ugoterminowych obligacji;
    · wyniki prac Zarz ądu oraz polityk ę wynagrodze ń Spó
    ki;
    · struktur ę
    adu korporacyjnego Spó
    ki, równie ż w świetle wymogów znowelizowanego Holenderskiego Kodek su
    adu Korporacyjnego, maj ącego zastowanie dla roku 2017;
    · zarządzanie ryzykiem i procesy przeprowadzone w trakcie roku;
    · ocen ę i ponowny wybór audytora;
    · wyniki finansowe oraz inne zwi ązane z nimi kwestie;
    · wyniki dzia
    alno ści Zarz ądu.
    Ponadto Rada Nadzorcza (w
    ączaj ąc dzia
    aj ące w ramach niej komitety) spotka
    a si ę jedena ście razy. Rada Nadzorcza
    (Komitet Audytu) spotyka
    a si ę tak że bez udzia
    u Zarz ądu z niezale żnym bieg
    ym rewidentem. Wszystkie posiedzenia
    Rady Nadzorczej, które mia
    y miejsce w 2017 roku, o dby
    y się przy udziale wi ększo ści jej cz
    onków. W 2017 roku
    mia
    o miejsce szereg zmian w sk
    adzie Rady Nadzorcz ej i jej komitetów. W przypadku, gdy komitety mia
    y wolne
    miejsca jako rezultat zaistnia
    ych zmian to wówczas ich role i obowiązki by
    y wykonywane przez ca
    ą rad ę.
    Komitet Audytu
    Rola i obowi ązki Komitetu Audytu obejmuj ą doradzanie Radzie Nadzorczej w zakresie wszelkich kwestii związanych z
    zarz ądzaniem ryzykiem, badaniem sprawozda ń finansowych oraz kontrol ą i przestrzeganiem odpowiednich przepisów i
    regulacji. Komitet Audytu by
    równie ż zaanga żowany w ocen ę pracy niezale żnego bieg
    ego rewidenta, z którym
    spotka
    si ę cztery razy oraz w ocen ę kosztów poniesionych na ten cel.
    Komitet ds. Wynagrodze ń i Nominacji
    G
    ównym zadaniem Komitetu ds. Wynagrodze ń i Nominacji jest: (i) przedstawianie Radzie Nadzor czej propozycji
    dotycz ących wynagrodzenia cz
    onków Zarz ądu oraz weryfikacja i monitorowanie polityki wynagr odzeń pracowników
    Grupy, (ii) doradzanie Radzie Nadzorczej w zakresie kwestii dotyczących powo
    ywania cz
    onków Rady Nadzorczej
    i Zarz ądu. Komitet ds. Wynagrodze ń i Nominacji regularnie weryfikuje profil, skuteczn ość i sk
    ad Rady Nadzorczej.
    Komitet poddaje równie ż weryfikacji wyniki prac cz
    onków Zarz ądu.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Rady Nadzorczej
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    2
    Audytor Wewnętrzny
    Rada Nadzorcza utrzyma
    a stanowisko audytora wewn ętrznego Spó
    ki, który w razie potrzeby poddaje bada niu
    procedury kontrolne stosowane w Spó
    ce.
    Na dzie ń publikacji sprawozdania finansowego, audytor wewn ętrzny by
    w trakcie weryfikacji dwóch obszarów:
    1) marketingu i sprzeda ży oraz 2) wyceny projektów, przetargów dla wykonawc ów i zarządzania bud żetem.
    Sprawozdanie Finansowe
    Zarz ąd sporz ądzi
    Sprawozdanie Finansowe za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017. Sprawozdanie to by
    o
    przedmiotem dyskusji na spotkaniu Rady Nadzorczej, w którym uczestniczy
    niezależny bieg
    y rewident.
    Zmiany w sk
    adzie Rady Nadzorczej
    Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy w dni u 1 marca 2017 roku wyrazi
    o zgodę na powo
    anie Pani
    Mikhal Shapira, Pana Ofer Kadouri oraz Pana Alon Ka douri na stanowisko cz
    onków Rady Nadzorczej na okres
    czterech lat. Pani Mikhal Shapira, Pan Ofer Kadouri oraz Pan Alon Kadouri zastąpili na stanowiskach Pana Mark
    Segall, Pana Yair Shilhav oraz Pana Reuben Sharoni, którzy zrezygnowali z funkcji cz
    onków Rady Nadzor czej w dniu
    Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy ( tj. 1 marca 2017 roku).
    Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy w dniu 3 0 czerwca 2017 roku wyrazi
    o zgodę na powo
    anie Pana
    Piotra Palenik na stanowisko cz
    onka Rady Nadzorcze j na okres czterech lat.
    W dniu 20 listopada 2017 roku, Nadzwyczajne Walne Z gromadzenie Akcjonariuszy wyrazi
    o zgodę na powo
    anie Pana
    Shmuel Rofe na stanowisko cz
    onka Rady Nadzorczej n a okres czterech lat. Pan Shmuel Rofe zastąpi
    na stanowisku
    Pani ą Mikhal Shapira, która z
    o ży
    a rezygnacj ę z funkcji cz
    onka Rady Nadzorczej w dniu 13 wrze śnia 2017 roku ze
    skutkiem natychmiastowym.
    Zmiany w sk
    adzie Zarz ądu
    Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy w dni u 1 marca 2017 roku wyrazi
    o zgodę na powo
    anie Pana Erez
    Tik oraz Pana Alon Haver na stanowiska cz
    onków Zar ządu oraz na stanowiska Dyrektorów Zarz ądzaj ących B na okres
    czterech lat. Pan Erez Tik oraz Pan Alon Haver zast ąpili na tym stanowisku Pana Erez Yoskovitz, który z rezygnowa
    z
    funkcji Dyrektora Zarz ądzaj ącego B w dniu Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia A kcjonariuszy (tj. 1 marca 2017
    roku) oraz Pana Roy Vishnovizki, który zrezygnowa
    z funkcji Dyrektora Zarządzaj ącego B w dniu 18 stycznia 2017
    roku ze skutkiem natychmiastowym.
    W dniu 27 kwietnia 2017 roku Pan Shraga Weisman z
    o ży
    rezygnacj ę z funkcji Prezesa i cz
    onka Zarz ądu Spó
    ki ze
    skutkiem od dnia 27 kwietnia 2017 roku. Zwyczajne W alne Zgromadzenie Akcjonariuszy w dniu 30 czerwca 2 017 roku
    wyrazi
    o zgod ę na (i) powo
    anie Pana Tomasza api ńskiego, b ęd ącego dotychczas cz
    onkiem Zarz ądu (Dyrektor
    Zarz ądzaj ący A) i Dyrektorem Finansowym Spó
    ki, na stanowisko cz
    onka Zarządu (Dyrektora Zarz ądzaj ącego A), jak
    równie ż powierzenia mu funkcji Prezesa Spó
    ki na okres czt erech lat oraz (ii) powo
    anie Pana Rami Geris, będ ącego
    dotychczas na stanowisku Kontrolera Finansowego Spó
    ki, na stanowisko cz
    onka Zarządu (Dyrektora Zarz ądzaj ącego
    A), jak równie ż powierzenia mu funkcji Dyrektora Finansowego Spó
    k i na okres czterech lat.
    Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy w dni u 20 listopada 2017 roku wyrazi
    o zgodę na powo
    anie Pana
    Nir Netzer na stanowisko cz
    onka Zarz ądu (Dyrektora Zarz ądzaj ącego A), jak równie ż powierzenia mu funkcji Prezesa
    Spó
    ki na okres czterech lat. Pan Nir Netzer zast ąpi
    na tym stanowisku Pana Tomasza api ńskiego, który z
    o ży
    rezygnacj ę z funkcji Prezesa i cz
    onka Zarz ądu Spó
    ki w dniu 7 wrze śnia 2017 roku. Pan Tomasz api ński zako ńczy
    sprawowanie funkcji Prezesa i cz
    onka Zarz ądu Spó
    ki w dniu Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzeni a Akcjonariuszy
    (20 listopada 2017 roku).
    7 marca 2018 roku
    w imieniu Rady Nadzorczej
    Amos Luzon,
    Przewodnicz ący Rady Nadzorczej


    Ronson Europe N.V.
    Zasady adu Korporacyjnego T UMACZENIE
    3
    Zasady adu Korporacyjnego
    Struktura nadzoru
    Spó
    ka jest spó
    ką akcyjn ą prawa holenderskiego notowan ą na Gie
    dzie Papierów Warto ściowych w Warszawie
    (“GPW”). W zwi ązku z powy ższym podlega ona zarówno polskim jak i holenderskim zasadom
    adu korporacyjnego.
    Holenderski Kodeks adu Korporacyjnego
    W dniu 8 grudnia 2016 roku Holenderski Komitet adu Korporacyjnego („Komitet”) opublikowa
    nowelizację
    Holenderskiego Kodeksu adu Korporacyjnego (dalej j ako „Kodeks”). Najważniejsz ą zmian ą jest przypisanie g
    ównej
    roli kreowaniu d
    ugoterminowego wzrostu warto ści, oraz wprowadzenie „kultury firmy” jako elementu efektywnego
    adu korporacyjnego. Ponadto Kodeks zosta
    uaktualn iony w wielu innych dziedzinach. Uchwa
    a rządu holenderskiego
    opublikowana w dniu 7 wrze śnia 2017 roku nada
    a znowelizowanemu Kodeksowi moc prawną, w efekcie czego
    znowelizowany Kodeks zast ąpi
    kodeks z 2008 roku.
    Kodeks zawiera zasady oraz najlepsze praktyki dla z arządów, rad nadzorczych, akcjonariuszy oraz walnych
    zgromadze ń akcjonariuszy, raportowania finansowego, audytorów , standardów w zakresie ujawniania, zgodności i
    egzekwowania.
    Kodeks nak
    ada na holenderskie spó
    ki wymóg ujawnie nia w 2018 roku zgodności z Kodeksem dotycz ącej roku
    finansowego 2017. Zarz ąd oraz Rada Nadzorcza ocenili konsekwencje znoweliz owanego Kodeksu mające wp
    yw na
    Spó
    k ę i podj ęli odpowiednie kroki w celu nale żytego przestrzegania go w ci ągu roku zako ńczonego dnia 31 grudnia
    2017 r.
    Kodeks nak
    ada na holenderskie spó
    ki notowane na o ficjalnym rynku gie
    dowym w krajach UE obowiązek ujawnienia
    w rocznym sprawozdaniu finansowym informacji o tym, czy spó
    ka stosuje przepisy Kodeksu. W przypadku ich nie
    przestrzegania zobowi ązana jest do wyja śnienia zaistnia
    ej sytucji. Kodeks zak
    ada, że je żeli Walne Zgromadzenie
    Akcjonariuszy formalnie zaakceptuje struktur ę nadzoru i polityk ę
    adu korporacyjnego oraz zaaprobuje wyja śnienia
    dotycz ące odst ępstw od zasad dobrych praktyk, spó
    ka taka uwa żana jest za stosuj ącą zasady oraz dobre praktyki
    Kodeksu.
    Spó
    ka jest świadoma znaczenia zasad
    adu korporacyjnego. Zarz ąd i Rada Nadzorcza zapozna
    y si ę z jego tre ści ą
    i zasadniczo zgadzaj ą si ę z jego podstawowymi zasadami. Zarz ąd i Rada Nadzorcza podj ę
    y i b ęd ą podejmowa ć w
    przysz
    o ści odpowiednie kroki maj ące na celu dalsze wdra żanie zasad Kodeksu oraz popraw ę funkcjonowania
    adu
    korporacyjnego w Spó
    ce. Proces ten ci ągle trwa. Zgodnie z polityk ą Spó
    ki wdra żanie zasad Kodeksu jest tematem
    corocznej dyskusji z akcjonariuszami, planowanej po dczas corocznego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy . Temat
    wdra żania zasad Kodeksu jest przedmiotem dyskusji podcza s Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy od 2007 roku.
    Polityka oraz struktura
    adu korporacyjnego Spó
    ki po raz pierwszy zosta
    y zaakceptowane przez Akcjona riuszy
    w 2007 roku przy okazji wej ścia Spó
    ki na gie
    d ę.
    Ró żnorodno ść
    Ustawa o Zarz ądzaniu i Nadzorze ("Wet Bestuur en Toezicht) wesz
    a w życie z dniam 1 stycznia 2013 roku, natomiast
    adzie korporacyjnym („Besluit inhoud bestuursversl ag”) wesz
    a w życie z dniem 29 sierpnia 2017 roku. Wraz z tymi
    aktami, wprowadzono przepisy ustawowe w celu zapewn ienia zrównoważonej reprezentacji kobiet i m ężczyzn w
    zarz ądach i radach nadzorczych spó
    ek regulowanych ninie jszą ustaw ą. Uwa ża si ę, że zrównowa żona reprezentacja
    m ęż czyzn i kobiet istnieje, je żeli co najmniej 30% miejsc jest obsadzonych przez m ężczyzn, a co najmniej 30% jest
    obsadzanych przez kobiety.
    Ronson Europe N.V. obecnie nie posiada miejsc obsad zonych przez kobiety. Ponieważ Ronson Europe N.V. nie
    spe
    nia wymogów prawnych w tym zakresie, Spó
    ka dok ona
    a analizy przyczyn tego braku zgodności. Rada Nadzorcza
    jest świadoma zalet ró żnorodno ści, zw
    aszcza odnosz ącej si ę do równowagi p
    ci. W zwi ązku z powy ższym, Rada
    Nadzorcza w dalszym ci ągu d ąży do zwi ększenia ró żnorodno ści, zarówno w sk
    adzie Rady Nadzorczej, jak i Zarz ądu.
    Jednak że, Rada Nadzorcza uwa ża, że równo ść p
    ci jest jednym z elementów ró żnorodno ści. Cz
    onkowie Rady
    Nadzorczej oraz Zarz ądu b ęd ą w dalszym ci ągu wybierani na podstawie szerokiego, ró żnorodnego do świadczenia,
    umiej ętno ści, wiedzy i spostrze żeń . W celu uzyskania dalszych informacji dotycz ących funkcjonowania Rady
    Nadzorczej prosimy o zapoznanie si ę z profilem Rady Nadzorczej na stronie internetowej Ronson Europe N.V..



    Ronson Europe N.V.
    Zasady adu Korporacyjnego T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    4
    Struktura nadzoru (cd.)
    Odstępstwa w stosowaniu Holenderskiego Kodeksu adu Korp oracyjnego:
    Spó
    ka popiera zasady Kodeksu i zastosowa
    a istotne zasady Holenderskiego Kodeksu adu Korporacyjnego za
    wyj ątkiem przedstawionych poni żej:
    3.1.2.vii
    w przypadku przyznania opcji na akcje, warunki regu lujące i warunki, na jakich mog ą by ć realizowane opcje na akcje.
    Opcje na akcje nie mog ą by ć realizowane w ci ągu pierwszych trzech lat po ich przyznaniu.
    W 2014 oraz w 2016 roku Spó
    ka umo żliwi
    a wybranym cz
    onkom Zarz ądu oraz kluczowym pracownikom mo żliwo ść
    uczestnictwa w programie motywacyjnym, który z tech nicznego punktu widzenia nie stanowi opcji zakupu akcji,
    jednak jego warto ść uzale żniona jest od zachowania cen akcji po dniu do
    ączenia do programu (opcje fantomowe).
    Implementacja tego programu ma na celu dostosowanie interesów kierownictwa i kluczowych pracowników do
    interesów akcjonariuszy. Szczegó
    owe informacje zos ta
    y ujęte w Raporcie dotycz ącym wynagrodze ń, znajduj ącym si ę
    na stronach 12 - 14. Mo żliwo ść uczestnictwa w planie zosta
    a przyznana bezwarunko wo i niezależnie od osi ąganych
    rezultatów. Spó
    ka nie zamierza zmienia ć zasad podpisanych umów, aby by
    y zgodne z przepise m 3.1.2 Kodeksu (jeśli
    zostanie to uznane za zasadne). Bior ąc pod uwag ę zamiar ujednolicenia interesów kierownictwa i akcj onariuszy, Spó
    ka
    nie stosuje tego przepisu (w zakresie w jakim jest to zasadne) w bieżącym roku finansowym.
    2.1.7
    i. jedno z kryteriów, o których mowa w dobrej prakt yce 2.1.8, sekcje i. do v. w
    ącznie powinno mie ć zastosowanie do co
    najwy żej jednego cz
    onka rady nadzorczej;
    ii.
    ączna liczba cz
    onków rady, wobec których maj ą zastosowanie kryteria okre ślone w dobrej praktyce 2.1.8., powinna
    stanowi ć mniej ni ż po
    ow ę ogólnej liczby cz
    onków rady nadzorczej; oraz
    iii. dla ka żdego akcjonariusza lub grupy powi ązanych akcjonariuszy, którzy bezpo średnio lub po średnio posiadaj ą
    wi ęcej ni ż dziesi ęć procent udzia
    ów w spó
    ce, jest co najwy żej jeden cz
    onek rady nadzorczej, który mo że by ć uznany za
    powi ązany z nimi lub reprezentuj ący go zgodnie z dobr ą praktyk ą 2.1.8, sekcje vi. i vii.
    Rada Nadzorcza Spó
    ki sk
    ada si ę obecnie z sze ściu cz
    onków, z których trzech jest niezale żnych w rozumieniu
    Kodeksu adu Korporacyjnego. Ponadto, statut Spó
    ki stanowi, że w sk
    ad Rady Nadzorczej b ędzie wchodzi
    o
    przynajmniej dwóch niezale żnych cz
    onków.
    2.1.9
    Przewodnicz ący rady nadzorczej nie powinien by ć by
    ym cz
    onkiem zarz ądu spó
    ki oraz powinien by ć niezale żny w
    rozumieniu dobrej praktyki 2.1.8.
    Przewodnicz ący Rady Nadzorczej, Pan A. Luzon, po średnio posiada 66,06% udzia
    ów w Spó
    ce, w zwi ązku z czym nie
    mo że by ć uznany za niezale żnoego w rozumieniu postanowie ń dotycz ących najlepszych praktyk 2.1.8. Spó
    ka jest
    zdania, i ż bior ąc pod uwag ę jego do świadczenie, Pan Luzon posiada odpowiednie kwalifika cje do przewodzenia Radzie
    Nadzorczej. Ponadto, po
    owa z sze ściu cz
    onków Rady Nadzorczej jest niezale żna w rozumieniu Holnderskiego
    Kodeksu adu Korporacyjnego.
    2.3.1, cz ęść druga
    Zakres wymaga ń powinien równie ż okre śla ć, które transakcje wymagaj ą zatwierdzenia przez rad ę nadzorcz ą. Spó
    ka
    powinna sporz ądzi ć regulacje dotycz ące w
    asno ści i transakcji na papierach warto ściowych przez cz
    onków zarz ądu
    lub rady nadzorczej inne ni ż papiery warto ściowe emitowane przez spó
    k ę.
    Spó
    ka uwa ża, że ograniczenia wynikaj ące z holenderskiego prawa oraz praw Unii Europejski ej są wystarczaj ące w
    zakresie regulacji kwestii w
    asno ści oraz transakcji zwi ązanych z akcjami posiadanymi przez cz
    onków Rady
    Nadzorczej i Zarz ądu. Wdro żenie dodatkowych ogranicze ń narazi
    oby Spó
    k ę na szkody wynikaj ące z niemo żno ści
    zapewnienia sobie efektywno ści oraz ci ąg
    o ści us
    ug świadczonych przez cz
    onków Rady Nadzorczej. Na tej podstawie
    Spó
    ka uwa ża, że wdro żenie niniejszej dobrej praktyki nie le ży w jej najlepszym interesie.



    Ronson Europe N.V.
    Zasady adu Korporacyjnego T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    5
    Struktura nadzoru (cd.)
    Odst ępstwa w stosowaniu Holenderskiego Kodeksu adu Korp oracyjnego (cd.)
    4.2.3, część druga
    Spotkania analityków, prezentacje analityków, preze ntacje dla inwestorów instytucjonalnych lub innych oraz
    konferencje prasowe powinny by ć og
    aszane z wyprzedzeniem na stronie internetowej spó
    ki oraz za pośrednictwem
    komunikatów prasowych. Spotkania analityków i preze ntacje dla inwestorów nie powinny odbywać si ę na krótko przed
    publikacj ą zwyk
    ych informacji finansowych. Wszyscy akcjonari usze powinni być w stanie śledzi ć te spotkania i
    prezentacje w czasie rzeczywistym, za pomoc ą webcastingu, telefonu lub w inny sposób. Po spotka niach prezentacje
    powinny by ć zamieszczone na stronie internetowej firmy.
    Bior ąc pod uwag ę rozmiar Spó
    ki, stworzenie systemu umo żliwiaj ącego akcjonariuszom bezpo średni udzia
    w spotkaniach i prezentacjach wymienionych w dobrej praktyce spowodowa
    oby zbyt duże obci ążenie. Spó
    ka
    zapewnia jednak, i ż prezentacje s ą publikowane na stronie internetowej spó
    ki niezw
    o cznie po spotkaniach, o których
    mowa.
    Transakcje powoduj ące konflikt interesów
    W trakcie 2017 roku, nie mia
    y miejsca okre ślone poprzez dobr ą praktyk ę 2.7.3, 2.7.4 i 2.7.5 transakcje zwi ązane z
    konfliktem interesów cz
    onków Rady Nadzorczej, Zarz ądu czy osób fizycznych lub prawnych, maj ących w posiadaniu
    przynajmniej 10% udzia
    ów w Spó
    ce, za wyj ątkiem nast ępuj ących transakcji, do których dobre praktyki2.7.3, 2. 7.4 i
    2.7.5 zosta
    y nale życie zastosowane:
    W 2017 roku Spó
    ka zawar
    a umow ę ze swoim g
    ównym (po średnim) akcjonariuszem – A. Luzon Group, pokrywaj ąc
    tym samym koszty wynagrodzenia dwóch cz
    onków Zarz ądu oraz przewodnicz ącego Rady Nadzorczej wynosz ące
    ą cznie 70.000 z
    ., a tak że koszty podró ży oraz wydatki osobiste. Cz
    onkowe Zarz ądu (spoza A. Luzon Group) uwa żaj ą,
    i ż zawarcie takiej umowy by
    o w interesie Spó
    ki, a j ej za
    ożenia s ą zgodne z panuj ącymi warunkami rynkowymi.
    Kodeks adu Korporacyjnego w Polsce
    Zasady
    adu korporacyjnego maj ące zastosowanie do spó
    ek notowanych na GPW zosta
    y określone w dokumencie
    zatytu
    owanym „Kodeks Dobrych Praktyk Spó
    ek Notowa nych na GPW” („Zasady adu Korporacyjnego GPW”).
    W 2016 roku obowi ązuj ącą wersj ą „Kodeksu Dobrych Praktyk Spó
    ek Notowanych na GPW” by
    a wersja, która
    wesz
    a w życie z dniem 1 stycznia 2016 r. i która zosta
    a prz yjęta przez Rad ę Nadzorcz ą GPW w dniu 13 pa ździernika
    2015 roku pod nazw ą „Dobre Praktyki Spó
    ek Notowanych na GPW 2016” („Z asady adu Korporacyjnego GPW
    2016”). W zwi ązku z powy ższym Spó
    ka jako spó
    ka notowana na GPW by
    a zobowi ązana do przestrzegania w 2016
    roku zasad
    adu korporacyjnego okre ślonych w zbiorze Zasad adu Korporacyjnego GPW 2016 w zakresie
    dozwolonym na gruncie prawa holenderskiego, jak wsk azano poniżej.
    Zasady adu Korporacyjnego GPW dotycz ą spó
    ek notowanych na GPW niezale żnie od tego, czy s ą to spó
    ki
    z siedzib ą w Polsce, czy w innym kraju. Zasady adu Korporacy jnego GPW 2016 zawiera
    y ogólne rekomendacje
    w zakresie dobrych praktyk oraz zasady sformu
    owane dla zarządu, rady nadzorczej oraz walnego zgromadzenia
    akcjonariuszy.
    W zwi ązku z Zasadami adu Korporacyjnego GPW 2016, spó
    ki notowane na GPW mają obowi ązek ujawniania, w ich
    bie żących raportach, sta
    ych lub jednorazowych odst ępstw od przestrzegania zasad dobrych praktyk oraz p ublikowania
    szczegó
    owego o świadczenia dotycz ącego nieprzestrzegania Zasad adu Korporacyjnego GP W 2016 za
    ączonego do
    przekazanego raportu rocznego („Roczne o świadczenie o zgodno ści”).



    Ronson Europe N.V.
    Zasady adu Korporacyjnego T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    6
    Struktura nadzoru (cd.)
    Kodeks adu Korporacyjnego w Polsce (cd.)
    Spó
    ka zamierza – w możliwie najpe
    niejszym zakresie z praktycznego punktu widzenia – stosować wszystkie zasady
    okre ślone w Zasadach adu Korporacyjnego GPW. Niektóre z nich jednak mają zastosowanie do Spó
    ki jedynie
    w zakresie dozwolonym przez prawo holenderskie. Szc zegó
    owe informacje w zakresie nieprzestrzegania lub
    cz ęściowego przestrzegania niektórych Zasad adu Korpor acyjnego GPW 2016 wynikającego z rozbie żno ści miedzy
    prawem polskim a prawem holenderskim s ą zawarte w corocznie publikowanych raportach, dost ępnych tak że na
    stronie internetowej Spó
    ki (www.ronson.pl), i s ą podawane do wiadomo ści publicznej w formie raportów bie żących
    wymaganych przez GPW. Spó
    ka dok
    ada wszelkich star ań , aby wdro żone i stosowane przez ni ą zasady
    adu
    korporacyjnego by
    y zgodne zarówno z Holenderskim K odeksem adu Korporacyjnego, jak też Zasadami adu
    Korporacyjnego GPW oraz aby jej struktura by
    a, w j ak największym stopniu, przejrzysta. Spó
    ka jest przekonana, ż e
    inwestorzy doceniaj ą podejmowane przez ni ą wysi
    ki, które w rezultacie przyczyni ą si ę do jej rozwoju oraz
    wiarygodno ści.
    Jak wskazane powy żej, „nowe” zasady
    adu korporacyjnego okre ślone w zbiorze Zasad adu Korporacyjnego GPW
    2016 wesz
    y w życie 1 stycznia 2016 r. Spó
    ka zamierza nadal wywi ązywa ć si ę ze swoich obowi ązków informacyjnych
    wynikaj ących z przepisów polskiego prawa, zgodnie ze swoj ą dotychczasow ą praktyk ą, oraz ujawnia ć – jak dotychczas
    – informacje na temat sta
    ych lub jednorazowych ods tę pstw od przestrzegania Zasad adu Korporacyjnego GP W 2016
    w formie raportów bie żących (oraz publikowa ć je na swojej stronie internetowej (www.ronson.pl)) .
    Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy
    Zgodnie ze Statutem Spó
    ki * Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy powinno zostać zwo
    ane w terminie
    sze ściu miesi ęcy od zako ńczenia roku finansowego, a porz ądek obrad powinien obejmowa ć: (i) finansowy raport
    roczny; (ii) zatwierdzenie rocznego sprawozdania fi nansowego; (iii) omówienie (wszelkich istotnych) zm ian
    adu
    korporacyjnego; (iv) omówienie polityki wynagrodze ń cz
    onków Zarz ądu; (v) udzielenie Zarz ądowi absolutorium za
    ubieg
    y rok finansowy; (vi) omówienie wynagrodze ń cz
    onków Rady Nadzorczej; (vii) udzielenie absolut orium Radzie
    Nadzorczej w zakresie nadzoru za ubieg
    y rok finans owy; (viii) polityka dotycząca zwi ększania kapita
    ów
    rezerwowych oraz dywidendy, (ix) zatwierdzenie podz ia
    u zysku; (x) ponowny wybór cz
    onków Zarządu oraz (xi)
    ponowny wybór cz
    onków Rady Nadzorczej.
    Pozosta
    e Walne Zgromadzenia Akcjonariuszy powinny być zwo
    ywane wed
    ug uznania Zarz ądu i Rady Nadzorczej
    w zale żno ści od potrzeb. Akcjonariusze
    ącznie posiadaj ący, co najmniej, jedn ą dziesi ątą wyemitowanego kapita
    u
    Spó
    ki mog ą za żąda ć zwo
    ania Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy przez Zarząd lub Rad ę Nadzorcz ą, podaj ąc
    propozycj ę porz ądku obrad.
    Emisja nowych akcji
    Spó
    ka powinna dokonywa ć emisji akcji jedynie na podstawie uchwa
    y Zgromadz enia Akcjonariuszy bąd ź innego
    organu upowa żnionego do podejmowania takich uchwa
    , a wyznaczone go przez Zgromadzenie Akcjonariuszy na czas
    okre ślony nieprzekraczaj ący pi ęciu lat. Upowa żnienie organu musi zawiera ć tak że informacje dotycz ące liczby akcji
    jakie mog ą by ć wyemitowane. Ka żdorazowo mo że by ć ono przed
    u żane na okres do pi ęciu lat i nie mo że zosta ć
    odwo
    ane chyba, że samo upowa żnienie stanowi inaczej. Uchwa
    a Zgromadzenia Akcjon ariuszy dotycząca emisji akcji
    albo dotycz ąca przyznania upowa żnienia do emisji akcji innemu organowi mo że zosta ć podj ęta jedynie na podstawie
    wniosku Zarz ądu. Wniosek musi zosta ć zaaprobowany przez Rad ę Nadzorcz ą.
    Ka żdy akcjonariusz posiada prawo pierwokupu wyemitowan ych akcji w proporcji do posiadanych udzia
    ów za
    wyj ątkiem sytuacji, gdy akcje emitowane s ą w zamian za wk
    ad niepieni ężny b ąd ź z przeznaczeniem dla pracowników
    Grupy.
    Bior ąc pod uwag ę udzia
    (po średni) w Spó
    ce utrzymywany przez g
    ównego akcjonar iusza, Amos Luzon Development
    and Energy Group Ltd., posiadaj ącego (po średnio) 66,06% udzia
    ów Spó
    ki oraz praw g
    osu w Wa lnym Zgromadzeniu
    Akcjonariuszy, zmiany w sprawowaniu kontroli nad Sp ó
    ką nie mog ą zosta ć podj ęte bez zgody i udzia
    u g
    ównego
    akcjonariusza. Ponadto wspomniany g
    ówny akcjonariu sz posiada swoich przedstawicieli zarówno w Radzie
    Nadzorczej jak i Zarz ądzie Spó
    ki.
    * Zgodnie ze statutem Spó
    ki zatwierdzonym w dniu 3 l ipca 2017 r., zgodnie z uchwa
    ą Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy przyj ętą dnia 30
    czerwca 2017 r.


    Ronson Europe N.V.
    Zasady adu Korporacyjnego T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    7
    Rada Nadzorcza i Zarząd
    Spó
    ka posiada dwupoziomow ą struktur ę nadzoru korporacyjnego obejmuj ącą organ wykonawczy - Zarz ąd oraz organ
    nadzoruj ący - Rad ę Nadzorcz ą. Zarz ądzanie bie żącą dzia
    alno ści ą i polityk ą Spó
    ki nale ży do obowi ązków Zarz ądu
    i podlega nadzorowi Rady Nadzorczej. Obecnie Zarz ąd sk
    ada si ę z czterech cz
    onków, których nazwiska podano
    poni żej. Rada Nadzorcza sprawuje nadzór nad Zarz ądem oraz bie żącą dzia
    alno ści ą Spó
    ki we wszystkich jej
    dziedzinach. Rada Nadzorcza wspiera Zarz ąd udzielaj ąc wskazówek. Wype
    niaj ąc swoje obowi ązki cz
    onkowie Rady
    Nadzorczej s ą zobowi ązani kierowa ć si ę najlepszym interesem Spó
    ki.
    Rada Nadzorcza
    Zgodnie ze Statutem Spó
    ki Rada Nadzorcza powinna s k
    adać si ę z co najmniej trzech i co najwy żej dziewi ęciu
    cz
    onków. W sk
    ad Rady Nadzorczej powinno wchodzi ć co najmniej dwóch niezale żnych cz
    onków. Cz
    onkowie Rady
    Nadzorczej s ą powo
    ywani przez Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy na okres czterech lat (o ile Walne Zgromadzenie
    Akcjonariuszy nie uzna inaczej). Po up
    ywie pierwsz ego czteroletniego okresu Cz
    onkowie Rady Nadzorcze j mają
    mo żliwo ść ponownego powo
    ania na dwa kolejne okresy czterole tnie. Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy powinno
    ustali ć wynagrodzenie dla ka żdego z cz
    onków Rady Nadzorczej.
    Komitety Rady Nadzorczej
    Rada Nadzorcza wspierana jest przez dwa komitety: · Komitet Audytu (w którego sk
    ad wchodz ą: Pan Ofer Kadouri jako Przewodnicz ący oraz Panowie Przemys
    aw
    Kowalczyk i Shmuel Rofe );
    · Komitet ds. Wynagrodze ń i Nominacji (w którego sk
    ad wchodz ą: Alon Kadouri jako przewodnicz ący oraz
    Panowie Piotr Palenik i Shmuel Rofe )
    Komitety te sk
    adaj ą si ę z cz
    onków Rady Nadzorczej o odpowiednim do świadczeniu. Wszystkie komitety prowadz ą
    prac ę w ramach ogólnego zakresu obowi ązków Rady Nadzorczej zgodnie z najlepszymi praktyka mi określonymi w
    Holenderskim Kodeksie adu Korporacyjnego.
    Sk
    ad Rady Nadzorczej
    Amos Luzon (55 lat, obywatel Izraela, m ężczyzna), Przewodnicz ący
    Pan Amos Luzon zosta
    powo
    any na cz
    onka Rady Nadz orczej Spó
    ki w dniu 20 kwietnia 2016 roku. Pan Luzon jest
    Prezesem Zarz ądu Amos Luzon Development and Energy Group Ltd (pop rzednio U. Dori Group Ltd.), ("A. Luzon
    Group") od 14 stycznia 2016 roku, w wyniku nabycia udzia
    ów A. Luzon Group od Gazit-Globe Israel Devel opment
    Ltd. Od 21 stycznia 2016 roku do 6 lutego 2017 roku Pan Luzon pe
    ni
    funkcję Dyrektora Zarz ądzaj ącego A. Luzon
    Group, natomiast od dnia 16 sierpnia 2016 pe
    ni
    fu nkcję cz
    onka zarz ądu, a pocz ąwszy od dnia 6 lutego 2017 roku
    prezesa zarz ądu A.Luzon Group. Jego obecna kadencja jako cz
    onka Rady Nadzorczej wygasa w 2020 roku. Nie
    wyst ępuje konflikt interesów pomi ędzy dzia
    alno ści ą Spó
    ki a dzia
    alno ści ą wymienionych podmiotów, w któr ą
    zaanga żowany jest Pan Amos Luzon.
    Alon Kadouri (52 lata, obywatel Izraela, m ężczyzna)
    Pan Alon Kadouri zosta
    powo
    any na cz
    onka Rady Na dzorczej Spó
    ki w dniu 1 marca 2017 roku, jest
    Przewodnicz ącym Komitetu ds. Nominacji i Wynagrodze ń. Pan Alon Kadouri jest Dyplomowanym Ksi ęgowym
    (Certified Public Accountant – CPA) w spó
    ce Ezra K adouri & Co. CPA od roku 1988. Od 1998 roku jest pa rtnerem i
    mened żerem biura Ezra Kadouri & Co. CPA, gdzie jest odpow iedzialny za audyt, doradztwo podatkowe, g
    ówne
    projekty, grupy z bran ży nieruchomo ści, spó
    ki rz ądowe oraz szerok ą gam ę innych spó
    ek. Jego obecna kadencja jako
    cz
    onka Rady Nadzorczej wygasa w 2021 roku. Nie wys tę puje konflikt interesów pomi ędzy dzia
    alno ści ą Spó
    ki a
    dzia
    alno ści ą wymienionych podmiotów, w któr ą zaanga żowany jest Pan Alon Kadouri.



    Ronson Europe N.V.
    Zasady adu Korporacyjnego T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    8
    Sk
    ad Rady Nadzorczej (cd.)
    Przemys
    aw Kowalczyk (48 lat, obywatel Polski, mężczyzna)
    Pan Przemys
    aw Kowalczyk zosta
    powo
    any na cz
    onka Rady Nadzorczej 30 czerwca 2011 roku, jego kadencja zosta
    a
    przed
    u żona 24 czerwca 2015 roku. Od 2010 roku Pan Kowalczy k jest niezależnym doradc ą biznesowym i dzia
    a w
    obszarze ma
    ych i średnich przedsi ębiorstw w Polsce. W latach 2002 – 2009 by
    cz
    onkie m Zarządu w Volkswagen
    Bank Polska Group. Wcze śniej, w latach 1994 - 2002 Pan Kowalczyk dzia
    a
    w sektorze bankowym w Szwajcarii i
    Polsce, sprawuj ąc liczne funkcje, m. in. przewodnicz ącego Departamentu Skarbu w Bankgesellschaft Berlin (Polska)
    S.A.. Jego obecna kadencja jako cz
    onka Rady Nadzor czej kończy si ę w czerwcu 2019 roku. Nie wyst ępuje konflikt
    interesów pomi ędzy dzia
    alno ści ą Spó
    ki a dzia
    alno ści ą wymienionych podmiotów, w któr ą zaanga żowany jest Pan
    Kowalczyk.
    Ofer Kadouri (56 lat, obywatel Izraela, m ężczyzna)
    Pan Ofer Kadouri zosta
    powo
    any na cz
    onka Rady Na dzorczej 1 marca 2017 roku i jest Przewodniczącym Komitetu
    Audytu. Pan Ofer Kadouri jest Dyplomowanym Ksi ęgowym (Certified Public Accountant - CPA) w spó
    ce Ezra
    Kadouri & Co. CPA od roku 1985. Od 1995 roku, jest partnerem i menedżerem biura Ezra Kadouri & Co. CPA, gdzie
    jest odpowiedzialny za audyt, doradztwo podatkowe, przebieg g
    ównych projektów, grupy z branży nieruchomo ści,
    spó
    ki rz ądowe oraz szerok ą gam ę innych spó
    ek. Jego obecna kadencja jako cz
    onka R ady Nadzorczej wygasa w 2021
    roku. Nie wyst ępuje konflikt interesów pomi ędzy dzia
    alno ści ą Spó
    ki a dzia
    alno ści ą wymienionych podmiotów, w
    któr ą zaanga żowany jest Pan Ofer Kadouri.
    Piotr Palenik (42 lata, obywatel Polski, m ężczyzna)
    Pan Piotr Palenik zosta
    powo
    any na cz
    onka Rady N adzorczej 30 czerwca 2017 roku. Od grudnia 2017 rok u Pan Piotr
    Palenik jest cz
    onkiem Rady Nadzorczej spó
    ki Cambr idge Chocolate Technologies S.A. Od 2004 do 2016 ro ku
    pracowa
    w domu maklerskim ING Securities S.A./ING Bank Ślą ski w dziale bada ń i doradztwa jako analityk
    zaanga żowany w spó
    ki o średniej kapitalizacji oraz sektor finansowy (banki, firmy ubezpieczeniowe). Od 2000 do
    2004 roku wykonywa
    podobny zakres obowi ązków w HSBC Securities Polska S.A. w Warszawie, nat omiast od 1998
    do 1999 roku Pan Palenik pracowa
    w Pekao Fundusz K apita
    owy Sp. z o.o., gdzie by
    odpowiedzialny za zarządzanie
    nadwy żk ą środków pieni ężnych, udzia
    ów mniejszo ściowych w spó
    kach publicznych. Jego obecna kadencj a jako
    cz
    onka Rady Nadzorczej wygasa w 2021 roku. Nie wys tę puje konflikt interesów pomi ędzy dzia
    alno ści ą Spó
    ki a
    dzia
    alno ści ą wymienionych podmiotów, w któr ą zaanga żowany jest Pan Palenik.
    Shmuel Rofe (51 lat, obywatel Izraela, m ężczyzna)
    Pan Shmuel Rofe zosta
    powo
    any na cz
    onka Rady Nad zorczej 20 listopada 2017 roku. Od 2014 roku Pan Rofe jest
    przedsi ębiorc ą i doradc ą w bran ży nieruchomo ści. Od 2009 do 2013 roku pe
    ni
    funkcj ę Dyrektora Generalnego Ogen
    Properties Ltd. W latach 2004 - 2009 by
    Dyrektorem Finansowym oraz Dyrektorem Generalnym Gilaz Proper ties Ltd.
    Od 2001 do 2004 roku by
    Dyrektorem Finasowym Zemen tcal Ltd. Od 1999 do 2001 roku Pan Rofe by
    kontrolerem na
    Uniwersytecie w Haifie, w Izraelu. Jego obecna kad encja jako cz
    onka Rady Nadzorczej wygasa w 2021 ro ku. Nie
    wyst ępuje konflikt interesów pomi ędzy dzia
    alno ści ą Spó
    ki a dzia
    alno ści ą wymienionych podmiotów, w któr ą
    zaanga żowany jest Pan Rofe.



    Ronson Europe N.V.
    Zasady adu Korporacyjnego T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    9
    Zarząd Spó
    ki
    Zarz ądzanie Spó
    k ą zosta
    o powierzone Zarz ądowi i podlega nadzorowi Rady Nadzorczej. Statut Sp ó
    ki stanowi, że
    Zarz ąd sk
    ada si ę z dwóch lub wi ęcej cz
    onków. Cz
    onkowie Zarz ądu s ą mianowani przez Walne Zgromadzenie
    Akcjonariuszy. Spotkania Zarz ądu s ą zwo
    ywane na ka żde żądanie cz
    onka Zarz ądu. Uchwa
    y Zarz ądu s ą
    przyjmowane bezwzgl ędn ą wi ększo ści ą oddanych g
    osów.
    Zarz ąd jako ca
    o ść jest odpowiedzialny za kierowanie bie żącą dzia
    alno ści ą Spó
    ki, w tym równie ż za kompleksow ą
    kontrol ę zarz ądzania ryzykiem oraz za przestrzeganie przepisów pr awa i wymagań w zakresie finansów.
    Struktura organizacyjna Ronson Europe N.V. oraz jej spó
    ek zależnych jest przejrzysta i funkcjonalna. Obowi ązki
    i zadania w zakresie odpowiedzialno ści korporacyjnej i operacyjnej zosta
    y okre ślone w ca
    ej grupie kapita
    owej.
    Cz
    onkowie Zarz ądu A i B
    Zgodnie ze Statutem Spó
    ki Zarz ąd powinien sk
    ada ć si ę z jednego lub wi ęcej Dyrektorów Zarz ądzaj ących A i mo że
    dodatkowo sk
    ada ć si ę z jednego lub wi ęcej Dyrektorów Zarz ądzaj ących B. Rada Nadzorcza powinna dok
    adnie ustali ć
    liczb ę dyrektorów oraz liczb ę dyrektorów w poszczególnych klasach.
    Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy powinno przyzna ć jednemu z Dyrektorów Zarz ądzaj ących A tytu
    Prezesa
    Zarz ądu, który b ędzie przewodnicz ącym Zarz ądu i mo że przyzna ć jednemu z Dyrektorów Zarz ądzaj ących A tytu
    Dyrektora Finansowego oraz inne tytu
    y Dyrektorom Z arządzaj ącym A i B.
    Zarz ąd jest upowa żniony do reprezentowania Spó
    ki. Prawo do reprezent owania Spó
    ki powinno zostać równie ż
    przyznane dla dwóch dyrektorów, spo śród których przynajmniej jeden powinien by ć dyrektorem B, je żeli taki zosta
    mianowany.
    Sk
    ad Zarz ądu
    Nir Netzer (47 lat, obywatel Izraela, m ężczyzna)
    Dnia 20 listopada 2017 roku, Pan Nir Netzer zosta
    mianowany na stanowisko Dyrektora Zarządzaj ącego A oraz
    Cz
    onka Zarz ądu na czteroletni ą kadencj ę oraz otrzyma
    tytu
    Dyrektora Generalnego.
    Od 2009 do 2017 roku, Pan Netzer pe
    ni
    funkcj ę Dyrektora Generalnego w DEN, prywatnej spó
    ce, któ ra inwestuje,
    zarz ądza oraz świadczy us
    ugi finansowe dla lokalnych i zagraniczn ych spó
    ek w zakresie inwestycji, finansowania,
    pozyskiwania funduszy oraz rozwoju projektów. W lat ach 2008 i 2009 Pan Netzer pe
    ni
    funkcję Dyrektora
    Generalnego G.H. East Europe Limited, spó
    ki dewelo perskiej (częściowo cypryjska spó
    ka zarz ądzana przez Gamla
    Group and Harel Insurance Group), w której by
    m.in . odpowiedzialny za ca
    ą dzia
    alno ść operacyjn ą
    mi ędzynarodowego dewelopera mieszkaniowego posiadaj ącego biura w Rumunii i Polsce. W latach 2003-2007, by
    Dyrektorem Finansowym Engel East Europe N.V. (EEE), holenderskiej spó
    ki deweloperskiej notowanej na gie
    dzie w
    Londynie, dzia
    aj ącej w Europie środkowo-wschodniej, gdzie mi ędzy innymi by
    odpowiedzialny za pozyskiwanie
    funduszy od udzia
    owców, inwestorów i partnerów str ategicznych, a także zarz ądza
    dzia
    em gospodarczym,
    finansowym, podatkowym, raportowania oraz ksi ęgowo ści. Od 1998 do 2003, Pan Netzer pracowa
    dla PWC I srael
    jako audytor odpowiedzialny za przeprowadzanie audy tów lokalnych oraz międzynarodowych klientów. Pan Netzer
    posiada tytu
    licencjata (B.A) na kierunku Zarz ądzanie Biznesowe i Rachunkowo ść oraz posiada kwalifikacj ę
    Dyplomowanego Ksi ęgowego (CPA, Izrael). Jego obecna kadencja jako cz
    onka Zarządu ko ńczy si ę w 2021 roku. Pan
    Netzer nie świadczy innych us
    ug ni ż na rzecz Spó
    ki.


    Ronson Europe N.V.
    Zasady adu Korporacyjnego T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    10
    Sk
    ad Zarządu (cd.)
    Rami Geris (38 lat, obywatel Izraela, m ężczyzna)
    Dnia 30 czerwca 2017 roku, Pan Rami Geris zosta
    mi anowany na stanowisko Dyrektora Zarządzaj ącego A oraz
    Cz
    onka Zarz ądu na czteroletni ą kadencj ę oraz otrzyma
    tytu
    Dyrektora Finansowego. Pan Ger is pe
    ni również funkcj ę
    Cz
    onka Zarz ądu wielu spó
    ek zale żnych od Spó
    ki.
    Od 2007 roku do czasu mianowania na Cz
    onka Zarz ądu, Pan Geris pracowa
    jako Kontroler Finansowy dla Ronson
    Europe N.V. oraz by
    zaanga żowany w przygotowanie sprawozda ń finansowych, prezentacji inwestorskich, rozwój
    biznesowy, kontrol ę bud żetow ą i projekcje przep
    ywów środków pieni ężnych, podatki i powi ązane kwestie. Od 2006
    do 2007 roku, Pan Geris pracowa
    w Ernst & Young Au ditors w Izraelu w dziale audytu. Od 2004 do 2006 roku, Pan
    Geris pracowa
    jako audytor w Zev Salomon & Co.-acc ountants Israel. Pan Geris ukończy
    Rachunkowo ść na Ramat-
    Gan College w Izraelu i posiada kwalifikacj ę Dyplomowanego Ksi ęgowego (CPA, Izrael). Jego obecna kadencja jako
    cz
    onka Zarz ądu ko ńczy si ę w 2021 roku. Pan Geris nie świadczy innych us
    ug ni ż na rzecz Spó
    ki.
    Andrzej Gutowski (48 lat, obywatel Polski, m ężczyzna)
    Dnia 10 pa ździernika 2008 roku Pan Gutowski zosta
    mianowany n a stanowisko Dyrektora Zarządzaj ącego A oraz
    Cz
    onka Zarz ądu na czteroletni ą kadencj ę oraz otrzyma
    tytu
    Dyrektora ds. Sprzeda ży i Marketingu. Dnia 20 kwietnia
    2016 roku zosta
    ponownie powo
    any na kolejny – czt eroletni okres. Pan Gutowski pe
    ni również funkcj ę Cz
    onka
    Zarz ądu wielu spó
    ek zale żnych od Spó
    ki.
    Pan Gutowski by
    zatrudniony w spó
    ce Ronson Develo pment Management Sp. z o.o. jako Menadżer ds. Sprzeda ży i
    Marketingu. Przed do
    ączeniem do Ronson Development Group w okresie 1994- 2003, Pan Gutowski pracowa
    w
    Emmerson Sp. z o.o. (wiod ący po średnik nieruchomo ści oraz spó
    ka doradcza na polskim rynku) jako Dyre ktor Rynku
    Pierwotnego i cz
    onek zarz ądu. W latach 1988-1993, Pan Gutowski studiowa
    w Sz kole G
    ównej Handlowej
    w Warszawie na Wydziale Handlu Zagranicznego. Jego obecna kadencja jako cz
    onka Zarządu ko ńczy si ę
    w 2020 roku. Pan Gutowski nie świadczy innych us
    ug ni ż na rzecz Spó
    ki.
    Erez Tik (50 lat, obywatel Izraela, m ężczyzna)
    Dnia 1 marca 2017 roku, Pan Erez Tik zosta
    mianowa ny na stanowisko Dyrektora Zarządzaj ącego B oraz Cz
    onka
    Zarz ądu Spó
    ki na czteroletni ą kadencj ę. Pan Tik pe
    ni fukncj ę Dyrektora Generalnego w Amos Luzon Development
    and Energy Group Ltd. Od 2001 do 2016 roku Pan Tik pracowa
    jako adwokat. Pan Tik by
    za
    ożycielem i partnerem
    zarz ądzaj ącym w Tik, Gilad, Keynan Law Firm, butikowej kancel arii specjalizującej si ę w bran ży nieruchomo ści. Od
    1998 do 2000 roku, Pan Tik by
    adwokatem w kancelar ii Baratz Gilat Bar Nathan, gdzie kierowa
    dzia
    em
    nieruchomo ści. Jego obecna kadencja jako cz
    onka Zarz ądu ko ńczy si ę w 2021 roku.
    Alon Haver (45 lat, obywatel Izraela, m ężczyzna)
    Dnia 1 marca 2017 roku , Pan Alon Haver zosta
    mian owany na stanowisko Dyrektora Zarządzaj ącego B oraz Cz
    onka
    Zarz ądu Spó
    ki na czteroletni ą kadencj ę. Pan Haver pe
    ni obecnie funkcj ę Dyrektora Finansowego w Amos Luzon
    Development and Energy Group Ltd. Poprzednio, Pan H aver pe
    ni
    funkcję Dyrektora Finansowego w Afikim
    Advanced Transportation Ltd. (2014-2016) oraz w Gam la Harel Eastern Europe Ltd. (2008-2014). Od 2007 do 2008
    roku, pe
    ni
    funkcj ę Zast ępcy Dyrektora Finansowego w Engel East Europe N.V., natomiast od 2006 do 2007 roku Pan
    Haver pe
    ni
    funkcj ę mened żera w dziale M&A w PwC Finance w Izraelu. Od 2003 d o 2006 roku, Pan Haver by
    Dyrektorem Finansowym w Geographical Tours Company Ltd. Jego obecna kadencja jako cz
    onka Zarządu ko ńczy si ę
    w 2021 roku.


    Ronson Europe N.V.
    Zasady adu Korporacyjnego T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    11
    Informacje objaśniaj ące do artyku
    u 10 Dyrektywy o Przej ęciach
    W zwi ązku z rozporz ądzeniem z dnia 5 kwietnia 2006 roku wprowadzaj ącym w życie Artyku
    10 Dyrektywy
    Parlamentu Europejskiego i Rady Unii Europejskiej R n. 2004/25/EC z dnia 21 kwietnia 2004 roku w sprawi e
    publicznych ofert przej ęcia, Ronson Europe N.V. („Spó
    ka”) przedstawia nast ępuj ące wyja śnienia:
    a. Struktura kapita
    u spó
    ki
    Kapita
    spó
    ki sk
    ada si ę z jednej klasy akcji, b ęd ących akcjami zwyk
    ymi o jednostkowej warto ści nominalnej 0,02
    euro. Informacje o akcjach Spó
    ki zawarto w nocie 2 5 do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego.
    b. Ograniczenia w przekazywaniu akcji lub wystawion ych kwitów depozytowych we wspó
    pracy ze Spó

    Statut Spó
    ki nie nak
    ada ogranicze ń w odniesieniu do przeniesienia akcji spó
    ki. Spó
    k a nie posiada kwitów
    depozytowych wydanych we wspó
    pracy ze Spó
    k ą.
    c. Obowi ązek zg
    oszenia udzia
    ów w Spó
    ce
    Spó
    ka zosta
    a powiadomiona o akcjonariuszach posia dających znacz ące udzia
    y w Spó
    ce zgodnie z Ustaw ą
    o Nadzorze Finansowym (3% lub wi ęcej) przez: Amos Luzon Development and Energy Group Ltd. (pośrednio),
    MetLife Otwarty Fundusz Emerytalny oraz Nationale N ederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny.
    d. Specjalne prawa kontroli
    Spó
    ka nie wyemitowa
    a akcji ze szczególnymi prawami kontroli.
    e. Akcje pracownicze
    Obecnie Spó
    ka nie posiada żadnego programu akcji pracowniczych ani planu opcji na akcje, w których prawa kontroli
    nie s ą bezpo średnio wykonywane przez pracowników.
    f. Ograniczenia w prawach g
    osu oraz wystawianiu kw itów depozytowych
    Obecnie prawa g
    osu związane z wyemitowanymi akcjami nie s ą obj ęte żadnymi ograniczeniami. Spó
    ka nie posiada
    kwitów depozytowych wydanych we wspó
    pracy ze Spó
    k ą.
    g. Umowy z akcjonariuszami
    W 2017 roku Spó
    ka zawar
    a umow ę ze swoim g
    ównym (po średnim) akcjonariuszem – A. Luzon Group, pokrywaj ąc
    tym samym koszty wynagrodzenia dwóch cz
    onków Zarz ądu oraz przewodnicz ącego Rady Nadzorczej wynosz ące
    ą cznie 70.000 z
    , a tak że koszty podró ży oraz wydatki osobiste.
    h. Regulacje dotycz ące powo
    ywania i odwo
    ywania cz
    onków organów wykon awczych i nadzorczych oraz zmian
    Statutu spó
    ki
    Na mocy artyku
    ów 13 i 14 oraz 21 i 22 Statutu Spó
    ki, Walne Zgromadzenie ma prawo do powo
    ywania, zaw ieszania i
    odwo
    ywania cz
    onków Zarz ądu oraz cz
    onków Rady Nadzorczej. Dyrektorzy Zarz ądzaj ący oraz Cz
    onkowie Rady
    Nadzorczej s ą powo
    ywani z listy kandydatów sporz ądzonej przez Rad ę Nadzorcz ą. Dla ka żdego wolnego stanowiska
    na li ście musz ą znajdowa ć si ę co najmniej dwa nazwiska ubiegaj ących si ę o nie kandydatów. Decyzja Walnego
    Zgromadzenia o nominacji jest wi ążąca, jednak że mo że ona zosta ć uchylona w drodze uchwa
    y podj ętej wi ększo ści ą
    g
    osów, która stanowi nie mniej ni ż dwie trzecie oddanych przez akcjonariuszy g
    osów, reprezentujących ponad
    po
    ow ę kapita
    u akcyjnego. Cz
    onkowie Zarz ądu i Rady Nadzorczej mog ą zosta ć zawieszeni lub odwo
    ani przez Walne
    Zgromadzenie w ka żdym momencie. Je żeli decyzja o zawieszeniu lub odwo
    aniu Cz
    onka Zar ządu lub Rady
    Nadzorczej nie zosta
    a zaproponowana przez Rad ę Nadzorcz ą, decyzja o zawieszeniu b ąd ź odwo
    aniu Dyrektora
    Zarz ądzaj ącego lub Cz
    onka Rady Nadzorczej jest podejmowana i lości ą co najmniej dwóch trzecich g
    osów oddanych
    przez akcjonariuszy reprezentuj ących ponad po
    ow ę kapita
    u akcyjnego.
    Na mocy artyku
    u 40 Statutu Spó
    ki, mo że on zosta ć zmieniony na wniosek Zarz ądu za akceptacj ą Rady Nadzorczej
    oraz akcjonariuszy. Rozporz ądzenie o zmianie Statutu Spó
    ki mo że zosta ć przyj ęte bezwzgl ędn ą wi ększo ści ą g
    osów.
    i. Uprawnienia Zarz ądu
    Na mocy artyku
    u 5 Statutu Spó
    ki, Zarz ąd, pod warunkiem otrzymania zgody od Rady Nadzorcze j, upoważniony jest
    do podj ęcia uchwa
    y o emisji akcji w ustalonym okresie. Mak symalny limit emisji wynosi 25% dotychczasowej
    warto ści wyemitowanych akcji na moment bezpo średnio poprzedzaj ący emisj ę, bior ąc pod uwag ę ca
    kowit ą warto ść
    niewyemitowanych akcji z zaakceptowanego docelowego kapita
    u w
    asnego.
    j. Ważne umowy dotycz ące oferty publicznej
    Spó
    ka nie posiada wiedzy na temat jakichkolwiek is tniejących umów zwi ązanych z ofert ą publiczn ą.
    k. Umowy z dyrektorami wykonawczymi i pracownikami w odniesieniu do oferty publicznej
    Umowy o pracę cz
    onków Zarz ądu nie zawieraj ą żadnych szczególnych postanowie ń odnosz ących si ę do zmian
    kontroli w Spó
    ce.


    Ronson Europe N.V.
    Informacja dotycz ąca wysoko ści wynagrodzenia cz
    onków Zarz ądu i Rady Nadzorczej
    T UMACZENIE
    12
    Raport dotycz ący wynagrodzenia
    Wst ęp
    Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy w dni u 1 października 2007 roku, zgodnie z zaleceniami Rady
    Nadzorczej, zatwierdzi
    o polityk ę wynagrodze ń okre ślaj ącą zasady wynagradzania cz
    onków Zarz ądu. System
    wynagradzania cz
    onków Rady Nadzorczej zosta
    zatwi erdzony przez to samo Walne Zgromadzenie Akcjonariu szy
    i nadal ma zastosowanie.
    Polityka wynagradzania
    Celem polityki wynagradzania Spó
    ki jest zapewnieni e programu wynagrodzeń umo żliwiaj ącego Spó
    ce pozyskanie,
    utrzymanie i motywowanie cz
    onków Zarz ądu, Rady Nadzorczej oraz wykwalifikowanych pracowni ków o cechach
    charakteru, umiej ętno ściach i do świadczeniu pozwalaj ących na skuteczne zarz ądzanie i nadzorowanie Spó
    ki. Polityka
    wynagradzania zosta
    a opracowana z my ślą o wynagradzaniu cz
    onków Zarz ądu oraz innych kluczowych pracowników
    za ich wk
    ad w sukcesy Spó
    ki. Cz
    onkowie Rady Nadz orczej otrzymują sta
    e roczne wynagrodzenie oraz
    wynagrodzenie za uczestnictwo w posiedzeniach Rady.
    Nadzór
    Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy zatwierdza wszystk ie zmiany polityki wynagradzania Zarządu. W alne
    Zgromadzenie Akcjonariuszy okre śla równie ż wynagrodzenie Rady Nadzorczej. W ynagrodzenia cz
    on ków
    Rady Nadzorczej i Zarz ądu s ą regularnie poddawane weryfikacji. Rada Nadzorcza u tworzy
    a w tym celu
    Komitet ds. W ynagrodze ń i Nominacji.
    Zasady wynagradzania Zarz ądu
    Nir Netzer
    Pan Nir Netzer, jako Cz
    onek Zarz ądu Ronson Europe N.V., podpisze umow ę o prac ę z jedn ą z jednostek zale żnych
    Spó
    ki (Ronson Development Management Sp. z o.o.). Warunki umowy będ ą przewidywa ć miesi ęczne wynagrodzenie
    wyp
    acane w walucie krajowej, stanowi ące równowarto ść 2.000 euro, a tak że zwrot kosztów ubezpieczenia
    zdrowotnego i s
    u żbowy samochód. Dodatkowo, firma doradcza nale żąca do Pana Nir Netzera b ędzie świadczy
    a us
    ugi
    doradcze Spó
    ce Ronson Europe N.V., z tytu
    u czego będzie uprawniony do wynagrodzenia w wysoko ści 18.000 euro
    (14.000 euro przez pierwsze sze ść miesi ęcy). Pan Netzer b ędzie uprawniony do otrzymania rocznej premii w wyso kości
    do sze ściokrotno ści miesi ęcznego wynagrodzenia. Dodatkowa Spó
    ka pokrywa ć b ędzie koszty podró ży i
    zakwaterowania Pana Nira Netzer.
    Rami Geris
    Pan Rami Geris, jako Cz
    onek Zarz ądu Ronson Europe N.V., podpisa
    umow ę o prac ę z jedn ą z jednostek zale żnych
    Spó
    ki (Ronson Development Management Sp. z o.o.). Warunki umowy przewidują miesi ęczne wynagrodzenie w
    kwocie 5.000 z
    otych, zwrot kosztów ubezpieczenia z drowotnego oraz prawo do samochodu s
    użbowego. Ponadto, Pan
    Rami Geris świadczy na rzecz Ronson Europe N.V. us
    ugi doradcze za pośrednictwem prowadzonej przez siebie firmy.
    Za wy żej wymienione us
    ugi firma prowadzona przez Pana Ra miego obciąża Spó
    k ę Ronson Europe N.V. miesi ęczn ą
    op
    at ą w wysoko ści 4.700 euro oraz 7.500 z
    otych.
    Pan Rami jest równie ż uprawniony do otrzymania rocznej premii w wysoko ści od dwu do czterokrotno ści miesi ęcznego
    wynagrodzenia.
    Andrzej Gutowski
    Pan Andrzej Gutowski, jako cz
    onek Zarz ądu Ronson Europe N.V., podpisa
    umow ę o prac ę z jedn ą z jednostek
    zale żnych Spó
    ki (Ronson Development Management Sp. z o. o.). Warunki umowy przewidują miesi ęczne
    wynagrodzenie w kwocie 26.000 z
    otych, zwrot kosztó w ubezpieczenia zdrowotnego oraz prawo do samochodu
    s
    u żbowego.
    Erez Tik
    Pan Erez Tik nie jest uprawniony do żadnego wynagrodzenia od Ronson Europe, ani od żadnej ze spó
    ek zale żnych
    Spó
    ki. Jego wynagrodzenie jest pokrywane w umowie z A. Luzon Group w miesięcznej kwocie 70 tysi ęcy z
    otych.
    Ponadto, Spó
    ka pokrywa koszty us
    ug świadczonych Grupie, podró ży i zakwaterowania.
    Alon Haver
    Pan Alon Haver nie jest uprawniony do żadnego wynagrodzenia od Ronson Europe, ani od żadnej ze spó
    ek zale żnych
    Spó
    ki. Jego wynagrodzenie jest pokrywane w umowie z A. Luzon Group w miesięcznej kwocie 70 tysi ęcy z
    otych.
    Ponadto, Spó
    ka pokrywa koszty us
    ug świadczonych Grupie, podró ży i zakwaterowania.



    Ronson Europe N.V.
    Informacja dotycząca wysoko ści wynagrodzenia cz
    onków Zarz ądu i Rady Nadzorczej
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    13
    Zasady wynagradzania Zarządu (cd.)
    Pozostali
    Wynagrodzenie Pana Shragi Weisman, Cz
    onka Zarz ądu do dnia 27 kwietnia 2017 roku, zwi ązane by
    o z jego us
    ugami
    ś wiadczonymi dla Spó
    ki w roku zako ńczonym 31 grudnia 2017 roku i wynios
    o 22 tysi ęce z
    otych (nale żne), natomiast
    wynagrodzenie Pana Tomasz api ńskiego, Cz
    onka Zarz ądu do dnia 20 listopada 2017 roku, wynika
    o z us
    ug
    ś wiadczonych przez niego w trakcie roku zako ńczonego dnia 31 grudnia 2017 roku i wynios
    o 575 ty sięcy z
    otych
    (nale żne).
    Pan Erez Yoskovitz, Cz
    onek Zarz ądu do dnia 1 marca 2017 roku, oraz Pan Roy Vishnovi zki, Cz
    onek Zarządu do dnia
    18 January 2017, nie otrzymali żadnego wynagrodzenia od Ronson Europe N.V. ani od żadnej ze spó
    ek zale żnych od
    Spó
    ki w roku zako ńczonym 31 grudnia 2017.
    Wynagrodzenie cz
    onków Zarz ądu w 2017 roku
    Ca
    kowite wynagrodzenie cz
    onków Zarz ądu, obejmuj ące premie jak równie ż korzy ści zwi ązane z planem
    motywacyjnym powi ązanym z wynikami finansowymi Spó
    ki, lecz nieuwzgl ędniaj ące korzy ści uzyskanych
    z posiadania samochodu s
    u żbowego, wynios
    o 1.738 tysi ęcy z
    otych. Ponadto, zmiana warto ści ewentualnych korzy ści
    z programu motywacyjnego powi ązanego z cen ą akcji Spó
    ki przys
    uguj ących cz
    onkom Zarz ądu wynios
    a 205 tysi ęcy
    z
    otych.
    Wysoko ść wynagrodzenia cz
    onków Zarz ądu (w tym premie oraz korzy ści zwi ązane z programem motywacyjnym
    powi ązanym z wynikami finansowymi Spó
    ki):
    - Pan Nir Netzer - 117 tysi ęcy z
    otych (za okres: 20 listopada - 31 grudnia 201 7),
    - Pan Rami Geris - 338 tysi ęcy z
    otych (za okres 30 czerwca - 31 grudnia 2017),
    - Pan Andrzej Gutowski – w kwocie 686 tysi ęcy z
    otych (pomniejszonej o warto ść wynikaj ącą z programu akcji
    pracowniczych uzale żnionych od ceny akcji Spó
    ki w kwocie 85 tysi ęcy z
    otych – wszystkie opcje zosta
    y
    zrealizowane i wyp
    acone w marcu 2017 r. w
    ącznej kwocie 329 tysi ęcy z
    otych),
    - Pan Shraga Weisman – 22 tysi ęcy z
    otych (za okres: 1 stycznia- 27 kwietnia 2017) ,
    - Pan Tomasz api ński – 575 tysi ęcy z
    otych (pomniejszone o warto ść wynikaj ącą z programu akcji pracowniczych
    uzale żnionych od ceny akcji Spó
    ki w kwocie 120 tysi ęcy z
    otych – wszystkie opcje zosta
    y zrealizowane i
    wyp
    acone w marcu 2017 r. w
    ącznej kwocie 463 tysi ęcy z
    otych) ( za okres: 1 stycznia - 20 listopada 2 017).
    Plan motywacyjny dla kluczowych cz
    onków kierownict wa powiązany z cen ą akcji Ronson Europe
    N.V.
    Dnia 3 lutego 2014 roku Rada Nadzorcza Spó
    ki przyj ę
    a plan motywacyjny skierowany do wybranych kluczow ych
    pracowników, którego warunki s ą uzale żnione od kursu akcji Spó
    ki („Plan Premiowania Opcj ami Fantomowymi”). W
    dniu 24 marca 2016 roku, Spó
    ka zawar
    a aneksy do P lanu Premiowania Opcjami Fantomowymi zatwierdzone p rzez
    Komitet ds. Wynagrodze ń Rady Nadzorczej Spó
    ki. Plan Premiowania Opcjami F antomowymi wraz z za
    ącznikami,
    nie zak
    ada nowej emisji akcji i nie spowoduje poda ży nowych akcji, a u jego podstaw le żą nast ępuj ące kluczowe
    za
    o żenia i przewiduje on mechanizm rozliczenia opisany poniżej:
    i. cena wykonania jednej opcji w Planie Premiowani a Opcjami Fantomowymi w wysokości 1,60 PLN, powinna by ć
    skorygowana przez dywidendy wyp
    acane przez Spó
    k ę w okresie nabywania oraz wykonywania opcji.
    Mechanizm korygowania dotyczy tylko opcji, które ni e zosta
    y wykonane na dzień wyp
    aty dywidendy (b ęd ącej
    podstaw ą do ustalenia korekty) i odnosi si ę do ostatniego dnia okresu wykonania opcji;
    ii.
    ączna liczba opcji wynosi 3.381.250 (co odpowiada bl isko 1,2%
    ącznej liczby akcji Spó
    ki), a przydzia
    opcji na
    rzecz poszczególnych pracowników zosta
    wykonany na podstawie odrębnej decyzji Komitetu Wynagrodze ń
    Rady Nadzorczej Spó
    ki;
    iii. korzy ści zosta
    y zakumulowane przez wybranych pracowników (Spó
    ki lub jej podmiotów zależnych), którzy
    przyst ąpili do planu premiowania opcjami fantomowymi do ko ńca 2016 roku, z czego (a) 40% zosta
    o
    przyznanych w dacie decyzji komitetu wynagrodze ń zatwierdzaj ącej plan premiowania opcjami fantomowymi, (b)
    20% na koniec 2014 roku, (c) 20% na koniec 2015 rok u oraz (d) 20% na koniec 2016 roku;
    iv. pracownicy uczestnicz ący w planie zachowuj ą prawo do wykonania posiadanych przez siebie opcji do końca
    czerwca 2019 roku, lub w ci ągu 18 miesi ęcy od chwili odej ścia pracownika ze Spó
    ki, w zale żno ści od tego, co
    nast ąpi jako pierwsze;



    Ronson Europe N.V.
    Informacja dotycząca wysoko ści wynagrodzenia cz
    onków Zarz ądu i Rady Nadzorczej
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    14
    Plan motywacyjny dla kluczowych cz
    onków kierownictwa powiązany z cen ą akcji
    Ronson Europe N.V.(cd.)
    v. z chwil ą wykonania opcji, Spó
    ka zap
    aci posiadaczowi opcji kwotę pieni ężną równ ą ró żnicy pomi ędzy cen ą
    wykonania, a obecn ą cen ą rynkow ą akcji Spó
    ki ("Obecna Cena Rynkowa") przydzielonyc h danemu
    pracownikowi (posiadaczowi opcji);
    vi. Obecna Cena Rynkowa b ędzie obliczana jako średni kurs akcji z poprzedzaj ącego miesi ąca kalendarzowego, przy
    czym średni kurs akcji b ędzie okre ślany poprzez obliczenie
    ącznej warto ści obrotu w PLN wszystkich akcji
    Spó
    ki b ęd ących przedmiotem obrotu w tym okresie podzielonej p rzez
    ączn ą liczb ę akcji b ęd ących przedmiotem
    obrotu w tym okresie (jednak je żeli
    ączna warto ść obrotu w danym miesi ącu jest ni ższa ni ż 100 tysi ęcy PLN,
    wówczas obecna cena rynkowa b ędzie obliczana na podstawie średniej ceny rynkowej z ostatnich dwóch
    miesi ęcy);
    vii. je żeli liczba akcji Spó
    ki znajduj ących si ę w wolnym obrocie (free float) spadnie poni żej 10%
    ącznej liczby akcji
    Spó
    ki, obecna cena rynkowa b ędzie ustalana przez renomowan ą spó
    k ę rzeczoznawców na podstawie
    wska źnikowej wyceny spó
    ek podobnych do Ronson notowanyc h na Gie
    dzie Papierów Wartościowych
    w Warszawie (na podstawie wska źników P/E oraz P/BV);
    viii. posiadacz akcji b ędzie uprawniony do z
    o żenia wniosku o wyp
    at ę w terminie pierwszych pi ęciu dni roboczych
    ka żdego miesi ąca kalendarzowego, przy czym wszyscy pracownicy maj ą obowi ązek przestrzega ć wszelkich
    ogranicze ń w zakresie prowadzenia obrotu akcjami Spó
    ki obowi ązuj ących cz
    onków zarz ądu oraz rady
    nadzorczej oraz kluczowych cz
    onków kierownictwa wy nikających z w
    a ściwych przepisów prawa,
    w szczególno ści do przestrzegania ogranicze ń wynikaj ących z okresów zamkni ętych.
    W lutym 2014 roku, 2.705.000 opcji zosta
    o przyznan ych kluczowym pracownikom, w tym ówczesnym cz
    onkom
    Zarz ądu, Panu api ńskiemu oraz Panu Gutowskiemu. W marcu 2016 roku, do dano do planu 676.250 nowych opcji,
    które zosta
    y przyznane kluczowym pracownikom, w ty m ówczesnym cz
    onkom Zarządu, Panu api ńskiemu oraz Panu
    Gutowskiemu. Z wszystkich 3.381.250 przyznanych opc ji, 1.187.500 opcji zosta
    o przydzielonych Panu apiń skiemu
    oraz 843.750 Panu Gutowskiemu, podczas gdy pozosta
    e 1.350.000 opcji zosta
    o przydzielonych pozosta
    ym
    kluczowym pracownikom Spó
    ki.
    W marcu 2017 roku ka żda z 3.381.250 opcji zosta
    a wykonana w
    ącznej kwocie 1.319 tys. z
    (w tym 463 tys. z
    zosta
    o
    wyp
    acone Panu api ńskiemu oraz 329 tys. z
    wyp
    acone na rzecz Pana Gut owskiego), tj. 0,39 z
    za opcję. Ró żnica
    mi ędzy szacowan ą kwot ą zobowi ązania na dzie ń 31 grudnia 2016 r., a rzeczywi ście wyp
    acon ą kwot ą w marcu 2017
    roku wynios
    a 341 tys. z
    (w tym 120 tys. z
    z tytu
    u wyp
    aty na rzecz Pana apińskiego oraz 85 tys. z
    z tytu
    u wyp
    aty
    na rzecz Pana Gutowskiego). Ró żnica zosta
    a rozpoznana jako koszt świadcze ń pracowniczych w roku zako ńczonym
    31 grudnia 2017.
    W 2017 roku nie przyznano żadnych nowych opcji.
    Plan motywacyjny dla kluczowych cz
    onków kierownict wa powiązany z wynikami finansowymi
    Ronson Europe N.V.
    Dnia 3 lutego 2014 roku Rada Nadzorcza Spó
    ki przyj ę
    a program akcji pracowniczych skierowany do wybran ych
    kluczowych pracowników, którego warunki uzale żnione s ą od wyników finansowych Spó
    ki. Wynik finansowy
    powinien by ć okre ślony przez Komitet Wynagrodze ń Rady Nadzorczej Spó
    ki, bior ąc pod uwag ę (a) bie żące wyniki
    sprzeda ży (nowe umowy podpisane z klientami) lub (b) zysk p rzed opodatkowaniem rozpoznany przez Grupę.
    W oparciu o decyzj ę Komitetu Wynagrodze ń, pan Tomasz api ński (poza podstawowym wynagrodzeniem) by
    uprawniony do otrzymania p
    atno ści w równowarto ści 0,85% rocznego skonsolidowanego zysku Grupy prze d
    opodatkowaniem. Pan Andrzej Gutowski jest uprawnion y do otrzymania p
    atności w równowarto ści 0,1% warto ści
    bie żącej sprzeda ży netto.
    Wynagrodzenie Rady Nadzorczej
    Cz
    onkowie Rady Nadzorczej s ą uprawnieni do otrzymywania rocznego honorarium w w ysokości 8.900 euro oraz
    wynagrodzenia wynosz ącego 1.500 euro za udzia
    w spotkaniu Rady (750 eur o w przypadku udzia
    u telefonicznego).
    Ca
    kowita warto ść z tytu
    u honorarium Cz
    onków Rady Nadzorczej w rok u 2017 oraz 2016 wynios
    a odpowiednio 336
    tysi ęcy z
    otych (79 tysi ęcy euro) oraz 339 tysi ęcy z
    otych (77 tysi ęcy euro) – informaja dodatkowa zosta
    a zawarta w
    nocie 5 Sprawozdania Finansowego Spó
    ki. Dodatkowa Spó
    ka pokrywa koszty podróży i zakwaterowania cz
    onków
    Rady Nadzorczej.
    Pan Amos Luzon nie otrzyma
    bezpo średniego wynagrodzenia zarówno od Spó
    ki, jak i od żadnych podmiotów
    zale żnych. Jego wynagrodzenie zosta
    o pokryte na mocy um owy z A. Luzon Group, zgodnie z którą op
    acone zostanie
    wynagrodzenie dwóch Cz
    onków Zarz ądu oraz Przewodnicz ącego Rady Nadzorczej w
    ącznej wysoko ści 70 tysi ęcy
    z
    otych miesi ęcznie.


    Ronson Europe N.V.
    Profil ryzyka i zarządzanie ryzykiem
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    15
    Zarządzanie Ryzykiem
    Profil Ryzyka
    Zarz ąd Spó
    ki jest zdania, że w porównaniu do innych krajów Unii Europejskiej, w tym rozwijających si ę krajów Centralnej
    i
    Wschodniej Europy, rynek mieszkaniowy w Polsce nie jest nasycony, co jest źród
    em wielu mo żliwo ści dla
    deweloperów. Jednak że, ze wzgl ędu na gwa
    townie rosn ący poziom kosztów budowy, który mia
    miejsce w 2017 roku,
    i który zgodnie z prognozami w najbli ższym czasie b ędzie post ępowa
    z uwagi na niedobór pracowników oraz wzrost
    kosztów materia
    ów, trudno oczekiwa ć wyrównania zwi ązanego z równoleg
    ym wzrostem cen sprzeda ży. Dodatkowo,
    polska gospodarka wci ąż do świadcza wielu dynamicznych zmian, w tym zmian o cha rakterze regulacyjnym,
    polegaj ących na implementacji nowych przepisów, które nie s przyjają dzia
    alno ści deweloperów mieszkaniowych, co
    sprawia, że mo że by ć bardziej podatna na wahania rynku. Takie warunki r ynkowe stanowią istotny czynnik ryzyka
    zarówno dla Spó
    ki jak i dla innych deweloperów, po nieważ proces realizacji inwestycji (obejmuj ący etapy, takie jak
    zakup gruntów, przygotowanie terenu do robót budowl anych, proces budowy, a także sprzeda ż i odbiór mieszka ń) od
    jego rozpocz ęcia do chwili zako ńczenia mo że trwa ć nawet kilka lat. Wa żne jest, aby zrozumie ć, że decyzje
    podejmowane przez Spó
    k ę musz ą uwzgl ędnia ć stosunkowo d
    ugi horyzont czasowy dla ka żdej inwestycji, jak równie ż
    znacz ące wahania cen gruntów, poziomu kosztów budowy i ce n sprzedaży mieszka ń w trakcie trwania projektów, które
    to czynniki mog ą wywrze ć znacz ący wp
    yw na rentowno ść Spó
    ki i jej potrzeby finansowe.
    Kolejny istotny czynnik ryzyka zwi ązany jest z intensywnym rozwojem wielu polskich miast, z którym często wi ąże si ę brak
    stabilno ści planów rozwoju, wywieraj ący istotny wp
    yw na prawdopodobie ństwo realizacji inwestycji w poszczególnych
    lokalizacjach zgodnie z pierwotnym za
    o żeniem. Czasami deweloperzy s ą zainteresowani nabyciem dzia
    ek bez warunków
    zabudowy lub planu zagospodarowania przestrzennego, p ozwalających na lepszy szacunek ostatecznej warto ści dzia
    ki.
    Zakup takiego gruntu jest korzystny z punktu widzeni a ceny. Jednakże z drugiej strony mo że to zwi ększy ć finansowe
    i operacyjne ryzyko dewelopera. Ponadto zmiana planó w rozwoju miasta może równie ż wp
    yn ąć na planowany rozwój
    i realizacj ę infrastruktury u żyteczno ści publicznej (w tym wody, gazu, kanalizacji i pod
    ącze ń elektrycznych), a tak że na
    ryzyko zanieczyszcze ń oraz badania środowiskowe i ich rezultaty, co stanowi krytyczny czyn nik dla Spó
    ki i innych
    deweloperów. Jednak że dla zdecydowanej wi ększo ści dzia
    ek Spó
    ka pozyska
    a ju ż warunki zagospodarowania, co znacz ąco
    zmniejsza jej ryzyko.
    Dodatkowo, jednocze śnie z nowymi planami zagospodarowania, które zacz ę
    y obowi ązywa ć w polskich miastach, pojawi
    y
    si ę nowe wymogi podnoszenia standardów na nowo rozpoczyna nych budowach (zawierające regu
    y środowiskowe,
    rozwi ązania komunikacyjne oraz po
    ączenia infrastrukturalne). Mo że to spowodowa ć wzrost zarówno kosztów nowych
    projektów jak i nieplanowane opó źnienia w przygotowywaniu nowych projektów.
    Specyficzny rodzaj ryzyka na polskim rynku nierucho mości zwi ązany jest z inicjatywami podejmowanymi przez polski R zą d
    wspieraj ącymi m
    odych obywateli pragn ących zakupi ć swoje pierwsze mieszkanie. Poprzednim rz ądowym programem, który
    zako ńczy
    si ę wraz z up
    ywem 2012 roku, by
    program „Rodzina na Sw oim”, który zak
    ada
    subsydiowanie kosztów
    kredytów hipotecznych. Nowy program – „Mieszkanie dla M
    odych” – zosta
    uruchomiony na początku 2014 roku. Polski
    Rz ąd, ustalaj ąc parametry tych programów (na przyk
    ad maksymaln ą
    ączn ą powierzchni ę mieszka ń kwalifikuj ących si ę do
    programu lub maksymaln ą dopuszczaln ą cen ę w poszczególnych miastach) wp
    yn ą
    na atrakcyjno ść jednego typu mieszka ń
    wzgl ędem innych. Program „Mieszkanie dla M
    odych” zosta
    zakończony na pocz ątku 2018 r. i zosta
    zast ąpiony przez
    program „Mieszkanie +”, który zdaniem Spó
    ki b ędzie mia
    mniejszy wp
    yw na jej dzia
    alno ść w docelowym segmencie.
    Inny czynnik ryzyka operacyjnego zwi ązany jest z samym procesem budowy. Spó
    ka nie prowad zi dzia
    alności budowlanej,
    lecz wspó
    pracuje z generalnymi wykonawcami, którzy s ą odpowiedzialni za realizacj ę inwestycji wraz z finalizacj ą projektu
    oraz uzyskaniem wszelkich zezwole ń niezb ędnych do bezpiecznego korzystania z mieszkania. Ist otne zmiany warunków
    rynkowych zwi ązane z brakiem wystarczaj ącej liczby pracowników, którzy mogliby wykonywa ć ró żnego rodzaju prace
    zwi ązane z procesem budowy oraz gwa
    townym wzrostem cen ni ektórych surowców, wp
    ywają na koszty generalnych
    wykonawców i sprawiaj ą, że poziom kosztów budowy jest kszta
    towany na nowo, obni żaj ąc tym samym mar żę, co zostanie
    pokryte przez wzrost ceny sprzedawanych lokali. W ef ekcie, generalni wykonawcy zmuszeni są zmierza ć si ę z presj ą
    wynikaj ącą z konieczno ści zarówno wyp
    acania pracownikom i podwykonawcom wynag rodzeń, jak i wykonywania
    powierzonej pracy w ustalonym terminie. Kluczowymi kr yteriami wyboru g
    ównego wykonawcy są zarówno do świadczenie,
    profesjonalizm, kondycja finansowa kontrahenta, jak również polisa ubezpieczeniowa obejmuj ąca wszelkie ryzyka zwi ązane z
    procesem budowy.
    Ostatnie zawirowania na rynkach finansowych oraz zwi ązane z walut ą euro na przestrzeni minionych lat doprowadzi
    y do
    zmiany podej ścia instytucji finansowych (banków) zarówno do dewelop erów jaki i klientów indywidualnych ubiegających si ę
    o kredyt hipoteczny. Poniewa ż bran ża nieruchomo ści jest bardzo kapita
    och
    onna, rola sektora finans owego oraz jego
    zdolno ści i gotowo ść kredytowania s ą kluczowe dla Spó
    ki opieraj ącej si ę na finansowaniu zewn ętrznym nie tylko
    w momencie nabycia dzia
    ki, ale tak że w trakcie kolejnych etapów inwestycji, w tym tak że podczas etapu budowy. Ponadto
    dost ępno ść finansowania zewn ętrznego jest kluczowym czynnikiem stymulacji popytu na mieszkania, jako że wi ększo ść
    klientów finansuje zakup mieszkania za pomoc ą kredytów hipotecznych.



    Ronson Europe N.V.
    Profil ryzyka i zarządzanie ryzykiem
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    16
    Zarządzanie Ryzykiem (cd.)
    Profil Ryzyka (cd.)
    Jednocze śnie ze wzrastaj ącymi wymogami wobec deweloperów dotycz ącymi finansowania d
    u żnego, banki staj ą si ę coraz
    bardziej wymagaj ące wzgl ędem klientów zaci ągaj ących kredyty hipoteczne w celu finansowania zakupu mi eszkania. Od
    1 stycznia 2017 roku banki wymagaj ą co najmniej 20% wk
    adu w
    asnego. Wzrost wymogów kredy towych może prze
    o ży ć si ę
    na zmniejszony popyt na nowe mieszkania, co mo że sta ć si ę ź ród
    em dodatkowego ryzyka dla wszystkich deweloperów
    mieszkaniowych. Dodatkowe ryzyko w zakresie finansowani a leży po stronie deweloperów. Wzrost kosztów budowy przy
    wysokim poziomie kosztów gruntów, a co za tym idzie z mniejszonej marży, wzmaga wymagania banków co do dodatkowych
    kapita
    ow i ozwierciedlenia ryzyka w wysoko ści oprocentowania, tak aby uzyska ć nale żyte zabezpieczenie zobowi ąza ń.
    Dodatkowe informacje dotycz ące ryzyka finansowego zosta
    y zawarte w nocie 40 Skons olidowanego Sprawozdania
    Finansowego.
    Zarz ądzanie Ryzykiem i Apetyt na Ryzyko
    W ramach narz ędzi zarz ądzania ryzykiem Spó
    ka stale monitoruje oraz otrzym uje od g
    ównych wykonawców i ich
    podwykonawców, w tym firm budowlanych i architektów, pol isy ubezpieczeniowe obejmujące najbardziej powszechne
    zagro żenia zwi ązane z realizacj ą inwestycji oraz polisy ubezpieczeniowe zwi ązane z odpowiedzialno ści ą w stosunku do stron
    trzecich. W opinii Spó
    ki tego typu polisy ubezpiec zeniowe zapewniają odpowiednie zabezpieczenie zwi ązane ze skutkami
    finansowymi wynikaj ącymi z ewentualnych uchybie ń kontrahentów.
    Apetyt na ryzyko spó
    ek przejawia si ę brakiem zainteresowana nabywaniem gruntów nieposiadaj ących aktualnych planów
    zagospodarowania przestrzennego. Nabycie gruntu zawsze poprzedzone jest szczegó
    owym postępowaniem due diligence
    (przeprowadzanym przez wykwalifikowanych pracowników Sp ó
    ki, jak również ekspertów zewn ętrznych wynaj ętych do tego
    celu przez Spó
    k ę), które koncentruje si ę g
    ównie na ocenie planów zagospodarowania przestrzenn ego i innych kwestiach
    zwi ązanych z mo żliwo ści ą pozyskania pozwolenia na budow ę na wybranym gruncie/ w ramach wybranego projektu. P onadto
    Spó
    ka zabezpiecza swoje interesy w umowie na zakup gr untu, wprowadzając zapisy o roz
    o żeniu p
    atno ści w czasie, jak
    równie ż oczekuj ąc mo żliwo ści korekty ceny transakcji.
    Spó
    ka mo że by ć niezdolna do sprzeda ży budowanych mieszka ń w atrakcyjnych cenach. Warto ść nieruchomo ści
    mieszkaniowej zale ży w du żej mierze od jej lokalizacji, projektu architektoni cznego i standardu budowy. Jeżeli Spó
    ka
    niefortunnie wybierze miejsce realizacji budowy lub dokona nieodpowiedniego wyboru samego projektu, to m oże nie by ć
    w stanie sprzeda ć nieruchomo ści po zaplanowanej cenie a nawet wcale. Je żeli Spó
    ka zmuszona by
    aby do obni żek cen
    sprzeda ży, w celu przyci ągni ęcia nabywców, warto ść rynkowa nieruchomo ści mog
    aby zosta ć znacz ąco zmniejszona, a mar że
    Spó
    ki mog
    yby spa ść poni żej poziomu rentowno ści. Ewentualne niepowodzenie w sprzeda ży mieszka ń lub innych
    nieruchomo ści (np. lokali u żytkowych, miejsc parkingowych, komórek lokatorskich ) po atrakcyjnych cenach może mie ć
    istotnie negatywny wp
    yw na dzia
    alno ść Spó
    ki, jej przep
    ywy pieni ężne, sytuacj ę finansow ą, wyniki z dzia
    alno ści a nawet
    perspektywy jej rozwoju. Celem Spó
    ki (apetytem na r yzyko) jest zmniejszenie ryzyka opisanego powyżej do jak najni ższego
    poziomu.
    W celu ograniczenia ryzyka rynkowego wpisanego w chara kter dzia
    alności Spó
    ki stosuje ona odpowiednie procedury
    wewn ętrzne. Ponadto w odpowiedzi na niestabilno ść rynku w ci ągu ostatnich kilku lat, Spó
    ka postanowi
    a ograniczy ć
    wielko ść inwestycji znajduj ących si ę w ofercie sprzeda ży poprzez podzia
    wi ększych projektów na mniejsze etapy (zazwyczaj
    na poziomie 150 lokali na ka żdym etapie realizacji). Plany Spó
    ki na 2018 rok za k
    adają mo żliwo ść rozpocz ęcia budowy
    trzech nowych projektów i trzech nowych faz ju ż realizowanych projektów obejmuj ących odpowiednio 537 and 305 lokali, co
    oznacza, że średnia wielko ść ka żdego nowego projektu wyniesie oko
    o 140 mieszka ń. Spó
    ka ogranicza ryzyko zwi ązane
    zprocesem budowy poprzez wspó
    prac ę z do świadczonymi i sprawdzonymi wykonawcami ciesz ącymi si ę dobr ą reputacj ą na
    polskim rynku.
    Spó
    ka uwa ża, że pomimo transakcji, która mia
    a miejsce w ostatnim okresie, z jednym z jej g
    ównych akcjonariuszy, w
    której Spó
    ka naby
    a prawie 40% akcji w
    asnych w celu ich umorzenia, wysokość zad
    u żenia pozostaje na poziomie
    umiarkowanym i stosunkowo bezpiecznym w porównaniu do s woich konkurentów i nie ogranicza zdolności Spó
    ki do
    skutecznego pozyskania finansowania d
    ugu w przysz
    o ści potrzebnego do wspierania finansowania swojej dzia
    alności. Nie
    ma jednak żadnej pewno ści, że ten lub inny sposób pozyskiwania funduszy b ędzie skuteczny. Rozwój i wzrost dzia
    alno ści
    Spó
    ki mo że by ć ograniczony, je żeli sposób pozyskiwania funduszy nie powiedzie si ę, b ąd ź gdy b ęd ą one pozyskane na
    niekorzystnych warunkach, ujawnionych Spó
    ce dopiero po zawarciu transakcji, które mog
    yby mieć istotnie negatywny
    wp
    yw na dzia
    alno ść, przep
    ywy pieni ężne, sytuacj ę finansow ą, wyniki dzia
    alno ści lub inne dalsze perspektywy rozwoju
    Spó
    ki.


    Ronson Europe N.V.
    Profil ryzyka i zarządzanie ryzykiem
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    17
    Zarządzanie Ryzykiem i Apetyt na Ryzyko (cd.)
    Poniewa ż rynek nieruchomo ści jest bardzo kapita
    och
    onny, to rola sektora ban kowego oraz jego chęć udzielenia kredytów s ą
    kluczowe dla Spó
    ki, podobnie jak p
    ynno ść na rynkach kapita
    owych.
    Ponadto, gdy Spó
    ka rozwa ża nabycie projektów hotelowych lub zaj ęcie si ę projektami kierowanymi do nich przez w
    adze, w
    relatywnie podobnym obszarze do projektów czysto mies zkaniowych, w których Spó
    ka prowadzi zwyk
    a dzia
    alność
    operacyjn ą, Spó
    ka uzna to za projekt mieszkaniowy poprzez wdr ożenie podobnego systemu, w zakresie kontroli nad
    procesami, finansowania, budowy i sprzeda ży jednostek w celu wykorzystania jej du żego do świadczenia w segmencie
    mieszkawniowym.
    Spó
    ka d ąży do tego aby posiada ć struktur ę kapita
    ow ą odznaczaj ącą si ę niskim ryzykiem i – w ocenie Spó
    ki – struktur ę
    kapita
    ów na dzie ń 31 grudnia 2017 roku mo żna uzna ć za bezpieczn ą. W rezultacie Spó
    ka jest w stanie uruchomi ć i
    finansowa ć nowe projekty. Ta silna pozycja p
    ynno ściowa wi ąże si ę równie ż z niskim wska źnikiem zad
    u żenia netto, który
    znajduje si ę obecnie na poziomie 43% (patrz nota 29 Skonsolidowa nego sprawozdania finansowego).
    Ponadto wprowadzono ró żnorodne procedury oraz zasady akceptacji i autoryza cji mające na celu popraw ę jako ści dzia
    a ń
    i ustanowienie odpowiedniej kontroli w formie zezwole ń, pozwole ń, kontroli decyzji inwestycyjnych itd. W ramach real izacji
    postanowie ń dobrych praktyk, zarówno Polskiego jak i Holenderski ego Kodeksu adu Korporacyjnego, Spó
    ka w grudniu
    2016 roku wprowadzi
    a odpowiednio dostosowany wewn ętrzny system kontroli i zarz ądzania ryzykiem, którego
    funkcjonowanie by
    o monitorowane w 2017 roku. Ponadto Spó
    ka posiada zestaw regu
    w celu zapewnienia jej pracownikom
    oraz pracownikom spó
    ek powi ązanych mo żliwo ści zg
    aszania domniemanych nieprawid
    owo ści o charakterze ogólnym,
    operacyjnym lub finansowym.
    Zarz ąd Spó
    ki uwa ża, że istniej ące środki zarz ądzania ryzykiem s ą wystarczaj ące, aby zagwarantowa ć wystarczaj ącą pewno ść
    co do braku istotnych nieprawid
    owo ści w sprawozdawczo ści finansowej, strat i oszustw.
    Ponadto w wyniku rosn ącej chwiejno ści rynków finansowych oraz nadal nieustabilizowanej s ytuacji w sektorze bankowym,
    Zarz ąd Spó
    ki zwraca szczególn ą uwag ę na zarz ądzanie p
    ynno ści ą, co zasadniczo przek
    ada si ę na wy ższ ą warto ść
    depozytów bankowych zapewniaj ących kontynuacj ę dzia
    alno ści Spó
    ki w potencjalnie jeszcze trudniejszych okres ach.
    Opis sposobu zarz ądzania ryzykiem finansowym spó
    ki zosta
    zawarty w n ocie 40 Skonsolidowanego Sprawozdania
    Finansowego.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    18
    Sprawozdanie Zarządu
    Informacje Ogólne
    Wst ęp
    Ronson Europe N.V. (zwany dalej „Spó
    k ą”), holenderska spó
    ka akcyjna, z siedzib ą w Rotterdamie w Holandii zosta
    a
    utworzona dnia 18 czerwca 2007 roku. W dniu 5 luteg o 2018 r. Spó
    ka og
    osi
    a plan przekszta
    cenia w Spó

    Europejsk ą (SE) i pó źniejsze przeniesienie siedziby do Polski. Wi ęcej szczegó
    ów znajduje si ę w nocie 44
    Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego na stroni e 115.
    Spó
    ka (razem ze swoimi polskimi spó
    kami zale żnymi, „Grupa”) prowadzi dzia
    alno ść dewelopersk ą polegaj ącą na
    budowie i sprzeda ży lokali mieszkalnych, g
    ównie mieszka ń w budynkach wielorodzinnych, indywidualnym
    odbiorcom na rynku polskim. Informacja o spó
    kach z ależnych wchodz ących w sk
    ad Grupy, których dane finansowe
    uwzgl ędnione zosta
    y w niniejszym raporcie, zosta
    a zawar ta w nocie 1 Skonsolidowanego Sprawozdania
    Finansowego.
    Akcje Spó
    ki notowane s ą na Gie
    dzie Papierów Warto ściowych w Warszawie od 5 listopada 2007 roku. Na dz ień 31
    grudnia 2017 roku,
    po umorzeniu 108.349.187 akcji w
    asnych posiadanych przez Spó
    kę w dniu 1 marca 2017 roku
    66,06% akcji pozostaj ących w obiegu by
    o kontrolowane przez Amos Luzon De velopment and Energy Group Ltd. (‘A.
    Luzon Group’). Pozosta
    e 33,94% akcji pozostaj ących w obiegu by
    o w
    asno ści ą innych inwestorów, w tym Nationale
    Nederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny posiadaj ącego 14,6% akcji Spó
    ki oraz pozosta
    ych inwestorów , w tym
    Metlife Otwarty Fundusz Emerytalny oraz Aviva OFE A viva BZ WBK. Liczba akcji utrzymywana przez inwestorów
    jest równa liczbie g
    osów, poniewa ż nie zosta
    y wyemitowane przez Spó
    k ę akcje uprzywilejowane. Informacje
    dotycz ące g
    ównych akcjonariuszy Spó
    ki zosta
    y przedstawi one na stronie 40.
    Na dzie ń 7 marca 2018 roku, cena rynkowa jednej akcji wyno si
    a 1,41 z
    otych w rezultacie czego kapitalizacja
    rynkowa Spó
    ki wynios
    a 231,3 mln z
    otych.
    Informacje o Spó
    ce
    Spó
    ka jest do świadczonym deweloperem rozszerzaj ącym zasi ęg geograficzny swojej dzia
    alno ści w g
    ównych
    miastach Polski. Spó
    ka jest przekonana, że korzystaj ąc ze swoich atutów, w tym znacz ącego portfela gruntów, utrzyma
    pozycj ę jednego z wiod ących deweloperów na polskim rynku nieruchomo ści mieszkalnych.
    Celem Spó
    ki jest maksymalizowanie warto ści dla akcjonariuszy poprzez ekspansj ę w wybranych regionach
    geograficznych w Polsce jak równie ż poprzez tworzenie odpowiedniego portfela nieruchom ości pod projekty
    deweloperskie. W opinii Zarz ądu strategia Spó
    ki powinna pozwoli ć na efektywne dzia
    anie w kontek ście niepewnej
    sytuacji rynkowej, jaka ma miejsce od kilku lat w P olsce. Z jednej strony polska gospodarka jawi się jako stabilna, co
    pozytywnie rokuje sytuacji Spó
    ki w przysz
    o ści.
    Z drugiej strony niewielkie o żywienie gospodarcze w Europie, pogorszone w ostatni m roku przez kryzys związany
    z uchod źcami z Bliskiego Wschodu oraz wynik referendum za w ystąpieniem Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej,
    mo że w dalszym ci ągu mie ć negatywny wp
    yw na polsk ą gospodark ę oraz ogólne warunki dzia
    alno ści Spó
    ki. W
    zwi ązku z tym Spó
    ka nadal realizuje strategi ę dewelopersk ą, która pozwala na elastyczne dopasowanie si ę do
    wspomnianych wy żej niepewnych warunków rynkowych i rozproszenie ryz yka poprzez: (i) dok
    adne monitorowanie
    swoich projektów, (ii) mo żliwo ść modyfikowania liczby, rodzaju i zakresu realizowan ych projektów (iii) utrzymywanie
    konserwatywnej polityki finansowej.
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku, Grupa posiada 976 lokali na sprzedaż w czternastu lokalizacjach, z czego 803 dotyczy
    siedmiu projektów b ęd ących w trakcie budowy na dzie ń 31 grudnia 2017 roku, a pozosta
    e 173 lokale ofero wane są w
    ramach projektów ju ż zako ńczonych. Siedem projektów b ęd ących w trakcie budowy obejmuje 1.401 lokali o
    ącznej
    powierzchni 71.300 m
    2. Zako ńczenie budowy 688 lokali o
    ącznej powierzchni 35.900 m 2 przewidziane jest w trakcie
    2018 roku.
    Ponadto Grupa jest w trakcie przygotowywania kolejn ych 13 projektów o różnym stopniu zaawansowania,
    obejmuj ących oko
    o 3.655 lokali mieszkalnych o
    ącznej powierzchni oko
    o 242.900 m
    2 w nast ępuj ących miastach:
    Warszawa, Pozna ń, Wroc
    aw i Szczecin. W trakcie 2018 roku Grupa roz waża rozpocz ęcie realizacji 3 nowych etapów
    w ramach trwaj ących ju ż inwestycji obejmuj ących 305 lokali o
    ącznej powierzchni u żytkowej 19.300 m
    2 oraz trzech
    nowych projektów obejmuj ących 546 lokali o
    ącznej powierzchni 28.000 m 2 (razem 851 lokali o
    ącznej powierzchni
    47.300 m 2). Jednocze śnie Grupa aktywnie poszukuje nowych gruntów pod rea lizację projektów mieszkalnych. Po
    zawarciu przedwst ępnych umów zwi ązanych z zakupem gruntu w celu realizacji projektu w Warszawie (dzielnica
    Ursus) obejmuj ącego 1.600 lokali mieszkalnych, Spó
    ka podj ę
    a dzia
    ania umo żliwiaj ące rozpocz ęcie budowy tego
    projektu w 2018 roku.


    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    19
    Informacje o Spó
    ce (cd.)
    W ci ągu roku zako ńczonego dnia 31 grudnia 2017 roku Spó
    ka sprzeda
    a 815 lokali o
    ącznej warto ści 313,0 mln
    z
    otych (ponadto Grupa sprzeda
    a 50 lokali o
    ącznej warto ści 38,3 mln z
    otych w ramach projektu zarz ądzanego przez
    Grup ę), w porównaniu do 821 lokali o
    ącznej warto ści 365,4 mln z
    otych sprzedanych w roku zako ńczonym 31
    grudnia 2016 roku.
    Polityka dywidendy
    W dniu 1 marca 2017 roku, podczas Nadzwyczajnego Wa lnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, Akcjonariusze wyrazili
    zgod ę na wyp
    at ę śródrocznej dywidendy za rok finansowy 2016, zgodnie z wnioskiem Zarządu i Rady Nadzorczej
    Spó
    ki. Śródroczna dywidenda w wysoko ści 14.760.974 z
    otych lub 0,09 z
    otych za jedn ą akcj ę zwyk
    ą zosta
    a
    wyp
    acona w dniu 23 marca 2017 roku.
    Ponadto, dnia 30 czerwca 2017 roku, podczas Roczneg o Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, Akcjonariusze
    wyrazili zgod ę na wyp
    at ę ostatecznej dywidendy pieni ężnej za rok finansowy 2016, zgodnie z wnioskiem Zarz ądu i
    Rady Nadzorczej Spó
    ki. Dywidenda w wysoko ści 16.401.081 z
    otych lub 0,10 z
    otych za jedn ą akcj ę zwyk
    ą, zosta
    a
    wyp
    acona w dniu 10 sierpnia 2017 roku.
    Informacje o rynku
    Polska gospodarka udowodni
    a, że jest silna, co w po
    ączeniu z ogólnym deficytem mieszka ń w Polsce, wed
    ug oceny
    Zarz ądu, stwarza dobre perspektywy rozwoju na krajowym r ynku nieruchomości. Wed
    ug Zarz ądu, Spó
    ka posiada
    zdolno ści dostosowywania si ę do zmieniaj ących si ę warunków rynkowych. Wyniki sprzeda ży Spó
    ki w ostatnich latach
    potwierdzaj ą powy ższ ą zale żno ść.
    Ogólna aktywno ść deweloperów od 2013 roku, w którym to rozpocz ęto realizacj ę jedynie 128.000 lokali na polskim
    rynku, zacz ę
    a si ę poprawia ć i pocz ąwszy od roku 2014 skala dzia
    alno ści na rynku mieszkaniowym stale ro śnie.
    Liczba lokali wprowadzonych do realizacji przez dew eloperów w ciągu 2017 roku wynios
    a blisko 206.000 i by
    a o
    19% wy ższa ni ż w 2016 roku. Co wa żne, liczba projektów wprowadzanych do realizacji pr zez deweloperów (blisko
    105.400) wzros
    a o 23% w ci ągu 2017 roku, po tym jak w 2016 roku spad
    a o 1%.
    Jednocze śnie wyst ąpi
    o kilka czynników, które mia
    y pozytywne prze
    o żenie na sytuacj ę rynkow ą. Jednym z nich s ą
    plany rz ądowe wspieraj ące m
    odych ludzi pragn ących kupi ć swoje pierwsze mieszkanie. Poprzedni program - “Ro dzina
    na Swoim” zako ńczy
    si ę z ko ńcem roku 2012, natomiast nowy program nazwany „Mies zkanie dla M
    odych” (dalej
    zwany MDM) wszed
    w życie na pocz ątku 2014 roku. Program ten wspiera rynek mieszkanio wy w miastach, w których
    cena rynkowa mieszkania jest zbli żona do maksymalnej ceny kwalifikuj ącej mieszkania do uzyskania dotacji. Ponadto,
    w ostatnich latach Narodowy Bank Polski utrzymywa
    stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie (2,5% od lipca
    2013 roku do wrze śnia 2014 roku oraz 2% od pa ździernika 2014 roku do marca 2015 roky, gdy stopy p rocentowe
    spad
    y do poziomu 1,5%). Ta znacz ąca obni żka od 2013 roku wp
    yn ę
    a pozytywnie na rynek lokali mieszkaniowych z
    dwóch powodów. Z jednej strony kredyty hipoteczne s ta
    y się ta ńsze i
    atwiej dost ępne dla potencjalnych nabywców
    lokali mieszkaniowych, z drugiej za ś zwi ększy
    a si ę aktywno ść inwestorów kupuj ących mieszkania za gotówk ę i
    szukaj ących alternatywy dla niskooprocentowanych depozytów w bankach.
    Bior ąc pod uwag ę wszystkie te okoliczno ści, mo żna stwierdzi ć, że rosn ący popyt w ci ągu ostatnich czterech lat dogoni
    poda ż. Wzrost rynku nieruchomo ści zach ęci
    deweloperów do rozszerzania swojej dzia
    alno ści. Wed
    ug REAS (agencja
    nieruchomo ści zajmuj ąca si ę analiz ą polskiego rynku mieszkaniowego) 67.300 nowych mies zkań w sze ściu
    najwi ększych miastach, w tym w Warszawie, trafi
    o na ryne k w 2017 roku, podczas gdy ca
    kowita sprzedaż w tym
    samym okresie 2016 roku wynios
    a 72.700 mieszka ń). Po raz pierwszy od 2013 roku, popyt nie by
    w st anie nadżąyć za
    ppoda żą, w efekcie czego liczba lokali dost ępnych do sprzeda ży znacz ąco zmalaz
    a. Liczba mieszka ń wprowadzonych
    do sprzeda ży zmala
    a do niemal 48.200, co odpowiada
    o 66% rocz nej sprzedaży w ci ągu poprzedniego roku.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    20
    Informacje o rynku (cd.)
    Warszawa pozostaje najważniejszym rynkiem w Polsce w 2017 roku z ponad 28.50 0 sprzedanych lokali w tym okresie.
    Liczba mieszka ń sprzedanych w Warszawie by
    a blisko o 19% wy ższa ni ż w 2016 roku.
    Mimo, i ż wyniki sprzeda ży osi ągn ę
    y stosunkowo wysokie poziomy w porównaniu z poprze dnimi latami, to nie
    prze
    o ży
    o si ę to na wzrost cen mieszka ń, gdy ż nast ąpi
    a równowaga popytu i poda ży. Ponadto limity cenowe na
    o żone
    w rz ądowym programie MDM stanowi
    y dodatkowy czynnik prz y kszta
    towaniu cen mieszkań przez deweloperów,
    zmuszaj ąc ich do utrzymywania cen na stosunkowo niskim pozi omie pozwalającym na zakwalifikowanie oferowanych
    mieszka ń do uzyskania dop
    at w ramach programu.
    Rok 2017 potwierdzi
    kontynuacj ę trendów obserwowanych na rynku mieszkaniowym w 201 5 oraz 2016 roku. Wed
    ug
    REAS (agencja nieruchomo ści zajmuj ąca si ę analiz ą polskiego rynku mieszkaniowego) w sze ściu najwi ększych
    aglomeracjach w Polsce liczba sprzedanych mieszka ń w trakcie 2017 roku wynios
    a 72.700 lokali i by
    a o 17% wyższa
    ni ż w ubieg
    ym roku. Liczba mieszka ń wprowadzonych do oferty w 2017 roku wynios
    a 67.30 0 i w konsekwencji
    oferta deweloperów lekko zmala
    a. Na koniec 2017 ro ku ca
    kowita liczba mieszkań na sprzeda ż w sze ściu
    najwi ększych polskich miastach wynosi
    a 48.200 w porównan iu do 52.700 mieszkań na koniec 2016 roku. To
    potwierdza, że deweloperzy nadal dostosowuj ą swoj ą dzia
    alno ść do dynamiki rynku i racjonalnie zwi ększaj ą swoj ą
    ofert ę.
    W obliczu przewidywanej dalszej stabilno ści stóp procentowych i utrzymywania ich na relatywn ie niskim poziomie
    w kolejnych kwarta
    ach, jak i kontynuacji stabiliza cji gospodarki w Polsce i rosnących p
    ac, ekonomia mo że wci ąż
    wspiera ć pozytywn ą sytuacj ę na rynku nieruchomo ści, mimo i ż rz ąd nie zamierza wspiera ć osób kupuj ących pierwsze
    mieszkanie w takim stopniu, w jakim mia
    o to miejsc e w ramach takich programów jak Rodzina na Swoim lu b MDM
    (który wyga śnie w 2018 roku). Og
    oszony niedawno program “Miesz kanie Plus” będzie zaadresowany do tych m
    odych
    ludzi, którzy nie kwalifikuj ą si ę do uzyskania kredytów hipotecznych z powodu niewys tarczających dochodów. Co
    wi ęcej, rz ąd planuje – przynajmniej na pocz ątku programu – wdro żenie nowych projektów mieszkaniowych w średnich
    i w ma
    ych miastach, tj. na tych rynkach, które nie stanowią obszaru zainteresowania najwi ększych deweloperów na
    rynku nieruchomo ści mieszkaniowych. Dlatego te ż z jednej strony wydaje si ę, że nowy program rz ądowy nie b ędzie
    wspiera
    osób zainteresowanych kupnem ich pierwszeg o mieszkania w g
    ównych polskich aglomeracjach, ale z drugiej
    strony nie powinien by ć ź ród
    em (zw
    aszcza w najbli ższych kilku latach) bezpo średniej konkurencji dla liderów rynku
    nieruchomo ści.
    Kolejne źród
    o potencjalnej niepewno ści na polskim rynku mieszkaniowym jest zwi ązane z innymi planami polskiego
    rz ądu w odniesieniu do rozwa żanych nowych przepisów potencjalnie wp
    ywaj ących, mi ędzy innymi, na prawo
    budowlane i przepisy zwi ązane z prawem wieczystego u żytkowania gruntu. Pomimo, że docelowo zmiany maj ą s
    u ży ć
    uproszczeniu procesu realizacji projektów budowlany ch w Polsce, początek nowych regulacji mo że skutkowa ć –
    zw
    aszcza tymczasowo – zaburzeniami i opó źnieniami w podejmowaniu nowych projektów przez wszy stkich
    deweloperów. Oczekiwania sektora budowlanego wobec Rządu dotycz ą tak że uregulowania kwestii alokowania
    pracowników, w tym imigrantów, tak aby natychmiasto wo uzupe
    niać braki kadrowe zg
    aszane przez feneralnych
    wykonawców. Na tym etapie żadne kroki w kierunku uregulowania tej kwestii nie zosta
    y podjęte.
    Niezale żnie od powy ższych informacji, Zarz ąd wierzy, że wszystkie te czynniki, mog ą zapowiada ć dalsz ą dobr ą
    koniunktur ę na polskim rynku nieruchomo ści mieszkaniowych w nadchodz ących kwarta
    ach.


    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    21
    Wybrane zdarzenia w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2017
    A. Zako ńczone projekty
    Poni ższa tabela przedstawia informacje dotycz ące zako ńczonych projektów (tj. wykonano wszystkie roboty bu dowlane
    oraz odebrano pozwolenie na u żytkowanie) w ci ągu roku zako ńczonego dnia 31 grudnia 2017 roku:
    Nazwa projektu Lokalizcja Liczba lokali Powierzchni a lokali (m 2)
    Vitalia I Wroc
    aw 139 7.200
    City Link I (1) Warsaw 322 14.700
    M
    ody Grunwald III Pozna ń 108 7.100
    Chilli IV Pozna ń 45 2.900
    Panoramika III Szczecin 122 5.800
    Razem 736 37.700
    (1) Projekt prezentowany jest w Skonsolidowanym Sprawoz daniu Finansowym jako inwestycja we wspólne przedsięwzi ęcie; udzia
    Spó
    ki wynosi 50%.
    B. Wynik w podziale na projekty
    Przychody ze sprzeda ży lokali mieszkaniowych s ą rozpoznawane w momencie przeniesienia na nabywc ę istotnych
    ryzyk i korzy ści zwi ązanych z posiadaniem lokalu, tj. w chwili podpisani a protoko
    u odbioru technicznego oraz
    przekazania kluczy do lokalu. ączny przychód wykazany przez Grup ę w roku zako ńczonym dnia 31 grudnia
    2017 roku wyniós
    231,7 mln z
    otych, przy koszcie w
    asnym sprzedaży z wy
    ączeniem utworzonych odpisów
    aktualizuj ących na poziomie 190,3 mln z
    otych oraz po uwzgl ędnieniu utworzonych odpisów aktualizuj ących na
    poziomie 193,7 mln z
    otych. Prze
    o ży
    o si ę to na wynik brutto z wy
    ączeniem utworzonych odpisów aktualizuj ących w
    wysoko ści 41,1 mln z
    otych (oraz mar żę brutto na poziomie 17,9%) oraz po uwzgl ędnieniu utworzonych odpisów
    aktualizuj ących wynik brutto w wysoko ści 38,1 mln z
    otych (i mar żę brutto 16,4%). Ca
    kowity przychód z dzia
    alno ści,
    gdzie wynik z dzia
    alno ści w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia (ang. Joint venture) prezentowany jest metod ą
    konsolidacji pe
    nej, wynosi 326,7 mln z
    otych, przy ca
    kowitym koszcie sprzedaży równym 259,9 mln z
    otych, co
    prze
    o ży
    o si ę na wynik brutto na poziomie 66,7 mln z
    otych (oraz marżę brutto wynosz ącą 20,4%).
    Poni ższa tabela przedstawia przychody, koszt w
    asny sprz edaży oraz mar żę brutto w roku zako ńczonym 31 grudnia
    2017 w podziale na poszczególne projekty:
    Informacja o
    przekazanych lokalach Przychody (1) Koszty sprzeda
    ży (2) Zysk
    brutto Mar
    ża
    brutto
    Nazwa
    projektu Liczba
    lokali Pow.
    lokali (m2) tys.
    z
    otych % tys.
    z
    otych % tys.
    z
    otych %
    Espresso II & III 147 8.092 57.291 24,7% 47.327 24,9% 9.964 17,4% Kamienica Je
    życe 170 8.713 51.553 22,2% 48.287 25,4% 3.266 6,3%
    Moko 52 5.199 41.061 17,7% 28.111 14,8% 12.950 31,5%
    Vitalia I 111 5.405
    29.375 12.7% 23.102
    12.1% 6.273 21.4%
    M
    ody Grunwald I & II 16 1.311 7.604 3,3% 7.750 4,1% (146) -1,9%
    M
    ody Grunwald III 36 1.976 11.655 5,0% 11.689 6,1% (34) -0,3%
    Panoramika II 13 960 4.319 1,9% 4.250 2,2% 69 1,6%
    Chilli IV 5 316 1.269 0,5% 1.173 0,6% 96 7,6%
    Impressio 7 468 2.909 1,3% 3.022 1,6% (113) -3,9%
    Sakura 13 998 6.737 2,9% 6.295 3,3% 442 6,6%
    Tamka 3 292 4.236 1,8% 2.959 1,6% 1.277 30,1%
    Verdis 4 251 1.950 0,8% 1.549 0,8% 401 20,6%
    Naturalis I, II & III 5 401 2.058 0,9% 1.920 1,0% 138 6,7%
    Sprzeda ż gruntu -
    - 1.600 0,7% 1.221 0,6% 379 23,7%
    Pozosta
    e (5) 2 284 8.127 3,6% 1.697 0,9% 6 430 N.D
    Razem/ Średnio 584 34.666 231.744 100,0% 190.352 100,0% 41.392 17,9%
    Odpis aktualizuj
    ący N.D N.D N.D 3.314 (3.314) N.D
    Wynik z uwzgl ędnieniem
    odpis u aktualizuj ąc ego 584 34.666 231.744 193.666 38.078 16,4%
    City Link I (3) 249 10.693 9.916 66.266 28.650 30,2%
    Wynik z dzia
    alno ści (4) 833 45.359 326.660 259.932 66.728 20,4%
    (1) Przychody rozpoznawane s ą w momencie przeniesienia na kupuj ącego istotnych ryzyk i korzy ści z tytu
    u posiadania lokalu mieszkalnego tj. na p odstawie
    podpisanego protoko
    u odbioru technicznego i przeka zania kluczy nabywcy lokalu.
    (2) Koszty sprzeda ży s ą alokowane na poszczególne lokale proporcjonalnie d o oczekiwanej ca
    kowitej wartości projektu.
    (3) Projekt prezentowany jest w Skonsolidowany m Sprawozdaniu Finansowym jako inwestycja we wspóln e przedsięwzi ęcie; udzia
    Spó
    ki wynosi 50%.
    (4) Przy za
    o żeniu, że wynik z dzia
    alno ści w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia jest prezentowany metod ą konsolidacji pe
    nej (100%).
    (5) Pozosta
    e przychody dotycz ą g
    ównie op
    at za us
    ugi zarz ądzania świadczone dla wspólnego przedsi ęwzi ęcia i projektu Nova Królikarnia oraz z wynajmu,a ta kże
    sprzeda ży miejsc parkingowych i komórek lokatorskich w inny ch projektach ukończonych w latach poprzednich, a tak że dwóch lokali sprzedanych w projekcie Constans
    oraz Espresso I.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    22
    Wybrane zdarzenia w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2017 (cd.)
    B. Wynik w podziale na projekty (cd.)
    Espresso II i III
    Budowa II i III etapu projektu Espresso zosta
    a zak ończona w maju 2016 roku i grudniu 2016 roku. Drugi i trzeci etap
    tego projektu by
    realizowany na gruncie zlokalizow anym w dzielnicy Wola w Warszawie przy ulicy Jana K azimierza.
    Projekt Espresso II obejmuje 141 mieszka ń i 10 lokali komercyjnych o
    ącznej powierzchni 7.600 m
    2. Projekt Espresso
    III obejmuje 147 mieszka ń i 8 lokali komercyjnych o
    ącznej powierzchni 8.500 m 2.
    Kamienica Je życe
    Budowa ostatniego etapu projektu Kamienica Je życe zosta
    a zako ńczona w grudniu 2016 roku. Projekt by
    realizowany
    w dzielnicy Je życe w Poznaniu przy ulicy Ko ścielnej. Projekt obejmuje 290 mieszka ń i 5 lokali komercyjnych o
    ącznej
    powierzchni 15.200 m
    2.
    Moko
    Budowa ostatniego etapu projektu Moko zosta
    a zako ńczona w pa ździerniku 2016 roku. Projekt by
    realizowany na
    gruncie zlokalizowanym w dzielnicy Mokotów przy uli cy Magazynowej. Projekt obejmuje 326 mieszkań i 19 lokali
    komercyjnych o
    ącznej powierzchni 23.700 m
    2.
    Vitalia I
    Budowa pierwszego etapu projektu Vitalia zosta
    a za kończona we wrze śniu 2017 roku. Projekt by
    realizowany na
    gruncie zlokalizowanym w dzielnicy Krzyki we Wroc
    a wiu przy ulicy Jutrzenki. Projekt obejmuje 139 mieszkań o
    ą cznej powierzchni 7.200 m
    2.
    M
    ody Grunwald I, II i III
    Projekty M
    ody Grunwald I, M
    ody Grunwald II oraz M
    ody Grunwald III zosta
    y ukończone, odpowiednio, w maju
    2014 roku, w listopadzie 2015 roku oraz w pa ździerniku 2017 roku. Projekty M
    ody Grunwald I, II i III, by
    y
    realizowane na gruncie zlokalizowanym w dzielnicy G runwald w Poznaniu przy ulicy Jeleniogórskiej. Projekt M
    ody
    Grunwald I obejmuje 136 mieszka ń oraz 12 lokali us
    ugowych o
    ącznej powierzchni wynosz ącej 8.500 m
    2. Projekt
    M
    ody Grunwald II obejmuje 132 mieszka ń oraz 5 lokali komercyjnych o
    ącznej powierzchni 8.200 m 2. Projekt M
    ody
    Grunwald III obejmuje 104 mieszkania oraz 4 lokale komercyjne o
    ącznej powierzchni 7.100 m 2.
    Panoramika II
    Budowa II etapu projektu Panoramika zosta
    a zako ńczona w lipcu 2016 roku. Drugi etap tego projektu b y
    realizowany
    na gruncie zlokalizowanym w Szczecinie przy ulicy D uńskiej i jest kontynuacj ą projektu Panoramika I. Projekt
    obejmuje 107 mieszka ń o powierzchni ca
    kowitej 5.900 m
    2.
    Chilli IV
    Budowa czwartego etapu projektu Chilli zosta
    a zako ńczona w grudniu 2017 roku. Czwarty etap projektu Ch illi zosta
    a
    zrealizowana na gruncie zlokalizowanym w Tulcach po d Poznaniem i jest kontynuacją projektów Chilli I, II i III, które
    zosta
    y uko ńczone odpowiednio w 2012, 2013 i 2014 roku. Czwarty etap tego projektu obejmuje 45 mieszkań o
    ącznej
    powierzchni 2.900 m
    2.
    Impressio
    Budowa ostatniego etapu projektu Impressio, zosta
    a ukończona w lipcu 2015 roku. Inwestycja by
    a realizowan a na
    gruncie zlokalizowanym w dzielnicy Grabiszyn we Wro c
    awiu przy ulicy Rymarskiej. Projekt obejmuje 202 mieszkań
    oraz 4 lokali komercyjnych o
    ącznej powierzchni 12.900 m
    2.
    Sakura
    Budowa ostatniego etapu projektu Sakura zosta
    a zak ończona w lipcu 2015 roku. Inwestycja by
    a realizowan a na
    gruncie, po
    o żonym w Warszawie przy ulicy K
    obuckiej. Projekt obe jmuje 488 mieszkań oraz 27 lokali komercyjnych
    o
    ącznej powierzchni 30.300 m
    2.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    23
    Wybrane zdarzenia w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2017 (cd.)
    B. Wynik w podziale na projekty (cd)
    Tamka
    Budowa projektu Tamka zosta
    a zako ńczona we wrze śniu 2015 roku. Inwestycja zosta
    a zrealizowana na g runcie
    zlokalizowanym w dzielnicy Śródmie ście przy ulicy Tamka w centrum Warszawy. Projekt Ta mka obejmuje 60 lokali
    mieszkalnych oraz 5 lokali komercyjnych o
    ącznej powierzchni 5.500 m
    2.
    Verdis
    Budowa ostatniego etapu projektu Verdis, zosta
    a uk ończona si ę w pa ździerniku 2015 roku. Projekt Verdis zosta
    zrealizowany na gruncie zlokalizowanym w dzielnicy Wola w Warszawie przy ulicy Sowińskiego. Projekt obejmuje
    418 mieszka ń oraz 23 lokali komercyjnych o
    ącznej powierzchni 26.100 m
    2.
    Naturalis I, II i III
    Budowy projektów Naturalis I, II i III, zosta
    y uko ńczone w grudniu 2012, sierpniu 2012 i sierpniu 2013 roku. Projekty
    Naturalis I, II i III zosta
    y zrealizowane na grunc ie zlokalizowanym w omiankach ko
    o Warszawy. Proje kty Naturalis
    I, II i III obejmuj ą 172 mieszka ń o
    ącznej powierzchni 9.700 m
    2.
    Sprzeda ż gruntu
    W dniu 19 lipca 2017 Spó
    ka sprzeda
    a spó
    ce niepow ią zanej (prawo u żytkowania wieczystego) nieruchomo ści
    znajduj ących si ę w Warszawie.
    Pozosta
    e
    Pozosta
    e przychody s ą zwi ązane g
    ównie z op
    atami za us
    ugi zarz ądzania świadczone na rzecz wspólnych
    przedsi ęwzi ęć i projektu Nova Królikarnia, wynajmem, sprzeda żą miejsc postojowych i komórek lokatorskich w
    pozosta
    ych projektach zrealizowanych w poprzednich latach, a także ze sprzeda żą dwóch lokali w projekcie Constans
    oraz Espresso I.
    City Link I
    Budowa pierwszego etapu projektu City Link zosta
    a ukończona we wrze śniu 2017 roku. Projekt zosta
    zrealizowany
    na gruncie zlokalizowanym w dzielnicy Wola w Warsza wie przy ulicy Skierniewickiej. Pierwszy etap obejmuje 301
    mieszka ń oraz 21 lokali komercyjnych o
    ącznej powierzchni 14.700 m2. Projekt prezentowany j est w
    Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym jako inwest ycja we wspólne przedsięwzi ęcie; udzia
    Spó
    ki wynosi
    50%.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    24
    Wybrane zdarzenia w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2017 (cd.)
    C. Lokale sprzedane w ci
    ągu roku
    Poni ższa tabela przedstawia informacje na temat ca
    kowit ej liczby sprzedanych lokali (tzn. lokali mieszkalnych, dla
    których Spó
    ka podpisa
    a z klientami przedwst ępn ą umow ę sprzeda ży) w roku zako ńczonym 31 grudnia 2017 roku:
    Nazwa projektu Lokalizacja Lokale sprzedane
    do 31 grudnia 2016 Lokale sprzedane w
    roku zako ńczonym
    31 grudnia 2017 Lokale dost
    ępne do
    sprzeda ży na dzie ń
    31 grudnia 2017 Razem
    Espresso II & III (1) Warszawa 284 17 4 305
    Espresso IV (2) Warszawa
    64 80 2 146
    Miasto Moje I (2) Warszawa
    39 115 51 205
    Miasto Moje II (2) Warszawa
    - 8 140 148
    M
    ody Grunwald I & II (1) Pozna ń 251 18 16 285
    M
    ody Grunwald III (1) Pozna ń 33 46 29 108
    City Link III (2)/(4) Warszawa - 91 277 368
    Miasto Marina (2) Wroc
    aw - 15 136 151
    Vitalia I (1) Wroc
    aw 29 99 11 139
    Vitalia II (2) Wroc
    aw - 6 77 83
    Chilli IV (1) Pozna ń 6 10 29 45
    Panoramika II (1) Szczecin 90 10 7 107
    Panoramika III (1) Szczecin 14 84 24 122
    Panoramika IV (2) Szczecin - 2 109 111
    Moko (1) Warszawa 276 41 28 345
    Kamienica Je życe (1) Pozna ń 274 19 2 295
    Tamka (1) Warszawa
    64 1 - 65
    Verdis
    (1) Warszawa
    430 2 9 441
    Sakura (1) Warszawa
    498 12 5 515
    Naturalis I, II & III (1) Warszawa
    171 1 - 172
    Impressio (1) Wroc
    aw 204 2 1 207
    Pozosta
    e (stare) projekty 1 1 2 4
    Razem (wy
    ączaj ąc JV) 2.728 680 960 4.367
    City Link I (1)/(3) Warszawa
    264 52 6 322
    City Link II (2)/(3) Warszawa
    95 83 11 189
    Razem (w
    ączaj ąc JV) 3.087 815 976 4.878
    (1) Informacje dotycz ące zako ńczonych projektów zosta
    y opisane w cz ęści “Wybrane zdarzenia w roku obrotowym zako ńczonym 31 grudnia 2017 – sekcja B. Wyniki
    w podziale na projekty” (strony 21 do 23).
    (2) Informacje dotycz ące bie żących projektów zosta
    y zawarte w cz ęści “Prognozy na rok 2018 – B. Bie żące projekty w trakcie budowy” (strony 35 do 37).
    (3) Projekt prezentowany jest w Skonsolidowanym Sp rawozdaniu Finansowym jako inwestycja we wspólne przedsięwzi ęcie; udzia
    Spó
    ki wynosi 50%.
    (4) Poprzednia nazwa Skierniewicka bis, Spó
    ka posiada w nim 100% udzia
    ów.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    25
    Wybrane zdarzenia w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2017 (cd.)
    C. Lokale sprzedane w ci
    ągu roku (cd.)
    Poni ższa tabela przedstawia dalsze informacje na temat c a
    kowitej liczby sprzedanych lokali (tzn. lokali, dla których
    Spó
    ka podpisa
    a z klientami przedwst ępn ą umow ę sprzeda ży), czyli powierzchni ę (w m
    2) sprzedanych lokali oraz
    warto ść netto (bez podatku VAT) wynikaj ącą z przedwst ępnych umów sprzeda ży (w
    ączaj ąc miejsca parkingowe oraz
    komórki lokatorskie) zawartych w roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017:
    Nazwa projektu Lokalizacja Lokale sprzedane w roku zako
    ńczonym 31 grudnia 2017
    Liczba lokali Powierzchnia
    lokali (m 2) Warto
    ść
    przedwst ępnych
    umów sprzeda ży (w tys. z
    otych)
    Espresso II & III (1) Warszawa 17 1.308 9.392
    Espresso IV (2) Warszawa
    80 4.708 34.282
    Miasto Moje I (2) Warszawa
    115 5.821 33.365
    Miasto Moje II (2) Warszawa
    8 636 3.618
    M
    ody Grunwald I & II (1) Pozna ń 18 1.540 8.819
    M
    ody Grunwald III (1) Pozna ń 46 2.529 14.994
    City Link III (2)/(4) Warszawa 91 3.845 37.032
    Miasto Marina (2) Wroc
    aw 15 562 4.255
    Vitalia I (1) Wroc
    aw 99 4.741 25.925
    Vitalia II (2) Wroc
    aw 6 324 1.840
    Chilli IV (1) Pozna ń 10 610 2.416
    Panoramika II (1) Szczecin 10 757 3.391
    Panoramika III (1) Szczecin 84 3.763 17.348
    Panoramika IV (2) Szczecin 2 104 531
    Moko (1) Warszawa 41 4.503 35.856
    Kamienica Je życe (1) Pozna ń 19 1.535 8.761
    Tamka (1) Warszawa
    1 60 983
    Verdis (1) Warszawa
    2 137 1.136
    Sakura (1) Warszawa
    12 923 6.274
    Naturalis I, II & III (1) Warszawa
    1 80 666
    Impressio (1) Wroc
    aw 2 237 1.643
    Pozosta
    e (stare) projekty 1 70 272
    Razem (wy
    ączaj ąc JV) 680 38.793 252.799
    City Link I (1)/(3) Warszawa 52 2.524 23.200
    City Link II (2)/(3) Warszawa 83 3.908 36.991
    Razem (w
    ączaj ąc JV) 815 45.225 312.990
    (1) Informacje dotyczące zako ńczonych projektów zosta
    y opisane w cz ęści “Wybrane zdarzenia w roku obrotowym zako ńczonym 31 grudnia 2017 – sekcja B. Wyniki
    w podziale na projekty” (strony 21 do 23).
    (2) Informacje dotycz ące bie żących projektów zosta
    y zawarte w cz ęści “Prognozy na rok 2018– sekcja B. Bie żące projekty w trakcie budowy” (strony 35 do 37).
    (3) Projekt prezentowany jest w Skonsolidowa nym Sprawozdaniu Finansowym jako inwestycja we wspó lne przedsięwzi ęcie; udzia
    Spó
    ki wynosi 50%.
    (4) Poprzednia nazwa Skierniewicka bis, Spó
    ka posiada w nim 100% udzia
    ów.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    26
    Wybrane zdarzenia w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2017 (cd.)
    D. Rozpocz ęte projekty
    Poni ższa tabela przedstawia informacje na temat nowych p rojektów, których budowa lub proces sprzedaży rozpocz ę
    y
    si ę w roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017:
    Nazwa Projektu Lokalizacja Liczba lokali Powierzchnia lokali (m 2)
    City Link III (1) Warszawa 368 18.700
    Miasto Marina Wroc
    aw 151 6.200
    Miasto Moje II Warszawa 148 8.100
    Vitalia II Wroc
    aw 83 4.700
    Panoramika IV Szczecin 111 5.800
    Razem 861 43.500 (1) Poprzednia nazwa Skierniewicka bis. Spó
    ka posiada w nim 100% udzia
    ów.
    E. Zakup gruntów
    W styczniu 2017 roku oraz w lutym 2018 roku Spó
    ka zawar
    a warunkowe umowy sprzedaży dotycz ące nabycia
    nieruchomo ści zlokalizowanych w dzielnicy Ursus w Warszawie i umowy powiązane (zwane dalej
    „Nieruchomo ściami”). Nieruchomo ści s ą obj ęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzenneg o, co pozwala na
    budow ę wielorodzinnych projektów mieszkalnych o wielko ści oko
    o 1.600 mieszka ń na ich obszarze. Cena sprzeda ży
    za nabycie nieruchomo ści powi ększona o warto ść dzia
    a ń, które musz ą zosta ć wykonane, by umo żliwi ć Spó
    ce
    wykonanie projektów mieszkalnych (takie dzia
    ania s ą odpowiedzialno ści ą sprzedawców) zosta
    a ustalona na poziomie
    81,75 mln z
    otych plus nale żny podatek VAT (cz ęść ceny, w wysoko ści 79,0 mln z
    otych powi ększonej o nale żny
    podatek VAT zosta
    a zap
    acona do ko ńca grudnia 2017 roku).
    Oczekuje si ę, i ż ostateczne umowy dotycz ące nabycia cz ęści Nieruchomo ści przez Spó
    k ę zostan ą zawarte w marcu
    2018 roku (pozosta
    a cz ęść zostanie nabyta do ko ńca 2019 roku). Pozwoli to Spó
    ce na rozpocz ęcie pierwszego etapu
    projektu w ci ągu 2018 roku (dodatkowa informacja zosta
    a zawarta na str. 38).



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    27
    Omówienie wyniku finansowego
    Zysk netto przypadaj ący akcjonariuszom podmiotu dominuj ącego za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 roku
    wyniós
    9.464 tysi ęcy z
    otych i wynika
    z nast ępuj ących pozycji:
    Za rok zakończony
    31 grudnia
    2017
    2016
    PLN
    (w tysiącach, oprócz danych na jedn ą akcj ę)
    Przychody ze sprzedaży 231.744 484.762
    Koszt w
    asny sprzeda ży (193.666) (366.072)
    Zysk brutto ze sprzeda ży 38.078 118.690
    Koszty sprzeda ży i marketingu (5.684) (8.083)
    Koszty ogólnego zarz ądu (19.335) (22.197)
    Udzia
    w zysku/(stracie) w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia 11.311 (1.380)
    Pozosta
    e koszty (4.427) (3.354)
    Pozosta
    e przychody 812 876
    Zysk/(strata) z dzia
    alno ści operacyjnej 20.755 84.552
    Przychody finansowe 859 1.900
    Koszty finansowe (7.724) (8.857)
    Wynik operacji finansowych netto (6.865) (6.957)
    Zysk/(strata) brutto 13.890 77.595
    (Podatek dochodowy)/korzy ść podatkowa (2.593) (12.497)
    Wynik netto bez udzia
    u akcjonariuszy mniejszo ściowych 11.297 65.098
    Zysk/(strata) przypadaj ący akcjonariuszom mniejszo ściowym (1.833) (567)
    Zysk/(strata) netto przypadaj
    ący akcjonariuszom jednostki
    dominuj ącej
    9.464
    6.531
    Zysk netto na akcję przypadaj ący akcjonariuszom jednostki
    dominuj ącej (podstawowy i rozwodniony)
    0,058
    0,239
    Przychody
    Przychody ze sprzeda ży zmniejszy
    y si ę o 253,1 mln z
    otych (52,2%) z 484,8 mln z
    otych za rok zakończony 31
    grudnia 2016 do 231,7 mln z
    otych za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 roku, co zasadniczo jest spowodowane
    sprzeda żą
    (w ramach jednej transakcji) projektu Nova Królikar nia w roku zakończonym 31 grudnia 2016 o przychodzie równym
    175,1 mln z
    otych.
    Przychody ze sprzeda ży, z wy
    ączeniem sprzeda ży projektu Nova Królikarnia, zmniejszy
    y si ę o 77,9 mln z
    otych
    (25,2%) z 309,6 mln z
    otych za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2016 roku do 231,7 mln z
    otyc h za rok zakończony 31
    grudnia 2017 roku, co zasadniczo jest spowodowane z mniejszeniem liczby lokali przekazanych klientom w rozumieniu
    powierzchni (w m
    2).


    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    28
    Omówienie wyniku finansowego (cd.)
    Koszt w
    asny sprzedaży
    Koszt w
    asny sprzeda ży zmniejszy
    si ę o 172,4 mln (47,1%) z 366,1 mln z
    otych za rok za kończony dnia 31 grudnia
    2016 roku do 193,7 mln z
    otych za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 roku, co zasadniczo jest spowodowane
    sprzeda żą projektu Nova Królikarnia w 2016 roku z kosztem w
    asnym sprzedaży wynosz ącym 117,9 mln z
    otych.
    Koszt w
    asny sprzeda ży, z wy
    ączeniem sprzeda ży projektu Nova Królikarnia w 2016 roku i przed uwz ględnieniem
    odpisu aktualizuj ącego warto ść zapasów, zmniejszy
    si ę o 55,6 mln z
    otych (22,6%) z 246,0 mln z
    otych za rok
    zako ńczony dnia 31 grudnia 2016 roku do 190,4 mln z
    otyc h za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku, co
    zasadniczo jest konsekwencj ą zmniejszenia liczby lokali przekazanych klientom w rozumieniu powierzchni (w m
    2).
    Marża brutto
    Mar ża brutto przed uwzgl ędnieniem odpisu aktualizuj ącego warto ść zapasów za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017
    roku, wynios
    a 17,9% wobec 20,6% w analogicznym okr esie zakończonym dnia 31 grudnia 2016 roku.
    Koszty sprzeda ży i marketingu
    Koszty sprzeda ży i marketingu zmniejszy
    y si ę o 2,4 mln z
    otych (29,7%) z 8,1 mln z
    otych za rok zakończony dnia
    31 grudnia 2016 roku do 5,7 mln z
    otych za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 roku. Spadek jest zasadn iczo
    spowodowany tym, i ż w roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017 roku Spó
    ka rozpocz ę
    a realizacj ę budowy 5
    projektów/etapów obejmuj ących 861 lokali, w porównaniu do 7 projektów/etapów obejmujących 921 lokali, których
    realizacja zosta
    a rozpocz ęta w roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2016 roku. Dodatkowo, zmniej szeniu uleg
    y op
    aty
    na rzecz agencji nieruchomo ści.
    Koszty ogólnego zarz ądu
    Koszty ogólnego zarz ądu zmniejszy
    y si ę o 2,9 mln z
    otych (12,9%) z 22,2 mln z
    otych za ro k zakończony dnia
    31 grudnia 2016 roku do 19,3 mln z
    otych za rok zak ończony dnia 31 grudnia 2017 roku. Spadek ten wynika przede
    wszystkim ze zmniejszenia premii Zarz ądu, która jest obliczana proporcjonalnie do zysku b rutto i zmniejszenia
    wydatków na personel. Spadek zosta
    cz ęściowo skompensowany wzrostem kosztów us
    ug doradczy ch związanych z
    ró żnymi inicjatywami restrukturyzacyjnymi Grupy oraz k osztów za us
    ugi doradcze na rzecz A. Luzon Group.
    Udzia
    w zysku/(stratach) w ramach wspólnego przeds ię wzi ęcia
    Udzia
    w zysku/(stratach) w ramach wspólnego przeds ię wzi ęcia sk
    ada si ę z 50% udzia
    ów Spó
    ki we wspólnym
    przedsi ęwzi ęciu (ang. Joint Venture, JV) spó
    ek Ronson IS sp. z o.o. oraz w Ronson IS Sp. z o.o. Sp.k (dalej: „JV”),
    które odpowiadaj ą za dwa etapy projektu City Link w Warszawie.
    W roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017 roku wynik netto JV wyn osi
    21.994 tysiące z
    otych (z czego 50 % w
    wysoko ści 10.997 tysi ęcy z
    otych zosta
    o przyporz ądkowanych Spó
    ce, przed anulowaniem odsetek od jedn ostek
    powi ązanych, które wynosi
    y 314 tysi ęcy z
    otych).
    We wrze śniu 2017 roku, JV uko ńczy
    pierwszy etap projektu City Link oraz przekaza
    249 lokali, co pozwoli
    o na
    rozpoznanie zysku brutto w wysoko ści 28,7 mln w 2017 roku, który zosta
    skompensowany g
    ównie przez op
    atę za
    zarz ądzanie p
    acon ą Spó
    ce (w kwocie 4,8 mln z
    otych).
    Pozosta
    e koszty
    Pozosta
    e koszty wzros
    y o 1,1 mln z
    otych (32,0%) z 3,3 mln z
    otych za rok zakończony dnia 31 grudnia 2016 roku do
    4,4 mln z
    otych za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 roku, co jest zasadniczo związane z poniesionymi wydatkami
    zwi ązanymi z utrzymaniem niesprzedanych lokali.
    Wynik z dzia
    alno ści operacyjnej
    W rezuktacie czynników omówionych powy żej wynik z dzia
    alno ści operacyjnej Spó
    ki zmniejszy
    si ę o 63,8 mln
    z
    otych, z poziomu zysku operacyjnego w wysoko ści 84,6 mln z
    otych za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2016 roku do
    zysku operacyjnego na poziomie 20,8 mln z
    otych za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku.


    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    29
    Omówienie wyniku finansowego (cd.)
    Wynik operacji finansowych netto
    Przychody i koszty finansowe są naliczane i kapitalizowane w zakresie, w jakim mo żna bezpo średnio przypisa ć je
    realizacji projektów mieszkalnych, jako cz ęść kosztów wytworzenia zapasów. Ta cz ęść przychodów i kosztów
    finansowych, która nie mo że zosta ć alokowana w powy ższy sposób, jest ujmowana w sprawozdaniu z ca
    kowit ych
    dochodów.
    W poni ższej tabeli przedstawiono przychody i koszty finans owe przed kapitalizacją oraz przychody i koszty finansowe
    skapitalizowane w pozycji zapasy.
    Za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    w tysiącach z
    otych
    Razem Kwota skapitalizowana
    Rozpoznane jako przychód lub koszt
    Przychody finansowe 859 - 859
    Koszty finansowe (14.911) 7.187 (7.724)
    Przychody/(koszty) finansowe netto
    (14.052)
    7.187
    (6.865)
    Za rok zakończony dnia 31 grudnia 2016
    w tysiącach z
    otych
    Razem Kwota skapitalizowana
    Rozpoznane jako przychód lub koszt
    Przychody finansowe 1.900 - 1.900
    Koszty finansowe (15.888) 7.031 (8.857)
    Przychody/(koszty) finansowe netto
    (13.988)
    7.031
    (6.957)
    Koszty finansowe netto przed kapitalizacj ą spad
    y o 1,0 mln z
    otych (6,1%) z 15,9 mln z
    otych za rok zakończony dnia
    31 grudnia 2016 roku do 14,9 mln z
    otych za rok zak ończony dnia 31 grudnia 2017 roku. Spadek ten wynika przede
    wszystkim ze zmniejszenia średniej mar ży na wyemitowanych obligacjach, podobnie jak spadek prowizji i op
    at z
    tytu
    u emisji nowych obligacji i kredytów bankowych .
    Podatek dochodowy
    W roku zakończonym dnia 31 grudnia 2017 roku, Grupa rozliczy
    a koszty podatkowe w kwocie 2,6 mln z
    otych,
    w porównaniu do 12,5 mln z
    otych kosztów podatkowyc h rozliczonych w roku zakończonym dnia 31 grudnia
    2016 roku.
    Akcjonariat mniejszo ściowy
    Akcjonariat mniejszo ściowy sk
    ada si ę z udzia
    ów akcjonariuszy mniejszo ściowych w zyskach i stratach spó
    ki
    powi ązanej, które nie s ą w 100% w
    asno ści ą Spó
    ki oraz kontrolowane przez Spó
    k ę (prezentowane jako w pe
    ni
    skonsolidowane). W roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017 roku, udzia
    akcjonariu szy mniejszościowych w zysku
    wyniós
    1.833 tysi ące z
    otych (maj ąc ujemny wp
    yw na wysoko ść kapita
    u przypisanego akcjonariuszom spó
    ki
    dominuj ącej), w porównaniu do 567 tysi ęcy z
    otych (ujemny wp
    yw) za rok obrotowy zako ńczony dnia 31 grudnia
    2016 roku. Zmiana w udzia
    ach akcjonariuszy mniejsz ościowych wynika g
    ównie z przychodów i zysków osi ągni ętych
    w ramach projektu Espresso III, który zostal zako ńczony w grudniu 2016 roku.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    30
    Wybrane dane finansowe
    Kurs PLN/EUR
    Kurs Kurs Kurs Kurs
    PLN/EUR
    Ś redni minimalny maksymalny na 31 grudnia
    2017 (12 miesi ęcy) 4,258 4,171 4,416 4,171
    2016 (12 miesi ęcy) 4,364 4,236 4,504 4,424
    Ź ród
    o: Narodowy Bank Polski (‘NBP’)
    Wybrane dane finansowe EUR
    PLN
    (w tysiącach, z wyj ątkiem danych na jedn ą akcj ę)
    za rok zakończony dnia 31 grudnia lub na dzie ń 31 grudnia
    2017
    2016
    2017
    2016
    Przychody ze sprzedaży 54.426 111.082
    231.744 484.762
    Zysk brutto ze sprzeda
    ży
    8.943 27.198
    38.078 118.690
    Zysk/(strata) przed opodatkowaniem
    3.262 17.781
    13.890 77.595
    Zysk netto/(strata netto) przypadaj
    ący w
    a ścicielom jednostki
    dominuj ącej 2.223 14.787
    9.464 64.531
    Przep
    ywy pieni
    ężne netto z dzia
    alno ści operacyjnej
    6.438 3.511
    27.411 15.324
    Przep
    ywy pieni
    ężne netto z dzia
    alno ści inwestycyjnej
    3.823 719
    16.279 3.137
    Przep
    ywy pieni
    ężne netto z dzia
    alno ści finansowej (11.246) (11.214)
    (47.886) (48.936)
    Zwi
    ększenie/(zmniejszenie) netto środków pieni ężnych i ich
    ekwiwalentów (985) (6.983)
    (4.196) (30.475)
    Zapasy
    122.776 129.769
    512.098 574.098
    Razem aktywa
    169.216 168.040
    705.799 743.411
    Zaliczki otrzymane 24.513 22.741
    102.244 100.607
    Zobowi ązania d
    ugoterminowe 41.745 34.261
    174.120 151.571
    Zobowi
    ązania krótkoterminowe (w tym zaliczki otrzymane) 45.473 51.981
    189.667 229.964
    Kapita
    w
    asny przypadaj
    ący akcjonariuszom jednostki
    dominuj ącej 81.009 81.281
    337.889 359.586
    Kapita
    podstawowy 3.043 5.054
    12.503 20.762
    Ś
    rednia liczba akcji (podstawowa) 164.010.813 269.985223
    164.010.813 269.985.223
    Zysk netto przypadaj ący na jedn ą akcj ę zwyk
    ą
    (podstawowy i rozwodniony) 0,014 0,055
    0,058 0,239
    * Dane w EUR wykazane zosta
    y jedynie dla celów pre zentacyjnych. W związku ze znacz ącymi wahaniami waluty polskiej w stosunku do Euro n a
    przestrzeni ostatnich lat przedstawione dane finans owe nie są w pe
    ni porównywalne i nie odzwierciedlaj ą aktualnej sytuacji finansowej Spó
    ki.
    Czytelnik analizuj ący powy ższe dane powinien uwzgl ędnia ć zmiany kursu PLN / EUR w roku 2017 w odniesieniu d o roku 2016.
    Wybrane dane finansowe zosta
    y przeliczone z PLN n a EUR w następuj ący sposób:
    (i) Dane finansowe dotycz ące bilansu zosta
    y przeliczone przy u życiu kursu opublikowanego przez Narodowy Bank Polsk i obowiązuj ącego
    w ostatnim dniu okresu sprawozdawczego.
    (ii) Dane dotycz ące rachunku ca
    kowitych przychodów oraz sprawozdani a z przep
    ywów pieniężnych zosta
    y przeliczone za pomoc ą kursu
    obliczonego jako średnia arytmetyczna kursów średnich publikowanych przez Narodowy Bank Polski.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    31
    Analiza wybranych pozycji skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji
    finansowej
    W poni ższej tabeli przedstawiono wybrane pozycje ze skonso lidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej,
    w których zasz
    y istotne zmiany.
    Na dzie
    ń
    31 grudnia 2017
    Na dzie
    ń
    31 grudnia 2016
    W tysiącach z
    otych
    Zapasy 512.098 574.098
    Zaliczki otrzymane 102.244 100.607
    Zobowiązania z tytu
    u kredytów i po życzek 211.228 226.092
    Zapasy
    Warto ść zapasów na dzie ń 31 grudnia 2017 roku wynios
    a 512,1 mln z
    otych w porównaniu do 574,1mln z
    otych na
    dzie ń 31 grudnia 2016 roku. Spadek zapasów wynika przede wszystkim z rozpoznanego kosztu sprzedaży na
    ączn ą
    kwot ę 189,4 mln z
    otych w roku zako ńczonym 31 grudnia 2017 roku. Spadek ten jest cz ęściowo kompensowany jest
    przez inwestycje Grupy zwi ązane z bezpo średnimi kosztami budowy na
    ączn ą kwot ę 114,5 mln z
    otych.
    Zaliczki otrzymane
    Saldo otrzymanych zaliczek na dzie ń 31 grudnia 2017 roku wynios
    o 102,2 mln z
    otych wo bec 100,6 mln z
    otych na
    dzie ń 31 grudnia 2016 roku. Wzrost wynika z zaliczek otr zymanych od klientów w związku ze sprzeda żą lokali
    mieszkalnych na
    ączn ą kwot ę 226,0 mln z
    otych i jest kompensowany w cz ęści przychodami rozpoznanymi ze
    sprzeda ży lokali mieszkalnych o
    ącznej warto ści 224,4 mln z
    otych.
    Zobowi ązania z tytu
    u kredytów i po życzek
    Zobowi ązania krótkoterminowe i d
    ugoterminowe z tytu
    u kre dytów bankowych i pożyczek wynios
    y 211,2 mln
    z
    otych na dzie ń 31 grudnia 2017 roku wobec 226,1 mln z
    otych na dz ień 31 grudnia 2016 roku. Spadek ten jest
    spowodowany g
    ównie przez sp
    aty obligacji na
    ączn ą kwot ę 95,5 mln z
    otych oraz sp
    at ę kredytów bankowych na
    kwot ę 64,1 mln z
    otych. Spadek zosta
    cz ęściowo skompensowany przez wp
    ywy z tytu
    u wyemitowa nych obligacji
    pomniejszone o koszty emisji o warto ści 69,1 mln z
    otych oraz wp
    ywy z kredytów bankowyc h netto po potrąceniu
    kosztów prowizji bankowych na
    ączn ą warto ść 75,3 mln z
    otych. Ze wspomnianych 211,2 mln z
    otyc h, wartość 48,6
    mln z
    otych obejmuje zobowi ązania wymagalne nie pó źniej ni ż 31 grudnia 2018 roku.
    Struktura zapadalno ści kredytów i po życzek odzwierciedla dzia
    alno ść Spó
    ki zwi ązan ą z emisjami obligacji od 20414
    do 2017 roku, a tak że terminy sp
    at kredytów bankowych uzyskanych w cel u sfinansowania kosztów budowy
    projektów realizowanych przez Spó
    k ę.
    Zobowi ązania z tytu
    u kredytów i po życzek mog ą zosta ć podzielone na dwie kategorie: 1) obligacje, 2) kre dyty
    bankowe zwi ązane z finansowaniem projektów zako ńczonych lub znajduj ących si ę w trakcie realizacji.
    Zobowi ązania z tytu
    u wyemitowanych obligacji na dzie ń 31 grudnia 2017 roku wynios
    y 197,3 mln z
    otych (n a dzień
    31 grudnia 2016 roku: 222,6 mln z
    otych), na co z
    o ży
    a si ę ich warto ść nominalna w kwocie 197,2 mln z
    otych oraz
    naliczone odsetki w wysoko ści 1,7 mln z
    otych pomniejszone o jednorazowe koszt y bezpośrednio przypisane do emisji
    obligacji, które s ą uj ęte wed
    ug zamortyzowanego kosztu metod ą efektywnego oprocentowania (1,6 mln z
    otych).
    Dodatkowe informacje zawarto w nocie 28 Skonsolidow anego Sprawozdania z Sytuacji Finansowej.
    Kredyty bankowe zaciągni ęte w celu finansowania projektów zako ńczonych lub w trakcie realizacji s ą ś ci śle zwi ązane
    z tempem realizacji oraz sprzeda ży inwestycji. Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku zad
    u żenie z tego tytu
    u wynios
    o 13,9
    mln z
    otych.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    32
    Analiza wybranych pozycji skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji
    finansowej (cd.)
    Przegl ąd przep
    ywów pieni ężnych
    Zad
    u żenie oraz zad
    u żenie netto
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku ca
    kowita warto ść zad
    u żenia Spó
    ki z tytu
    u po życzek bankowych i emisji obligacji
    wynios
    a 211,2 mln z
    otych (na dzie ń 31 grudnia 2016 roku: 226,1 mln z
    otych). Bior ąc pod uwag ę zasoby środków
    pieni ężnych znajduj ących si ę w posiadaniu Spó
    ki na dzie ń 31 grudnia 2017 roku wynosz ące 64,9 mln z
    otych (na
    dzie ń 31 grudnia 2016 roku: 69,1 mln z
    otych), d
    ug nett o Spó
    ki wyniós
    146,3 mln z
    otych na dzień 31 grudnia 2017
    roku (na dzie ń 31 grudnia 2016 roku: 157,0 mln z
    otych).
    P
    ynno ść oraz zasoby finansowe
    Spó
    ka finansuje swoj ą bie żącą dzia
    alno ść g
    ównie środkami wygenerowanymi ze sprzeda ży, jak równie ż wp
    ywami
    z kredytów i po życzek oraz obligacji. Dodatnie przep
    ywy pieni ężne netto z dzia
    alno ści operacyjnej pozwoli
    y Spó
    ce
    kontynuowa ć rozpocz ęte inwestycje oraz nabywa ć nowe grunty, zachowuj ąc jednocze śnie wystarczaj ący poziom
    p
    ynno ści dla prowadzenia bie żącej dzia
    alno ści.
    W poni ższej tabeli przedstawiono wybrane pozycje ze skonso lidowanego sprawozdania z przep
    ywów pieniężnych:
    Za rok
    zako ńczony dnia 31 grudnia
    2017
    2016
    w tysiącach z
    otych
    Przep
    ywy pieniężne netto z dzia
    alno ści operacyjnej 27.411 15.324
    Przep
    ywy pieni ężne netto z dzia
    alno ści inwestycyjnej 16.279 3.137
    Przep
    ywy pieni ężne netto z dzia
    alno ści finansowej (47.886) (48.936)
    Przep
    ywy pieni ężne z dzia
    alno ści operacyjnej
    Dodatnie przep
    ywy pieni ężne netto Spó
    ki z dzia
    alno ści operacyjnej za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 roku
    wynios
    y 27,4 mln z
    otych w porównaniu do dodatnich przep
    ywów netto z tej dzia
    alności w analogicznym okresie
    zako ńczonym dnia 31 grudnia 2016 roku w wysoko ści 15,3 mln z
    otych. Wzrost warto ści przep
    ywów z dzia
    alno ści
    operacyjnej jest w g
    ównej mierze efektem:
    - sfinalizowania transakcji Nova Królikarnia zwi ązanej z wykupem akcji w
    asnych za kwot ę 140,9 mln z
    otych
    w roku zako ńczonym 31 grudnia 2016 podczas gdy w 2017 roku taka transakcja nie mia
    a miejsca,
    - wydatki na nowe grunty (w tym zaliczki) w wysoko ści 43.2 mln z
    otych w 2017 roku, podczas gdy w 2016
    roku wynios
    y one 78,3 mln z
    otych;
    Wy żej wymieniony efekt jest cz ęściowo równowa żony przez:
    - wyp
    yw środków pieni ężnych netto wykorzystanych w inwestycjach Grupy zwi ązanych z bezpo średnini
    kosztami budowy zwi ązanymi z bie żącymi projektami w wysoko ści 114,5 mln z
    otych w roku zako ńczonym
    31 grudnia 2017 roku w porównaniu do 149,3 mln z
    ot ych w roku zakończonym 31 grudnia 2016 roku;
    - wp
    ywy pieni ężne netto z zaliczek otrzymanych od klientów w zwi ązku ze sprzeda żą lokali mieszkalnych o
    warto ści 226,0 mln z
    otych w roku zako ńczonym 31 grudnia 2017 roku, w porównaniu do wp
    ywu ś rodków
    pieni ężnych netto z otrzymanych zaliczek w wysoko ści 291,3 mln z
    otych w roku zako ńczonym 31 grudnia
    2016 roku.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    33
    Przegląd przep
    ywów pieni ężnych (cd.)
    Przep
    ywy pieni ężne z dzia
    alno ści inwestycyjnej
    Dodatnie przep
    ywy pieni ężne netto z dzia
    alno ści inwestycyjnej wynios
    y 16,3 mln z
    otych w roku z akończonym dnia
    31 grudnia 2017 roku wobec ujemnych przep
    ywów nett o w kwocie 3,1 mln z
    otych w roku zakończonym dnia 31
    grudnia 2016 roku. Wzrost przep
    ywów z dzia
    alno ści inwestycyjnej jest w g
    ównej mierze efektem:
    - dodatnich przep
    ywów pieni ężnych netto z inwestycji we wspólne przedsi ęwzi ęcie w kwocie 16,1 mln za rok
    (wp
    ywy z tytu
    u po życzek udzielonych wspólnym przedsi ęwzi ęciom) w roku zako ńczonym dnia 31 grudnia
    2017 roku w porównaniu do ujemnych przep
    ywów pieni ężnych netto zwi ązanych z inwestycj ą we wspólne
    przedsi ęwzi ęcie w kwocie 0,1 mln z
    otych za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2016 roku.
    Przep
    ywy pieni ężne z dzia
    alno ści finansowej
    Ujemne przep
    ywy pieni ężne netto z dzia
    alno ści finansowej wynios
    y 47,9 mln z
    otych w roku zako ńczonym dnia
    31 grudnia 2017 roku wobec ujemnych przep
    ywów nett o w kwocie 48,9 mln z
    otych w roku zakończonym dnia
    31 grudnia 2016 roku, co wynika
    o ze:
    - sp
    aty zabezpieczonych kredytów bankowych na
    ączn ą kwot ę 11,2 mln z
    otych za rok zako ńczony dnia 31
    grudnia 2017 roku w porównaniu do sp
    aty zabezpiecz onych kredytów bankowych w kwocie 56,2 mln z
    otych
    za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2016 roku .
    Efekt ten zosta
    cz ęściowo skompensowany przez:
    - wykup obligacji w wysoko ści 26,4 mln z
    otych w roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017 roku w
    porównaniu do wp
    ywów netto z tytu
    u emisji obligac ji, w wysokości 30,3 mln z
    otych w roku zako ńczonym
    31 grudnia 2016 roku;
    - wyp
    at ę dywidendy w wysoko ści 31,2 milionów z
    otych w roku zako ńczonym 31 grudnia 2017 roku w
    porównaniu do 21,8 milionów z
    otych w roku zako ńczonym 31 grudnia 2016 roku.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    34
    Pracownicy
    Przeciętny poziom zatrudnienia w Spó
    ce oraz jej spó
    kach zależnych – w przeliczeniu na pe
    ne etaty – wyniós
    68 o sób
    w roku 2017 (w porównaniu do 67 osób w roku 2016).
    Badania i rozwój
    Spó
    ka i jej spó
    ki zale żne nie s ą zaanga żowane w badania oraz dzia
    alno ść rozwojow ą.
    Ochrona środowiska
    Spó
    ka prowadz ąc dzia
    alno ść gospodarcz ą dzia
    a zgodnie z prawem i przepisami dotycz ącymi wykorzystania zasobów
    naturalnych i ochron ą ś rodowiska. Wobec Spó
    ki nie toczy si ę ż adne post ępowanie zwi ązane z nieprzestrzeganiem tych
    regulacji.
    Kwartalne raportowanie Spó
    ki
    W wyniku wymaga ń odnosz ących si ę do Amos Luzon Development and Energy Group Ltd. (‘ A. Luzon Group’),
    g
    ównego udzia
    owca Spó
    ki (po średnio), którego akcje notowane s ą na gie
    dzie w Tel Awiwie, raporty za pierwszy
    kwarta
    , pó
    roczny oraz za trzy kwarta
    y podlegaj ą pe
    nemu przegl ądowi audytorów Spó
    ki. Dla samej Spó
    ki,
    notowanej na Gie
    dzie Papierów Warto ściowych, której siedziba znajduje si ę w Holandii, tylko raport pó
    roczny
    podlega przegl ądowi. Spó
    ka uzgodni
    a z A. Luzon Group, że koszty przegl ądu za pierwszy i trzeci kwarta
    zostan ą
    podzielone pomi ędzy spó
    ke a jej g
    ównego akcjonariusza. Spó
    ka uzn aje, że poddanie przegl ądowi swoich raportów za
    pierwszy i trzeci kwarta
    jest korzystne dla wszyst kich jej akcjonariuszy.
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku kapitalizacja rynkowa Grupy o siągn ę
    a poziom ni ższy od warto ści aktywów netto.
    Pomimo tego, że Spó
    ka uwa ża tak ą sytuacj ę za przej ściow ą i spowodowan ą przez wiele ró żnych czynników, w
    ączaj ąc
    nisk ą bie żącą p
    ynno ść akcji Spó
    ki na Gie
    dzie Papierów Warto ściowych w Warszawie, Zarz ąd dokona
    oceny
    konieczno ści zawi ązania dodatkowego odpisu z tytu
    u utraty warto ści. W wyniku podj ętych dzia
    a ń Zarz ąd nie znalaz
    podstaw do dokonania odpisu gdy ż w jego ocenie oczekiwane mo żliwe do zrealizowania w przysz
    o ści mar że na
    zapasach posiadanych przez Spó
    k ę s ą dodatnie. W zwi ązku z tym, nie stwierdzono potencjalnych przes
    anek do
    utworzenia odpisu z tytu
    u utraty warto ści.
    Obowi ązek ujawnienia informacji przez akcjonariusza spraw ującego kontrol ę
    Nale ży pami ęta ć, że akjonariusz sprawuj ący kontrol ę nad Spó
    k ą, tj. A. Luzon Group, jest spó
    k ą notowan ą na gie
    dzie
    w Tel-Avivie i podlega okre ślonym obowi ązkom informacyjnym. Niektóre dokumenty publikowane w związku z
    tym że obowi ązkiem przez A. Luzon Group s ą dost ępne na stronie:
    http://maya.tase.co.il (niektóre dokumenty dost ępne
    s ą jedynie w j ęzyku hebrajskim) i mog ą zawiera ć okre ślone informacje dotycz ące Spó
    ki.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    35
    Prognozy na rok 2018
    A. Projekty zako ńczone
    Poniższa tabela przedstawia informacje dotycz ące ca
    kowitej liczby lokali w ramach zako ńczonych projektów/etapów
    w ramach których Spó
    ka prowadzi ć b ędzie proces sprzeda ży:
    Nazwa projektu Lokalizacja Liczba przekazanych lokali
    (1)
    Liczba lokali przewidzianych do
    przekazania (1)
    Liczba lokali
    Do dnia
    31 grudnia 2016 W roku
    zako ńczon
    ym 31
    grudnia 2017 Razem Sprzedane
    do dnia 31
    grudnia 2017 Niesprzeda
    ne na dzie ń
    31 grudnia 2017 Razem
    Espresso II & III Warszawa 153 147 300 1 4 5 305
    Kamienica Je życe Pozna ń 123 170 293 - 2 2 295
    Moko Warszawa 256 52 308 9 28 37 345
    Vitalia I Wroc
    aw - 111 111 17 11 28 139
    M
    ody Grunwald I & II Pozna ń 250 16 266 3 16 19 285
    M
    ody Grunwald III Pozna ń - 36 36 43 29 72 108
    Panoramika II Szczecin 85 13 98 2 7 9 107
    Panoramika III Szczecin - - - 98 24 122 122
    Chilli IV Pozna ń - 5 5 11 29 40 45
    Naturalis I,II & III Warszawa
    166 5 171 1 - 1 172
    Sakura Warszawa
    495 13 508 2 5 7 515
    Verdis Warszawa
    425 4 429 3 9 12 441
    Tamka Warszawa
    62 3 65 - - - 65
    Impressio Wroc
    aw 197 7 204 2 1 3 207
    Pozosta
    e (stare) projekty 1 2 3 1 2 3 6
    Razem (wy
    ączaj ąc JV) 2.213
    584 2.797 193 167 360 3.157
    City Link I (2) Warszawa - 249 249 67 6 73 322
    Razem (w
    ączaj ąc JV) 2.213 833 3.046 260 173 433 3.479
    (1) Dla potrzeb przedstawienia informacji dotycz ących poszczególnych projektów okre ślenie „sprzeda ż” („sprzedany”) dotyczy podpisania przez odbiorc ę przedwst ępnej
    umowy sprzeda ży lokalu. podczas gdy okre ślenie „przekazanie” („przekazany”) dotyczy przenies ienia na nabywcę istotnych ryzyk i korzy ści wynikaj ących z
    posiadania lokalu.
    (2) Projekt jest prezentowany w Skonsolidowanym S prawozdaniu Finansowym jako inwestycja we wspólne p rzedsięwzi ęcie, udzia
    Spó
    ki w projekcie wynosi 50%
    Informacje dotycz ące zako ńczonych projektów patrz „Wybrane zdarzenia w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2017
    – sekcja „B. Wynik w podziale na projekty” (strony 21 - 23).
    B. Bie żą ce projekty w trakcie budowy i/lub w sprzeda ży
    Poniższa tabela zawiera informacje na temat projektów, k tórych ukończenie zaplanowane jest w 2018 oraz 2019 roku.
    Spó
    ka uzyska
    a dla wszystkich inwestycji pozwoleni e na budowę i rozpocz ę
    a prace budowlane.
    Nazwa projektu Lokalizacja Lokale
    sprzedane
    na dzie ń 31
    grudnia 2017 Lokale na
    sprzeda ż na
    dzie ń 31
    grudnia 2017 Liczba
    lokali
    ączna
    powierzch nia (m 2)
    Przewidywana
    data zako ńczenia
    budowy
    Espresso IV Warszawa
    144 2 146 8.100 2018
    Miasto Moje I Warszawa
    154 51 205 10.900 2018
    Miasto Moje II Warszawa
    8 140 148 8.100 2018
    City Link III
    (2) Warszawa
    91 277 368 18.700 2019
    Miasto Marina Wroc
    aw 15 136 151 6.200 2019
    Panoramika IV Szczecin 2 109 111 5.800 2019
    Vitalia II Wroc
    aw 6 77 83 4.700 2019
    Razem (wy
    ączaj ąc JV) 420 800
    1.212 62.500
    City Link II (1) Warszawa 178 11 189 8.800 2018
    Razem (w
    ączaj ąc JV) 598 803 1.401 71.300
    (1) Projekt jest prezentowany w Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym jako inwestycja we wspóln e przedsięwzi ęcie; udzia
    Spó
    ki wynosi 50%..
    (2) Poprzednia nazwa Skierniewicka bis, Spó
    k a posiada w nim 100% udzia
    ów.


    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    36
    Prognozy na rok 2018 (cd.)
    B. Bie
    żą ce projekty w trakcie budowy i/lub w sprzeda ży (cd.)
    Espresso IV
    Opis projektu
    Czwarty (ostatni) etap projektu Espresso jest realizowany na gruncie zlokalizowanym w Warszawie przy u licy Jana
    Kazimierza w dzielnicy Wola i jest kontynuacj ą projektów Espresso I, II i III, które zosta
    y uko ńczone odpowiednio w
    2014, 2016 i 2016 roku. W ramach czwartego etapu pr ojekt obejmuje 135 lokali mieszkalnych i 11 lokali komercyjnych
    o
    ącznej powierzchni 8.100 m
    2.
    Stan realizacji
    Prace budowlane dotycz ące projektu Espresso IV rozpocz ę
    y si ę w marcu 2016 roku. Zako ńczenie projektu planowane
    jest na pierwszy kwarta
    2018 roku.
    Miasto Moje I i II
    Opis projektu
    Pierwszy i drugi etap projektu Miasto Moje s ą realizowane na gruncie zlokalizowanym w dzielnicy Bia
    o
    ęka w
    Warszawie przy ulicy Marywilskiej. W maju 2016 roku Spó
    ka naby
    a wszystkie prawa do gruntu pozwalające na
    realizacj ę projektu w zwi ązku z niewykorzystaniem prawa pierwokupu przez Mias to Warszawa. Pierwszy etap projektu
    sk
    ada ć si ę b ędzie ze 191 lokali mieszkalnych i 14 lokali komercy jnych o
    ącznej powierzchni 10.900 m
    2, natomiast
    drugi etap projektu sk
    ada ć si ę b ędzie z 145 lokali mieszkalnych oraz 3 lokali komerc yjnych o
    ącznej powierzchni
    8.100 m
    2.
    Stan realizacji
    Prace budowlane dotycz ące projektu Miasto Moje I rozpocz ę
    y si ę w czerwcu 2016 roku. Zako ńczenie projektu
    planowane jest na pierwszy kwarta
    2018 roku. Prace budowlane dotyczące projektu Miasto Moje II rozpocz ę
    y si ę w
    sierpniu 2017 roku, a zako ńczenie budowy planowane jest na czwarty kwarta
    201 8 roku.
    City Link III
    Opis projektu
    Trzeci (ostatni) etap projektu City Link III (udzia
    Spó
    ki w tym projekcie to 100%) jest realizowany na gruncie
    po
    o żonym w dzielnicy Wola w Warszawie przy ulicy Skiern iewickiej. City Link III będzie obejmowa
    364 lokali
    mieszkalnych i 4 lokali komercyjnych o
    ącznej powierzchni 18.700 m
    2.
    Stan realizacji
    Prace budowlane dotycz ące projektu City Link III rozpocz ę
    y si ę w czerwcu 2017 roku, a zako ńczenie projektu
    planowane jest na czwarty kwarta
    2019 roku.
    Miasto Marina
    Opis projektu
    Projekt Miasto Marina jest realizowany na gruncie p o
    ożonym we Wroc
    awiu przy ulicy Na Grobli. Projekt b ędzie
    obejmowa
    151 lokali o
    ącznej powierzchni 6.200 m
    2. Po zmianie przepisów prawnych w roku 2017, projek t będzie
    realizowany jako apart-hotel z 23% podatekiem od to warów i us
    ug, zamiast 8% podatku obowiązuj ącego w projekcie
    mieszkaniowym.
    Stan realizacji
    Prace budowlane dotycz ące projektu Marina Miasto rozpocz ę
    y si ę w lipcu 2017 roku, a zako ńczenie projektu
    planowane jest na pierwszy kwarta
    2019 roku.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    37
    Prognozy na rok 2018 (cd.)
    B. Bie żą ce projekty w trakcie budowy i/lub w sprzeda ży (cd.)
    Panoramika IV
    Opis projektu
    Czwarty etap projektu Panoramika jest realizowany na gruncie zlokalizowanym w Szcecinie przy ulicy Duńskiej i jest
    kontynuacj ą projektu Panoramika I , II i III, które zosta
    y uk ończone odpowiednio w 2012, 2016 i 2017 roku. Czwarty
    etap projektu obejmuje 111 lokali mieszkalnych o
    ącznej powierzchni 5.800 m
    2.
    Stan realizacji
    Prace budowlane dotycz ące projektu Panoramika IV rozpocz ę
    y si ę w listopadzie 2017 roku, a zako ńczenie projektu
    planowane jest na czwarty kwarta
    2019 roku.
    Vitalia II
    Opis projektu
    Drugi etap projektu Vitalia jest realizowany na gru ncie zlokalizowanym w dzielnicy Krzyki we Wroc
    awiu i jest
    kontunuacj ą projektu Vitalia I, który zosta
    zako ńczony we wrze śniu 2017 roku. Drugi etap projektu obejmuje 83
    mieszka ń o
    ącznej powierzchni 4.700 m
    2.
    Stan realizacji
    Prace budowlane dotycz ące projektu Vitalia II rozpocz ę
    y si ę w grudniu 2017 roku, a zako ńczenie projektu planowane
    jest na drugi kwarta
    2019 roku.
    City Link II
    Opis projektu
    Drugi etap projektu (udzia
    Spó
    ki w projekcie to 5 0%) jest realizowany na części gruntu zlokalizowanym w dzielnicy
    Wola w Warszawie przy ulicy Skierniewickiej i jest kontynuacją projektu City Link I, który zosta
    zako ńczony we
    wrze śniu 2017. Drugi etap tego projektu sk
    ada ć si ę b ędzie z 184 lokali mieszkalnych i 5 lokali komercyjn ych o
    ącznej
    powierzchni 8.800 m
    2.
    Stan realizacji
    Przedsprzeda ż w ramach projektu City Link II rozpocz ę
    a si ę w kwietniu 2016 roku, podczas gdy prace budowlane
    rozpocz ę
    y si ę w listopadzie 2016 roku. Zako ńczenie projektu City Link II planowane jest na czwa rty kwarta
    2018
    roku.
    C. Projekty, których rozpocz ęcie planowane jest w roku 2018
    W zwi ązku z faktem, że Spó
    ka jest świadoma rosn ącej konkurencji na rynku, bardzo ostro żnie zarz ądza ona liczb ą
    i rodzajem podejmowanych projektów w celu jak najle pszego spe
    nienia oczekiwań klientów. W trakcie 2018 roku
    Spó
    ka rozwa żać b ędzie rozpocz ęcie budowy trzech etapów w ramach bie żących projektów oraz trzech nowych
    projektów (razem 851 lokali o
    ącznej powierzchni 47.300 m
    2), które, zdaniem Zarz ądu, odpowiadaj ą obecnym
    oczekiwaniom klientów, uwzgl ędniaj ąc mniejsze lokale mieszkalne oferowane w korzystnie jszych cenach. Ponadto w
    celu minimalizowania ryzyka rynkowego Zarz ąd Spó
    ki planuje dzieli ć nowe projekty na relatywnie mniejsze etapy. W
    przypadku pogorszenia warunków rynkowych lub trudno ści z pozyskaniem finansowania bankowego dla rozwa żanych
    projektów cz ęść z nich mo że zosta ć od
    o żona w czasie.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    38
    Prognozy na rok 2018 (cd.)
    C. Projekty, których rozpocz ęcie planowane jest w roku 2018 (cd.)
    a) Nowe projekty
    Bu
    garska
    Projekt Bu
    garska będzie realizowany na gruncie po
    o żonym w Poznaniu przy ulicy Świerzawskiej. Spó
    ka planuje
    rozpocz ęcie budowy ca
    ego projektu w trakcie 2018 roku, pro jekt będzie obejmowa
    268 lokali o
    ącznej powierzchni
    14.400 m
    2.
    Ursus I
    Projekt Ursus b ędzie realizowany na gruncie po
    o żonym w dzielnicy Ursus w Warszawie przy ulicy Gierd ziejewskiego.
    Spó
    ka rozwa ża rozpocz ęcie budowy pierwszego etapu projektu w roku 2018, p ierwszy etap projektu będzie obejmowa
    151 lokali o
    ącznej powierzchni 7.300 m
    2.
    Matisse I
    Projekt Matisse b ędzie realizowany na gruncie po
    o żonym w dzielnicy Jagodno we Wroc
    awiu przy ulicy Bu forowej.
    Spó
    ka rozwa ża rozpocz ęcie budowy pierwszego etapu projektu w roku 2018, p ierwszy etap będzie obejmowa
    127
    lokali o
    ącznej powierzchni 6.300 m
    2.
    b) Kolejne etapy realizowanych projektów
    Chilli V
    Projekt Chilli V jest kontynuacj ą projektów Chilli I - IV. Projekt b ędzie obejmowa
    32 lokale o
    ącznej powierzchni
    2.400 m 2. Spó
    ka rozwa ża rozpocz ęcie budowy projektu w roku 2018.
    Vitalia III
    Trzeci (ostatni) etap projektu Vitalia jest kontynu acją projektów Vitalia I i II. Projekt b ędzie obejmowa
    81 lokali o
    ą cznej powierzchni 6.800 m 2. Spó
    ka rozwa ża rozpocz ęcie budowy projektu w roku 2018.
    Miasto Moje III
    Projekt Miasto Moje III jest kontynuacj ą projektów Miasto Moje I i II. Projekt b ędzie obejmowa
    192 lokale o
    ącznej
    powierzchni 10.100 m 2. Spó
    ka rozwa ża rozpocz ęcie budowy projektu w roku 2018. Z powodu zmiany re gulacji
    prawnych w 2017 roku, projekt b ędzie realizowany jako hotel ze stawk ą VAT 23% zamiast VAT 8% stosowan ą przy
    projekcie mieszkalnym.


    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    39
    Prognozy na rok 2018 (cd.)
    D. Warto
    ść przedwst ępnych umów sprzeda ży podpisanych z klientami, która nie zosta
    a uj ęta
    w Skonsolidowanym Sprawozdaniu z Ca
    kowitych Dochod ów
    Liczba oraz wartość zawieranych przedwst ępnych umów sprzeda ży nie wp
    ywa na Sprawozdanie z Ca
    kowitych
    Dochodów w tym samym momencie, a dopiero po ostatec znym rozliczeniu umowy z nabywcą (szczegó
    owe informacje
    – patrz cz ęść „A – Projekty Zako ńczone” powy żej na stronie 35). Poni ższa tabela przedstawia warto ść przedwst ępnych
    umów sprzeda ży - zawartych przez Spó
    k ę z klientami dotycz ących zakupu lokali i nieuj ętych w Sprawozdaniu
    z Ca
    kowitych Dochodów:
    Nazwa projektu Lokalizacja Warto
    ść przedwst ępnych umów
    sprzeda ży podpisanych z klientami (w
    tys. z
    ) Projekt zrealizowany /
    przewidywany rok
    zako ńczenia projektu
    Panoramika III Szczecin 20.464 Zako
    ńczony
    M
    ody Grunwald III Pozna ń 14.332 Zako
    ńczony
    Moko Warszawa 8.337 Zako
    ńczony
    Vitalia I Wroc
    aw 5.538 Zako
    ńczony
    Chilli IV Pozna ń 2.645 Zako
    ńczony
    Impressio Wroc
    aw 1.682 Zako
    ńczony
    M
    ody Grunwald I & II Pozna ń 1.620 Zako
    ńczony
    Verdis Warszawa
    1.504 Zako
    ńczony
    Sakura Warszawa
    1.241 Zako
    ńczony
    Espresso II & III Warszawa
    577 Zako
    ńczony
    Panoramika II Szczecin 573 Zako
    ńczony
    Naturalis I, III & III Warszawa 534 Zako
    ńczony
    Kamienica Je życe Pozna ń 33 Zako
    ńczony
    Pozosta
    e (stare) projekty 636 Zako
    ńczony
    Podsuma – projekty uko ńczone
    (1)
    59.716
    Espresso IV Warszawa
    59.150 2018
    Miasto Moje I Warszawa
    45.151 2018
    Miasto Moje II Warszawa
    3.618 2018
    City Link III
    (4) Warszawa
    37.032 2019
    Marina Miasto Wroc
    aw 4.255 2019
    Vitalia II Wroc
    aw 1.840 2019
    Panoramika IV Szczecin 531 2019
    Podsuma – projekty w trakcie budowy
    (2)
    151.577
    City Link I (1)/ (3) Warszawa
    26.395 Zakończony
    City Link II (2)/(3) Warszawa
    78.193 2018
    Podsuma – projekt w ramach wspólnego
    przedsi ęwzi ęcia
    104.588
    Razem
    315.881
    (1) Informacje dotyczące zako ńczonych projektów patrz “Wybrane zdarzenia w roku o brotowym zakończonym 31 grudnia 2017 – B. Wyniki w podziale na pr ojekty”
    (strony 21-23).
    (2) Informacje dotycz ące projektów w trakcie realizacji/sprzeda ży, patrz powy żej: “B”. (strony 35-37). (3) Projekt jest prezentowany w Skonsolidowanym Sprawoz daniu Finansowym jako inwestycja we wspólne przedsięwzi ęcie; udzia
    Spó
    ki wynosi 50%. (4) Poprzednia nazwa „Skierniewicka bis”; udzia
    Spó
    ki w projekcie wynosi 100%
    E. G
    ówne ryzyka i źród
    a niepewno ści w 2018 roku
    Podczas gdy przyspieszenie koniunktury na rynku nie ruchomości w 2015, 2016 i 2017 roku potencjalnie poprawi
    o
    perspektywy Spó
    ki na rok 2018, ogólna sytuacja eko nomiczna i geopolityczna w Europie, w tym w Polsce, a także
    niepewno ści dotycz ące dalszego rozwoju polskiego rynku nieruchomo ści mieszkaniowych utrudniaj ą podanie
    szczegó
    owych prognoz wyniku na 2018 rok. Poziom ro zwoju polskiej gospodarki, kondycja sektora bankowego oraz
    zainteresowanie klientów nowymi projektami mieszkan iowymi, znaczący wp
    yw kosztów zabezpieczenia gruntów na
    mar że projektów, jak równie ż rosn ąca konkurencja na rynku b ęd ą stanowi ć najistotniejsze źród
    a niepewno ści
    prowadzonej dzia
    alno ści w roku finansowym ko ńcz ącym si ę dnia 31 grudnia 2018.


    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    40
    Dodatkowe informacje
    G
    ówni akcjonariusze
    Zgodnie z wiedzą Spó
    ki na dzie ń opublikowania niniejszego raportu rocznego (7 marc a 2018 roku), niżej wymienieni
    akcjonariusze posiadali ponad 3% ogólnej liczby g
    o sów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Spó
    ki:
    Udzia
    y
    Na dzie
    ń
    7 marca 2018
    Liczba akcji /
    % udzia
    ów Zmiana
    liczby akcji Na dzie
    ń
    31 grudnia 2017 Liczba akcji /
    % udzia
    ów Zmiana
    liczby akcji Na dzie
    ń
    31 grudnia 2016 Liczba akcji/
    % udzia
    ów
    Wyemitowane akcje 164.010.813 - 164.010.813 (108
    .349.187) 272.360.000
    G
    ówni akcjonariusze:
    Ronson Europe N.V.
    (akcje w
    asne wykupione
    na dzie ń 1 marca 2017
    roku) -
    -
    - (108.349.187)
    108.349.187
    39,78%
    I.T.R. Dori B.V.
    (1) 87.449.187 - 87.449.187 - 87.449.187
    53,.32% 53,32% 32,11%
    RN Residential B.V.
    (1) 20.900.000 - 20.900.000 - 20.900.000
    12,74% 12,74% 7,67%
    Nationale Nederlanden
    Otwarty Fundusz
    Emerytalny 23.884.091 - 23.884.091 N/A N/A
    14,6% 14,6% Pomi
    ędzy 5%-
    10%
    Metlife Otwarty
    Fundusz Emerytalny
    N/A N/A N/A N/A N/A
    Pomi ędzy 5%-10% Pomi ędzy 5%-10% Pomi
    ędzy 3%-
    5%
    Aviva OFE Aviva
    BZWBK
    N/A
    Pomi ędzy 3%-5% N/A
    N/A
    Pomi ędzy 3%-5% N/A
    N/A
    Poni żej 3%
    (1) Spó
    ki zale żne A. Luzon Group.
    Na dzie ń umorzenia akcji w
    asnych utrzymywanych przez Ronso n Europe N.V (1 marca 2017 roku) i na dzień 31 grudnia 2017 roku oraz na dzie ń
    publikacji niniejszego raportu, A. Luzon Group po średnio kontroluje 66.06% akcji Spó
    ki pozostaj ących w obiegu.
    Zmiany w Zarz ądzie Spó
    ki w roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017 oraz do dnia publikacji
    niniejszego raportu
    Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy w dni u 1 marca 2017 roku wyrazi
    o zgodę na powo
    anie Pana Erez
    Tik oraz Pana Alon Haver na stanowiska cz
    onków Zar ządu oraz na stanowiska Dyrektorów Zarz ądzaj ących B na okres
    czterech lat. Pan Erez Tik oraz Pan Alon Haver zast ąpili na tym stanowisku Pana Erez Yoskovitz, który z rezygnowa
    z
    funkcji Dyrektora Zarz ądzaj ącego B w dniu Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia A kcjonariuszy (tj. 1 marca 2017
    roku) oraz Pana Roy Vishnovizki, który zrezygnowa
    z funkcji Dyrektora Zarządzaj ącego B w dniu 18 stycznia 2017
    roku ze skutkiem natychmiastowym.
    W dniu 27 kwietnia 2017 roku Pan Shraga Weisman z
    oży
    rezygnacj ę z funkcji Prezesa i cz
    onka Zarz ądu Spó
    ki ze
    skutkiem od dnia 27 kwietnia 2017 roku. Zwyczajne W alne Zgromadzenie Akcjonariuszy w dniu 30 czerwca 2017
    roku wyrazi
    o zgod ę na (i) powo
    anie Pana Tomasza api ńskiego, b ęd ącego dotychczas cz
    onkiem Zarz ądu (Dyrektor
    Zarz ądzaj ący A) i Dyrektorem Finansowym Spó
    ki, na stanowisko cz
    onka Zarządu (Dyrektora Zarz ądzaj ącego A), jak
    równie ż powierzenia mu funkcji Prezesa Spó
    ki na okres czt erech lat oraz (ii) powo
    anie Pana Rami Geris, będ ącego
    dotychczas na stanowisku Kontrolera Finansowego Spó
    ki, na stanowisko cz
    onka Zarządu (Dyrektora Zarz ądzaj ącego
    A), jak równie ż powierzenia mu funkcji Dyrektora Finansowego Spó
    k i na okres czterech lat.
    Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy w dni u 20 listopada 2017 roku wyrazi
    o zgodę na powo
    anie Pana
    Nir Netzer na stanowisko Prezesa Spó
    ki oraz cz
    onk a Zarządu (Dyrektor Zarz ądzaj ący A) na okres czterech lat. Pan
    Nir Netzer zast ąpi
    na tym stanowisku Pana Tomasza api ńskiego, który z
    o ży
    rezygnacj ę z funkcji Dyrektora
    Generalnego i Cz
    onka Zarz ądu. Rezygnacja Pana api ńskiego odnios
    a skutek w dacie Nadzwyczajnego Walne go
    Zgromadzenia Akcjonariuszy (20 listopada 2017 roku) .



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    41
    Dodatkowe informacje (cd.)
    Zmiany w Radzie Nadzorczej Spó
    ki w roku zakończonym 31 grudnia 2017 oraz do dnia publikacji
    niniejszego raportu
    Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy w dni u 1 marca 2017 roku wyrazi
    o zgodę na powo
    anie Pani
    Mikhal Shapira, Pana Ofer Kadouri oraz Pana Alon Ka douri na stanowiska cz
    onków Rady Nadzorczej na okres
    czterech lat. Pani Mikhal Shapira, Pan Ofer Kadouri oraz Pan Alon Kadouri zastąpili na stanowiskach Pana Mark
    Segall, Pana Yair Shilhav oraz Pana Reuben Sharoni, którzy zrezygnowali z funkcji cz
    onków Rady Nadzor czej w dniu
    Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy ( tj. 1 marca 2017 roku).
    Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy w dniu 3 0 czerwca 2017 roku wyrazi
    o zgodę na powo
    anie Pana
    Piotra Palenik na stanowisko cz
    onka Rady Nadzorcze j na okres czterech lat.
    Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy, któr e odby
    o się w dniu 20 listopada 2017 roku zatwierdzi
    o
    powo
    anie Pana Shmuela Rofea na stanowisko cz
    onka Rady Nadzorczej na czteroletnią kadencj ę. Pan Smuel Rofe
    zast ąpi
    Pani ą Mikhal Shapir ę na cz
    onka Rady Nadzorczej, która zrezygnowa
    a z f unkcji cz
    onka Rady Nadzorczej ze
    skutkiem na dzie ń 13 wrze śnia 2017 roku.
    Zmiany w stanie posiadania akcji oraz praw do akcji przez cz
    onków Rady Nadzorczej za rok zakończony
    dnia 31 grudnia 2017 roku oraz do daty publikacji n iniejszego raportu
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku oraz na dzie ń publikacji niniejszego raportu Pan Amos Luzon posi ada
    63,17%
    udzia
    ów i g
    osów w A. Luzon Group (poprzez spó
    k ę niepubliczn ą A. Luzon Properties and Investments Ltd., której
    w
    a ścicielem jest Pan Amos Luzon, posiadaj ący 99% udzia
    ów) w wyniku czego po średnio posiada
    41,31% udzia
    ów
    w Spó
    ce.
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku oraz na dzie ń publikacji niniejszego raportu Pan Erez Tik posiad a
    0,82% udzia
    ów i
    g
    osów w A. Luzon Group w wyniku czego po średnio posiada
    0,54% udzia
    ów w Spó
    ce.
    Ochrona i zwolnienie z odpowiedzialno ści cz
    onków Zarz ądu i Rady Nadzorczej
    Statut Spó
    ki zapewnia ochron ę i zwalnia z odpowiedzialno ści wszystkich cz
    onków Zarz ądu Spó
    ki (artyku
    42).
    Cz
    onkom Rady Nadzorczej i Zarz ądu zostan ą zwrócone (i) wszystkie uzasadnione koszty ochrony przed roszczeniami
    zwi ązanymi z dzia
    aniem albo zaniechaniem dzia
    ania w c zasie wykonywania swoich obowiązków, (ii) koszty
    odszkodowa ń lub grzywien zap
    aconych w zwi ązku z dzia
    aniem albo zaniechaniem dzia
    ania w czas ie wykonywania
    swoich obowi ązków, (iii) inne uzasadnione koszty zwi ązane z prowadzeniem post ępowa ń prawnych, w których te
    osoby s ą zaanga żowane jako obecni lub byli cz
    onkowie w
    adz Spó
    ki. Ochrona nie zostanie udzielona, jeżeli dzia
    anie
    lub zaniechanie dzia
    ania zostanie uznane prawomocn ym wyrokiem za umyślne lub ra żące zaniedbanie. Uchwa
    y
    w przedmiocie przyznania ochrony i zabezpieczenia n ależy ujawni ć w raporcie rocznym Spó
    ki. Zatwierdzenie
    sprawozda ń finansowych b ędzie równoznaczne z zatwierdzeniem takich uchwa
    , o ile Walne Zgromadzenie
    Akcjonariuszy nie postanowi inaczej.
    O świadczenie Zarz ądu
    W zwi ązku z Unijn ą Dyrektyw ą o Przejrzysto ści („EU Transparency Directive”), która zosta
    a uwz ględniona
    w rozdziale 5.3 holenderskiej ustawy o nadzorze nad rynkiem finansowym („Wet op het financieel toezich t”), Zarząd
    o świadcza, że wedle jego najlepszej wiedzy:
    - roczne Sprawozdanie Finansowe za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 roku przedstawia w sposó b rzetelny i jasny
    aktywa, zobowi ązania, sytuacj ę finansow ą oraz wyniki dzia
    alno ści Spó
    ki i jej jednostek zale żnych;
    - informacje dodatkowe za
    ączone do rocznego sprawozdania finansowego przedsta wiają w sposób rzetelny i jasny
    sytuacj ę Grupy na dzie ń 31 grudnia 2017 roku oraz na temat zdarze ń, które mia
    y miejsce w ci ągu roku, którego
    raport ten dotyczy oraz
    -
    raport roczny przedstawia g
    ówne ryzyka, na jakie n arażona jest Spó
    ka. Ryzyka te s ą szczegó
    owo przedstawione
    w niniejszym Sprawozdaniu Zarz ądu.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    42
    Dodatkowe informacje (cd.)
    Analiza wyników z dzia
    alności za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 roku
    Poni ższa tabela przedstawia wyniki ekonomiczne Spó
    ki w roku zakończonym 31 grudnia 2017 roku, przy za
    o żeniu,
    ż e wyniki wspólnych przedsi ęwzi ęć prezentowane s ą w sposób w pe
    ni skonsolidowany (100%):
    Za 12 miesi ęcy zako ńczonych 31 grudnia
    W tysi ącach PLN
    2017
    (niepodlegaj ący
    badaniu)
    2016 (niepodlegaj ący
    badaniu)
    Przychody z projektów mieszkaniowych 319.269 307.60 6
    Przychody ze sprzeda ży us
    ug 600 -
    Przychody ze sprzeda
    ży gruntów 1.600 -
    Przychody ze sprzeda ży projektu Nova Królikarnia - 175.119
    Przychody ze sprzeda ży 321.469 482.725
    Koszt w
    asny sprzeda ży projektów mieszkaniowych (258.711) (248.222)
    Koszt w
    asny sprzeda
    ży gruntów (1.221) -
    Koszt w
    asny sprzeda ży projektu Nova Królikarnia - (117.850)
    Koszt sprzeda ży (259.932) (366.072)
    Zysk brutto ze sprzeda ży
    61.537 116.653
    Koszty sprzeda ży i marketingu
    (5.924) (8.789)
    Koszty ogólnego zarz ądu (20.027) (22.262)
    Pozosta
    e koszty (4.442) (3.354)
    Pozosta
    e przychody 812 887
    Zysk/(strata) z dzia
    alno ści operacyjne
    31.956 83.135
    Przychody finansowe 669 1.415
    Koszty finansowe (7.737) (8.869)
    Wynik operacji finansowych, netto
    (7.068) (7.454)
    Zysk/(strata) przed opodatkowaniem 24.888 75.681
    (Podatek dochodowy)/Korzy ść podatkowa
    (2.593) (12.497)
    Zysk/(strata) netto z dzia
    alno ści
    22.295 63.184
    Ca
    kowity zysk/(strata) netto z dzia
    alno ści
    Akcjonariuszom jednostki dominującej 9.464 64.531
    Akcjonariuszom mniejszo ściowym 12.831 (1.347)
    Ca
    kowite dochody/(strata) po opodatkowaniu
    22.295 63.184



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    43
    Dodatkowe informacje (cd.)
    Analiza wyników za okres trzech miesięcy zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 roku
    Zysk netto Spó
    ki za okres trzech miesi ęcy zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 roku wyniós
    9.337 tysi ęcy z
    otych
    i wynika
    z nast ępuj ących pozycji:
    Za okres trzech miesi
    ęcy zako ńczony 31 grudnia 2017
    (niepodlegaj ący
    badaniu) 2016
    (niepodlegaj
    ący
    badaniu)
    w tysi
    ącach z
    otych
    Przychody ze sprzeda
    ży
    49.512 282.197
    Koszt w
    asny sprzeda
    ży
    (40.775) (204.551)
    Zysk/(strata) brutto ze sprzeda
    ży
    8.737 77.646
    Koszty sprzeda
    ży i marketingu
    (2.032)
    (2.252)
    Koszty ogólnego zarz
    ądu
    (4.955)
    (7.938)
    Udzia
    w zysku/(stracie) w ramach wspólnego przedsi
    ęwzi ęcia
    11.758
    (477)
    Pozosta
    e koszty
    (733)
    (1.013)
    Pozosta
    e przychody
    221
    219
    Zysk/(strata) z dzia
    alno
    ści operacyjnej
    12.996 66.185
    Przychody finansowe
    192
    377
    Koszty finansowe
    (1.781)
    (2.270)
    Przychody/(koszty) finansowe netto
    (1.589) (1.893)
    Zysk/(strata) przed opodatkowaniem 11.407 64.292
    (Podatek dochodowy)/Korzy ść podatkowa (2.132) (10.636)
    Zysk/(strata) netto (bez akcjonariuszy mniejszo
    ściowych)
    9.275 53.656
    (Zysk)/strata netto przypadaj
    ący/a akcjonariuszom mniejszo ściowym 62 50
    Zysk/(strata) netto przypadaj
    ący/a akcjonariuszom jednostki
    dominuj ącej 9.337
    53.706
    Oświadczenie Zarz ądu zwi ązane z systemem kontroli wewn ętrznej
    Zgodnie z zasad ą 1.4.3 Holenderskiego Kodeksu adu Korporacyjnego o raz mając na wzgl ędzie rekomendacje
    Komitetu d/s Monitoringu Kodeksu adu Korporacyjneg o Spó
    ka za
    ącza o świadczenie dotycz ące efektywno ści
    systemu kontroli wewn ętrznej, na którym bazuje sprawozdawczo ść finansowa Spó
    ki.
    Na podstawie dokonanej oceny Zarz ąd stwierdza, że na dzie ń 31 grudnia 2017 r. wewn ętrzna kontrola nad
    sprawozdawczo ści ą finansow ą Spó
    ki jest uznawana za skuteczn ą oraz że (i) sprawozdanie Zarz ądu zapewnia
    wystarczaj ącą wiedz ę na temat ka żdej istotnej s
    abo ści w efektywno ści systemów zarz ądzania ryzykiem i kontroli, (ii)
    wewn ętrzne systemy zarz ądzania ryzykiem i kontroli maj ą na celu zapewnienie wystarczaj ącej pewno ści, że
    sprawozdawczo ść finansowa nie zawiera żadnych istotnych zniekszta
    ce ń, (iii) w oparciu o obecny stan rzeczy
    uzasadnione jest, że Sprawozdawczo ść finansowa Grupy i Spó
    ki jest przygotowywana na za sadzie ciąg
    o ści dzia
    ania
    oraz (iv) Sprawozdanie Zarz ądu uwzgl ędnia istotne ryzyka i niepewno ści, które w ocenie Zarz ądu maj ą zwi ązek z
    oczekiwaniem zdolno ści Spó
    ki do kontynuowania dzia
    alno ści w okresie dwunastu miesi ęcy po sporz ądzeniu
    sprawozdania Zarz ądu.


    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Zarządu
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    44
    Dodatkowe informacje (cd.)
    Oświadczenie, o którym mowa w Paragrafie 747 Rozporz ądzenia z dnia 29 Sierpnia 2017 okre ślaj ącego
    dodatkowe wymagania dotycz ące tre ści raportów rocznych
    W oparciu o paragraf 391 Ksi ęgi 2 Holenderskiego Kodeksu Cywilnego (Ustawa z dni a 9 lipca 2004, paragraf 370, do
    zmiany Ksi ęgi 2, KC) oraz Dekret Królewski z dnia 29 sierpnia 2017, Spó
    ki, których akcje – w uproszczeniu - są
    notowane na regulowanym rynku papierów warto ściowych, w swoich raportach rocznych powinny zawrze ć
    o świadczenie o zgodno ści z zasadami i dobrymi praktykami Kodeksu.
    W świetle powy ższego, Spó
    ka potwierdza, że w roku sprawozdawczym, nie stosowa
    a w pe
    ni prze pisów Kodeksu ani
    nie zamierza si ę do nich stosowa ć w trakcie bie żącego oraz przysz
    ego roku obrotowego. Przyczyny tak iego
    post ępowania zosta
    y opisane na stronach 3-5.
    O świadczenie dotycz ące wyboru podmiotu uprawnionego do badania sprawozd ania finansowego
    Zarząd o świadcza, że podmiot wyznaczony do badania sprawozda ń finansowych Spó
    ki zosta
    wybrany w zgodzie
    z odpowiednimi regulacjami oraz, że podmiot ten i biegli rewidenci dokonuj ący badania sprawozdania finansowego
    Ronson Europe N.V. spe
    niaj ą niezb ędne warunki do wyra żenia niezale żnej i obiektywnej opinii. Umowa z audytorem
    zosta
    a podpisana w dniu 23 listopada 2017 roku. In formacja na temat umowy podpisanej z audytorem zost a
    a zawarta
    w nocie 16 Jednostkowego Sprawozdania Finansowego.
    Cele i polityka zarz ądzania ryzykiem finansowym
    Informacje na temat celów i polityki zarz ądzania ryzykiem finansowym zosta
    y zawarte w nocie 40 Skonsolidowanego
    Sprawozdania Finansowego.
    Pozosta
    e
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku Spó
    ka udzieli
    a por ęczenia sp
    aty kredytów bankowych zaci ągni ętych przez jednostki
    zale żne w kwocie 3.900 tysi ęcy z
    otych (2.527 tysi ęcy na dzie ń 31 grudnia 2016 roku).
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku nie wysuni ęto wobec Grupy żadnych roszcze ń przekraczaj ących 10% warto ści kapita
    u
    w
    asnego Grupy.
    W roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017 roku mia
    y miejsce nast ępuj ące zmiany netto w stanie g
    ównych rezerw
    Grupy:
    - wzrost rezerwy z tytu
    u odroczonego podatku dochodo wego o 334 tysięcy z
    otych (wzrost o 3.334 tysi ęcy
    z
    otych w roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2016 roku).
    W imieniu Zarz ądu
    _______________ _________________ ______________ ______
    Nir Netzer Rami Geris Andrzej Gu towski
    Prezes Zarz ądu Dyrektor Finansowy Dyrektor ds. Sprzeda ży i Marketingu
    __________________ __________________
    Erez Tik Alon Haver
    Rotterdam, 7 marca 2018 roku


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    45
    Skonsolidowane Sprawozdanie z Ca
    kowitych Dochodów
    Za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 2016
    w tysiącach z
    otych
    Nota
    Przychody ze sprzedaży z inwestycji mieszkaniowych 224.353 307.606
    Przychody ze sprzeda ży us
    ug
    5.791 2.037
    Przychody ze sprzeda ży gruntów
    1.600 -
    Przychody ze sprzeda ży projektu Nova Królikarnia
    39 - 175.119
    Przychody ze sprzeda ży
    6 231.744 484.762
    Koszty w
    asne sprzeda ży z inwestycji mieszkaniowych
    (192.445) (248.222)
    Koszty w
    asne ze sprzeda ży gruntów
    (1.221) -
    Koszty w
    asne sprzeda ży projektu Nova Królikarnia
    39 - (117.850)
    Koszty w
    asne sprzeda ży
    7 (193.666) (366.072)
    Zysk brutto 38.078 118.690
    Koszty sprzeda ży i marketingu
    8 (5.684) (8.083)
    Koszty ogólnego zarz ądu
    9 (19.335) (22.197)
    Udzia
    w zysku/(stracie) w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia
    18 11.311 (1.380)
    Pozosta
    e koszty
    11 (4.427) (3.354)
    Pozosta
    e przychody
    12 812 876
    Wynik z dzia
    alno ści operacyjnej
    20.755 84.552
    Przychody finansowe 13 859 1.900
    Koszty finansowe
    13 (7.724) (8.857)
    Wynik operacji finansowych, netto
    (6.865) (6.957)
    Zysk/(strata) przed opodatkowaniem 13.890 77.595
    (Podatek dochodowy)/Korzy ść podatkowa
    14 (2.593) (12.497)
    Zysk/(strata) netto z dzia
    alno ści
    11.297 65.098
    Inne ca
    kowite dochody - -
    Ca
    kowite dochody po opodatkowaniu i przed podzia
    e m
    11.297 65.098
    Ca
    kowity zysk/(strata) netto z dzia
    alności przypadaj ący:
    Akcjonariuszom jednostki dominuj ącej
    9.464 64.531
    Akcjonariuszom mniejszo ściowym
    26 1.833 567
    Ca
    kowity zysk netto/(strata) netto z dzia
    alno ści
    11.297 65.098
    Ca
    kowite dochody przypadaj ące:
    Akcjonariuszom jednostki dominuj ącej
    9.464 64.531
    Akcjonariuszom mniejszo ściowym
    26 1.833 567
    Ca
    kowite dochody po opodatkowaniu
    11.297 65.098
    Ś rednia wa żona ilo ść akcji zwyk
    ych (podstawowa i rozwodniona) 27 164.010.813 269.985.223
    w z
    otych
    Zysk netto na akcj ę przypadaj ący akcjonariuszom jednostki
    dominuj ącej (podstawowy i rozwodniony)
    27 0,058 0,239
    Noty zaprezentowane na stronach 50 do 115 stanowi ą integraln ą cz ęść Skonsolidowanego Sprawozdania
    Finansowego.


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    46
    Skonsolidowane Sprawozdanie z Sytuacji Finansowej
    Na dzień 31 grudnia 2017 2016
    w tysiącach z
    otych
    Nota
    Aktywa
    Aktywa trwa
    e
    Rzeczowe aktywa trwa
    e
    15 8.169 8.823
    Nieruchomo ści inwestycyjne
    16
    8.743 8.743
    Inwestycje we wspólne przedsi ęwzi ęcie
    18
    5.162 744
    Aktywa z tytu
    u odroczonego podatku dochodowego
    19 4.025 3.616
    Aktywa trwa
    e razem
    26.099 21.926
    Aktywa obrotowe
    Zapasy
    20 512.098 574.098
    Zaliczki na zakup gruntów*
    21 80.060 36.900
    Nale żno ści z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz pozosta
    e nale żno ści*
    22
    11.671 10.145
    Nale żno ści z tytu
    u podatku dochodowego
    590 492
    Po życzki udzielone jednostkom niepowi ązanym
    17
    - 508
    Po życzki udzielone wspólnemu przedsi ęwzi ęciu
    18
    6. 922 15.906
    Nale żno ści od by
    ego akcjonariusza
    39
    - 9.900
    Pozosta
    e krótkoterminowe aktywa finansowe
    23 3.466 4.480
    Ś rodki pieni ężne i ich ekwiwalenty
    24
    64.860 69.056
    Aktywa obrotowe razem
    679.700 721.485
    Aktywa razem
    705.799 743.411
    * W rocznym sprawozdaniu finansowym za rok zako ńczony 31 grudnia 2016 roku zaliczki na grunty w wysok ości 36,9 mln z
    otych
    zosta
    y zaprezentowane w pozycji nale żno ści z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz pozosta
    e nale żno ści i przedp
    aty.
    Noty zaprezentowane na stronach 50 do 115 stanowi ą integraln ą cz ęść Skonsolidowanego Sprawozdania
    Finansowego.


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    47
    Skonsolidowane Sprawozdanie z Sytuacji Finansowej (cd.)
    Na dzień 31 grudnia 2017 2016
    w tysiącach z
    otych
    Nota
    Pasywa
    Kapita
    y
    Kapita
    w
    asny
    Kapita
    podstawowy
    12.503 20.762
    Nadwy żka ze sprzeda ży akcji powy żej ich warto ści nominalnej
    150.278 282.873
    Akcje w
    asne
    - (140.854)
    Zyski zatrzymane
    175 108 196.805
    Kapita
    przypadaj ący akcjonariuszom jednostki
    dominuj ącej
    25
    337.889
    359.586
    Kapita
    przypadaj ący akcjonariuszom mniejszo ściowym 26
    4.123 2.290
    Kapita
    w
    asny razem 342.012 361.876
    Zobowiązania
    Zobowi ązania d
    ugoterminowe
    Obligacje
    28, 29 153.517 137.538
    Zobowi ązania z tytu
    u kredytów bankowych 28, 30
    9.155 1.941
    Zobowi ązania z tyt. planu motywacyjnego (opcje) 35
    - 978
    Rezerwa z tytu
    u odroczonego podatku dochodowego 19 11.448 11.114
    Zobowi ązania d
    ugoterminowe razem
    174.120 151.571
    Zobowiązania krótkoterminowe
    Zobowiązania z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz pozosta
    e
    zobowi ązania
    32
    37.646
    40.882
    Obligacje 28, 29 43.791 85.053
    Zobowi ązania z tytu
    u kredytów bankowych 28, 30
    4.765 -
    Pożyczki od podmiotów niepowi ązanych 28, 31
    - 1.560
    Zaliczki otrzymane 33 102.244 100.607
    Zobowi ązanie z tytu
    u podatku dochodowego
    89 763
    Rezerwy 34 1.132 1.099
    Zobowi ązania krótkoterminowe razem
    189.667 229.964
    Zobowi ązania razem
    363.787 381.535
    Pasywa razem
    705.799 743.411
    Noty zaprezentowane na stronach 50 do 115 stanowi ą integraln ą cz ęść Skonsolidowanego Sprawozdania
    Finansowego.


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    48
    Skonsolidowane Sprawozdanie ze Zmian w Kapitale W
    asnym
    Za lata zakończone dnia 31 grudnia 2017 roku i dnia 31 grudnia 2 016 roku:
    Przypadaj ący akcjonariuszom jednostki
    dominuj ącej
    W tysi
    ącach z
    otych Kapita
    podstawowy Nadwy
    żka ze
    sprzeda ży akcji powy żej ich warto ści nominalnej Akcje
    w
    asne
    Zyski zatrzymane
    Razem Udzia
    y
    akcjonariuszy mniejszo
    ściowych Kapita
    w
    asny razem
    Stan na dzień 1 stycznia 2016 20.762 282.873 - 154.063 457.698 1 .723 459.421
    Ca
    kowite dochody:
    Zysk/(strata) za rok
    zako ńczony 31 grudnia 2016 - - - 64.531 64.531 567 65.09 8
    Inne ca
    kowite dochody - - - - - - -
    Ca
    kowite dochody za okres -
    - - 64.531 64.531 567 65.098
    Wyp
    acone dywidendy (patrz
    nota 25) - - - (21.789) (21.789) - (21.789)
    Nabyte akcje w
    asne
    (patrz nota 39 i 25) - - (140.854) - (140.854) - (1 40.854)
    Stan na dzie ń 31 grudnia
    2016 20.762 282.873 (140.854) 196.805 359.586 2.290 361.876
    Comprehensive income:
    Zysk/(strata) za rok zako ńczony
    31 grudnia 2017 - - - 9.464 9.464 1.833 11.297
    Inne ca
    kowite dochody - - - - - - -
    Ca
    kowite dochody za okres -
    - - 9.464 9.464 1.833 11.297
    Wyp
    acone dywidendy (patrz
    nota 25) - - - (31.161) (31.161) - (31.161)
    Nabyte akcje w
    asne (patrz nota
    39 i 25) (8.259) (132.595) 140.854 - - - -
    Stan na dzie ń 31 grudnia 2017 12.503 150.278 - 175.108 337.889 4 .123 342.012
    Noty zaprezentowane na stronach 50 do 115 stanowią integraln ą cz ęść Skonsolidowanego Sprawozdania
    Finansowego.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    49
    Skonsolidowane Sprawozdanie z Przep
    ywów Pieniężnych
    Za rok zako ńczony 31 grudnia 2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Nota
    Przep
    ywy środków pieni ężnych z dzia
    alno ści operacyjnej Zysk/(strata) netto za okres 11.297 65.098
    Korekty uzgadniaj
    ące zysk okresu do przep
    ywów netto z dzia
    alno ści operacyjnej:
    Rozliczenie projektu Nova Królikarnia poprzez wykup
    akcji w
    asnych 25,39 - (140.854)
    Amortyzacja
    15 965 987
    Odpis aktualizujący zapasy
    20 3.314 2.269
    Koszty finansowe
    13 7.724 8.857
    Przychody finansowe 13 (859) (1.900)
    Strata/(zysk) ze sprzedaży środków trwa
    ych
    12 (5) (70)
    Udzia
    w zysku/stracie w ramach wspólnego przedsięwzi ęcia 18 (11.311) 1.380
    Plan motywacyjny – opcje 35 (978) 348
    Podatek dochodowy/(korzyść podatkowa)
    14 2.593 12.497
    Podsuma 12.740 (51.388)
    Zmiana stanu nale
    żno ści od by
    ego akcjonariusza 39 9.900 (9.900)
    Zmiana stanu zapasów
    42 65.671 135.968
    Zmiana stanu zaliczek na grunty (43.160) (36.900)
    Zmiana stanu należno ści z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz pozosta
    ych nale żno ści
    42 (1.357) 4.650
    Zmiana stanu pozosta
    ych aktywów finansowych 1.014 (282)
    Zmiana stanu zobowiąza ń krótkoterminowych oraz pozosta
    ych zobowi ąza ń
    (3.236) 2.308
    Zmiana stanu rezerw 34 33 (342)
    Zmiana stanu zaliczek otrzymanych 1.637 (16.274)
    Podsuma 43.242 27.840
    Odsetki zap
    acone
    (13.050) (13.077)
    Odsetki otrzymane 659 1.345
    Podatek dochodowy otrzymany/(zap
    acony) (3.440) (784)
    Przep
    ywy pieniężne netto z dzia
    alno ści operacyjnej
    27.411 15.324
    Przep
    ywy środków pieni ężnych z dzia
    alno ści inwestycyjnej
    Nabycie rzeczowych aktywów trwa
    ych
    15 (527) (1.678)
    Pożyczki udzielone podmiotom niepowi ązanym
    17 449 -
    Pożyczki udzielone podmiotom powi ązanym
    18 16.136 (88)
    Krótkoterminowe depozyty bankowe – zabezpieczające
    - 4.093
    Wp
    ywy z tytu
    u sprzedaży rzeczowych aktywów trwa
    ych
    221 810
    Przep
    ywy pieniężne netto z dzia
    alno ści inwestycyjnej
    16.279 3.137
    Przep
    ywy pieniężne z dzia
    alno ści finansowej
    Wp
    ywy z tytu
    u kredytów bankowych, po potrąceniu op
    at bankowych
    30 75.285 43.803
    Sp
    ata kredytów bankowych 30 (64.071) (100.024)
    Wp
    ywy z tytu
    u emisji obligacji, po potrąceniu kosztów emisji
    29 69.118 53.939
    Wykup obligacji 29 (95.500) (23.684)
    Dywidenda wyp
    acona akcjonariuszom jednostki dominują cej 25 (31.161) (21.789)
    Sp
    ata pożyczek otrzymanych od podmiotów niepowi ązanych 31 (1.557) (1.181)
    Przep
    ywy pieniężne netto z dzia
    alno ści finansowej (47.886) (48.936)
    Przep
    ywy pieni
    ężne netto
    (4.196) (30.475)
    Środki pieni ężne i ich ekwiwalenty na pocz ątek okresu*
    69.056 99.531
    Środki pieni ężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
    24 64.860 69.056
    *W tym środki pieni ężne o ograniczonej mo żliwo ści dysponowania, które wynios
    y 14.090 tys z
    otych oraz 3.115 tys z
    otych na dzień 31 grudnia 2017
    roku oraz na dzie ń 31 grudnia 2016 roku, odpowiednio.
    Noty zaprezentowane na stronach 50 do 115 stanowi ą integraln ą cz ęść Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    50
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    1. Informacje ogólne i przedmiot dzia
    alno ści
    (a) Ronson Europe N.V. (zwana dalej “Spó
    k ą”), spó
    ka akcyjna prawa holenderskiego, z siedzib ą w Rotterdamie
    w Holandii, zosta
    a utworzona dnia 18 czerwca 2007 roku. Siedziba spó
    ki znajduje się w Rotterdamie, Weena
    210-212 (Holandia). Spó
    ka (wraz z jej jednostkami zależnymi
    ącznie zwana dalej „Grup ą”) prowadzi
    dzia
    alno ść zwi ązan ą z budow ą i sprzeda żą lokali mieszkalnych, g
    ównie mieszka ń w budynkach
    wielorodzinnych dla indywidualnych odbiorców na ter enie Polski.
    Akcje Spó
    ki notowane s ą na Gie
    dzie Papierów Warto ściowych w Warszawie od 5 listopada 2007 roku. 5
    lutego 2018 roku Spó
    ka og
    osi
    a plan na przekszta
    cenie się w Spó
    k ę Europejsk ą SE, a nast ępnie przeniesienie
    swojej siedziby do Polski. Wi ęcej szczegó
    ów zamieszczono w nocie 44.
    Na dzie ń 30 grudnia 2017 roku, w zwi ązku z umorzeniem w dniu 1 marca 2017 roku 108 349 1 87 akcji
    w
    asnych utrzymywanych przez Spó
    k ę, 66,06% akcji pozostaj ących w obiegu jest kontrolowanych przez Amos
    Luzon Development and Energy Group Ltd. (‘A. Luzon Group). Pozosta
    e 33,94% akcji by
    o w
    asności ą
    Nationale Nederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny p osiadającego 14,6% akcji Spó
    ki oraz pozosta
    ych
    inwestorów, w tym Metlife Otwarty Fundusz Emerytaln y oraz Aviva OFE Aviva BZ WBK. Liczba akcji
    utrzymywana przez inwestorów jest równa liczbie g
    o sów, ponieważ nie zosta
    y wyemitowane przez Spó
    k ę
    akcje uprzywilejowane. Na dzie ń 31 grudnia 2017 r. kapitalizacja rynkowa Grupy by
    a niższa od warto ści
    aktywów netto. Chocia ż Spó
    ka jest g
    ęboko przekonana, że jest to sytuacja przej ściowa spowodowana wieloma
    ró żnymi czynnikami, w tym nisk ą p
    ynno ści ą akcji Spó
    ki notowanych na GPW, Zarz ąd podj ą
    odpowiednie
    kroki w celu przegl ądu rachunków Spó
    ki w celu ustalenia, czy wymagany jest dodatkowy odpis i nie znalaz
    ku
    temu żadnych podstaw. Zarz ąd zweryfikowa
    , że przewidywany potencja
    mar ży w odniesieniu do zapasów jest
    dodatni. W zwi ązku z tym nie zidentyfikowano żadnych przes
    anek dla potencjalnej dodatkowej utrat y wartości.
    Lista spó
    ek, których dane finansowe s ą uwzgl ędnione w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu
    finansowym oraz zakres w
    asno ści i sprawowanej kontroli, jest przedstawiona w noc ie 1(b).
    (b) Poniżej oraz na nast ępnej stronie zaprezentowano szczegó
    owe zestawienie polskich spó
    ek, których
    sprawozdania finansowe zosta
    y uj ęte w niniejszym Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finans owym wraz z
    rokiem ich za
    o żenia oraz procentowym udzia
    em w kapitale zak
    adowy m i prawach g
    osu posiadanych
    bezpo średnio lub po średnio przez Spó
    k ę na dzie ń 31 grudnia 2017 roku.
    Projekty realizowane przez spó
    ki znajduj ą si ę na ró żnych etapach zaawansowania, pocz ąwszy od fazy
    poszukiwania gruntu pod zakup po projekty zako ńczone lub bliskie zako ńczenia.
    Nazwa podmiotu Rok za
    o żenia Udzia
    w kapitale zak
    adowym
    oraz prawach g
    osu na dzie ń
    31 grudnia 201 7 31 grudnia 201 6 a. Posiadane bezpo średnio przez Spó
    k ę: 1. Ronson Development Management Sp. z o.o. 1999 100% 100% 2. Ronson Development 2000 Sp. z o.o. 2000 100% 100% 3. Ronson Development Warsaw Sp. z o.o. 2000 100% 100% 4. Ronson Development Investment Sp. z o.o. 2002 100% 100% 5. Ronson Development Metropol Sp. z o.o. 2002 100% 100% 6. Ronson Development Properties Sp. z o.o. 2002 100% 100% 7. Apartments Projekt Sp. z o.o.
    2003 100% 100% 8. Ronson Development Enterprise Sp. z o.o. 2004 100% 100% 9. Ronson Development Company Sp. z o.o. 2005 100% 100%
    10. Ronson Development Creations Sp. z o.o. 2005 100% 100% 11. Ronson Development Buildings Sp. z o.o. 2005 100% 100% 12. Ronson Development Structure Sp. z o.o. 2005 100% 100% 13. Ronson Development Pozna ń Sp. z o.o. 2005 100% 100% 14. E.E.E. Development Sp. z o.o. 2005 100% 100% 15. Ronson Development Innovation Sp. z o.o. 2006 100% 100% 16. Ronson Development Wroc
    aw Sp. z o.o. 2006 100% 100% 17. Ronson Development Capital Sp. z o.o. 2006 100% 100% 18. Ronson Development Sp. z o.o.
    2006 100% 100% 19. Ronson Development Construction Sp. z o.o. 2006 100% 100% 20. City 2015 Sp. z o.o. 2006 100% 100% 21. Ronson Development Village Sp. z o.o. (*)
    2007 100% 100% 22. Ronson Development Conception Sp. z o.o. 2007 100% 100%



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    51
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    1. Informacje ogólne i przedmiot dzia
    alno ści (cd.)
    Nazwa podmiotu Rok za
    o żenia Udzia
    w kapitale zak
    adowym oraz prawach g
    osu na dzie ń
    31 Grudnia
    2017 31 Grudnia 2016
    a. Posiadane bezpo średnio przez Spó
    k ę (cd.): 23. Ronson Development Architecture Sp. z o.o.
    2007 100% 100%
    24. Ronson Development Skyline Sp. z o.o. 2007 100% 100%
    25. Continental Development Sp. z o.o. 2007 100% 100%
    26. Ronson Development Universal Sp. z o.o. (*) 2007 100% 100%
    27. Ronson Development Retreat Sp. z o.o. 2007 100% 100%
    28.
    Ronson Development South Sp. z o.o. 2007 100% 100% 29. Ronson Development Partner 5 Sp. z o.o. 2007 100% 100% 30. Ronson Development Partner 4 Sp. z o.o. 2007 100% 100% 31. Ronson Development North Sp. z o.o. 2007 100% 100% 32. Ronson Development Providence Sp. z o.o. 2007 100% 100% 33. Ronson Development Finco Sp. z o.o.
    2009 100% 100% 34. Ronson Development Partner 2 Sp. z o.o. 2010 100% 100% 35. Ronson Development Skyline 2010 Sp. z o.o. w likwidacji 2010 100% 100% 36. Ronson Development Partner 3 Sp. z o.o. 2012 100% 100% b. Posiadane pośrednio przez Spó
    k ę: 37. AGRT Sp. z o.o.
    2007 100% 100% 38. Ronson Development Partner 4 Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią – Panoramika Sp. k. 2007 100% 100% 39. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Estate Sp.k. 2007 100% 100% 40. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Home Sp.k. 2007 100% 100% 41. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Horizon Sp.k. 2007 100% 100% 42. Ronson Development Partner 3 Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Sakura Sp.k. 2007 100% 100% 43. Destiny Sp. z o.o.
    2007 100% 100%
    44.. Ronson Development Millenium Sp. z o.o. 2007 100% 100% 45. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - EEE 2011 Sp.k. 2009 100% 100% 46. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Apartments 2011 Sp.k. 2009 100% 100% 47.. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Idea Sp.k. 2009 100% 100% 48. Ronson Development Partner 2 Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią – Destiny 2011 Sp.k. 2009 100% 100% 49.. Ronson Development Partner 2 Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Enterprise 2011 Sp.k. 2009 100% 100% 50. Ronson Development Partner 2 Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Retreat 2011 Sp.k. 2009 100% 100% 51. Ronson Development Partner 5 Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Vitalia Sp.k. 2009 100% 100% 52. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - 2011 Sp.k. 2009 100% 100% 53. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Gemini 2 Sp.k. 2009 100% 100% 54. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Verdis Sp.k. 2009 100% 100% 55. Ronson Espresso Sp. z o.o. 2006 82% 82% 56. Ronson Development Apartments 2010 Sp. z o.o. 2010 100% 100% 57. RD 2010 Sp. z o.o. 2010 100% 100% 58.. Retreat Sp. z o.o. 2010 100% 100% 59. Enterprise 2010 Sp. z o.o. 2010 100% 100% 60. Wroc
    aw 2010 Sp. z o.o. 2010 100% 100% 61. E.E.E. Development 2010 Sp. z o.o. 2010 100% 100% 62. Ronson Development Nautica 2010 Sp. z o.o. 2010 100% 100% 63. Gemini 2010 Sp. z o.o. 2010 100% 100% 64. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Naturalis Sp.k. 2011 100% 100% 65. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Impressio Sp.k. 2011 100% 100% 66. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Continental 2011 Sp.k. 2011 100% 100% 67. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Providence 2011 Sp.k. 2011 100% 100% 68. Ronson Development Partner 2 Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Capital 2011 Sp. k. 2011 100% 100% 69. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Architecture 2011 Sp.k. 2011 100% 100% 70. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - City 1 Sp.k. 2012 100% 100% 71. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - City 2 Sp.k. 2012 100% 100% 72. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - City 3 Sp.k. 2012 100% 100% 73. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - City 4 Sp.k. 2016 100% 100% 74. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - City 5 Sp.k. 2016 100% 100% 75. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Projekt 1 Sp.k. 2017 100% n.a. 76. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Projekt 2 Sp.k. 2017 100% n.a. 77. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Projekt 3 Sp.k. 2017 100% n.a. 78. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Projekt 4 Sp.k. 2017 100% n.a. 79. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Projekt 5 Sp.k. 2017 100% n.a. 80. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Projekt 6 Sp.k. 2017 100% n.a. 81. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Projekt 7 Sp.k. 2017 100% n.a. 82. Ronson Development Spó
    ka z ograniczon ą odpowiedzialno ścią - Projekt 8 Sp.k. 2017 100% n.a. 83. Ursus 2017 Sp. z o.o. 2017 100% n.a. 84. Projekt City Sp. z o.o. 2017 100% n.a. (*) Spó
    ka posiada zdolno ść do kierowania polityk ą finansow ą i operacyjn ą jednostki w celu osi ągnięcia korzy ści ekonomicznych z jej dzia
    alno ści,podczas gdy
    Kancelaria Radcy Prawnego Jaros
    aw Zubrzycki posiad a tytu
    prawny do udzia
    ów tego podmiotu.


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    52
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    2. Podstawa sporz ądzania Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego i zasady wyceny
    (a) Podstawa sporządzenia i o świadczenie zgodno ści
    Niniejsze Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe zo sta
    o sporządzone zgodnie z Mi ędzynarodowymi
    Standardami Sprawozdawczo ści Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MS SF UE”). Biorąc pod
    uwag ę prowadzon ą przez Grup ę dzia
    alno ść, w zakresie stosowanych przez Grup ę zasad rachunkowo ści MSSF
    nie ró żni ą si ę one od MSSF UE, które mia
    y zastosowanie w roku za kończonym dnia 31 grudnia 2017 roku.
    Grupa jest świadoma faktu, że, mi ędzy innymi, MSSF 15 zosta
    ju ż zatwierdzony przez Uni ę Europejsk ą i
    b ędzie mia
    zastosowanie dla okresów rocznych rozpocz ynających si ę dnia 1 stycznia 2018 roku lub po tej dacie
    (dodatkowa informacja w nocie 2 (g)). Sprawozdanie Finansowe Spó
    ki zosta
    o przygotowane zgodnie z
    artyku
    em 362.8 holenderskiego Kodeksu Cywilnego.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe zosta
    o zatw ierdzone przez Zarząd Ronson Europe N.V. dnia 7
    marca 2018 roku. Niniejsze Skonsolidowane Sprawozda nie Finansowe zosta
    o sporządzone przy za
    o żeniu
    kontynuowania dzia
    alno ści gospodarczej przez Grup ę, co oznacza, że b ędzie ona kontynuowa ć dzia
    alno ść
    w daj ącej si ę przewidzie ć przysz
    o ści i b ędzie zdolna realizowa ć aktywa i regulowa ć zobowi ązania
    w normalnym toku dzia
    alno ści.
    (b) Zasady wyceny
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe zosta
    o spor ządzone w oparciu o zasad ę kosztu historycznego, za
    wyj ątkiem nieruchomo ści inwestycyjnych wycenianych wed
    ug warto ści godziwej. Metody ustalenia warto ści
    godziwej dla celów ujawnie ń w Informacjach obja śniaj ących zosta
    y opisane w nocie 16 oraz nocie 3 (s).
    (c) Waluta funkcjonalna i prezentacyjna
    Dane finansowe spó
    ek Grupy ujmowane s ą w walucie podstawowego środowiska gospodarczego, w którym
    spó
    ki prowadz ą dzia
    alno ść (waluta funkcjonalna), czyli w z
    otych polskich („ PLN”). Skonsolidowane
    Sprawozdanie Finansowe Grupy prezentowane jest w po lskich z
    otych, jest to również waluta funkcjonalna
    jednostki dominuj ącej. Pomimo, że spó
    ka jest spó
    k ą holendersk ą, prowadzi ona dzia
    alno ść w Polsce. W
    zwi ązku z tym w 2016 roku spó
    ka dominuj ąca wyst ąpi
    a do holenderskich w
    adz podatkowych o zmian ę
    waluty funkcjonalnej z EUR na PLN pocz ąwszy od 1 stycznia 2017 roku.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe zosta
    o zapre zentowane w tysiącach z
    otych polskich (z wyj ątkiem
    sytuacji, gdy wskazano inaczej).
    (d) Zastosowanie szacunków
    Sporz ądzenie sprawozdania finansowego wymaga od Zarz ądu zastosowania os ądów, szacunków i za
    o żeń , które
    maj ą wp
    yw na przyj ęte zasady rachunkowo ści oraz prezentowane warto ści aktywów, pasywów, ujawnie ń
    dotycz ących aktywów i zobowi ąza ń warunkowych na dzie ń bilansowy oraz prezentowanych przychodów
    i kosztów za okres obj ęty sprawozdaniem finansowym. Faktyczne warto ści mog ą ró żni ć si ę od warto ści
    szacowanych. Szacunki i zwi ązane z nimi za
    o żenia podlegaj ą bie żącej weryfikacji. Zmiany szacunków
    ujmowane s ą w okresie, w którym ich dokonano.
    W szczególno ści informacje dotycz ące istotnych szacunków, obszarów niepewno ści oraz os ądu dokonywanego
    przy zastosowaniu zasad rachunkowo ści, które wywar
    y najbardziej istotny wp
    yw na wart ości uj ęte
    w sprawozdaniu finansowym, zosta
    y przedstawione w następuj ących notach:
    ● Nota 16 – nieruchomo ści inwestycyjne
    ● Nota 19 – wykorzystane aktywów podatkowe
    ● Nota 20 – zapasy
    ● Nota 34 – rezerwy
    ● Nota 38 – zobowi ązania i nale żno ści warunkowe.
    Grupa realizuje projekty zwi ązane z budow ą i sprzeda żą lokali mieszkalnych w ramach specjalnie utworzonyc h
    do tego celu spó
    kach zale żnych. Spó
    ka uwzgl ędnia w Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym dzia
    ania
    oraz transakcje zwi ązane z tymi projektami w oparciu o tre ść ekonomiczn ą, ani żeli form ę prawn ą. Takie
    transakcje s ą rozpoznawane zgodnie z MSR 2 i MSR 18, w zwi ązku z czym sk
    adniki zapasów s ą sprzedawane,
    a przychody ze sprzeda ży s ą rozpoznane po spe
    nieniu okre ślonych kryteriów.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    53
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    2. Podstawa sporz ądzania Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego i zasady wyceny (cd.)
    (d) Zastosowanie szacunków
    Szacowanie możliwej do uzyskania warto ści netto zapasów
    Zapasy wyceniane s ą po ni ższej spo śród dwóch warto ści: kosztu wytworzenia i warto ści netto mo żliwej do
    uzyskania (ang. Net Realizable Value). Warto ść netto mo żliwa do uzyskania zako ńczonych nieruchomo ści
    wchodz ących w sk
    ad zapasów jest szacowana przez Grup ę w odniesieniu do warunków rynkowych i cen
    obowi ązuj ących na dzie ń bilansowy, przy pomocy doradztwa zewn ętrznego i w świetle bie żących transakcji
    rynkowych. Warto ść netto mo żliwa do uzyskania w odniesieniu do nieruchomo ści w budowie wchodz ących
    w sk
    ad zapasów jest szacowana w odniesieniu do cen rynkowych podobnych, ukończonych nieruchomo ści,
    pomniejszonych o przewidywane koszty, których ponie sienie jest niezbędne do uko ńczenia budowy,
    zdyskontowane na moment wyceny.
    Wycena nieruchomo ści inwestycyjnej
    Wartość godziwa nieruchomo ści inwestycyjnej jest ustalana przez niezale żnego rzeczoznawc ę maj ątkowego
    w oparciu o metod ę zdyskontowanych przep
    ywów pieni ężnych. Ustalenie warto ści godziwej nieruchomo ści
    inwestycyjnej wymaga wykorzystania szacunków takich jak przysz
    e przep
    ywy pieniężne z aktywów
    (m. in. poziom wynaj ętej powierzchni, profil najemców, przysz
    e strumien ie dochodów, wartość zabudowy
    i wyposa żenia, kwestie środowiskowe oraz ogólne naprawy i stan nieruchomo ści) oraz stopa dyskontowa
    odpowiednia dla tego rodzaju aktywów.
    Rozpoznanie aktywa z tytu
    u podatku odroczonego
    Aktywa z tytu
    u odroczonego podatku dochodowego s ą rozpoznawane dla niewykorzystanych strat
    podatkowych oraz ró żnic przej ściowych podlegaj ących odliczeniu w zakresie, w jakim jest prawdopodo bne, że
    Spó
    ka wypracuje dochód do opodatkowania, wobec któ rego możliwe b ędzie wykorzystanie tej straty
    i przej ściowych ró żnic. Na podstawie oceny zarz ądzaj ących okre śla si ę kwot ę aktywów z tytu
    u odroczonego
    podatku dochodowego, która mo że zosta ć rozpoznana. Oceny takiej dokonuje si ę na postawie
    prawdopodobnego czasu wyst ąpienia oraz poziomu przysz
    ych zysków podlegaj ących opodatkowaniu, a tak że
    na podstawie przysz
    ych strategii planowania podatk owego.
    Niepewno ść zwi ązana z rozliczeniami podatkowymi
    Regulacje dotycz ące podatku od towarów i us
    ug, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń
    zwi ązanych z ubezpieczeniami spo
    ecznymi podlegaj ą cz ęstym zmianom. Te cz ęste zmiany powoduj ą brak
    odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpr etacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które
    mog
    yby mie ć zastosowanie. Obowi ązuj ące przepisy zawieraj ą równie ż niejasno ści, które powoduj ą ró żnice w
    opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów pod atkowych, zarówno pomiędzy organami pa ństwowymi jak
    i organami pa ństwowymi i przedsi ębiorstwami.
    Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary dzia
    alno ści mog ą by ć przedmiotem kontroli organów, które
    uprawnione s ą do nak
    adania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe,
    wynikaj ące z kontroli, musz ą zosta ć zap
    acone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki po wodują, że ryzyko
    podatkowe w Polsce jest wi ększe ni ż w krajach o bardziej dojrza
    ym systemie podatkowym . W konsekwencji,
    kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach fin ansowych mogą si ę zmieni ć w przysz
    o ści w wyniku
    ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.
    Z dniem 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej z osta
    y wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia
    postanowie ń Ogólnej Klauzuli Zapobiegaj ącej Nadu życiom (GAAR). GAAR ma zapobiega ć powstawaniu
    i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych twor zonych w celu uniknięcia zap
    aty podatku w Polsce.
    GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynno ść dokonan ą przede wszystkim w celu osi ągni ęcia
    korzy ści podatkowej, sprzecznej w danych okoliczno ściach z przedmiotem i celem przepisy ustawy podatko wej.
    Zgodnie z GAAR taka czynno ść nie skutkuje osi ągni ęciem korzy ści podatkowej, je żeli sposób dzia
    ania by
    sztuczny. Wszelkie wyst ępowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (i i) angażowania podmiotów
    po średnicz ących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gosp odarczego, (iii) elementów wzajemnie się
    znosz ących lub kompensuj ących oraz (iv) inne dzia
    ania o podobnym dzia
    aniu do wcześniej wspomnianych,
    mog ą by ć potraktowane jako przes
    anka istnienia sztucznych czynności podlegaj ących przepisom GAAR. Nowe
    regulacje b ęd ą wymaga ć znacznie wi ększego os ądu przy ocenie skutków podatkowych poszczególnych
    transakcji.
    Klauzul ę GAAR nale ży stosowa ć w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wej ściu w życie oraz do
    transakcji, które zosta
    y przeprowadzone przed wej ściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie
    wej ścia klauzuli w życie korzy ści by
    y lub s ą nadal osi ągane. Wdro żenie powy ższych przepisów umo żliwi
    polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustaleń i
    porozumie ń, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy .


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    54
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    2. Podstawa sporz ądzania Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego i zasady wyceny (cd.)
    Grupa ujmuje i wycenia aktywa lub zobowiązania z tytu
    u bie żącego i odroczonego podatku dochodowego przy
    zastosowaniu wymogów MSR 12 Podatek dochodowy w opa rciu o zysk (stratę podatkow ą), podstaw ę
    opodatkowania, nierozliczone straty podatkowe, niew ykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe,
    uwzgl ędniaj ąc ocen ę niepewno ści zwi ązanych z rozliczeniami podatkowymi. Gdy istnieje ni epewność co do
    tego, czy i w jakim zakresie organ podatkowy b ędzie akceptowa
    poszczególne rozliczenia podatkowe
    transakcji, Grupa ujmuje te rozliczenia uwzgl ędniaj ąc ocen ę niepewno ści.
    Wi ęcej szczegó
    ów dotycz ących podatków zosta
    o ujawnionych w nocie 14 oraz n ocie 19.
    (e) Zasady konsolidacji
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe obejmuje spr awozdanie finansowe Grupy i jej spó
    ek zależnych na
    dzie ń 31 grudnia 2017 roku. Grupa sprawuje kontrol ę nad jednostk ą, w której dokonano inwestycji,
    w przypadku, gdy z tytu
    u swojego zaanga żowania w t ę jednostk ę, podlega ekspozycji na zmienne wyniki
    finansowe lub gdy ma prawa do zmiennych wyników fin ansowych i możliwo ść wywierania wp
    ywu na
    wysoko ść tych wyników finansowych poprzez sprawowanie w
    adz y nad tą jednostk ą.W szczególno ści Grupa
    kontroluje inwestycje wtedy i tylko wtedy, gdy jedn ocześnie:
    ● sprawuje w
    adz ę nad jednostk ą, w której dokonano inwestycji;
    ● z tytu
    u swojego zaanga żowania w jednostce, w której dokonano inwestycji, p odlega ekspozycji na
    zmienne wyniki finansowe lub posiada prawa do zmien nych wyników;
    ● posiada mo żliwo ść wykorzystania sprawowanej w
    adzy nad jednostk ą, w której dokonano inwestycji, do
    wywierania wp
    ywu na wysoko ść swoich wyników finansowych.
    Grupa dokonuje ponownej oceny, czy sprawuje kontrol ę nad jednostk ą, je żeli fakty i okoliczno ści wskazuj ą, i ż
    nast ąpi
    a zmiana jednego lub wi ęcej elementów z trzech elementów kontroli. Konsolid acja spó
    ki zależnej
    zaczyna si ę od dnia, w którym Grupa uzyskuje kontrol ę nad jednostk ą i ustaje w momencie, gdy Grupa traci nad
    ni ą kontrol ę. Aktywa, zobowi ązania, przychody i koszty jednostki zale żnej przej ętej lub sprzedanej w ci ągu roku
    s ą ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym od daty przejęcia przez Grup ę kontroli nad
    jednostk ą do dnia utraty kontroli nad ni ą.
    Zyski lub straty oraz ka żdy sk
    adnik ca
    kowitych dochodów (ang. Other Compre hensive Income, OCI) jest
    przypisywany akcjonariuszom jednostki dominuj ącej Grupy oraz udzia
    om niekontroluj ącym nawet, je śli
    w konsekwencji udzia
    y niekontroluj ące osi ągaj ą warto ść ujemn ą. Gdy jest to konieczne, dokonuje si ę korekty
    sprawozda ń finansowych spó
    ek zale żnych w celu wprowadzenia zasad rachunkowo ści zgodnych z zasadami
    Grupy. Wy
    ącza w ca
    o ści aktywa i zobowi ązania, kapita
    w
    asny, przychody, koszty i przep
    yw y pieniężne
    Grupy odnosz ące si ę do transakcji mi ędzy jednostkami Grupy.
    Zmiany udzia
    u w kapitale jednostki zale żnej, które nie skutkuj ą utrat ą przez jednostk ę dominuj ącą kontroli nad
    jednostk ą zale żn ą, stanowi ą transakcje kapita
    owe.
    Je śli Grupa utraci kontrol ę nad jednostk ą zale żn ą, to wy
    ącza aktywa (w tym warto ść firmy) i zobowi ązania
    by
    ej jednostki zale żnej, udzia
    y niekontroluj ące oraz inne sk
    adniki kapita
    u w
    asnego. Natomiast wszelkie
    zyski lub straty ujmuje si ę w rachunku zysków i strat, a inwestycje utrzymane są ujmowane w ich warto ści
    godziwej.
    Sprawozdania finansowe jednostek zale żnych sporz ądzane s ą za ten sam okres, co sprawozdanie finansowe
    jednostki dominuj ącej. Spó
    ki Grupy prowadz ą ksi ęgi rachunkowe zgodnie z zasadami rachunkowo ści
    okre ślonymi w ustawie o rachunkowo ści z dnia 29 wrze śnia 1994 roku ("ustawa o rachunkowo ści")
    z pó źniejszymi zmianami i innymi regulacjami wydanymi na podstawie tej ustawy ("Krajowe Standardy
    Rachunkowo ści"). Ronson Europe N.V. prowadzi ksi ęgi rachunkowe zgodnie z zasadami rachunkowo ści
    wymaganymi przez prawo holenderskie. Niniejsze skon solidowane sprawozdanie finansowe zawiera korekty
    niezawarte w ksi ęgach rachunkowych jednostek Grupy, które zosta
    y wp rowadzone w celu doprowadzenia
    sprawozda ń finansowych tych jednostek do zgodno ści z MSSF zatwierdzonych przez Uni ę Europejsk ą.
    W przypadku, gdy nieruchomo ść jest nabyta poprzez przej ęcie spó
    ki, Zarz ąd bierze pod uwag ę rodzaj aktywów
    i dzia
    alno ść przej ętej jednostki w celu ustalenia, czy transakcja ta o znacza nabycie przedsiębiorstwa. Je śli nie
    jest ona uznawana za nabycie przedsi ębiorstwa, nie traktuje si ę jej jako po
    ączenie jednostek gospodarczych.
    W takim przypadku koszt nabycia spó
    ki jest dzielon y pomiędzy jej zidentyfikowane aktywa i zobowi ązania na
    podstawie ich warto ści godziwej na dzie ń przej ęcia. Nie rozpoznaje si ę te ż warto ści firmy oraz podatku
    odroczonego. W przeciwnym przypadku transakcj ę traktuje si ę jako po
    ączenie jednostek gospodarczych.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    55
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    2. Podstawa sporz ądzania Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego i zasady wyceny (cd.)
    (f) Zmiany stosowanych zasad rachunkowo ści
    Zasady (polityki) rachunkowo ści zastosowane do sporz ądzenia niniejszego Skonsolidowanego Sprawozdania
    Finansowego s ą spójne z tymi, które zastosowano przy sporz ądzaniu Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    Grupy za rok zako ńczony 31 grudnia 2017 roku za wyj ątkiem przedstawionych poni żej. Poni ższe zmiany do MSSF,
    zosta
    y zastosowane w niniejszym Skonsolidowanym Sp rawozdaniu Finansowym zgodnie z ich datą wej ścia w życie,
    jednak nie mia
    y one istotnego wp
    ywu na zaprezento wane i ujawnione informacje finansowe, nie mia
    y zastosowania
    do transakcji zawieranych przez Grup ę lub Grupa zdecydowa
    a o niekorzystaniu z nowych op cji wyceny:
    · Zmiany do MSR 12 Ujmowanie aktywów z tytu
    u odroczonego podatku doch odowego wynikających z
    nierozliczonych strat podatkowych (opublikowane 19 stycznia 2016 roku);
    ·
    Zmiany do MSR 7 Inicjatywa w zakresie ujawniania informacji (opublikowane 29 stycznia 2016 roku);
    ·
    Zmiany wynikaj ące z przegl ądu MSSF 2014-2016 (opublikowane 8 grudnia 2016 roku ) – zmiany do
    MSSF 12.
    Grupa nie zdecydowa
    a si ę na wcze śniejsze zastosowanie żadnego innego standardu, interpretacji lub zmiany,
    które zosta
    y opublikowane, lecz dotychczas nie wes z
    y w życie w świetle przepisów Unii Europejskiej.
    (g) Nowe standardy i interpretacje, które zosta
    y opubl ikowane, a nie wesz
    y jeszcze w życie
    Wdro żenie MSSF 15
    Mi ędzynarodowy Standard Sprawozdawczo ści Finansowej 15 Przychody z umów z klientami („MSS F 15”), który
    zosta
    wydany w maju 2014 roku, a nast ępnie zmieniony w kwietniu 2016 roku ustanawia tzw. Model Pięciu Kroków
    rozpoznawania przychodów wynikaj ących z umów z klientami. Zgodnie z MSSF 15 przychod y ujmuje się w kwocie
    wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwaniem jedno stki – przys
    uguje jej w zamian za przekazanie przyrzeczonych
    dóbr lub us
    ug klientowi.
    Nowy standard zast ąpi wszystkie dotychczasowe wymogi dotycz ące ujmowania przychodów zgodnie z MSSF.
    Standard ma zastosowanie w odniesieniu do rocznych okresów sprawozdawczych rozpoczynających si ę dnia 1 stycznia
    2018 roku i pó źniej. Wcze śniejsze stosowanie jest dozwolone. Grupa ma prawo w yboru pe
    nego bąd ź
    zmodyfikowanego podej ścia retrospektywnego, a przepisy przej ściowe przewiduj ą pewne praktyczne rozwi ązania.
    Grupa planuje zastosowa ć MSSF 15 od dnia wej ścia w życie standardu, z zastosowaniem pe
    nej metody
    retrospektywnej. Grupa jest w Polsce aktywnym dewo loperem sprzedającym g
    ównie mieszkania znajduj ące si ę w
    wielorodzinnych budynkach mieszkalnych powsta
    ych r amach projektów nieruchomościowych skierowanych do
    klientów indywidualnych (Lokal Mieszkalny).
    a) Sprzeda ż towarów
    Przychody ze sprzeda ży Lokali Mieszkalnych s ą rozpoznawane zgodnie z IAS 18 w momencie przekazan ia nabywcy
    istotnych ryzyk i korzy ści zwi ązanych z posiadaniem Lokalu Mieszkalnego (tj. po po dpisaniu protoko
    u odbioru
    technicznego, otrzymaniu 100% p
    atno ści i przekazaniu klucza do Lokalu Mieszkalnego), po otrzymaniu przez Grupę
    wa żnego pozwolenia na u żytkowanie budynku. Zgonie z IFRS 15, jednostka powi nna rozpoznawać przychód w
    momencie wykonania przez ni ą ś wiadczenia poprzez dostarczenie przyrzeczonego dobr a do klienta. Lokal Mieszkalny
    zostaje przekazany klientowi w momencie przej ęcia przez niego kontroli nad Lokalem.
    Je żeli umowa zawiera tylkojedno zobowi ązanie do wykonania świadczenia – sprzeda ż towaru, Grupa ocenia, że wp
    yw
    przyj ęcia MSSF 15 na ujmowanie przychodów oraz kosztów sp rzedaży Grupy z tytu
    u takich umów nie b ędzie istotny.
    Przychód b ędzie rozpoznawany w okre ślonym momencie, tj. gdy klient uzyska kontrol ę nad Lokalem Mieszkalnym,, a
    zatem moment rozpoznania przychodu nie ró żni si ę mi ędzy IAS 18 a IFRS 15.
    W ramach oceny wp
    ywu wprowadzenia MSSF 15, Grupa r ozważy
    a m.in. nast ępuj ące aspekty:
    i. Wynagrodzenie zmienne
    Niektóre umowy z klientami zawieraj ą kwoty zmienne wynagrodzenia w zwi ązku ze zwrotami lokali, dodatkami, czy
    premiami za wyniki. Zgodnie z MSSF 15, je śli wynagrodzenie okre ślone w umowie obejmuje kwot ę zmienn ą,
    jednostka oszacowuje kwot ę wynagrodzenia, do którego b ędzie uprawniona w zamian za przekazanie przyrzeczon ego
    Lokalu Mieszkalnegona rzecz klienta i zalicza do ce ny transakcyjnej część lub ca
    o ść kwoty wynagrodzeniazmiennego
    wy
    ącznie w takim zakresie, w jakim istnieje wysokie pr awdopodobieństwo, że nie nast ąpi odwrócenie znacz ącej
    cz ęści kwoty wcze śniej uj ętych skumulowanych przychodów w momencie, kiedy ust anie niepewność co do wysoko ści
    wynagrodzenia zmiennego. W przypadku naszej Grupy c zynniki zmienne nie są okre ślone w umowie z klientami, w
    zwi ązku z czym w naszej opinii nie ma to wp
    ywu na dzia
    alność naszej Grupy.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    56
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    2. Podstawa sporz ądzania Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego i zasady wyceny (cd.)
    Wdrożenie MSSF 15 (cd.)
    ii. Gwarancje
    We wszystkich przypadkach Grupa ma prawo do wyegzek wowania zobowiąza ń gwarancyjnych od Generalnych
    Wykonawców, jak równie ż Grupa nie udziela żadnych przed
    u żonych gwarancji w umowach z klientami, które mog
    by
    by ć rozpoznane jako dodatkowa us
    uga.
    b) Zaliczki otrzymane od klientów
    Grupa prezentuje zaliczki otrzymane od klientów w p ozycji „Zaliczki otrzymane”. Zgodnie z obecną polityk ą
    (zasadami) rachunkowo ści Grupa nie ujmuje kosztów z tytu
    u odsetek od otr zymanych zaliczek, w tym
    d
    ugoterminowych. Grupa jest w trakcie analizy czy umowy zawierają istotny element finansowania.
    Wdro żenie MSSF 9
    W lipcu 2014 roku Rada Mi ędzynarodowych Standardów Rachunkowo ści opublikowa
    a Mi ędzynarodowy Standard
    Sprawozdawczo ści Finansowej 9 Instrumenty finansowe („MSSF 9”). MSSF 9 obejmuje trzy aspekty związane z
    instrumentami finansowymi: klasyfikacj ę i wycen ę, utrat ę warto ści oraz rachunkowo ść zabezpiecze ń. MSSF 9
    obowi ązuje dla okresów rocznych rozpoczynaj ących si ę 1 stycznia 2018 roku i pó źniej, z mo żliwo ści ą wcze śniejszego
    zastosowania. Grupa planuje zastosowa ć MSSF 9 od dnia wej ścia w życie standardu, bez przekszta
    cania danych
    porównawczych.
    W 2017 roku Grupa przeprowadzi
    a szczegó
    ow ą ocen ę wp
    ywu wprowadzenia MSSF 9 na stosowane przez Grup ę
    zasady (polityk ę) rachunkowo ści w odniesieniu do dzia
    alno ści Grupy lub jej wyników finansowych. Niniejsza oce na
    jest oparta na aktualnie dost ępnych informacjach i mo że podlega ć zmianom wynikaj ącym z pozyskania racjonalnych i
    mo żliwych do udokumentowania dodatkowych informacji w okresie, kiedy Grupa zastosuje MSSF 9 po raz pierwszy.
    Grupa nie spodziewa si ę istotnego wp
    ywu wprowadzenia MSSF 9 na sprawozdan ie z sytuacji finansowej oraz kapita
    w
    asny.
    a) Klasyfikacja i wycena
    Grupa nie spodziewa si ę istotnego wp
    ywu na sprawozdanie z sytuacji finans owej oraz kapita
    y w
    asne, w związku z
    zastosowaniem MSSF 9 w obszarze klasyfikacji i wyce ny. Oczekuje się, że wszystkie aktywa finansowe wyceniane
    dotychczas w warto ści godziwej, dalej pozostan ą wyceniane w warto ści godziwej.
    Posiadane przez Grup ę d
    u żne papiery warto ściowe (obligacje skarbowe oraz obligacje korporacyj ne) będ ą wyceniane
    w warto ści godziwej przez inne ca
    kowite dochody, poniewa ż celem biznesowym Grupy jest zarówno otrzymywanie
    przep
    ywów pieni ężnych, jak i sprzeda ż sk
    adników aktywów finansowych.
    Nale żno ści handlowe s ą utrzymywane dla uzyskania przep
    ywów pieni ężnych wynikaj ących z umowy, a Grupa nie
    sprzedaje nale żno ści handlowych w ramach faktoringu – b ęd ą one nadal wyceniane w zamortyzowanym koszcie przez
    wynik finansowy. Grupa korzysta z praktycznego zwol nienia i dla należno ści handlowych poni żej 12 miesi ęcy nie
    identyfikuje istotnych elementów finansowania. b
    ) Utrata warto ści
    Zgodnie z IFRS 9, Grupa jest zobligowana do prowadz enia rejestrów spodziewanych strat kredytowych z tytu
    u
    wszystkich d
    u żnych papierów warto ściowych, po życzek i nale żno ści handlowych w okresie 12 miesi ęcy albo przez
    ca
    y okres obowi ązywania umowy. Grupa b ędzie stosowa ć metod ę uproszczon ą i prowadzi ć rejestr spodziewanych
    strat z tytu
    u wszystkich nale żno ści handlowych przez ca
    y okres trwania umowy. Grupa zdecydowa
    a, że ze wzgl ędu
    na charakter po życzek i nale żno ści oczekiwane straty kredytowe nie zmieni ą si ę znacz ąco.
    c) Rachunkowo ść zabezpiecze ń
    Grupa nie stosuje żadnych instrumentów zabezpieczaj ących, w zwi ązku z czym zastosowanie MSSF 9 nie b ędzie mia
    o
    istotnego wp
    ywu na sprawozdanie finansowe Grupy.


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    57
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    2. Podstawa sporz ądzania Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego i zasady wyceny (cd.)
    Wdrożenie MSSF 16
    W styczniu 2016 roku Rada Mi ędzynarodowych Standardów Rachunkowo ści wyda
    a Mi ędzynarodowy Standard
    Sprawozdawczo ści Finansowej 16 Leasing („MSSF 16”), który zast ąpi
    MSR 17 Leasing, KIMSF 4 Ustalenie, czy
    umowa zawiera leasing, SKI 15 Leasing operacyjny – specjalne oferty promocyjne oraz SKI 27 Ocena istoty transakcji
    wykorzystuj ących form ę leasingu. MSSF 16 okre śla zasady ujmowania dotycz ące leasingu w zakresie wyceny,
    prezentacji i ujawniania informacji.
    MSSF 16 wprowadza jednolity model rachunkowo ści leasingobiorcy i wymaga, aby leasingobiorca ujmo wa
    aktywa i
    zobowi ązania wynikaj ące z ka żdego leasingu z okresem przekraczaj ącym 12 miesi ęcy, chyba że bazowy sk
    adnik
    aktywów ma nisk ą warto ść. W dacie rozpocz ęcia leasingobiorca ujmuje sk
    adnik aktywów z tytu
    u prawa do
    u żytkowania bazowego sk
    adnika aktywów oraz zobowi ązanie z tytu
    u leasingu, które odzwierciedla jego o bowiązek
    dokonywania op
    at leasingowych.
    Leasingobiorca odr ębnie ujmuje amortyzacj ę sk
    adnika aktywów z tytu
    u prawa do u żytkowania i odsetki od
    zobowi ązania z tytu
    u leasingu.
    Leasingobiorca aktualizuje wycen ę zobowi ązania z tytu
    u leasingu po wyst ąpieniu okre ślonych zdarze ń (np. zmiany w
    odniesieniu do okresu leasingu, zmiany w przysz
    ych op
    atach leasingowych wynikającej ze zmiany w indeksie lub
    stawce stosowanej do ustalenia tych op
    at). Co do z asady, leasingobiorca ujmuje aktualizację wyceny zobowi ązania z
    tytu
    u leasingu jako korekt ę warto ści sk
    adnika aktywów z tytu
    u prawa do u żytkowania.
    MSSF 16 wymaga, zarówno od leasingobiorcy jak i od leasingodawcy, dokonywania szerszych ujawnień ni ż w
    przypadku MSR 17.
    Leasingobiorca ma prawo wyboru pe
    nego b ąd ź zmodyfikowanego podej ścia retrospektywnego, a przepisy przej ściowe
    przewiduj ą pewne praktyczne rozwi ązania.
    3. Istotne zasady rachunkowo ści
    Przedstawione poni żej zasady rachunkowo ści zosta
    y zastosowane w sposób ci ąg
    y dla wszystkich okresów
    przedstawionych w niniejszym Skonsolidowanym Sprawo zdaniu Finansowym.
    (a) Waluty obce
    Transakcje wyra żone w walutach obcych przeliczane s ą na waluty funkcjonalne spó
    ek Grupy w dniu dokonan ia
    transakcji przy zastosowaniu nast ępuj ących kursów:
    ● kursu kupna lub sprzeda ży walut stosowanego przez bank, z którego us
    ug kor zysta Grupa – zarówno
    dla transakcji sprzeda ży i kupna w walutach obcych, jak i w transakcjach p
    atności nale żno ści oraz
    zobowi ąza ń;
    ● średniego kursu Narodowego Banku Polskiego dla danej waluty obowiązuj ącego na dzie ń zawarcia
    transakcji, chyba, że dokumenty celne lub inne obowi ązuj ące dokumenty wskazuj ą inny
    kurs – dla pozosta
    ych transakcji.
    Aktywa i zobowi ązania pieni ężne wyra żone w walutach innych ni ż polski z
    oty s ą przeliczane na z
    ote polskie
    przy zastosowaniu obowi ązuj ącego na koniec okresu sprawozdawczego średniego kursu ustalonego dla danej
    waluty przez Narodowy Bank Polski. Aktywa i zobowi ązania niepieni ężne ujmowane wed
    ug kosztu
    historycznego wyra żonego w walucie obcej s ą wykazywane po kursie z dnia wyst ąpienia transakcji.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    58
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    3. Istotne zasady rachunkowo ści (cd.)
    (b) Przychody
    Przychody ze sprzeda ży lokali mieszkalnych s ą ujmowane w sprawozdaniu z ca
    kowitych dochodów
    w momencie, gdy znaczące ryzyko i korzy ści wynikaj ące z posiadania lokalu mieszkalnego zosta
    y przenie sione
    na kupuj ącego (tj. po podpisaniu przez kupuj ącego protoko
    u odbioru technicznego i przekazaniu m u kluczy do
    lokalu mieszkalnego), pod warunkiem, że Grupa uzyska
    a prawomocne pozwolenie na u żytkowanie budynku.
    Zaliczki otrzymane w zwi ązku z przedsprzeda żą lokali mieszkalnych wykazywane s ą jako zaliczki otrzymane
    okresów, je śli nie spe
    niaj ą warunków uj ęcia ich jako przychody okresu. W momencie, gdy waru nki te zostają
    spe
    nione, niniejsze przedp
    aty ujmowane s ą jako przychody.
    (c) Instrumenty finansowe
    Instrumenty finansowe inne ni ż instrumenty pochodne
    Inne ni ż pochodne instrumenty finansowe Grupy obejmuj ą udzielone po życzki, nale żno ści z tytu
    u dostaw i
    us
    ug i pozosta
    e nale żno ści, środki pieni ężne i ich ekwiwalenty, depozyty, inne krótkoterminow e aktywa
    finansowe, kredyty i po życzki oraz zobowi ązania z tytu
    u dostaw i us
    ug i pozosta
    e zobowi ązania. Aktywa
    finansowe s ą pocz ątkowo ujmowane w warto ści godziwej powi ększonej o, w przypadku aktywów innych ni ż
    wyceniane w warto ści godziwej przez wynik finansowy, koszty bezpo średnio zwi ązane z transakcj ą.
    Instrument finansowy jest ujmowany, je śli Grupa staje si ę stron ą umowy danego instrumentu finansowego.
    Aktywa finansowe zostaj ą wy
    ączone z bilansu, je śli wynikaj ące z umowy prawa Grupy do przep
    ywów
    pieni ężnych z tytu
    u aktywów finansowych wygasn ą lub je śli Grupa przeniesie aktywa finansowe, nie
    zachowuj ąc nad nimi (lub zwi ązanymi z nimi ryzykami i korzy ściami) kontroli. Standaryzowane transakcje
    kupna i sprzeda ży sk
    adnika aktywów finansowych s ą ujmowane na dzie ń zawarcia transakcji, tj. w dniu, w
    którym Grupa zobowi ązuje si ę do kupna lub sprzeda ży aktywa. Zobowi ązania finansowe przestaj ą by ć
    wykazywane w bilansie, je śli zobowi ązania te wygasn ą, zostan ą wype
    nione lub umorzone.
    Kredyty w rachunkach bie żących, p
    atne na żądanie, stanowi ące integraln ą cz ęść zarz ądzania środkami
    pieni ężnymi Grupy stanowi ą cz ęść środków pieni ężnych i ich ekwiwalentów wykazanych w sprawozdaniu z
    przep
    ywów pieni ężnych.
    Instrumenty finansowe inne ni ż instrumenty pochodne klasyfikowane s ą do jednej z nast ępuj ących kategorii:
    Kategoria Pozycja Sprawozdania z Sytuacji
    Finansowej Sposób wyceny
    Pożyczki i nale żno ści
    Krótkoterminowe depozyty bankowe
    zabezpieczaj
    ące
    Metoda zamortyzowanego kosztu
    Inne krótkoterminowe aktywa finansowe
    Metoda zamortyzowanego kosztu
    Po
    życzki udzielone jednostkom
    niepowi ązanym Metoda zamortyzowanego kosztu
    Ś
    rodki pieni ężne i ich ekwiwalenty
    Metoda zamortyzowanego kosztu
    Nale
    żno ści handlowe i pozosta
    e
    Metoda zamortyzowanego kosztu
    Pozosta
    e zobowi ązania
    Finansowe
    Obligacje
    Metoda zamortyzowanego kosztu
    Po
    życzki od podmiotów niepowi ązanych
    Metoda zamortyzowanego kosztu
    Zobowi
    ązania handlowe i pozosta
    e oraz
    rozliczenia mi ędzyokresowe bierne Metoda zamortyzowanego kosztu
    Zobowi ązania z tytu
    u kredytów bankowych Metoda zamortyzowanego kosztu



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    59
    3. Istotne zasady rachunkowości (cd.)
    (c) Instrumenty finansowe (cd.)
    Po życzki i nale żno ści
    Pożyczki i nale żno ści s ą instrumentami finansowymi innymi ni ż instrumenty pochodne o sta
    ych lub
    zdefiniowanych p
    atno ściach, nienotowane na aktywnym rynku. S ą one klasyfikowane jako aktywa obrotowe,
    chyba, że termin ich zapadalno ści przekracza 12 miesi ęcy od dnia bilansowego. Po życzki i nale żno ści o terminie
    zapadalno ści d
    u ższym ni ż 12 miesi ęcy od dnia bilansowego s ą klasyfikowane jako aktywa trwa
    e. Po
    pocz ątkowym uj ęciu, po życzki i nale żno ści s ą nast ępnie wyceniane wed
    ug zamortyzowanego kosztu przy
    zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej po pomniejszeniu o odpisy z tytu
    u utraty wartości. Zyski i
    straty wynikaj ące z wy
    ączenia z bilansu po życzek i nale żno ści oraz z tytu
    u utraty ich warto ści, jak równie ż
    amortyzacji, ujmowane s ą w rachunku zysków i strat .
    Pozosta
    e aktywa finansowe
    Pozosta
    e aktywa finansowe wyceniane s ą wed
    ug metody zamortyzowanego kosztu z zastosowani em
    efektywnej stopy procentowej.
    (d) Rzeczowe aktywa trwa
    e
    (i) Uj ęcie i wycena
    Sk
    adniki rzeczowych aktywów trwa
    ych wyceniane s ą wed
    ug ceny nabycia lub kosztu wytworzenia
    pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytu
    u utraty wartości.
    Cena nabycia obejmuje koszty bezpo średnio zwi ązane z zakupem. Koszt wytworzenia sk
    adnika środków
    trwa
    ych obejmuje koszt materia
    ów oraz robocizny b ezpośredniej, pozosta
    e koszty zwi ązane z
    doprowadzeniem sk
    adnika aktywów do oczekiwanej fun kcjonalności, jak równie ż koszty demonta żu i
    usuni ęcia sk
    adników rzeczowych aktywów trwa
    ych oraz prz ywrócenia do stanu pierwotnego terenu, na którym
    znajduj ą si ę ś rodki trwa
    e.
    W przypadku, gdy musz ą zosta ć wymienione elementy nieruchomo ści, maszyn i urz ądze ń, cz ęści te s ą
    traktowane jako odr ębne sk
    adniki aktywów o odpowiednio ró żnym okresie u żytkowania i amortyzacji.
    Podobnie, w przypadku znacz ących ulepsze ń środków trwa
    ych, ich koszty s ą aktywowane jako sk
    adnik
    rzeczowych aktywów trwa
    ych w momencie ich poniesie nia pod warunkiem, że wp
    ywaj ą one na zwi ększenie
    przysz
    ych korzy ści ekonomicznych zwi ązanych z danym sk
    adnikiem środków trwa
    ych. Pozosta
    e nak
    ady s ą
    ujmowane na bie żąco w sprawozdaniu z ca
    kowitych dochodów.
    (ii) Amortyzacja
    Sk
    adniki rzeczowych aktywów trwa
    ych, wzgl ędnie ich odr ębne cz ęści, amortyzowane s ą metod ą liniow ą przez
    okres przewidywanego okresu u żytkowania.
    Przewidywany okres u żytkowania poszczególnych istotnych grup rzeczowych aktywów trwa
    ych wynosi od 2
    do 40 lat. Sk
    adniki rzeczowych aktywów trwa
    ych u żytkowane na podstawie umów leasingu amortyzowane s ą
    przez krótszy z okresów: umowy leasingu lub u żytkowania środka trwa
    ego. Grunty nie s ą amortyzowane.
    3. Istotne zasady rachunkowo ści (cd.)
    (ii) Amortyzacja (cd.)
    W przypadku, gdy odr ębne i istotne cz ęści okre ślonego sk
    adnika rzeczowych aktywów trwa
    ych maj ą ró żny
    przewidywany okres u żytkowania, cz ęści te s ą traktowane jako odr ębne sk
    adniki (istotne komponenty)
    aktywów.
    Poprawno ść stosowanych metod amortyzacji, okresów u żytkowania oraz warto ści rezydualnych środków
    trwa
    ych jest corocznie weryfikowana na dzie ń bilansowy i w razie potrzeby korygowana od pocz ątku roku
    obrotowego.
    (e) Leasing
    Umowy leasingowe, w ramach których Grupa ponosi pra ktycznie ca
    ość ryzyka oraz czerpie praktycznie
    wszystkie korzy ści wynikaj ące z posiadania sk
    adników rzeczowych aktywów trwa
    ych, klasyfikowane są jako
    umowy leasingu finansowego. Aktywa nabyte w drodze leasingu finansowego są wykazywane pocz ątkowo
    w warto ści godziwej lub warto ści bie żącej minimalnych op
    at leasingowych, w zale żno ści od tego, która z tych
    kwot jest ni ższa.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    60
    3. Istotne zasady rachunkowości (cd.)
    (f) Nieruchomo ści inwestycyjne
    Nieruchomo ści inwestycyjne s ą ujmowane wed
    ug ceny nabycia lub kosztu wytworzeni a z uwzględnieniem
    kosztów transakcji. Po pocz ątkowym uj ęciu nieruchomo ści inwestycyjne s ą wykazywane wed
    ug warto ści
    godziwej, która uwzgl ędnia warunki rynkowe na dzie ń sporz ądzenia sprawozdania finansowego. Zyski lub
    straty wynikaj ące ze zmian warto ści godziwej nieruchomo ści inwestycyjnych s ą ujmowane w sprawozdaniu
    z ca
    kowitych dochodów w okresie, w którym powsta
    y . Nieruchomości inwestycyjne s ą usuwane z bilansu
    w przypadku ich zbycia lub w przypadku sta
    ego wyco fania danej nieruchomości inwestycyjnej z u żytkowania,
    gdy nie s ą spodziewane żadne przysz
    e korzy ści z jej sprzeda ży. Wszelkie zyski lub straty wynikaj ące z
    usuni ęcia nieruchomo ści inwestycyjnej ze skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej są ujmowane
    w sprawozdaniu z ca
    kowitych dochodów w okresie, w którym dokonano takiego usunięcia. Przeniesienia
    aktywów do nieruchomo ści inwestycyjnych dokonuje si ę tylko wówczas, gdy nast ępuje zmiana sposobu ich
    u żytkowania.
    W przypadku przeniesienia nieruchomo ści inwestycyjnej do aktywów wykorzystywanych przez w
    aściciela,
    domniemany koszt takiego sk
    adnika aktywów, który z ostanie przyjęty dla celów jego uj ęcia w innej kategorii
    jest równy warto ści godziwej nieruchomo ści ustalonej na dzie ń zmiany jej sposobu u żytkowania. Je żeli sk
    adnik
    aktywów wykorzystywany przez Grup ę staje si ę nieruchomo ści ą inwestycyjn ą, Grupa stosuje zasady opisane w
    cz ęści Rzeczowe aktywa trwa
    e a ż do dnia zmiany sposobu u żytkowania tej nieruchomo ści.
    (g) Zapasy lokali mieszkalnych
    Na zapasy sk
    adaj ą si ę projekty deweloperskie zwi ązane z realizacj ą wielorodzinnych budynków mieszkalnych
    dla klientów indywidualnych. Zapasy wycenia si ę po cenie nabycia nie wy ższej od mo żliwej do uzyskania ceny
    sprzeda ży netto. Cena nabycia obejmuje koszty poniesione w związku z budow ą projektu.
    Koszty zwi ązane z budow ą projektów ujmowane jako zapas lokali:
    ● koszty poniesione na realizacj ę projektu lub fazy projektu, który nie jest w stani e zdatnym do
    sprzeda ży (produkcja w toku),
    ● koszty poniesione w odniesieniu do niesprzedanych l okali, a związanych z projektem lub faz ą
    projektu gotow ą do sprzeda ży (wyroby gotowe).
    Koszty budowy projektu obejmuj ą:
    a) grunty lub prawo wieczystego u żytkowania,
    b) koszty budowy dla generalnego wykonawcy inwestycji mieszkaniowej,
    c) koszty planowania i projektowania,
    d) op
    aty za wieczyste u żytkowanie gruntu oraz podatek od nieruchomo ści poniesione w okresie
    realizacji projektu,
    e) koszty finansowania w zakresie bezpo średnio zwi ązanym z realizacj ą projektu (zob. istotne zasady
    rachunkowo ści (l)),
    f) op
    aty na rzecz specjalistów zwi ązane z realizacj ą projektu,
    g) koszty ogólne budowy oraz inne koszty bezpo średnie.
    W momencie sprzeda ży zapasy ujmowane s ą w sprawozdaniu z ca
    kowitych dochodów jako koszt w
    asny
    sprzeda ży.
    (h) Nale żno ści z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz inne
    Nale żno ści z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz pozosta
    e nale żno ści s ą wyceniane wed
    ug zamortyzowanego
    kosztu pomniejszonego o odpisy z tytu
    u trwa
    ej utr aty wartości.
    (i) Kapita
    y
    (i) Kapita
    zak
    adowy
    Kapita
    zak
    adowy obejmuje wp
    ywy z tytu
    u emisji n owych akcji zwyk
    ych wed
    ug ich wartości nominalnej
    op
    acone gotówk ą.
    (ii) Kapita
    zapasowy z emisji akcji powy żej ich warto ści nominalnej
    Kapita
    zapasowy pochodzi z nadwy żki wp
    ywów z emisji akcji ponad ich warto ść nominaln ą.
    Koszty emisji akcji zmniejszaj ą warto ść kapita
    u zapasowego.
    (iii) Akcje w
    asne
    Akcje w
    asne, które zosta
    y nabyte przez jednostk ę, ujmowane s ą w cenie nabycia i odejmowane od kapita
    u
    w
    asnego. Nabycie, sprzeda ż, emisja lub umorzenie akcji w
    asnych przez Grup ę nie powoduje uj ęcia w wyniku
    finansowym Grupy żadnych zysków lub strat.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    61
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    3. Istotne zasady rachunkowo ści (cd.)
    (j) Odpisy z tytu
    u utraty warto ści aktywów
    (i) Aktywa finansowe
    Odpis z tytu
    u utraty warto ści aktywów finansowych jest ujmowany w momencie, gd y występuj ą obiektywne
    przes
    anki, że zaistnia
    y zdarzenia, które mog ą mie ć negatywny wp
    yw na warto ść przysz
    ych przep
    ywów
    pieni ężnych zwi ązanych z danym sk
    adnikiem aktywów lub o środkiem wypracowuj ącym środki pieni ężne.
    Utrata warto ści w odniesieniu do aktywów finansowych lub o środka wypracowuj ącego środki pieni ężne
    wycenianych wed
    ug zamortyzowanego kosztu szacowana jest jako różnica mi ędzy ich warto ści ą bilansow ą a
    warto ści ą bie żącą przysz
    ych przep
    ywów pieni ężnych zdyskontowanych przy u życiu pierwotnej efektywnej
    stopy procentowej. Warto ść bilansowa aktywów finansowych lub o środka wypracowuj ącego środki pieni ężne o
    jednostkowo istotnej warto ści jest osobno poddawana ocenie. Pozosta
    e aktywa f inansowe są oceniane pod
    k ątem utraty warto ści zbiorczo, pogrupowane wed
    ug podobnego poziomu r yzyka kredytowego.
    Wszystkie odpisy z tytu
    u trwa
    ej utraty warto ści aktywów ujmowane s ą w sprawozdaniu z ca
    kowitych
    dochodów. Odpisy z tytu
    u utraty warto ści s ą odwracane, je śli odwrócenie to mo że by ć obiektywnie przypisane
    do zdarzenia po dniu uj ęcia straty z tytu
    u utraty warto ści. Odpisy z tytu
    u utraty warto ści w odniesieniu do
    aktywów finansowych wycenianych wed
    ug zamortyzowan ego kosztu są odwracane w sprawozdaniu
    z ca
    kowitych dochodów.
    (ii) Aktywa niefinansowe
    Warto ść bilansowa aktywów niefinansowych Grupy poddawana j est ocenie na każdy dzie ń bilansowy w celu
    stwierdzenia, czy wyst ępuj ą przes
    anki wskazuj ące na utrat ę ich warto ści. W przypadku wyst ąpienia takich
    przes
    anek dokonuje si ę szacunku warto ści odzyskiwalnej aktywów.
    Odpis z tytu
    u utraty warto ści ujmowany jest w momencie, kiedy warto ść bilansowa sk
    adnika aktywów
    przewy ższa jego warto ść odzyskiwaln ą.
    Warto ść odzyskiwalna aktywów definiowana jest jako wy ższa spo śród warto ści u żytkowej lub ich warto ści
    godziwej pomniejszonej o koszty niezb ędne do doprowadzenia sprzeda ży do skutku. Przy szacowaniu warto ści
    u żytkowej przysz
    e przep
    ywy pieni ężne dyskontowane s ą do warto ści bie żącej przy u życiu stopy procentowej
    przed opodatkowaniem, która odzwierciedla aktualn ą rynkow ą ocen ę warto ści pieni ądza w czasie oraz czynniki
    ryzyka charakterystyczne dla danego sk
    adnika aktyw ów.
    Odpisy z tytu
    u utraty warto ści rozpoznane w poprzednich okresach s ą poddawane na ka żdy dzie ń bilansowy
    ocenie, czy zasz
    y przes
    anki wskazuj ące na zmniejszenie utraty warto ści lub jej ca
    kowite odwrócenie. Odpis
    aktualizuj ący z tytu
    u utraty warto ści jest odwracany, je żeli zmieni
    y si ę szacunki zastosowane do ustalenia
    warto ści odzyskiwalnej. Odpis z tytu
    u utraty warto ści odwracany jest tylko do wysoko ści warto ści bilansowej
    sk
    adnika aktywów pomniejszonej o odpisy amortyzacy jne, jaka by
    aby wykazana w sytuacji, gdyby odpis
    z tytu
    u utraty warto ści nie zosta
    uj ęty.
    (k) Rezerwy
    Rezerwa zostaje uj ęta w przypadku, gdy na Grupie ci ąży mo żliwy do oszacowania i wynikaj ący z przesz
    ych
    zdarze ń obowi ązek (prawny lub zwyczajowy) i prawdopodobne jest, że wype
    nienie tego obowi ązku wi ąza ć si ę
    b ędzie z wyp
    ywem korzy ści ekonomicznych. Rezerwy s ą szacowane poprzez dyskontowanie oczekiwanych
    przysz
    ych przep
    ywów środków pieni ężnych w oparciu o stop ę przed opodatkowaniem, która odzwierciedla
    bie żące szacunki rynkowe zmian warto ści pieni ądza w czasie i ryzyko zwi ązane z danym sk
    adnikiem pasywów.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    62
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    3. Istotne zasady rachunkowo ści (cd.)
    (l) Koszty finansowania zewn ętrznego
    Koszty finansowania zewn ętrznego zwi ązane z wytworzeniem sk
    adnika zapasów, których przy gotowanie do
    u żytkowania b ąd ź sprzeda ży wymaga znacznego okresu czasu, s ą kapitalizowane jako cz ęść kosztu
    wytworzenia tych aktywów.
    Skapitalizowane odsetki s ą kalkulowane przy u życiu średnio wa żonego kosztu finansowania zewn ętrznego po
    skorygowaniu o koszty finansowania zewn ętrznego zwi ązanego z konkretnymi projektami. W przypadku, gdy
    po życzki zwi ązane s ą z konkretnymi projektami inwestycyjnymi, warto ść skapitalizowanych odsetek jest równa
    ró żnicy mi ędzy warto ści ą brutto odsetek naliczonych od tych po życzek a przychodem powsta
    ym z
    tymczasowego inwestowania pozyskanych środków. Odsetki s ą kapitalizowane od momentu rozpocz ęcia prac
    inwestycyjnych do ich zako ńczenia. Kapitalizacja kosztów finansowania zostaje zawieszona, jeżeli wyst ępuj ą
    d
    ugotrwa
    e okresy wstrzymania inwestycji.
    (m) Podatek dochodowy
    Podatek dochodowy obejmuje cz ęść bie żącą i cz ęść odroczon ą. Podatek bie żący stanowi zobowi ązanie
    podatkowe z tytu
    u dochodu do opodatkowania za dany rok, ustalone przy zastosowaniu stawek podatkowych
    obowi ązuj ących na dzie ń bilansowy oraz korekty podatku dotycz ącego lat ubieg
    ych. Podatek bie żący jest
    obliczany zgodnie z przepisami podatkowymi obowi ązuj ącymi w jurysdykcji w
    a ściwej dla siedziby
    poszczególnych spó
    ek.
    Podatek odroczony wyliczany jest przy zastosowaniu metody bilansowej dla wszystkich różnic przej ściowych
    pomi ędzy warto ści ą aktywów i zobowi ąza ń ustalan ą dla celów podatkowych a ich warto ści ą bilansow ą oraz
    strat podatkowych, z wyj ątkiem pocz ątkowego uj ęcia aktywów lub pasywów z transakcji, która nie sta nowi
    transakcji po
    ączenia jednostek gospodarczych i w momencie jej zaw ierania nie ma wp
    ywu ani na wynik
    finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania.
    Podatek odroczony jest wyceniany z zastosowaniem st awek podatkowych, które wed
    ug przewidywań b ęd ą
    obowi ązywa ć w okresie, gdy ró żnice przej ściowe zostan ą odwrócone, przyjmuj ąc za podstaw ę stawki i przepisy
    podatkowe obowi ązuj ące na dzie ń bilansowy lub takie, których obowi ązywanie w przysz
    o ści jest pewne na
    dzie ń bilansowy. Aktywa z tytu
    u podatku odroczonego s ą ujmowane do wysoko ści, do której jest
    prawdopodobne, i ż osi ągni ęty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na realizację ró żnic
    przej ściowych. Aktywa z tytu
    u podatku odroczonego podleg ają przegl ądowi na ka żdy dzie ń bilansowy
    i obni żane s ą w zakresie, w jakim nie jest prawdopodobne osi ągni ęcie dochodu do
    opodatkowania wystarczaj ącego do cz ęściowego lub ca
    kowitego zrealizowania ró żnic przej ściowych.
    (n) Zysk na akcj ę
    Grupa wykazuje zysk podstawowy i rozwodniony zysk n a jedną akcj ę (EPS). Kalkulacja podstawowego zysku
    na akcj ę opiera si ę na kalkulacji średniej wa żonej ilo ści akcji zwyk
    ych w roku obrotowym. Rozwodniony zys k
    na akcj ę obliczany jest poprzez skorygowanie zysku przypada ją cego na posiadaczy akcji zwyk
    ych oraz średniej
    ilo ści akcji zwyk
    ych o wp
    yw potencjalnych akcji zwyk
    ych, obejmujących udzielone opcje na akcje oraz
    prawa do akcji przyznane pracownikom.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    63
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    3. Istotne zasady rachunkowo ści (cd.)
    (o) Udzielone opcje na akcje
    Transakcje rozliczane w instrumentach ka pita
    owych
    Wartość godziwa opcji na akcje przyznawanych kierownictwu i innym pracownikom w dniu ich przyznania jest
    ujmowana w sprawozdaniu z ca
    kowitych dochodów jako koszt wynagrodzeń pracowniczych w korespondencji
    ze zwi ększeniem kapita
    ów w pozycji Zyski zatrzymane przez okres, w którym pracownik będzie posiada
    bezwarunkowe prawo do opcji. Kwota uj ętego kosztu jest korygowana dla odzwierciedlenia ak tualnej liczby
    opcji, które przys
    uguj ą.
    Transakcje rozliczane w gotówce
    Koszty transakcji rozliczanych w gotówce s ą pocz ątkowo wyceniane w warto ści godziwej na dzie ń przyznania.
    Warto ść godziwa jest odpisywana w koszty w trakcie okresu do dnia nabycia uprawnień z rozpoznaniem
    odpowiedniego zobowi ązania. Zobowi ązanie jest przeszacowywanie do warto ści godziwej na ka żdy dzie ń
    bilansowy w
    ącznie z dniem rozliczenia, przy czym zmiany warto ści godziwej s ą ujmowane w kosztach
    ś wiadcze ń pracowniczych.
    (p) Środki pieni ężne i ich ekwiwalenty
    Środki pieni ężne i ich ekwiwalenty ujmowane w bilansie obejmuj ą ś rodki pieni ężne na rachunkach bankowych
    oraz w kasie oraz depozyty krótkoterminowe o termin ie zapadalności do trzech miesi ęcy, z wyj ątkiem
    depozytów zabezpieczaj ących.
    Na potrzeby skonsolidowanego sprawozdania z przep
    y wów pieniężnych na środki pieni ężne i ich ekwiwalenty
    sk
    adaj ą si ę środki pieni ężne i depozyty krótkoterminowe, jak opisano powy żej, pomniejszone o kredyty
    w rachunkach bie żących.
    (q) Inwestycje w wspólnych przedsi ęwzi ęciach
    Wspólne przedsi ęwzi ęcie jest to rodzaj wspólnego ustalenia umownego, w których strony mające wspóln ą
    kontrol ę, posiadaj ą prawa do aktywów netto wspólnego przedsi ęwzi ęcia. Wspólna kontrola jest to okre ślony
    w umowie podzia
    kontroli nad przedsi ęwzi ęciem, który istnieje tylko wtedy, gdy decyzje wymag ają
    jednomy ślnej zgody stron sprawuj ących wspó
    kontrol ę.
    Zgodnie z metod ą praw w
    asno ści inwestycja we wspólnym przedsi ęwzi ęciu jest pocz ątkowo ujmowana wed
    ug
    ceny nabycia. Warto ść bie żąca inwestycji jest dostosowywana tak, aby odzwierci edlić zmiany w cz ęści aktywów
    netto przypadaj ącej Grupie a nast ępuj ące po dniu utworzenia wspólnego przedsi ęwzi ęcia. W dniu dokonania
    inwestycji w jednostk ę stowarzyszon ą lub we wspólne przedsi ęwzi ęcie kwot ę, o jak ą koszty inwestycji
    przekraczaj ą warto ść udzia
    u Grupy w warto ści godziwej netto mo żliwych do zidentyfikowania aktywów i
    zobowi ąza ń tego podmiotu, ujmuje si ę jako warto ść firmy i w
    ącza w warto ść bilansow ą tej inwestycji.
    Sprawozdanie z ca
    kowitych dochodów obejmuje udzia
    Grupy w wyniku wypracowanym w ramach wspólnego
    przedsi ęwzi ęcia w danym roku obrotowym. Ka żda zmiana w innych dochodach ca
    kowitych w ramach
    wspólnego przedsi ęwzi ęcia jest prezentowana jako zmiana w innych dochodac h ca
    kowitych Grupy.
    Dodatkowo, je śli w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia wyst ąpi
    a zmiana odnoszona bezpo średnio na kapita
    w
    asny, to, o ile jest to mo żliwe, Grupa rozpoznaje swój udzia
    w tej zmianie w Sprawozdaniu ze zmian w
    kapitale w
    asnym. Niezrealizowane zyski i straty b ęd ące wynikiem transakcji pomi ędzy podmiotami
    dzia
    aj ącymi w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia lub nale żącymi do Grupy s ą eliminowane do wysoko ści
    udzia
    u we wspólnym przedsi ęwzi ęciu. Sprawozdania finansowe w ramach wspólnego prze dsięwzi ęcia s ą
    przygotowywane na ten sam rok obrotowy co sprawozda nie finansowe Grupy. W razie konieczności
    wprowadzane s ą zmiany w obowi ązuj ących zasadach rachunkowo ści tak, by odpowiada
    y one zasadom
    obowi ązuj ącym w Grupie.
    Po zastosowaniu metody praw w
    asno ści, Grupa podejmuje decyzj ę, czy zachodzi konieczno ść rozpoznania
    straty z tytu
    u utraty warto ści inwestycji w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia. Na ka żdy dzie ń bilansowy Grupa
    ocenia, czy istniej ą jakiekolwiek przes
    anki wskazuj ące na to, że mog
    a nast ąpi ć utrata warto ści inwestycji w
    ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia. W razie stwierdzenia, że przes
    anki takie zachodz ą, Grupa szacuje warto ść
    kwoty odpisu jako ró żnic ę pomi ędzy warto ści ą odzyskiwaln ą a warto ści ą bie żącą inwestycji w ramach
    wspólnego przedsi ęwzi ęcia. Nast ępnie odpis z tytu
    u utraty warto ści rozpoznawany jest jako sk
    adowa „Udzia
    w zysku/(stracie) w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia” w Sprawozdaniu z ca
    kowitych dochodów.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    64
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    3. Istotne zasady rachunkowo ści (cd.)
    (q) Inwestycje w wspólnych przedsi ęwzi ęciach (cd.)
    W momencie utraty wspó
    kontroli w ramach wspólnego przedsięwzi ęcia Grupa wycenia i rozpoznaje inwestycj ę
    w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia w warto ści godziwej. Ró żnica pomi ędzy warto ści ą bie żącą inwestycji w
    ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia w momencie utraty wspó
    kontroli a warto ści ą godziw ą tej inwestycji oraz
    przychodami z jej sprzeda ży jest ujmowana w Sprawozdaniu z ca
    kowitych dochod ów za dany okres obrotowy.
    (r) Świadczenia na rzecz pracowników
    Zobowi ązania wynikaj ące z planu emerytalnego s ą rozpoznawane w sprawozdaniu z ca
    kowitych dochodów
    jako koszt w momencie ich poniesienia.
    Jednostki zale żne Spó
    ki w Polsce, zgodnie z obowi ązuj ącymi przepisami, s ą zobowi ązane do pobierania i
    odprowadzania sk
    adek na przysz
    e świadczenia emerytalne pracowników. Świadczenia te zgodnie z MSR 19
    „ Ś wiadczenia na rzecz pracowników” stanowi ą program pa ństwowy oraz maj ą charakter programu okre ślonych
    sk
    adek. W zwi ązku z powy ższym spó
    ki zale żne nale żące do Grupy nie s ą zobowi ązane do wyp
    aty w
    przysz
    o ści świadcze ń emerytalnych, a ich zobowi ązanie jest ograniczone do terminowego op
    acania sk
    adek.
    (s) Wartość godziwa
    Grupa wycenia nieruchomo ści inwestycyjne do warto ści godziwej na ka żdy dzie ń bilansowy. Warto ści godziwe
    instrumentów finansowych wycenianych wed
    ug zamorty zowanego kosztu są ujawnione w notach 36 i 37.
    Warto ść godziwa jest to cena sk
    adnika aktywów, za jak ą móg
    by on zosta ć wymieniony, a zobowi ązania
    uregulowane, na warunkach transakcji rynkowej pomi ędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi
    niepowi ązanymi ze sob ą stronami. Wycena warto ści godziwej opiera si ę na za
    o żeniu, że transakcja sprzeda ży
    sk
    adnika aktywów lub przeniesienie zobowi ązania odbywa si ę albo:
    · Na rynku g
    ównym dla danego sk
    adnika aktywów lub z obowiązania, albo
    · W przypadku braku rynku g
    ównego, na najkorzystniej szym rynku dla tego sk
    adnika aktywów lub
    zobowi ązania.
    G
    ówny lub najkorzystniejszy rynek musi by ć dost ępny dla Grupy.
    Warto ść godziwa sk
    adnika aktywów lub zobowi ązania jest mierzona przy za
    o żeniu, że uczestnicy rynku przy
    wycenie aktywów i zobowi ąza ń kieruj ą si ę swoim najlepszym interesem gospodarczym.
    Wycena warto ści godziwej aktywów niefinansowych bierze pod uwag ę zdolno ść uczestnika rynku do
    generowania korzy ści ekonomicznych poprzez wykorzystanie sk
    adnika ak tywów w najkorzystniejszy sposób
    lub sprzedanie go innemu uczestnikowi rynku, który wykorzysta ten sk
    adnik aktywów w najkorzystniejszy
    sposób.
    Grupa wykorzystuje techniki wyceny warto ści godziwej odpowiednie do sytuacji i dla których o dpowiednie
    dane s ą dost ępne. Maksymalizuje si ę wykorzystanie obserwowalnych danych wej ściowych, a minimalizuje
    wykorzystanie nieobserwowalnych danych wej ściowych.
    Wszystkie aktywa i zobowi ązania, których warto ść godziwa jest mierzona lub ujawniana w sprawozdaniu
    finansowym s ą klasyfikowane w hierarchii warto ści godziwej, opisanej jak poni żej, na podstawie danych
    wej ściowych najni ższego poziomu, który jest istotny dla wyceny warto ści godziwej jako ca
    o ści:
    ·
    ··
    ·
    Poziom 1 — ceny notowane (nieskorygowane) z aktywny ch rynków dla identycznych aktywów lub
    zobowi ąza ń;
    ·
    ··
    ·
    Poziom 2 — dane wej ściowe inne ni ż ceny notowane uj ęte na poziomie 1, które s ą obserwowalne dla
    aktywów i zobowi ąza ń w sposób bezpo średni (jako ceny) lub po średnio (bazuj ące na cenach);
    ·
    ··
    ·
    Poziom 3 — dane wej ściowe dla aktywów i zobowi ąza ń nie s ą oparte na mo żliwych do zaobserwowania
    danych rynkowych (dane wej ściowe nieobserwowalne).
    W przypadku aktywów i zobowi ąza ń, które s ą rozpoznawane w sprawozdaniu finansowym w sposób cy kliczny
    Grupa okre śla, czy mia
    y miejsce przej ścia pomi ędzy poziomami hierarchii poprzez ponown ą ocen ę klasyfikacji
    (na postawie najni ższego poziomu danych wej ściowych istotnych dla ogólnej wyceny warto ści godziwej) na
    koniec ka żdego okresu sprawozdawczego.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    65
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    4. Standardy, które zosta
    y opublikowane, ale nie obow ią zuj ą
    Nast ępuj ące standardy, zmiany oraz interpretacje zosta
    y zat wierdzone przez Unię Europejsk ą, ale nie s ą obowi ązuj ące na
    dzie ń 31 grudnia 2017 roku i nie zosta
    y zastosowane prz y sporządzaniu Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego:
    • MSSF 9 Instrumenty Finansowe (opublikowano dnia 2 4 lipca 2014 roku) – mający zastosowanie dla okresów rocznych
    rozpoczynaj ących si ę dnia 1 stycznia 2018 roku lub pó źniej,
    • MSSF 14 Regulacyjne rozliczenia mi ędzyokresowe (opublikowano dnia 30 stycznia 2014 rok u) – zgodnie z decyzją Komisji
    Europejskiej proces zatwierdzania standardu w wersj i wstępnej nie zostanie zainicjowany przed ukazaniem si ę standardu w
    wersji ostatecznej - do dnia zatwierdzenia niniejsz ego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE – mający
    zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynaj ących si ę dnia 1 stycznia 2016 roku lub pó źniej,
    • MSSF 15 Przychody z umów z klientami (opublikowan o dnia 28 maja 2014 roku), obejmujący zmiany do MSSF 15 Data
    wej ścia w życie MSSF 15 (opublikowano dnia 11 wrze śnia 2015 roku) – maj ący zastosowanie dla okresów rocznych
    rozpoczynaj ących si ę dnia 1 stycznia 2018 roku lub pó źniej,
    • Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 Transakcje sprzeda ży lub wniesienia aktywów pomi ędzy inwestorem a jego jednostk ą
    stowarzyszon ą lub wspólnym przedsi ęwzi ęciem (opublikowano dnia 11 wrze śnia 2014 roku) – prace prowadz ące do
    zatwierdzenia niniejszych zmian zosta
    y przez UE od
    ożone bezterminowo - termin wej ścia w życie zosta
    odroczony przez
    RMSR na czas nieokre ślony,
    • MSSF 16 Leasing (opublikowano dnia 13 stycznia 20 16 roku) - mający zastosowanie dla okresów rocznych
    rozpoczynaj ących si ę dnia 1 stycznia 2019 roku lub pó źniej,
    • Zmiany do MSSF 4 Stosowanie MSSF 9 Instrumenty fi nansowe
    ącznie z MSSF 4 Umowy ubezpieczeniowe (opublikowano
    12 wrze śnia 2016 roku) - maj ące zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynaj ących si ę dnia 1 stycznia 2018 roku lub
    pó źniej,
    • Wyja śnienia do MSSF 15 Przychody z umów z klientami (opu blikowano dnia 12 kwietnia 2016 roku) – mające zastosowanie
    dla okresów rocznych rozpoczynaj ących si ę dnia 1 stycznia 2018 roku lub pó źniej,
    • Zmiany do MSSF 2 Klasyfikacja i wycena transakcji p
    atności na bazie akcji (opublikowano dnia 20 czerwca 201 6 roku) –
    maj ące zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynaj ących si ę dnia 1 stycznia 2018 roku lub pó źniej,
    • Zmiany do MSR 28 Inwestycje w jednostkach stowarzy szonych i wspólnych przedsięwzi ęciach b ęd ące cz ęścią Zmian
    wynikaj ących z przegl ądu MSSF 2014-2016 (opublikowano dnia 8 grudnia 2016 roku) – mające zastosowanie dla okresów
    rocznych rozpoczynaj ących si ę dnia 1 stycznia 2018 roku lub pó źniej,
    • Zmiany do MSSF 1 Zastosowanie Mi ędzynarodowych Standardów Sprawozdawczo ści Finansowej po raz pierwszy b ęd ące
    cz ęścią Zmian wynikaj ących z przegl ądu MSSF 2014-2016 (opublikowano dnia 8 grudnia 2016 roku) – mające zastosowanie
    dla okresów rocznych rozpoczynaj ących si ę dnia 1 stycznia 2018 roku lub pó źniej,
    • KIMSF 22 Transakcje w walucie obcej i zaliczki (o publikowano dnia 8 grudnia 2016 roku) – do dnia zatwierdzenia
    niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzon e przez UE – mająca zastosowanie dla okresów rocznych
    rozpoczynaj ących si ę dnia 1 stycznia 2018 roku lub pó źniej,
    • Zmiany do MSR 40: Przeniesienie nieruchomo ści inwestycyjnej (opublikowano dnia 8 grudnia 2016 roku) – do dnia
    zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów
    rocznych rozpoczynaj ących si ę dnia 1 stycznia 2018 roku lub pó źniej,
    • MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe (opublikowano dnia 18 maja 2017 roku) - do dnia zatwierdzenia niniejszego
    sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE - mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynaj ących si ę
    dnia 1 stycznia 2021 roku lub pó źniej,
    • KIMSF 23 Niepewno ść zwi ązana z ujmowaniem podatku dochodowego (opublikowano dnia 7 czerwca 2017 roku) - do dnia
    zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE - mający zastosowanie dla okresów
    rocznych rozpoczynaj ących si ę dnia 1 stycznia 2019 roku lub pó źniej,
    • Zmiany do MSSF 9 Kontrakty z cechami przedp
    at z ujemną rekompensat ą (opublikowano dnia 12 pa ździernika 2017 roku)
    – do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania fi nansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla
    okresów rocznych rozpoczynaj ących si ę dnia 1 stycznia 2019 roku lub pó źniej,
    • Zmiany do MSR 28 Udzia
    y d
    ugoterminowe w jednostk ach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzi ęciach (opublikowano
    dnia 12 pa ździernika 2017 roku) – do dnia zatwierdzenia niniej szego sprawozdania finansowego niezatwierdzone prze z UE –
    maj ące zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynaj ących si ę dnia 1 stycznia 2019 roku lub pó źniej,
    • Zmiany wynikaj ące z przegl ądu MSSF 2015-2017 (opublikowano dnia 12 grudnia 201 7 roku) – do dnia zatwierdzenia
    niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzon e przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych
    rozpoczynaj ących si ę dnia 1 stycznia 2019 roku lub pó źniej,
    • Zmiany do MSR 19 Zmiana, ograniczenie lub rozlicze nie programu (opublikowano dnia 7 lutego 2018 roku) – do dnia
    zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów
    rocznych rozpoczynaj ących si ę dnia 1 stycznia 2019 roku lub pó źniej.
    Daty wej ścia w życie s ą datami wynikaj ącymi z tre ści standardów og
    oszonych przez Rad ę ds. Mi ędzynarodowej
    Sprawozdawczo ści Finansowej. Daty stosowania standardów w Unii Eu ropejskiej mogą ró żni ć si ę od dat stosowania
    wynikaj ących z tre ści standardów i s ą og
    aszane w momencie zatwierdzenia do stosowania p rzez Unię Europejsk ą.
    S

    ka nigdy nie przyj ę
    a innych standardów, interpretacji oraz poprawek, które zosta
    y wydane, ale jeszcze nie obowiązuj ą .



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    66
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    5. Sprawozdawczo ść wed
    ug segmentów dzia
    alno ści
    Segmenty operacyjne Grupy zosta
    y zdefiniowane jako spó
    ki zależne realizuj ące poszczególne projekty
    mieszkaniowe, które dla celów raportowania zosta
    y z grupowane. Segmentacja dla celów sprawozdawczych zo sta
    a
    dokonana w oparciu o kryterium lokalizacji geografi cznej (Warszawa, Poznań, Wroc
    aw oraz Szczecin) oraz typu
    projektu (mieszkania, domy). Ponadto dla dwóch konk retnych aktywów sprawozdanie wed
    ug segmentów
    dzia
    alno ści sporz ądzono w oparciu o rodzaj przychodu, jakim jest przy chód z tytu
    u wynajmu nieruchomości
    inwestycyjnej. Raportowanie segmentów wymaga równie ż wykazania przez Spó
    k ę oddzielnie inwestycji we
    wspólne przedsi ęwzi ęcie w ramach segmentu warszawskiego.
    W ocenie Zarz ądu zidentyfikowane segmenty maj ą podobn ą charakterystyk ę ekonomiczn ą. Grupowanie
    segmentów dla celów sprawozdawczych wed
    ug typu pro jektu w ramach poszczególnych lokalizacji
    geograficznych wynika z faktu, że to w
    a śnie lokalizacja projektu oraz typ projektu determin ują średni ą mar żę
    mo żliw ą do zrealizowania na projekcie oraz czynniki ryzyka związane z danym projektem. Bior ąc pod uwag ę fakt,
    i ż proces budowy mieszka ń i domów oraz charakterystyka klientów kupuj ących mieszkania i domy jest inna, dla
    celów sprawozdawczo ści segmentów oraz dla celów ujawnie ń dokonano grupowania w oparciu o kryterium
    lokalizacji geograficznej projektu oraz jego typu.
    Wyniki segmentu, aktywa oraz zobowi ązania zawieraj ą pozycje bezpo średnio zwi ązane z segmentem oraz takie,
    które mog ą zosta ć przypisane po średnio na podstawie uzasadnionych kryteriów. Nieprz ypisama strata za rok
    obrotowy zawieraja koszty siedziby Spó
    ki, za ś aktywa nieprzypisane obejmuj ą przede wszystkim nieprzydzielone
    ś rodki pieni ężne i ich ekwiwalenty oraz aktywo i rezerw ę z tytu
    u podatku dochodowego. Nieprzypisane
    zobowi ązania obejmuj ą przede wszystkim zobowi ązania z tytu
    u podatku dochodowego oraz obligacje.
    Dane zaprezentowane w tabelach poni żej zosta
    y zgrupowane w oparciu o kryterium lokaliz acji geograficznej
    projektu oraz jego typu:
    w tysi ącach z
    otych
    Na dzień 31 grudnia 2017
    Warszawa Pozna ń
    Wroc
    aw Szczecin Nieprzypisane Uzgodnie
    nie z MSSF Razem
    Mieszkania Domy
    Wspólne przedsi ęwzi ę
    cia Wynajem Mieszkania Domy Mieszkania Domy Mieszkania Domy
    Aktywa
    segmentu 381.163 31.572 94.174 8.743 91.267 - 70.139 - 84.344 - - (82.090) 679.312 Aktywa
    nieprzypisane - - - - - - - - - - 26.487 - 26.487
    Razem
    aktywa 381.163 31.572 94.174 8.743 91.267 - 70.139 - .
    84.344 - 26.487 (82.090) 705.799
    Zobowiązania
    segment 104.079 443 76.928 - 20.492 - 7.879 - 18.690 - - (76.928) 151.583 Zobowi ązania
    nieprzypisane - - - - - - - - - - 212.204 - 212.204
    Razem
    zobowi ązania 104.079 443 76.928 - 20.492 - 7.879 - .
    18.690 - 212.204 (76.928) 363.787
    w tysi ącach z
    otych
    Na dzień 31 grudnia 2016
    Warszawa Pozna ń
    Wroc
    aw Szczecin Nieprzypisane Uzgodnie
    nie z MSSF Razem
    Mieszkania Domy
    Wspólne przedsi ęwzi ę
    cia Wynajem Mieszkania Domy Mieszkania Domy Mieszkania Domy
    Aktywa
    segmentu 334.363 31,.62 110.712 8.743 137.117 - 76.271 328 68.313 7.725 - (94.06 2) 681.272 Aktywa
    nieprzypisane - - - - - - - - - - 62.139 - 62.139
    Razem
    aktywa 334.363 31.762 110.712 8.743 137.117 -
    76.271 328 . 68.313 7.725 62.139 (94.062) 743.411
    Zobowi ązania
    segment 79.117 819 99.503 - 49.051 - 6.188 - 5.278 - - (99.503) 140.453 Zobowi ązania
    nieprzypisane - - - - - - - - - - 241.082 - 241.082
    Razem
    zobowi ązania 79.117 819 99.503 - 49.051 - 6.188 - 5.278 - 241.082 (99.503) 381.535



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    67
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    5. Sprawozdawczo ść wed
    ug segmentów dzia
    alno ści (cd.)
    w tysi ącach z
    otych
    Za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku
    Warszawa Pozna ń
    Wroc
    aw Szczecin Nieprzypisane Uzgodnie
    nie z MSSF Razem
    Mieszkania Domy
    Wspólne przedsi ę
    wzi ęcie Wynajem Mieszkania Domy Mieszkania Domy Mieszkania Domy
    Przychody 121.219 1.008 94.916 835 72.080 - 32.284 - 4.318 - - (94.916) 231.744
    Wynik
    segmentu 25.176
    (84) 27.343 498 874 - 5.284 - (3.107) - (16.032) 39.957
    Wynik
    nieprzypisany -
    - - - - - - - (19.197) (19.202)
    Wynik
    dzia
    alno ści
    operacyjnej 25.176
    (84) 27.343 498 874 - 5.284 - (3.107) (19.197) (16.032) 20.755
    (Koszty)/przychody
    finansowe netto 117 31 110 - (11) - 7 - (11) - (6.998) (110) (6.865)
    Wynik przed
    opodatkowaniem 25.293
    (53) 27.453 498 863 - 5.291 - (3.118) (26.195) (16.142) 13.890
    Podatek
    dochodowy (2.593)
    Zysk/(strata)
    netto okresu 11.297
    Wydatki
    inwestycyjne - - - - - - 273 - - - 254 - 527
    w tysiącach z
    otych
    Za rok zakończony 31 grudnia 2016 roku
    Warszawa Pozna ń
    Wroc
    aw Szczecin Nieprzypisane Uzgodnie
    nie z MSSF Razem
    Mieszkania Domy
    Wspólne przedsi ę
    wzi ęcie Wynajem Mieszkania Domy Mieszkania Domy Mieszkania Domy
    Przychody 387.810 1.331 - 914 64.256 - 11.143 - 19.308 - -
    - 484.762
    Wynik
    segmentu 110.506 (69) (1.120) 588 1.671 - (1.238) (2.274)
    (143) (5) - (260) 107.656
    Wynik
    nieprzypisany - - - - - - - - - - (23.104) - (23 .104)
    Wynik
    dzia
    alno ści
    operacyjnej 110.506 (69) (1.120) 588 1.671 - (1.2 38) (2.274) (143) (5) (23.104) (260) 84.552
    (Koszty)/przychody
    finansowe netto 89 (3) 37 - 65 - 112 - - (1) (7.219) (37) (6.957 )
    Wynik przed
    opodatkowaniem 110.595 (72) (1.083) 588 1.736 - ( 1.126) (2.274) (143) (6) (30.323) (297) 77.595
    Podatek
    dochodowy (12.497)
    Zysk/(strata)
    netto okresu
    65.098
    Wydatki
    inwestycyjne 740 730 - - - - 50 - - - 158 - 1.678



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    68
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    6. Przychody
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia
    2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Espresso II & III 57.291 53.289
    Kamienica Je życe 51.553 36.518
    Moko 41.061 120.668
    Vitalia I 29.375 -
    M
    ody Grunwald I & II 7.604 27.739
    M
    ody Grunwald III 11.655 -
    Panoramika I & II 4.319 19.308
    Chilli IV 1.269 -
    Impressio 2.909 11.143
    Sakura 6.737 7.719
    Tamka 4.236 21.414
    Verdis 1.950 1.780
    Naturalis I, II & III 2.058 5.465
    Sprzedaż gruntów
    (1) 1.600 -
    Inne (2) 8.127 4.600
    Nova Królikarnia (patrz nota 39) - 175.119
    Przychody razem 231.744 484.762
    (1)W dniu 19 lipca 2017 Spó
    ka sprzeda
    a spó
    ce niepowiązanej (prawo u żytkowania wieczystego) nieruchomo ści znajduj ących si ę w Warszawie.
    (2) Pozosta
    e przychody dotycz ą g
    ównie op
    at za us
    ugi zarz ądzania świadczone dla wspólnego przedsi ęwzi ęcia i projektu Nova Królikarnia oraz z wynajmu,a ta kże
    sprzeda ży miejsc parkingowych i komórek lokatorskich w inny ch projektach ukończonych w latach poprzednich, a tak że jednego lokalu sprzedanego w projekcie
    Constans i Espresso I.
    7. Koszt w
    asny sprzeda ży
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia
    2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Espresso II & III 47.327 43.256
    Kamienica Je życe 48.287 33.875
    Moko 28.111 81.565
    Vitalia I 23.102 -
    M
    ody Grunwald I & II 7.750 27.233
    M
    ody Grunwald III 11.689 -
    Panoramika I & II 4.250 19.113
    Chilli IV 1.173 -
    Impressio 3.022 11.473
    Sakura 6.295 6.802
    Tamka 2.959 14.385
    Verdis 1.549 1.412
    Naturalis I, II & III 1.920 4.976
    Sprzedaż gruntów 1.221 -
    Inne 1.697 1.863
    Odpis aktualizuj ący warto ść zapasów 3.314 2.269
    Nova Królikarnia (patrz nota 39) - 117.850
    Koszt w
    asny sprzeda ży razem 193.666 366.072
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    69
    8. Koszty sprzedaży i marketingu
    Za rok zakończony dnia 31 grudnia
    2017 2016
    w tysiącach z
    otych
    Koszty reklamy
    3.122 4.357 Koszty pośrednictwa
    1.339 2.214 Amortyzacja
    494 397
    Inne
    729 1.115
    Koszty sprzeda ży i marketingu razem
    5.684 8.083
    9. Koszty administracyjne
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia
    2017 2016
    w tysi ącach z
    otych Nota
    Wynagrodzenia i świadczenia na rzecz pracowników 10 12.657 16.976
    Us
    ugi obce 3.903 3.205
    Op
    aty konsultingowe dla g
    ównego akcjonariusza 840 -
    Zu życie materia
    ów i energii 560 580
    Amortyzacja 471 590
    Podatki i op
    aty 150 152
    Pozosta
    e
    754 694
    Koszty administracyjne razem
    19.335 22.197
    10. Wynagrodzenia i świadczenia na rzecz pracowników
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia
    2017 2016
    w tysi ącach z
    otych Nota
    Wynagrodzenia 10.057 13.879
    Plan motywacyjny powi ązany z wynikami finansowymi
    396 999
    Plan motywacyjny – opcje
    35 341 348 Ubezpieczenia spo
    eczne oraz pozosta
    e świadczenia na rzecz
    pracowników
    1.863 1.750
    Wynagrodzenia i świadczenia na rzecz pracowników razem
    12.657 16.976
    Średnia liczba zatrudnionych (*)
    68 67
    (*)Wszyscy pracownicy zatrudnieni s ą na terytorium Polski.
    Informacje obja śniaj ące do Skonsolidowanego sprawozdania finansowego


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    70
    11. Pozosta
    e koszty
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia
    2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Koszty utrzymania niesprzedanych mieszka ń
    2.667 1.404
    Koszty napraw gwarancyjnych 954 638 Koszty kar umownych i odszkodowa ń 61 182
    Rozliczenie podatku VAT dot. kosztów poprzednich ok resów 335 638
    Odpis aktualizuj ący nale żno ści
    22 53
    Koszty bada ń rynkowych dot. nowych projektów
    96 115
    Pozosta
    e 292 324
    Pozosta
    e koszty razem 4.427 3.354
    .
    12. Pozosta
    e przychody
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia
    2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Przychody z tytu
    u kar umownych i odszkodowa ń 112 228
    Przychody z wynajmu niesprzedanych mieszka ń 636 529
    Zysk netto ze sprzeda ży rzeczowych aktywów trwa
    ych 5 70
    Pozosta
    e 59 49
    Pozosta
    e przychody razem 812 876



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    71
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    13. Przychody i koszty finansowe
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017
    Razem Kwota
    skapitalizowana Uj ęte w Sprawozdaniu z
    ca
    kowitych dochodów w tysi ącach z
    otych
    Odsetki od udzielonych po życzek 329 - 329
    Odsetki od lokat bankowych 413 - 413
    Pozosta
    e przychody finansowe 117 - 117
    Przychody finansowe
    859 - 859
    Odsetki od zobowi ąza ń finansowych (12.075) 5.623 (6.452)
    Prowizje i op
    aty (2.603) 1.564 (1.039)
    Pozosta
    e koszty finansowe (233) - (233)
    Koszty finansowe
    (14.911) 7.187 (7.724)
    Wynik operacji finansowych netto
    (14.052) 7.187 (6.865)
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2016
    Razem Kwota
    skapitalizowana Uj ęte w Sprawozdaniu z
    ca
    kowitych dochodów w tysi ącach z
    otych
    Odsetki od udzielonych po życzek 584 - 584
    Odsetki od lokat bankowych 1.204 - 1.204
    Pozosta
    e przychody finansowe 112 - 112
    Przychody finansowe
    1.900 - 1.900
    Odsetki od zobowiąza ń finansowych (12.601) 5.016 (7.585)
    Prowizje i op
    aty (3.187) 2.015 (1.172)
    Pozosta
    e koszty finansowe (100) - (100)
    Koszty finansowe
    (15.888) 7.031 (8.857)
    Wynik operacji finansowych netto
    (13.988) 7.031 (6.957)



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    72
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    14. Podatek dochodowy
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia
    2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Podatek dochodowy bie żący
    Podatek dochodowy za bie
    żący okres
    2.734 1.493
    Korekta dotycz
    ąca poprzedniego okresu
    (66) (17)
    Bie
    żący podatek dochodowy razem
    2.668 1.476
    Podatek odroczony
    Powstanie i odwrócenie ró
    żnic przej ściowych
    (1.607) 5.870
    Straty podatkowe wykorzystane/(rozpoznane)
    1.532 5.151
    Odroczony podatek dochodowy razem
    (75) 11.021
    Podatek dochodowy razem
    2.593 12.497
    Uzgodnienie efektywnej stopy podatkowej
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia
    2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Zysk/(strata) netto za rok
    11.297 65.098
    Podatek dochodowy/(korzy
    ść podatkowa) razem
    2.593 12.497
    Zysk/(strata) przed opodatkowaniem
    13.890 77.595
    Podatek dochodowy zgodnie ze stawk
    ą obowi ązuj ącą
    w Polsce (19%)
    2.639 14.743
    Efekt podatkowy
    :
    Korekta dotycz
    ąca poprzedniego okresu
    (66) (17)
    Koszty niestanowi
    ące kosztów uzyskania przychodów
    92 61
    Zmiana stanu nierozpoznanego aktywa z tytu
    u podatk
    u
    odroczonego dotycz ącego strat podatkowych w Polsce
    (7) (2.323)
    Zmiana stanu nierozpoznanego aktywa z tytu
    u podatk
    u
    odroczonego dotycz ącego strat podatkowych w Holandii
    1.198 -
    Korzy
    ści podatkowe zwi ązane z restrukturyzacj ą Grupy z lat
    ubieg
    ych
    (1.475) (3.391)
    Aktywa z tytu
    u podatku przeniesione w transakcji N
    ova
    Królikarnia
    - 3.408
    Pozosta
    e ró
    żnice
    212 16
    Podatek dochodowy (korzy
    ść) za okres
    2.593 12.497
    Efektywna stopa podatkowa
    18,67% 16,11%



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    73
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    15. Rzeczowe aktywa trwa
    e
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017
    Samochody Maszyny i
    urz ądzenia Budynki Razem
    W tysi ącach z
    otych
    Wartość brutto
    Saldo na dzie ń 1 stycznia
    1.305 2.769 8.558 12.632
    Zwiększenia
    100 427 - 527
    Zmniejszenia
    (389) (730) (442) (1.561)
    Saldo zamkni ęcia
    1.016 2.466 8.116 11.598
    Umorzenie oraz odpisy z tytu
    u trwa
    ej
    utraty wartości
    Saldo na dzie ń 1 stycznia
    674 1.511 1.624 3.809
    Amortyzacja za okres
    211 492 262 965
    Zmniejszenia
    (260) (728) (357) (1.345)
    Saldo zamkni ęcia
    625 1.275 1.529 3.429
    Wartość netto
    Saldo na dzie ń 1 stycznia
    631 1.258 6.934 8.823
    Saldo zamkni ęcia
    391 1.191 6.587 8.169
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2016
    Samochody Maszyny i
    urz ądzenia Budynki Razem
    W tysi ącach z
    otych
    Wartość brutto
    Saldo na dzie ń 1 stycznia
    1.372 1.976 8.645 11.993
    Zwiększenia
    155 1.523 - 1.678
    Zmniejszenia
    (222) (730) (87) (1.039)
    Saldo zamkni ęcia
    1.305 2.769 8.558 12.632
    Umorzenie oraz odpisy z tytu
    u trwa
    ej
    utraty wartości
    Saldo na dzie ń 1 stycznia
    642 1.189 1.290 3.121
    Amortyzacja za okres
    252 395 340 987
    Zmniejszenia
    (220) (73) (6) (299)
    Saldo zamkni ęcia
    674 1.511 1.624 3.809
    Wartość netto
    Saldo na dzie ń 1 stycznia
    730 787 7.355 8.872
    Saldo zamkni ęcia
    631 1.258 6.934 8.823
    Odpisy z tytu
    u trwa
    ej utraty warto ści
    W latach zako ńczonych dnia 31 grudnia 2017 roku i dnia 31 grudnia 2016 roku Grupa nie dokonywa
    a odpisów
    z tytu
    u trwa
    ej utraty warto ści rzeczowych aktywów trwa
    ych.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    74
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    16. Nieruchomo ści inwestycyjne
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Saldo na dzie
    ń 1 stycznia
    8.743 8.743
    Sprzeda
    ż - -
    Zmiany warto
    ści godziwej w ci ągu roku - -
    Saldo na dzie
    ń 31 grudnia, w tym:
    8.743 8.743
    Koszt nabycia
    4.058 4.058
    Korekta warto ści godziwej
    4.685 4.685
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 nieruchomo ści inwestycyjne obejmowa
    y nieruchomo ść utrzymywan ą w celu
    czerpania d
    ugoterminowych korzy ści z tytu
    u wynajmu oraz wzrostu warto ści, które jednocze śnie nie by
    y
    zajmowane przez Grup ę. Na nieruchomo ści inwestycyjne sk
    ada
    y si ę 2 obiekty zlokalizowane w Warszawie:
    (i) grunt (przy ulicy Gwia ździstej 71) oraz budynek biurowy o ca
    kowitej powie rzchni użytkowej 1 318 m
    2
    usytuowany na tym gruncie, wynajmowane osobom trzec im g
    ównie na podstawie umów najmu
    zawartych na czas nieoznaczony z trzymiesi ęcznym okresem wypowiedzenia – („Bielany IP”),
    (ii) jeden lokal komercyjny (przy Alei KEN 57 – w budynk u Gemini I) o ca
    kowitej
    ącznej powierzchni
    u żytkowej 89 m 2, wynajmowany osobom trzecim na czas nieokre ślony.
    Nieruchomo ści inwestycyjne zosta
    y wycenione w warto ści godziwej na dzie ń 31 grudnia 2017 oraz na dzie ń
    31 grudnia 2016 roku przez Zarz ąd. Nieruchomo ści inwestycyjne zosta
    y tak że wycenione przez niezale żnego
    rzeczoznawc ę, posiadaj ącego odpowiednie uprawnienia, na podstawie aktualny ch cen z aktywnego rynku.
    Obydwie wyceny da
    y porównywalne rezultaty.
    Nieruchomo ść inwestycyjna na Bielanach (Bielany IP) zosta
    a wyc eniona metodą zdyskontowanych
    przep
    ywów pieni ężnych przy za
    o żeniu rocznej stopy dyskontowej równej 7,5% (w sze ścioletnim okresie
    obj ętym prognoz ą) oraz ko ńcowej stopy kapitalizacji równej 7,5%, miesi ęcznej stawki czynszu na poziomie 39
    z
    otych/m
    2 oraz d
    ugoterminowego stanu pustostanów równego 5, 0%. Za
    ożenia na koniec roku 2017 by
    y
    podobne jak na koniec roku 2016.
    Zak
    adaj ąc wykorzystanie przy wycenie na dzie ń 31 grudnia 2017 roku stopy dyskontowej wy ższej o 100
    punktów bazowych warto ść nieruchomo ści by
    aby o 12% ni ższa (na dzie ń 31 grudnia 2016: 12% ni ższa),
    a kapita
    Spó
    ki przypadaj ący akcjonariuszom spad
    by o 1,0 mln z
    otych (na dzi eń 31 grudnia 2016 roku o 1,0
    mln z
    otych).
    Trwaj ąca niestabilno ść rynków finansowych powoduje chwiejno ść i niepewno ść światowych rynków
    kapita
    owych i rynków nieruchomo ści. Niski poziom p
    ynno ści na rynku nieruchomo ści oraz znaczny spadek
    liczby transakcji doprowadzi
    y do trudno ści w ustaleniu odpowiedniego poziomu cen. W efekcie poziom cen
    mo że ulega ć gwa
    townym zmianom w zwi ązku z bie żącymi warunkami rynkowymi.
    W roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017 i dnia 31 grudnia 2016 przychody z wynajmu nieruchomości
    inwestycyjnych wynios
    y 835 tysi ęcy z
    otych i 914 tysi ęcy z
    otych, odpowiednio.
    Nieruchomo ść inwestycyjna jest obecnie wynaj ęta.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    75
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    17. Po życzki udzielone jednostkom niepowi ązanym
    Poniższa tabela prezentuje ruchy na po życzkach udzielonych jednostkom niepowi ązanym:
    Za rok zako ńczony 31 grudnia 2017 2016
    W tysi ącach z
    otych
    Saldo otwarcia 508 458
    Pożyczki sp
    acone
    (449)
    -
    Odsetki sp
    acone (75)
    -
    Odsetki naliczone od po życzek bankowych
    16
    50
    Razem saldo zamkni ęcia
    -
    508
    Saldo zamkni ęcia zawiera:
    Aktywa obrotowe - 508
    Aktywa trwa
    e
    -
    -
    Razem saldo zamkni ęcia
    -
    508
    Pożyczki zosta
    y udzielone jednemu z udzia
    owców Ronso n Espresso Sp. z o.o. w roku zakończonym 31
    grudnia 2016 roku i zosta
    y sp
    acone w roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017 roku. Po życzki by
    y
    oprocentowane wed
    ug zmiennej stopy procentowej w w ysokości 11,5% (zmienna stopa procentowa jest
    naliczana na podstawie najbardziej aktualnej stopy procentowej naliczanej przez bank od kredytów
    budowlanych Grupy powi ększonej o 7%, stopa procentowa jest aktualizowana n a początku ka żdego kwarta
    u).
    18. Inwestycje we wspólne przedsi ęwzi ęcie
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 2016
    W tysiącach z
    otych
    Udzielone po życzki
    6.922 22.485
    Udzia
    w warto ści kapita
    u w
    asnego netto w ramach wspólnego przed sięwzi ęcia
    5.162 (5.835)
    Warto ść bilansowa inwestycji Spó
    ki 12.084 16.650
    Prezentowane jako po życzka udzielona we wspólne przedsi ęwzi ęcie(aktywa obrotowe) (6.922) (15.906)
    Inwestycja we wspólne przedsi ęwzi ęcie 5.162 744
    Udzia
    w zysku/(stracie) w ramach wspólnego przedsięwzi ęcia
    Inwestycje w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia obejmuj ą 50% udzia
    ów w spó
    kach wspólnego
    przedsi ęwzi ęcia Ronson IS sp. z o.o. oraz Ronson IS Sp. z o.o. Sp.k.. Obie inwestycje zosta
    y stworzone w celu
    przygotowania oraz sprzeda ży projektu mieszkaniowego w Warszawie. Inwestycje w ramach wspólnego
    przedsi ęwzi ęcia wykazywane s ą metod ą praw w
    asno ści.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    76
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    18. Inwestycje w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia (cd.)
    Udzia
    w zysku/(stracie) w ramach wspólnego przeds ię wzi ęcia (cd.)
    Poni ższa tabela prezentuje zmiany udzia
    u w zysku/(strac ie) w ramach wspólnego przedsięwzi ęcia.
    Za rok zako ńczony 31 grudnia 2017
    2016
    W tysiącach z
    otych
    Bilans otwarcia (3.272) (1.892)
    Udzia
    w zysku/(stracie) w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia
    Wynik netto wspólnego przedsi ęwzi ęcia za dany rok
    10.997 (1.914)
    Kompensata wyniku netto w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia z tytu
    u
    odsetek mi ędzy jednostkami powi ązanymi
    314 534
    Udzia
    w zysku / (stracie) wspólnych przedsi ęwzi ęć w danym okresie 11.311 (1.380)
    ączny dzia
    w zysku/(stracie) w ramach wspólnego prz edsięwzi ęcia 8.039 (3.272).
    Ca
    kowity wynik netto w ramach inwestycji we wspólnym przedsięwzi ęciu po
    kompensacie z odsetkami od po życzek mi ędzy jednostkami powi ązanymi
    (2.877) (2.563)
    Saldo zamkni ęcia 5.162 (5.835)
    Podsumowane informacje finansowe dotycz ące inwestycji w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia zosta
    y
    zaprezentowane poni żej.
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 2016
    W tysi ącach z
    otych
    Aktywa
    Zapasy
    60.268 86. 466
    Środki pieni ężne i ich ekwiwalenty
    20.428 2. 663
    Pozosta
    e aktywa obrotowe
    13.478 21. 583
    Zobowiązania
    Pożyczki od udzia
    owców (d
    ugoterminowe)
    (13.839) (46.
    191)
    Pozosta
    e zobowi ązania krótkoterminowe (70.011) (76. 191)
    Kapita
    w
    asny 10.324 (11. 670)
    Udzia
    Spó
    ki w aktywach netto
    5.162 (5. 835)



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    77
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    18. Inwestycje w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia (cd.)
    Udzia
    w zysku/(stracie) w ramach wspólnego przeds ię wzi ęcia (cd.)
    Skonsolidowane Sprawozdanie z Ca
    kowitych Dochodów w ramach wspólnego przedsięwzi ęcia:
    Dla roku zako ńczonego dnia 31 grudnia 2017 2016
    W tysi ącach z
    otych
    Przychody 94.916 -
    Koszty sprzedaży (66.266) -
    Zysk brutto 28.650 -
    Koszty administracyjne* (5.883) (2. 102)
    Koszty sprzedaży i marketing
    (240) (706)
    Pozosta
    przychody/(koszty) (15) 11
    Przychody finansowe
    123 49
    Koszty finansowe (641) (1. 080)
    Zysk/(strata) przed opodatkowaniem
    21.994 (3. 828)
    Podatek dochodowy - -
    Zysk netto (dzia
    alno ść kontynuowana) 21.994 (3. 828)
    Ca
    kowite dochody w roku obrotowym (dzia
    alno ść kontynuowana) 21.994 (3. 828)
    Udzia
    Spó
    ki w zysku/(stracie) 10.997 (1. 914)
    * W tym op
    ata za zarządzanie dla Grupy Ronson, która wynios
    a 4.831 tys. z
    otych i 1 .677 tys. z
    otych odpowiednio w okresie 31 grudnia
    2017 roku i 31 grudnia 2016 roku.
    Po życzki udzielone w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia
    W poni ższej tabeli zaprezentowane s ą po życzki udzielone w ramach wspólnego przedsi ęwzi ęcia.
    Za rok zako ńczony 31 grudnia 2017
    2016
    W tysiącach z
    otych
    Bilans otwarcia 19.922 19.330
    Udzielone po życzki 1.000 500
    Sp
    acone po życzki (17.137) (412)
    Naliczone odsetki 627 1.068
    Odsetki zap
    acone (54) (30)
    Kompensata odsetek naliczonych od po życzek udzielonych do
    wspólnego przedsi ęwzi ęcia z wynikami JV
    (314) (534)
    4.044 19.922
    Razem naliczone odsetki skompensowane na koniec okr esu
    2.877 2.563
    Bilans zamkni ęcia 6.921 22.485
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku oraz na dzie ń 31 grudnia 2016 roku zmienne stopy oprocentowania udzielonych
    po życzek to, odpowiednio, 6,5% i 6,1% (zmienne stopy n aliczane są w oparciu o najbardziej aktualne
    wysoko ści odsetek naliczonych od kredytów budowlanych udzi elanych przez banki Grupie, powiększone o 2%
    i aktualizowane na pocz ątku ka żdego roku kalendarzowego).


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    78
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    19. Aktywa oraz rezerwa z tytu
    u podatku odroczoneg o
    Aktywa oraz rezerwa z tytu
    u podatku odroczonego
    Aktywa oraz rezerwa z tytu
    u podatku odroczonego na początek oraz na koniec okresu obrotowego zosta
    y uj ęte
    w odniesieniu do poni ższych pozycji:
    Saldo otwarcia
    na dzie ń
    1 stycznia 2017 Uj
    ęte w
    Sprawozdaniu z ca
    kowitych dochodów Saldo zamkni
    ęcia
    na dzie ń
    31 grudnia 2017
    W tysiącach z
    otych
    Aktywa z tytu
    u podatku odroczonego
    Niewykorzystane straty podatkowe 5.205 (1.532) 3.673 Odsetki naliczone 968 880 1.848 Rezerwa na koszty okresu 466 (12) 454 Odpis aktualizujący produkcj ę w toku 1.831 569 2.400 Pozosta
    e 431 431 Aktywa z tytu
    u podatku odroczonego razem
    8.901 (95) 8.806
    Rezerwa z tytu
    u podatku odroczonego

    żnica mi ędzy podatkow ą i bilansow ą warto ści ą zapasów 13.888 (242) 13.646
    Odsetki naliczone 968 98 1.066 Wzrost warto ści godziwej nieruchomo ści inwestycyjnej 890 - 890
    Pozosta
    e 653 (26) 627
    Rezerwa z tyt. podatku odroczonego razem 16.399 (170) 16.229
    ączna zmiana podatku odroczonego (patrz nota 14)
    . (75)
    Aktywa z tytu
    u podatku odroczonego 8.901 8.806 Rezerwa z tytu
    u podatku odroczonego 16.399 16.229 Kompensata aktywów z tytu
    u podatku odroczonego i rezerwy z
    tytu
    u podatku odroczonego na poziomie poszczególny ch spó
    ek (5.285) (4.781)
    Aktywa z tytu
    u podatku odroczonego
    wykazane w Skonsolidowanym Sprawozdaniu
    Finansowym 3.616
    4.025
    Rezerwa z tytu
    u podatku odroczonego
    wykazana w Skonsolidowanym Sprawozdaniu
    Finansowym 11.114 11.448


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    79
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    19. Aktywa oraz rezerwa z tytu
    u podatku odroczoneg o (cd.)
    Saldo otwarcia
    na dzie ń
    1 stycznia 2016 Uj
    ęte w
    Sprawozdaniu z ca
    kowitych dochodów Saldo zamkni
    ęcia
    na dzie ń
    31 grudnia 2016
    W tysiącach z
    otych
    Aktywa z tytu
    u podatku odroczonego
    Niewykorzystane straty podatkowe 10.356 (5.151) 5.205 Odsetki naliczone 7.507 (6.539) 968 Rezerwa na koszty okresu 564 (98) 466 Odpis aktualizujący produkcj ę w toku 1.928 (97) 1.831 Pozosta
    e 143 288 431
    Aktywa z tytu
    u podatku odroczonego razem
    20.498 (11.597) 8.901
    Rezerwa z tytu
    u podatku odroczonego
    Różnica mi ędzy podatkow ą i bilansow ą warto ści ą zapasów 14.374 (486) 13.888 Odsetki naliczone 1.104 (136) 968 Wzrost warto ści godziwej nieruchomo ści inwestycyjnej 890 - 890 Pozosta
    e 607 46 653
    Rezerwa z tyt. podatku odroczonego razem
    16.975 (576) 16.399
    ączna zmiana podatku odroczonego (patrz nota 14)
    11.021
    Aktywa z tytu
    u podatku odroczonego 20.498 8.901 Rezerwa z tytu
    u podatku odroczonego 16.975 16.399 Kompensata aktywów z tytu
    u podatku odroczonego i rezerwy z
    tytu
    u podatku odroczonego na poziomie poszczególny ch spó
    ek (9.195) (5.285) Aktywa z tytu
    u podatku odroczonego
    wykazane w Skonsolidowanym Sprawozdaniu
    Finansowym 11.303 3.616
    Rezerwa z tytu
    u podatku odroczonego
    wykazana w Skonsolidowanym Sprawozdaniu
    Finansowym 7.780 11.114
    Realizacja aktywów z tytu
    u podatku odroczonego
    Oceniaj ąc mo żliwo ści realizacji aktywów z tytu
    u podatku odroczonego, Zarząd bierze pod uwag ę czy jest
    bardziej prawdopodobne ni ż nie, że cz ęść lub ca
    o ść aktywów z tytu
    u podatku odroczonego zostanie
    zrealizowana. Realizacja aktywów z tytu
    u podatku o droczonego jest uzależniona od poziomu dochodów do
    opodatkowania osi ągni ętych w okresie, w których te ró żnice przej ściowe b ęd ą mo żliwe do odliczenia.
    Dokonuj ąc oceny, Zarz ąd bierze pod uwag ę wykorzystanie rezerwy z tytu
    u podatku odroczonego ,
    prognozowane przysz
    e dochody do opodatkowania oraz strategię podatkow ą. Aby w ca
    o ści zrealizowa ć
    aktywa z tytu
    u podatku odroczonego (przed dokonani em kompensaty z rezerwą z tytu
    u podatku odroczonego),
    Grupa powinna osi ągn ąć dochód podatkowy w wysoko ści oko
    o 46.347 tysi ęcy z
    otych. Bazuj ąc na
    historycznym poziomie dochodów do opodatkowania ora z prognozach dotyczących przysz
    ych dochodów do
    podatkowania w okresach, w których aktywa z tytu
    u podatku odroczonego mogą podlega ć odliczeniu. Zarz ąd
    Spó
    ki wyra ża przekonanie, że osi ągni ęcie przez Grup ę korzy ści wynikaj ących z realizacji aktywów z tytu
    u
    podatku odroczonego jest prawdopodobne. Warto ść mo żliwych do wykorzystania aktywów z tytu
    u podatku
    odroczonego mo że ulec zmniejszeniu w najbli ższym czasie, je żeli warto ść szacowanych przysz
    ych dochodów
    podlegaj ących opodatkowaniu zostanie obni żona.
    Straty podatkowe w Polsce mog ą zosta ć rozliczone w okresie 5 kolejnych lat podatkowych p o ich powstaniu,
    przy czym w danym roku nie mo żna odliczy ć wi ęcej ni ż 50% strat z poszczególnych wcze śniejszych lat.
    W Holandii straty podatkowe mo żna wykorzysta ć w ci ągu 9 lat nast ępuj ących po okresie, w którym powsta
    y.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    80
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    19. Aktywa oraz rezerwa z tytu
    u podatku odroczoneg o (cd.)
    Straty podatkowe możliwe do wykorzystania
    Na dzień 31 grudnia 2017 2016
    w tysiącach z
    otych
    Rozpoznane
    straty
    podatkowe Nierozpoznane
    straty
    podatkowe Straty
    podatkowe razem Rozpoznane
    straty
    podatkowe Nierozpoznane
    straty
    podatkowe Straty
    podatko we
    razem
    Niewykorzystane straty za 2012 r. - - - - 2.831 2.831
    Niewykorzystane straty za 2013 r.
    - 611 611 86 984 1.070
    Niewykorzystane straty za 2014 r. 13.596 150 13.746 20.757 150 20.907
    Niewykorzystane straty za 2015 r.
    5.734 87 5.821 6.554 87 6.641
    Niewykorzystane straty za 2016 r. - 145 145 - 143 143
    Niewykorzystane straty za 2017 r. - 146 146 - - - Razem niewykorzystane straty
    podatkowe 19.330 1.139 20.469 27.397 4.195 31.592
    Straty podatkowe mo żliwe do wykorzystania wygasaj ą w nast ępuj ących okresach:
    W tysi ącach z
    otych
    Na dzie ń
    31 grudnia 2017
    2018 -
    2019 2.687
    2020 986
    Po 2020 -
    Aktywo z tytu
    u podatku odroczonego wynikające z niewykorzystanych strat podatkowych razem 3.67 3
    Ruch na nierozpoznanym aktywie z tytu
    u odroczonego podatku dochodowego na stratach podatkowych
    mo żliwych do wykorzystania
    Nierozpoznane aktywa z tytu
    u podatku odroczonego w Polsce:
    Saldo na dzień 1
    stycznia 2016 Wygas
    e
    straty
    podatkowe Zwi
    ększenia/
    (Realizacja) Saldo na
    dzie ń 31
    grudnia 2016 Wygas
    e
    straty
    podatko we Zwi
    ększenia/
    (Realizacja) Saldo na
    dzie ń 31
    grudnia 2017
    w tysi ącach
    z
    otych Straty
    podatkowe 3.337 (217) (2.323) 797 (574) (7) 216
    Razem 3.337 (217) (2.323) 797 (574) (7) 216
    Ponadto Spó
    ka nie rozpoznaje aktywów z tytu
    u odro czonego podatku dochodowego na stratach podatkowych
    w Holandii. Szacuje si ę, że zagregowane straty podatkowe w Holandii mo żliwe do wykorzystania na dzie ń
    31 grudnia 2017 roku wynosz ą 11.804 tysi ęcy z
    otych (2016: 6.667 tysi ęcy z
    otych).
    Nierozpoznane aktywa z tytu
    u podatku odroczonego
    Aktywa z tytu
    u podatku odroczonego s ą ujmowane do wysoko ści, w jakiej jest prawdopodobne, i ż osi ągni ęty
    zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na realizację aktywa. Nierozpoznane aktywa z tytu
    u podatku
    odroczonego odnosz ą si ę g
    ównie do strat podatkowych, których wykorzystani e w okresie, w którym mogą
    zosta ć rozliczone, jest ma
    o prawdopodobne.
    Spó
    ka nie tworzy na poziomie skonsolidowanym pe
    ne go aktywa z tytu
    u odroczonego podatku dochodowego
    w kontek ście dokonanej restrukturyzacji, poniewa ż jego realizacja jest niepewna. Warto ść ca
    kowitego
    nierozpoznanego aktywa z tytu
    u podatku odroczonego na dzień 31 grudnia 2017 jest szacowana na
    8.570 tysi ęcy z
    otych (na dzie ń 31 grudnia 2016: 10.175 tysi ęcy z
    otych).
    Nierozpoznane rezerwy z tytu
    u podatku odroczonego
    Nie wyst ępuj ą nierozpoznane rezerwy z tytu
    u podatku odroczonego .
    Waluta funkcjonalna Ronson Europe N.V.
    W trakcie 2016 roku Spó
    ka wystąpi
    a do holenderskich organów podatkowych w sprawie zmiany waluty
    funkcjonalnej z EUR na PLN od dnia 1 stycznia 2017 roku.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    81
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    20. Zapasy
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017:
    Bilans otwarcia
    1 stycznia 2017 Przeniesione do
    nale
    żności z tytu
    u
    dostaw i us
    ug
    oraz pozosta
    ych nale
    żności
    Przeniesione do wyrobów gotowych Zwi ększenia
    W tysi
    ącach z
    otych Sprzeda ż
    gruntów Bilans zamkni ęcia 31
    grudnia 2017
    Wydatki zwi ązane z
    zakupem gruntu 260.851 (2.315) (1.221) (21.485) 2.8 70 238.700
    Koszty prac budowlanych 51.783 - - (77.890) 114.454 88.347 Koszty planowania i
    uzyskiwania pozwoleń 14.437 - - (4.308) 5.254 15.383
    Koszty finansowania
    zewn ętrznego (1) 41.142 (151) - (8.337) 7.187 39.841 Pozosta
    e
    2.805 (5) - (1.415) 1.859 3.244 Produkcja w toku 371.018 (2.471) (1.221) (113.435) 131.624 385.515
    Bilans otwarcia
    1 stycznia 2017
    Przeniesione
    z produkcji w toku Rozpoznane w
    Sprawozdaniu z Ca
    kowitych Dochodów
    W tysi
    ącach z
    otych
    Bilans zamkni ęcia 31
    grudnia 2017
    Wyroby gotowe 215.582 - - 113.435 (189.353) 139.664
    Bilans otwarcia
    1 stycznia 2017 Przeniesione do
    nale
    żności z
    tytu
    u dostaw i us
    ug oraz
    pozosta
    ych nale
    żności
    Odpis aktualizuj ący rozpoznany w
    Sprawozdaniu z Ca
    kowitych Dochodów
    W tysiącach z
    otych Zwi ększenia Wykorzystanie Bilans zamkni ęcia 31 grudnia 2017
    Odpis aktualizuj ący (12.502) 2.269 (3.314) 466 (13.081)
    Razem zapasy wycenione
    wed
    ug niższej z dwóch
    warto ści: kosztu
    wytworzenia lub warto ści
    sprzeda ży netto mo żliwej
    do uzyskania 574.098
    512.098
    (1) Koszty finansowania zewn ętrznego kapitalizowane s ą do zapasów wed
    ug średniej efektywnej stopy kapitalizacji 6,13%.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    82
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    20. Zapasy (cd.)
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2016:
    Bilans otwarcia
    1 stycznia 2016 Sprzeda ż projektu
    do by
    ego
    akcjonariusza(1) Przeniesione
    do wyrobów gotowych Zwi
    ększenia
    W tysi ącach z
    otych Bilans zamkni ęcia 31 grudnia 2016
    Wydatki zwi ązane z
    zakupem gruntu 342.699 (88.549) (61.644) 68.345 260 .851
    Koszty prac budowlanych 154.067 (18.755) (232.849) 149.320 51.783 Koszty planowania i
    uzyskiwania pozwoleń 22.629 (2.513) (11.037) 5.358 14.437
    Koszty finansowania
    zewn ętrznego (1) 65.533 (2.567) (28.855) 7.031 41.142 Pozosta
    e
    5.261 (1.221) (4.481) 3.246 2.805 Produkcja w toku 590.189 (113.605) (338.866) 233.300 371.018
    Bilans otwarcia
    1 stycznia 2016
    Przeniesione z produkcji w toku Rozpoznane w
    Sprawozdaniu z
    Ca
    kowitych Dochodów
    W tysi ącach z
    otych Bilans zamkni ęcia 31 grudnia 2016
    Wyroby gotowe 122.511 - 338.866 (245.795) 215.582
    Bilans otwarcia
    1 stycznia 2016
    Odpis aktualizuj ący rozpoznany w Sprawozdaniu z Ca
    kowitych Dochodów
    W tysiącach z
    otych Zwi ększenia Wykorzystanie Bilans zamkni ęcia 31 grudnia 2016
    Odpis aktualizuj ący (11.413) (2.269) 1.180 (12.502) Razem zapasy wycenione
    wed
    ug ni
    ższej z dwóch
    warto ści: kosztu
    wytworzenia lub warto ści
    sprzeda ży netto mo żliwej
    do uzyskania 701.287 574.098
    (1) Wiecej informacji w nocie 39
    (2) Koszty finansowania zewn ętrznego kapitalizowane s ą do zapasów wed
    ug średniej efektywnej stopy kapitalizacji 6,51%.
    Odpis aktualizuj ący warto ść zapasów:
    Spó
    ka oceni
    a wewn ętrznie warto ść netto mo żliw ą do uzyskania zapasów i pomniejszy
    a wycen ę bilansow ą
    w przypadku, gdy warto ść netto mo żliwa do uzyskania by
    a ni ższa od kosztu wytworzenia. W zwi ązku
    z sytuacj ą na rynku nieruchomo ści, na którym Grupa prowadzi dzia
    alno ść, w latach zako ńczonych dnia 31
    grudnia 2017 roku oraz dnia 31 grudnia 2016 roku, G rupa przeprowadzi
    a analizę zapasów pod k ątem ich
    wyceny do warto ści netto mo żliwej do uzyskania na podstawie najbardziej wiarygo dnych dostępnych danych.
    W wyniku tego przegl ądu Grupa dokona
    a odpisu z tytu
    u aktualizacji wyce ny zapasów w roku zakończonym
    dnia 31 grudnia 2017 roku oraz dnia 31 grudnia 2016 roku na kwotę, odpowiednio, 3.314 tysi ęcy z
    otych
    (dotyczy projektów Panoramika i M
    ody Grunwald) ora z 2.269 tysięcy z
    otych (dotyczy projektu Sadków).
    Warto ść ta zosta
    a uj ęta jako cz ęść kosztu w
    asnego sprzeda ży w Skonsolidowanym Sprawozdaniu z Zysków i
    Strat oraz Ca
    kowitych Dochodów. Grupa przeanalizow a
    a potencjalną utrat ę warto ści zapasów oddzielnie dla
    ka żdego projektu w oparciu o prognozowane zyski.
    Wycena zapasów jest nast ępuj ąca:
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 2016
    W tysi ącach z
    otych
    W koszcie wytworzenia 373.600 477.237
    W warto ści sprzeda ży netto mo żliwej do uzyskania
    138.498 96.861
    Zapasy razem 512.098 574.098


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    83
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    20. Zapasy (cd.)
    Szczegó
    y dotycz ące zobowi ąza ń warunkowych w stosunku do generalnych wykonawców z tytu
    u us
    ug
    budowlanych opisano w nocie 38.
    Szczegó
    y dotycz ące warto ści bilansowej zapasów u żytych do zabezpieczenia kredytów bankowych oraz
    obligacji serii F i R opisano w nocie 28.
    21. Zaliczki na grunty
    W styczniu 2017 roku oraz lutym 2018 Spó
    ka zawar
    a warunkowe umowy sprzedaży dotycz ące nabycia
    nieruchomo ści po
    o żonych w Warszawie, dzielnicy Ursus oraz niektórych umów o wspó
    pracy (zwanych dalej
    "Nieruchomo ściami"). Nieruchomo ści obj ęte s ą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który
    pozwala na realizacj ę projektów mieszkaniowych wielorodzinnych, które po zwolą na zagospodarowanie oko
    o
    1.600 mieszka ń. ączna cena sprzeda ży nabycia nieruchomo ści wraz z warto ści ą pracy, która musi zosta ć
    wykonana, aby Spó
    ka mog
    a realizowa ć projekty mieszkaniowe (taka praca jest odpowiedzia lności ą
    sprzedaj ącego) zosta
    a ustalona na 81,75 mln z
    otych plus ob owiązuj ący podatek VAT (z ca
    o ści ustalonej ceny
    do 31 grudnia 2017 roku zap
    acono 79,0 mln z
    otych plus podatek VAT).
    Ostateczne umowy dotycz ące przeniesienia cz ęści nieruchomo ści na Spó
    k ę maj ą zosta ć zawarte w marcu 2018
    roku, pozosta
    a cz ęść zostanie przekazana do grudnia 2019 roku. Pozwoli to na rozpoczęcie przez Spó
    k ę
    pierwszego etapu projektu w 2018 roku.
    Zaliczki na grunt dodatkowo zawieraj ą 1,1 mln z
    otych wynikaj ący z innych wydatków zwi ązanych z
    zagospodarowaniem i rozbudow ą ziemi w dzielnicy Ursus oraz podatkiem od nierucho mości.
    22. Nale żno ści z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz pozosta
    e nale żno ści i przedp
    aty
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Nale
    żno ści z tytu
    u podatku od towarów i us
    ug (VAT)
    8.427 6.906
    Nale
    żno ści z tytu
    u dostaw i us
    ug
    2.398 2.095
    Rozliczenia mi
    ędzyokresowe
    879 1.144
    Razem
    11.704 10.145
    Na dzień 31 grudnia 2017 oraz 31 grudnia 2016 Grupa nie utw orzy
    a odpisu na nieści ągalne nale żno ści.
    W latach zako ńczonych dnia 31 grudnia 2017 roku oraz dnia 31 grud nia 2016 roku Grupa odpisa
    a
    nieodzyskiwalne nale żno ści uj ęte w pozycji „nale żno ści z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz pozosta
    e nale żno ści i
    przedp
    aty” odpowiednio w kwotach: 22 tysi ęcy oraz 53 tysi ęcy z
    otych.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    84
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    23. Pozosta
    e krótkoterminowe aktywa finansowe
    Pozosta
    e krótkoterminowe aktywa finansowe obejmuj ą wy
    ącznie środki zdeponowane na rachunkach
    powierniczych. Regulacje nak
    adaj ą na deweloperów mieszkaniowych dzia
    aj ących w Polsce obowi ązek
    utworzenia rachunku powierniczego dla klientów zaku pujących mieszkania w czasie trwania prac budowlanych.
    Zgodnie z tymi regulacjami kwoty zap
    acone przez kl ientów muszą by ć bezpo średnio wp
    acane na rachunek
    powierniczy, za ś deweloper jest upowa żniony do ich wyp
    acenia po spe
    nieniu okre ślonych warunków,
    zwi ązanych g
    ównie z post ępem prac budowlanych lub w momencie przeniesienia w
    asności mieszkania na
    rzecz klienta.
    Dopóki pieni ądze znajduj ą si ę na rachunku powierniczym, Spó
    ka nie jest upowa żniona do otrzymywania
    korzy ści, ani do rozporz ądzania w żaden sposób środkami pieni ężnymi ulokowanymi na tym rachunku.
    24. Środki pieni ężne i ich ekwiwalenty
    Środki pieni ężne i ich ekwiwalenty obejmuj ą środki pieni ężne na rachunkach bankowych, środki pieni ężne
    w kasie oraz krótkoterminowe depozyty bankowe na żądanie. Środki pieni ężne na rachunkach bankowych
    obejmuj ą depozyty typu overnight oraz krótkoterminowe depoz yty z terminem wymagalności od jednego dnia
    do trzech miesi ęcy.
    Na dzie
    ń 31 grudnia
    2017 2016
    W tysi ącach z
    otych
    Środki pieni ężne na rachunkach bankowych oraz w kasie 43.020 52. 242
    Krótkoterminowe depozyty 7.750 13.699
    Środki pieni ężne o ograniczonej mo żliwo ści dysponowania 14.090 3.115
    Środki pieni ężne i ich ekwiwalenty
    64.860 69.056
    Odsetki od środków pieni ężnych na rachunkach bankowych naliczane s ą na podstawie zmiennej stopy
    procentowej opartej na dziennej stopie depozytowej banku. Na dzień 31 grudnia 2017 roku oraz 31 grudnia
    2016 roku Grupa utrzymywa
    a depozyty w kwotach odpo wiednio 31.646 tysięcy z
    otych oraz 44.761 tysi ęcy
    z
    otych, natomiast stopy oprocentowania tych depozy tów zawiera
    y się w przedzia
    ach, odpowiednio: 1,10% -
    1,30% oraz 1,75% - 1,95%.
    Termin zapadalno ści krótkoterminowych depozytów wynosi od jednego dn ia do trzech miesięcy i zale ży od
    zapotrzebowania Grupy na środki pieni ężne. Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku oraz 31 grudnia 2016 roku sto pa
    procentowa dla krótkoterminowych depozytów zawiera
    a się w przedziale, odpowiednio: 0,76% - 1,5% oraz
    1,9% - 3,2%. Ś rodki pieni ężne o ograniczonej mo żliwo ści dysponowania stanowi ą zastaw na rzecz banków jako
    zabezpieczenie po życzek z tytu
    u budowy.
    Informacja na temat warto ści godziwej środków pieni ężnych i ich ekwiwalentów - patrz nota 36.
    25. Kapita
    w
    asny
    Kapita
    akcyjny
    Kapita
    docelowy Spó
    ki sk
    ada si ę z 800 000 000 akcji o warto ści nominalnej 0,02 euro ka żda. Liczba
    wyemitowanych akcji zwyk
    ych na dzie ń 31 grudnia 2017 wynios
    a 164.010.813 (na dzie ń 31 grudnia 2016:
    272.360.000 akcji, podczas gdy liczba akcji w obieg u wynios
    a 164.010.183).
    W dniu 1 marca 2017 roku 108.349.187 akcji w
    asnych , które by
    y utrzymywane przez Spó
    kę od dnia 23
    grudnia 2016 roku zosta
    o umorzonych. Transakcja ta jest ujawniona w Rocznym Skonsolidowanym
    Sprawozdaniu Finansowym Spó
    ki za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2016 roku (patrz nota 39).
    Liczba akcji w obiegu jest równa liczbie g
    osów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy, ponieważ nie
    zosta
    y wyemitowane przez Spó
    k ę akcje uprzywilejowane.
    Nie wyst ępuj ą ograniczenia odno śnie wyp
    aty dywidendy, przysz
    e dywidendy mog ą by ć uchwalane
    i wyp
    acane.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    85
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    25. Kapita
    w
    asny (cd.)
    Dywidenda
    W roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017 zosta
    a wyp
    acona śródroczna dywidenda za rok obrotowy 2016 w
    kwocie 14.761 tysi ęcy z
    otych, tj. w wysoko ści 0,09 z
    na jedn ą akcj ę (wyp
    acona w dniu 23 marca 2017 roku).
    Roczna dywidenda za rok obrotowy 2016 w kwocie 16.4 01 tysięcy z
    otych , tj. w wysoko ści 0,10 z
    na jedn ą
    akcj ę zosta
    a wyp
    acona 10 sierpnia 2017 roku. W roku za kończonym dnia 31 grudnia 2016 akcjonariuszom
    Spó
    ki zosta
    a wyp
    acona dywidenda w kwocie 21.789 tysięcy z
    , tj. w wysoko ści 0,08 z
    na jedn ą akcj ę.
    Akcje w
    asne
    W dniu 23 grudnia 2017 roku, Spó
    ka naby
    a 108.349. 187 akcji w
    asnych od jednego z g
    ównych akcjonariuszy,
    I.T.R 2012 B.V., za cen ę 1,30 z
    za jedn ą akcj ę, co daje w sumie kwot ę 140.854 tysi ęcy z
    otych. Dalsze
    informacje o transakcji zawarte s ą w nocie 39.
    Wszystkie akcje w
    asne utrzymywane przez Spó
    k ę zosta
    y umorzone w dniu 1 marca 2017 roku.
    26. Udzia
    y niekontroluj ące
    Zmiany dotycz ące udzia
    ów w zyskach mniejszo ściowych udzia
    owców w latach zako ńczonych dnia 31 grudnia
    2016 roku oraz dnia 31 grudnia 2015 roku zosta
    y za prezentowane poniżej:
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Saldo otwarcia 2.290 1.723
    Ca
    kowity zysk (strata) przypadaj ący/a udzia
    owcom
    mniejszo ściowym 1.833 567
    Saldo zamkni ęcia 4.123 2.290
    Skonsolidowane informacje finansowe dotyczące spó
    ki Ronson Espresso Sp. z o. o.:
    Na dzień 31 grudnia 2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Aktywa
    Rzeczowe aktywa trwa
    e 40 144
    Zapasy 40.398 63.427
    Ś rodki pieni ężne i ich ekwiwalenty
    17.092 3.980
    Pozosta
    e aktywa obrotowe 3.029 3.245
    Zobowi ązania
    D
    ugoterminowe po życzki od akcjonariuszy
    - (8.703)
    Zabezpieczone kredyty bankowe - (2.531)
    Zaliczki otrzymane (40.248) (47.382)
    Pozosta
    e zobowi ązania krótkoterminowe
    (6.484) (9.330)
    Kapita
    w
    asny 13.827 2.850



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    86
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    26. Udzia
    y niekontroluj ące (cd.)
    Skonsolidowane Sprawozdanie z Ca
    kowitych Dochodów dla spó
    ki Ronson Espresso Sp. z o.o:
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Przychód 57.623 53.289
    Koszt w
    asny sprzeda ży
    (42.941) (38.947)
    Zysk brutto 14.682 14.342
    Koszty administracyjne
    (1.333) (1.934)
    Koszty sprzeda ży i marketing
    (528) (1.139)
    Pozosta
    e przychody /(koszty) (401) (207)
    Przychody finansowe 116 114
    Koszty finansowe (164) (1.087)
    Zysk /(strata) przed opodatkowaniem
    12.372 10.089
    Podatek dochodowy (1.395) (2.850)
    Zysk /(strata) za rok (dzia
    alno ść kontynuowana) 10.977 7.239
    Zysk /(strata) netto (dzia
    alno ść kontynuowana) 10.977 7.239
    27. Zysk netto na jedn ą akcj ę
    Podstawowy i rozwodniony zysk na akcj ę
    Podstawowy zysk przypadaj ący na jedn ą akcj ę jest obliczany poprzez podzielenie zysku/(strata) netto za dany
    okres przez średni ą wa żon ą liczb ę akcji w danym okresie sprawozdawczym. Rozwodniony zysk przypadający
    na jedn ą akcj ę jest obliczany poprzez podzielenie zysku/(strata) netto przez sumę rocznej średniowa żonej liczby
    akcji zwyk
    ych i średniowa żonej liczby akcji zwyk
    ych, które zosta
    yby wyemito wane w celu wymiany
    instrumentów rozwadniaj ących na akcje zwyk
    e. W roku 2017 oraz 2016 takie i nstrumenty nie wystąpi
    y.
    Ś redniowa żona liczba akcji zwyk
    ych (podstawowa):
    Na dzie
    ń 31 grudnia
    2017 2016
    Zysk netto przypadaj
    ący w
    a ścicielom jednostki dominuj ącej
    ( w tysi ącach z
    otych )
    9.464 64.531
    Saldo na pocz ątek okresu
    164.010.813 272.360.000
    Średniowa żona liczba akcji zwyk
    ych
    164.010.813 269.985.223
    Podstawowy zysk na akcj
    ę
    0,058 0,239
    Od dnia bilansowego do dnia sporz ądzenia niniejszego Skonsolidowanego Sprawozdania Fi nansowego nie
    wyst ąpi
    y żadne transakcje zwi ązane z akcjami Spó
    ki.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    87
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    28. Zobowi ązania z tytu
    u kredytów i po życzek
    Na dzie
    ń 31 grudnia
    2017 2016
    W tysi ącach z
    otych Nota
    Obligacje
    29 197.308 222.591
    Zabezpieczone kredyty bankowe 30 13.920 1.941
    Po życzki od jednostek niepowi ązanych
    31 - 1.560
    Zobowi ązania razem 211.228 226.092
    Informacje na temat umownych warunków oprocentowany ch pożyczek i kredytów zaci ągni ętych przez Grup ę
    zosta
    y przedstawione poni żej. Wi ęcej informacji na temat ekspozycji Grupy na ryzyko stopy procentowej oraz
    ryzyko walutowe - patrz nota 40.
    Zobowi ązania z tytu
    u kredytów i po życzek na dzie ń 31 grudnia 2017 roku:
    W tysi ącach z
    otych Waluta Nominalna
    stopa
    procentowa Rok
    zapadal no ści Kapita
    Naliczon
    e odsetki Op
    aty i
    prowizje Warto
    ść
    bilansowa
    Obligacje seria F PLN Wibor + 3.50% 2018 22.160 132 (54) 22.238
    Obligacje seria H PLN Wibor + 4.25% 2018 5.000 31 (4) 5.027
    Obligacje seria I PLN
    Wibor + 4.00% 2019 10.000 253 (9) 10.244
    Obligacje seria J PLN
    Wibor + 3.60% 2019 15.500 165 (101) 15.564
    Obligacje seria K PLN
    Wibor + 3.60% 2019 4.500 9 (32) 4.477
    Obligacje seria L PLN
    Wibor + 3.50% 2018 15.000 7 (53) 14.954
    Obligacje seria M PLN
    Wibor + 3.65% 2020 10.000 191 (105) 10.086
    Obligacje seria N PLN
    Wibor + 3.60% 2019 10.000 160 (105) 10.055
    Obligacje seria O PLN
    Wibor + 3.50% 2019 10.000 122 (85) 10.037
    Obligacje seria P PLN
    5.25% 2020 10.000 62 (126) 9.936
    Obligacje seria Q PLN
    Wibor + 3.50% 2020 15.000 338 (168) 15.170
    Obligacje seria R PLN
    Wibor + 2.85% 2021 50.000 237 (643) 49.594
    Obligacje seria S PLN
    Wibor + 3.40% 2021 20.000 35 (109) 19.926
    Razem (obligacje)
    197.160 1.742 (1.594) 197.308
    Kredyty bankowe
    PLN Wibor +
    2.8% 2018 4.844 - (79) 4.765
    Kredyty bankowe
    PLN Wibor +
    2.8% 2019 9.841 - (686) 9.155
    Razem (kredyty bankowe)
    14.685 - (765) 13.920
    Razem
    211.845 1.742 (2.359) 211.228
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    88
    28. Zobowiązania z tytu
    u kredytów i po życzek (cd.)
    Zobowi ązania z tytu
    u kredytów i po życzek na dzie ń 31 grudnia 2016 roku:
    W tysi ącach z
    otych Waluta Nominalna stopa
    procentowa Rok
    zapadalno ści Kapita
    Naliczon
    e odsetki Op
    aty i
    prowizje Warto ść bilansowa
    Obligacje seria C PLN Wibor + 3,75% 2017 83.500 216 (255) 83.461
    Obligacje seria F PLN Wibor + 3,50% 2018 22.160 88 (196) 22.052
    Obligacje seria G PLN
    Wibor + 4,25% 2018 12.000 123 (64) 12.059
    Obligacje seria H PLN
    Wibor + 4,25% 2018 5.000 32 (28) 5.004
    Obligacje seria I PLN
    Wibor + 4,00% 2019 10.000 252 (73) 10.179
    Obligacje seria J PLN
    Wibor + 3,60% 2019 15.500 165 (178) 15.487
    Obligacje seria K PLN
    Wibor + 3,60% 2019 4.500 10 (54) 4.456
    Obligacje seria L PLN
    Wibor + 3,50% 2018 15.000 7 (106) 14.901
    Obligacje seria M PLN
    Wibor + 3,65% 2020 10.000 191 (154) 10.037
    Obligacje seria N PLN
    Wibor + 3,60% 2019 10.000 159 (166) 9.993
    Obligacje seria O PLN
    Wibor + 3,50% 2019 10.000 121 (151) 9.970
    Obligacje seria P PLN
    5,25% 2020 10.000 62 (173) 9.889
    Obligacje seria Q PLN
    Wibor + 3,50% 2020 15.000 337 (234) 15.103
    Razem (obligacje)
    222.660 1.763 (1.832) 222.591
    Kredyty bankowe PLN Wibor +
    2,5%-2,9% 2018 2.679 18 (756) 1.941
    Razem (kredyty bankowe)
    2.679 18 (756) 1.941
    Po
    życzki od akcjonariuszy
    mniejszo ściowych udzielone
    jednostkom zale żnym PLN 6.51% (1) 2017 1.556 4 - 1.560
    Razem (jednostki
    niepowi
    ązane)
    1.556 4 - 1.560
    Razem
    226.895 1.785 (2.588) 226.092
    (1) Odsetki naliczane na podstawie najbardziej aktu alnej stopy procentowej naliczanej przez bank od kr edytów budowlanych Grupy powiększonej o 2%
    i aktualizowane na pocz ątku ka żdego kwarta
    u.
    Wartość bilansowa aktywów zabezpieczaj ących otrzymane kredyty bankowe oraz obligacje serii F oraz R:
    Na dzień 31 grudnia 2017 2016
    W tysiącach z
    otych
    Zapasy 250.184 284.617
    Nieruchomości inwestycyjne 8.743 8.743
    Rzeczowe aktywa trwa
    e
    5.747 5.920
    Warto ść bilansowa aktywów zabezpieczaj ących
    264.674 299.280
    Razem kredyty i po życzki 85.752 107.454



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    89
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    29. Obligacje
    Poni ższa tabela przedstawia zmiany z tytu
    u emisji oblig acji:
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 2016
    W tysiącach z
    otych
    Bilans otwarcia 222.591 190.297
    Wykup obligacji (95.500) (23.684)
    Wp
    ywy z emisji obligacji 70.000 55.000
    Koszty emisji zap
    acone (882) (1.061)
    Zamortyzowane koszty emisji 1.166 1.303
    Naliczone odsetki 11.281 11.861
    Odsetki sp
    acone (11.348) (11.125)
    Bilans zamkni ęcia 197.308 222.591
    Bilans zamkni ęcia obejmuje:
    Zobowi ązania krótkoterminowe 43.791 85.053
    Zobowi ązania d
    ugoterminowe 153.517 137.538
    Bilans zamkni ęcia 197.308 222.591
    W roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017 Spó
    ka wyemitowa
    a 50.0 00 obligacji serii R (o
    ącznej warto ści
    50.000 tysi ęcy z
    otych), oraz 20.000 obligacji serii S (o
    ącznej warto ści 20.000 tysi ęcy zlotych).
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku i 31 grudnia 2016 roku wszyst kie kowenanty dla obligacji by
    y spe
    nione.
    Seria F:
    20 maja 2014 roku Spó
    ka wyemitowa
    a 280.000 obliga cji serii F o nominalnej wartości 28.000 tysi ęcy z
    otych.
    Nominalna warto ść jednej obligacji wynosi 100 z
    otych i jest równa j ej wartości emisyjnej. W listopadzie
    2016 roku, Spó
    ka odkupi
    a (w celu ich pó źniejszego umorzenia) 58.400 obligacji serii F. W sk utek tego
    ączna
    liczba obligacji serii F na dzie ń 31 grudnia 2017 roku wynosi
    a 221.600. Pozosta
    e o bligacje serii F powinny
    zosta ć wykupione w dniu 20 maja 2018 roku. Na oprocentowa nie obligacji sk
    ada się 6-miesi ęczny WIBOR
    powi ększony o mar żę 3,5%. Odsetki s ą p
    atne co pó
    roku w maju i listopadzie a ż do terminu wykupu.
    Zasady i warunki emisji obligacji uwzgl ędniaj ą prowizj ę dotycz ącą wcze śniejszego wykupu na żądanie
    obligatariusza przed 20 maja 2018 roku, w przypadku zaistnienia określonych zdarze ń obejmuj ących wiele
    obowi ązków i ogranicze ń maj ących zastosowanie do Spó
    ki, w tym obowi ązek utrzymania wska źników
    finansowych na okre ślonym poziomie oraz ograniczenia dotycz ące transakcji z podmiotami powi ązanymi.
    Obligacje serii F s ą zabezpieczone hipotek ą do kwoty 42.000 tysi ęcy z
    otych ustanowion ą przez jeden
    z podmiotów zale żnych Spó
    ki na dzia
    kach po
    o żonych w Warszawie przy ulicy Skierniewickiej.
    Seria H:
    23 maja 2014 roku Spó
    ka wyemitowa
    a 50.000 obligac ji serii H o nominalnej wartości 5.000 tysi ęcy z
    otych.
    Nominalna warto ść jednej obligacji wynosi
    a 100 z
    otych i jest równa jej wartości emisyjnej. Obligacje serii H
    zosta
    y wykupione w dniu 23 lutego 2018 roku. Na op rocentowanie obligacji sk
    ad
    się 6-miesi ęczny WIBOR
    powi ększony o mar żę 4,25%. Odsetki by
    y p
    atne co pó
    roku w maju i li stopadzie aż do terminu wykupu.
    Obligacje serii H by
    y niezabezpieczone.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    90
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    29. Obligacje (cd.)
    Seria I:
    23 stycznia 2015 roku Spó
    ka wyemitowa
    a 100.000 ob ligacji serii I o nominalnej wartości 10.000 tysi ęcy
    z
    otych. Nominalna warto ść jednej obligacji wynosi 100 z
    otych i jest równa j ej wartości emisyjnej. Obligacje
    serii I powinny zosta ć wykupione w dniu 25 stycznia 2019 roku. Na oprocen towanie obligacji sk
    ada się
    6-miesi ęczny WIBOR powi ększony o mar żę w wysoko ści 4,00%. Odsetki s ą p
    atne co pó
    roku w styczniu i
    lipcu a ż do terminu wykupu.
    Zasady i warunki emisji obligacji uwzgl ędniaj ą prowizj ę dotycz ącą wcze śniejszego wykupu na żądanie
    obligatariusza przed 25 stycznia 2019 roku, w przyp adku zaistnienia określonych zdarze ń obejmuj ących wiele
    obowi ązków i ogranicze ń maj ących zastosowanie do Spó
    ki, w tym obowi ązek utrzymania wska źników
    finansowych na okre ślonym poziomie oraz ograniczenia dotycz ące transakcji z podmiotami powi ązanymi.
    Obligacje serii I s ą niezabezpieczone.
    Seria J:
    21 kwietnia 2015 roku Spó
    ka wyemitowa
    a 15.500 obl igacji serii J o nominalnej wartości 15.500 tysi ęcy
    z
    otych. Nominalna warto ść jednej obligacji wynosi 1.000 z
    otych i jest równ a jej wartości emisyjnej. Obligacje
    serii J powinny zosta ć wykupione w dniu 19 kwietnia 2019 roku. Na oprocen towanie obligacji sk
    ada się 6-
    miesi ęczny WIBOR powi ększony o mar żę w wysoko ści 3,6%. Odsetki s ą p
    atne co pó
    roku w kwietniu i
    pa ździerniku a ż do terminu wykupu.
    Zasady i warunki emisji obligacji uwzgl ędniaj ą prowizj ę dotycz ącą wcze śniejszego wykupu na żądanie
    obligatariusza przed 19 kwietnia 2019 roku, w przyp adku zaistnienia określonych zdarze ń obejmuj ących wiele
    obowi ązków i ogranicze ń maj ących zastosowanie do Spó
    ki, w tym obowi ązek utrzymania wska źników
    finansowych na okre ślonym poziomie oraz ograniczenia dotycz ące transakcji z podmiotami powi ązanymi.
    Obligacje serii J s ą niezabezpieczone.
    Seria K:
    18 czerwca 2015 roku Spó
    ka wyemitowa
    a 45.000 obli gacji serii K o nominalnej wartości 4.500 tysi ęcy
    z
    otych. Nominalna warto ść jednej obligacji wynosi 100 z
    otych i jest równa j ej wartości emisyjnej. Obligacje
    serii K powinny zosta ć wykupione w dniu 18 czerwca 2019 roku. Na oprocent owanie obligacji sk
    ada się 6-
    miesi ęczny WIBOR powi ększony o mar żę w wysoko ści 3,6%. Odsetki s ą p
    atne co pó
    roku w czerwcu i
    grudniu a ż do terminu wykupu.
    Zasady i warunki emisji obligacji uwzgl ędniaj ą prowizj ę dotycz ącą wcze śniejszego wykupu na żądanie
    obligatariusza przed 18 czerwca 2019 roku, w przypa dku zaistnienia określonych zdarze ń obejmuj ących wiele
    obowi ązków i ogranicze ń maj ących zastosowanie do Spó
    ki, w tym obowi ązek utrzymania wska źników
    finansowych na okre ślonym poziomie oraz ograniczenia dotycz ące transakcji z podmiotami powi ązanymi.
    Obligacje serii K s ą niezabezpieczone.
    Seria L:
    29 grudnia 2015 roku Spó
    ka wyemitowa
    a 15.000 obli gacji serii L o nominalnej wartości 15.000 tysi ęcy
    z
    otych. Nominalna warto ść jednej obligacji wynosi 1.000 z
    otych i jest równa jej wartości emisyjnej. Obligacje
    serii L powinny zosta ć wykupione w dniu 28 grudnia 2018 roku. Na oprocent owanie obligacji sk
    ada się 6-
    miesi ęczny WIBOR powi ększony o mar żę w wysoko ści 3,50%. Odsetki s ą p
    atne co pó
    roku w czerwcu i
    grudniu a ż do terminu wykupu.
    Zasady i warunki emisji obligacji uwzgl ędniaj ą prowizj ę dotycz ącą wcze śniejszego wykupu na żądanie
    obligatariusza przed 28 grudnia 2018 roku, w przypa dku zaistnienia określonych zdarze ń obejmuj ących wiele
    obowi ązków i ogranicze ń maj ących zastosowanie do Spó
    ki, w tym obowi ązek utrzymania wska źników
    finansowych na okre ślonym poziomie oraz ograniczenia dotycz ące transakcji z podmiotami powi ązanymi.
    Obligacje serii L s ą niezabezpieczone.


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    91
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    29. Obligacje (cd.)
    Seria M:
    25 lutego 2016 roku Spó
    ka wyemitowa
    a 10.000 oblig acji serii M o nominalnej wartości 10.000 tysi ęcy
    z
    otych. Nominalna warto ść jednej obligacji wynosi 1.000 z
    otych i jest równa jej wartości emisyjnej. Obligacje
    serii M powinny zosta ć wykupione w dniu 25 lutego 2020 roku. Na oprocento wanie obligacji sk
    ada się 6-
    miesi ęczny WIBOR powi ększony o mar żę w wysoko ści 3,65%. Odsetki s ą p
    atne co pó
    roku, w lutym i
    sierpniu, a ż do terminu wykupu.
    Warunki i zasady emisji obligacji serii M uwzgl ędniaj ą prowizj ę dotycz ącą wcze śniejszego wykupu na żądanie
    obligatariusza przed dniem 25 lutego 2020 roku, w p rzypadku zaistnienia określonych zdarze ń obejmuj ących
    wiele obowi ązków i ogranicze ń maj ących zastosowanie do Spó
    ki, w tym obowi ązek utrzymania wska źników
    finansowych na okre ślonym poziomie oraz ograniczenia dotycz ące transakcji z podmiotami powi ązanymi.
    Obligacje serii M s ą niezabezpieczone.
    Seria N:
    17 marca 2016 roku Spó
    ka wyemitowa
    a 10.000 obliga cji serii N o nominalnej wartości 10.000 tysi ęcy z
    otych.
    Nominalna warto ść jednej obligacji wynosi 1.000 z
    otych i jest równa jej wartości emisyjnej. Obligacje serii N
    powinny zosta ć wykupione w dniu 14 wrze śnia 2019 roku. Na oprocentowanie sk
    ada si ę 6-miesi ęczny WIBOR
    powi ększony o mar żę w wysoko ści 3,60%. Odsetki s ą p
    atne co pó
    roku, w marcu i wrze śniu, a ż do terminu
    wykupu.
    Warunki i zasady emisji obligacji serii N uwzgl ędniaj ą prowizj ę dotycz ącą wcze śniejszego wykupu na żądanie
    obligatariusza przed dniem 14 wrze śnia 2019 roku, w przypadku zaistnienia okre ślonych zdarze ń obejmuj ących
    wiele obowi ązków i ogranicze ń maj ących zastosowanie do Spó
    ki, w tym obowi ązek utrzymania wska źników
    finansowych na okre ślonym poziomie oraz ograniczenia dotycz ące transakcji z podmiotami powi ązanymi.
    Obligacje serii N s ą niezabezpieczone.
    Seria O:
    8 kwietnia 2016 roku, Spó
    ka wyemitowa
    a 10.000 obl igacji serii O o nominalnej wartości 10.000 tysi ęcy
    z
    otych. Nominalna warto ść jednej obligacji wynosi 1.000 z
    otych i jest równa jej wartości emisyjnej. Obligacje
    serii O powinny zosta ć wykupione w dniu 8 kwietnia 2019 roku. Na oprocent owanie sk
    ada się 6-miesi ęczny
    WIBOR powi ększony o mar żę w wysoko ści 3,50%. Odsetki s ą p
    atne co pó
    roku, w kwietniu i pa ździerniku, a ż
    do terminu wykupu.
    Warunki emisji obligacji serii O uwzgl ędniaj ą prowizj ę dotycz ącą wcze śniejszego wykupu na żądanie
    obligatariusza przed dniem 8 kwietnia 2019 roku, w przypadku zaistnienia określonych zdarze ń obejmuj ących
    wiele obowi ązków i ogranicze ń maj ących zastosowanie do Spó
    ki, w tym obowi ązek utrzymania wska źników
    finansowych na okre ślonym poziomie oraz ograniczenia dotycz ące transakcji z podmiotami powi ązanymi.
    Obligacje serii O s ą niezabezpieczone.
    Seria P:
    18 sierpnia 2016 roku, Spó
    ka wyemitowa
    a 10.000 ob ligacji serii P o nominalnej wartości 10.000 tysi ęcy
    z
    otych. Nominalna warto ść jednej obligacji wynosi 1.000 z
    otych i jest równa jej wartości emisyjnej. Obligacje
    serii P powinny zosta ć wykupione w dniu 18 sierpnia 2020 roku. Oprocentow anie obligacji jest sta
    e i wynosi
    5,25% rocznie. Odsetki s ą p
    atne co kwarta
    , w lutym, maju, sierpniu i listo padzie, aż do terminu wykupu.
    Warunki emisji obligacji serii P uwzgl ędniaj ą prowizj ę dotycz ącą wcze śniejszego wykupu na żądanie
    obligatariusza przed dniem 18 sierpnia 2020 roku, w przypadku zaistnienia określonych zdarze ń obejmuj ących
    wiele obowi ązków i ogranicze ń maj ących zastosowanie do Spó
    ki, w tym obowi ązek utrzymania wska źników
    finansowych na okre ślonym poziomie oraz ograniczenia dotycz ące transakcji z podmiotami powi ązanymi.
    Obligacje serii P s ą niezabezpieczone.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    92
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    29. Obligacje (cd.)
    Seria Q:
    29 lipca 2016 roku, Spó
    ka wyemitowa
    a 15.000 oblig acji serii Q o nominalnej wartości 15.000 tysi ęcy z
    otych.
    Nominalna warto ść jednej obligacji wynosi 1.000 z
    otych i jest równa jej wartości emisyjnej. Obligacje serii Q
    powinny zosta ć wykupione w dniu 29 lipca 2020 roku. Na oprocentow anie sk
    ada się 6-miesi ęczny WIBOR
    powi ększony o mar żę w wysoko ści 3,50%. Odsetki s ą p
    atne co pó
    roku, w lipcu i styczniu, a ż do terminu
    wykupu.
    Warunki emisji obligacji serii Q przewiduj ą ponadto postanowienia dotycz ące wcze śniejszego wykupu obligacji
    na żądanie obligatariuszy przed dniem 29 lipca 2020 roku , w przypadku zaistnienia określonych zdarze ń
    obejmuj ących wiele obowi ązków i ogranicze ń maj ących zastosowanie do Spó
    ki, w tym obowi ązek utrzymania
    wska źników finansowych na okre ślonym poziomie oraz ograniczenia dotycz ące transakcji z podmiotami
    powi ązanymi.
    Obligacje serii Q s ą niezabezpieczone.
    Seria R:
    24 maja 2017 roku Spó
    ka wyemitowa
    a 50.000 obligac ji serii R o wartości nominalnej 50.000 tysi ęcy z
    otych.
    Nominalna warto ść jednej obligacji wynosi 1.000 z
    otych i jest równa jej wartości emisyjnej. Obligacje serii R
    powinny zosta ć wykupione w dniu 24 maja 2021 roku. Obligacje s ą oprocentowane wed
    ug zmiennej stopy
    procentowej w oparciu o 6-miesi ęczny WIBOR powi ększony o mar żę 2,85%. Odsetki s ą p
    atne co pó
    roku, w
    maju i listopadzie, a ż do terminu wykupu.
    Warunki emisji obligacji serii R przewiduj ą ponadto postanowienia dotycz ące wcze śniejszego wykupu obligacji
    na żądanie obligatariuszy przed dniem 24 maja 2021 roku, w przypadku zaistnienia określonych zdarze ń
    obejmuj ących szereg zobowi ąza ń i ogranicze ń maj ących zastosowanie do Spó
    ki, w tym obowi ązek utrzymania
    wska źników finansowych na okre ślonym poziomie oraz ograniczenia dotycz ące transakcji z podmiotami
    powi ązanymi.
    Obligacje serii R s ą zabezpieczone hipotek ą ustanowion ą przez podmioty zale żne od Spó
    ki do kwoty 75.000
    tysi ęcy z
    otych.
    Seria S:
    19 czerwca 2017 roku Spó
    ka wyemitowa
    a 20.000 obli gacji serii S o nominalnej wartości 20.000 tysi ęcy
    z
    otych. Nominalna warto ść jednej obligacji wynosi 1.000 z
    otych i jest równa jej wartości emisyjnej. Obligacje
    serii S powinny zosta ć wykupione w dniu 19 czerwca 2021 roku. Obligacje s ą oprocentowane wed
    ug zmiennej
    stopy procentowej w oparciu o 6-miesi ęczny WIBOR powi ększony o mar żę 3,40%. Odsetki s ą p
    atne co pó
    roku, w czerwcu i grudniu, a ż do terminu wykupu.
    Warunki emisji obligacji S przewiduj ą ponadto postanowienia dotycz ące wcze śniejszego wykupu obligacji na
    żą danie obligatariuszy przed dniem 19 czerwca 2021 ro ku, przypadku zaistnienia określonych zdarze ń
    obejmuj ących szereg zobowi ąza ń i ogranicze ń maj ących zastosowanie do Spó
    ki, w tym obowi ązek utrzymania
    wska źników finansowych na okre ślonym poziomie oraz ograniczenia dotycz ące transakcji z podmiotami
    powi ązanymi.
    Obligacje serii S nie s ą zabezpieczone i nie b ęd ą notowane.
    Obligacje sp
    acone w ci ągu roku zako ńczonego dnia 31 grudnia 2017 roku:
    14 czerwca 2017 roku, w dniu zapadalno ści, Spó
    ka sp
    aci
    a wszystkie niesp
    acone obligacje serii C (83.500
    obligacji o nominalnej warto ści 85.500 tysi ęcy z
    otych). W zwi ązku z t ą sp
    at ą, brak jest niesp
    aconych obligacji
    serii C.
    19 czerwca 2017 roku, Spó
    ka sp
    aci
    a wszytskie nie sp
    acone obligacje serii G (120.000 obligacji o nominalnej
    warto ści 12.000 tysi ęcy z
    otych). W zwi ązku z t ą sp
    at ą, brak jest niesp
    aconych obligacji serii G.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    93
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    29. Obligacje (cd.)
    Warunki dotycz ące wska źników finansowych dla serii:
    Serie F i H:
    Na podstawie warunków dotycz ących obligacji serii F i H w ka żdym okresie sprawozdawczym Spó
    ka powinna
    testowa ć wska źnik stosunku zad
    u żenia netto do kapita
    ów w
    asnych (dalej „wska źnik zad
    u żenia netto”).
    Wska źnik nie powinien przekroczy ć 80% w dniu badania.
    Wska źnik zad
    u żenia netto nie jest miar ą okre ślon ą przez standardy rachunkowo ści i jest obliczany wed
    ug
    wzorów okre ślonych poni żej:
    D
    ug netto – oznacza
    ączn ą skonsolidowan ą warto ść bilansow ą wszystkich oprocentowanych zobowi ąza ń
    pomniejszon ą o skonsolidowan ą warto ść ś rodków pieni ężnych i ekwiwalentów środków pieni ężnych.
    Kapita
    – oznacza skonsolidowan ą warto ść bilansow ą kapita
    ów w
    asnych ogó
    em.
    Data badania – oznacza ostatni dzie ń ka żdego kwarta
    u kalendarzowego.
    Tabela przedstawiaj ąca wska źnik zad
    u żenia netto na koniec okresu sprawozdawczego:
    Na dzie ń 31 grudnia 2017
    W tysiącach z
    otych (PLN)
    D
    ug netto 150.268
    Kapita
    342.012
    Wskaźnik zad
    u żenia netto 43,9%
    Serie I, J, K, L, M, N, O, P i Q:
    Na podstawie warunków dotyczących emisji obligacji serii I, J, K, L, M, N, O, P oraz Q w każdym okresie
    sprawozdawczym Spó
    ka powinna testowa ć wska źnik stosunku zad
    u żenia netto do kapita
    ów w
    asnych (dalej
    „wska źnik zad
    u żenia netto”). Wska źnik nie powinien przekroczy ć 80% w dniu badania.
    Wska źnik zad
    u żenia netto nie jest miar ą okre ślon ą przez standardy rachunkowo ści i jest obliczany wed
    ug
    wzorów okre ślonych poni żej:
    D
    ug netto – oznacza
    ączn ą skonsolidowan ą warto ść bilansow ą wszystkich oprocentowanych zobowi ąza ń
    pomniejszon ą o skonsolidowan ą warto ść ś rodków pieni ężnych i ekwiwalentów środków pieni ężnych oraz środki
    pieni ężne zap
    acone przez klientów Spó
    ki, zablokowane tym czasowo na rachunkach powierniczych
    dotycz ących projektów b ęd ących w trakcie budowy (prezentowanych w skonsolidow anym bilansie Spó
    ki
    w pozycji inne krótkoterminowe aktywa finansowe).
    Kapita
    – oznacza skonsolidowan ą warto ść bilansow ą kapita
    ów w
    asnych ogó
    em.
    Data badania– oznacza ostatni dzie ń ka żdego kwarta
    u kalendarzowego.
    Tabela przedstawiaj ąca wska źnik zad
    u żenia netto na koniec okresu sprawozdawczego:
    Na dzie ń 31 grudnia 2017
    W tysi ącach z
    otych (PLN)
    D
    ug netto 146.802
    Kapita
    342.012
    Wskaźnik zad
    u żenia netto 42,9%



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    94
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    29. Obligacje (cd.)
    Warunki dotycz ące wska źników finansowych dla serii (cd.):
    Serie R i S:
    Na podstawie warunków dotycz ących emisji obligacji serii R oraz S w ka żdym okresie sprawozdawczym Spó
    ka
    powinna testowa ć wska źnik stosunku zad
    u żenia netto do kapita
    ów w
    asnych (dalej „wska źnik” lub „wska źnik
    zad
    u żenia netto”). Wska źnik nie powinien przekroczy ć 80% w dniu badania.
    Wska źnik zad
    u żenia netto nie jest miar ą okre ślon ą przez standardy rachunkowo ści i jest obliczany wed
    ug
    wzorów okre ślonych poni żej:
    D
    ug netto – oznacza
    ączn ą skonsolidowan ą warto ść bilansow ą wszystkich oprocentowanych zobowi ąza ń (jak
    równie ż udzielonych gwarancji) pomniejszon ą o skonsolidowan ą warto ść ś rodków pieni ężnych i ekwiwalentów
    ś rodków pieni ężnych oraz środki pieni ężne zap
    acone przez klientów Spó
    ki, zablokowane tym czasowo na
    rachunkach powierniczych dotycz ących projektów b ęd ących w trakcie budowy (prezentowanych w
    skonsolidowanym bilansie Spó
    ki w pozycji inne krót koterminowe aktywa finansowe, do limitu 40 mln z
    ot ych).
    Kapita
    – oznacza warto ść bilansow ą skonsolidowanego kapita
    u w
    asnego Grupy w rozumie niu pozycji
    „Kapita
    przypadaj ący akcjonariuszom posiadaj ącym kontrol ę" pomniejszon ą o warto ść aktywów
    nieposiadaj ących formy materialnej (z wy
    ączeniem aktywów finansowych i nale żno ści), w tym w
    szczególno ści: o (i) aktywa niematerialne i prawne, warto ść firmy (goodwill) oraz o (ii) aktywa z tytu
    u
    odroczonego podatku dochodowego pomniejszone o wart ość rezerw z tytu
    u odroczonego podatku
    dochodowego, jednak przy za
    o żeniu że saldo tych dwóch warto ści ma warto ść dodatni ą. W przypadku gdy
    saldo aktywów i rezerw z tytu
    u odroczonego podatku dochodowego jest ujemna, korekta opisana w punkcie (ii)
    powy żej wynosi zero.
    Data badania – oznacza ostatni dzie ń ka żdego kwarta
    u kalendarzowego.
    Tabela przedstawiaj ąca wska źnik zad
    u żenia netto na koniec okresu sprawozdawczego:
    Na dzie ń 31 grudnia 2017
    W tysi ącach z
    otych (PLN)
    D
    ug netto 146.802
    Kapita
    337.889
    Wskaźnik zad
    u żenia netto 43,4%
    Oprócz powy ższego, na podstawie warunków obligacji S, w ka żdym okresie sprawozdawczym Spó
    ka powinna
    sprawdza ć wska źnik d
    ugu netto do zapasów (dalej "wska źnik d
    ugu netto do zapasów"). Wska źnik nie powinien
    przekroczy ć 60% w dniu badania.
    Wska źnik d
    ugu netto do zapasów nie jest miar ą okre ślon ą przez standardy rachunkowo ści i jest obliczany
    wed
    ug wzorów okre ślonych poni żej:
    D
    ug netto – oznacza
    ączn ą skonsolidowan ą warto ść bilansow ą wszystkich oprocentowanych zobowi ąza ń
    pomniejszon ą o skonsolidowan ą warto ść ś rodków pieni ężnych i środków pieni ężnych zablokowanych czasowo
    na rachunkach powierniczych dotycz ących projektów b ęd ących w trakcie budowy (prezentowanych
    w skonsolidowanym bilansie Spó
    ki w pozycji inne kr ótkoterminowe aktywa finansowe, do limitu 40 mln
    z
    otych).
    Zapasy – oznacza skonsolidowan ą warto ść bilansow ą zapasów pomniejszon ą o zaliczki otrzymane od klientów.
    Data badania – oznacza ostatni dzie ń ka żdego kwarta
    u kalendarzowego.
    Tabela przedstawiaj ąca wska źnik d
    ugu netto do zapasów na koniec okresu sprawoz dawczego:
    Na dzie ń 31 grudnia 2017
    W tysi ącach z
    otych (PLN)
    D
    ug netto 146.802
    Kapita
    409.854
    Wskaźnik zad
    u żenia netto 35,8%


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    95
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    29. Obligacje (cd.)
    Warunki dotycz ące wska źników finansowych dla serii (cd.):
    Pozosta
    e kowenanty:
    Seria R i S:
    Na podstawie warunków dotycz ących emisji obligacji serii R oraz S transakcje z j ednostkami powiązanymi (w
    tym z akcjonariuszami Spó
    ki posiadaj ącymi ponad 25% akcji Spó
    ki (w rozumieniu MSR 24) l ub z podmiotami
    powi ązanymi (w tym z podmiotami kontroluj ącymi
    ącznie lub samodzielnie, w sposób po średni i bezpo średni,
    Spó
    k ę) lub z zale żnymi od nich podmiotami spoza Grupy) nie mog ą przekroczy ć kwoty 1,0 mln z
    otych w
    ci ągu żadnego roku kalendarzowego.
    W roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017 roku, op
    aty za us
    ugi doradcze związane z A. Luzon Group
    wynios
    y 840 tysi ęcy z
    otych.
    30. Zabezpieczone kredyty bankowe
    Poni ższa tabela przedstawia ruchy na zabezpieczonych kre dytach bankowych:
    Za rok zako ńczony 31 grudnia 2017 2016
    W tysi ącach z
    otych
    Saldo otwarcia 1.941 56.902
    Otrzymane kredyty bankowe 76.077 45.134
    Sp
    aty kredytów bankowych (64.071) (100.024)
    Op
    aty bankowe
    (792) (1.331)
    Rozliczenie op
    at bankowych 783 928
    Odsetki naliczone/zap
    acone netto (18) 13
    Op
    aty bankowe dotycz ące projektu Nova Królikarnia (patrz nota 39)
    - 319
    Saldo zamkni ęcia
    13.920 1.941
    Saldo zamkni ęcia, w tym:
    Zobowi ązania krótkoterminowe
    4.765 -
    Zobowi ązania d
    ugoterminowe
    9.155 1.941
    Saldo zamkni ęcia
    13.920 1.941
    Szczegó
    owe informacje dotycz ące niewykorzystanych oraz nowych kredytów bankowych ujęto odpowiednio w
    nocie 38 oraz w nocie 43.
    Kowenanty dotycz ące zabezpieczonych kredytów bankowych:
    Na dzień 31 grudnia 2017 roku oraz 31 grudnia 2016 roku Spó
    ka nie naruszy
    a żadnego kowenantu
    dotycz ącego kredytów, co narazi
    by Spó
    k ę na ryzyko obowi ązkowej i natychmiastowej sp
    aty kredytów.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    96
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    30. Zabezpieczone kredyty bankowe (cd.)
    Ustanowiono nast ępuj ące zabezpieczenia dla kredytów bankowych:
    · Hipoteki zwyk
    e oraz hipoteki kaucyjne na zapasach (nieruchomości), patrz nota 20;
    · Zastaw na rachunku bankowym zaprezentowany w skonso lidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej
    jako środki pieni ężne i ich ekwiwalenty patrz nota 24
    · Cesja wierzytelno ści wynikaj ących z umów ubezpieczeniowych i z umów z klientami;
    · Umowa podporz ądkowania po życzek od jednostek powi ązanych;
    · Weksle "in blanco" z deklaracj ą wekslow ą do wysoko ści kwoty po życzki wraz z odsetkami wystawione
    przez poszczególne spó
    ki Grupy;
    · Zaliczki na wyp
    at ę dywidendy przez po życzkobiorc ę do momentu pe
    nej sp
    aty zad
    u żenia s ą
    niedozwolone.
    31. Po życzki od jednostek niepowi ązanych
    Poni ższa tabela przedstawia ruchy na po życzkach od jednostek niepowi ązanych:
    Za rok zako ńczony 31 grudnia 2017 2016
    W tysiącach z
    otych
    Saldo otwarcia 1.560 2.911
    Sp
    aty kapita
    u (1.557) (1.181)
    Sp
    aty odsetek (37) (336)
    Odsetki naliczone 34 166
    Saldo zamkni ęcia -
    1.560
    Saldo zamkni ęcia, w tym:
    Zobowi
    ązania krótkoterminowe - 1.560
    Zobowi ązania d
    ugoterminowe - -
    Saldo zamkni ęcia -
    1.560
    Szczegó
    owe informacje uj ęto w nocie 28.
    32. Zobowi ązania z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz pozosta
    e zobowi ązania
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 2016
    W tysi ącach z
    otych
    Zobowi
    ązania z tytu
    u dostaw i us
    ug
    18.792 17.241
    Gwarancje na roboty budowlane 1.844 3.081
    Rozliczenia mi ędzyokresowe kosztów - bierne
    14.054 18.027
    Podatek od warto ści dodanej (VAT) i inne zobowi ązania
    podatkowe 2.043 1.911
    Pozosta
    e zobowi ązania
    913 622
    Razem 37.646 40.882
    Zobowiązania handlowe oraz pozosta
    e nie s ą oprocentowane i zwykle reguluje si ę je w ci ągu 30 dni.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    97
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    33. Zaliczki otrzymane
    Zaliczki otrzymane obejmuj ą zaliczki wp
    acone przez klientów na poczet budowy mieszkań (odroczone
    przychody) i dotycz ą nast ępuj ących projektów:
    Na dzie
    ń 31 grudnia 2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Moko
    3.599 7.446
    Kamienica Jeżyce
    27 34.719
    Vitalia I
    2.001 1.851
    Vitalia II
    107 -
    Miasto Moje I
    18.454 1.156
    Miasto Moje II
    203 -
    Espresso I, II & III
    13.211 40.989
    Espresso IV
    27.037 6.393
    Miasto Marina
    1.178 -
    Verdis
    231 283
    Sakura
    848 884
    Tamka
    - 567
    Naturalis I, II &III
    167 522
    M
    ody Grunwald I, II &III
    10.587 2.856
    Panoramika II & III
    15.928 1.652
    City Link III
    7.050 -
    Impressio
    255 678
    Chilli IV
    1.126 325
    Pozosta
    e
    235 286
    Razem 102.244 100.607
    Szczegó
    y dotycz ące nale żno ści warunkowych wynikaj ących z podpisanych umów z klientami - patrz nota 38 .
    34. Rezerwy
    W roku zako
    ńczonym dnia 31 grudnia
    2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Stan na pocz ątek roku 1.099 1.441
    Zwi ększenie 498 -
    Zmniejszenie (465) (342)
    Stan na koniec roku 1.132 1.099
    Na dzień 31 grudnia 2017 roku, rezerwy obejmowa
    y przewidyw ane koszty napraw gwarancyjnych w kwocie
    1.132 tysi ęcy z
    otych, natomiast na dzie ń 31 grudnia 2016 roku rezerwy obejmowa
    y przewidywa ne koszty
    napraw gwarancyjnych w kwocie 1.099 tysi ęcy z
    otych.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    98
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    35. P
    atno ści w formie akcji w ramach programu motywacyjnego d la pracowników Spó
    ki
    W lutym 2014 r. Rada Nadzorcza Spó
    ki przyję
    a plan motywacyjny skierowany do wybranych kluczow ych
    pracowników, którego warunki s ą uzale żnione od kursu akcji Spó
    ki („Plan Premiowania Opcj ami
    Fantomowymi”). W dniu 24 marca 2016 roku Rada Nadzo rcza Spó
    ki wprowadzi
    a aneks do Planu Premiowania
    Opcjami Fantomowymi zatwierdzony przez Komitet ds. Wynagrodzeń Rady Nadzorczej Spó
    ki. Plan
    Premiowania Opcjami Fantomowymi wraz z za
    ącznikami, nie zak
    ada nowej emisji akcji i nie spow oduje
    poda ży nowych akcji, a u jego podstaw le żą nast ępuj ące kluczowe za
    o żenia i przewiduje on mechanizm
    rozliczenia opisany poni żej:
    i. cena wykonania jednej opcji w wysoko ści 1,60 PLN, pierwotnie za
    o żona w Planie Premiowania Opcjami
    Fantomowymi, powinna by ć skorygowana o dywidendy wyp
    acone przez Spó
    k ę w okresie nabywania oraz
    wykonywania opcji. Mechanizm korygowania dotyczy ty lko opcji, które nie zosta
    y wykonane na dzień wyp
    aty
    dywidendy (b ęd ącej podstaw ą do ustalenia korekty) i odnosi si ę do ostatniego dnia okresu wykonania opcji;
    ii.
    ączna liczba opcji wynosi 3.381.250 (co odpowiada bl isko 2%
    ącznej liczby akcji Spó
    ki), a przydzia
    opcji
    na rzecz poszczególnych pracowników zosta
    wykonany na podstawie odrębnej decyzji Komitetu Wynagrodze ń
    Rady Nadzorczej Spó
    ki;
    iii. korzy ści zosta
    y zakumulowane przez wybranych pracowników (Spó
    ki lub jej podmiotów zależnych), którzy
    przyst ąpili do planu premiowania opcjami fantomowymi do ko ńca 2015 roku, z czego (a) 40% zosta
    o
    przyznanych w dacie decyzji komitetu wynagrodze ń zatwierdzaj ącej plan premiowania opcjami fantomowymi,
    (b) 20% na koniec 2014 roku, (c) 20% na koniec 2015 roku oraz (d) 20% na koniec 2016 roku;
    iv. pracownicy uczestnicz ący w planie zachowuj ą prawo do wykonania posiadanych przez siebie opcji do końca
    czerwca 2019 roku, lub w ci ągu 18 miesi ęcy od odej ścia pracownika ze Spó
    ki, w zale żno ści od tego, co nast ąpi
    pierwsze;
    v. z chwil ą wykonania opcji, Spó
    ka zap
    aci posiadaczowi opcji kwotę pieni ężną równ ą ró żnicy pomi ędzy cen ą
    wykonania, a obecn ą cen ą rynkow ą akcji Spó
    ki („Obecna Cena Rynkowa”) przydzielonyc h danemu
    pracownikowi (posiadaczowi opcji);
    vi. obecna cena rynkowa b ędzie obliczana jako średni kurs akcji z poprzedzaj ącego miesi ąca kalendarzowego,
    przy czym średni kurs akcji b ędzie okre ślany poprzez obliczenie
    ącznej warto ści obrotu w PLN wszystkich
    akcji Spó
    ki b ęd ących przedmiotem obrotu w tym okresie podzielonej p rzez
    ączn ą liczb ę akcji b ęd ących
    przedmiotem obrotu w tym okresie (jednak je żeli
    ączna warto ść obrotu w danym miesi ącu jest ni ższa ni ż
    100 000 PLN, wówczas obecna cena rynkowa b ędzie obliczana na podstawie średniej ceny rynkowej z ostatnich
    dwóch miesi ęcy);
    vii. je żeli liczba akcji Spó
    ki znajduj ących si ę w wolnym obrocie (free float) spadnie poni żej 10%
    ącznej liczby
    akcji Spó
    ki, obecna cena rynkowa b ędzie ustalana przez renomowan ą spó
    k ę rzeczoznawców na podstawie
    wska źnikowej wyceny spó
    ek podobnych do Ronson notowanyc h na Gie
    dzie Papierów Wartościowych
    w Warszawie S.A. (na podstawie wska źników P/E oraz P/BV);
    viii. posiadacz akcji b ędzie uprawniony do z
    o żenia wniosku o wyp
    at ę w terminie pierwszych pi ęciu dni
    roboczych ka żdego miesi ąca kalendarzowego, przy czym wszyscy pracownicy maj ą obowi ązek przestrzega ć
    wszelkich ogranicze ń w zakresie prowadzenia obrotu akcjami Spó
    ki obowi ązuj ących cz
    onków zarz ądu oraz
    rady nadzorczej oraz kluczowych cz
    onków kierownict wa wynikających z w
    a ściwych przepisów prawa.
    w szczególno ści do przestrzegania ogranicze ń wynikaj ących z okresów zamkni ętych.
    2.705.000 opcji zosta
    o przyznanych w lutym 2014 ro ku kluczowym pracownikom, w tym cz
    onkom Zarządu,
    Panu api ńskiemu oraz Panu Gutowskiemu, natomiast w marcu 201 6, dodano do planu 676.250 nowych opcji,
    z których 237.500 zosta
    o przydzielonych Panu api ńskiemu oraz 168.750 Panu Gutowskiemu, podczas gdy
    270.000 opcji zosta
    o przydzielonych pozosta
    ym klu czowym pracownikom Spó
    ki (tym, którzy przystąpili do
    programu motywacyjnego w lutym 2014).
    Z ca
    kowitej liczby 3.381.250 przyznanych opcji, 1 187 500 opcji zosta
    o przydzielonych Panu Tomaszowi
    api ńskiemu, oraz 843.750 opcji Andrzejowi Gutowskiemu p odczas gdy pozosta
    e 1.350.000 opcji zosta
    y
    przydzielone pozosta
    ym kluczowym pracownikom Spó
    k i. Z ca
    kowitej liczby 3.381.500 opcji 40%, t.j.
    1.352.500 opcji, zosta
    o przyznane i nabyte 3 luteg o 2014 roku.


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    99
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    35. P
    atno ści w formie akcji w ramach programu motywacyjnego d la pracowników Spó
    ki (cd.)
    W marcu 2017 roku wszystkie 3.381.250 opcji zosta
    o wykonanych za 0,39 z
    otych za opcję, na
    ączn ą kwot ę
    1.319 tys. z
    otych (w tym 463 tys. z
    otych wyp
    acon o Panu apińskiemu oraz 329 tys. z
    otych wyp
    acono na
    rzecz Pana Gutowskiego). Warto ść opcji na dzie ń 31 grudnia 2016, która wynios
    a 978 tysi ęcy z
    otych zosta
    a
    uj ęta w skonsolidowanym Sprawozdaniu z Sytuacji Finans owej Spó
    ki w pozycji zobowiąza ń z tytu
    u planu
    motywacyjnego. Zmiana pomi ędzy warto ści ą za rok zako ńczony 31 grudnia 2016 a faktyczn ą wyp
    at ą w marcu
    2017 roku w kwocie 341 tys. z
    otych (w tym 120 tys. z
    z tytu
    u p
    atności na rzecz Pana api ńskiego oraz 85 tys.
    z
    otych z tytu
    u p
    atno ści na rzecz Pana Gutowskiego) zosta
    a uj ęta w kosztach świadcze ń pracowniczych (nota
    10) w roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017 roku.
    W roku 2017 nie przyznano żadnych nowych opcji.
    36. Oszacowanie warto ści godziwej aktywów i zobowi ąza ń finansowych
    Warto ść godziw ą aktywów finansowych i zobowi ąza ń wraz z ich warto ści ą bilansow ą uj ętą
    w Skonsolidowanym Sprawozdaniu z Sytuacji Finansowe j prezentuje poniższa tabela:
    w tysi ącach z
    otych Kategoria Nota Stan na 31 grudnia 2017
    Wartość bilansowa Warto ść godziwa
    Aktywa:
    Należno ści z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz pozosta
    e nale żno ści Po życzki udzielone i nale żno ści
    22 2.398 2.398
    Pozosta
    e krótkoterminowe aktywa finansowe Pożyczki udzielone i nale żno ści
    23 3.466 3.466
    Środki pieni ężne i ich ekwiwalenty Po życzki udzielone i nale żno ści
    24 64.860 64.860
    Pożyczki udzielone wspólnemu przedsi ęwzi ęciu Pożyczki udzielone i nale żno ści 18 6.922 6.928
    Zobowiązania:
    Obligacje o zmiennej stopie procentowej Pozosta
    e zobowi
    ązania finansowe 28 197.308 196.899
    Zabezpieczone kredyty bankowe Pozosta
    e zobowiązania finansowe 28 13.920 13.902
    Zobowiązania z tytu
    u dostaw i us
    ug i pozosta
    e oraz
    rozliczenia mi ędzyokresowe kosztów Pozosta
    e zobowi ązania finansowe 32 35.342 35.342
    Nierozpoznany zysk/(strata)
    433
    w tysi ącach z
    otych Kategoria Nota Stan na 31 grudnia 2016
    Wartość bilansowa Warto ść godziwa
    Aktywa:
    Należno ści z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz pozosta
    e nale żno ści Po życzki udzielone i nale żno ści
    22 2.095 2.095
    Pożyczki udzielone jednostkom niepowi ązanym Po życzki udzielone i nale żno ści
    17 508 523
    Pozosta
    e krótkoterminowe aktywa finansowe Pożyczki udzielone i nale żno ści
    23 4.480 4.480
    Środki pieni ężne i ich ekwiwalenty Po życzki udzielone i nale żno ści
    24 69.056 69.056
    Pożyczki udzielone wspólnym przedsi ęwzi ęciom Pożyczki udzielone i nale żno ści 18 22.485 22.794
    Zobowiązania:
    Obligacje o zmiennej stopie procentowej Pozosta
    e zobowi
    ązania finansowe 28 222.591 223.478
    Zabezpieczone kredyty bankowe Pozosta
    e zobowiązania finansowe 28 1.941 1.926
    Pożyczki od jednostek niepowi ązanych Pozosta
    e zobowi ązania finansowe 28 1.560 1.587
    Zobowiązania z tytu
    u dostaw i us
    ug i pozosta
    e oraz
    rozliczenia mi ędzyokresowe kosztów Pozosta
    e zobowi ązania finansowe 32 38.971 38.971
    Nierozpoznany zysk/(strata)
    (575)



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    100
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    36. Oszacowanie warto ści godziwej aktywów i zobowi ąza ń finansowych (cd.)
    Oszacowanie warto ści godziwej
    Do oszacowania warto ści godziwej poszczególnych grup instrumentów finans owych przyjęto nast ępuj ące
    metody i za
    o żenia:
    · Nale żno ści z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz pozosta
    e, środki pieni ężne i ich ekwiwalenty, pozosta
    e
    krótkoterminowe aktywa finansowe oraz zobowi ązania z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz pozosta
    e zobowa ią zania
    i rozliczenia mi ędzyokresowe bierne: warto ść bilansowa tych instrumentów finansowych odpowiada
    warto ści godziwej ze wzgl ędu na ich szybk ą zapadalno ść;
    · Kredyty i po życzki oraz po życzki udzielone wspólnemu przedsi ęwzi ęciu: warto ść godziwa jest szacowana
    jako bie żąca warto ść przysz
    ych przep
    ywów pieni ężnych zdyskontowanych przy u życiu stopy procentowej
    dla podobnego instrumentu, o podobnym terminie zapa dalności, oferowanej przez bank, z którego us
    ug
    korzysta Grupa. Ryzyko zwi ązane ze sp
    at ą na dzie ń 31 grudnia 2017 roku zosta
    o okre ślone jako
    nieznaczne.
    Stopy procentowe wykorzystywane do oszacowania wart ości godziwej
    Stopy procentowe wykorzystywane do dyskontowania sz acowanych przep
    ywów pieniężnych
    (denominowanych w z
    otych) s ą ustalone przez jednostk ę w oparciu o stawk ę WIBOR na dzie ń 31 grudnia
    2017 i 31 grudnia 2016 powi ększon ą o mar żę, jak pokazano poni żej
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 2016
    Po
    życzki i kredyty/ po życzki udzielone we
    wspólne przedsi ęwzi ęcie 4,6-5,2% 4,5-5,3%
    Krótkoterminowe depozyty bankowe –
    zabezpieczaj
    ące n.d. 1,3%
    37. Kategorie pomiaru wartości godziwej
    Poni ższa tabela przedstawia kategorie pomiaru warto ści godziwej aktywów i zobowi ąza ń Grupy:
    · Poziom 1: ceny notowane (nieskorygowane) z aktywnyc h rynków dla identycznych aktywów lub
    zobowi ąza ń;
    · Poziom 2: dane wej ściowe, inne ni ż ceny notowane uj ęte na poziomie 1, które s ą obserwowalne dla
    aktywów i zobowi ąza ń w sposób bezpo średni (jako ceny) lub po średnio (bazuj ące na cenach);
    · Poziom 3: dane wej ściowe dla aktywów i zobowi ąza ń nie s ą oparte na mo żliwych do zaobserwowania
    danych rynkowych (dane wej ściowe nieobserwowalne).
    Ilo ściowe ujawnienia kategorii pomiaru dla aktywów i zo bowiąza ń na dzie ń 31 grudnia 2017:
    Pomiar wartości godziwej oparty na:
    W tysi ącach z
    otych Data
    wyceny Cenach notowanych na
    aktywnym rynku Obserwowalnych danych
    wejściowych Nieobserwowalnych
    danych wej ściowych (Poziom 1) (Poziom 2) (Poziom 3) Aktywa wyceniane w warto ści godziwej:
    Nieruchomo ści inwestycyjne 31-Gru-17 - - 8.743
    Zobowi ązania. których warto ść godziwa
    jest ujawniana:
    Po życzki udzielone we wspólne
    przedsi ęwzi ęcie 31-Gru-17 - 6.928 -
    Obligacje o zmiennym oprocentowaniu 31-Gru-17
    - 196.899 -
    Zabezpieczone kredyty bankowe 31-Gru-17
    - 13.902 -
    W 2017 roku nie by
    o transferów pomi
    ędzy Poziomem 1 i Poziomem 2.
    Dodatkowe informacje dotycz ące poziomu 3, patrz nota 16.


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    101
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    38. Zobowi ązania inwestycyjne oraz zobowi ązania i nale żno ści warunkowe
    Zobowi ązania inwestycyjne wynikaj ące z podpisanych umów:
    Zobowi ązania inwestycyjne Grupy w stosunku do g
    ównych wyk onawców z tytu
    u us
    ug budowlanych
    przedstawia tabela poni żej:
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    City Link III
    71.751 -
    Panoramika IV
    21.894
    Miasto Moje II
    24.356 -
    Marina Miasto
    21.185 -
    Vitalia II
    18.516 -
    Miasto Moje I
    7.753 33.114
    Espresso IV
    4.277 23.301
    M
    ody Grunwald III
    - 15.450
    Panoramika III
    - 12.171
    Chilli IV
    - 6.490
    Vitalia I
    - 10.319
    Razem 169.732 100.845
    Niewykorzystane kredyty budowlane:
    Poniższa tabela przedstawia list ę linii kredytowych, które Grupa otworzy
    a podpisuj ąc z bankami umowy
    kredytowe w celu zabezpieczenia finansowania budowy bieżących projektów. Kwoty zaprezentowane w tabeli
    zawieraj ą niewykorzystane cz ęści kredytu budowlanego przyznanego Grupie:
    Na dzień 31 grudnia
    2017 2016
    W tysi ącach z
    otych
    Miasto Marina 34.915 -
    Miasto Moje I 14.861 36.252
    Espresso IV - 31.391
    M
    ody Grunwald III 4.955 23.130
    Vitalia I - 27.949
    City Link III 101.163 -
    Razem 155.894 118.722



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    102
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    38. Zobowi ązania inwestycyjne oraz zobowi ązania i nale żno ści warunkowe (cd.)
    Należno ści warunkowe wynikaj ące z podpisanych przedwst ępnych umów sprzeda ży:
    Poni ższa tabela przedstawia nale żne kwoty z tytu
    u podpisanych umów sprzeda ży mieszka ń w Grupie, tj.
    spodziewane p
    atno ści na podstawie podpisanych do 31 grudnia 2017 roku umów z klientami, po odliczeniu
    p
    atno ści otrzymanych przed dat ą bilansow ą (które s ą prezentowane w Skonsolidowanym Sprawozdaniu
    Finansowym jako zaliczki otrzymane).
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    City Link III
    30.007 -
    Miasto Moje I 26.751 10.672
    Miasto Moje II
    3.414 -
    Moko 4.763 6.161
    Kamienica Je życe
    15 8.112
    Espresso I, II & III 1.059 8.372
    Espresso IV
    19.032 18.475
    Sakura
    394 790
    Verdis
    1.272 2.035
    Impressio
    1.427 2.276
    M
    ody Grunwald I & II
    1.467 22
    M
    ody Grunwald III
    3.897 8.520
    Panoramika II
    308 733
    Panoramika III
    4.822 2.234
    Panoramika IV
    531 -
    Naturalis I, II & III
    365 1.404
    Vitalia I
    3.543 7.156
    Vitalia II
    1.733 -
    Chilli IV
    1.518 1.173
    Miasto Marina
    3.128 -
    Tamka
    - 2.662
    Inne (stare) projekty
    24 811
    Razem 109.470 81.608



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    103
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    39. Podmioty powi ązane
    Jednostka dominuj ąca
    Grupa przeprowadza transakcje ze spó
    kami zale żnymi, dyrektorami i cz
    onkami Zarz ądu.
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku, 66,06% akcji pozostaj ących w obiegu jest kontrolowanych przez A. Luzon
    Group. Pozosta
    e 33,94% akcji by
    o w
    asno ści ą Nationale Nederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny
    posiadaj ącego 14,6% akcji Spó
    ki oraz pozosta
    ych inwestorów , w tym Metlife Otwarty Fundusz Emerytalny
    oraz Aviva OFE Aviva BZ WBK.
    Lista spó
    ek zale żnych znajduje si ę w nocie 1(b).
    G
    ówne transakcje z podmiotami powi ązanymi dotycz ą:
    · umowy z g
    ównym akcjonariuszem o wynagrodzenie cz
    o nka zarządu;
    · transakcji z kluczowymi cz
    onkami kadry kierownicze j;
    · po życzek udzielonych jednostce wspó
    kontrolowanej;
    · sprzeda ży projektu deweloperskiego i nabycia udzia
    ów w
    asn ych poprzedniego udzia
    owca;
    · inne.
    Otwarte salda z podmiotami powi ązanymi na dzie ń 31 grudnia 2017 roku oraz 31 grudnia 2016 roku s ą
    niezabezpieczone, nieoprocentowane (z wyj ątkiem po życzki udzielonej jednostce wspó
    kontrolowanej –
    Ronson IS Sp. z o. o. Sp. k.), a ich rozliczenie do konywane jest w formie gotówkowej. Grupa nie rozpoz na
    a
    utraty warto ści nale żno ści od podmiotów powi ązanych w żadnym z powy ższych okresów. To za
    o żenie jest
    przyjmowane w ka żdym roku na podstawie sytuacji finansowej podmiotów powiązanych oraz rynku, na którym
    dzia
    aj ą. Wszystkie transakcje z podmiotami powi ązanymi zosta
    y przeprowadzone na warunkach rynkowyc h.
    Umowa z g
    ównym udzia
    owcem za wynagrodzenie Cz
    onk a Zarządu
    W roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017 roku Spó
    ka zawar
    a umo wę ze swoim g
    ównym (po średnim)
    akcjonariuszem, Grup ą A. Luzon, obejmuj ącą koszty wynagrodze ń dwóch cz
    onków Zarz ądu i
    Przewodnicz ącego Rady Nadzorczej (ca
    kowity miesi ęczny koszt z tego tytu
    u wyniós
    70 tysi ęcy z
    otych oraz z
    pokryciem kosztów podró ży i pozosta
    ych drobnych wydatków).



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    104
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    39. Podmioty powi ązane (cd.)
    Transakcje z kluczowymi cz
    onkami kadry kierownicze j
    Na dzień 31 grudnia 2017 roku kluczowymi cz
    onkami kadry ki erowniczej Spó
    ki byli:
    Nir Netzer (od 20 listopada 2017) Prezes Zarządu i Dyrektor Zarz ądzaj ący
    Rami Geris (od 30 czerwca 2017) Cz
    onek Zarz ądu i Dyrektor Finansowy
    Andrzej Gutowski Cz
    onek Zarządu i Dyrektor ds. Sprzeda ży i Marketingu
    Shraga Weisman (do 27 kwietnia 2017) Prezes Zarządu i Dyrektor Zarz ądzaj ący
    Tomasz api ński (do 20 listopada 2017) Prezes/Cz
    onek Zarządu, Dyrektor Finansowy/Zarz ądzaj ący
    Erez Yoskovitz (do 1 marca 201) Cz
    onek Zarz ądu
    Roy Vishnovizki (do 18 stycznia 2017) Cz
    onek Zarządu
    Erez Tik (do 1 marca 2017) Cz
    onek Zarz ądu
    Alon Haver (od 1 marca 2017) Cz
    onek Zarz ądu
    Świadczenia na rzecz cz
    onków kadry kierowniczej
    Z wyjątkiem opisanych poni żej, nie wyst ąpi
    y żadne dodatkowe świadczenia na rzecz cz
    onków kadry
    kierowniczej.Wynagrodzenie cz
    onków kadry kierownic zej przedstawiono poniżej:
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 2016
    W tysiącach z
    otych
    Wynagrodzenie i pozosta
    e korzyści krótkoterminowe
    117 -
    Bonus dla Zarz ądu - -
    Podsuma - Pan Nir Netzer 117 -
    Wynagrodzenie i pozosta
    e korzyści krótkoterminowe
    210 -
    Bonus dla Zarz ądu 128 -
    Podsuma - Pan Rami Geris 338 -
    Wynagrodzenie i pozosta
    e korzyści krótkoterminowe
    335 334
    Plan motywacyjny powi ązany z wynikami finansowymi Spó
    ki
    351 365
    Plan motywacyjny powi ązany z warto ści ą akcji
    85 87
    Podsuma - Pan Andrzej Gutowski 771 786
    Wynagrodzenie i pozosta
    e korzyści krótkoterminowe
    634 2.032
    Premia dla Zarz ądu (612) 2.550
    Podsuma - Pan Shraga Weisman 22 4.582
    Wynagrodzenie i pozosta
    e korzyści krótkoterminowe
    530 548
    Plan motywacyjny powi ązany z wynikami finansowymi Spó
    ki
    45 657
    Plan motywacyjny powi ązany z warto ści ą akcji
    120 122
    Podsuma - Pan Tomasz api ński 695 1.327
    Razem 1.943 6.695
    * Więcej informacji zawarto w nocie 35 .



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    105
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    39. Podmioty powi ązane (cd.)
    Ś wiadczenia na rzecz cz
    onków kadry kierowniczej (cd .)
    Panowie Erez Yoskovitz i Roy Vishnovizki nie byli u prawnieni do żadnego wynagrodzenia od Spó
    ki ani od
    podmiotów zale żnych Spó
    ki.
    Panowie Erez Tik i Alon Haver nie otrzymali żadnego bezpo średniego wynagrodzenia od Spó
    ki ani od żadnego
    podmiotu zale żnego Spó
    ki. Zamiast tego, ich wynagrodzenie jest o bjęte i zawarte w umowie z Grup ą A. Luzon,
    pokrywaj ącej koszty wynagrodzenia dwóch cz
    onków Zarz ądu i Przewodnicz ącego Rady Nadzorczej za
    ączn ą
    miesi ęczn ą kwot ę 70 tys. z
    otych.
    Plan premiowania opcjami fantomowymi
    W roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017 roku Cz
    onkowie Zarz ądu Tomasz api ński i Andrzej Gutowski
    skorzystali z wszystkich wcze śniej przyznanych im opcji: 1.187.500 i 837.750 opcj i, za
    ączn ą kwot ę
    odpowiednio 463 tys. z
    otych i 329 tys. z
    otych.
    Szczegó
    owy opis planu premiowania opcjami fantomow ymi Spó
    ki znajduje się w nocie 35.
    Po życzki udzielone cz
    onkom Zarz ądu
    W roku 2017 oraz 2016 nie udzielano po życzek cz
    onkom zarz ądu.
    Pozosta
    e transakcje z Zarz ądem
    W roku zako ńczonym 31 grudnia 2017 roku Grupa sprzeda
    a jedno m ieszkanie wraz z komórką lokatorsk ą Panu
    Andrzejowi Gutowskiemu za cen ę netto (bez VAT) 854 tys. z
    otych. Transakcja zosta
    a dokonana na warunkach
    rynkowych oraz zgodnie z polityk ą Grupy dotycz ącą transakcji z jednostkami powi ązanymi.
    W roku zako ńczonym 31 grudnia 2016 roku nie by
    o takich transak cji z cz
    onkami zarządu.
    Wynagrodzenie cz
    onków Rady Nadzorczej
    Cz
    onkowie Rady Nadzorczej s ą uprawnieni do wynagrodzenia rocznego w wysoko ści 8.900 euro oraz
    wynagrodzenia w wysoko ści 1.500 euro za udzia
    w ka żdym posiedzeniu Rady Nadzorczej (750 euro
    w przypadku uczestnictwa telefonicznego). ączna kwota wynagrodze ń nale żnych Cz
    onkom Rady Nadzorczej w 2017 i 2016 roku wy nios
    a 336 tysięcy
    z
    otych (79 tysi ęcy euro) i 339 tysi ące z
    otych (77 tysi ęcy euro), odpowiednio. Informacja dodatkowa zosta
    a
    zawarta w Nocie 5 Sprawozdania Finansowego Spó
    ki.
    Pan Amos Luzon nie otrzyma
    żadnego bezpo średniego wynagrodzenia od Spó
    ki ani od żadnego podmiotu
    zale żnego Spó
    ki. Zamiast tego jego wynagrodzenie jest o bjęte umow ą zawart ą z Grup ą A. Luzon, pokrywaj ącą
    koszty wynagrodze ń dwóch cz
    onków Zarz ądu i Przewodnicz ącego Rady Nadzorczej za
    ączn ą miesi ęczn ą
    kwot ę 70 tys. z
    otych.
    Po życzki udzielone podmiotom powi ązanym
    Po życzki zosta
    y udzielone jednostce wspó
    kontrolowane j – Ronson IS sp. z o.o. Sp.k. (patrz nota 18).
    Nabycie akcji w
    asnych i sprzeda ż projektu deweloperskiego g
    ownemu akjonariuszowi
    W dniu 23 grudnia 2016 roku, Spó
    ka sfinalizowa
    a u mowę z jednym z g
    ównych udzia
    owców, I.T.R 2012 B.V.
    (“ITR 2012”), na mocy której Spó
    ka sprzeda
    a ITR 2 012 określone udzia
    y w spó
    kach projektowych i
    nieruchomo ści stanowi ących projekt Nova Królikarnia za cen ę 175.119 tysi ęcy z
    otych. Cz ęść ceny sprzeda ży w
    wysoko ści 34.265 tysi ęcy z
    otych zosta
    a uregulowana w gotówce. Pozosta
    a część ceny sprzeda ży projektu
    Nova Królikarnia, w kwocie 140.854 mln z
    otych, zos ta
    a uregulowana przez Spó
    kę poprzez nabycie od ITR
    2012 (w celu umorzenia) 108.349 .187 swoich akcji posiadanych bezpo średnio i po średnio przez ITR 2012.
    Akcje zosta
    y nabyte za cen ę 1,30 z
    otych za akcj ę i
    ączn ą cen ę 140,854 mln z
    otych.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    106
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    39. Podmioty powi ązane (cd.)
    Nabycie akcji w
    asnych i sprzeda ż projektu deweloperskiego g
    ownemu akcjonariuszowi (cd.)
    Z uzgodnionej zap
    aty w gotówce na rzecz Spó
    ki (34 .265 tys. z
    otych), kwota 24.365 tys. z
    otych zosta
    a
    wyp
    acona Spó
    ce w dniu 23 grudnia 2016 roku. Natom iast pozosta
    a kwota (9.900 tys. z
    otych) zosta
    a
    zap
    acona przez ITR 2012 w marcu 2017 roku.
    Inne
    W wyniku wymaga ń odnosz ących si ę do A. Luzon Group, jednego z g
    ównych (po średnio) udzia
    owców
    Spó
    ki, którego akcje notowane s ą na gie
    dzie w Tel Awiwie, raporty za pierwszy kwar ta
    , raport pó
    roczny oraz
    za trzy kwarta
    y podlegaj ą pe
    nemu przegl ądowi audytorów Spó
    ki. Dla samej Spó
    ki, notowanej na
    warszawskiej gie
    dzie, której siedziba znajduje si ę w Holandii, tylko raport pó
    roczny podlega przegl ądowi.
    Spó
    ka uzgodni
    a z A. Luzon Group, że koszty przegl ądu za pierwszy i trzeci kwarta
    zostan ą podzielone
    pomi ędzy Spó
    k ą a jej udzia
    owcem. Zestawienie kosztów przegl ądu audytorów zosta
    o ujawnione w nocie 16
    Jednostkowego sprawozdania finansowego.
    40. Zarządzanie ryzykiem finansowym
    Dzia
    alno ść Grupy jest nara żona na ró żnego rodzaju ryzyka finansowe: ryzyko rynkowe (w ty m ryzyko
    walutowe, ryzyko zmiany cen i ryzyko stóp procentow ych), ryzyko kredytowe i ryzyko p
    ynności. Ogólny
    program zarz ądzania ryzykiem Grupy koncentruje si ę na nieprzewidywalno ści rynków finansowych i ma za
    zadanie zminimalizowanie potencjalnie niekorzystneg o wp
    ywu na wyniki finansowe Grupy. Zarząd weryfikuje
    i tworzy zasady zarz ądzania ryzykiem, które zosta
    y przedstawione poni żej. Grupa monitoruje równie ż ryzyko
    cen rynkowych wynikaj ące ze wszystkich instrumentów finansowych. Grupa ni e wykorzystuje pochodnych
    instrumentów finansowych w celu zabezpieczenia ryzy ka walutowego lub ryzyka zmiany stóp procentowych
    wynikaj ącego z dzia
    alno ści Grupy oraz źróde
    jej finansowania. Polityka Grupy zabrania
    a w trakcie lat
    zako ńczonych 31 grudnia 2017 oraz 31 grudnia 2016 roku o brotu pochodnymi instrumentami finansowymi.
    Do najwa żniejszych instrumentów finansowych Grupy nale żą środki pieni ężne, kredyty bankowe i obligacje.
    Podstawowym celem zastosowania powy ższych instrumentów finansowych jest pozyskanie źróde
    finansowania
    dla dzia
    alno ści Grupy.
    Ryzyko kredytowe
    Ryzyko kredytowe definiowane jest jako ryzyko ponie sienia straty finansowej przez Grupę w sytuacji, gdy
    kontrahent lub druga strona transakcji nie spe
    ni s woich umownych obowiązków. Do instrumentów
    finansowych szczególnie nara żonych na ryzyko kredytowe nale żą środki pieni ężne i ich ekwiwalenty oraz
    nale żno ści. Grupa dokonuje znacz ących p
    atno ści jako zabezpieczenie wst ępnych umów dotycz ących zakupu
    gruntu. Grupa minimalizuje ryzyko kredytowe powstaj ące w zwi ązku z p
    atno ściami tego typu poprzez
    rejestrowanie zaliczkowych sp
    at zobowi ąza ń w rejestrze hipotecznym dla poszczególnych nieruch omości.
    Zarz ąd prowadzi polityk ę sta
    ego monitorowania ryzyka kredytowego. Grupa ni e spodziewa się, aby
    jakikolwiek jej kontrahent nie by
    w stanie wywi ąza ć si ę ze swoich zobowi ąza ń wobec Grupy. Warto ść
    bilansowa aktywów finansowych odzwierciedla maksyma lne narażenie na ryzyko kredytowe. Maksymalna
    ekspozycja na ryzyko kredytowe na dzie ń sporz ądzenia sprawozdania finansowego by
    a nast ępuj ąca:
    Na dzień 31
    grudnia 2017 Na dzie
    ń 31
    grudnia 2016
    w tysiącach z
    otych
    Należno ści z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz pozosta
    e nale żno ści
    3.277 3.239
    Zaliczki na grunty
    80.060 36.900
    Środki pieni ężne i ich ekwiwalenty
    64.860 69.056
    Razem
    148.197 109.195


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    107
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    40. Zarz ądzanie ryzykiem finansowym (cd.)
    Grupa lokuje środki pieni ężne i ich ekwiwalenty w instytucjach finansowych o w ysokiej wiarygodności
    finansowej. Zarz ąd nie posiada informacji o tym, jakoby którykolwiek z kontrahentów nie by
    w stanie
    regulowa ć swoich zobowi ąza ń wobec Grupy. Koncentracja ryzyka kredytowego w zak resie należno ści
    handlowych jest ograniczona z uwagi na du żą liczb ę klientów Grupy. Jako ść kredytowa finansowych środków
    pieni ężnych na rachunkach bankowych oraz depozytów krótkot erminowych może zosta ć oceniona
    w odniesieniu do zewn ętrznych ratingów kredytowych:
    Na dzie ń 31
    grudnia 2017 Na dzie
    ń 31
    grudnia 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Ocena
    AAA 6 19
    A 42.983 57.933
    BBB 8.667 14.974
    BB 13.204 3.130
    Razem środki pieni ężne i ekwiwalenty pieni ężne 64.860 69.056
    Ryzyko rynkowe
    Ryzyko rynkowe to ryzyko, że warto ść godziwa przysz
    ych przep
    ywów pieni ężnych zwi ązanych
    z instrumentami finansowymi b ędzie ulega ć wahaniom ze wzgl ędu na zmiany cen rynkowych takich jak kursy
    walutowe czy stopy procentowe, które to wahania b ęd ą mia
    y wp
    yw na wyniki Grupy lub warto ść jej portfela
    instrumentów finansowych takich jak kredyty bankowe , obligacje o zmiennym oprocentowaniu, środki
    pieni ężne i ich ekwiwalenty. Celem zarz ądzania ryzykiem rynkowym jest zarz ądzenie i kontrolowanie stopnia
    nara żenia Grupy w ramach przyj ętych limitów przy d ążeniu do optymalizacji stopy zwrotu.
    (i) Ryzyko walutowe
    Grupa jest nara żona na ryzyko walutowe w zwi ązku z nale żno ściami oraz zobowi ązaniami wyra żonymi
    w walutach innych ni ż z
    oty polski w ograniczonym zakresie. Na dzie ń 31 grudnia 2017 oraz 31 grudnia
    2016 roku nale żno ści i zobowi ązania handlowe wyra żone w walutach obcych by
    y nieistotne.
    (ii) Ryzyko zmiany cen
    Nara żenie Grupy na ryzyko zmian cen rynkowych i nierynko wych papierów wartościowych nie istnieje,
    poniewa ż Grupa nie posiada
    a inwestycji w papiery warto ściowe na dzie ń 31 grudnia 2017 oraz 31 grudnia
    2016 roku.
    (iii) Ryzyko zmiany stop procentowych
    Poza obligacjami serii P o warto ści 10 mln z
    otych, Grupa nie zawiera
    a żadnych umów po życzek i kredytów ze
    sta
    ą stop ą procentow ą. Po życzki i kredyty ze zmienn ą stop ą procentow ą nara żone s ą na ryzyko zmiany
    przep
    ywów pieni ężnych w wyniku zmiany stóp procentowych. Nale żno ści i zobowi ązania krótkoterminowe nie
    s ą nara żone na ryzyko zmiany stóp procentowych.
    Ryzyko p
    ynno ści
    Ryzyko p
    ynno ści oznacza, że Grupa nie b ędzie w stanie regulowa ć swoich zobowi ąza ń finansowych w terminie
    ich wymagalno ści. Polityka grupowa odno śnie do zarz ądzania p
    ynno ści ą zak
    ada, w miar ę mo żliwo ści,
    posiadanie w ka żdym momencie odpowiedniej p
    ynno ści do realizowania swoich zobowi ąza ń w terminie ich
    wymagalno ści zarówno w normalnych, jak i nadzwyczajnych okoli cznościach, bez nara żania reputacji Grupy
    oraz niepotrzebnego ryzykowania strat.
    Grupa monitoruje ryzyko braku środków przy wykorzystaniu narz ędzi zarz ądzania p
    ynno ści ą. Narz ędzie to
    zestawia terminy zapadalno ści inwestycji finansowych oraz aktywów finansowych (np. należno ści, innych
    aktywów finansowych) oraz przewidywane przep
    ywy go tówkowe z innych operacji. Celem Grupy jest
    utrzymanie ci ąg
    o ści i elastyczno ści finansowania przy wykorzystaniu kredytów w rachu nkach bieżących,
    kredytów bankowych i obligacji o zmiennym oprocento waniu.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    108
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    40. Zarz ądzanie ryzykiem finansowym (cd.)
    Analiza ryzyka stopy procentowej i ryzyka p
    ynno ści
    Poni żej przedstawiona zosta
    a średnia efektywna stopa procentowa dotycz ąca oprocentowanych aktywów
    i zobowi ąza ń na dzie ń bilansowy oraz okresy ich zapadalno ści lub ponownego przeszacowania.
    Na dzień 31 grudnia 2017 roku
    W tysi ącach z
    otych
    Nota Ś
    rednia efektywna
    stopa procentowa Razem Do 6 miesi
    ęcy Od 6 do 12
    miesi ęcy Od 1 do
    2 lat Od 2
    do 5 lat Powy
    żej 5 lat
    Instrumenty finansowe ze sta
    ą
    stop ą procentow ą
    Ś
    rodki pieni ężne i ich ekwiwalenty
    24 0,05%-0,1%
    24.107 24.107 - - - -
    Obligacje 28 5,25%
    (9.936) (62) - - (9.874) -
    Instrumenty finansowe ze zmienn
    ą
    stop ą procentow ą
    Ś
    rodki pieni ężne i ich ekwiwalenty
    24 0,76%-1,50%
    40.753 40.753 - - - -
    Zabezpieczone kredyty bankowe 28 Wibor + 2,8%
    (13.920) (4.765) - (9.155) - -
    Obligacje 28 Wibor + 2,85%-
    4,25% (187.372) (28.782) (14.947) (49.669) (93.974) -
    Na dzień 31 grudnia 2016 roku
    W tysi ącach z
    otych
    Nota Ś
    rednia efektywna
    stopa procentowa Razem
    Do 6 miesi
    ęcy Od 6 do 12
    miesi ęcy Od 1 do
    2 lat Od 2
    do 5 lat Powy
    żej 5 lat Instrumenty finansowe ze sta
    ą
    stop ą procentow ą
    Ś
    rodki pieni ężne i ich ekwiwalenty
    24 0,05%-0,1%
    8.812 8.812 - - - -
    Obligacje 28 5,25%
    (9.889) (62) - - (9.827) -
    Instrumenty finansowe ze zmienn
    ą
    stop ą procentow ą
    Po
    życzki udzielone podmiotom
    niepowi ązanym 17 11,5% (1)
    508 - 508 - - -
    Ś rodki pieni ężne i ich ekwiwalenty
    24 0,75%-1,95%
    60.244 60.244 - - - -
    Zabezpieczone kredyty bankowe 28 WIBOR + 2,5%-
    2,9% (1.941) - - (1.941) -
    Po życzki od jednostek
    niepowi ązanych 28 6,5%
    (2)
    (1.560) - (1.560) - - -
    Obligacje 28 Wibor + 3,75%-
    4,55% (212.702) (84.991) - (53.722) (73.989) -
    (1)
    Stopa procentowa wyznaczana na podstawie najbardzie j aktualnej stopy procentowej naliczanej przez bank od kredytów budowlanych
    Grupy powi ększonej o 7%, aktualizowana na pocz ątku ka żdego kwarta
    u.
    (2) Stopa procentowa wyznaczana na podstawie najbardzie j aktualnej stopy procentowej naliczanej przez bank od kredytów budowlanych
    Grupy powi ększonej o 2%, aktualizowana na pocz ątku ka żdego kwarta
    u.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    109
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    40. Zarz ądzanie ryzykiem finansowym (cd.)
    Analiza ryzyka stopy procentowej i ryzyka p
    ynno ści (cd.)
    Oszacowano, i ż wzrost stóp procentowych o 1punkt procentowy spowo dowa
    by zwiększenie (zmniejszenie)
    aktywów netto i sprawozdania z ca
    kowitych dochodów w wartościach przedstawionych w tabeli poni żej.
    Analiza przeprowadzona za okres 12 miesi ęcy zak
    ada, że pozosta
    e czynniki pozostaj ą bez zmian.
    Na dzie ń 31 grudnia
    2017 Na dzie ń 31 grudnia
    2016
    w tysi ącach z
    otych
    Wzrost
    o 1% Spadek
    o 1% Wzrost
    o 1% Spadek
    o 1%
    Sprawozdanie z Ca
    kowitych Dochodów
    Aktywa ze zmienn ą stop ą procentow ą
    136 (136) 203 (203)
    Zobowiązania ze zmienn ą stop ą procentow ą*
    (671) 671 (646) 646
    Razem (535) 535 (443) 443
    Aktywa netto
    Aktywa ze zmienn ą stop ą procentow ą
    136 (136) 203 (203)
    Zobowiązania ze zmienna stop ą procentow ą *
    (671) 671 (646) 646
    Razem (535) 535 (443) 443
    * Grupa kapitalizuje koszty finansowe związane z kredytami i po życzkami do warto ści produkcji w toku. Koszty te s ą stopniowo
    ujmowane w Sprawozdaniu z ca
    kowitych dochodów prop orcjonalnie do liczby sprzedanych apartamentów. Przeprowadzona analiza
    zak
    ada, że jedna trzecia powsta
    ych i skapitalizowanych kosz tów finansowania w badanych okresie jest ujęta w sprawozdaniu
    z ca
    kowitych dochodów proporcjonalnie do liczby sp rzedanych mieszkań, a pozosta
    a cz ęść kosztów jest uj ęta w warto ści w zapasów
    i zostanie rozpoznana w sprawozdaniu z ca
    kowitych dochodów w przysz
    ych okresach.
    Poniższa tabela zawiera analiz ę zobowi ąza ń finansowych Grupy wykazanych na dzie ń bilansowy w podziale
    wed
    ug umownych terminów wymagalno ści. Kwoty podane w tabeli s ą kwotami umownych
    niezdyskontowanych przep
    ywów pieni ężnych.
    Na dzień 31 grudnia 2017 roku
    w tysi ącach z
    otych
    Do roku Od 1 do 2 lat Od 2 do 5 lat Powy
    żej 5
    lat
    Zobowi ązania z tytu
    u obligacji
    53.343 56.347 110.777 -
    Zobowi ązania z tytu
    u kredytów bankowych
    5.135 10.069 - -
    Zobowi ązania z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz
    pozosta
    e 35.603 - - -
    Razem 94.081 66.416 110.777 -
    Na dzień 31 grudnia 2016 roku
    w tysi ącach z
    otych
    Do roku Od 1 do 2 lat Od 2 do 5 lat Powy żej 5 lat
    Zobowi ązania z tytu
    u obligacji
    95.009 60.064 88.670 -
    Zobowi ązania z tytu
    u kredytów bankowych
    131 2.793 - -
    Pożyczki od podmiotów niepowi ązanych
    1.610 - - -
    Zobowi ązania z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz pozosta
    e
    38.971 - - -
    Razem 135.721 62.857 88.670 -



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    110
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    40. Zarz ądzanie ryzykiem finansowym (cd.)
    Ryzyko rynku nieruchomo ści
    Zarz ąd Spó
    ki jest zdania, że w porównaniu do innych krajów Unii Europejskiej, w tym rozwijających si ę
    krajów Centralnej i Wschodniej Europy, rynek mieszk aniowy w Polsce jest mniej nasycony, co jest źród
    em
    wielu mo żliwo ści dla deweloperów. Jednak że polska gospodarka wci ąż do świadcza wielu dynamicznych zmian,
    co sprawia, że mo że by ć bardziej podatna na wahania rynku. Takie warunki r ynkowe stanowią istotny czynnik
    ryzyka zarówno dla Spó
    ki jak i dla innych dewelope rów, ponieważ proces realizacji inwestycji (obejmuj ący
    etapy takie jak zakup gruntów, przygotowanie terenu do robót budowlanych, proces budowy, a także sprzeda ż
    mieszka ń) od jego rozpocz ęcia do chwili zako ńczenia mo że trwa ć nawet kilka lat. Wa żne jest, aby zrozumie ć, że
    decyzje podejmowane przez Spó
    k ę musz ą uwzgl ędnia ć stosunkowo d
    ugi horyzont czasowy dla ka żdej
    inwestycji, jak równie ż znacz ące wahania cen gruntów, poziomu kosztów budowy i ce n sprzedaży mieszka ń w
    trakcie trwania projektów, które to czynniki mog ą wywrze ć znacz ący wp
    yw na rentowno ść Spó
    ki i jej potrzeby
    finansowe.
    Kolejny istotny czynnik ryzyka zwi ązany jest z intensywnym rozwojem wielu polskich mia st, z którym często
    wi ąże si ę brak stabilno ści planów rozwoju, wywieraj ący istotny wp
    yw na prawdopodobie ństwo realizacji
    inwestycji w poszczególnych lokalizacjach zgodnie z pierwotnym za
    ożeniem. Cz ęsto deweloperzy s ą
    zainteresowani nabyciem dzia
    ek bez warunków zabudo wy lub planu zagospodarowania przestrzennego, które
    pozwoli
    yby na lepszy szacunek ostatecznej warto ści dzia
    ki. Zakup takiego gruntu jest korzystny z p unktu
    widzenia ceny. Jednak że z drugiej strony mo że to zwi ększy ć finansowe i operacyjne ryzyko dewelopera.
    Ponadto zmiana planów rozwoju miasta mo że równie ż wp
    yn ąć na planowany rozwój i realizacj ę infrastruktury
    u żyteczno ści publicznej (w tym wody, gazu, kanalizacji i po
    ącze ń elektrycznych), co stanowi krytyczny
    czynnik dla Spó
    ki i innych deweloperów. Jednak że dla wi ększo ści dzia
    ek pozyskano ju ż warunki
    zagospodarowania, co znacz ąco zmniejsza ryzyko Spó
    ki.
    Inny czynnik ryzyka operacyjnego zwi ązany jest z samym procesem budowy. Spó
    ka nie prowa dzi dzia
    alności
    budowlanej, lecz wspó
    pracuje z generalnymi wykonaw cami, którzy są odpowiedzialni za realizacj ę inwestycji
    wraz z finalizacj ą projektu oraz uzyskaniem wszelkich zezwole ń niezb ędnych do bezpiecznego korzystania
    z mieszkania. Kluczowymi kryteriami wyboru g
    ównego wykonawcy są zarówno do świadczenie, profesjonalizm
    czy kondycja finansowa kontrahenta, jak równie ż polisa ubezpieczeniowa obejmuj ąca wszelkie ryzyka zwi ązane
    z procesem budowy.
    Ostatnie zawirowania na rynkach finansowych doprowa dzi
    y do zmiany podejścia instytucji finansowych
    (banków) zarówno do deweloperów jaki i klientów ind ywidualnych ubiegających si ę o kredyt hipoteczny.
    Poniewa ż bran ża nieruchomo ści jest bardzo kapita
    och
    onna, rola sektora finans owego oraz jego zdolności
    i gotowo ść kredytowania s ą kluczowe dla Spó
    ki opieraj ącej si ę na finansowaniu zewn ętrznym nie tylko
    w momencie nabycia dzia
    ki, ale tak że w trakcie kolejnych etapów inwestycji, w tym tak że podczas etapu
    budowy. Ponadto dost ępno ść finansowania zewn ętrznego jest kluczowym czynnikiem stymulacji popytu na
    mieszkania, jako że wi ększo ść klientów finansuje zakup mieszkania za pomoc ą kredytów hipotecznych.
    Trwaj ąca niestabilno ść rynków finansowych powoduje chwiejno ść i niepewno ść światowych rynków
    kapita
    owych i nieruchomo ści. Niski poziom p
    ynno ści na rynku nieruchomo ści oraz znaczny spadek liczby
    transakcji doprowadzi
    y do trudno ści w ustaleniu odpowiedniego poziomu cen. W efekcie poziomy cen mogą
    ulega ć gwa
    townie zmianom w zwi ązku z bie żącymi warunkami rynkowymi.


    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    111
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    41. Zarz ądzanie kapita
    em
    Celem Grupy w zakresie zarz ądzania kapita
    em jest zabezpieczenie zdolno ści Grupy do kontynuowania
    dzia
    alno ści w celu zapewnienia zwrotu na kapitale dla akcjon ariuszy oraz korzyści dla innych
    zainteresowanych stron, jak równie ż utrzymanie optymalnej struktury kapita
    owej w celu zredukowania kosztów
    kapita
    u. W celu utrzymania lub skorygowania strukt ury kapita
    u Grupa może rewidowa ć podzia
    zysku,
    zwróci ć kapita
    akcjonariuszom, wyemitowa ć nowe akcje lub dokona ć sprzeda ży aktywów w celu zredukowania
    zad
    u żenia. Tak jak inne podmioty w tej bran ży. Grupa monitoruje swój kapita
    na podstawie anali zy
    wska źników zad
    u żenia i d źwigni finansowej. Polityka grupy zak
    ada utrzymanie wskaźników zad
    u żenia
    poni żej 60% oraz poziomu d źwigni finansowej poni żej 50%.
    Warunki banków ró żni ą si ę w zale żno ści od umowy kredytowej, ale standardowo nie s ą zwi ązane bezpo średnio
    ze wska źnikiem zad
    u żenia Spó
    ki, lecz ze stosunkiem kwoty kredytu do wa rtości hipoteki stanowi ącej jego
    zabezpieczenie – zazwyczaj proporcja ta nie mo że przekracza ć 70% lub 80%. Ponadto Spó
    ka jest zobligowana
    do monitorowania swojego zad
    u żenia w zwi ązku z warunkami wynikaj ącymi z emisji obligacji, które zak
    adaj ą
    mi ędzy innymi, że w ka żdym okresie sprawozdawczym Spó
    ka powinna testowa ć wska źnik stosunku zad
    u żenia
    netto do kapita
    ów w
    asnych. Wska źnik nie powinien przekroczy ć 80% (szczegó
    owe informacje uj ęto w nocie
    29).
    Wska źnik zad
    u żenia to stosunek zad
    u żenia netto do ca
    kowitego kapita
    u w
    asnego. Zad
    u żenie netto to
    ączne
    zad
    u żenie (w tym równie ż „zad
    u żenie krótko- i d
    ugoterminowe” wykazane w Skonsolid owanym
    Sprawozdaniu z Sytuacji Finansowej) pomniejszone o środki pieni ężne i ich ekwiwalenty. Wska źnik d źwigni
    finansowej to stosunek zad
    u żenia netto do ca
    kowitego kapita
    u zaanga żowanego. Ca
    kowity kapita
    zaanga żowany to „kapita
    w
    asny” wykazany w Skonsolidowany m sprawozdaniu z sytuacji finansowej
    powi ększony o zad
    u żenie netto finansuj ące aktywa operacyjne.
    Wska źniki zad
    u żenia i d źwigni finansowej na dzie ń 31 grudnia 2017 roku i 31 grudnia 2016 roku
    przedstawiono poni żej:
    Na dzie
    ń 31 grudnia
    2017 2016
    W tysiącach z
    otych
    Kredyty i pożyczki w
    ączaj ąc cz ęść krótkoterminow ą 221.228 226.092
    Minus:
    środki pieni ężne i ich ekwiwalenty
    (64.860) (69.056)
    Zad
    u
    żenie netto
    146.368 157.036
    Kapita
    w
    asny
    342.012 361.876
    Ca
    kowity kapita
    zaanga
    żowany
    488.380 518.912
    Wska
    źnik d źwigni finansowej
    42,8% 43,4%
    Wska
    źnik zad
    u żenia
    30,0% 30,3%
    Na Spó
    k ę oraz na jej spó
    ki zale żnie nie s ą narzucone żadne wymagania kapita
    owe. W ci ągu roku nie
    wprowadzono żadnych zmian do podej ścia Grupy w sprawie zarz ądzania ryzykiem kapita
    owym.
    W ci ągu roku Spó
    ka nie z
    ama
    a żadnego z warunków umów kredytowych i po życzkowych ani innych
    zobowi ąza ń wynikaj ących z tych umów.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    112
    Informacje objaśniaj ące do skonsolidowanego sprawozdania finansowego
    42. Uzgodnienie Sprawozdania z Przep
    ywów Pieni ężnych
    Zapasy
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia
    2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Bilansowa zmiana stanu zapasów 62.000 127.189
    Koszty finansowe netto skapitalizowane w warto ści zapasów 7.187 7.031
    Przeniesienie do nale żno ści (202) -
    Przeniesione z zaliczek na zakup gruntów - 3.698
    Sprzedaż projektu (by
    ego) udzia
    owcowi - 319
    Odpis aktualizuj ący warto ść zapasów (3.314) (2.269)
    Zmiana stanu zapasów wykazana w Skonsolidowanym Spr awozdaniu z
    Przep
    ywów Pieni ężnych 65.671 135.968
    Należno ści z tytu
    u dostaw i innych nale żno ści oraz przedp
    aty
    Za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 2016
    w tysi ącach z
    otych
    Bilansowa zmiana stanu nale żno ści oraz rozlicze ń (1.559) 8.348
    Przeniesienie z zapasów 202 -
    Przeniesione do zapasów - (3.698)
    Zmiana stanu nale żno ści oraz rozlicze ń w skonsolidowanym
    sprawozdaniu z przep
    ywów pieni ężnych (1.357) 4.650
    43. Zdarzenia w trakcie okresu
    Obligacje
    Dnia 24 maja 2017 roku Spó
    ka wyemitowa
    a 50.000 ob ligacji serii R o wartości nominalnej 50.000 tysi ęcy
    z
    otych. Nominalna warto ść jednej obligacji wynosi 1.000 z
    otych i jest równa jej wartości emisyjnej. Obligacje
    serii R powinny zosta ć wykupione w dniu 24 maja 2021 roku. Obligacje s ą oprocentowane wed
    ug zmiennej
    stopy procentowej w oparciu o 6-miesi ęczny WIBOR powi ększony o mar żę 2,85%. Odsetki s ą p
    atne co pó
    roku,w maju i listopadzie, a ż do terminu wykupu.
    Dnia 14 czerwca 2017 roku w dacie wykupu, Spó
    ka sp
    aci
    a wszystkie wymagalne obligacje serii C (83.500
    obligacji o
    ącznej warto ści nominalnej 83.500 tysi ęcy z
    otych) w dniu ich zapadalno ści. W wyniku sp
    aty
    ączna
    liczba wymagalnych obligacji serii C wynios
    a zero.
    Dnia 19 czerwca 2017 roku Spó
    ka wyemitowa
    a 20.000 obligacji serii S o nominalnej wartości 20.000 tysi ęcy
    z
    otych. Nominalna warto ść jednej obligacji wynosi 1.000 z
    otych i jest równa jej wartości emisyjnej. Obligacje
    serii S powinny zosta ć wykupione w dniu 19 czerwca 2021 roku. Obligacje s ą oprocentowane wed
    ug zmiennej
    stopy procentowej w oparciu o 6-miesi ęczny WIBOR powi ększony o mar żę 3,40%. Odsetki s ą p
    atne co pó
    roku, w czerwcu i grudniu, a ż do terminu wykupu.
    Dnia 19 czerwca 2017 Spó
    ka sp
    aci
    a wszystkie obli gacje serii G (120.000 obligacji o
    ącznej warto ści
    nominalnej 12.000 tysi ęcy z
    otych). W wyniku sp
    aty
    ączna liczba obligacji serii G pozostaj ących do wykupu
    wynios
    a zero.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    113
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    43. Zdarzenia w trakcie okresu (cd.)
    Kredyty bankowe
    W roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017 roku Spó
    ka sp
    aci
    a kr edyty bankowe na
    ączn ą kwot ę 64,1 mln
    z
    otych.
    W styczniu 2017 roku Spó
    ka zawar
    a umow ę kredytow ą z mBank Hipoteczny S.A. dotycz ącą trzeciego etapu
    projektu Panoramika w Szczecinie. Na mocy tej umowy mBank Hipoteczny ma zapewnić finansowanie na
    pokrycie kosztów budowy do
    ącznej kwoty 19,4 mln z
    otych. Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku Spó
    ka
    wykorzysta
    a i sp
    aci
    a ca
    y kredyt.
    We wrze śniu 2017 roku Spó
    ka zawar
    a umow ę kredytow ą z Alior Bank S.A. dotycz ącą trzeciego etapu projektu
    City Link w Warszawie (w umowie z Alior Bank S.A. oznaczonej jako etap numer cztery). Na mocy tej umowy
    Alior Bank ma zapewni ć finansowanie na pokrycie kosztów budowy do
    ącznej kwoty 101,2 mln z
    otych.
    Zgodnie z umow ą, data ostatecznej sp
    aty kredytu przypada na 30 wr ześnia 2020 roku.
    W grudniu 2017 roku Spó
    ka zawar
    a umow ę kredytow ą z Alior Bank S.A. dotycz ącą projektu "Miasto Marina"
    we Wroc
    awiu. Na mocy tej umowy Alior Bank S.A. ma zapewnić finansowanie na pokrycie kosztów budowy i
    rozbudowy do
    ącznej kwoty 34,9 mln z
    otych. Zgodnie z umow ą po życzki ostateczna data sp
    aty po życzki
    przypada na 30 listopada 2020 roku.
    Rozpocz ęcie nowych projektów
    W czerwcu 2017 roku Grupa rozpocz ę
    a budow ę projektu City Link III, który b ędzie obejmowa
    368 lokali o
    ą cznej powierzchni 18.700 m 2.
    W lipcu 2017 roku Spó
    ka rozpocz ę
    a budow ę projektu Miasto Marina, które obejmie 151 lokali o
    ącznej
    powierzchni 6.200 m
    2.
    W sierpniu 2017 roku Spó
    ka rozpocz ę
    a budow ę drugiego etapu projektu Miasto Moje, który obejmie 148 lokali
    o
    ącznej powierzchni 8.100 m
    2.
    W listopadzie 2017 roku Spó
    ka rozpocz ę
    a budow ę drugiego etapu projektu Vitalia obejmuj ącego 83 lokale o
    ą cznej powierzchni 4.700 m
    2.
    W listopadzie 2017 roku Spó
    ka rozpocz ę
    a budow ę czwartego etapu projektu Panoramika, obejmuj ącego 111
    lokali o
    ącznej powierzchni 5.800 m
    2.
    Uko ńczone projekty
    We wrze śniu 2017 roku Spó
    ka zako ńczy
    a budow ę projektu Vitalia I obejmuj ącego 139 lokali o
    ącznej
    powierzchni 7.200 m
    2.
    We wrze śniu 2017 roku Spó
    ka zako ńczy
    a budow ę projektu City Link I obejmuj ącego 322 lokale o
    ącznej
    powierzchni 14.700 m
    2.
    W pa ździerniku 2017 roku Spó
    ka zako ńczy
    a budow ę projektu M
    ody Grunwald III obejmuj ącego 108 lokali o
    ą cznej powierzchni 7.100 m
    2.
    W grudniu 2017 roku Spó
    ka zako ńczy
    a budow ę projektu Panoramika III, obejmuj ącego 122 lokale o
    ącznej
    powierzchni 5.800 m
    2.
    W grudniu 2017 roku Spó
    ka zako ńczy
    a budow ę projektu Chilli IV obejmuj ącego 45 lokali o
    ącznej
    powierzchni 2.900 m
    2.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    114
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    43. Zdarzenia w trakcie okresu (cd.)
    Zakup gruntów
    W styczniu 2017 roku oraz w lutym 2018 roku Spó
    ka zawar
    a warunkowe umowy sprzedaży dotycz ące nabycia
    nieruchomo ści zlokalizowanych w dzielnicy Ursus w Warszawie i umowy powiązane (zwane dalej
    „Nieruchomo ściami”). Nieruchomo ści s ą obj ęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzenneg o, co
    pozwala na budow ę wielorodzinnych projektów mieszkalnych o wielko ści oko
    o 1.600 mieszka ń na ich
    obszarze. Cena sprzeda ży za nabycie nieruchomo ści powi ększona o warto ść dzia
    a ń, które musz ą zosta ć
    wykonane, by umo żliwi ć Spó
    ce wykonanie projektów mieszkalnych (takie dzi a
    ania są odpowiedzialno ści ą
    sprzedawców) zosta
    a ustalona na poziomie 81,75 mln z
    otych plus należny podatek VAT (cz ęść ceny, w
    wysoko ści 79,0 mln z
    otych powi ększonej o nale żny podatek VAT zosta
    a zap
    acona do ko ńca grudnia 2017
    roku).
    Oczekuje si ę, i ż ostateczne umowy dotycz ące nabycia cz ęści Nieruchomo ści przez Spó
    k ę zostan ą zawarte w
    marcu 2018 roku (pozosta
    a cz ęść zostanie nabyta do ko ńca 2019 roku). Pozwoli to Spó
    ce na rozpocz ęcie
    pierwszego etapu projektu w ci ągu 2018 roku .
    Sprzeda ż gruntu
    W dniu 19 lipca 2017 roku Spó
    ka sprzeda
    a jednostc e niepowiązanej prawo u żytkowania wieczystego
    nieruchomo ści po
    o żonej w dzielnicy Ursus w Warszawie. Cena sprzeda ży prawa u żytkowania wieczystego
    nieruchomo ści zosta
    a ustalona na kwot ę 1,6 mln z
    otych powi ększon ą o nale żny podatek VAT. Spó
    ka
    rozpozna
    a zysk ze sprzeda ży nieruchomo ści wynosz ący 0,4 mln z
    otych.
    Dywidendy
    W dniu 1 marca 2017 roku, podczas Nadzwyczajnego Zg romadzenia Akcjonariuszy, Akcjonariusze wyrazili
    zgod ę na wyp
    at ę śródrocznej dywidendy za rok finansowy 2016, zgodnie z wnioskiem Zarządu i Rady
    Nadzorczej Spó
    ki. Śródroczna dywidenda w wysoko ści 14.760.974 z
    otych lub 0,09 z
    otych za jedn ą akcj ę
    zwyk
    ą zosta
    a wyp
    acona w dniu 23 marca 2017 roku.
    Dodatkowo, w dniu 30 czerwca 2017 roku, podczas Roc znego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy,
    Akcjonariusze wyrazili zgod ę na wyp
    at ę ostatecznej dywidendy pieni ężnej za rok finansowy 2016, zgodnie z
    wnioskiem Zarz ądu i Rady Nadzorczej Spó
    ki. Dywidenda w wysoko ści 16.401.081 z
    otych lub 0,10 z
    otych za
    jedn ą akcj ę zwyk
    ą, zosta
    a wyp
    acona w dniu 10 sierpnia 2017 roku.
    44. Zdarzenia po dacie bilansowej
    Kredyty bankowe
    Po dniu 31 grudnia 2017 roku Grupa nie zmieni
    a ani nie zawar
    a żadnej nowej umowy kredytowej.
    Obligacje
    Po dniu 31 grudnia 2017 roku Spó
    ka nie wyemitowa
    a ż adnych obligacji.
    Rozpocz ęcie nowych projektów
    Od 31 grudnia 2017 roku Grupa nie rozpocz ę
    a budowy żadnych nowych projektów.
    Uko ńczone projekty
    W lutym 2018 roku, Spó
    ka zako ńczy
    a budow ę czwartego (ostatniego) etapu projektu Espresso obe jmującego
    146 lokali o
    ącznej powierzchni 8.100 m 2.



    Ronson Europe N.V.
    Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu roczne go sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    115
    Informacje objaśniaj ące do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
    44. Zdarzenia po dacie bilansowej (cd.)
    Przekszta
    cenie Spó
    ki i przeniesienie siedziby do Polski
    W dniu 5 lutego 2018 r. Spó
    ka og
    osi
    a plan przeks zta
    cenia w Spó
    kę Europejsk ą (SE) i pó źniejsze
    przeniesienie siedziby do Polski. Zako ńczenie przekszta
    cenia Spó
    ki wymaga zgody Akcjonar iuszy Spó
    ki
    podczas Walnego Zgromadzenia. W tym celu Zarz ąd zwo
    a
    Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie
    Akcjonariuszy, które odb ędzie si ę 5 kwietnia 2018 r.


    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Finansowe Spó
    ki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    116
    Sprawozdanie z Ca
    kowitych Dochodów Spó
    ki
    Za rok zakończony 31 grudnia 2017
    2016
    W tysiącach z
    otych Nota
    Przychody ze sprzeda ży 4.207 8.394
    Koszty ogólnego zarz ądu i administracji
    4 (3.725) (8.352)
    Pozosta
    e wydatki
    (335) (638)
    Zysk/ (Strata) z dzia
    alno ści operacyjnej
    147 (380)
    Przychody finansowe
    6 4.979 12.429
    Koszty finansowe
    6 (12.800) (13.299)
    Zysk/ (Strata) netto z dzia
    alno ści finansowej
    (7.821) (870)
    Zysk/(strata) brutto (7.674) (1.466)
    Podatek dochodowy
    7 - -
    Zysk/(strata) przed wynikiem jednostek
    Podporz ądkowanych
    (7.674) (1.466)
    Zysk/(strata) netto jednostek podporz ądkowanych po
    opodatkowaniu
    9 17.138 65.997
    Zysk/(strata) netto
    9.464 64.531
    Noty zaprezentowane na stronach 118 do 125 stanowi ą integraln ą cz ęść sprawozdania finansowego.


    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Finansowe Spó
    ki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    117
    Sprawozdanie z Sytuacji Finansowej Spó
    ki
    Po podziale wyniku
    Na dzień 31 grudnia 2017 2016
    w tysi ącach PLN
    Nota
    Aktywa
    Udzia
    y w jednostkach zależnych 9 454.422 499.958
    Po życzki udzielone jednostkom zale żnym 10 66.970 55.586
    Razem aktywa trwa
    e 521.392 555.544
    Nale żno ści z tytu
    u dostaw i us
    ug oraz pozosta
    e 673 771
    Nale żno ści od jednostek zale żnych 845 5.429
    Po życzki udzielone jednostkom zale żnym 10 16.587 21.308
    Ś rodki pieni ężne i ich ekwiwalenty 252 8.368
    Razem aktywa obrotowe 18.357 35.876
    Razem aktywa 539.749 591.420
    Pasywa
    Kapita
    w
    asny
    Kapita
    zak
    adowy 11 12.503 20.762
    Kapita
    zapasowy z obj ęcia akcji powy żej ich warto ści
    nominalnej
    150.278 282.873
    Akcje w
    asne - (140.854)
    Kapita
    z aktualizacji wyceny
    3.796 3.556
    Zyski zatrzymane 171.312 193.249
    Razem kapita
    w
    asny 337.889 359.586
    Zobowi ązania
    Zobowi ązania d
    ugoterminowe
    Obligacje
    12 153.517 137.538
    Razem zobowi ązania d
    ugoterminowe 153.517 137.538
    Zobowi ązania krótkoterminowe
    Obligacje
    12 43.791 85.053
    Zobowi ązania wobec jednostek zale żnych - -
    Po życzki od jednostek zale żnych 3.400 5.001
    Zobowi ązania z tyt. planu motywacyjnego (opcje) - 978
    Zobowi ązania handlowe i pozosta
    e oraz rozliczenia
    mi ędzyokresowe bierne
    1.152 3.264
    Razem zobowi ązania krótkoterminowe 48.343 94.296
    Razem zobowi ązania 201.860 231.834
    Razem kapita
    w
    asny i zobowi ązania 539.749 591.420
    Noty zaprezentowane na stronach 118 do 125 stanowi ą integraln ą cz ęść sprawozdania finansowego.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Finansowe Spó
    ki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    118
    Informacje objaśniaj ące do Sprawozdania Finansowego Spó
    ki
    1. Informacje ogólne
    Ronson Europe N.V.(„Spó
    ka”) jest spó
    k ą akcyjn ą prawa holenderskiego z siedzib ą w Rotterdamie, Holandia,
    która zosta
    a za
    o żona w dniu 18 czerwca 2007 roku. Dnia 5 lutego 2018 roku, Spó
    ka og
    osi
    a plan
    przekszat
    cenia si ę w Spó
    k ę Europejsk ą SE oraz przeniesienia siedziby Spó
    ki do Polski. F inalizacja procesu
    przekszta
    cenia Spó
    ki wymaga wyra żenia zgody jej udzia
    owców na walnym zgromadzeniu. Z tego powodu 5
    kwietnia 2018 roku odb ędzie si ę nadzwyczajne walne zgromadzenie udzia
    owców zwo
    an e przez Zarząd Spó
    ki.
    Akcje Spó
    ki s ą notowane na Warszawskiej Gie
    dzie Papierów Warto ściowych od 5 listopada 2007 roku. Na
    dzie ń 31 grudnia 2017 roku 66,06% akcji pozostaj ących w obiegu znajdowa
    o si ę pod kontrol ą Amos Luzon
    Development and Energy Group Ltd. (‘A. Luzon Group’ ), podczas gdy inna część 39,78% jest utrzymywany
    przez Spó
    k ę w celu umorzenia. Pozosta
    e 33,94% posiadaj ą inni inwestorzy.
    Spó
    ka posiada (bezpo średnio i po średnio) 84 spó
    kach polskich, które zajmuj ą si ę budow ą i sprzeda żą
    mieszka ń, g
    ównie apartamentów, w budynkach wielorodzinnych indywidualnym klientom w Polsce.
    Dodatkowe informacje zosta
    y zawarte w nocie 1.b sk onsolidowanego sprawozdania finansowego.
    2. Znaczące zasady rachunkowo ści
    Sprawozdanie finansowe Spó
    ki zosta
    o sporz ądzone zgodnie z zapisami artyku
    u 362.8 cz ęści
    drugiej 9 holenderskiego Kodeksu Cywilnego. Oznacza to, że polityki rachunkowo ści oraz metody wyceny
    zastosowane dla celów sporz ądzenia jednostkowego sprawozdania finansowego Spó
    k i są zbli żone z tymi, które
    zastosowano do sporz ądzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego (p atrz noty 2 oraz 3 do
    Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego), za wyj ątkiem wyceny spó
    ek zale żnych, które zosta
    y
    wycenione metod ą aktywów netto. Sprawozdanie finansowe Spó
    ki zost a
    o sporządzone zgodnie z zasadami
    rachunkowo ści obowi ązuj ącymi w Holandii (holenderskie standardy rachunkowo ści), podczas gdy
    skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapita
    owej zosta
    o sporządzone zgodnie z
    Mi ędzynarodowymi Standardami Sprawozdawczo ści Finansowej („MSSF”), które zosta
    y zatwierdzone przez
    Uni ę Europejsk ą, o których mowa w nocie 3 do Skonsolidowanego Spra wozdania Finansowego.
    Przychód z tytu
    u us
    ug konsultingowych stanowi ą op
    aty pobierane przez holding od jednostek
    podporz ądkowanych, które s ą eliminowane w trakcie konsolidacji.
    3. Nabycie akcji w
    asnych od i sprzeda ż projektu rozwojowego g
    ównemu akcjonariuszowi w 20 16
    roku
    W dniu 23 grudnia 2016 roku, Spó
    ka sfinalizowa
    a u mowę z jednym z g
    ównych udzia
    owców, I.T.R 2012
    B.V. (“ITR 2012”), na mocy której Spó
    ka sprzeda
    a ITR 2012 określone udzia
    y w spó
    kach projektowych i
    nieruchomo ści stanowi ących projekt Nova Królikarnia za cen ę oko
    o 175,1 milionów z
    otych. Cz ęść ceny
    sprzeda ży w wysoko ści 34,3 mln z
    otych zosta
    a uregulowana w gotówce ( z czego 24,4 miliony z
    otych Spó
    ka
    otrzyma
    a od razu, a pozosta
    a kwota w wysoko ści 9,9 mln z
    otych zosta
    o zap
    aconych 1 marca 2017 roku).
    Pozosta
    a cz ęść ceny sprzeda ży projektu Nova Królikarnia, w kwocie 140,8 mln z
    o tych, zosta
    a uregulowana
    przez Spó
    k ę poprzez nabycie od ITR 2012 (w celu umorzenia) 108 .349.187 swoich akcji posiadanych
    bezpo średnio i po średnio przez ITR 2012, które w tym dniu stanowi
    y 3 9,78% kapita
    u zak
    adowego Spó
    ki.
    4. Koszty ogólnego Zarz ądu
    Za rok zako ńczony 31 grudnia 2017 2016
    W tysi ącach z
    otych
    Us
    ugi obce 1.986 1.566 Wynagrodzenia 1.604 6.649
    Inne 135 137
    Razem 3.725 8.352


    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Finansowe Spó
    ki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    119
    Informacje objaśniaj ące do Sprawozdania Finansowego Spó
    ki
    5. Wynagrodzenie Zarz ądu i Rady Nadzorczej
    Ś wiadczenia na rzecz cz
    onków Zarz ądu
    Z wyj ątkiem świadcze ń opisanych poni żej, w latach zako ńczonych 31 grudnia 2017 roku i 31 grudnia 2016 roku
    nie wyst ąpi
    y dodatkowe świadczenia na rzecz cz
    onków Zarz ądu. Wynagrodzenia kluczowych cz
    onków kadry
    kierowniczej wyp
    acane przez Grup ę zosta
    y sklasyfikowane w nast ępuj ący sposób:
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 2016
    W tysiącach z
    otych
    Wynagrodzenie i pozosta
    e korzyści krótkoterminowe
    117 -
    Bonus dla Zarz ądu - -
    Podsuma - Pan Nir Netzer 117 -
    Wynagrodzenie i pozosta
    e korzyści krótkoterminowe
    210 -
    Bonus dla Zarz ądu 128 -
    Podsuma - Pan Rami Geris 338 -
    Wynagrodzenie i pozosta
    e korzyści krótkoterminowe
    335 334
    Plan motywacyjny powi ązany z wynikami finansowymi Spó
    ki 351 365
    Plan motywacyjny powi ązany z warto ści ą akcji
    85 87
    Podsuma - Pan Andrzej Gutowski 771 786
    Wynagrodzenie i pozosta
    e korzyści krótkoterminowe
    634 2.032
    Premia dla Zarz ądu (612) 2.550
    Podsuma - Pan Shraga Weisman 22 4.582
    Wynagrodzenie i pozosta
    e korzyści krótkoterminowe
    530 548
    Plan motywacyjny powi ązany z wynikami finansowymi Spó
    ki 45 657
    Plan motywacyjny powi ązany z warto ści ą akcji
    120 122
    Podsuma - Pan Tomasz api ński 695 1.327
    Razem 1.943 6.695
    * Więcej informacji zawarto w nocie 35 i 39 Skonsolidowa nego Sprawozdania Finansowego.
    Panowie Erez Yoskovitz i Roy Vishnovizki nie byli u prawnieni do żadnego wynagrodzenia od Spó
    ki ani od
    podmiotów zale żnych Spó
    ki.
    Panowie Erez Tik i Alon Haver nie otrzymali żadnego bezpo średniego wynagrodzenia od Spó
    ki ani od żadnego
    podmiotu zale żnego Spó
    ki. Zamiast tego, ich wynagrodzenie jest o bjęte i zawarte w umowie z Grup ą A. Luzon,
    pokrywaj ącej koszty wynagrodzenia dwóch cz
    onków Zarz ądu i Przewodnicz ącego Rady Nadzorczej za
    ączn ą
    miesi ęczn ą kwot ę 70 tys. z
    otych.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Finansowe Spó
    ki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    120
    Informacje objaśniaj ące do Sprawozdania Finansowego Spó
    ki
    5. Wynagrodzenie Zarz ądu i Rady Nadzorczej
    Wynagrodzenie Rady Nadzorczej
    Cz
    onkowie Rady Nadzorczej s ą uprawnieni do otrzymywania rocznego honorarium w w ysokości 8.900 euro
    oraz wynagrodzenia wynosz ącego 1.500 euro za udzia
    w spotkaniu Rady (750 eur o w przypadku udzia
    u
    telefonicznego). Ca
    kowita warto ść z tytu
    u honorarium Cz
    onków Rady Nadzorczej w rok u 2017 oraz 2016
    wynios
    a odpowiednio 336 tysi ęcy z
    otych (79 tysi ęcy euro) oraz 339 tysi ęcy z
    otych (77 tysi ęcy euro).
    Pan Amos Luzon nie otrzyma
    bezpo średniego wynagrodzenia zarówno od Spó
    ki, jak i od żadnych podmiotów
    zale żnych. Jego wynagrodzenie zosta
    o pokryte na mocy um owy z A. Luzon Group, zgodnie z którą op
    acone
    zostanie wynagrodzenie dwóch Cz
    onków Zarz ądu oraz Przewodnicz ącego Rady Nadzorczej w
    ącznej
    wysoko ści 70 tysi ęcy z
    otych miesi ęcznie.
    ączna kwota wynagrodze ń nale żnych Cz
    onkom Rady Nadzorczej w 2017 zosta
    a sklasy fikowana w
    nast ępuj ący sposób:
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 2016
    W tysiącach z
    otych
    Pan Ofer Kadouri (wyznaczony 1 marca 2017) 68 -
    Pan Alon Kadouri (wyznaczony 1 marca 2017)
    55 -
    Pan Piotr Pale nik (wyznaczony 30 czerwca 2017)
    30 -
    Pani Mi khal Shapira ( wyznaczony 1 marca 2017- rezyznacja 13 wrze śnia 2017)
    47 -
    Pan S hmuel Rofe ( wyznaczony 20 listopada 2017)
    4 -
    Pan Mark Segall ( rezygnacja 1 marca 2017)
    17 86
    Pan Yair Shilhav ( rezygnacja 1 marca 2017) 17 92
    Pan Reuven Sharoni ( rezygnacja 1 marca 2017) 17 92
    Pan Przemyslaw Kowalczyk (ponownie wyznaczony 24 czerwca 2015) 81 69
    Razem 336 339
    (*) Powyższe kwoty zosta
    y przeliczone z Euro na Polskie Z
    o te (PLN) po średnim kursie NBP
    Dodatkowe informacje dotycz ące wynagrodzenia Zarz ądu i Rady Nadzorczej zawarto w nocie 39
    Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego.
    6. Przychody i koszty finansowe netto
    Za rok zako ńczony 31 grudnia
    2017 2016
    W tysi ącach z
    otych
    Odsetki od pożyczek udzielonych jednostkom zale żnym
    4.911 11.977
    Odsetki od lokat bankowych 68 452
    Przychody finansowe
    4.979 12.429
    Odsetki od obligacji mierzone wed
    ug zamortyzowaneg o kosztu (11.282) (11.860)
    Strata z tytu
    u ró źnic kursowych
    (139)
    Op
    aty i prowizje (1.320) (1.354)
    Inne
    (59) (85)
    Koszty finansowe
    (12.800) (13.299)
    Przychody/(koszty) finansowe netto
    (7.821) (870)


    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Finansowe Spó
    ki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    121
    Informacje objaśniaj ące do Sprawozdania Finansowego Spó
    ki
    7. Podatek dochodowy
    Holenderski podatek dochodowy nie zosta
    zaksi ęgowany.
    Realizacja przeniesienia strat podatkowych jest uza leżniona od wygenerowania odpowiedniego dochodu
    podlegaj ącego opodatkowaniu w okresie, w którym s ą one realizowane. Na postawie wszystkich dost ępnych
    informacji nie jest prawdopodobne, że przeniesione straty podatkowe mog ą zosta ć rozliczone, dlatego te ż nie
    rozpoznaje si ę aktywa z tytu
    u podatku odroczonego.
    Ponadto Spó
    ka nie rozpoznaje aktywa z tytu
    u odroc zonego podatku dochodowego na stratach podatkowych w
    Holandii. Szacuje si ę, że zagregowane straty podatkowe w Holandii mo żliwe do wykorzystania na dzie ń 31
    grudnia 2017 roku wynosz ą 11.804 tysi ęcy z
    otych (2016: 6.667 tysi ęcy z
    otych).
    W zwi ązku z faktem, że Spó
    ka osi ągn ę
    a straty podatkowe w Holandii do roku obrotowego z akończonego dnia
    31 grudnia 2017 roku, w
    ącznie i nie rozpoznaje aktywa z tytu
    u odroczonego podatku dochodowego od tych
    strat podatkowych, efektywna stawka podatkowa dla S pó
    ki wynosi 0%, podczas gdy obowiązuj ąca stawka
    podatkowa w Holandii wynosi 20% dla zysków podlegaj ących opodatkowaniu do 200 tys. Euro i 25% dla
    zysków podatkowych powy żej 200 tys. Euro za lata obrotowe do 2018 roku.
    W 2016 roku Spó
    ka wyst ąpi
    a do holenderskich organów podatkowych o zmian ę waluty funkcyjnej z EUR na
    PLN pocz ąwszy od 1 stycznia 2017 roku.
    8. Pracownicy
    Spó
    ka zarówno w ci ągu roku zako ńczonego 31 grudnia 2017 roku, jak i 31 grudnia 2016 roku nie zatrudnia
    a
    ż adnych pracowników.
    9. Inwestycje w jednostkach zale żnych
    Jednostki zale żne Spó
    ki s ą wyceniane wed
    ug metody aktywów netto.
    Zmiany w warto ści udzia
    ów w jednostkach zale żnych:
    Za rok zako ńczony 31 grudnia
    2017 2016
    W tysi ącach z
    otych
    Stan na pocz ątek roku
    499.958 460.890
    Zysk netto jednostek zale żnych za rok
    17.138 65.997
    Dywidendy otrzymane w ci ągu roku
    (62.674) (26.929)
    Stan na koniec roku 454.422 499.958
    Spó
    ka jest udzia
    owcem (bezpo średnio i po średnio) 84 spó
    ek polskich, które zajmuj ą si ę budow ą i sprzeda żą
    mieszka ń, g
    ównie apartamentów, w budynkach wielorodzinnych indywidualnym klientom w Polsce.
    Dodatkowe informacje zosta
    y zawarte w nocie 1.b Sk onsolidowanego Sprawozdania Finansowego.



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Finansowe Spó
    ki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    122
    Informacje objaśniaj ące do Sprawozdania Finansowego Spó
    ki
    10. Po życzki udzielone jednostkom zale żnym
    Zmiany po życzek udzielonych jednostkom zale żnym:
    Za rok zako ńczony 31 grudnia
    2017 2016
    W tysiącach z
    otych
    Stan na początek roku
    76.894 153.370
    Udzielone po życzki 6.000 55.000
    Pożyczki przeniesione w drodze sprzeda ży na rzecz akcjonariusza
    (patrz Nota 3)
    - (132.476)
    Op
    aty i prowizje (120) (1.100)
    Wp
    ywy z obligacji (4.121) (9.877)
    Amotyzacja op
    at i prowizji 404 1.726
    Naliczone odsetki 4.500 10 .51
    Stan na koniec roku 83.557 76.894
    Zobowi ązania krótkoterminowe 16.587 21.308
    Zobowi ązania d
    ugoterminowe 66.970 55.586
    Stan na koniec roku 83.557 76.894
    Po życzki na 31 grudnia 2017:
    w tysi ącach z
    otych
    Waluta Nominalna stopa
    procentowa Rok wymagalno ści Kwota Naliczone
    odsetki Prowizje i op
    aty Warto ść bilansowa
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 5,05% 2018 1.700 - - 1.700
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4,0% 2018 15.000 - (113) 14.887
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4,0% 2019 10.000 - (112) 9.888
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4,1% 2019 4.500 - (33) 4.467
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4,1% 2019 10.000 - (102) 9.898
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4,1% 2019 5.009 - - 5.009
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4,15% 2020 10.000 - (113) 9.887
    Ronson Development Finco PLN 5,75% 2020 10.000 - (145) 9.855
    Ronson Development Finco PLN 6,00% 2020 10 295 - 305
    Ronson Development Skyline PLN 6,00% 2020 7.350 4.416 - 11.766
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 3,90% 2021 6.000 - (105) 5.895
    Razem
    79.569 4.711 (723) 83.557
    Pożyczki na 31 grudnia 2016:
    w tysi ącach z
    otych
    Waluta Nominalna stopa
    procentowa Rok
    wymagal
    ności Kwota
    Naliczone
    odsetki Prowizje i op
    aty Warto ść
    bilansowa
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 5,05% 2017 1.700 3 - 1.703
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4,25% 2017 20.000 3 (398) 19.605
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4,1% 2019 5.009 6 - 5.015
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4,1% 2019 4.500 6 (56) 4.450
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4,0% 2019 15.000 19 (226) 14.793
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4,1% 2019 10.000 13 (162) 9.851
    Ronson Development Finco PLN Wibor 6M + 4,15% 2020 10.000 13 (166) 9.847
    Ronson Development Finco PLN 6% 2020 10 295 - 305
    Ronson Development Skyline PLN 6% 2020 7.350 3.975 - 11.325
    Razem
    73.569 4.333 (1.008) 76.894
    Pożyczki nie s ą zabezpieczone.


    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Finansowe Spó
    ki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    123
    Informacje objaśniaj ące do Sprawozdania Finansowego Spó
    ki
    11. Kapita
    zak
    adowy
    Ca
    kowity docelowy kapita
    akcyjny Spó
    ki sk
    ada si ę z 800.000.000 akcji o warto ści nominalnej 0,02 euro
    ka żda. Liczba wyemitowanych akcji zwyk
    ych na 31 grudn ia 2017 roku wynios
    a 164.010.813 (na 31 grudnia
    2016 roku: 272 360 000 akcji by
    o wyemitowanych, a 164.010.183 pozostawa
    o w obiegu).
    (w tysi ącach z
    otych) Kapita
    podstawowy
    Nadwy
    żka ze
    sprzeda ży
    akcji
    powy żej ich
    warto ści
    nominalnej Akcje
    w
    asne
    Kapita
    z aktualizacji
    wyceny Zyski
    zatrzymane
    Kapita
    w
    asny
    razem
    Stan na 1 grudnia 2016 20.762 282.873 - 3.556 150.5 07 457.698
    Zysk/(strata) netto za rok
    zako ńczony 31 grudnia
    2016 - - - - 64.531 64.531
    Wyp
    ata dywidendy - - - - (21.789) (21.789)
    Nabycie akcji w
    asnych
    (patrz nota 3) - - (140.854) - - (140.854)
    Stan na 31 grudnia 2016 20.762 282.873 (140.854) 3. 556 193.249 359.586
    Zysk/(strata) netto za rok
    zako ńczony 31 grudnia
    2017 - - - - 9.464 9.464
    Kapita
    z aktualizacji
    wyceny - - - 240 (240) -
    Wyp
    ata dywidendy - - - - (31.161) (31.161)
    Nabycie akcji w
    asnych (8.259) (132.595) 140.854 - -
    -
    Stan na 31 grudnia 2017 12.503 150.278 - 3.796 171. 312 337.889
    W dniu 23 grudnia 2016 roku Spó
    ka naby
    a 108.349.187 akcji w
    asnych od jednego z g
    ównych udzia
    owców
    I.T.R. 2012 (patrz nota 3). Na dzie ń 1 marca 2017 wszystkie akcje w
    asne zosta
    y umorzo ne.
    W roku zako ńczonym dnia 31 grudnia 2017 zosta
    a wyp
    acona śródroczna dywidenda za rok obrotowy 2016 w
    kwocie 14.761 tysi ęcy z
    otych, tj. w wysoko ści 0,09 z
    na jedn ą akcj ę (wyp
    acona w dniu 1 marca 2017 roku).
    Roczna dywidenda za rok obrotowy 2016 w kwocie 16.4 01 tysięcy z
    otych , tj. w wysoko ści 0,10 z
    na jedn ą
    akcj ę zosta
    a wyp
    acona 10 sierpnia 2017 roku. W roku za kończonym dnia 31 grudnia 2016 akcjonariuszom
    Spó
    ki zosta
    a wyp
    acona dywideda w kwocie 21.789 t ysięcy z
    , tj. w wysoko ści 0,08 z
    na jedn ą akcj ę.
    Zgodnie z prawem holenderskim Spó
    ka wykazuje wymag aną prawnie rezerw ę zwi ązan ą z niezrealizowanymi
    zmianami warto ści godziwej nieruchomo ści inwestycyjnej w jednostce zale żnej w kwocie netto 3.796 tysi ęcy
    z
    otych (2016: 3.556 tysi ęcy z
    otych).



    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Finansowe Spó
    ki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    124
    Informacje objaśniaj ące do Sprawozdania Finansowego Spó
    ki
    12. Obligacje
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku obligacje obejmowa
    y nominaln ą kwot ę zobowi ązania w wysoko ści 197.160
    tysi ęcy z
    otych oraz naliczone odsetki w kwocie 1.742 ty sięcy z
    otych pomniejszone o koszty bezpo średnio
    zwi ązane z emisj ą (ujmowane przy wykorzystaniu efektywnej stopy proc entowej) w wysokości 1.594 tysi ęcy
    z
    otych.
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku wszystkie kowenanty by
    y spe
    nione.
    Dalsze informacje zosta
    y zawarte w notach 28 i 29 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego.
    13. Zobowi ązania i nale żno ści warunkowe
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku Spó
    ka nie posiada
    a żadnych zobowi ąza ń warunkowych.
    Na dzie ń 31 grudnia 2017 roku Spó
    ka udzieli
    a gwarancji za bezpieczających kredyty bankowe udzielone
    spó
    kom zale żnym na
    ączn ą kwot ę 3.900 tysi ęcy z
    otych (na dzie ń 31 grudnia 2016 odpowiednio 2.527 tysi ęcy
    z
    otych).
    14. Transakcje z jednostkami powi ązanymi
    W latach obrotowych zako ńczonych odpowiednio dnia 31 grudnia 2017 roku oraz 31 grudnia 2016 roku nie
    wyst ąpi
    y żadne transakcje mi ędzy Spó
    k ą a jej udzia
    owcami, ich jednostkami stowarzyszonym i oraz innymi
    podmiotami powi ązanymi, które mog
    yby zosta ć uznane, jako przeprowadzone na warunkach nierynkow ych
    (wi ęcej informacji zosta
    o zawartych w Nocie 39 Skonsol idowanego Sprawozdania Finansowego)
    15. Zarządzanie ryzykiem finansowym, cele i stosowane zasady
    Szczegó
    y dotyczące zarz ądzania ryzykiem finansowym zosta
    y przedstawione w nocie 40 Skonsolidowanego
    sprawozdania finansowego.
    16. Informacja o wynagrodzeniu bieg
    ego rewidenta
    I
    nformacja o umowach dotycz ących badania sprawozdania finansowego i ich warto ści jest za
    ączona poni żej:
    Za rok zako
    ńczony 31 grudnia
    2017 2016
    W tysi ącach PLN
    Wynagrodzenie z tytu
    u badania sprawozdania finansowego (1) 609 660
    Wynagrodzenie z tytu
    u badania sprawozdania finanso
    wego za poprzednie
    okresy
    (2) 82 -
    Zwrot kosztów przegl ądów (3) (81) (190)
    Inne us
    ugi - 81
    ączne wynagrodzenie z tytu
    u audytu
    610 551
    (1) Wynagrodzenie z tytu
    u badania sprawozdania finanso wego obejmuje wynagrodzenie zap
    acone i należne audytorowi
    zewn ętrznemu spó
    ki za świadczenie profesjonalnych us
    ug badania i przegl ądu jednostkowych i skonsolidowanych
    sprawozda ń finansowych Spó
    ki (nie obejmuje warto ści umów z tytu
    u doradztwa podatkowego). Cz ęść wynagrodzenia
    dotycz ąca prac wykonanych przez audytora holenderskiego wy nios
    a 213 tysięcy z
    otych (51 tysi ęcy euro) za rok 2017
    oraz 249 tysi ęcy z
    otych (60 tysi ęcy euro) za 2016 rok.
    (2) Dodatkowa p
    atno ść zwi ązana z transakcj ą Nova Królikarnia.
    (3) 50 % kosztów z tytu
    u przegl ądu Spó
    ki za pierwszy i trzeci kwarta
    zosta
    y zwró cone przez jednego z akcjonariuszy
    Spó
    ki. Szczegó
    y dotycz ące wy żej wymienionej kwestii znajduj ą si ę w nocie 39 (w kategorii "inne") do
    Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego.


    Ronson Europe N.V.
    Sprawozdanie Finansowe Spó
    ki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    125
    Informacje objaśniaj ące do Sprawozdania Finansowego Spó
    ki
    17.
    Proponowany podzia
    wyniku
    Zarząd proponuje odniesienie zysku netto za rok 2017 w k wocie 9.464 tysięcy z
    otych do zysków
    zatrzymanych. Propozycja ta zosta
    a uwzgl ędniona w Sprawozdaniu finansowym Spó
    ki na dzie ń 31 grudnia
    2017 roku. Jednak że zgodnie z polityk ą dywidendy Zarz ąd oraz Rada Nadzorcza b ęd ą rozwa ża
    y mo żliwo ść
    wyp
    aty dywidendy w roku 2018, bior ąc pod uwag ę (i) obecny i oczekiwany bilans wraz z analiz ą
    kowenantów z nim zwi ązanych (ii) potrzeby finansowe Spó
    ki pretenduj ącej do czo
    ówki deweloperów
    w Polsce (iii) zmienne warunki rynkowe.
    18 Wydarzenia po dacie bilansowej
    Opis wydarze ń po dacie bilansowej zaprezentowano w nocie 44 Skon solidowanego Sprawozdania Finansowego.
    Rotterdam,
    7 marca 2018
    Zarz ąd Spó
    ki
    _______________ _________________ _______________ _____
    Nir Netzer Rami Geris Andrzej Gutowski
    Prezes Zarz ądu Dyrektor Finansowy Dyrektor ds. Sprzeda ży i Marketingu
    _________________ _________________
    Erez Tik Alon Haver
    Rada Nadzorcza
    ________________ _________________ ______________ _______
    Amos Luzon Alon Kadouri Ofer Kadouri
    ________________ _________________ _ ________________
    Przemyslaw Kowalczyk Piotr Palenik Shmuel Rofe


    Ronson Europe N.V.
    Pozosta
    e informacje T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    126
    Zasady podzia
    u zysku określone w Statucie Spó
    ki
    Zgodnie z artyku
    em 30 Statutu Spó
    ki:
    1) Zarz ąd za uprzedni ą zgod ą Rady Nadzorczej okre śli kwot ę zysku netto, która powinna by ć przeznaczona na
    zasilenie kapita
    u zapasowego. Pozosta
    ą cz ęścią zysku rozporz ądza Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy;
    2) Spó
    ka mo że dokona ć wyp
    at z zysku wy
    ącznie w przypadku, gdy kapita
    w
    asny jest wy ższy od kapita
    u
    wp
    aconego i sumy wymagalnej od akcjonariuszy z moc y prawa, powiększonego o warto ść rezerw
    kapita
    owych, które Spó
    ka jest zobowi ązana utrzymywa ć zgodnie z przepisami prawa;
    3) Wyp
    ata dywidendy mo że nast ąpi ć po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego , z którego
    wynika, że wyp
    ata dywidendy jest zgodna z prawem. Walne Zgr omadzenie Akcjonariuszy, na podstawie
    wniosku Zarz ądu, po otrzymaniu zgody Rady Nadzorczej, decyduje p rzynajmniej o (i) metodzie wyp
    aty
    w przypadku, gdy wyp
    ata nast ępuje w gotówce, (ii) dacie wyp
    aty oraz (iii) adres ie bąd ź adresach, pod które
    dywidenda zostanie wyp
    acona;
    4) Zarz ąd mo że postanowi ć o wyp
    acie zaliczki na poczet dywidendy pod warunk iem spe
    nienia wymogów
    okre ślonych w punkcie 2 powy żej, potwierdzonych śródrocznym sprawozdaniem finansowym, po
    uprzednim uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej;
    5) Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy mo że podj ąć uchwa
    ę o wyp
    atach z kapita
    u zapasowego, którego
    utworzenie nie jest wymagane z mocy prawa, z nale żytym uwzgl ędnieniem postanowie ń punktu 2 oraz na
    wniosek Zarz ądu, który zosta
    zatwierdzony uprzednio przez Rad ę Nadzorcz ą;
    6) W przypadku wyp
    at dywidendy dokonywanych poza gran icami Holandii wyp
    aty gotówkowe z tytu
    u
    dywidendy b ęd ą realizowane w walucie kraju, w którym akcje te s ą notowane na regulowanym rynku
    papierów warto ściowych oraz zgodnie z obowi ązuj ącymi przepisami prawa i regulacjami tego kraju,
    w którym akcje spó
    ki zosta
    y dopuszczone do oficja lnych notowań na regularnym rynku. Je żeli taka waluta
    b ędzie inna od waluty przyj ętej ustawowo w Holandii, kwota zostanie obliczona w ed
    ug kursu wymiany
    ustalonego przez Zarz ąd na koniec dnia poprzedzaj ącego dzie ń podj ęcia przez Walne Zgromadzenie
    Akcjonariuszy uchwa
    y o wyp
    acie dywidendy zgodnie z punktem 1 powyżej. Je żeli Spó
    ka w pierwszym
    dniu. w którym powinna nast ąpi ć wp
    ata dywidendy nie b ędzie mog
    a dokona ć wyp
    aty poza granicami
    Holandii lub w odpowiedniej walucie obcej z przyczy n od niej niezależnych, takich jak dzia
    ania organów
    w
    adzy lub inne nadzwyczajne okoliczno ści. Zarz ąd b ędzie upowa żniony do podj ęcia decyzji o dokonaniu
    wyp
    at w euro w jednym lub kilku miejscach w Holand ii. W takim przypadku nie będ ą mia
    y zastosowania
    postanowienia zawarte w pierwszym zdaniu niniejszeg o punktu;
    7) Walne Zgromadzenie mo że, na wniosek Zarz ądu zatwierdzony przez Rad ę Nadzorcz ą, przyj ąć uchwa
    ę
    o wyp
    acie dywidendy lub dokonaniu wyp
    at z kapita
    u rezerwowego, którego utworzenie nie jest wymagane
    z mocy prawa w ca
    o ści lub cz ęściowo w formie udzia
    u z kapitale zapasowym Spó
    ki;
    8) Roszczenie akcjonariusza o wyp
    at ę dywidendy ulega przedawnieniu po up
    ywie pi ęciu lat;
    9) Do obliczenia kwoty wyp
    aty z zysku nie uwzgl ędnia si ę akcji w
    asnych w posiadaniu Spó
    ki.



    Ronson Europe N.V.
    Opinia niezależnego bieg
    ego rewidenta
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    127
    OPINIA NIEZALEŻNEGO BIEG EGO REWIDENTA
    Dla: Akcjonariuszy oraz Rady Nadzorczej Ronson Euro pe N.V.
    Raport bieg
    ego rewidenta dotycz ący sprawozdania finansowego za rok 2017
    Opinia bieg
    ego rewidenta
    Przeprowadzili śmy badanie za
    ączonego sprawozdania finansowego za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 roku
    spó
    ki Ronson Europe N.V. (dalej „Spó
    ka”) z siedzi bą w Rotterdamie, Holandia. Na sprawozdanie finansowe sk
    ada
    si ę skonsolidowane sprawozdanie finansowe oraz jednost kowe sprawozdanie finansowe.
    Naszym zdaniem: - Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapita
    owej Ronson Europe N.V. przedstawia rzetelnie
    i jasno wszystkie informacje istotne dla oceny jej sytuacji majątkowej i finansowej na dzie ń 31 grudnia
    2017 roku, jej wyniku finansowego oraz przep
    ywów p ieniężnych za rok obrotowy zako ńczony tego dnia,
    zgodnie z Mi ędzynarodowymi Standardami Sprawozdawczo ści Finansowej, które zosta
    y zatwierdzone przez
    Uni ę Europejsk ą oraz przepisami rozdzia
    u 9 ksi ęgi 2 holenderskiego kodeksu cywilnego;
    - Jednostkowe sprawozdanie finansowe spó
    ki Ronson Eu rope N.V. przedstawia rzetelnie i jasno wszystkie
    informacje istotne dla oceny jej sytuacji maj ątkowej i finansowej na dzie ń 31 grudnia 2017 roku oraz jej
    wyniku finansowego oraz przep
    ywów pieni ężnych za rok obrotowy zako ńczony tego dnia, zgodnie
    z przepisami rozdzia
    u 9 ksi ęgi 2 holenderskiego kodeksu cywilnego.
    Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje:
    1. skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej n a dzień 31 grudnia 2017 roku;
    2. nast ępuj ące sprawozdania za rok obrotowy zako ńczony dnia 31 grudnia 2017 roku: skonsolidowane spr awozdanie z
    ca
    kowitych dochodów, skonsolidowane sprawozdanie z e zmian w kapitale w
    asnym oraz skonsolidowane
    sprawozdanie z przep
    ywów pieni ężnych; oraz
    3. informacje obja śniaj ące do skonsolidowanego sprawozdania finansowego, za wierające podsumowanie istotnych
    zasad rachunkowo ści oraz pozosta
    e informacje obja śniaj ące.
    Jednostkowe sprawozdanie finansowe obejmuje :
    1. jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej na d zień 31 grudnia 2017 roku;
    2. jednostkowe sprawozdanie z ca
    kowitych dochodów za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2017 roku; oraz
    3. informacje obja śniaj ące do jednostkowego sprawozdania finansowego zawier ające podsumowanie zasad
    rachunkowo ści oraz pozosta
    e informacje obja śniaj ące.
    Podstawa opinii bieg
    ego rewidenta
    Przeprowadzili śmy nasze badanie zgodnie z holenderskim prawem, któ re obejmuje także Holenderskie Standardy
    Rewizji Finansowej. Obowi ązki na
    o żone na nas przez wspomniane standardy zosta
    y opisa ne szczegó
    owo w sekcji
    niniejszego raportu pt. „Zakres odpowiedzialno ści bieg
    ego rewidenta dotycz ący badania sprawozda ń finansowych”.
    Spe
    niamy kryterium niezale żno ści wzgl ędem Ronson Europe N.V., zgodnie z Rozporz ądzeniem Parlamentu
    Europejskiego i Rady (UE) w sprawie szczegó
    owych w ymogów dotyczących ustawowych bada ń sprawozda ń
    finansowych jednostek interesu publicznego,
    „Wet toezicht accountantsorganisaties” (Wta, Ustawa o nadzorze nad
    firmami audytorskimi) „Verordening inzake de onagha nklijkheid van accountants bij assurance-opdrachten” (ViO,
    Kodeks etyki zawodowych ksi ęgowych, który zawiera regulacje dotycz ące niezale żno ści) oraz innymi regulacjami
    dotycz ącymi niezale żno ści obowi ązuj ącymi w Holandii. Ponadto, spe
    niamy wymogi „Verorde ning gedrags-en
    beroepsregels accountants” (VGBA, Holenderski Kodek s Etyki).
    Wyra żamy przekonanie, że uzyskane przez nas dowody badania stanowi ą wystarczaj ącą i odpowiedni ą podstaw ę do
    wyra żenia przez nas opinii z badania.
    Poziom istotno ści


    Ronson Europe N.V.
    Opinia niezależnego bieg
    ego rewidenta
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    128
    Poziom istotności PLN 3.528.000 (2016: PLN 3.700.000)
    U żyty wska źnik 0,5% warto ści aktywów
    Dodatkowe wyja śnienia S ądzimy, że przyj ęcie poziomu istotno ści bazuj ącego na warto ści aktywów
    ogó
    em najlepiej odzwierciedla to, co jest istotne dla użytkowników
    sprawozdania finansowego, uwzgl ędniaj ąc przy tym charakter dzia
    alno ści
    jednostki i jej sektora jak równie ż skal ę bie żącej dzia
    alno ści badanej
    Spó
    ki.
    Podczas naszego badania uwzgl ędniamy równie ż zniekszta
    cenia istotne dla czytelników sprawozdan ia finansowego nie
    tylko ze wzgl ędu na poziom istotno ści, ale tak że ze wzgl ędu na swój charakter i szczególne okoliczno ści wyst ąpienia.
    Ustalili śmy wraz z Rad ą Nadzorcz ą, i ż zidentyfikowane podczas badania zniekszta
    cenia pr zekraczające kwot ę 176 000
    z
    otych oraz zniekszta
    cenia istotne ze wzgl ędu na swój charakter i szczególne okoliczno ści wyst ąpienia zostan ą przez
    nas zg
    oszone.
    Zakres badania grupy
    Ronson Europe N.V. jest jednostk ą dominuj ącą Grupy Kapita
    owej Ronson Europe N.V. Informacje fi nansowe Grupy
    s ą zawarte w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Ronson Europe N.V.
    Wykonane przez nas badanie koncentruje si ę przede wszystkim na znacz ących jednostkach Grupy ze wzgl ędu na ich
    udzia
    w sumie bilansowej Grupy, w tym w produkcji w toku, wyrobach gotowych i saldach zobowiąza ń finansowych.
    Uwzgl ędnili śmy tak że jednostki, które poprzez swój specyficzny charakt er lub okoliczności s ą znacz ące ze wzgl ędu na
    ryzyko istotnego zniekszta
    cenia sprawozda ń finansowych Grupy. Samodzielnie przeprowadzili śmy badanie jednostki
    dominuj ącej Grupy Ronson Europe N.V., natomiast we wspó
    pra cy z lokalnym zespo
    em w Polsce przeprowadziliśmy
    pe
    n ą procedur ę badania znacz ących jednostek Grupy zlokalizowanych w Polsce. Pona dto przeprowadziliśmy wybrane
    procedury badania na pozosta
    ych jednostkach Grupy. Wszystkie istotne jednostki Grupy zlokalizowane są w Polsce. W
    sumie przeprowadzone procedury pokrywaj ą 92% sumy aktywów Grupy i 98% przychodów.
    Wymienione powy żej czynno ści wykonane na jednostkach z Grupy wraz z dodatkowy mi procedurami na poziomie
    ca
    ej Grupy pozwalaj ą nam uzyska ć wystarczaj ące i odpowiednie dowody badania do wydania opinii
    o skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.
    Kluczowe obszary badania
    Kluczowe obszary badania s ą to zagadnienia, które wed
    ug naszego profesjonalne go osądu mia
    y najwi ększe znaczenie
    w badaniu sprawozda ń finansowych. Zosta
    y one przekazane Radzie Nadzorc zej. Kluczowe obszary badania nie są
    kompleksowym odzwierciedleniem wszystkich omawianyc h spraw.
    Obszary te zosta
    y omówione w kontekście naszego badania sprawozdania finansowego jako c a
    ości, do którego to
    wydajemy opini ę z badania, tote ż nie dostarczamy poni żej odr ębnej opinii dotycz ącej tych obszarów.



    Ronson Europe N.V.
    Opinia niezależnego bieg
    ego rewidenta
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    129
    Ryzyko Nasza odpowiedź na ryzyko G
    ówne obserwacje
    Wycena zapasów, szczegó
    y przedstawiono w nocie 20
    Zapasy sk
    adaj ą si ę z wielorodzinnych
    projektów mieszkalnych b ęd ących w fazie
    przygotowania b ąd ź budowy i stanowi ą
    najbardziej istotn ą pozycj ę w
    skonsolidowanym sprawozdaniu
    finansowym Grupy. Zapasy wyceniane s ą
    po ni ższej spo śród dwóch warto ści: kosztu
    wytworzenia oraz warto ści netto mo żliwej
    do uzyskania. Koszt wytworzenia zapasów
    obejmuje mi ędzy innymi warto ść gruntów
    bąd ź warto ść prawa wieczystego
    użytkowania, koszty budowy, koszty
    planowania i projektowania, warto ść op
    at
    użytkowania wieczystego i podatku od
    nieruchomo ści, koszty finansowania
    zewn ętrznego, koszty honorariów
    bezpo średnio zwi ązanych z projektem oraz
    koszty ogólne budowy i inne koszty
    bezpo średnio powi ązane.
    Spó
    ka wewn ętrznie dokona
    a oceny
    warto ści sprzeda ży netto mo żliwej do
    uzyskania dla zapasów i zmniejszy
    a ich
    warto ść, w momencie gdy warto ść ta by
    a
    niższa ni ż koszt wytworzenia. Obliczenie
    warto ści netto mo żliwej do uzyskania w
    du żym stopniu zale ży od szacunków takich
    jak oczekiwana cena sprzeda ży za metr
    kwadratowy, oczekiwane koszty budowy
    oraz oczekiwane tempo sprzeda ży. Zarz ąd
    szacuje odpis warto ści zapasów dla
    ka żdego projektu z osobna wed
    ug
    projekcji przychodów pomniejszonych o
    koszty sprzeda ży.
    Ustalili śmy, że Zarz ąd Spó
    ki okresowo
    dokonuje oceny warto ści sprzeda ży netto
    oraz że warto ść netto mo żliwa do
    uzyskania szacowana jest na podstawie
    prawid
    owych danych.
    W celu zrozumienia analizy
    przeprowadzonej przez kierownictwo
    jednostki, korzystali śmy z porad
    specjalistów EY zajmuj ących si ę wycen ą
    nieruchomo ści. Ocenili śmy prac ę
    kierownictwa pod wzgl ędem
    umiej ętno ści, zdolno ści i obiektywizmu
    w odniesieniu do szacowania warto ści
    netto mo żliwej do uzyskania. Wed
    ug
    naszej oceny Grupa posiada
    wystarczaj ąco skuteczn ą kontrol ę
    wewn ętrzn ą zaprojektowan ą i wdro żon ą
    w celu zmniejszenia ryzyka
    nieprawid
    owej wyceny zapasów.
    Dodatkowo, przeprowadzili śmy
    procedury wiarygodno ści, które polega
    y,
    mi ędzy innymi, na omówieniu z
    kierownictwem Spó
    ki stosowanej
    metody szacunku warto ści netto
    mo żliwej do uzyskania i g
    ównych
    za
    o żeń przyj ętych do wyceny, w
    ączaj ąc
    w to porównanie warto ści netto mo żliwej
    do uzyskania dla poszczególnych
    projektów do podobnych projektów na
    rynku.
    Zgadzamy si ę z dokonan ą przez Zarz ąd
    analiz ą mo żliwej do uzyskania warto ści
    netto zapasów oraz z warto ści ą
    utworzonych odpisów z tytu
    u utraty
    warto ści.
    Ujmowanie przychodów, szczegó
    y przedstawiono w noc ie 3(b) i 6
    Przychody generowane poprzez sprzedaż
    mieszka ń z wielorodzinnych projektów
    mieszkalnych reprezentuj ą wi ększo ść
    ą cznych przychodów Grupy. Przychód jest
    rozpoznawany przez Grup ę, gdy znacz ące
    ryzyko i korzy ści wynikaj ące z prawa
    w
    asno ści do lokali mieszkalnych zostan ą
    przekazane nabywcy oraz gdy kwot ę
    przychodów mo żna wyceni ć w sposób
    wiarygodny.
    Ryzyko i korzy ści s ą uznawane za
    przekazane nabywcy w momencie, gdy
    jednostki mieszkalne zosta
    y w znacz ącym
    Ocenili śmy, że Grupa posiada
    wystarczaj ąco skuteczn ą kontrol ę
    wewn ętrzn ą zaprojektowan ą i wdro żon ą
    w celu zmniejszenia ryzyka b
    ędnego i
    niepe
    nego rozpoznania przychodów, w
    tym w
    a ściwego zaklasyfikowania
    przychodów do odpowiedniego okresu
    sprawozdawczego.
    Dodatkowo, przeprowadzili śmy
    procedury wiarygodno ści, które polega
    y,
    mi ędzy innymi, na szczegó
    owej analizie
    mar ży, testach szczegó
    owych oraz
    Potwierdzamy, że procedury dotycz ące
    ujmowania przychodów w Spó
    ce zosta
    y
    prawid
    owo zastosowane. Ocenili śmy, że
    Spó
    ka dokona
    a w
    a ściwych ujawnie ń w
    tym zakresie.



    Ronson Europe N.V.
    Opinia niezależnego bieg
    ego rewidenta
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    130
    Ryzyko Nasza odpowiedź na ryzyko G
    ówne obserwacje
    stopniu uko ńczone, pozwolenie na
    użytkowanie dla nieruchomo ści zosta
    o
    wydane, mieszkanie zosta
    o zaakceptowane
    przez klienta (protokó
    przekazania zosta
    podpisany pomi ędzy kupuj ącym a Spó
    k ą)
    oraz kupuj ący zap
    aci
    pe
    n ą kwot ę
    wynikaj ąc ą z umowy sprzeda ży. Pozosta
    e
    ryzyka zosta
    y uznane przez Zarz ąd Spó
    ki
    za znikome. W zwi ązku z tym w
    a ściwe
    rozpoznanie przychodów zosta
    o
    zidentyfikowane jako kluczowe
    zagadnienie audytu.
    testach wybranych klas transakcji,
    w
    ączaj ąc ocen ę poprawno ści i
    kompletno ści ujmowanych przychodów,
    w tym uj ęcia w odpowiednim okresie
    sprawozdawczym.
    W opinii z badania za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2016 roku zosta
    opisany trze ci Kluczowy obszar badania
    dotycz ący sprzeda ży projektu deweloperskiego g
    ównemu akcjonariuszowi oraz umorzenia akcji w
    asnych w dniu 23
    grudnia 2016 roku. Transakcja zosta
    a ta uznana za jednorazową i niepowtarzaln ą, zatem nie stanowi ona Kluczowego
    obszaru badania za rok zako ńczony 31 grudnia 2017 roku.
    Raport z pozosta
    ych informacji zawartych w raporci e rocznym
    Raport roczny zawiera, oprócz sprawozdania finansowego wraz z opinią bieg
    ego rewidenta, dodatkowe informacje, na
    które sk
    adaj ą si ę:
    · Sprawozdanie Rady Nadzorczej,
    · Sprawozdanie Zarz ądu,
    · Pozosta
    e informacje zgodnie z rozdzia
    em 9 ksi ęgi 2 holenderskiego Kodeksu Cywilnego.
    Przeprowadzili śmy nast ępuj ące procedury, na podstawie których stwierdzili śmy, że dodatkowe informacje:
    · Są zgodne ze sprawozdaniem finansowym i nie zawieraj ą istotnych b
    ędów,
    · Zawieraj ą informacje wymagane przez rozdzia
    9 ksi ęgi 2 holenderskiego Kodeksu Cywilnego.
    Zapoznali śmy si ę z dodatkowymi informacjami. Bazuj ąc na naszej wiedzy i zrozumieniu nabytych podczas
    przeprowadzonego badania sprawozdania finansowego s twierdziliśmy, że dodatkowe informacje nie zawieraj ą
    istotnych nieprawid
    owo ści. Podczas wykonywania tych procedur stosowali śmy si ę do wymogów rozdzia
    u 9 ksi ęgi 2
    holenderskiego Kodeksu Cywilnego oraz Holenderskieg o Standardu 720. Zakres procedur, które przeprowadziliśmy
    jest mniejszy, ni ż tych, które przeprowadzili śmy podczas badania sprawozdania finansowego.
    Zarz ąd Spó
    ki jest odpowiedzialny za przgotowanie dodatk owych informacji, w
    ącznie ze Sprawozdaniem Zarz ądu
    zgodnie z rozdzia
    em 9 ksi ęgi 2 holenderskiego Kodeksu Cywilnego oraz innymi p rzepisami wydanymi na podstawie
    rozdzia
    u 9 ksi ęgi 2 holenderskiego Kodeksu Cywilnego.
    Raport na temat innych wymogów prawnych i regulacji
    Wybór na bieg
    ego rewidenta
    Zostali śmy wybrani na niezale żnego bieg
    ego rewidenta Ronson Europe N.V. za 2009 rok i od tego czasu pe
    nimy rolę
    audytora statutowego.
    Brak zabronionych us
    ug nieb ęd ących badaniem sprawozda ń finansowych
    Nie świadczyli śmy żadnych zabronionych us
    ug nieb ęd ących badaniem sprawozda ń finansowych zgodnie z Artyku
    em
    5(1) Rozporz ądzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) w spraw ie szczegó
    owych wymogów dotyczących
    ustawowych bada ń sprawozda ń finansowych jednostek interesu publicznego.



    Ronson Europe N.V.
    Opinia niezależnego bieg
    ego rewidenta
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    131
    Odpowiedzialno ść za sprawozdanie finansowe
    Odpowiedzialno ść Zarz ądu i Rady Nadzorczej za sprawozdania finansowe
    Zarz ąd jest odpowiedzialny za rzetelno ść i jasno ść za
    ączonego sprawozdania finansowego, jak równie ż za jego
    sporz ądzenie zgodnie z Mi ędzynarodowymi Standardami Sprawozdawczo ści Finansowej zatwierdzonymi przez Uni ę
    Europejsk ą oraz przepisami rozdzia
    u 9 ksi ęgi 2 holenderskiego Kodeksu Cywilnego. Ponadto, Zar ząd jest
    odpowiedzialny za tak ą kontrol ę wewn ętrzn ą, któr ą uznaje za niezb ędn ą, aby sporz ądzane sprawozdania finansowe
    by
    y wolne od zniekszta
    ce ń powsta
    ych wskutek oszustwa lub b
    ędów.
    W ramach sporz ądzania Sprawozda ń Finansowych, Zarz ąd jest odpowiedzialny za ocen ę zdolno ści Spó
    ki do
    kontynuacji dzia
    alno ści. Na podstawie wspomianych za
    o żeń sprawozdawczo ści finansowej, sprawozdanie finansowe
    sporz ądza si ę przy za
    o żeniu kontynuacji dzia
    alno ści, z wyj ątkiem sytuacji, gdy kierownictwo albo zamierza
    zlikwidowa ć jednostk ę, albo zaniecha ć prowadzenia dzia
    alno ści gospodarczej, albo gdy kierownictwo nie ma żadnej
    realnej alternatywy dla likwidacji lub zaniechania dzia
    alności. Je żeli w trakcie dokonywania oceny kierownictwo
    ś wiadome jest wyst ępowania istotnej niepewno ści dotycz ącej zdarze ń lub okoliczno ści, które nasuwaj ą powa żne
    w ątpliwo ści co do zdolno ści jednostki do kontynuowania dzia
    alno ści, kierownictwo ujawnia istnienie takiej
    niepewno ści.
    Rada Nadzorcza jest odpowiedzialna za nadzorowanie procesu sprawozdawczości finansowej Spó
    ki.
    Zakres odpowiedzialno ści bieg
    ego rewidenta dotycz ący badania sprawozda ń finansowych
    Naszym celem jest ustalenie strategii i planu badan ia w sposób, który umożliwi uzyskanie wystarczaj ących
    i odpowiednich dowodów badania na potrzeby naszej o pinii.
    Badanie zosta
    o wykonane z racjonalnym, ale nie z b ezwzględnym poziomem pewno ści, co oznacza, że mogli śmy nie
    wykry ć wszystkich zniekszta
    ce ń powsta
    ych wskutek b
    ędów b ąd ź oszustw.
    Zniekszta
    cenia wynikaj ące z b
    ędów lub oszustwa uznaje si ę za istotne, je żeli mo żna racjonalnie oczekiwa ć, że
    pojedynczo lub
    ącznie, wp
    yn ą na decyzje gospodarcze podejmowane przez u żytkowników na podstawie sprawozdania
    finansowego. Koncepcja istotno ści wp
    ywa na planowanie i przeprowadzanie badania, jak i na ocenę wp
    ywu
    zidentyfikowanych podczas badania zniekszta
    ce ń przy formu
    owaniu naszej opinii.
    W czasie ca
    ego badania stosowali śmy profesjonalny os ąd i zawodowy sceptycyzm zgodnie z Holenderskimi
    Standardami Rewizji Finansowej, zasadami etyki oraz wymogami z zakresu niezależno ści.
    Badanie obejmuje mi ędzy innymi:
    ·
    ··
    ·
    Rozpoznanie i ocen ę ryzyka wyst ąpienia istotnego zniekszta
    cenia w sprawozdaniu fin ansowym na skutek oszustw
    lub b
    ędów, tworzenie i wykonywanie procedur badania w odp owiedzi na niniejszą ocen ę i zebranie dowodów
    badania, które s ą wystarczaj ące i w
    a ściwe, aby stanowi ć podstaw ę do wydania opinii. Ryzyko zwi ązane
    z niewykryciem istotnych zniekszta
    ce ń wynikaj ących z oszustw jest wy ższe ni ż ryzyko zwi ązane z niewykryciem
    zniekszta
    ce ń wynikaj ących z b
    ędów. Zwi ązane jest to z tym, że oszustwo mo że obejmowa ć zmow ę, fa
    szerstwo,
    celowe zaniechanie, b
    ędn ą interpretacj ę lub obej ście kontroli wewn ętrznych.
    ·
    ··
    ·
    Zrozumienie zasad kontroli wewn ętrznej w zakresie istotnym dla badania, w celu opra cowania procedur badania
    dostosowanych do warunków, jednak że nie dla potrzeb wyra żenia opinii na temat efektywno ści dzia
    ania kontroli
    wewn ętrznych Spó
    ki.
    ·
    ··
    ·
    Ocen ę stosowanych zasad rachunkowo ści oraz szacunków ksi ęgowych i ujawnie ń dokonanych przez Zarz ąd.
    ·
    ··
    ·
    Ocen ę zasadno ści zastosowania przez Zarz ąd zasady kontynuacji dzia
    alno ści do sporz ądzenia sprawozdania
    finansowego. Os ąd ten dokonywany jest w oparciu o zasady rachunkowo ści i dowody uzyskane na podstawie
    przeprowadzonego badania, w celu sprawdzenia czy za chodzi istotna niepewność spowodowana zdarzeniami lub
    uwarunkowaniami, które mog ą budzi ć powa żne w ątpliwo ści co do zdolno ści jednostki do kontynuacji dzia
    alno ść.
    Je śli zachodzi istotna niepewno ść co do przyj ęcia za
    o żenia kontynuacji dzia
    alno ści, jeste śmy zobowi ązani do
    zwrócenia uwagi na zawart ą w sprawozdaniach finansowych informacj ę lub, je śli w sprawozdaniach finansowych
    nie zosta
    o zamieszczone odpowiednie ujawnienie, do wyrażenia opinii z zastrze żeniem lub opinii negatywnej.
    Nasza ocena opiera si ę na dowodach badania zebranych do daty wydania nini ejszego raportu, jednak przysz
    e


    Ronson Europe N.V.
    Opinia niezależnego bieg
    ego rewidenta
    T UMACZENIE
    Niniejszy dokument jest t
    umaczeniem raportu rocznego sporządzonego w j ęzyku angielskim. W przypadku w ątpliwo ści co do
    interpretacji obowi ązuj ąca jest wersja angielska raportu rocznego.
    132
    zdarzenia lub uwarunkowania mogą spowodowa ć, że jednostka mo że utraci ć zdolno ść do kontynuowania
    dzia
    alno ści.
    ·
    ··
    ·
    Ocen ę ogólnej prezentacji i struktury sprawozdania finan sowego, w
    ączaj ąc w to ujawnienia.
    ·
    ··
    ·
    Ocen ę, czy sprawozdanie finansowe przedstawia postawowe transakcje i zdarzenia w sposób zapewniający rzeteln ą
    i jasn ą prezentacj ę.
    W zwi ązku z tym, że jeste śmy odpowiedzialni za wydanie opinii, do naszych obo wiązków nale ży tak że kierowanie,
    nadzór oraz wykonanie badania Grupy. W zwi ązku z tym ustalili śmy strategi ę i plan badania, które zosta
    o wykonane
    dla jednostek z Grupy. Kryterium decyduj ącym by
    o szczególne znaczenie finansowe dla grupy l ub jej specyficzny
    charakter. Na tej podstawie wybrali śmy jednostki nale żące do Grupy, dla których badanie b ąd ź przegl ąd zosta
    y
    przeprowadzone na kompletnych danych finansowych.
    Informujemy Rad ę Nadzorcz ą mi ędzy innymi o zamierzonej strategii i planie badania oraz istotnych ustaleniach
    z badania, ze uwzgl ędnieniem istotnych ustale ń w zakresie kontroli wewn ętrznych, które zostan ą rozpoznane
    w trakcie naszego badania. W zwi ązku z tym sk
    adamy równie ż sprawozdanie dodatkowe dla komitetu ds. audytu
    zgodnie z Artyku
    em 11 Rozporz ądzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) w spraw ie szczegó
    owych wymogów
    dotycz ących ustawowych bada ń sprawozda ń finansowych jednostek interesu publicznego. Inform acje zawarte w tym
    sprawozdaniu s ą spójne z nasz ą opini ą bieg
    ego rewidenta oraz raportem bieg
    ego rewident a.
    Zapewniamy Rad ę Nadzorcz ą o spe
    nieniu obowi ązków wynikaj ących z zasad etyki w zakresie niezale żno ści oraz
    informujemy o wszelkich relacjach oraz innych spraw ach, które mogą wp
    yn ąć na nasz ą niezale żno ść, a tak że o
    stosowanej przez nas polityce.
    Na podstawie spraw omówionych z Rad ą Nadzorcz ą, mo żemy okre śli ć zagadnienia, które mia
    y najwi ększe znaczenie
    podczas badania sprawozda ń finansowych w bie żącym okresie, tote ż stanowi ą one kluczow ą kwesti ą badania.
    Opisujemy te kwestie w sprawozdaniu bieg
    ego rewide nta, chyba że prawo lub regulacje sprzeciwiaj ą si ę podaniu tej
    kwestii do wiadomo ści publicznej, b ąd ź gdy, w bardzo rzadkich przypadkach, nieujawnianie danej kwestii
    w sprawozdaniu finansowym le ży w interesie publicznym.
    Amsterdam, 7 marca 2018 roku
    Ernst & Young Accountants LLP
    Podpisano przez T. Wiffrie



    Treść w podglądzie może zawierać błędy powstałe podczas konwersji plików pdf.

Źródło: strona internetowa spółki, relacje inwestorskie, raporty bieżące i okresowe.

Oceń raport:


Pozytywny

Neutralny

Negatywny

WSZYSTKIE KOMUNIKATY SPÓŁKI
Informacje o spółce
Nazwa:Ronson Europe N.V.
ISIN:NL0006106007
NIP:
EKD: 70.11 usługi związane z nieruchomościami
Adres: Weena 210-212 3012NJ Rotterdam, Holandia
Telefon:+48 22 8239798
www:www.ronson.pl
Kalendarium raportów
2020-05-14Raport za I kwartał
2020-08-12Raport półroczny
2020-11-10Raport za III kwartał
Komentarze o spółce RONSON EUROPE N.V.
2018-01-03 22:51:03
nv
info nt. kredytów
Odpowiedzialność
prawna

Zgłoś moderatorowi
Copyright © 2017 tu Inwestor
PiriBit Sebastian Urbański
ul. Okopowa 113/19 p.1
91-849 Łódź
NIP: 888-28-35-649