Raport.

DOM DEVELOPMENT SA Raport okresowy roczny skonsolidowany za 2017 RS

WYBRANE DANE FINANSOWE w tys. z? w tys. EUR 2017 2016 2017 2016 Przychody ze sprzeda?y 1 404 683 1 153 016 330 926 263 504 Zysk brutto ze sprzeda?y 385 736 271 072 90 875 61 949 Zysk na dzia?alno?ci operacyjnej 235 392 156 619 55 456 35 793 Zysk netto 190 787 125 783 44 947 28 746 Aktywa og??em 2 390 395 1 977 292 573 113 446 947 Zobowi?zania kr?tkoterminowe 977 368 722 522 234 330 163 319 Zobowi?zania d?ugoterminowe 410 701 325 309 98 468 73 533 Kapita? w?asny 1 002 326 929 461 240 314 210 095

Lista plików:

  • Załącznik nr: 1

    Pobierz plik

    List Prezesa Zarządu Dom Development S.A.
    Warszawa, 6 marca 2018 r.
    Szanowni Państwo,
    Rok 2017 był przełomowy dla Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej . Osiągnęliśmy nowy
    poziom działalności, niespotykany dotąd na polskim rynku deweloperskim. Sprzedaliśmy blisko 4.000
    lokali i przekazaliśmy ponad 2.900 . Rozwinęliśmy nasz potencjał strategiczny zdecydowanie
    wychodząc poza Warszawę poprzez akwizycję Grupy Euro Styl S.A. z Trójmiasta i intensywny rozwój
    Dom Development Wrocław Sp. z o.o. . Przy tylu zmianach i skokowym wzroście skali działalności
    w minionym r oku terminowo wybudowaliśmy niemal 3.000 lokali, ustanawiając kolejny rekord.
    Zakup Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. to kamień milowy w historii Dom Development S.A..
    Ze środków własnych nabyliśmy dewelopera z około 10 -proc. udziału w rynku trójmiejskim i w bardzo
    dobrej kondycji finansowej. W połączeniu ze wzrostem organicznym t o przejęcie pozwoliło na skokowy
    wzrost skali naszej działalności – sprzedaż Grupy wzrosła o 45% w 2017 roku. Euro Styl S.A. bardzo
    dobrze wpasowuje się w Grupę Kapitałową Dom Devel opment S.A. plasując swoją ofertę na wyż szej
    półce segmentu popularnego oraz kładąc nacisk na jakość i dobrą reputację.
    Miniony rok był przełomowy także dla naszej działalności we Wrocławiu. Dom Development
    Wrocław Sp. z o.o., wzmocniony o doświadczoną ka drę, nabył działki pod budowę ponad 500 lokali
    w 4 lokalizacjach. W 2018 roku spodziewamy się wymiernych efektów pracy włożonej w rozbudowę
    potencjału Grupy na rynku wrocławskim – dużego wzrostu sprzedaży i udziału w rynku. W najbliższych
    latach oczekujemy wzrostu znaczenia Trójmiasta i Wrocławia w wynikach Grupy.
    Działalność Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. nadal była jednak skoncentrowana przede
    wszystkim w Warszawie, gdzie od wielu lat pozostajemy niekwestionowanym liderem. Stołeczny rynek
    pobił k olejny rekord liczby sprzedanych mieszkań, a nam udało się utrzymać w nim 11 -proc. udział.
    Mimo silnej konkurencji pozyskaliśmy atrakcyjne grunty pod kolejne inwestycje, m.in. działkę
    na ponad 1.300 lokali pod kontynuację naszego flagowego projektu , osiedla Żoliborz Artystyczny.
    Rekordowe wyniki Dom Development S.A. to także efekt niskich stóp procentowych, rosnących płac
    i niskiego bezrobocia. W Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu obserwujemy niedobór pracowników,
    stymulujący migrację do tych miast. Napływ ludności wspiera popyt inwestycyjny na mieszkania –
    nowoprzybyli mieszkańcy szukają zazwyczaj lokum na wynajem. Silny rynek pracy i wzrost
    gospodarczy pomagają także w podjęciu decyzji o poprawie warunków mieszkaniowych .
    Niedobór rąk do pracy nie om inął sektora budowlanego. Generalni wykonawcy zmagają się z brakiem
    pracowników i presją na wzrost płac. Kłopoty branży budowlanej dotknęły nas w stosunkowo
    niewielkim stopniu – w minionym roku wszystkie 2 3 projekty z prawie 3.000 lokal i zakończyliśmy
    term inowo. Problemy spółek budowlanych nasiliły się jednak dopiero w drugiej połowie 2017 roku
    i w bieżącym roku mogą wystąpić większ e trudności.
    W 2017 roku rynek wciąż jeszcze znajdował się w równowadze, choć już w IV kwartale deweloperzy
    wprowadzili do rea lizacji mniej inwestycji. Skurczyła się oferta rynkowa i przyśpieszył wzrost cen.
    Może to być początek osłabienia strony podażowe j, które przy silnym popycie doprowadzi do dalszego
    wzrostu cen. Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. zdołała utrzymać tempo narzucone przez silny
    rynek – w 2017 roku wprowadziliśmy do realizacji 2 9 projektów obejmujących 3.74 3 lokale oraz
    zabezpieczyliśmy przyszłą ofertę poprzez zakupy gruntów z potencjałem budowy ponad 4.200 lokali
    wydając 351 mln zł.
    Niezmiennie utrzymujemy bardzo silny bilans – 2017 rok zakończy liśmy z 331 mln zł skonsolidowanej
    gotówki i tylko 6,4 % zadłużenia netto do kapitałów własnych Grupy . Podtrzymujemy dotychczasową
    politykę dywidendową – Zarząd rekomenduje wypłatę 100% skonsolidowanego zysku netto za rok
    2017 Akcjonariuszom. Przy osiągniętym wyniku 19 0,8 mln zł oznacza to rekordową w naszej historii
    dywidendę 7,60 zł na akcję.
    Celem na 2018 rok jest optymalne wykorzystanie naszych bogatych zasobów dla osiągnięcia jak
    największych korzyści z bardzo sprzyjającej nam sytuacji rynkowej. Zamierzamy koncentrować się na
    maksymalizacji marży i utrzymaniu skali działalności Grupy. Wciąż jest dużo chętnych do zakupu
    mieszkań, których coraz mniej w ofercie rynkowej.
    Jarosław Szanajca
    Prezes Zarządu Dom Develo pment S.A.


    Treść w podglądzie może zawierać błędy powstałe podczas konwersji plików pdf.
  • Załącznik nr: 2

    Pobierz plik

    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    Warszawa, 6 marca 201 8 r.
    SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI
    GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
    W 201 7 ROKU




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    1
    SPIS TREŚCI
    ZATWIERDZENIE PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY
    KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. W 2017 ROKU ................................ .............................. 3
    WPROWADZENIE ................................ ................................ ................................ ............................... 4
    1. PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE DOM DEVELOPMENT S.A. ................................ .............. 4
    1.1. Struktura Grupy ................................ ................................ ................................ .................... 4
    1.2. Prz edmiot działalności Spółki i Grupy ................................ ................................ ..................... 5
    1.3. Informacje o podstawowych produktach ................................ ................................ ................ 6
    1.4. Informacje o rynkach zbytu, klientach oraz źródłach zaopatrzenia w materiały do produkcji ...... 6
    1.4.1 Struktura sprzedaży Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. ................................ 7
    1.4.2 Najwięksi kontrahenci ................................ ................................ ............................. 7
    2. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. ................................ .................. 8
    2.1. Działalność Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 2017 r. ................................ ............ 8
    2.1.1 Projekty deweloperskie rozpoczęte oraz zakończone ................................ ................. 9
    2.1.2 Projekty deweloperskie obecnie realizowane i w przygotowaniu .............................. 10
    2.1.3 Umowy znaczące dla działalności gospodarczej Grupy ................................ ............ 10
    2.1.4 Umowy zawarte pomiędzy akc jonariuszami ................................ ............................ 11
    2.1.5 Umowy współpracy lub kooperacji ................................ ................................ ......... 11
    2.1.6 Transakcje z podmiotami powiązanymi ................................ ................................ .. 11
    2.1.7 Spory sądowe ................................ ................................ ................................ ...... 11
    2.2. Rozwój Grupy Kapitałowej Dom Development S.A., czynniki ryzyka ................................ ....... 12
    2.2.1 Kluczowe rodzaje ryzyka, czynniki istotne dla rozwoju Grupy ................................ .. 12
    2.2.2 Perspektywy rozwoju działalności gospodarczej Spółki i Grupy ................................ 14
    3. SYTUACJA FINANSOWA GRUPY KAPITAŁOWEJ, ZARZĄDZANIE ZASOBAMI FINANSOWYMI .......... 15
    3.1. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno -finansowych, ujawnionych w rocznym
    skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy za 2017 r. ................................ ................................ 15
    3.1.1 Wybrane dane finansowe z bilansu ................................ ................................ ........ 15
    3.1.2 Wybrane dane finansowe ze skonsolidowanego rachunku zysków i strat .................. 16
    3.1.3 Wybrane informacje ze skonsolidowanego rachunku przepływów pieniężnych .......... 16
    3.2. Prognozy ................................ ................................ ................................ ........................... 16
    3.3. Zarządzanie zasobami finansowymi Grupy ................................ ................................ ............ 17
    3.3.1 Wskaźniki rentowności ................................ ................................ .......................... 17
    3.3.2 Wskaźniki płynności ................................ ................................ .............................. 17
    3.3.3 Wskaźniki zadłużenia ................................ ................................ ............................ 18
    3.4. Informacje o kredytach, obligacjach, pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach ....................... 19
    3.4.1 Zaciągnięte i wypowiedziane umowy dotyczące pożyczek ................................ ........ 19
    3.4.2 Zaciągnięte i wypowiedziane umowy dotyczące kredytów ................................ ....... 19
    3.4.3 Obligacje ................................ ................................ ................................ ............. 19
    3.4.4 Udzielone pożyczki ................................ ................................ ............................... 20
    3.4.5 Udzielone i otrzymane poręczenia ................................ ................................ .......... 20
    3.4.6 Udzielone i otrzymane gwarancje ................................ ................................ .......... 20
    3.5. Wykorzystanie wpływów z emisji papierów wartościowych ................................ .................... 20
    3.6. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych ................................ .......................... 20
    3.7. Ocena czynników i nietypowych zdarzeń mających wpływ na skonsolidowany wynik za rok
    obrotowy ................................ ................................ ................................ ........................... 21
    3.8. Istotne pozycje pozabilansowe ................................ ................................ ............................ 21



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    2
    4. OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO ................................ ...................... 22
    4.1. Kapitał zakładowy, akcjonariusze ................................ ................................ ......................... 23
    4.1.1 Akcjonariusze ................................ ................................ ................................ ....... 23
    4.1.2 Uprawnienia kontrolne ................................ ................................ .......................... 24
    4.1.3 Ograniczenia praw z akcji ................................ ................................ ..................... 24
    4.2. Walne Zgromadzenie ................................ ................................ ................................ .......... 24
    4.3. Zasady zmiany statutu ................................ ................................ ................................ ........ 26
    4.4. Zarząd ................................ ................................ ................................ ............................... 26
    4.4.1 Zasady powoływania, odwoływania Zarządu ................................ .......................... 26
    4.4.2 Skład osobowy Zarządu ................................ ................................ ........................ 27
    4.4.3 Zasady działania Zarządu ................................ ................................ ...................... 27
    4.5. Rada Nadzorcza ................................ ................................ ................................ ................. 27
    4.5.1 Zasady powoływania, odwoływania Rady Nadzorczej ................................ .............. 27
    4.5.2 Skład osobowy Rady Nadzorczej ................................ ................................ ........... 28
    4.5.3 Zasady działania Rady Nadzorczej ................................ ................................ ......... 28
    4.5.4 Komitety Rady Nadzorczej ................................ ................................ .................... 29
    4.6. Raport na temat polityki wynagrodzeń ................................ ................................ ................. 30
    4.6.1 System wynagrodzeń przyjęty w Spółce ................................ ................................ . 30
    4.6.2 Pozafinansowe składniki wynagrodzenia Członków Zarządu i kluczow ej kadry
    menedżerskiej ................................ ................................ ................................ ...... 30
    4.6.3 Ocena funkcjonowania Polityki Wynagrodzeń ................................ ......................... 30
    4.6.4 Warunki i wartość wynagrodzeń, nagród i korzyści członków Zarządu ...................... 31
    4.6.5 Wartość wynagrodzeń, nagród i korzyści członków Rady Nadzorczej ....................... 31
    4.6.6 Umowy z członkami Zarządu w przypadku ich rezygnacji, zwolnienia ....................... 32
    4.7. Stosowanie Polityki Różnorodności w odniesieniu do Zarządu i Rady Nadzorczej ..................... 32
    4.8. Akcje w posiadaniu członków Zarządu i Rady Nadzorczej ................................ ...................... 33
    4.9. Polityka w zakresie działalności sponsoringowej, charytatywnej i innej o zbliżonym charakterze
    ................................ ................................ ................................ ................................ ......... 33
    4.10. Programy opcji menedżerskich ................................ ................................ ............................ 34
    4.10.1 Obecnie obowiązujące programy akcji pracowniczych ................................ ............. 34
    4.10.2 System kontroli programów akcji pracowniczych ................................ .................... 35
    4.11. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem Spółki i jej Grupą
    Kapitałową ................................ ................................ ................................ ......................... 35
    4.12. System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem ................................ ............................. 35
    4.13. Audytor ................................ ................................ ................................ .............................. 37




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    3
    ZATWIERDZENIE PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY
    KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. W 201 7 ROKU
    Niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku zostało
    sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Spółki w dniu 6 marca 201 8 roku.
    Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu
    Janusz Zalewski, Wiceprezes Zarządu Małgorzata Kolarska , Wiceprezes Zarządu
    Terry R. Roydon, Członek Zarządu




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    4
    WPROWADZENIE
    Dominującą Spółką Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. („Grupa”) jest Spółka Akcyjna Dom Development S.A.
    („Spółka”, „podmiot dominujący”). Spółka wpisana jest do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000031483,
    Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądoweg o. Siedziba Spółki mieści się
    w Warszawie (00 -078 Warszawa, pl. Piłsudskiego 3)
    Spółka Akcyjna Dom Development S.A. została założona w 1995 roku przez grupę międzynarodowych inwestorów,
    natomiast w listopadzie 1996 roku dołączyła do Spółki krajowa kadra zarządzająca. Udział grupy międzynarodowych
    inwestorów gwarantował wdrożenie zachodnioeuropejskich doświadczeń i standardów w zakresie budownictwa
    mieszkaniowego na rynku , na którym działa Spółka.
    Na dzień 31 grudnia 201 7 r. Spółka była kontrolowana przez Dom Development B.V. z siedzibą w Holandii, która
    posia dała 57,34 % akcji Spółki.
    1. PODSTAWOWE INFORMACJ E O SPÓŁCE DOM DEVELOPMENT S.A.
    1.1. Struktura Grupy
    Strukturę Grupy oraz udział Spółki w kapitale podstawowym podmiotów należących do Grupy na dzień 31 grudnia
    201 7 r. prezentuje poniższa tabela.
    Podmiot Państwo rejestracji
    Udział jednostki dominującej w kapitale podstawowym
    Udział jednostki dominującej w prawach głosu
    Metoda konsolidacji
    Jednostki zależne
    Dom Development Grunty sp. z o.o. Polska 46% 100% konsolidacja pełna
    Dom Development Kredyty sp. z o.o. Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Dom Development Morskie Oko sp. z o.o. w likwidacji Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Dom Development Wrocław sp. z o.o. Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Dom Land sp. z o.o. Polska - - konsolidacja pełna
    Euro Styl S.A.* Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Euro Styl Development sp. z o.o.* Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Mirabelle Investments sp. z o.o. Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Ponadto Grupa jest zaangażowana we wspólne przedsięwzięcie:
    Fort Mokotów sp. z o.o. w likwidacji Polska 49% 49% konsolidacja metodą praw własności
    * Euro Styl S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., w której udziały niekontrolujące posiada Euro Styl
    Development sp. z o.o. W wyniku nabycia obydwu tych spółek, Dom Development S.A. uzyskała pełną kontrolę nad Grupą Kapitałową
    Euro Styl S.A.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    5
    1.2. Przedmi ot działalności Spółki i Grupy
    Podstawowym przedmiotem działalności Spółki oraz spółek zależnych wchodzących w skład Grupy jest budowa i
    sprzedaż nieruchomości mieszkalnych. Spółka, bezpośrednio lub poprzez spółki zależne działa na trzech rynkach w
    Polsce. Są to: Warszawa i okolice, Trójmiasto i okolice oraz Wrocław.
    Projekty deweloperskie Grupy w Warszawie realizowane są bezpośrednio przez Dom Development S.A. Projekty
    deweloperskie Grupy we Wrocławiu realizowane są przez spółkę zależną Dom Development Wr ocław Sp. z o.o. Część
    budowlana projektów deweloperskich na obydwu rynkach prowadzona jest przede wszystkim w systemie generalnego
    wykonawstwa zlecanego wyspecjalizowanym zewnętrznym spółkom budowlanym.
    Na rynku trójmiejskim Grupa prowadzi swoją działalno ść poprzez nabytą w 2017 roku Grupę Kapitałową Euro Styl S.A.
    („Grupa Euro Styl”). Projekty Grupy Euro Styl (część budowlana) prowadzone są poprzez wyspecjalizowaną spółkę Euro
    Styl Construction Sp. z o.o., należącą do Grupy Euro Styl. Spólka ta która prow adzi budowy poprzez zatrudnianie
    wyspecjalizowanych podwykonawców do poszczególnych rodzajów robót budowlanych.
    W okresie dwunastu miesięcy, zakończonym dnia 31 grudnia 201 7 roku:
     Spółka i Grupa nie zaniechały żadnego rodzaju prowadzonej działalności.
     Akwizycja Grupy Kapitałow ej Euro Styl S.A.
    W dniu 8 czerwca 2017 roku Spółka nabyła za łączną kwotę 260 mln zł 100% akcji w Euro Styl S.A. z siedzibą
    w Gdańsku oraz 100% udziałów w kapitale zakładowym Euro Styl Development sp. z o.o. z siedzibą w Gdańsku
    („Transakcja”). W wyniku Transakcji Dom Development S.A. uzyskał pełną kontrolę nad Grupą Kapitałową Euro
    Styl S.A. prowadzącą działalność deweloperską w segmencie mieszkaniowym na rynku Trójmiasta i okolic.
     W dniu 19 maja 2017 r. zakończona została likwida cja spółki Fort Mokotów Inwestycje sp. z o.o. w likwidacji.
    W wyniku likwidacji FMI na własność Spółki przeszło prawo wieczystego użytkowania gruntu i środki pieniężne.
    Likwidacja ta nie miała istotnego wpływu na działalność Spółki i Grupy.
     Nabycie spółki Mirabelle Investments sp. z o.o.
    W dniu 7 września 2017 r. Spółka nabyła za łączną kwotę 58 tys. zł 100% udziałów w kapitale zakładowym
    Mirabelle Investments sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie . Mirabelle Investments sp . z o.o. jest adresatem
    decyzji admini stracyjnych oraz stroną umów niezbędnych do realizacji inwestycji mieszkaniowej z ok. 1 350
    lokalami na nieruchomościach położonych w dzielnicy Żoliborz w Warszawie, do których praw o użytkowania
    wieczystego Spółka n abyła w dniu 7 września 2017 r. Spółka nie zamierza prowadzić działalności operacyjnej w
    ramach Mirabelle Investments sp. z o.o.
     Utworzenie spółki Dom Development Kredyty sp. z o.o.
    W dniu 6 października 2017 r. zarejestrowana została spółka Dom Development Kredyty sp. z o.o., której 100%
    udziałów objętych zostało przez Dom Development S.A.. Kapitał zakładowy spółki, w kwocie 500 tys. zł został
    opłacony gotówką. W ramach swojej działalności statutowej nowo utworzona spółka będzie prowadziła usługi
    pośrednictwa kredytowego na rzecz inst ytucji finansowych.
     Nabycie spółek: K&L sp. z o.o. Futura Park Sp.k. oraz K&L sp. z o.o. Kwartet Polanki Sp.k. w ramach Grupy
    Kapitałowej Euro Styl S.A.
    W dniu 26 października 2017 r. Grupa Kapitałowa Euro Styl S.A. nabyła K&L sp. z o.o. Futura Park Sp.k . oraz
    K&L sp. z o.o. Kwartet Polanki Sp.k. za łączną cenę 11 732 tys. zł. Cała ce na została zapłacona gotówką.
    Nabyte spółki prowadzą działalność deweloperską w segmencie mieszkaniowym na rynku Trójmiasta i okolic.
    Akwizycja ta ma na celu wejście Grupy Ka pitałowej Euro Styl S.A. w dwie istotne lokalizacje rynku
    trójmiejskiego oraz zwiększenie łącznych przychodów i zysków Grupy. Ze względu na charakter zawartej
    transakcji opisane niżej nabycie traktowane jest jako nabycie aktywów, nie zaś jako nabycia przed siębiorstwa.
     Grupa nie dokonała żadnych innych istotnych lokat kapitałowych lub inwestycji kapitałowych w ramach grupy
    kapitałowej Spółki. Wolne środki finansowe lokowane są przez s półki wchodzące w skład Grupy
    w krótkoterminowe lokaty bankowe.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    6
    1.3. Informacje o podstawowych produktach
    Celem, na którym koncentruje się Grupa , była i jest głównie budowa dostępnych cenowo mieszkań należących do tak
    zwanego segmentu popularnego. Ofertę Grupy uzupełniają również produkty z innych segmentów rynkowych.
    Obecnie w asortymen cie produktowy m Grupy znajdują się budynki wielorodzinne (mieszkania i apartamenty), które
    dzielą się na następujące segmenty rynkowe:
     Mieszkania popularne - mieszkania w budynkach mieszkalnych i osiedlach mieszkaniowych zlokalizowanych
    głównie p oza ścisłym centrum miasta, obejmujących zazwyczaj nie mniej niż 200 mieszkań.
     Apartamenty - apartamenty w budynkach mieszkalnych lub małych gru pach budynków zlokalizowanych
    w prestiżowych lokalizacjach w centr ach miast oraz w popularnych dzielnicach miesz kaniowych , np. Żoliborz,
    Mokotów i Ochota w Warszawie , gdańska Oliwa, Dolny Sopot, Orłowo w Gdyni oraz Biskupin we Wrocławiu.
    Mieszkania są oferowane w dwóch standardach: z wykończeniem i bez wykończenia. W mieszkaniach sprzedanych
    bez wykończenia nabywca wykonuje prace wykończeniowe w lokalu samodzielnie. W przypadku mieszkań
    sprzedawanych z wykończeniem oferowan e są różne opcje wykończenia „pod klucz”, które obejmują większość prac
    wykończeniowych.
     Powierzchnie usługowe - głównie lokale sklepowe realizow ane przez Spółkę w ramach budynków mieszkalnych.
    Przychody ze sprzedaży tego typu powierzchni stanowią niewielki udział przychodów ogółem, jednak
    umożliwiają one zaoferowanie mieszkańcom udogodnień, takich jak sklepy, zwiększających atrakcyjność danego
    pro jektu.
    Ponadto do zadań spółek wchodzących w skład Grupy należy zarządzanie osiedlami wybudowanymi w ramach
    prowadzonych przez Spółkę projektów deweloperskich. Zarządzanie to ma charakter ograniczony czasowo do momentu
    wyboru docelowej firmy zarządzającej przez powstałe na tych osiedlach wspólnoty mieszkaniowe, które przejmują tą
    działalność od Grupy .
    W roku 201 7 przychody Grupy z tytułu sprzedaży produktów oraz usług zarządzania nieruchomościami przedstawiały się
    następująco:
    STRUKTURA PRZYCHODÓW
    01.01 - -31.12.201 7
    tys. zł
    01.01 - -31.12.2016
    tys. zł
    Zmiana 201 7/201 6
    Przychody ze sprzedaży mieszkań, domów oraz powierzchni komercyjnych 1 374 938 1 118 101 23%
    Przychody ze sprzedaży usług zarządzania nieruchomościami 9 018 7 480 21%
    Przychody z pozostałej sprzedaży 20 727 27 435 (24)%
    Razem 1 404 683 1 153 016 22%
    1.4. Informacje o rynkach zbytu, klientach oraz źródłach zaopatrzenia w materiały do produkcji
    W 201 7 roku działalność Spółki i Grupy zlokalizowana była przede wszystkim na terenie Warszawy. Podobnie jak w 201 6,
    portfel oferowanych produktów mieszkaniowych oraz projektów znajdujących się w przygotowaniu był zdominowany
    przez inwestycje z segmentu popularnego . Znalazło to już odzwiercied lenie zarówno w strukturze sprzedaży w 201 7 roku
    jak i w strukturze projektów planowanych.
    W 201 7 roku Grupa prowadziła , za pośrednictwem spółki zależnej Dom Development Wrocław Sp. z o.o. , także
    działalność we Wrocławiu. W 2017 roku działalność Grupy we Wrocławiu koncentrowała się na rozbudowie potencjału
    strategicznego poprzez akwizycje gruntów pod przyszłe inwestycje mieszkaniowe. Spółka posiada 100% udziałów w
    Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
    Od połowy 2017 roku Grupa prowadzi działalność także na ry nku trójmiejskim , na który weszła poprzez akwizycję Grupy
    Kapitałowej Euro Styl S.A. W wyniku tego przejęcia, Grupa posiada około 10% udział w rynku trójmiejskim, zaliczając się
    do ścisłej czołówki lokalnych deweloperów mieszkaniowych.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    7
    1.4.1 Struktura sprzedaży Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.
    SPRZEDAŻ ILOŚCIOWA W PODZIALE NA GRUPY PRODUKTÓW 2017 2016 Zmiana
    Lokale z segmentu popularnego 3 7 15 2 6 91 38%
    Apartamenty i lokale usługowe o podwyższonym standardzie (w tym luksusowe) 260 44 491 %
    Razem 3 975 2 735 45%
    Grup a nie jest uzależniona od żadnego ze swoich klientów, ponieważ sprzedaż rozproszona jest na szeroką,
    zróżnicowaną i ciągle zmieniającą się grupę nabywców lokali mieszkalnych i użytkowych. Klientami Grupy są
    w zdecydowanej większości osoby fizyczne.
    Sprzedaż w powyższej tabeli odnosi się do podpisanych umów przedwstępnych sprzedaży z uwzględnieniem rezygnacji,
    których ilość charakteryzuje bieżącą skalę działalności operacyjnej Grupy .
    1.4.2 Najwięksi kontrahenci
    Głównymi kosztami ponoszonymi przez Grup ę w ramach działalności deweloperskiej są koszty usług budowlanych
    realizowanych przez niezwiązane ze Grup ą podmioty zewnętrze oraz koszty zakupu gruntów pod te inwestycje.
    W przypadku gruntów, pomimo jednostkowych transakcji o znacznych wartościach, nie istnieje uzależnienie od jednego
    dostawcy.
    W przypadku usług budowlanych wykonawcy wybierani są w procesie organizowanych wewnętrznie procedur
    przetargowych. Grupa korzysta z wielu działających na rynku warszawskim , trójmiejskim i wrocławskim firm
    bud owlanych.
    Największymi kontrahentami Grupy w 201 7 roku – z uwagi na wartość zakupionych w tym okresie usług netto – byli:
    DOSTAWCA 01.01 - -31.12.201 7
    tys. zł
    UNIBEP S.A. 196 787
    FUNDAMENTAL GROUP S.A. 92 103
    NDI S.A. 72 635
    PPHU RODEX SP.Z O.O. 66 310
    WARBUD S.A. 43 269
    KALTER SP.ZOO 40 102
    REMBUD Sp. z o.o. 39 844
    ERBUD S.A. 37 393
    Wszystkie w ykaz ane wyżej obroty dotyczą usług zakupionych przez Spółkę i stanowią około 46% kwoty wydatkowanej
    przez Spółkę na usługi budowlane i projektowe w 201 7 roku.




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    8
    2. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
    2.1. Działalność Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 r.
    W roku 201 7 Grup a kontynuowała swoją działalność deweloperską polegającą na budowie i sprzedaży nieruchomości
    mieszkalnych. Budowy prowadzone były przede wszystkim w systemie generalnego wykonawstwa, zlecanego
    wyspecjalizowanym zewnętrznym spółkom budowlanym. W przypadku projektów realizowanych przez grupę kapitałową
    Euro Styl S.A. generalnym wykonawcą jest spółka zależna Euro Styl S.A., Euro Styl Construction sp. z o.o..
    W Grupie prowadzonych jest jednoc ześnie ponad czterdzieści projektów dew eloperskich. Zarząd Spółki na bieżąco
    dokonuje przeglądu i oceny:
     bieżących projektów w okresie ich realizacji, zarówno od strony postępu prac budowlanych jak również osiąganych i
    spodziewanych przychodów ze sprzedaży,
     możliwie najlepszego wykorzystania istniejących w Grupie zasobów ziemi (land -bank) oraz dostosowania oferty
    produktowej Grupy do przewidywanych oczekiwań i popytu na rynku ,
     możliwych do zakupu gruntów pod kolejne projekty deweloperskie do realizacji w kolejnych latach, w tym również
    gruntów w innych niż Warszawa najwięk szych miastach Polski,
     optymalizacji finansowania działalności operacyjnej Grupy .




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    9
    2.1.1 Projekty deweloperskie rozpoczęte oraz zakończone
    W 201 7 roku miały miejsce następujące istotne zmiany dotyczące portfela realizowanych przez Grup ę inwestycji
    deweloperski ch:
    Projekty, których budowę rozpoczęto w okresie od dnia 1 stycznia 201 7 r. do dnia 31 grudnia 201 7 r.:
    Projekt Spółka* Standard Liczba mieszkań Liczba lokali usługowych Termin rozpoczęcia
    Osiedle Wilno VI etap 1 Dom Development S.A. Popularny 300 9 I kw. 2017 r. Osiedle Forma etap 1 Dom Development S.A. Popularny 89 6 I kw. 2017 r. Osiedle Premium 5 (etap 3) Dom Development S.A. Popularny 109 4 I kw. 2017 r. Kwartet (Macierzy Szkolnej)** Euro Styl S.A. Apartamenty 27 0 I kw. 2017 r. Idea budynek 4 Euro Styl S.A. Apartamenty 31 0 I kw. 2017 r. Osiedle Cybernetyki 17 etap 1 Dom Development S.A. Popularny 145 1 II kw. 2017 r. Osiedle Cybernetyki 17 etap 2 Dom Development S.A. Popularny 236 11 II kw. 2017 r. Osiedle Moderna etap 3 Dom Development S.A. Popularny 163 24 II kw. 2017 r. Osiedle Premium 4 (etap 2 faza 2) Dom Development S.A. Popularny 248 0 II kw. 2017 r. Wille Lazurowa etap 2 Dom Development S.A. Popularny 102 0 II kw. 2017 r. Osiedle Forma etap 2 faza 1 Dom Development S.A. Popularny 192 7 II kw. 2017 r. Osiedle Amsterdam etap 2 Dom Development S.A. Popularny 307 7 II kw. 2017 r. Nowy Horyzont budynki 11 i 12 Euro Styl S.A. Popularny 76 0 II kw. 2017 r. Osiedle Viridis budynek A1 Euro Styl S.A. Popularny 32 0 II kw. 2017 r. Osiedle Viridis budynek A2 Euro Styl S.A. Popularny 42 0 II kw. 2017 r. Scena Apartamenty Euro Styl S.A. Apartamenty 55 6 II kw. 2017 r. Osiedle Wilno VI etap 2 Dom Development S.A. Popularny 209 2 III kw. 2017 r. Osiedle Port Żerań etap 1 Dom Development S.A. Popularny 361 1 III kw. 2017 r. Apartamenty Mokotów nad Skarpą 2 Dom Development S.A. Apartamenty 190 0 III kw. 2017 r. Apartamenty Park Szczęśliwicki Dom Development S.A. Apartamenty 46 0 III kw. 2017 r. Dom na Bartyckiej Dom Development S.A. Popularny 127 4 III kw. 2017 r. Idea budynek 5 Euro Styl S.A. Apartamenty 54 8 III kw. 2017 r. Osiedle Forma etap 2 faza 2 Dom Development S.A. Popularny 210 3 IV kw. 2017 r. Osiedle Regaty faza 1 Dom Development S.A. Popularny 69 3 IV kw. 2017 r. Osiedle Beauforta budynek B1 Euro Styl S.A. Popularny 21 5 IV kw. 2017 r. Idea budynek 6 Euro Styl S.A. Apartamenty 42 0 IV kw. 2017 r. Idea budynek 7 Euro Styl S.A. Apartamenty 27 0 IV kw. 2017 r.
    Księże Nowe Dom Development Wrocław Sp. z o.o. Popularny 130 2 IV kw. 2017 r.
    Razem 3 640 103
    *Projekty przypisane do Euro Styl S.A. obejmują także inwestycje realizowane przez podmioty z Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A .
    * *Projekt rozpoczęty przez K&L sp. z o.o. Kwartet Polanki Sp.k., która została nabyta przez Grupę Kapi tałową Euro Styl S.A. w dniu 26 października 2017 r.




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    10
    Projekty, których budowę zakończono w okresie od dnia 1 stycznia 201 7 r. do dnia 31 grudnia 201 7 r.:
    Projekt Spółka* Standard Liczba mieszkań Liczba lokali usługowych Termin zakończenia
    Osiedle Premium 1 (etap 1 faza 1) Dom Development S.A. Popularny 191 15 I kw. 2017 r. Idea budynek 1** Euro Styl S.A. Apartamenty 86 2 I kw. 2017 r. Brama Żuław budynki B i C** Euro Styl S.A. Popularny 63 0 I kw. 2017 r. Osiedle Nowe Morskie ** budynki C1, C1A, C1B, C2 Euro Styl S.A. Popularny 63 0 I kw. 2017 r.
    Osiedle Moderna etap 1 Dom Development S.A. Popularny 167 4 II kw. 2017 r. Osiedle Przyjaciół etap 3 Dom Development S.A. Popularny 93 2 II kw. 2017 r. Apartamenty Mokotów nad Skarpą Dom Development S.A. Popularny 183 1 II kw. 2017 r. Palladium etap 1 Dom Development S.A. Popularny 214 1 III kw. 2017 r. Osiedle Premium 2 (etap 1 faza 2) Dom Development S.A. Popularny 236 0 III kw. 2017 r. Osiedle Pod Różami etap 3 Dom Development S.A. Popularny 47 3 III kw. 2017 r.
    Idea budynek 2 Euro Styl S.A. Apartamenty 52 0 III kw. 2017 r.
    Osiedle Cytrusowe budynki 12 i 13 Euro Styl S.A. Popularny 46 0 III kw. 2017 r.
    Brama Żuław budynek A Euro Styl S.A. Popularny 49 0 III kw. 2017 r.
    Osiedle Viridis budynek A3 Euro Styl S.A. Popularny 58 0 III kw. 2017 r.
    Ursynovia (Anody) etap 1 Dom Development S.A. Popularny 72 7 IV kw. 2017 r. Ursynovia (Anody) etap 2 Dom Development S.A. Popularny 111 0 IV kw. 2017 r. Saska III Dom Development S.A. Popularny 347 12 IV kw. 2017 r. Żoliborz Artystyczny etap 5 Dom Development S.A. Popularny 117 9 IV kw. 2017 r. Żoliborz Artystyczny etap 6 Dom Development S.A. Popularny 125 12 IV kw. 2017 r. Żoliborz Artystyczny etap 7 Dom Development S.A. Popularny 127 13 IV kw. 2017 r. Osiedle Moderna etap 2 Dom Development S.A. Popularny 194 0 IV kw. 2017 r. Osiedle Wilno III etap 2 Dom Development S.A. Popularny 125 4 IV kw. 2017 r. Osiedle Cytrusowe budynki 16 i 17 Euro Styl S.A. Popularny 46 0 IV kw. 2017 r. Idea Budynek 3 Euro Styl S.A. Apartamenty 58 0 IV kw. 2017 r. Osiedle Wilno III etap 3 Dom Development S.A. Popularny 111 0 IV kw. 2017 r. Wille Taneczna Dom Development S.A. Popularny 119 0 IV kw. 2017 r.
    Razem 3 100 85
    *Projekty przypisane do Euro Styl S.A. obejmują także inwestycje realizowane przez podmioty z Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A .
    ** Inwestycje zakończone przez Grupę Kapitałową Euro Styl S.A. przed akwizycją do Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.
    2.1.2 Projekty deweloperskie obecnie realizowane i w przygotowaniu
    Według stanu na dzień 31 grudnia 201 7 roku Grup a realizuje 41 projekt ów , w ramach których wybudowanych zostanie
    5 221 lokali (mieszkań i lokali usługowych) . W planie Grupa posiada zdefiniowane nowe projekty deweloperskie o łączn ym
    potencjale wybudowania 8 447 lokali .
    2.1.3 Umowy znaczące dla działalności gospodarczej Grupy
    Znaczący dostawcy, z którymi w roku obrotowym zawarto umowy o łącznej wartości
    przekraczającej 10% wartości kapitałów własnych Spółki
    W roku obrotowym 201 7 Grupa zawarła umowy o łącznej wartości przekraczającej 10% kapitałów własnych Spółki z
    następującymi podmiotami:
     Fundamental Group S.A. (dawniej Budner S.A.) - umowy o łącznej wartości 170 699 tys. z ł,
     Unibep S.A – umowy o łącznej wartości 169 885 tys. zł,
     Erbud S.A. - umowy o łącznej wartości 150 335 tys. zł
    Wszystkie przedmiotowe umowy dotyczyły świadczenia usług generalnego wykonawstwa projektów Spółki.
    Inne znaczące umowy
    W dniu 8 czerwca 2017 roku Spółka zawarła z Forum IV Funduszem Inwestycyjnym Zamkniętym z siedzibą w Krakowie
    umowy sprzedaży, na mocy których Spółka nabyła za łączną kwotę 260 000 tys. zł 100% akcji w Euro Styl S.A. z



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    11
    siedzibą w Gdańsku oraz 100% udziałów w kapitale zakładowym Euro Styl Development sp. z o.o. z siedzibą w Gdańsku .
    W wyniku przedmiotowej t ransakcji Dom Development S.A. uzyskał a pełną kontrolę nad Grupą Kapitałową Euro Styl S.A.
    prowadzącą działalność deweloperską w segmencie mieszkaniowym na rynku Trójmiasta i okolic.
    Na dzień ww. transakcji środki pieniężne Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. wynosiły 81,4 mln zł, natomiast zadłużenie
    odsetkowe wynosiło 2,1 mln zł. Akwizycja Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. zapewniła skokowy wzrost skali działalności
    Grupy oraz rozszerzył a obszar jej działalności o rynek trójmiejski.
    W dniu 7 września 2017 r oku Spółka zawarła z Accion a Nieruchomości Żoliborz sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie u mowę
    sprzedaży oraz umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości po łożonych w dzielnicy Żoliborz
    w Warszawie, na których Spółka zamierza zrealizować wieloetapowy projekt inwestycyjny z około 1 350 lokalami.
    Ponadto Spółka nabyła w dniu 7 września 2017 r. 100% udziałów w kapitale zakładowym spółki pod firmą Mirabelle
    Investments sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie oraz prawa autorskie do projektu, który może być zrealizowany na ww.
    nieruchomościach. Mirabelle Investments sp. z o.o. jest adre satem decyzji administracyjnych oraz stroną umów
    niezbędnych do realizacji na ww. nieruchomościach inwestycji mieszkaniowej. Spółka nie zamierza prowadzić działalności
    operacyjnej w ramach Mirabelle Investments sp. z o.o. Łączna kwota wynagrodzeń zapłacony ch przez Spółkę z tytułu
    opisanych powyżej transakcji to 184 606 tys. PLN .
    2.1.4 Umowy zawarte pomiędzy akcjonariuszami
    Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. nie posiada żadnych informacji na temat ewentualnych umów pomiędzy
    akcjonariuszami zawartych w 201 7 rok u.
    2.1.5 Umowy współpracy lub kooperacji
    Grupa Kapitałowa Dom Deve lopment S.A. nie zaw arła w 201 7 roku żadnych znaczących umów dotyczących współpracy
    lub kooperacji z innymi podmiotami.
    2.1.6 Transakcje z podmiotami powiązanymi
    Wszystkie transakcje zawarte przez Spółkę lub jednostki od niej zależne z podmiotami powiązanymi zawarte były na
    warunkach rynkowych.
    Opis transakcji z podmiotami powiązanymi przedstawiony został w nocie 7.4 3 skonsolidowanego spr awozdania
    finansowego Grupy za rok obrotowy zakończony 31 grud nia 201 7 roku.
    2.1.7 Spory sądowe
    Postępowania toczące się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub
    organem administracji publicznej
    Według stanu na dzień 31 grudnia 201 7 r. nie występowało pojedyncze postępowanie przed sądem, organem wł aściwym
    dla postępowania arbitrażowego oraz organem administracji publicznej, dotyczące zobowiązań albo wierzytelności Spółki
    lub jednostek od niej zależnych, których wartość stanowiłaby co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki.
    Według stanu na dzień 31 grudnia 201 7 r. nie występowały dwa lub więcej postępowania przed sądem, organem
    właściwym dla postępowania arbitrażowego oraz organem administracji publicznej, dotyczące zobowiązań oraz
    wierzytelności, których łączna wartość stanowiłaby odpowiednio co naj mniej 10% kapitałów własnych Spółki.
    Na dzień 31 grudnia 201 7 r. Spółka była stroną postępowań dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności, których łącz na
    wartość wynosiła ok. 32 371 tys. zł, w tym łączna wartość postępowań doty czących zobowiązań wynosiła
    ok. 30 356 tys. zł, natomiast łączna wartość postępowań dotyczących wierzytelności wynosiła ok. 2 015 tys. zł.
    Postępowania, których stroną jest Spółka, nie mają istotnego wpływu na działalność Spółki i Grupy .



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    12
    2.2. Rozwój Grupy Kapitałowej Dom Development S.A., czynniki ryzyka
    2.2.1 Kluczowe rodzaje ryzyka, czynniki istotne dla rozwoju Grupy
    Poniżej opisane zostały istotne w opinii Zarządu czynniki ryzyka i zagrożenia dla działalności Grupy .
    Czynniki makroekonomiczne
    Na działalność Grupy w istotny sposób wpływają zjawiska o zasięgu globalnym, a w szczególności ich skutki dla kondycji
    gospodarczej Polski. Do czynników makroekonomicznych, których znaczenie jest dla sytuacji finansowej i wyników Grupy
    największe, zaliczyć należy: stopę wzrostu gospodarczego (ryzyko s powolnienia wzrostu), stopę bezrobocia (ryzyko
    wzrostu bezrobocia), kondycję instytucji finansowych (ryzyko pogorszenia się kondycji tych instytucji ). Istotne dla
    działalności Grupy są czynniki makroekonomiczne dotyczące kondycji polskiej gospodarki: pozio m PKB, poziom
    inwestycji, dochody gospodarstw domowych, stopy procentowe, inflacja, poziom bezrobocia , sytuacja w branży
    deweloperskiej i budowlanej oraz koniunktura na rynku nieruchomości .
    W 201 7 roku otoczenie makroekonomiczne pozytywnie wpływało na dzia łalność Grupy . Głównym wsparciem dla rynku
    mieszkaniowego był o utrzymanie rekordowo niskiego poziomu stóp procentowych oraz bardzo do bra sytuacja na rynku
    pracy . W Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście stopa bezrobocia oscylowała wokół poziomu naturalnego, za ś
    wynagrodzenia systematycznie rosły . Zarząd spodziewa się, że te korzystne uwarunkowania utrzymają się w 201 8 roku.
    Dostępność kredytów hipotecznych
    W 2017 roku dostępność kredytów hipotecznych była relatywnie wysoka. Oprocentowanie kredytów hipotecznych było
    stabilne na przestrzeni minionego roku i oscylowało wokół poziomu historycznego minimum. Rosnące wynagrodzenia
    i niska inflacja pozytywnie wpłynęły na poziom dochodu rozporządzalnego gospodarstw, zwiększając ich zdolność
    kredytową.
    Podwyższenie wymaganego minimalnego wkładu własnego do poziomu 20% nie wpłynęło istotnie na rynek kredytowy.
    Wciąż możliwe jest uzyskanie kredytu w wysokości 90% kwoty transakcji, wymaga to jednak ubezpieczenia brakującego
    wkładu własnego, co zwiększa kosz t kredytu hipotecznego .
    W 2017 roku w porównaniu do roku 2016, akcja kredytowa banków przyśpieszyła, jednak wciąż znaczna część zakupów
    nieruchomości była realizowana ze środków własnych nabywców. W Dom Development S.A. transakcje gotówkowe
    stanowiły około 40% sprzedaży w minionym roku.
    Ryzyko kursowe
    Wraz z wejściem w życie z początkiem stycznia 2014 roku nowej Rekomendacji S wydanej przez KNF, kredyty
    w walutach obcy ch są udzielane wyłącznie pod warunkiem uzyskiwania większości trwałych dochodów w danej walucie.
    Ma to zapobiec spekulacji i ograniczyć ryzyko zmian kursu walut.
    Kredyty walutowe zaciągnięte w przeszłości przy niższych niż obecne kursach walut obcych w wyniku deprecjacji złotego
    względem euro czy franka szwajcarskiego niejednokrotnie przewyż szają rzeczywistą wartość nieruchomości, która
    stanowi ich zabezpieczenie. Niemniej jednak, spadek kursu franka szwajcarskiego z 4,41 zł na początku stycznia
    2017 roku do 3,56 zł na koniec grudnia miał istotny, pozytywny wpływ na sytuację osób posiadającyc h kredyty w tej
    waluc ie.
    Koncentracja działalności na rynku warszawskim
    Dotychczasowa działalność Grupy koncentruje się głównie na warszawskim rynku mieszkaniowym co w znacznym
    stopniu uzależnia wyniki Grupy od sytuacji panującej na tym rynku. W ocenie Za rządu Spółki w dłuższej perspektywie
    nadal będzie to najlepiej rozwijający się rynek nieruchomości mieszkalnych w Polsce, na którym Grupa ma ugruntowaną
    pozycję i możliwość dalszego rozwoju.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    13
    W 2017 roku Spółka dokonała istotn ych zmian w swojej Grupie. Miały one na celu intensywny rozwój działalności Grupy
    na rynku trójmiejskim i wrocławskim . Należy oczekiwać, że w kolejnych latach rynki te zwiększą swój udział
    w działalności operacyjnej oraz w wynikach finansowych Grupy. Działalność poza Warszawą prowadz ona jest przez
    podmioty zależne Spółki – Grupę Kapitałową Euro Styl S.A. działającą na rynku trójmiejskim oraz Dom Development
    Wrocław Sp. z o.o. .
    Możliwość nabywania gruntów pod nowe projekty
    Źródłem przyszłego sukcesu Grupy jest jej zdolność do ciągłego , sprawnego pozyskiwania atrakcyjnych terenów
    inwestycyjnych pod nowe projekty deweloperskie w odpowiednich terminach, po konkurencyjnych cenach, na których
    wygenerowana zostanie satysfakcjonująca marża . Ograniczona podaż działek w atrakcyjnych lokalizacja ch i
    o uregulowanej sytuacji prawnej sprawia, że umiejętność pozyskiwania nowych gruntów stanowi istotne źródło przewagi
    konkurencyjnej na rynku deweloperskim.
    Ożywienie na rynku mieszkaniowym przekłada się na zwiększony popyt na rynku gruntów - chcąc utr zymać poziom
    i jakość oferty, spółki deweloperskie muszą stale uzupełniać swój bank ziemi. Ostra konkurencja o działki pod inwestycje
    powoduje wzrost ich cen. Zarząd Spółki kładzie duży nacisk na zabezpieczanie atrakcyjnych gruntów pod nowe
    inwestycje, dzi ęki cze mu Grup a posiada rozbudowany i urozmaicony bank ziemi zabezpieczający jej działalność co
    najmniej na najbliższe dwa lata. Sukces Grupy w zabezpieczaniu banku ziemi pod nowe projekty opiera się przede
    wszystkim na doświadczeniu pracowników Grupy oraz znacznych zasobach gotówki umożliwiających szybką finalizację
    nawet bardzo dużych transakcji.
    Decyzje administracyjne
    Specyfika projektów deweloperskich wymaga od Spółki i Grupy uzyskania szeregu pozwoleń, zgód i uzgodnień na
    każdym etapie procesu inwest ycyjnego. Mimo dużej ostrożności w zakładanych harmonogramach realizacji projektów
    zawsze istnieje ryzyko opóźnień w ich uzyskaniu, wzruszeń decyzji już uzyskanych (w tym na skutek wnoszonych
    środków zaskarżenia pozostających bez konsekwencji dla skarżącyc h), czy wręcz ich nie uzyskani a, co w pływa na
    zdolność prowadzenia i zakończenia realizowanych i planowanych projektów.
    Kluczowym dla Grupy działaniem zmniejszającym jej ekspozycję na ryzyka rynkowe jest prawidłowa ocena potencjalnych
    i kontrola bieżących inwestycji deweloperskich w oparciu o wypracowane w Spółce modele inwestycyjne i procedury
    decyzyjne, których przestrzeganie jest przedmiot em szczególnej uwagi Zarządu Spółki.
    Na działalność Grupy mają także wpływ decyzje administracyjne na poziomie centralnym, takie jak warunki przyznawania
    dopłat w programie Mieszkanie dla Młodych, decyzja o jego wygaszeniu, czy ograniczenia w obrocie grun tami .
    Potencjalne przyszłe zmiany w prawie także stanowią ryzyko mogące bezpośrednio lub pośrednio wpłynąć na działalność
    Grupy i osiągane przez nią wyniki. W szczególności wśród tego typu ryzyk należy wskazać możliwość wprowadzenia
    obowiązkowych zamknięt ych rachunków powierniczych jako formy zabezpieczenia nabywców mieszkań. Zarząd Spółki
    ocenia jednak, że ewentualne wprowadzenie takiego obowiązku może negatywnie wpłynąć na działalność Grupy
    w mniejszym stopniu niż na pozostałe podmioty rynkowe, przede ws zystkim z uwagi na komfortową sytuację finansową
    oraz zaufanie i dobrą opinię, jakimi Dom Development S.A. cieszy się wśród instytucji finansowych.
    Od 2000 roku funkcjonuje w Spółce sformalizowana procedura zarządzania ryzykiem. Zarządzanie w jej ramach od bywa
    się poprzez identyfikację i ocenę obszarów ryzyka dla wszystkich dziedzin aktyw ności Spółki i jej Grupy wraz
    z jednoczesnym definiowaniem działań niezbędnych do jego ograniczenia lub eliminacji ( m.in. poprzez system procedur
    i kontroli wewnętrznych). Procedura zarządzania ryzykiem podlega okresowej aktualizacji przez Zarząd Spółki przy
    współudziale kluczowej kadry kierowniczej oraz doradców zewnętrznych.




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    14
    2.2.2 Perspektywy rozwoju działalności gospodarczej Spółki i Grupy
    Charakterystyka polityki w zakresie kierunków rozwoju Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.
    201 7 był kolejnym rekordowym rokiem zarówno dla Grupy , jak i całej branży deweloperskiej. W ocenie Zarządu bardzo
    silny popyt będzie utrzymywał się także w 2018 roku. Zagrożeniem dla utrzymania wolu menu transakcji na rynku może
    być niedostateczna podaż – już w czwartym kwartale 2017 roku odnotowano spadek poziomu oferty nowych mieszkań.
    Niższa podaż przy utrzymaniu dotychczasowego popytu doprowadzi do przyśpieszenia wzrostu cen, tak jak miało to już
    miejsce na zagranicznych rynkach. Jeśli tak się stanie – dzięki rozbudowanemu bankowi ziemi i bardzo dobrej kondycji
    finansowej , Spółka może być jednym z głównych beneficjentów tej sytu acji.
    Grupa zamierza kontynuować działalność w dotychczas prowadzonym zakresie. W celu zapewnienia odpowiedniej
    struktury oferty, Grup a będzie w dalszym ciągu rozwijać swój bank ziemi równoważąc udział gruntów p o lewej i prawej
    stronie Wisły w Warszawie or az po szukując atrakcyjnych działek w Trójmieście i Wrocławiu . Zadaniem Zarządu Spółki
    w obliczu sprzyjającej sytuacji na rynku nieruchomości jest przede wszystkim adaptacja Spółki i jej Grupy do nowej skali
    działalności . Główne podejmowane w tym kierunku d ziałania to:
     zapewnienie Grupie odpowiednich źródeł oraz odpowiedniej struktury finansowania zarówno pod kątem
    obecnych jak i przyszłych projektów deweloperskich, z zachowaniem należytej ostrożności zarówno z punktu
    widzenia Grupy jak i jej klientów,
     współpraca z bankami i wydatna pomoc klientom w uzyskiwaniu kredytów bankowych na zakup mieszkań,
     dostosowanie oferty do potrzeb rynku,
     dostosowanie wydatków na zakup ziemi do istniejących oraz przewidywanych na dalsze lata potrzeb Grupy ,
     optymalizacja sp osobu i momentu wykorzystania istniejącego banku ziemi,
     zwiększenie efektywności i skali działań wspierających sprzedaż,
     ciągłe umacnianie i tak wysokiego już zaufania klientów do marki Dom Development,
     dostosowanie struktury organizacyjnej i zatrudnienia do przewidywanego poziomu aktywności operacyjnej,
     optymalizacja wydatków na koszty ogólnego zarządu .
    Poza wymienionymi wyżej działaniami Zarządu , które będą kontynuowane w 201 8 roku, Grupa Kapitałowa
    Dom Development S.A. w okresie najbliższych dwunastu miesięcy będzie przede wszystkim zmierzał do maksymalizacji
    marży licząc się z możliwym spadkiem wolumenu sprzedaży. Będzie to możliwe dzięki:
     posiadaniu ugruntowanej pozycji na warszawskim rynku mieszkaniowym,
     wysokim kwalifi kacjom i potencjałowi kadry menedżerskiej Grupy ,
     wypracowanemu know -how w sferze operacyjnej realizacji projektów deweloperskich,
     wieloletniemu doświadczeniu w sprzedaży i finansowaniu projektów deweloperskich,
     posiadanemu bankowi ziemi (dotyczy to zarówno projektów rozpoczętych jak i przyszłych projektów),
     bard zo dobrej płynności finansowej Grupy .
    W okresie najbliższych dwunastu miesięcy planuje się również:
     dalszą koncentrację działalności operacyjnej w obszarze mieszkań popularnych i utrzymanie aktywnośc i
    w pozostałych grupach produktów w oferowanym asortymencie sprzedaży,
     rozwój działalności Grupy poza rynkiem warszawskim poprzez rozwijanie działalności Grupy w Trójmieście oraz
    we Wrocławiu .




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    15
    3. SYTUACJA FINANSOWA GRUPY KAPITAŁOWEJ , ZARZĄDZANIE ZASOBAMI
    FINANSOWYMI
    3.1. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno -finansowych, ujawnionych w rocznym
    skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy za 201 7 r.
    3.1.1 Wybrane dane finansowe z bilansu
    Aktywa
    Struktura aktywów Grupy na dzień 31 grudnia 201 7 i zmiany w porównaniu ze stan em na koniec 201 6 roku.
    AKTYWA 31.12.201 7 tys. zł Udział w aktywach 31.12.2016 tys. zł Zmiana 2017/2016
    Aktywa trwałe razem 30 785 1% 20 510 50%
    Aktywa obrotowe
    Zapasy 1 989 052 83% 1 507 595 32%
    Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności 35 428 1% 9 347 279%
    Pozostałe aktywa obrotowe 3 971 <1% 2 767 44%
    Środki pieniężne i ich ekwiwalenty i
    Krótkoterminowe aktywa finansowe 331 159 14% 437 073 (24)%
    Aktywa obrotowe razem 2 359 610 99% 1 956 782 21%
    Aktywa razem 2 390 395 100% 1 977 292 21%
    Kapitał własny i zobowiązania
    Struktura kapitałów własnych i zobowiązań Grupy na dzień 31 grudnia 201 7 i zmiany w porównaniu ze stanem na koniec
    201 6 roku :
    KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA 31.12.201 7 tys. zł
    Udział w kapitałach własnych i zobowiązaniach
    31.12.2016 tys. zł Zmiana 201 7/201 6
    Kapitał własny
    Kapitał zakładowy 24 868 1% 24 782 <1%
    Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej pomniejszona o akcje własne 238 388 10% 234 986 1%
    Kapitały rezerwowe, zapasowe oraz niepodzielony wynik finansowy 739 003 31% 669 739 10%
    Kapitał własny razem 1 002 259 42% 929 507 8%
    Udziały mniejszości 67 <1% (46) n/d
    Kapitał własny razem 1 002 326 42% 929 461 8%
    Zobowiązania
    Zobowiązania długoterminowe razem 410 701 17% 325 309 26%
    Zobowiązania krótkoterminowe razem 977 368 41% 722 522 35%
    Zobowiązania razem 1 388 069 58% 1 047 831 32%
    Kapitał własny i zobowiązania razem 2 390 395 100% 1 977 292 21%




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    16
    3.1.2 Wybrane dane finansowe z e skonsolidowanego rachunku zysków i strat
    Skonsolidowany r achunek zysków i strat Grupy za rok zakończony 31 grudnia 201 7 roku w porównaniu z rokiem 201 6:
    01.01 - -31.12.201 7 % sprzedaży 01.01 - -31.12.2016
    Zmiana
    201 7/201 6
    tys. zł tys. zł
    Przychody ze sprzedaży 1 404 683 100% 1 153 016 22%
    Koszt własny sprzedaży 1 018 947 73% 881 944 16%
    Zysk brutto ze sprzedaży 385 736 27% 271 072 42%
    Zysk na działalności operacyjnej 235 392 17% 156 619 50%
    Zysk brutto 236 232 17% 155 900 52%
    Zysk netto 190 787 14% 125 783 52%
    Zysk podstawowy na jedną akcję zwykłą (zł/akcja) 7,67 5,07 51%
    3.1.3 Wybrane informacje z e skonsolidowanego rachunku przepływów pieniężnych
    (w tys. PLN) Zmiana Rok 201 7 Rok 2016
    Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu obrachunkowego 414 310 221 640 87%
    Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej netto 198 136 265 224 (25)%
    Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej netto (212 921) (5 963) n/d
    Przepływy pieniężne z działalności finansowej netto (119 872) (66 591) n/d
    Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu obrachunkowego 279 653 414 310 (33)%
    Rok 201 7 rozpoczął się stanem środków pieniężnych w kwocie 414 310 tys. zł a zamknął się saldem w kwocie
    279 653 tys. zł. Oznacza to , że w okresie od 1 stycznia 201 7 roku do 31 grudnia 201 7 roku bilansowy stan środków
    pieniężnych zmniej szył się o kwotę 134 657 tys. zł.
    Na działalności operacyjnej Grupa odnotowała w 2017 roku wpływ netto środków pieniężnych w kwocie 198 136 tys. zł.
    Głównie wpłynął na to wzrost zysku przed opodatkowaniem o 52% z e 155 900 tys. zł do 236 232 tys. zł. Zwiększenie
    zysku przed opodatkowaniem wynika przede wszystkim ze wzrostu marży brutto ze sprzedaży , która w 2017 roku
    osiągnęła poziom 2 7,5 %, o 4 punkt y procentow e wyższy niż w 2016 roku. Niższa wartość przepływów pieniężnych z
    działalności operacyjnej netto (tj. o 25 %) w stosunku do poprzedniego roku wynikał przede wszystkim z efektu ujęcia
    w 2016 r. nabycia udziałów w spółce Fort Mokotów Inwest ycje Sp. z o.o. (o wartości bilansowej inwestyc ji netto równej
    136 411 tys. zł) jako wypływów środków z działalności inwestycyjnej a nie operacyjnej. Przed miotowa transakcja miała
    na celu nabycie przez Spółkę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gru ntowej w dzielnicy Mokotów w
    Warszawie, które po likwidacji spółki Fort Mokotów Inwestycje sp. z o.o. w 2017 r. zostały zakwalifikowane do zapasów
    w bilansie Grupy . Niższy niż przed rokiem wpływ środków pieniężnych netto z działalności operacyjnej związany jest
    także z e znacznymi zakupami gruntów dokonanymi przez Grupę w 2017 roku.
    Spółka wykazała w 201 7 roku wypływ netto środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej w kwocie 212 921 tys. zł.
    Wynika to głównie z akwizycji Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. o wartości bilansowej inwestycji netto równej
    265 473 tys. zł.
    W obszarze działalności finansowej Grupa odnotowała w 201 7 roku wypływ netto środków pieniężnych w kwocie
    119 872 tys. zł. Nadwyżka wypływów finansowych nad wpływami wynika przede wszystkim z wypłaty przez Spółkę
    dywidendy w kwocie 125 586 tys. zł .
    3.2. Prognozy
    Zarówno Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. jak i podmiot dominujący nie publikowały prognoz wyników
    finansowych na 201 7 rok.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    17
    3.3. Zarządzanie zasobami finansowymi Grupy
    Zarządzanie zasobami finansowymi Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku, w związku z prowadzonymi
    projektami inwestycyjnymi budowy obiektów mieszkalnych, koncentrowało się głównie na pozyskiwaniu i odpowiednim
    strukturyzowaniu źródeł finansowania jak również na utr zymywaniu bezpiecznych wskaźników płynności. Zarząd na
    bieżąco dokonuje analizy istniejącej i planowania przyszłej, optymalnej struktury finansowania w celu osiągnięcia
    zakładanych wskaźników i wyników finansowych przy jednoczesnym zapewnieniu Grupie płynn ości i szeroko
    rozumianego bezpieczeństwa finansowego. W 201 7 roku działalność Grupy generowała dodatni wynik na każdym
    poziomie rachunku zysków i strat, wzmacniając sytuację finansową Grupy.
    Zdaniem Zarządu, stan majątk u i wyniki finansow e Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. na koniec 201 7 roku
    świadcz ą o stabilnej sytuacji finansowej Grupy . Wynika to z osiągniętej przez Grup ę ugruntowanej pozycji na rynku
    mieszkaniowym, zakumulowania odpowiedniego doświadczenia i potencjału operacyjnego zarówno w sferze samej
    realizacji projektów deweloperskich , jak również sprzedaży i finansowani a tych projektów. Sytuacja finansowa i
    majątkowa Grupy scharakteryzowana została w dalszej części raportu wybranymi wskaźnikami płynności i zadłużenia.
    Biorąc po d uwagę kształtowanie się sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w ostatnich latach, wyniki finansowe
    osiągnięte przez Grup w roku 201 7 należy uznać za bardzo dobre. W 201 7 roku Grupa przekaz ała swoim klientom 2 929
    lokal i (w tym apartamen ty i lokale użytkowe ) w porównaniu z 2 482 sztukami w roku 201 6. Wynik finansowy za 201 7 rok
    jest istotnie wyższy (o 52%) od wyniku osiągniętego w 201 6 roku. Jednocześnie , w 201 7 Grupa osiągnęła rekordowy
    wolumen sprzedaży – 3 975 lokal i netto czyli o 45% wi ęcej niż w roku 201 6, co należy uznać za wynik bardzo dobry.
    3.3.1 Wskaźniki rentowności
    Wskaźniki przedstawiające rentowność prowadzonej działalności w ramach Grupy w 201 7 roku uległy poprawie
    w porównaniu z rokiem poprzednim. Wynika to przede wszystkim z faktu, że średnia marża generowana na produktach
    przekazywanych w roku 201 7 była wy ższa niż średnia marża generowana na produktach przekazywanych w roku 201 6.
    Poprawie uległy także stopy zwrotu z aktywów oraz kapitału własnego, co jest wynikiem wzrostu zysku netto o 52% przy
    znacznie niższym wzroście aktywów oraz kapitałów własnych (odpowiednio o 21% i 8%).
    WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI 201 7 2016
    Wskaźnik marży zysku operacyjnego
    EBITDA / przychody netto ze sprzedaży 17,3% 14,1%
    Wskaźnik marży zysku netto
    Zysk netto / przychody netto ze sprzedaży 13,6% 10,9 %
    Stopa zwrotu z aktywów (ROA)
    Zysk netto / aktywa ogółem 8,0% 6,4%
    Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE)
    Zysk netto / kapitał własny 19,0 % 13,5 %
    3.3.2 Wskaźniki płynności
    Biorąc pod uwagę specyfikę branży deweloperskiej charakteryzującej się wyjątkowo długim cyklem produkcyjnym oraz
    obostrzenia w zakresie finansowania działalności przez spółki z sektora, na szczególną uwagę zasługuje komfortowa
    sytuacja finansowa Grupy .
    Na taki stan rzeczy miał wpływ szereg długofalowych decyzji i działań podjętych przez Zarząd Spółki. Wysoki poziom
    współczynników jest w dużej mierze rezultatem odpowiedniej struktury finansowania, czyli przede wszystkim średnio
    i długoterminowego zamiast kró tko i średnioterminowego. Do ww. działań i decyzji należy zaliczyć również sposób
    prowadzenia i finansowania realizowanych inwestycji (w tym decyzje o momencie rozpocz ynania poszczególnych osiedli
    i strukturze oferowanego do sprzedaży asortymentu) oraz strategię zakupu nowych nieruchomości .
    Sytuacja płynnościowa Grupy jest w ocenie Zarządu bardzo dobra. Wskaźnik bieżący płynności kształtował się na
    poziomie niemal identycznym jak rok wcześniej, uznawanym za bardzo bezpieczny. Zmniejszyła się wartość wsk aźnika



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    18
    szybkiego – z poziomu 1,20 na koniec 2016 roku do 0, 91 według stanu na 31 grudnia 2017 roku. Analizując ten
    wskaźnik należy mieć jednak na uwadze specyfikę działalności deweloperskiej. Na przestrzeni 2017 roku poziom zapasów
    Spółki wzrósł o ponad 30%, zaś ich udział w aktywach obrotowych, których wartość była względnie stała, zwiększył się z
    76% na koniec 2016 roku do 8 3% na koniec roku 2017. Tak istotna zmiana wynika ze wzrostu skali działalności oraz
    wykazywania mieszkań i lokali usługowych , do któ rych zawarto um owy sprzedaży , jako zapasów do momentu
    przekazania lokalu nabywcy. Wzrost wartości zapasów jest zatem naturalną konsekwencją istotnego zwiększenia skali
    działalności Grupy i nie stanowi zagrożenia dla jej płynności.
    Także wskaźnik natychmias towy płynności zmniejszył się istotnie w 2017 roku w porównaniu do stanu na koniec 2016
    roku, utrzymując się jednak na wciąż bardzo wysokim poziomie. Główną przyczyną spadku tego wskaźnika z poziomu
    1,11 do 0, 68 jest zmniejszenie stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów o 33% wynikające przede wszystkim
    z akwizycji za 260 mln zł Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. dokonanej przez Spółkę ze środków własnych , znacznych
    wydatków na grunty oraz 126 mln zł przeznaczonych na wypłatę dywidendy. Jest to także wyn ikiem realizowanej przez
    Zarząd Spółki polityki świadomego obniżania stanu środków pieniężnych przy utrzymaniu dostępności linii kredytowych w
    rachunku bieżącym – na dzień 31 grudnia 2017 roku stan niewykorzystanych dostępnych linii wynosił 150 mln zł.
    Wed ług Zarządu wiarygodność Grupy na rynku finansowym jest wysoka, czego dowodem jest relatywnie niski koszt oraz
    zdywersyfikowana struktura finansowania działalności Grupy oraz dobre relacje zarówno z bankami, jak i innymi
    instytucjami finansowymi w zakresie udzielania Spółce kredytów i innych form finansowania długoterminowego
    (obligacje).
    WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI 201 7 2016
    Wskaźnik bieżący (current ratio)
    aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe (z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów)
    5,77 5,24
    Wskaźnik szybki (quick ratio)
    (aktywa obrotowe – zapasy) / zobowiązania krótkoterminowe (z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów)
    0,91 1,20
    Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio)
    środki pieniężne i lokaty bankowe powyżej 3 miesięcy / zobowiązania krótkoterminowe (z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów)
    0,68 1,11
    3.3.3 Wskaźniki zadłużenia
    Dzięki odpowiedniej polityce operacyjnej (odpowiednie rozpoczynanie i tempo prowadzonych inwestycji a także
    kontrolowane zakupy nowych nieruchomości) i finansowej (struktura finansowania), wartości prezentowanych
    wskaźników są ciągle na bezpiecznym poziomi e dla prowadzonej działalności, jak również potwierdzają wiarygodność
    kredytową Grupy na rynku finansowym. Wskaźniki zadłużenia na koniec 201 7 roku , które miały wartości zbliżone do
    stanu na koniec 201 6 roku, odzwierciedlają konserwatywne podejście władz Grupy do źródeł finansowania działalności.
    Największą różnicę w stosunku do 201 6 roku, wynikającą ze wzrostu stanu środków na rachunkach powierniczych
    zakwalifikowanych jako krótkoterminowe aktywa finansowe , Spółka wykazuje na poziomie wskaźnika zadłużenia
    odsetkowego netto , który z ujemnej wartości wzrósł do wciąż bardzo bezpiecznego poziomu 6,5%.
    WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA 201 7 2016
    Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi kapitał własny / aktywa ogółem 41,9% 47,0%
    Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego zobowiązania ogółem / kapitał własny 138,5 % 112,7 %
    Wskaźnik ogólnego zadłużenia zobowiązania ogółem / aktywa ogółem 58,1 % 53,0 %
    Wskaźnik zadłużenia odsetkowego zobowiązania odsetkowe (w tym naliczone odsetki) / kapitały własne 39,5% 41,3%



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    19
    WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA 201 7 2016
    Wskaźnik zadłużenia odsetkowego netto (zobowiązania odsetkowe (w tym naliczone odsetki) -środki pieniężne i lokaty bankowe powyżej 3 miesięcy) / kapitały własne
    6,5% (6,0) %
    3.4. Informacje o kredytach, obligacjach, pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach
    3.4.1 Zaciągnięte i wypowiedziane umowy dotyczące pożyczek
    W dniu 18 maja 2017 roku Euro Styl S.A. udzielił Euro Styl Construction Sp. z o.o., swojemu podmiotowi zależnemu,
    pożyczki w kwocie 500 tys. zł o oprocentowaniu stałym w wysokości 6% rocznie z terminem wymagalności
    przypadającym na 18 maja 2019 roku.
    3.4.2 Zaciągnięte i wypowiedziane umowy dotyczące kredytów
    W dniu 31 marca 2017 roku zawarto z bankiem mBank S.A. umowę k redyt u odnawialn ego w rachunku kredytowym do
    wysokości 85 mln zł . Na podstawie umowy z bankiem , Dom Develop ment Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z części
    tego limitu kredytowe go do wysokości 35 mln zł . Oprocentowanie kredytu zostało ustalone w oparciu o stawkę
    WIBOR 1M powiększony o marżę. Data spłaty kredytu przypada na 1 marca 2021 r.
    Szczegółowe informacje dotyczące zaciągniętych przez Grup ę kredytów zaprezentowane są w nocie 7. 20
    skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok 201 7.
    Umow y kredytowe wypowiedziane w 201 7 roku
    W 201 7 roku Grupa nie wypowiedziała żadnej z umów kredytowych.
    3.4.3 Obligacje
    W dniu 2 lutego 2017 roku Spółka wykupiła w terminie 12 000 niezabezpieczonych obligacji o wartości nominalnej
    10 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 120 000 tys. zł wyemitowanych w dniu 2 lutego 2012 roku.
    W dniu 17 listopada 2017 roku została podp isana umowa o przeprowadzenie Programu Emisji Obligacji pomiędzy Spółką
    a Trigon Dom Maklerski S.A. z siedzibą w Krakowie oraz Trigon Investment Banking Spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością & Wspólnicy S.K. z siedzibą w Warszawie, na podstawie której Do m Development S.A. może
    emitować obligacje w ramach różnych serii przez okres 10 lat o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 000 tys. zł ,
    rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji w każdym dniu trwania
    Programu .
    W dniu 15 grudnia 201 7 roku Spółka wyemitowała 50 000 niezabezpieczonych obligacji o wartości nominalnej 1 000 zł
    każda i łącznej wartości nominalnej 50 000 tys. zł z datą wykupu przypadając ą na 15 grudnia 202 2 roku .
    Wartość emisyjna odpowiada wartości nominalnej obligacji . Oprocentowanie obligacji ustalone zostało w oparciu
    o stawkę WIBOR 6M plus marża. Odsetki od obligacji wypłacane będą w okresach półrocznych. Cel emisji nie został
    określony, zaś wpływy z emisji zostały przeznaczone na bieżącą działal ność Spółki.
    Szczegółowe informacje dotyczące wyemitowanych , umorzonych i wykupionych przez Grupę obligacji zaprezentowane są
    w nocie 7.2 1 skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok 201 7.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    20
    3.4.4 Udzielone pożyczki
    W dniu 18 maja 2017 roku Euro Styl S.A. udzielił Euro Styl Construction Sp. z o.o., swojemu podmiotowi zależnemu,
    pożyczki w kwocie 500 tys. zł o oprocentowaniu stałym w wysokości 6% rocznie z terminem wymagalności
    prz ypadającym na 18 maja 2019 roku .
    W dniu 22 grudnia 201 7 roku nastąpiła całkowit a spłata pożyczki udzielonej przez Spółkę jej podmiotowi zależnemu,
    Dom Development Grunty Sp. z o.o. w dniu 30 czerwca 2010 roku . Całkowita spłata przedmiotowej pożyczki nastąpiła
    poprzez spłatę jej pozostałej części w kwocie 200 tys. zł.
    3.4.5 Udzielon e i otrzymane poręczenia
    W 2017 roku Spółka udzieliła poręczenia w kwocie 365 tys. zł na rzecz PPU PALISANDER Sp. z o.o. za wykonanie
    zobowiązań umownych przez NAILSEA Sp. z o.o.
    W 201 7 roku Grupa nie otrzymała żadnych poręczeń.
    3.4.6 Udzielone i otrzymane gwar ancje
    W 201 7 roku Grupa nie udzieliła żadnych gwarancji.
    Otrzymane w 2017 roku gwarancje z tytułu należytego wykonania umowy, należytego wykonania kontraktowych
    zobowiązań gwarancyjnych , usunięcia wad i usterek, przedstawione są w poniższej tabeli:
    Firma Rodzaj gwarancji
    Kwota gwarantowana
    tys. zł
    UNIBEP S.A.* Bankowa 14 586 FUNDAMENTAL GROUP S.A. Bankowa 12 183 KALTER SP. Z O.O. Bankowa 3 585 ERBUD S.A. Bankowa 3 206 WARBUD S.A.** Bankowa 2 167 F.B.I. TASBUD S.A. Bankowa 1 970 REMBUD SP. Z O.O. Bankowa 933 TOTALBUD SP. Z O.O. Bankowa 825 MROZEK SP. Z O.O. Ubezpieczeniowa 11
    * Gwarancja wystawiona dn. 14.02.2017r. w kwocie 2 986 tys. zł wygasła dn. 16.04.2017r. ** Gwarancja wystawiona dn. 04.07.2017r. w kwocie 2 167 tys. zł wygasła w dn. 29.08.2017r.
    3.5. Wykorzystanie wpływów z emisji papierów wartościowych
    W dniu 15 listopada roku 201 7 Spółka wyemitowała nowe obligacje na kwotę 50 000 tys. zł. Informacje n a temat tej
    emisji zawarte są w nocie 3.4.3. niniejszego sprawozdania. Środki z emisji obligacji będą służyły finansowaniu
    działalności Spółki.
    3.6. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
    Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych, w tym inwestycji kapitałowych, w
    porównaniu do wielkości posiadanych środków z uwzględnienie m możliwych zmian w strukturze
    finansowania tej działalności
    Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. posiada pełną zdolność do finansowania realizowanych obecnie projektów
    inwestycyjnych. Grupa , realizując projekty deweloperskie, zamierza finansować je przy wykorzystaniu środków
    pochodzących z kapitałów własnych, emisji dłużnych papierów wartościowych oraz kredytów bankowych . Zarząd kieruje
    swoje wysiłki ku temu, aby struk tura zapadalności emitowanych dłużnych papierów wartościowych i kredytów



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    21
    bankowych była dostosowana przede wszystkim do okresu realizacji poszczególnych projektów deweloperskich ze
    szczególnym uwzględnieniem sukcesywnie uzupełnianego banku ziemi pod przyszłe projekty deweloperskie Grupy.
    Zdolność Grupy do realizacji zamierzeń inwestycyjnych potwierdziła się w 2017 roku. Zarząd Spółki zdołał pogodzić
    akwizycję Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. o wartości 260 mln zł, znaczne zakupy gruntów, w tym działki
    na warszawskim Żoliborzu o wartości 185 mln zł oraz wypłatę 126 mln zł w postac i dywidendy d la akcjonariuszy
    z utrzymaniem wysokiego stanu gotówki i niskiej relacji zadłużenia odsetkowego netto do kapitałów własnych. Grupa
    Kapitałowa Dom Development S.A. posiada znaczne zasoby finansowe oraz cieszy się bar dzo dobrą opinią wśród banków
    i obligatar iuszy , co przekłada się na wysoką dostępność finansowania zewnętrznego .
    Obecnie większość działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. jest prowadzona bezpośredni o w spółce Dom
    Development S.A. Zamierzenia inwestycyjne Grupy na kolejny rok koncentrują się przede wszystkim na utrzymaniu skali
    działalności Spółki w Warszawie oraz rozwoju spółek zależnych operujących Trójmieście i we Wrocławiu .
    Istotnym krokiem w kierunku dywersyfikacji działalności Grupy była akwizycja Grupy Ka pitałowej Euro Styl S.A., dzięki
    której Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. posiada trzecią lokatę pod względem sprzedaży na rynku trójmiejskim.
    Zarząd Spółki oczekuje, że doświadczenie kadry zarządzającej Euro Styl S.A. ze wsparciem zasobów Grupy Kapita łowej
    Dom Development S.A. zagwarantują Grupie stałe miejsce wśród liderów trójmiejskiego rynku mieszkaniowego.
    Zarząd Spółki spodziewa się także wzrostu skali działalnośc i Dom Development Wrocław Sp. z o.o., za pośrednictwem
    której Grup a z prowadzi działa lność na rynku wrocławskim. 2017 rok był okresem intensywnego rozwoju potencjału
    wrocławskiej spółki – akwizycji gruntów i umacniania zespołu. W 2018 roku należy spodziewać się zwiększenia skali
    działalności poprzez wprowadz enie do budowy i oferty nowych p rojektów, a w konsekw encji także wzrostu sprzedaży
    i znaczenia Grupy na rynku wrocławskim.
    W kolejnych lata ch można oczekiwać wzrostu udziału Euro Styl S.A. i Dom Development Wrocław Sp. z o.o. w strukturze
    wyników Grupy. Zarząd Spółki nie wyklucza ponadto możliwości realizowania przedsięwzięć za pośrednictwem
    podmiotów zależnych lub współkontrolowanych, przy czym finansowanie tych przedsięwzięć (kredyty celowe)
    pozyskiwane byłyby bezpośrednio przez te spółki lub za pośrednictwem Dom Development S.A.
    Utrzym anie dotychczasowej polity ki dywidendowej, w ramach której Spółka wypłaciła 100% skonsolidowanego zysku
    netto Grupy za lata 2012 – 201 6 świadczy o sile bilansu Grupy oraz o istniejących zasobach i źródłach finansowania
    wystarczających do realizacji zamierz eń inwestycyjnych Zarządu.
    3.7. Ocena czynników i nietypowych zdarzeń mających wpływ na skonsolidowany wynik za rok
    obrotowy
    Ocena czynników i nietypowych zdarzeń mających wpływ na wynik z działalności za rok obrotowy,
    z określeniem stopn ia wpływu tych czynników lub nie typowych zdarzeń na osiągnięty wynik
    W dniu 8 czerwca 2017 roku Spółka nabyła za cenę 260 mln zł 100% akcji w Euro Styl S.A. z siedzibą w Gdańsku oraz
    100% udziałów w kapitale zakładowym Euro Styl Development sp. z o.o. z siedzibą w Gdańsk u. W wyniku ww. t ransakcji
    Dom Development S.A. uzyskał pełną kontrolę nad Grupą Kapitałową Euro Styl S.A. prowad zącą działalność
    deweloperską w segmencie mieszkaniowym na rynku Trójmiasta i okolic.
    Zarząd Spółki przewiduje, że akwizycja Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. zapewni istotny, około piętnastoprocentowy
    wzrost skonsolidowanych przychodów i zysków Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.
    3.8. Istotne pozycje pozabilansowe
    Poza Programem IV Opcji Menedżerskich opisanym w nocie 7.44 Plan Motywacyjny – Progra my Opcji Menedżerskich
    skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku oraz zobowiązaniem
    wekslowym o wartości 100 000 tys. zł na rzecz PKO BP S.A. opisanym w nocie 7.46 Zobowiązania warunkowe
    skonsolidowanego sprawoz dania finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku, Grupa nie posiadała
    istotnych pozycji pozabilansowych.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    22
    4. OŚWIADCZENIE O STOSO WANIU ŁADU KORPORACYJNEGO
    Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega Spółka oraz miejsce, gdzie tekst zbioru za sad
    jest publicznie dostępny
    W 2017 roku Spółka Dom Development S.A. podlegała zbiorowi zasad wskazanych w Dobrych Praktykach Spółek
    Notowanych na GPW 2016 przyjętych przez Radę Giełdy w dniu 13 października 2015 r. Uchwałą Nr 26/1413/2015.
    W 2017 roku d o Spółki nie miała zastosowania rekomendacja opisana w rozdziale IV.R.2 w punktach 12) i 3) DPSN,
    zgodnie z którą jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na strukturę akcjonariatu lub zgłaszane spółce oczekiwania
    akcjonariuszy, o ile spółka jest w stanie zapewn ić infrastrukturę techniczną niezbędną dla sprawnego przeprowadzenia
    walnego zgromadzenia przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej, powinna umożliwić akcjonariuszom
    udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu takich środków, w szczególnośc i poprzez: 2) dwustronną
    komunikację w czasie rzeczywistym, w ramach której akcjonariusze mogą wypowiadać się w toku obrad walnego
    zgromadzenia przebywając w miejscu innym niż miejsce obrad walnego zgromadzenia, 3) wykonywanie osobiście lub
    przez pełnomocn ika, prawa głosu w toku walnego zgromadzenia. Zarząd Spółki uznał, iż odbycie walnego zgromadzenia
    przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej nie jest uzasadnione z uwagi na strukturę akcjonariatu Spółki
    oraz brak zgłaszanych w tym przedmiocie o czekiwań akcjonariuszy Spółki. Ponadto Spółka nie zapewniała możliwości
    udziału w walnym zgromadzeniu w trybie określonym powyżej z uwagi na zwiększone ryzyko wystąpienia
    nieprawidłowości w przebiegu walnego zgromadzenia. Zarząd Spółki podjął decyzję o nie stosowaniu ww. rekomendacji
    ze względu na potencjalne problemy związane m.in. z identyfikacją Akcjonariuszy, doborem najwłaściwszego medium
    dwustronnej komunikacji zdalnej, a także niemożnością zagwarantowania przez Spółkę spełnienia niezbędnych
    wymogów sp rzętowych po stronie Akcjonariusza.
    Zdaniem Zarządu Spółki problemy natury prawnej, logistycznej oraz technicznej związane z umożliwieniem dwustronnej
    komunikacji w czasie rzeczywistym, w ramach której akcjonariusze mogą wypowiadać się oraz wykonywać praw o głosu
    w toku obrad walnego zgromadzenia przebywając w miejscu innym niż miejsce obrad, przekraczają potencjalne korzyści
    dla Akcjonariuszy. W ocenie Zarządu Spółki dotychczasowe zasady udziału w walnym zgromadzeniu zapewniają
    prawidłową realizację praw w ynikających z posiadania akcji Spółki przez wszystkich Akcjonariuszy, zaś możliwe
    przerwanie obrad walnego zgromadzenia w wyniku zakłócenia zdalnej komunikacji dwustronnej stanowiłoby istotną
    niedogodność dla Akcjonariuszy lub ich pełnomocników obecnych w miejscu obrad.
    Zarząd Spółki nie wyklucza stosowania ww. rekomendacji w przyszłości, zaś decyzję o wdrożeniu Zarząd uzależnia od
    wypracowania odpowiednich standardów jej funkcjonowania w praktyce.
    W 2017 roku Spółka nie zastosowała zasady VI.Z.2. DPSN, zgo dnie z którą „aby powiązać wynagrodzenie członków
    zarządu i kluczowych menedżerów z długookresowymi celami biznesowymi i finansowymi spółki, okres pomiędzy
    przyznaniem w ramach programu motywacyjnego opcji lub innych instrumentów powiązanych z akcjami spół ki, a
    możliwością ich realizacji powinien wynosić minimum 2 lata.”
    W dniu 1 grudnia 2017 roku, na mocy upoważnienia udzielonego na podstawie uchwały Zwyczajnego Walnego
    Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki nr 21 z dnia 25 maja 2017 roku, Rada Nadzorcza Spółki przyjęła Postanowienia
    Programu IV Opcji Menedżerskich dla Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu – Dyrektora Zarządzającego,
    dotyczących 500.000 Akcji Dom Development S.A. Zgodnie z postanowieniami Programu IV, jeśli Pani Małgorzata
    Kolarska zaakcept uje uczestnictwo w Programie IV, otrzyma jednorazowo opcje uprawniające do objęcia łącznie 500.000
    akcji Dom Development S.A. za cenę w kwocie 35,00 złotych za akcję. Realizacja przedmiotowych opcji będzie
    limitowana do 100.000 akcji w jakimkolwiek okresie 12 kolejnych miesięcy, począwszy od 1 stycznia 2018 roku, z tym że
    opcje niewykorzystane będzie można zrealizować w późniejszym terminie, lecz nie później niż do 31 grudnia 2027 roku.
    W ocenie Zarządu Spółki, podział przyznanych opcji na 5 transz z możliwością realizacji rozpoczynającą się w odstępach
    12-miesięcznych jest alternatywną, do zawartej w zasadzie szczegółowej VI.Z.2. DPSN, formą powiązania wynagrodzenia
    członka Zarządu z dłu gookresowymi celami biznesowymi i finansowymi Spółki.
    Konstrukcja Programu IV ma na celu powiązanie wynagrodzenia Pani Małgorzaty Kolarskiej pełniącej funkcję
    Wiceprezesa Zarządu – Dyrektora Zarządzającego ze wzrostem wartości Spółki dla Akcjonariuszy prz ez okres co najmniej
    5 lat. Biorąc pod uwagę rozłożenie możliwości realizowania opcji z poszczególnych transz w czasie, niestosowanie zasady
    VI.Z.2 DPSN dotyczy jedynie pierwszych dwóch transz, jednakże należy zwrócić uwagę, iż wszystkie transze mogą być



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    23
    realizowane w okresach późniejszych niż wynikałoby z możliwości określonych w zasadzie VI.Z.2 DPSN. Przyjęte
    rozwiązanie stanowi więc program motywacyjny na dłuższy okres czasu niż dwuletni, który wynikałby z zasady VI.Z.2
    DPSN.
    Ponadto w ocenie Zarządu, zg oda Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki oraz Rady Nadzorczej Spółki
    potwierdzają, że zasady Programu IV w adekwatny sposób zabezpieczają interesy Akcjonariuszy Spółki poprzez
    powiązanie korzyści płynących z realizacji opcji w ramach przedmiotowego Pr ogramu IV z długookresowym rozwojem i
    wzrostem wartości Spółki.
    Zbiór zasad Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. dostępny jest
    publicznie pod adresem: https://www.gpw.pl/pub/GPW/files/PDF/GPW_1015_17_DOBRE_PRAKTYKI_v2.pdf . Spółka
    zamieściła informację na temat stanu stosowania przez Spółkę rekomendacji i zasad zawartych w Dobrych Praktykach
    Spółek Notowanych na GPW 2016 pod adresem: http://inwestor.domdevelopment.com.pl/pl/lad -korporacyjny
    Zbiór zasad ładu korporacyjnego, na którego stosowanie Spółka się zdecydowała dobrowolnie oraz
    miejsce, gdzie teks t zbioru jest publicznie dostępny
    W 201 7 roku Spółka Dom Development S.A. przestrzegała zasady opublikowane w Kodeksie Dobrych Praktyk w relacjach
    Klient - Deweloper autorstwa Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
    Treść Kodeksu Dobrych Praktyk w relacja ch Klient - Deweloper dostępny jest publicznie pod adresem:
    http://www.warszawa.pzfd.pl/strefa -klienta/kodeks -dobrych -praktyk
    Spółka Dom Development S.A. nie odstąpiła od żadnych zasad wskazanych w Kodeksie Dobrych Praktyk w relacjach
    Klient - Deweloper.
    4.1. Kapitał zakładowy, akcjonariusze
    4.1.1 Akcjonariusze
    Na dzień 31 grudnia 201 7 r. jednostka dominująca Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. była kontrolowana przez
    Dom Developme nt B.V., która posiadała 57,34 % akcji Spółki.
    Poniższa tabela przedstawia wykaz akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne
    znaczne pakiety akcji na dzień 31 grudnia 201 7 roku:
    Stan na dzień sporządzenia
    sprawozdania fi nansowego
    Zmiana w okresie od publikacji sprawozdania finansowego za rok zakończony 31.12.2016
    Akcje % kapitału
    Liczba głosów na WZA
    % głosów na WZA Akcje
    Dom Development B.V. 14 259 879 57,34 14 259 879 57,34 (466 293)
    Jarosław Szanajca 1 454 050 5,85 1 454 050 5,85 -
    Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva BZ WBK SA *) 1 313 383 5,28 1 313 383 5,28 bd.
    Grzegorz Kiełpsz 1 280 750 5,15 1 280 750 5,15 -
    *) Stan posiadania akcji przez Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva BZ WBK S.A. podano według ostatniego
    zawiadomienia na dzień 11.07.2011r. jakie otrzymała Spółka od Aviva PTE Aviva BZ WBK S.A.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    24
    4.1.2 Uprawnienia kontrolne
    Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne, wraz z
    opisem tych uprawnień
    Zgodnie z pkt. 6.2.2. Statutu Spółki Dom Development S.A., akcjonariuszowi posiadającemu co najmniej 50,1% akcji
    Spółki przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania i odwoływania połowy Członków Zarządu, w tym Prezesa
    Zarządu oraz Wiceprezesa Zarządu od powiedzialnego zgodnie z Regulaminem Zarządu za finanse Spółki. W przypadku
    nieparzystej liczby Członków Zarządu akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1% akcji Spółki jest uprawniony do
    powoływania odpowiednio: 3 (w przypadku Zarządu pięcioosobowego) ora z 4 (w przypadku Zarządu siedmioosobowego)
    Członków Zarządu. Powyższe uprawnienie jest wykonywane w drodze doręczanego Spółce pisemnego oświadczenia
    o powołaniu lub odwołaniu danego Członka Zarządu. Pozostałych Członków Zarządu powołuje i odwołuje Rada
    Nad zorcza.
    Zgodnie z pkt. 7.4. Statutu Spółki Dom Development S.A., akcjonariuszowi posiadającemu co najmniej 50,1% akcji
    Spółki przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania i odwoływania połowy Członków Rady Nadzorczej, w tym
    1 Wiceprzewodniczącego Rady N adzorczej. W przypadku nieparzystej liczby Członków Rady Nadzorczej akcjonariusz
    posiadający co najmniej 50,1% akcji Spółki jest uprawniony do powoływania odpowiednio: trzech (w przypadku
    pięcioosobowej Rady Nadzorczej), czterech (w przypadku siedmioosobow ej Rady Nadzorczej) oraz pięciu (w przypadku
    dziewięcioosobowej Rady Nadzorczej) Członków Rady Nadzorczej. Powyższe uprawnienie jest wykonywane w drodze
    doręczanego Spółce pisemnego oświadczenia o powołaniu lub odwołaniu danego Członka Rady Nadzorczej.
    Na dzień 31 grudnia 201 7 roku akcjonariuszem posiadającym co najmniej 50,1% akcji Spółki był Dom Development B.V.
    z siedzibą w Rotterdamie, Holandia .
    4.1.3 Ograniczenia praw z akcji
    Wskazanie ograniczeń odnośnie wykonywania prawa głosu, takich jak ograniczenie wyk onywania
    prawa głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów, ograniczenia czasowe dotyczące
    wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy współpracy Spółki, prawa kapitałowe
    związane z papierami wartościowymi są oddzielone od po siadania papierów wartościowych
    Zastawnicy i użytkownicy akcji Spółki Dom Development S.A. nie są uprawnieni do wykonywania prawa głosu z akcji.
    Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów
    wartościowych emitenta
    W S półc e Dom Development S.A. nie istnieją żadne ograniczenia dotyczące przenoszenia własności akcji Spółki Dom
    Development S.A.
    4.2. Walne Zgromadzenie
    Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia oraz opis praw
    akcjonariuszy i sposobu ich wyko nywania, w szczególności zasady wynikające z regulaminu
    Walnego Zgromadzenia, jeżeli taki regulamin został uchwalony, o ile informacje w tym zakresie nie
    wynikają wprost z przepisów prawa
    Walne Zgromadzenie obraduje jako Zwyczajne lub Nadzwyczajne i jako o rgan Spółki działa w oparciu o przepisy ustawy
    z dnia 15 września 2000 roku Kodeks spółek handlowych (tj. Dz. U. 2013, poz. 1030 z późn. zm.), Statutu Spółki oraz
    postanowienia jawnego i dostępnego publicznie Regulaminu Walnego Zgromadzenia z dnia 5 wrześn ia 2006 roku
    zmienionego Uchwałą nr 27 z dnia 15 maja 2008 roku oraz uchwałą nr 31 z dnia 21 maja 2009 roku Zwyczajnego
    Walnego Zgromadzenia Dom Development S.A.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    25
    Zwyczajne Walne Zgromadzenie, zwoływane przez Zarząd, odbywa się w Warszawie w ciągu 6 miesię cy po upływie
    każdego roku obrotowego. W Walnym Zgromadzeniu mają prawo uczestniczenia osoby będące akcjonariuszami Spółki
    na szesnaście dni przed datą Walnego Zgromadzenia (dzień rejestracji uczestnictwa w walnym zgromadzeniu).
    Członkowie Zarządu i Rady N adzorczej Spółki uczestniczą w Walnym Zgromadzeniu bez potrzeby otrzymania zaproszeń.
    Na zaproszenie Zarządu mogą brać udział w obradach lub stosownej ich części inne osoby, w szczególności biegli
    rewidenci i eksperci, jeżeli ich udział będzie uzasadniony ze względu na potrzebę przedstawienia uczestnikom Walnego
    Zgromadzenia opinii w rozważanych sprawach. Biegły rewident winien być obecny na Walnym Zgromadzeniu, którego
    przedmiotem obrad są sprawy finansowe Spółki.
    Walne Zgromadzenie jest ważne i może podej mować uchwały wyłącznie wtedy, gdy na Zgromadzeniu reprezentowani są
    akcjonariusze posiadający co najmniej 50,1% wszystkich głosów. Uchwały podejmowane są bezwzględną większością
    głosów ważnie oddanych, chyba że przepisy Kodeksu spółek handlowych lub Statu tu Spółki stanowią inaczej. Głosowanie
    może odbywać się przy użyciu elektronicznego systemu oddawania i obliczania głosów. Zastawnicy i użytkownicy akcji
    nie są uprawnieni do wykonywania prawa głosu z akcji.
    Uchwała dotycząca usunięcia spod obrad Walnego Zgromadzenia bądź zaniechania rozpatrywania spraw objętych
    porządkiem obrad, umieszczonych w porządku obrad na wniosek akcjonariuszy, wymaga dla swej ważności większości ¾
    głosów oddanych, po uprzednio wyrażonej zgodzie wszystkich obecnych akcjonariuszy, k tórzy zgłosili taki wniosek.
    Po podpisaniu listy obecności i jej sprawdzeniu Przewodniczący poddaje pod głosowanie porządek obrad. Walne
    Zgromadzenie może przyjąć proponowany porządek dzienny bez zmian, zmienić kolejność obrad bądź usunąć z niego
    niektóre sprawy z zastrzeżeniem postanowień Statutu Spółki. Walne Zgromadzenie może także wprowadzić do porządku
    obrad nowe kwestie i przeprowadzić nad nimi dyskusję, jednakże bez podejmowania uchwał w tych sprawach.
    Przewodniczący Zgromadzenia nie ma prawa bez zg ody Walnego Zgromadzenia, usuwać lub zmieniać spraw
    zamieszczonych w porządku obrad.
    Każdy uczestnik Walnego Zgromadzenia może zabierać głos w sprawach objętych przyjętym porządkiem obrad, które są
    aktualnie rozpatrywane. Każdy uczestnik Walnego Zgromadze nia może zgłosić wniosek w sprawie formalnej. W
    sprawach formalnych Przewodniczący udziela głosu poza kolejnością. Za wnioski w sprawach formalnych uważa się
    wnioski co do sposobu obradowania i głosowania.
    Walne Zgromadzenie podejmuje uchwały w sprawach ob jętych porządkiem obrad po przeprowadzeniu głosowania.
    Głosowanie jest jawne, z zastrzeżeniem odpowiednich postanowień Statutu Spółki oraz Kodeksu spółek handlowych.
    W 2017 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki Dom Development S.A. obradowało w dniu 25 maja 2017 roku w
    siedzibie Spółki. Walne Zgromadzenie zostało zwołane na wniosek Zarządu Spółki, akcjonariusze Spółki nie występowali
    z wnioskami o zwołanie Walnego Zgromadzenia.
    Przebieg Walnego Zgromadzenia był zgodny z przepisami Kodeksu spółek handlow ych, postanowieniami Statutu Spółki,
    regułami zawartymi w jawnym i dostępnym publicznie Regulaminie Walnego Zgromadzenia Dom Development S.A. i
    zasadami Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Akcjonariusze
    mog li zapoznać się z treścią projektów uchwał, przewidzianych w porządku obrad, w każdym przypadku nie później niż
    na 26 dni przed planowanym terminem obrad Walnego Zgromadzenia. Spółka nie kwestionowała prawidłowości
    przedstawianych przez akcjonariuszy i ich pełnomocników dokumentów potwierdzających prawo ich reprezentowania
    podczas weryfikacji legitymacji akcjonariuszy uprawniających ich do uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu.
    Przewodniczący Walnego Zgromadzenia zapewniał sprawny przebieg obrad. Obrady Wal nego Zgromadzenia nie były
    odwoływane ani przerywane. Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej obecni na Walnym Zgromadzeniu byli gotowi do
    udzielania wyjaśnień w zakresie swoich kompetencji i przepisów prawa.
    Uchwały Walnego Zgromadzenia były podejmowane w w arunkach umożliwiających ochronę praw mniejszościowych
    akcjonariuszy, w tym wniesienie zastrzeżeń lub sprzeciwu wobec uchwał. Żadna z podjętych uchwał nie była
    kwestionowana w postępowaniu sądowym.
    Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki Dom Development S.A. odbyło się w terminie zgodnym z art. 395 Kodeksu spółek
    handlowych, a dokumentacja dotycząca sprawozdań finansowych za rok 2016 została opublikowana na stronie
    internetowej Spółki na ponad 2 miesiące przed terminem Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    26
    Wszyst kie uchwały podjęte przez Walne Zgromadzenie w 2017 roku służyły realizacji interesu Spółki i uwzględniały
    prawa innych interesariuszy. Uchwały podjęte przez Walne Zgromadzenia zamieszczone są w Internecie pod adresem:
    https://inwestor.domd.pl/pl/wza
    4.3. Zasady zmiany statutu
    Zmiana Statutu Spółki Dom Development S.A., zgodnie z art. 430 § 1 oraz art. 415 § 1 Kodeksu spółek handlowych,
    wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia podjętej większością ¾ głosów i wpisu do rejestru. W przypadku uchwały
    dotyczącej zmiany Statutu w zakresie zwiększenia świadczeń akcjonariuszy lub uszczuplającej prawa przyznane osobiście
    poszczególnym akcjonariuszom zgodnie z art. 354 Kodeksu spółek handlowych wymagana jest zg oda wszystkich
    akcjonariuszy, których przedmiotowa uchwała dotyczy. Zmianę Statutu zgłasza do sądu rejestrowego Zarząd Spółki Dom
    Development S.A. Walne Zgromadzenie Spółki Dom Development S.A. może upoważnić Radę Nadzorczą do ustalenia
    jednolitego tekstu zmienionego Statutu lub wprowadzenia innych zmian o charakterze redakcyjnym określonych
    w uchwale Walnego Zgromadzenia.
    4.4. Zarząd
    4.4.1 Zasady powoływania, odwoływania Zarządu
    Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnień, w
    szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji
    Zgodnie ze Statutem Spółki, Zarząd Spółki Dom Development S.A. składa się z 4 do 8 Członków, w tym Prezesa,
    powoływanych na wspólną trzyletnią kadencję. Liczbę Członków Zarządu ustala Rad a Nadzorcza. Akcjonariuszowi
    posiadającemu co najmniej 50,1% akcji Spółki przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania i odwoływania połowy
    Członków Zarządu, w tym Prezesa Zarządu oraz Wiceprezesa Zarządu odpowiedzialnego zgodnie z Regulaminem Zarządu
    za finanse Spółki. W przypadku nieparzystej liczby Członków Zarządu akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1% akcji
    Spółki jest uprawniony do powoływania odpowiednio: 3 (w przypadku Zarządu pięcioosobowego) oraz 4 (w przypadku
    Zarządu siedmioosobowego) Czł onków Zarządu. Powyższe uprawnienie jest wykonywane w drodze doręczanego Spółce
    pisemnego oświadczenia o powołaniu lub odwołaniu danego Członka Zarządu. Pozostałych Członków Zarządu powołuje i
    odwołuje Rada Nadzorcza.
    Zarząd reprezentuje Spółkę w sądzie i poza sądem. Do składania oświadczeń i podpisywania w imieniu Spółki wymagane
    jest współdziałanie dwóch Członków Zarządu albo jednego Członka Zarządu łącznie z prokurentem.
    Zgodnie z pkt. 3.2.8. Statutu Spółki, Zarząd jest uprawniony do podwyższania kapit ału zakładowego Spółki poprzez
    emisję nowych akcji o łącznej wartości nominalnej nie większej niż 1 500 000 (słownie: jeden milion pięćset tysięcy)
    złotych w drodze jednego lub kilku podwyższeń kapitału zakładowego w granicach określonych powyżej (kapitał
    docelowy). Upoważnienie Zarządu do podwyższania kapitału zakładowego oraz do emitowania nowych akcji w ramach
    kapitału docelowego do kwoty 1 500 000 złotych wygasa z upływem 3 lat od dnia wpisania do rejestru przedsiębiorców
    zmiany Statutu dokonanej uchwał ą Walnego Zgromadzenia nr 22 z dnia 25 maja 2017 r.
    Upoważnienie do podwyższenia kapitału zakładowego, o którym mowa w zdaniu powyżej, obejmuje możliwość
    emitowania warrantów subskrypcyjnych, z terminem wykonania prawa zapisu upływającym z końcem okresu, o którym
    mowa jest powyżej.
    Za zgodą Rady Nadzorczej, Zarząd może pozbawić akcjonariuszy w całości lub w części prawa poboru w stosunku do
    akcji emitowanych w granicach kapitału docelowego.
    Warunkiem dokonania przez Zarząd podwyższenia kapitału zakładowego w granicach kapitału docelowego jest uzyskanie
    w tym zakresie pozytywnej opinii Rady Nadzorczej. W pozostałych przypadkach, o ile postanowienia Kodeksu spółek
    handlowych nie stanowią inaczej, Zarząd decyduje o wszystkich sprawach związanych z podwyższenie m kapitału
    zakładowego w ramach kapitału docelowego.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    27
    Zgodnie z pkt. 3.2.6. Statutu Spółki, nabycie akcji własnych przez Spółkę w celu umorzenia nie wymaga zgody Walnego
    Zgromadzenia (z zastrzeżeniem art. 393 pkt 6 Kodeksu spółek handlowych), a jedynie zgo dy Rady Nadzorczej.
    4.4.2 Skład osobowy Zarządu
    W okresie od dnia 1 stycznia 201 7 roku do dnia 31 grudnia 201 7 roku Zarząd Dom D evelopment S.A. składał się
    z 5 następujących Członków:
     Jarosław Szanajca – Prezes Zarządu
     Janusz Zalewski – Wiceprezes Zarządu
     Małgor zata Kolarska – Wiceprezes Zarządu
     Janusz Stolarczyk – Członek Zarządu
     Terry Roydon – Członek Zarządu ,
    W dniu 4 grudnia 2017 roku Członek Zarządu , Pan Janusz Stolarczyk złożył z dniem 31 grudnia 2017 roku rezygnację
    z pełnionej funkcji.
    4.4.3 Zasady działania Zarządu
    Zarząd Spółki działa na podstawie przepisów Kodeksu spółek handlowych, postanowień Statutu Spółki, jawnego
    i dostępnego publicznie Regulaminu Zarządu zatwierdzonego uchwałą Rady Nadzorczej oraz zgodnie z zasadami Dobrych
    Praktyk Spółek Notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
    Zarząd jest organem wykonawczym Spółki, kieruje jej bieżącą działalnością i reprezentuje ją na zewnątrz. Zarząd
    podejmuje decyzje we wszystkich sprawach Spółki niezastrzeżonych do kompetencji Walnego Zgr omadzenia i Rady
    Nadzorczej przepisami prawa, Statutem Spółki lub uchwałą Walnego Zgromadzenia.
    Do składania oświadczeń i podpisywania w imieniu Spółki wymagane jest współdziałanie dwóch Członków Zarządu albo
    jednego Członka Zarządu łącznie z prokurentem. Uchwały Zarządu zapadają bezwzględną większością głosów.
    W przypadku równości głosów decyduje głos Prezesa Zarządu.
    Wyznaczając cele strategiczne, jak i bieżące zadania Spółki, Zarząd kierował się nadrzędnym interesem Spółki
    i przepisami prawa oraz brał pod uwagę interesy akcjonariuszy, pracowników Spółki i wierzycieli.
    Starając się zapewnić przejrzystość i efektywność systemu zarządzania, Zarząd przestrzegał zasady profesjonalnego
    działania w granicach uzasadnionego ryzyka gospodarczego, biorąc pod uwag ę szeroki zakres dostępnych informacji,
    analiz i opinii.
    Wysokość, forma i struktura wynagrodzenia Członków Zarządu Spółki były ustalane przez Radę Nadzorczą zgodnie
    z obowiązującą w Spółce polityką wynagrodzeń oraz na podstawie przejrzystych procedur i od powiadały kryteriom
    zakresu odpowiedzialności i kompetencji oraz uwzględniały osiągnięte wyniki ekonomiczne przez Spółkę, pozostając
    w rozsądnej relacji do poziomu wynagrodzeń Członków Zarządu w podobnych spółkach na rynku deweloperskim.
    4.5. Rada Nadzorcza
    4.5.1 Za sady powoływania, odwoływania Rady Nadzorczej
    Rada Nadzorcza składa się z 5 do 9 Członków powoływanych na wspólną trzyletnią kadencję.
    Liczbę Członków Rady Nadzorczej ustala Walne Zgromadzenie. Ponadto Walne Zgromadzenie powołuje i odwołuje
    Członków Rady Nadzorczej, z zastrzeżeniem osobistego uprawnienia Akcjonariusza posiadającego co najmniej 50,1%
    akcji Spółki, który uprawniony jest do powoływania i odwoływania połowy Członków Rady Nadzorczej, w tym 1
    Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej. W przypadku nie parzystej liczby Członków Rady Nadzorczej akcjonariusz
    posiadający co najmniej 50,1% akcji Spółki jest uprawniony do powoływania odpowiednio: trzech (w przypadku



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    28
    pięcioosobowej Rady Nadzorczej), czterech (w przypadku siedmioosobowej Rady Nadzorczej) oraz p ięciu (w przypadku
    dziewięcioosobowej Rady Nadzorczej) Członków Rady Nadzorczej. Powyższe uprawnienie jest wykonywane w drodze
    doręczanego Spółce pisemnego oświadczenia o powołaniu lub odwołaniu danego Członka Rady Nadzorczej.
    Przynajmniej dwóch Członków R ady Nadzorczej (oraz ich osoby bliskie, w szczególności współmałżonek, zstępni oraz
    wstępni) powoływanych przez Walne Zgromadzenie powinno spełniać kryteria tzw. Członków Niezależnych, określone
    w pkt. 7.7. Statutu Spółki.
    4.5.2 Skład osobowy Rady Nadzorczej
    W okresie od dnia 1 stycznia 201 7 roku do dnia 31 grudnia 201 7 roku Rada Nadzorcza działała w składzie:
     Grzegorz Kiełpsz – Przewodniczący Rady Nadzorczej,
     Markham Dumas – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,
     Marek Moczulski – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorc zej (Członek niezależny),
     Mark Spiteri – Członek Rady Nadzorczej,
     Michael Cronk – Członek Rady Nadzorczej,
     Włodzimierz Bogucki – Członek Rady Nadzorczej (Członek niezależny),
     Krzysztof Grzyliński – Członek Rady Nadzorczej (Członek niezależny).
    4.5.3 Zasady działania Rady Nadzorczej
    Rada Nadzorcza działa zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych, postanowieniami Statutu Spółki, uchwalonym
    przez nią jawnym i dostępnym publicznie Regulaminem Rady Nadzorczej, określającym jej organizację i sposób
    wykonywani a czynności oraz Zasadami Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych
    w Warszawie S.A.
    Rada Nadzorcza jest stałym organem nadzoru Spółki we wszystkich dziedzinach działalności Spółki.
    Rada Nadzorcza podejmuje uchwały lub wydaje op inie w sprawach zastrzeżonych do jej kompetencji stosownie
    do postanowień Statutu Spółki oraz w trybie przewidzianym postanowieniami Statutu lub stosownymi przepisami prawa.
    Posiedzenia Rady Nadzorczej odbywały się regularnie, uczestniczyli w niej Członkow ie Zarządu. W 2017 r. Rada
    Nadzorcza odbyła 9 posiedzeń, w tym 5 telekonferencji. Zarząd dostarczał Radzie Nadzorczej wyczerpujących informacji
    o wszystkich istotnych sprawach dotyczących działalności Spółki.
    Rada Nadzorcza spełniała warunek posiadania w s woim składzie co najmniej dwóch Członków niezależnych zgodnie
    z przyjętymi kryteriami niezależności określonymi w Statucie Spółki.
    Uchwały Rady Nadzorczej w sprawach: (i) wyrażania zgody na dokonywanie świadczeń z jakiegokolwiek tytułu przez
    Spółkę i jakie kolwiek podmioty powiązane ze Spółką na rzecz Członków Zarządu, (ii) wyrażenia zgody na zawarcie przez
    Spółkę lub podmiot od niej zależny istotnej umowy z podmiotem powiązanym ze Spółką, Członkiem Rady Nadzorczej
    albo Zarządu oraz podmiotami z nimi powiąza nymi, (iii) wyboru biegłego rewidenta dla przeprowadzenia badania
    sprawozdania finansowego Spółki – zapadały za zgodą większości Członków niezależnych Rady Nadzorczej.
    Wynagrodzenie Członków Rady Nadzorczej ustalone w sposób przejrzysty nie stanowiło istot nej pozycji kosztów Spółki
    wpływających na wynik finansowy. Jego wysokość zatwierdzona uchwałą Walnego Zgromadzenia została ujawniona
    w raporcie rocznym.
    Rada Nadzorcza przedstawiła Zwyczajnemu Walnemu Zgromadzeniu Spółki, które odbyło się w dniu 2 5 maja 201 7 roku,
    przygotowane zgodnie z Dobrymi Praktykami Spółek Notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie
    S.A.:
     ocenę na temat sytuacji Spółki w 201 6 r., z uwzględnieniem oceny systemu kontroli wewnętrznej, zarządzania
    ryzykiem, compliance oraz funkcji audytu wewnętrznego,



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    29
     sprawozdanie z działalności Rady Nadzorczej w 201 6 r.,
     ocenę sposobu wypełniania przez Spółkę obowiązków informacyjnych dotyczących stosowania zasad ładu
    korporacyjnego, określonych w Regulaminie Giełdy oraz przepisach dot yczą cych informacji bieżących
    i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych,
     ocenę racjonalności prowadzonej przez Spółkę polityki w zakresie działalności sponsoringowej, charytatywnej
    lub innej o zbliżonym charakterze.
    4.5.4 Komitety Rady Nadzo rczej
    W ramach Rady Nadzorczej utworzone zostały dwa komitety, Komitet Audytu oraz Komitet Wynagrodzeń.
    Komitet Audytu
    W okresie od dnia 1 stycznia 201 7 roku do dnia 31 grudnia 201 7 roku Komitet Audytu działał w następującym składzie:
     Włodzimierz Bogucki – Przewodniczący Komitetu Audytu,
     Mark Spiteri – Członek Komitetu Audytu,
     Marek Moczulski – Członek Komitetu Audytu.
    Komitet Audytu jest stałym komitetem Rady Nadzorczej. W skład Komitetu Audytu wchodzi co najmniej trzech Członków
    powoływanych przez Rad ę Nadzorczą spośród jej Członków, przy czym co najmniej dwóch Członków Komitetu Audyt u, w
    tym jego przewodniczący, powinno być Niezależnymi Członkami Rady Nadzorczej w rozumieniu art. 129 ust. 3 ustawy z
    dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dz. U. 2017 poz. 1089)
    oraz pkt. 7.7 Statutu Spółki, z których przynajmniej jeden posiada wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lu b
    badania sprawozdań finansowych. Przynajmniej jeden z Członków Komitetu Aduytu posiada wiedzę i umiejętności z
    zakresu branży w której działa Spółka.
    Obowiązki i uprawnienia Komitetu Audytu zostały określone w jawnym i dostępnym publicznie Regulaminie Komitetu
    Audytu zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą.
    Do zadań Komitetu Audytu należy w szczególności (i) nadzorowanie Zarządu Spół ki w zakresie stosowania się
    do właściwych przepisów prawa i innych regulacji, w szczególności Ustawy o rachunkowości z dnia 29 września 1994
    roku, przygotowania informacji finansowych przez Spółkę, w szczególności w odniesieniu do wyboru zasad polityki
    księgowej, stosowania i oc eny skutków nowych przepisów, informacji o sposobie traktowania w sprawozdaniach
    rocznych szacowanych pozycji, prognoz itd., stosowania się do zaleceń i spostrzeżeń biegłych rewidentów powoływanych
    przez Radę Nadzorczą, (ii) wydawanie rekomendacji Radzie N adzorczej Spółki w sprawach dotyczących wybor u
    i odwoływania biegłego rewidenta, (iii) kontrola niezależności i obiektywności biegłego rewidenta, w szczególności pod
    kątem zmiany biegłego rewidenta oraz poziomu otrzymywanego wynagrodzenia, (iv) weryfikowan ie prac biegłego
    rewidenta.
    W wykonywaniu swoich obowiązków Komitet Audytu współpracuje z Radą Nadzorczą, Zarządem, kierownictwem
    średniego szczebla oraz audytem wewnętrznym i zewnętrznym.
    W spotkaniach Komitetu Audytu uczestniczą na zaproszenie: Wiceprez es Zarządu ds. finansowych, Zastępca Dyrektora
    Finansowego, Kontroler Finansowy oraz przedstawiciele audytu zewnętrznego i wewnętrznego. W 201 7 roku Komitet
    Audytu odbył 9 posiedzeń, w tym 5 telekonferencj i.
    Komitet Wynagrodzeń
    W okresie od dnia 1 stycznia 201 7 roku do dnia 31 grudnia 201 7 roku, Komitet Wynagrodzeń działał w składzie:
     Marek Moczulski - Przewodniczący Komitetu Wynagrodzeń,
     Mark Spiteri - Członek Komitetu Wynagrodzeń,
     Krzysztof Grzyliński - Członek Komitetu Wynagrodzeń.




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    30
    Komitet Wynagrodzeń jest stałym komitetem Rady Nadzorczej. W skład Komitetu Wynagrodzeń wchodzi co najmniej
    trzech Członków powoływanych przez Radę Nadzorczą spośród jej Członków, przy czym przynajmniej dwóch spośród
    Członków Komitetu Wynagrodzeń powinno mieć status Niezależn ego Członka Rady Nadzorczej w rozumieniu pkt. 7.7
    Statutu Spółki. Rada Nadzorcza powołuje jednego z Członków Komitetu Wynagrodzeń, będących jednocześnie
    Niezależnymi Członkami Rady Nadzorczej w rozumieniu pkt. 7.7 Statutu Spółki, na stanowisko Przewodniczą cego
    Komitetu Wynagrodzeń. Każdy z Członków Komitetu Wynagrodzeń może być w każdym czasie odwołany przez Radę
    Nadzorczą.
    Obowiązki i uprawnienia Komitetu Wynagrodzeń zostały określone w jawnym i dostępnym publicznie Regulaminie
    Komitetu Wynagrodzeń zatwier dzonym przez Radę Nadzorczą.
    Do zadań Komitetu Wynagrodzeń należą w szczególności: (i) okresowa ocena zasad wynagradzania Członków Zarządu
    i przekazywanie Radzie Nadzorczej odpowiednich rekomendacji w tym zakresie, (ii) sporządzanie propozycji
    wynagrodzeń oraz przyznawania dodatkowych świadczeń, w tym w szczególności w ramach programów opcji
    menedżerskich (zamiennych na akcje w kapitale zakładowym Spółki), poszczególnym Członkom Zarządu Spółki w celu
    ich rozpatrzenia przez Radę Nadzorczą, (iii) przedkładan ie projektów polityki wynagrodzeń Spółki.
    W spotkaniach Komitetu Wynagrodzeń uczestniczą na zaproszenie: Prezes Zarządu oraz Wiceprezes Zarządu ds.
    finansowych. W 201 7 roku Komitet Wynagrodzeń odbył 5 posiedzeń, w tym 1 telekonferencj ę.
    4.6. Raport na temat p olityk i wynagrodzeń
    4.6.1 System wynagrodzeń przyjęty w Spółce
    Celem realizowanej polityki wynagrodzeń dla członków organów zarządczych i nadzorujących oraz kluczowych
    menedżerów w Dom Development S.A. (dalej: Polityka Wynagrodzeń) jest wspieranie strateg ii Spółk i i jej celów krótko -
    i długoterminowych.
    Tworzone są spójne i uporządkowane zasady funkcjonowania Polityki Wynagrodzeń Spółki w taki sposób,
    aby wynagrodzenia były oparte o realia rynkowe i kondycję finansową Spółki. Realizowana przez nas polityka pozwala
    stymulować rozw ój biznesowy oraz przyciągnąć, motywować i zatrzymać najwyższej klasy specjalistów w swoich
    dziedzinach.
    Polityka Wynagrodzeń dla członków Zarządu Spółki i kluczowych menedżerów Dom De velopment S.A. jest powiązana
    z długoterminowymi interes ami i wynikami ekonomicznymi Spółki, w oparciu o system długoterminowego motywowania.
    Polityka Wynagrodzeń dla członków organów Spółki i kluczowych menedżerów Dom Development S.A. ustalana jest
    zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa i regula cjami wewnętrznymi obowiązującymi w Spółce, w tym
    w szczególności zgodnie z Kodeksem Spółek Handlowych, Statutem, Regulaminem Rady Nadzorczej, Regulaminem
    Zarządu oraz Regulaminem Komitetu Wynagrodzeń.
    W roku obrotowym 201 7 nie wystąpiły istotne zmiany w Polityce Wynagrodzeń Spółki.
    4.6.2 Pozafinansowe składniki wynagrodzenia Członków Zarządu i kluczowej kadry menedżerskiej
    Na wynagrodzenie Członków Zarządu , Członków Rady Nadzorczej oraz kluczowych menedżerów składa ją się również
    pozapłacowe składniki w postaci dodatkowych świadczeń w naturze takich jak prywatna opieka medyczna, czy samochód
    służbowy wykorzystywany również do celów prywatnych.
    4.6.3 Ocena funkcjonowania Polityki Wynagrodzeń
    W ocenie Spółki, realizowana Polityka Wynagrodzeń powiązana z osiąganymi wynikami ekonomicznymi przy
    jednoczesnej realizacji celów biznesowych stanowi podstawę do utrzymania stabilności funkcjonowania przedsiębiorstwa
    oraz długoterminowego wzrostu wartości dla akcjonariuszy.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    31
    4.6.4 Warunki i w artość wynagrodzeń, nagród i korzyści członków Zarządu
    Zgodnie ze Statutem Spółki, ustalenie warunków umów oraz wysokości wynagrodzeń Prezesa Zarządu oraz pozostałych
    członków Zarządu należy do kompetencji Rady Nadzorczej Spółki, po uprzedniej reko mendacj i Komitetu Wynagrodzeń
    w tym zakresie.
    Komitet Wynagrodzeń dokonuje okresowej oceny zasad wynagradzania członków Zarządu i przekazuje Radzie
    Nadzorczej odpowiednie rekomendacje w tym zakresie, sporządza propozycję wynagrodzeń oraz przyznawania
    dodatkowych świadczeń, w tym w szczególności w ramach programów opcji mened żerskich (zamiennych na akcje
    w kapitale zakładowym Spółki), poszczególnym członkom Zarządu Spółki w celu ich rozpatrzenia przez Radę Nadzorczą.
    Wynagrodzenie członków Zarządu Spółki i kluczow ych menedżerów wynika z przyjętej Polityki Wynagrodzeń i składa się
    z części stałej (płaca zasadnicza), części zmiennej (system motywacyjny zwany roczną premią uznaniową) oraz
    świadczeń pozapłacowych. Podobnie jak w latach poprzednich, tak też w roku 201 7 system wynagrodzeń funkcjonował
    na podobnych zasadach, tj. w oparciu o system motywacyjny powiązany z wynikami finansowymi Spółki oraz celami
    biznesowymi i finansowymi Spółki. Przyznanie premii uzależnione było od stopnia realizacji indywidualnych rocznych
    celów związanych z celami biznesowymi Spółki.
    W 201 7 roku wartość wynagrodzeń (wraz z nagrodami) wypłaconych, należnych lub pote ncjalnie należnych odrębnie
    dla każdej z osób zarządzających Spółki przedstawiała się następująco:
    Wynagrodzenia i nagrody
    (tys. zł)
    W Spółce
    W innych
    podmiotach Grupy
    Stałe składniki
    wynagrodzenia
    Zmienne składniki
    wynagrodzenia
    Świadczenia
    pozapłacowe tys. zł
    Zarząd
    Jarosław Szanajca 1 399 802 29 -
    Małgorzata Kolarska 1 200 1 066 28 -
    Janusz Zalewski 1 080 697 14 -
    Janusz Stolarczyk 711 409 34 -
    Terry Roydon 72 341 - -
    Poza dywidendą, w roku 201 7 nie miały miejsca wypłaty z zysku dla osób zarządzających Spółką.
    4.6.5 Wartość wynagrodzeń, nagród i korzyści członków Rady Nadzorczej
    W 201 7 roku wartość wynagrodzeń wypłaconych, należnych lub potencjalnie należnych odrębnie dla każdej z osób
    nadzorujących Spółkę przedstawiała się następująco:
    Wynagrodzenia i nagrody W Spółce
    W innych podmiotach
    Grupy
    tys. zł tys. zł
    Rada Nadzorcza
    Grzegorz Kiełpsz 624 -
    Mark Spiteri 110 -
    Markham Dumas 110 -
    Michael Cronk 110 -
    Włodzimierz Bogucki 110 -
    Marek Moczulski 110 -
    Krzysztof Grzyliński 121 -
    Poza dywidendą, w roku 201 7 nie miały miejsca wypłaty z zysku dla osób nadzorujących Spółkę.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    32
    4.6.6 Umowy z członkami Zarządu w przypadku ich rezygnacji, zwolnienia
    Umowy zawarte między Spółką a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku
    ich rezygnacji lub zwolnienia z z ajmowanego stanowiska
    Członkowie Zarządu Spółki: Jarosław Szanajca, Janusz Zalewski, Małgorzata Kolarska i Janusz Stolarczyk (który pełnił
    funkcję członka Zarządu do dnia 31 grudnia 2017 r.) zatrudnie ni są w Spółce na podstawie umów o pracę.
    Zgodnie z po stanowieniami umów o pracę rozwiązanie stosunku pracy z poszczególnymi członkami Zarządu Spółki
    upoważnia ich do otrzymywania wynagrodzenia w okresie wypowiedzenia, co zostało opisane w nocie 7.45
    w skonsolidowanym s prawozdaniu finansowym Grupy za rok 201 7.
    4.7. Stosowanie Polityki Różnorodności w odniesieniu do Zarządu i Rady Nadzorczej
    W ocenie Zarządu Spółki, skład osobowy Zarządu oraz Rady Nadzorczej Dom Development S.A. zapewniał zróżnicowanie
    wieku, kierunku wykształcenia oraz doświadczenia zawodowego niez będne dla osiągnięcia wielowymiarowej perspektywy
    wspierającej działalność Spółki i nadzór nad nią.
    W 2017 roku w Zarządzie Spółki zasiadało 5 osób – 4 mężczyzn i 1 kobieta. Wszyscy członkowie Zarządu są od wielu lat
    związani ze Spółką, a o ich powołaniu w skład organu decydowały wiedza i umiejętności. W skład Zarządu Dom
    Development S.A. wchodzą osoby z wykształceniem prawniczym, ekonomicznym oraz z zakresu zarządzania
    nieruchomościami. Wszyscy członkowie Zarządu Spółki posiadają wieloletnie doświadczenie w branży deweloperskiej,
    zarówno na rynku polskim jak i za granicą. Lata praktyki i szeroka perspektywa pozwalają Zarządowi na sprawne
    podejmowanie strategicznych decyzji.
    Mając na uwadze zabezpieczenie rozwoju Spółki i Grupy Zarząd dba o rozwój kluczowej kadry menedżerskiej oraz jej
    zróżnicowanie. Dyrektorami i zastępcami dyrektorów poszczególnych pionów i działów są kobiety i mężczyźni o różnym
    kierunku wykształcenia, przebiegu doświadczenia zawodowego, a także wieku.
    W skład Rady Nadzorczej Spółki wchod zą osoby z doświadczeniem w różnych branżach, w tym w branży deweloperskiej .
    Wśród członków Rady Nadzorczej znajdują się osoby od lat związane z Dom Development S.A., jak jej Przewodniczący,
    współzałożyciel Spółki , Grzegorz Kiełpsz oraz przedstawiciele dom inującego akcjonariusza Dom Development B.V. .
    Dla zapewnienia najwyższych standardów nadzoru nad Spółką, w Radzie Nadzorczej Dom Development S.A. zasiadają
    także trzej członkowie niezależni. Takie zróżnicowanie pozwala na spojrzenie w szerokiej perspektywi e na działania
    Zarządu Spółki oraz obejmowane kierunki jej rozwoju. W 2017 roku w Radzie Nadzorczej zasiadało 7 mężczyzn, jednak
    władze Spółki w miarę możliwości postarają się o wzbogacenie składu tego organu o kobiety, o ile będą one spełniały
    kryteria wy magane przepisami prawa oraz standardy wewnętrzne Spółki .
    Względna stałość składu Zarządu i Rady Nadzorczej Dom Development S.A. wynika w znacznej mierze ze stabilnej
    struktury akcjonariatu Spółki i jej historii – zarówno w Zarządzie, jak i w Radzie Nadzor czej zasiadają współzałożyciele
    Spółki oraz osoby reprezentujące dominującego akcjonariusza Dom Development B.V. .




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    33
    4.8. Akcje w posiadaniu członków Zarządu i Rady Nadzorczej
    Łączna liczba i wartość nominalna wszystkich akcji Spółki oraz akcji i udziałów w jednostkach
    Grupy, będących w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących Spółki
    Stan posiadania akcji i opcji na akcje Spółki przez członków Zarządu i Rady Nadzorczej na dzień 31 grudnia 201 7 roku
    przedstawiał się następująco:
    Akcje Opcje na akcje Razem
    ilość wartość
    nominalna
    tys. zł
    ilość ilość opcji i akcji
    Zarząd
    Jarosław Szanajca 1 454 050 1 454 - 1 454 050
    Janusz Zalewski 350 000 350 - 350 000
    Małgorzata Kolarska 31 500 32 500 000 531 500
    Janusz Stolarczyk 122 030 122 - 122 030
    Terry Roydon 58 500 59 - 58 500
    Rada Nadzorcza
    Grzegorz Kiełpsz 1 280 750 1 281 - 1 280 750
    Mark Spiteri 900 1 - 900
    Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki nie posiadali udziałów w innych podmiotach Grupy.
    4.9. Polityka w zakresie działalności sponsoringowej, charytatywnej i innej o zbliżonym
    charakterze
    Spółka prowadzi działalność sponsoringową łączącą wspieranie instytucji działających w obszarze kultury, sztuki, sp ortu
    i edukacji z promowaniem marki Dom Development S.A.. Dobór partnerów do współpracy w ramach sponsoringu lub
    działalności o zbliżonym charakterze jest dokonywany z zachowaniem wysokich standardów etycznych i ze szczególnym
    uwzględnieniem przedsięwzięć o pozytywnym wpływie na obszary, w których zlokalizowane są projekty deweloperskie
    Spółki.
    W 2017 roku Spółka powołała Fundacj ę Dom Development City Art , której jest fundatorem . Misją Fundacji jest
    podnoszenie jakości przestrzeni publicznej poprzez integr ację użytkowej architektury mieszkalnej ze sztuką, a także
    czynny udział w promocji sztuki, jako istotnego elementu mającego korzystny wpływ na jakość życia mieszkańców miast.
    Zadaniem Fundacji Dom Development City Art jest stymulowanie debaty na temat jak ości przestrzeni publicznej.
    Fundacja poza współpracą z artystami i realizacją wybranych prac na terenie nowych osiedli Dom Development S.A.
    planuje organizację konkursów dla projektantów, jak również działalność badawczą i edukacyjną. Jednym z priorytetów
    fundacji jest również wsparcie wydarzeń, których celem jest promocja sztuki w przestrzeni miasta. Szczegółowe
    informacje na temat działalności Fundacji Dom Development City Art dostępne są pod adresem www.fddca.pl .
    Od 2016 roku Dom Development S.A. jest sponsorem głównym Teatru Narodowego w Warszawie, jednej
    z najważniejszych w Polsce scen teatralnych. Spółka będzie kontynuowała tę współpracę także w 2018 roku.
    W 2017 roku Spółka współpracowała z Podkarpacką Fundacj ą Rozwoju Kultury w zakresie sponsoringu Koncertu
    Charytatywnego „Pomóż Dzieciom – Gwiazdy Jazzu charytatywnie na rzecz Dziecięcego Centrum Transplantacji w
    Instytucie Centrum Zdrowia Dziecka”.
    Łącząc wspieranie lokalnej społeczności z popularyzowaniem kult ury, Dom Development S.A. w 2017 roku wsparł
    Fundację ENS na Rzecz Kultury i Dziedzictwa Narodowego, która organizowała czytanie bajek Jerzego Ficowskiego na
    osiedlu Żoliborz Artystyczny. Ponadto Spółka angażowała się w projekty na rzecz mieszkańców Targów ka, gdzie realizuje
    wieloetapowy projekt Osiedle Wilno. Ze wsparciem Dom Development S.A. Fundacj a Pracownia Badań i Innowacji
    Społecznych „Stocznia” zorganizowała projekt Partycypacyjny szlak turyst yczny na Targówku Fabrycznym, w ramach
    którego zrealizowa ny został szlak spacerowy na Targówku Fabrycznym. Także Ogólnopolski Turniej Tańca



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    34
    Towarzyskiego, który odbył się w minionym roku na warszawskim Targówku odbył się ze wsparciem Dom
    Development S.A.
    W 2017 roku Spółka wspierała także Fundację Towarzystwo Wi oślarskie Syrenka, organizatora Wioślarskiego Pucharu
    Wisły. W czerwcu 2017 roku odbyła się dziewiąta edycja tych zawodów.
    Polityka realizowana przez Spółkę w 2017 roku w zakresie działalności sponsoringowej i charytatywnej obe jmuje
    zaangażowanie w projekt y na rzecz potrzebujących, wspierające kulturę, popularyzujące sport i zdrowy tryb życia oraz
    rozwój społeczności lokalnych, w szczególności w okolicy realizowanych przez Spółkę inwestycji mieszkaniowych.
    4.10. Programy opcji menedżerskich
    4.10.1 Obecnie obowiązujące p rogramy akcji pracowniczych
    Informacje o znanych Spółce, zawartych w ciągu ostatniego roku obrotowego umowach, w wyniku
    których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach akcji posiadanych przez
    dotychczasowych akcjonariuszy
    W dniu 1 grudnia 2017 r. Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę nr 01/12/17 w sprawie przyjęcia Postanowień
    Programu IV Opcji Menedżerskich Dla Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu - Dyrektora Zarządzającego,
    Dotyczących 500.000 Akcji Dom Development S.A. Zgodnie z Programem, Pani Małgorzata Kolarska otrzymała
    jednorazowo opcje uprawniające do objęcia łącznie 500.000 akcji Dom Development S.A. za cenę w kwocie 35,00
    złotych (słownie: trzydzieści pięć złotych, zero groszy) za akcję. Realizacja przedmiotowych opcji jest limitowa na do
    100.000 akcji w jakimkolwiek okresie 12 kolejnych miesięcy, począwszy od 1 stycznia 2018 roku, z tym że opcje
    niewykorzystane będzie można zrealizować w późniejszym terminie, lecz nie później niż do 31 grudnia 2027 roku.
    Powyższy Program IV jest jedy nym programem opcji menedżerskich funkcjonującym obecnie w Spółce.
    Opcje na akcje przydzielone i możliwe do realizacji na poszczególne dni bilansowe oraz zmiany w latach 2017 i 2016
    prezentuje poniższa tabela:
    OPCJE NA AKCJE 01.01 - 31.12.2017 01.01 - 31.12 .2016
    Opcje niezrealizowane na początek okresu
    Ilość - 150 410
    Całkowita cena realizacji - 6 116
    Opcje przyznane w okresie
    Ilość 500 000 -
    Całkowita wartość wykonania opcji 17 500 -
    Opcje wygasłe w okresie
    Ilość - 53 260
    Całkowita wartość wykonania opcji - 2 164
    Opcje zrealizowane w okresie
    Ilość - 97 150
    Całkowita wartość wykonania opcji - 3 952
    Średnia ważona cena wykonania opcji na jedną akcję (PLN/akcja) - 40,68
    Opcje niezrealizowane na koniec okresu
    Ilość 500 000 -
    Całkowita cena realizacji 17 500 -
    Opcje możliwe do zrealizowania na początek okresu
    Ilość - 150 410
    Całkowita cena realizacji - 6 116
    Opcje możliwe do zrealizowania na koniec okresu
    Ilość - -
    Całkowita cena realizacji - -



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    35
    Szczegółowa informacja na temat Programu IV Opcji Menedżerskich zawarta jest w skonsolidowanym sprawozdaniu
    finansowym Grupy za rok 201 7 w nocie 7.4 4.
    4.10.2 System kontroli programów akcji pracowniczych
    Programy opcji menedżerskich, które funkcjonowały i funkcjonują w Spółce przyjmowane były przez Radę Nadzorczą na
    podstawie upoważnienia zawartego w uchwale Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki.
    W dniu 25 maja 2017 r. Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki upoważniło Zarząd Spółki do podwyższenia kapi tału
    zakładowego Spółki w ramach kapitału docelowego oraz do emisji warrantów pozwalających na wykonanie prawa do
    zapisu przez uczestnika Programu IV Opcji Menedżerskich Dla Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu - Dyrektora
    Zarządzającego, Dotyczących 500.000 Akcji Dom Development S.A. Zarząd podejmuje uchwałę o podwyższeniu kapitału
    zakładowego za zgodą Rady Nadzorczej.
    4.11. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem Spółki i jej Grupą
    Kapitałową
    W 2017 roku nastąpiły istotne zmiany w po dstawowych zasadach zarządzania Grupą Kapitałową Dom Development S.A.
    wynikające z akwizycji Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.. W ramach integracji Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. z Grupą
    Kapitałową Dom Development S.A. podjęto m.in. następujące działania:
     Wdrożenie standardów Dom Development S.A. dotyczących oceny projektów inwestycyjnych;
     Ujednolicenie zasad zaliczania lokali do sprzedaży oraz wprowadzenie przekazań jako momentu rozpoznawania
    przychodów ze sprzedaży w Grupie Kapitałowej Euro Styl S.A., z godnie z dotychczasową polityką Spółki;
     Centralizacja usług doradztwa kredytowego dla klientów Grupy w Dom Development S.A.;
     Stworzenie systemu raportowania menedżerskiego zgodnego ze standardami Dom Development S.A.;
     Ujednolicenie stosowanych zasad rachun kowości i koordynację procesu raportowania statutowego, tj.
    sprawozdań finansowych , zgodnie ze standardami Dom Development S.A. ;
     Ustalenie warunków zarządzania płynnością finansową w ramach Grupy;
     Wypracowanie procedur identyfikacji i raportowania informa cji poufnych w rozumieniu art. 17 Rozporządzeni a
    Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie nadużyć na rynku oraz
    informacji bieżących.
    W 2017 roku nie nastąpiły zasadnicze zmiany w podstawowych zasadach zarządzan ia przedsiębiorstwem Spółki.
    4.12. System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem
    Opis głównych cech stosowanych w Grupie systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem
    w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych sprawozdań
    finansowych
    Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za system kontroli wewnętrznej w Grupi e i jego skuteczność w proc esie sporządzania
    sprawozdań finansowych i raportów okresowych przygotowywanych i publikowanych zgodnie z Rozporządzeniem
    Ministra Finansów z dnia 19 lutego 2009 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez
    emitentów papierów wartośc iowych.
    Skuteczność systemu kontroli wewnętrznej Grupy i zarządzania ryzykiem w procesie sprawozdawczości finansowej
    zapewniona została w oparciu o:



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    36
     Ustaloną strukturę i zakres raportowania finansowego stosowanego przez Grup ę
    W Grupie przeprowadzany jes t coroczny proces aktualizacji planu średnioterminowego (na okres przynajmniej 3 lat). Co
    roku tworzony jest również szczegółowy budżet operacyjny i finansowy, który stanowi implementację założeń przyjętych
    w planie średnioterminowym. W proces ten, kierowa ny przez Zarząd Spółki , zaangażowane jest również kierownictwo
    średniego i wyższego szczebla Spółki. Przygotowywany corocznie budżet na kolejny rok przyjmowany jest przez Zarząd
    Spółki.
    W trakcie roku Zarząd Spółki analizuje bieżące wyniki finansowe porówn ując je z przyjętym budżetem. Wykorzystuje do
    tego stosowaną w Grupie sprawozdawczość zarządczą, która zbudowana jest w oparciu o przyjętą politykę
    rachunkowości Grupy (zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Fi nansowej) i uwzględnia format
    i szczegółowość danych finansowych prezentowanych w okresowych sprawozdaniach finansowych Spółki i Grupy.
    Grupa stosuje spójne zasady księgowe prezentując dane finansowe w sprawozdaniach finansowych, okresowych
    raportach finansowych i sprawozdawczości za rządczej.
     Jasno ustalony podział obowiązków i kompetencji w procesie przygotowywania informacji
    finansowej
    Za przygotowywanie sprawozdań finansowych, okresowej sprawozdawczości finansowej i bieżącej sprawozdawczości
    zarządczej Grupy odpowiedzialny jest pion finansowy kierowany przez Wiceprezesa Zarządu, Dyrektora Finansowego
    Spółki.
    Sprawozdania finansowe Grupy przygotowywane są przez wysoko wykwalifikowany zespół pracowników działu
    finansowo -księgowego przy wsparciu sekcji do spraw planowania i analiz . Całość tego procesu nadzorowana jest przez
    kierownictwo średniego szczebla pionu finansowego. Przygotowane sprawozdania finansowe, przed przekaza niem ich
    niezależnemu biegłemu rewidentowi , sprawdzane są przez kontrolera finansowego (odpowiedzialnego za dział
    księgowości oraz sekcję planowania i analiz) , a następnie przez Wiceprezesa Zarządu, Dyrektora Finansowego Spółki.
     Regularną ocenę działalności Grupy w oparciu o raporty finansowe
    System finansowo -księgowy Grupy jest źródłem danych zarówno dla sprawozdań finansowych i raportów okresowych
    oraz stosowanej przez Grup ę miesięcznej sprawozdawczości zarządczej i operacyjnej. Po wykonaniu wszystkich, z góry
    określonych procedur w proces ie zamknięcia ksiąg , na koniec każdego miesiąca sporzą dzane są szczegółowe finansowo -
    operacyjne raporty zarządcze. Raporty te , obok historycznych danych finansowych uzupełniane są przez sekcję
    planowania i analiz o ilościowe dane operacyjne oraz o prognozy. Następnie raporty te analizowane są przez
    kierownict wo średniego i wyższego szczebla poszczególnych komórek organizacyjnych Grupy oraz przez Zarząd y spółek
    Grupy . W odniesieniu do zakończonych okresów sprawozdawczych analizuje się szczeg ółowo wyniki finansowe Grupy
    w porównaniu do założeń budżetowych jak ró wnież do prognoz wykonanych w miesiącu poprzedzającym analizowany
    okres sprawozdawczy. Z uwagi na specyfikę branży, analizowane są nie tylko poszczególne grupy kosztów, ale również
    odrębnie analizowane są poszczególne projekty inwestycyjne.
    Zidentyfikowan e odchylenia są odpowiednio wyjaśniane a ewentualne błędy są korygowane na bieżąco w księgach
    Grupy zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości.
     Weryfikację sprawozdań finansowych Grupy przez niezależnego biegłego rewidenta
    Zgodnie z obowiązującymi przepisa mi prawa Grupa poddaje swoje sprawozdania finansowe odpowiednio przeglądowi lub
    badaniu przez niezależnego biegłego rewidenta . Sprawozdania finansowe Grupy badane są zawsze przez biegłego
    rewidenta o uznanych, odpowiednio wysokich kwalifikacjach.
    W Spółce wypracowany został tzw. Audit Life Cycle, czyli cykliczny harmonogram wzajemnej komunikacji pomiędzy
    Zarządem, biegłym rewidentem i Komitetem Audytu Rady Nadzorczej. Jego celem jest w szczególności zapewnienie
    odpowiedniej relacji pomiędzy Komitetem Audytu a biegłym rewidentem oraz prez entacja wyników ww. przeglądu
    i badania.
     Sformalizowany proces dokonywania istotnych szac unków mających istotny wpływ
    na sprawozdania finansowe
    Kluczowym dla Grupy działaniem zmniejszającym jej ekspozycję na ryzyka rynkowe jest prawidłowa ocena potencjalnych
    i kontrola bieżących inwestycji deweloperskich w oparciu o wypracowane w Spółce modele inwestycyjne i procedury
    decyzyjne, których przestrzeganie jest przedmiot em szczególnej uwagi Zarządu Spółki.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 7 roku
    37
    Podstawą do obliczania przychodów ze sprzedaży produktów oraz kosztu sprzedanych produktów – z uwagi na
    stosowaną w tym zakresie politykę rachunkowości - są szczegółowe budżety poszczególnych projektów budowlanych
    spor ządzone zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem Grupy . W czasie realizacji projektów budowlanych, wszystkie
    budżety są aktualizowane nie rzadziej niż co 3 miesiące. Proces aktualizacji tych budżetó w jest oparty na istniejących
    w Grupie sformalizowanych zasadach i podlega on szczególnemu nadzorowi ze strony Zarządu a zwłaszcza Wiceprezesa
    Zarządu, Dyrektora Finansowego Spółki.
     Proces zarządzania ryzykiem i audyt wewnętrzny
    Od 2000 roku funkcjonuje w Spółce sformalizowana procedura zarządzania ryzykiem. Zarządzanie w jej ramach odbywa
    się poprzez identyfikację i ocenę obszarów ryzyka dla wszystkich dziedzin aktyw ności Spółki i jej Grupy wraz
    z jednoczesnym definiowaniem działań niezbędnych do jego ograniczenia lub eliminacji (m.in. poprzez system procedur i
    kontroli wewnętrznych). Procedura zarządzania ryzykiem podlega okresowej aktualizacji przez Zarząd Spółki przy
    współudziale kluczowej kadry kierowniczej oraz doradców zewnętrznych.
    Istniejąca w Spółce sekcja audytu wewnętrznego również uczestniczy w id entyfikacji ryzyk i ocenie mechanizmów
    kontrolnych. Harmonogram audytów wewnętrznych tworzony jest na podstawie oceny ryzyka przeprowadzanej wspólnie
    z zarządem pod nadzorem Komitetu Audytu. Oprócz audytów planowych przeprowadzane są audyty weryfikacyjne w
    odniesieniu do rekomendacji z wcześniejszych audytów oraz audyty pozaplanowe. Wyniki prac audytu wewnętrznego są
    raportowane do Komitetu Audytu oraz do ekspertów wyznaczonych przez Komitet Audytu .
    4.13. Audytor
    Informacje dotyczące umowy z podmiotem uprawnionym do badania sprawozdań finansowych, o
    dokonanie badania i przeglądu sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania
    finansowego
    W dniu 20 wrześni a 201 7 roku spółka Dom Development S.A. zawarła z e Spółką Ernst & Young Audyt Polska spó łka z
    ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą w Warszawie - podmiot em uprawniony m do badania sprawozdań
    finansowych, umowę o dokonanie bada nia sprawozda nia finansow ego oraz skons olidowan ego sprawozda nia
    finansow ego za rok kończący się 31 grudnia 2017 roku oraz za przegląd skrócon ego sprawozd ania finansow ego oraz
    skrócon ego skonsolidowan ego sprawozda nia finansow ego za okres sześciu miesięcy kończący się 30 czerwca 2017 roku .
    Łączna kwota wynagrodzenia z tytułu badania ww. sprawozdań finansowych za rok 2017 wynosi 270 tys. zł. Łączna
    kwota wynagrodzenia z tytułu przeglądów skróconych sprawozdań finansowych wynosi 70 tys. zł.
    Ponadto w 201 7 roku spółk i z sieci Ernst & Young wykonał y na rzecz Spółki :
     szkolenia na łączną kwotę 1 tys. zł ,
     pozostałe usługi na łączną kwotę 425 tys. zł.
    Sprawozdania finansowe Spółki i Grupy za pierwsze półrocze 201 6 roku i za rok 201 6 były odpowiednio przeglądane i
    badane przez spółkę Ernst & Young Audyt Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. . Łączna k wota
    wynagrodzenia z tytułu badania rocznych spr awozdań finansowych wyniosła 1 84 tys. PLN a łączna kwota wynagrodzenia
    z tytułu przeglądów półrocznych sprawozdań finansowych wynosiła 60 tys. PLN .
    Ponadto w 20 16 roku spółka Ernst & Young Audyt Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. wykonała na
    rzecz Spółki inne usługi na łączną kwotę 79 tys. PLN .


    Treść w podglądzie może zawierać błędy powstałe podczas konwersji plików pdf.
  • Załącznik nr: 3

    Pobierz plik

    Dom Development S.A. Skonsolidowane s prawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku
    Warszawa, 6 marca 2018 r.
    DOM DEVELOPMENT S.A.
    S KONSOLIDOWANE S PRAWOZDANIE FINANSOWE
    ZA ROK ZAKOŃCZONY
    DNIA 31 GRUDNIA 2017 ROKU
    Sporządzone zgodnie
    z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej




    Dom Development S.A. Skonsolidowane s prawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku
    1
    SPIS TREŚCI
    1. ZATWIERDZENIE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI ... 3
    2. SKONSOLIDOWANY BILANS ................................ ................................ ................................ ........... 4
    3. SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT ................................ ................................ .......... 5
    4. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW ................................ ............... 6
    5. SKONSOLIDOWANY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ................................ ......................... 7
    6. ZESTAWIENIE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM ................................ ................ 8
    7. DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA
    FINANSOWEGO ................................ ................................ ................................ ............................. 9
    7.1. Podstawowe informacje o spółce dominującej Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. oraz o
    Grupie ................................ ................................ ................................ ................................ . 9
    7.2. Podstawa sporządzenia skonsolidowaneg o sprawozdania finansowego ................................ .. 14
    7.3. Oświadczenie o zgodności z przepisami ................................ ................................ ................ 14
    7.4. Istotne zasady rachunkowości ................................ ................................ ............................. 16
    7.5. Kluczowe wartości oparte na profesjonalnym osądzie i źródła szacunków ............................... 20
    7.6. Wartości niematerialne ................................ ................................ ................................ ....... 21
    7.7. Rzeczowe aktywa trwałe ................................ ................................ ................................ ..... 22
    7.8. Leasing ................................ ................................ ................................ .............................. 22
    7.9. Inwestycja we wspólnym przedsięwzięciu ................................ ................................ ............ 22
    7.10. Należności długoterminowe ................................ ................................ ................................ . 23
    7.11. Zapasy ................................ ................................ ................................ ............................... 23
    7.12. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności ................................ ................. 24
    7.13. Pozostałe aktywa obrotowe ................................ ................................ ................................ . 25
    7.14. Krótkoterminowe aktywa finansowe ................................ ................................ ..................... 25
    7.15. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ................................ ................................ ....................... 25
    7.16. Kapitał zakładowy ................................ ................................ ................................ ............... 26
    7.17. Nadwyżka ze sprzedaż y akcji powyżej ich wartości nominalnej ................................ .............. 27
    7.18. Dodatkowe informacje dotyczące kapitałów własnych ................................ ........................... 28
    7.19. Dywidenda i podział zysku ................................ ................................ ................................ .. 28
    7.20. Kredyty ................................ ................................ ................................ .............................. 28
    7.21. Obligacj e ................................ ................................ ................................ ........................... 29
    7.22. Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji ................................ .......................... 30
    7.23. Rezerwy i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ................................ ............. 31
    7.24. Rezerwy długoterminowe ................................ ................................ ................................ .... 31
    7.25. Pozostałe zobowiązania długoterminowe ................................ ................................ .............. 32
    7.26. Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania ....................... 32
    7.27. Rezerwy krótkoterminowe ................................ ................................ ................................ ... 32
    7.28. Przychody przyszłych okresów ................................ ................................ ............................. 33
    7.29. Świadczenia po okresie zatrudnienia ................................ ................................ .................... 33
    7.30. Aktywa i zobowiązania finansowe ................................ ................................ ........................ 33
    7.31. Zarządzanie Ryzykiem Finansowym ................................ ................................ ..................... 34
    7.32. Zysk na akcję ................................ ................................ ................................ ..................... 37
    7.33. Podatek dochodowy ................................ ................................ ................................ ............ 37
    7.34. Sprawozdawczość segmentowa ................................ ................................ ........................... 38
    7.35. Przychody z działalności operacyjnej ................................ ................................ .................... 39
    7.36. Koszty działalności operacyjnej ................................ ................................ ............................ 40
    7.37. Koszty wynagrodzeń ................................ ................................ ................................ ........... 40
    7.38. Pozostałe pr zychody operacyjne ................................ ................................ .......................... 40
    7.39. Pozostałe koszty operacyjne ................................ ................................ ................................ 41
    7.40. Przychody finansowe ................................ ................................ ................................ .......... 41
    7.41. Koszty finansowe ................................ ................................ ................................ ................ 41



    Dom Development S.A. Skonsolidowane s prawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku
    2
    7.42. Koszty finansowe z tytułu odsetek ................................ ................................ ....................... 41
    7.43. Transakcje z podmiotami powiązanymi ................................ ................................ ................ 42
    7.44. Plan Motywacyjny – Programy Opcji Menedżerskich ................................ .............................. 43
    7.45. Wynagrodzenie osób wchodzących w skład organów zarządzających i nadzorczych Spółki ...... 45
    7.46. Zobowiązania warunkowe ................................ ................................ ................................ ... 46
    7.47. Istotne sprawy sądowe na dzień 31 grudnia 2017 r. ................................ ............................. 46
    7.48. Zmiany w składzie Zarządu i Rady Nadzorczej podmiotu dominującego Grupy ........................ 46
    7.49. Dodatkowa info rmacja o działalności operacyjnej Grupy ................................ ....................... 47
    7.50. Istotne zdarzenia po dacie bilansowej ................................ ................................ .................. 48
    7.51. Zatwierdzenie sprawozdań finansowych za rok 2016 ................................ ............................. 48
    7.52. Prognozy ................................ ................................ ................................ ........................... 49
    7.53. Informac je o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania
    sprawozdań finansowych ................................ ................................ ................................ .... 49
    7.54. Wybrane dane finansowe przeliczone na EURO ................................ ................................ .... 49




    Dom Development S.A. Skonsolidowane s prawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku
    3
    1. ZATWIERDZENIE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PRZEZ
    ZARZĄD SPÓŁKI
    Niniejsze s konsolidowane s prawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku , na które składa się:
     skonsolidowany bilans sporządzony na dzień 31 grudnia 2017 roku, który po stronie aktywów i pasywów wykazuje
    sumę 2 390 395 tys. zł;
     skonsolidowany rachunek zysków i strat za rok obrotowy od dnia 1 stycznia 201 7 roku do dnia 31 grudnia 2017 roku
    wykazujący zysk netto w wysokości 190 787 tys. zł;
     skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres od dnia 1 stycznia 201 7 roku do dnia 31 grudnia
    2017 roku wykazujące całkowite dochody netto w wysokości 190 556 tys. zł;
     skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych, za rok obrotowy od dnia 1 stycznia 2017 roku do dnia 31 grudnia
    2017 roku, wykazujący na dzień 31 grudnia 201 7 roku stan środków pieniężnych i ich ekwiwalentów w kwocie
    279 653 tys. zł;
     skonsolidowane zestawienie zmian w kapitale własnym za rok obrotowy od dnia 1 stycznia 201 7 roku do dnia
    31 grudnia 2017 roku wykazujące saldo kapitału własnego na dzień 31 grudnia 2017 roku w wysokości 1 002 326
    tys. zł;
     dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego
    zostało sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Spółki Dom Development S.A. w dniu 6 marca 2018 roku .
    ________________________________
    Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu
    ________________________________ __________________________________
    Janusz Zalewski, Wiceprezes Zarządu Małgorzata Kolarska, Wiceprezes Zarządu
    _________________________ _______
    Terry R. Roydon, Członek Zarządu



    Dom Development S.A. Skonsolidowany bilans na dzień 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    4
    2. SKONSOLIDOWANY BILANS
    AKTYWA Nota 31.12.2017 31.12.2016
    Aktywa trwałe
    Wartości niematerialne 7.6 10 444 3 923
    Rzeczowe aktywa trwałe 7.7 10 528 7 576
    Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnym przedsięwzięciu 7.9 - -
    Aktyw z tytułu podatku odroczonego 7.23 1 434 -
    Należności długoterminowe 7.10 1 612 1 598
    Pozostałe aktywa długoterminowe 6 767 7 413
    Aktywa trwałe razem 30 785 20 510
    Aktywa obrotowe
    Zapasy 7.11 1 989 052 1 507 595
    Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 7.12 34 942 9 347
    Pozostałe aktywa obrotowe 7.13 3 971 2 767
    Należności z tytułu podatku dochodowego 486 -
    Krótkoterminowe aktywa finansowe 7.14 51 506 22 763
    Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 7.15 279 653 414 310
    Aktywa obrotowe razem 2 359 610 1 956 782
    Aktywa razem 2 390 395 1 977 292
    KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA Nota 31.12.2017 31.12.2016
    Kapitał własny
    Kapitał zakładowy 7.16 24 868 24 782
    Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 7.17 238 388 234 986
    Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy) 549 257 542 696
    Kapitał rezerwowy z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych 184 415
    Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego 510 510
    Niepodzielony wynik finansowy 189 052 126 118
    Kapitał własny przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej 1 002 259 929 507
    Udziały niekontrolujace 67 (46)
    Kapitał własny razem 1 002 326 929 461
    Zobowiązania
    Zobowiązania długoterminowe
    Kredyty - część długoterminowa 7.20 35 000 -
    Obligacje - część długoterminowa 7.21 260 000 260 000
    Rezerwa z tytułu podatku odroczonego 7.23 45 192 16 594
    Rezerwy długoterminowe 7.24 14 321 14 346
    Pozostałe zobowiązania długoterminowe 7.2 5 56 188 34 369
    Zobowiązania długoterminowe razem 410 701 325 309
    Zobowiązania krótkoterminowe
    Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania 7.26 271 442 218 705
    Kredyty - część krótkoterminowa 7.20 50 000 -
    Obligacje - część krótkoterminowa 7.21 50 000 120 000
    Zobowiązania z tytułu odsetek od kredytów i obligacji 7.22 1 373 3 897
    Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych 7.33 27 531 23 117
    Rezerwy krótkoterminowe 7.27 8 716 7 696
    Przychody przyszłych okresów 7.28 568 306 349 107
    Zobowiązania krótkoterminowe razem 977 368 722 522
    Zobowiązania razem 1 388 069 1 047 831
    Kapitał własny i zobowiązania razem 2 390 395 1 977 292



    Dom Development S.A. Skonsolidowany rachunek zysków i strat za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    5
    3. SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
    Rok zakończony
    Nota 31.12.2017 31.12.2016
    Przychody ze sprzedaży 7.35 1 404 683 1 153 016
    Koszt własny sprzedaży 7.36 (1 018 947) (881 944)
    Zysk brutto ze sprzedaży 385 736 271 072
    Koszty sprzedaży 7.36 (62 781) (47 389)
    Koszty ogólnego zarządu 7.36 (75 617) (59 395)
    Pozostałe przychody operacyjne 7.38 8 702 3 125
    Pozostałe koszty operacyjne 7.39 (20 648) (10 794)
    Zysk na działalności operacyjnej 235 392 156 619
    Przychody finansowe 7.40 3 114 2 453
    Koszty finansowe 7.41 (2 274) (3 172)
    Zysk brutto 236 232 155 900
    Podatek dochodowy 7.33 (45 445) (30 117)
    Zysk netto 190 787 125 783
    Zysk netto przypadający na:
    Akcjonariuszy jednostki dominującej 190 674 125 650
    Udziały niekontrolujące 113 133
    Zysk na jedną akcję zwykłą:
    Podstawowy z zysku za okres przypadającego akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN) 7.32 7,67 5,07
    Rozwodniony z zysku za okres przypadającego akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN) 7.32 7,66 5,07




    Dom Development S.A. Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    6
    4. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
    Rok zakończony
    31.12.2017 31.12.2016
    Zysk netto 190 787 125 783
    Inne całkowite dochody
    Zmiana netto z tytułu zabezpieczenia przepływów pieniężnych (285) 411
    Podatek dochodowy 54 (78)
    Inne całkowite dochody netto (231) 333
    Całkowite dochody netto 190 556 126 116
    Całkowite dochody netto przypadające na:
    Akcjonariuszy jednostki dominującej 190 443 125 983
    Udziały niekontrolujące 113 133




    Dom Development S.A. Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    7
    5. SKONSOLIDOWANY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
    Rok zakończony
    Nota 31.12.2017 31.12.2016
    Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
    Zysk przed opodatkowaniem 236 232 155 900
    Korekta o pozycje:
    Amortyzacja 7 330 5 451
    (Zysk )/strata z tytułu różnic kursowych 11 20
    (Zysk )/strata na inwestycjach (6 545) 180
    Koszty/ (przychody ) finansowe z tytułu odsetek 13 005 17 645
    Wycena opcji na akcje 4 406 -
    Zmiany w kapitale obrotowym
    Zmiany stanu rezerw 609 3 425
    Zmiany stanu zapasów (163 773) (34 212)
    Zmiany stanu należności (20 436) 18 105
    Zmiany stanu zobowiązań krótkoterminowych z wyjątkiem kredytów i obligacji 43 721 8 940
    Zmiany stanu rozliczeń międzyokresowych i przychodów przyszłych okresów 131 002 113 510
    Inne korekty (11) (20)
    Środki pieniężne wygenerowane z działalności operacyjnej 245 551 288 944
    Odsetki otrzymane 3 353 3 666
    Odsetki zapłacone (14 838) (15 654)
    Zapłacony podatek dochodowy (35 930) (11 732)
    Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej 198 136 265 224
    Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
    Wpływy ze sprzedaży wartości niematerialnych o raz rzeczowych aktywów trwałych 695 420
    Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych (7 643) (6 383)
    Nabycie jednostek zależnych i aktywów finansowych pomniejszone o środki pieniężne nabyte w przejmowanym podmiocie zależnym (205 973) -
    Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej (212 921) (5 963)
    Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
    Wpływy z tytułu emisji akcji (realizacje opcji na akcje) - 3 952
    Wpływy z tytułu zaciągniętych kredytów 7.20 190 000 100 000
    Emisja dłużnych papierów wartościowych 7.21 50 000 110 000
    Spłata kredytów 7.20 (113 990) (200 000)
    Wydatki z tytułu w ykup u dłużnych papierów wartościowych 7.21 (120 000) -
    Wydatki z tytułu podziału zysku (dywidenda) 7.1 9 (125 586) (80 543)
    Płatność zobowiązań z tytułu umów leasingu (296) -
    Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności finansowej (119 872) (66 591)
    Zwiększenie/(zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
    (134 657) 192 670
    Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 7.1 5 414 310 221 640
    Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 7.1 5 279 653 414 310




    Dom Development S.A. Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym za rok zakończon y dnia 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    8
    6. ZESTAWIENIE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNY M
    Kapitał zakładowy
    Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej pomniejszona o akcje własne
    Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)
    Kapitał rezerwowy
    Niepodzie - lony wynik finansowy
    Kapitał własny przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej
    Udziały niekon - trolujące
    Kapitał własny razem z obniżenia kapitału akcyjnego
    z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych
    z wyceny opcji na akcje
    Saldo na dzień 1 stycznia 2017 24 782 234 986 542 696 510 415 0 126 118 929 507 (46) 929 461
    Podwyższenie kapitału zakładowego w drodze realizacji opcji na akcje (nota 7. 16, 7.17 )
    86 3 402 - - - - - 3 488 - 3 488
    Przeniesienie zysku do kapit ału zapasowego (nota 7.19) - - 2 155 - - - (2 155) - - -
    Wypłata dywidendy dla akcjonariuszy ( nota 7.19 ) - - - - - - (125 585) (125 585) - (125 585)
    Utworzenie kapitału rezerwowego z wyceny opcji na akcje ( nota 7.4 4) - - 4 406 - - - - 4 406 - 4 406
    Zysk netto za okres sprawozdawczy - - - - - - 190 674 190 674 113 190 787
    Inne całkowite dochody netto za okres sprawozdawczy - - - - (231) - - (231) - (231)
    Saldo na dzień 31 grudnia 2017 24 868 238 388 549 257 510 184 0 189 052 1 002 259 67 1 002 326
    Kapitał zakładowy
    Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej pomniejszona o akcje własne
    Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)
    Kapitał rezerwowy
    Niepodzie - lony wynik finansowy
    Kapitał własny przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej
    Udziały niekon - trolujące
    Kapitał własny razem z obniżenia kapitału akcyjnego
    z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych
    z wyceny opcji na akcje
    Saldo na dzień 1 stycznia 2016 24 771 234 534 517 466 510 82 25 126 81 115 883 604 (179) 883 425
    Podwyższenie kapitału zakładowego w drodze realizacji opcji na akcje . 11 452 - - - - - 463 - 463
    Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego - - 104 - - - (104) - - -
    Wypłata dywidendy dla akcjonariuszy - - - - - - (80 543) (80 543) - (80 543)
    Przeniesienie kapitału rezer wowego z wyceny opcji na akcje - - 25 126 - - (25 126) - - - -
    Zysk netto za okres sprawozdawczy - - - - - - 125 650 125 650 133 125 783
    Inne całkowite dochody netto za okres sprawozdawczy - - - - 333 - - 333 - 333
    Saldo na dzień 31 grudnia 2016 24 782 234 986 542 696 510 415 - 126 118 929 507 (46) 929 461



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    9
    7. DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA
    FINANSOWEGO
    7.1. Podstawowe informacje o spółce dominującej Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. oraz o
    Grupie
    Podstawowe informacje o spółce dominującej Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.
    Dominującą spółką Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. („Grupa”) jest Spółka Akcyjna Dom Development S.A.
    („Spółka”/„jednostka dominująca”) z siedzibą w Warszawie (00 -078 Warszawa, Plac Piłsudskiego 3) wpisana do
    Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000031483, Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XII Wydział Gospodarczy
    Krajowego Rejestru Sądowego.
    Według Polskiej Klasyfikacji Działalności przedmiotem dzia łalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych
    związanych ze wznoszeniem budynków – PKD 4110Z. Miejsce m prowadzenia działalności Spółki jest przede wszystkim
    Warszawa .
    Spółka jest w większości własnością Dom Development B.V. z siedzibą w Holandii. Na dzień 31 grudnia 2017 r. jednostka
    dominująca Dom Development S.A. była kontrolowana przez Dom Development B.V., która posiadała 57,34% akcji Spółki.
    Podstawowe informacje o Grupie
    Strukturę Grupy oraz udział jednostki dominującej w kapitale podstawowym podmiotów należących do Grupy na dzień
    31 grudnia 2017 r. prezentuje poniższa tabela:
    Podmiot Państwo rejestracji
    Udział jednostki dominującej w kapitale podstawowym
    Udział jednostki dominującej w prawach głosu
    Metoda konsolidacji
    Jednostki zależne
    Dom Development Grunty sp. z o.o. Polska 46% 100% konsolidacja pełna
    Dom Development Kredyty sp. z o.o. Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Dom Development Morskie Oko sp. z o.o. w likwidacji Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Dom Development Wrocław sp. z o.o. Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Dom Land sp. z o.o. Polska - - konsolidacja pełna
    Euro Styl S.A.* Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Euro Styl Development sp. z o.o.* Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Mirabelle Investments sp. z o.o. Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Ponadto Grupa jest zaangażowana we wspólne przedsięwzięcie:
    Fort Mokotów sp. z o.o. w likwidacji Polska 49% 49% konsolidacja metodą praw własności
    * Euro Styl S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., w której udziały niekontrolujące posiada Euro St yl
    Development sp. z o.o. W wyniku nabycia obydwu tych spółek, Dom Development S.A. uzyskała pełną kontrolę nad Grupą Kapitałową
    Euro Styl S.A.
    Podstawowym przedmiotem działalności Grupy jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych.
    Spółka Dom Development Grunty sp. z o.o. jest konsolidowana metodą pełną z uwagi na fakt kierowania jej polityk ą
    finansową i operacyjną przez członków zarządu powoływanych przez Dom Development S.A. Przedmiotem działalności
    tej spółki zależnej jest zakup nieruchomości na potrzeby działalności deweloperskiej Grupy.
    Wszystkie spółki wchodzące w skład Grupy prowadzą d ziałalność gospodarczą na terytorium Polski zgodnie z Kodeksem
    Spółek Handlowych .
    Za wyjątkiem spółki Fort Mokotów sp. z o.o. w likwidacji oraz spółki Dom Development Morskie Oko sp. z o.o. w
    likwidacji czas ich trwania jest nieograniczony.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    10
    W okresie dwunastu miesi ęcy zakończonycm 31 grudnia 2017 r. Grupa nie zaniechała żadnego rodzaju prowadzonej działalności.
    Istotne zmiany w strukturze Grupy, w tym w wyniku połączenia, przejęcia lub sprzedaży jednostek grupy
    kapitałowej, inwestycji długoterminowych, podziału, restrukturyzacji czy zaniechania działalności.
     Nabycie Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. („Grupa Euro Styl”)
    W dniu 8 czerwca 2017 r. Spółka nabyła od Forum IV Funduszu Inwestycyjnego zamkniętego z siedzibą w Krakowie
    100% akcji w Euro Styl S.A. z siedzibą w Gdańsku za kwotę 259 750 tys. zł. oraz 100% udziałów w kapitale zakładowym
    Euro Styl Development sp. z o.o. z siedzibą w Gdańsku za kwotę 250 tys. zł („Transakcja”). W wyniku transakcji Dom
    Development S.A. uzyskał pełną kontrolę nad Grupą Ka pitałową Euro Styl S.A. prowadzącą działalność deweloperską w
    segmencie mieszkaniowym na rynku Trójmiasta i okolic. Skład Grupy Euro Styl na dzień Transakcji przedstawia poniższa
    tabela:
    Skład Grupy Euro Styl Udział procentowy w spółkach celowych
    Grupy Euro Styl na dzień Transakcji
    Euro Styl S.A. Euro Styl Development Sp. z o.o .
    Euro Styl Construction Sp. z o.o. 100,00% -
    Euro Styl Development Sp. z o.o. OLIWA PARK Sp.k. 99,96% 0,04%
    Euro Styl Development Sp. z o.o. MORSKIE Sp.k. 99,83% 0,17%
    Euro Styl Development Sp. z o.o. VIRIDIS Sp.k. 99,91% 0,09%
    Euro Styl Development Sp. z o.o. ŻNIWNA Sp.k . 99,92% 0,08%
    Euro Styl Development Sp. z o.o. CYTRUSOWE Sp.k. 99,90% 0,10%
    Euro Styl Development Sp. z o.o. SPEKTRUM Sp.k. 99,90% 0,10%
    Euro Styl Development Sp. z o.o. GAMMA Sp.k . 99,50% 0,50%
    Akwizycja ta miała na celu wejście Grupy DD S.A. na rynek trójmiejski, na którym działa Grupa Euro Styl oraz
    zapewnienie istotnego wzrostu skonsolidowanych przychodów i zysków Spółki.
    Udziały Grupy w kapitale zakładowym nabytych spółek
    Udział Grupy w kapitale zakładowym nabytych spółek przed Transakcją 0%
    Udział Grupy w kapitale zakładowym nabytych spółek po Transakcji 100%
    Wartości możliwych do zidentyfikowania aktywów i zobowiązań na dzień nabycia wg wartości godziwej
    Aktywa:
    Aktywa trwałe z wyłączeniem znaku towarowego Euro Styl 2 773
    Znak towarowy Euro Styl 6 990
    Zapasy 296 988
    Krótkoterminowe aktywa finansowe (środki na rachunkach powierniczych otwartych) 18 882
    Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 63 123
    Pozostałe aktywa obrotowe 5 360
    Razem 394 116
    Pasywa:
    Rezerwa z tytułu podatku odroczonego 21 306
    Kredyty i pożyczki krótkoterminowe 2 066
    Pozostałe zobowiązania i rezerwy 20 014
    Przychody przyszłych okresów 82 988
    Razem 126 374
    Aktywa netto wg wartości godziwej: 267 742
    Zysk na okazyjnym nabyciu (7 742)
    Cena zakupu udziałów w Grupie Euro Styl 260 000



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    11
    Cena nabycia (środki pieniężne zapłacone)
    Środki pieniężne zapłacone za akcje Euro Styl S.A. 259 750
    Środki pieniężne zapłacone za udziały w Euro Styl Development Sp. z o.o. 250
    Cena nabycia - suma 260 000
    Wypływ środków pieniężnych z nabycia
    Środki pieniężne nabyte przez Grupę 63 123
    Środki pieniężne zapłacone (260 000)
    Wypływ środków pieniężnych netto (196 877)
    Zysk na okazyjnym nabyciu
    Na dzień przejęcia ustalona została wartość godziwa poszczególnych, możliwych do zidentyfikowania składników
    aktywów i zobowiązań w spółkach będących przedmiotem Transakcji. W szczególności dotyczyło to ustalenia wartości
    godziwej zapasów, z realizowanymi przez Grupę Euro Styl poszczególnymi projektami deweloperskimi. Ustalona wartość
    nabytych aktywów netto wg wartości godziwej wyniosła 267 742 tys. zł.
    Różnica pomiędzy wartością godziwą nabytych aktywów netto a zapłaconą przez Spółkę ceną nabycia wyniosła 7 742
    tys. zł. Wartość ta, będąca „zyskiem na okazyjnym nabyciu” została odniesiona do skonsolidowanego rachunku zysków i
    strat w pozycji „pozostałe przychody operacyjne”.
    Koszty akwizycji
    Koszty akwizycji w kwocie 7 549 tys. zł, które były poniesione pr zez Spółkę w związku z ww. Transakcją zostały
    odniesione bezpośrednio do skonsolidowanego rachunku zysków i strat w pozycji „pozostałe koszty operacyjne”.
    Wpływ Transakcji na przychody Grupy
    W okresie od dnia 8 czerwca do 31 grudnia 2017 roku przychody Gru py Euro Styl rozpoznane w skonsolidowanym
    rachunku zysków i strat Grupy wyniosły 1 07 159 tys. zł. (patrz nota 7.3 4).
    Z uwagi na istotne zmiany w strukturze Grupy Euro Styl, które miały miejsce w 2017 roku (przed dniem Transakcji), a
    zwłaszcza zmiany dotycz ące wydzielenia z Grupy Euro Styl istotnej części działalności (szczególnie w obszarze projektów
    deweloperskich dotyczących powierzchni komercyjnych) w niniejszych sprawozdaniach finansowych nie są przedstawione
    przychody Grupy Euro Styl za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku.
    Nabycie spółek: K&L sp. z o.o. Futura Park Sp.k. oraz K&L sp. z o.o. Kwartet Polanki Sp.k. w ramach Grupy Euro
    Styl
    W dniu 26 października 2017 r. Grupa Kapitałowa Euro Styl nabyła K&L sp. z o.o. Futura Park Sp.k. oraz K& L sp. z o.o.
    Kwartet Polanki Sp.k. poprzez:
    - nabycie przez Euro Styl SA od K&L Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w Sopocie ogółu praw i obowiązków w spółce K&L sp. z
    o.o. Futura Park Sp.k. za cenę 6 050 tys. zł
    - nabycie przez Euro Styl Development Sp. z o.o. o d K&L Sp. z o.o. z siedzibą w Sopocie ogółu praw i obowiązków w
    spółce K&L sp. z o.o. Futura Park Sp.k. za cenę 120 tys. zł
    - nabycie przez Euro Styl SA od K&L Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w Sopocie ogółu praw i obowiązków w spółce K&L sp. z
    o.o. Kwartet Po lanki Sp.k. za cenę 5 550 tys. zł
    - nabycie przez Euro Styl Development Sp. z o.o. od K&L Sp. z o.o. z siedzibą w Sopocie ogółu praw i obowiązków w
    spółce K&L sp. z o.o. Kwartet Polanki Sp.k. za cenę 120 tys. zł
    Cała cena została zapłacona gotówką. W wynik u tych t ransakcji Grupa uzyska ła pełną kontrolę nad ww. spółkami.
    Nabyte spółki p rowadzą działalność deweloperską w segmencie mieszkaniowym na rynku Trójmiasta i okolic. Akwizycja
    ta m iała na celu wejście Grupy Euro Styl w dwie istotne lokalizacje rynku tr ójmiejskiego oraz zwiększenie łącznych
    przychodów i zysków Grupy .



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    12
    Ze względu na charakter zawartej transakcji opisane niżej nabycie traktowane jest jako nabycie aktywów, nie zaś jako
    nabycia przedsiębiorstwa.
    Opis transakcji nabycia K&L sp. z o.o. Futura Park Sp.k. oraz K&L sp. z o.o. Kwartet Polanki Sp.k. Udział Grupy w kapitale zakładowym nabytych spółek przed nabyciem 0%
    Udział Grupy w kapitale zakładowym nabyt ych spół ek po nabyciu 100%
    Wartości możliwych do zidentyfikowania aktywów i zobowiązań na dzień nabycia :
    Aktywa:
    Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 660
    Zapasy 24 847
    Pozostałe aktywa 5 432
    Razem 30 939
    Pasywa:
    Kredyty 6 923
    Pozostałe zobowiązania 1 9 63
    Przychody przyszłych okresów dotyczące wpłat klientów na poczet zakupu produktów 10 213
    Razem 19 099
    Aktywa netto: 11 840
    Cena nabycia:
    Środki pieniężne zapłacone 11 590
    Zobowiązania z tytułu nabycia udziałów – kwoty zatrzymane 250
    Cena nabycia 11 840
    Wpływ środków pieniężnych z nabycia
    Środki pieniężne nabyte przez Grupę 660
    Środki pieniężne zapłacone (11 590)
    Wpływ środków pieniężnych netto (10 930)
    Koszty ww. akwizycji w kwocie 1 95 tys. zł (takie jak koszty przeprowadzonych prac typu due diligence itp. ) zostały
    odniesione bezpośrednio do rachunku zysków i strat w pozycji ”koszty usług obcych”.
    Skład Grupy Eu ro Styl na dzień 31 grudnia 2017 r.
    Skład Grupy Euro Styl Udział procentowy w spółkach celowych Grupy Euro Styl na dzień 31.12.2017
    Euro Styl SA Euro Styl Development spółka z o.o .
    Euro Styl Construction Sp. z o.o. 100,00% -
    Euro Styl OLIWA PARK Sp. z o.o. (poprzednio Euro Styl Development Sp. z o.o. OLIWA PARK Sp.k.) 100,00% -
    Euro Styl MORSKIE Sp. z o.o. (poprzednio Euro Styl Development Sp. z o.o. MORSKIE Sp.k.) 100,00% -
    Euro Styl VIRIDIS Sp. z o.o. (poprzednio Euro Styl Development Sp. z o.o. VIRIDIS Sp.k. ) 100,00% -
    Euro Styl ŻNIWNA Sp. z o.o. (poprzednio Euro Styl Development Sp. z o.o. ŻNIWNA Sp.k.) 100,00% -
    Euro Styl CYTRUSOWE Sp. z o.o. (poprzednio Euro Styl Development Sp. z o.o. CYTRUSOWE Sp.k.) 100,00% -
    Euro Styl SPEKTRUM Sp. z o.o. (poprzednio Euro Styl Development Sp. z o.o. SPEKTRUM Sp.k.) 100,00% -
    Euro Styl GAMMA Sp. z o.o. (poprzednio Euro Styl Development Sp. z o.o. GAMMA Sp.k.) 100,00% -
    Euro Styl Development Sp. z o.o. FUTURA PARK Sp.k. (poprzednio K&L sp. z o.o. Futura Park Sp.k.) 99,98% 0,02%
    Euro Styl Development Sp. z o.o. KWARTET POLANKI Sp.k. (poprzednio K&L sp. z o.o. Kwartet Polanki Sp.k.) 99,975% 0,025%




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    13
     Zakończenie likwidacji spółki Fort Mokotów Inwestycje sp. z o.o. w likwidacji („FMI”)
    W 2016 roku Spółka nabyła Fort Mokotów Inwestycje Sp. z o.o. (dalej „FMI”) za kwotę 129 400 tys. zł. W ten sposób
    Spółka dokonała pośredniego nabycia ww. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości której właścicielem był FMI.
    Ze względu na charakter zawartej transakcji, w skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych Grupy Kapitałowej Dom
    Developm ent S.A. nabycie to traktowane było jako nabycie aktywów, nie zaś jako nabycie przedsiębiorstwa.
    Spółka nie zamierzała prowadzić działalności operacyjnej w ramach FMI, która w dniu 16 września 2016 roku została
    postawiona w stan likwidacji.
    W dniu 19 maja 2017 r. zakończona została likwidacja spółki Fort Mokotów Inwestycje sp. z o.o. w likwidacji.
    W wyniku likwidacji FMI, na własność Spółki przeszło prawo wieczystego użytkowania gruntu i środki pieniężne.
    Likwidacja ta nie miała istotnego wpływu na skrócon e skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy.
     Nabycie spółki Mirabelle Investments sp. z o.o.
    W dniu 7 września 2017 r. Spółka zawarła z Acciona Nieruchomości Żoliborz sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie umowę
    sprzedaży oraz umowę przeniesienia prawa użyt kowania wieczystego nieruchomości położonych w dzielnicy Żoliborz w
    Warszawie, na których Spółka zamierza zrealizować wieloetapowy projekt inwestycyjny z około 1 350 lokalami.
    Ponadto, wobec spełnienia się warunków określonych w warunkowej umowie sprzedaż y udziałów oraz warunkowej
    umowie sprzedaży praw dotyczących projektu deweloperskiego, zawartych przez Spółkę w dniu 27 lipca 2017 r.
    odpowiednio z: Alicionak Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie i Fasby
    Bears S ociedad Limitada z siedzibą w La Coruña oraz Apricot Capital Group sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie i Mirabelle
    Investments sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, Spółka nabyła w dniu 7 września 2017 r. 100% udziałów w kapitale
    zakładowym spółki pod firmą Mir abelle Investments sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie oraz prawa autorskie do projektu,
    który może być zrealizowany na ww. nieruchomościach. Mirabelle Investments sp. z o.o. jest adresatem decyzji
    administracyjnych oraz stroną umów niezbędnych do realizacji na ww. nieruchomościach inwestycji mieszkaniowej.
    Udziały w Mirabelle Investments sp. z o.o. zostały nabyte przez Spółkę za kwotę 58 tys. zł.
    Spółka nie zamierza prowadzić działalności operacyjnej w ramach spółki Mirabelle Investments sp. z o.o., a inwe stycja
    deweloperska na ww. nieruchomości realizowana będzie bezpośrednio przez Dom Development S.A.
    Wartości możliwych do zidentyfikowania aktywów i zobowiązań na dzień nabycia wg wartości godziwej
    Aktywa:
    Pozostałe aktywa krótkoterminowe netto 691
    Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 3 741
    Razem 4 432
    Pasywa:
    Zobowiązania podatkowe 4 366
    Pozostałe zobowiązania 8
    Razem 4 374
    Aktywa netto wg wartości godziwej: 58
    Cena zakupu udziałów Mirabelle Investments sp. z o.o. 58
    Wpływ środków pieniężnych z nabycia
    Środki pieniężne nabyte przez Grupę 3 741
    Środki pieniężne zapłacone (58)
    Wpływ środków pieniężnych netto 3 683




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    14
     Utworzenie spółki Dom Development Kredyty sp. z o.o.
    W dniu 6 października 2017 r. zarejestrowana została spółka Dom Development Kredyty sp. z o.o., której 100%
    udziałów objętych zostało przez Dom Development S.A.. Kapitał zakładowy spółki, w kwocie 500 tys. zł został opłacony
    gotówką.
    W ramach swojej dział alności statutowej nowo utworzona spółka będzie prowadziła usługi pośrednictwa kredytowego na
    rzecz instytucji finansowych.
    7.2. Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansow ego
    Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w konwencji kosztu historycznego.
    Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności
    gospodarczej przez spółki Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia niniejszego
    skons olidowanego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie
    kontynuowania działalności przez Grupę.
    Walutą funkcjonalną jednostki dominującej i innych spółek uwzględnionych w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu
    finansowym jest złoty polski. Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w złotych polskich
    („PLN”, „zł”). Dane finansowe prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym wyrażone są w tysiącach
    złotych polskich, o ile nie zaznaczono inaczej.
    Prezentowane w informacji dodatkowej do skonsolidowanego sprawozdania finansowego zasady wyceny aktywów
    i zobowiązań oraz pomiaru wyniku finansowego są zgodne z zasadami rachunkowości przyjętymi przez jednostkę dominującą.
    7.3. Oświadczenie o zgodności z przepisami
    Polskie regulacje prawne nak ładaj ą na Grupę obowi ązek sporz ądzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego
    zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („ MSSF ”) przyj ętymi przez Uni ę Europejsk ą
    („UE ”). Biorąc pod uwagę toczący się w UE proces wprowadzania standardów MSSF oraz prowadzoną przez Grupę
    działalność, w zakresie stosowanych przez Grupę zasad rachunkowości nie ma różnicy między standardami MSSF, które
    weszły w życie, a standardami MSSF za twierdzonymi przez UE dla roku finansowego zakończonego 31 grudnia 2017
    roku .
    Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zosta ło sporz ądzone zgodnie ze wszystkimi maj ącymi zastosowanie
    MSSF przyj ętymi przez Uni ę Europejsk ą.
    MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości
    („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).
    Niektóre jednostki Grupy prowadzą swoje księgi rachun kowe zgodnie z polityką (zasadami) rachunkowości określonymi
    przez Ustawę z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości („Ustawa”) z późniejszymi zmianami i wydanymi na jej
    podstawie przepisami („polskie standardy rachunkowości”). Skonsolidowane sprawozdani e finansowe zawiera korekty nie
    zawarte w księgach rachunkowych ww. jednostek Grupy wprowadzone w celu doprowadzenia sprawozdań finansowych
    tych jednostek do zgodności z MSSF.
    Zasady (polityki) rachunkowo ści zastosowane do sporz ądzenia niniejszego skonsoli dowanego sprawozdania finansowego
    są spójne z tymi, które zastosowano przy sporz ądzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok
    zako ńczony dnia 31 grudnia 2016 roku, z wyj ątkiem zastosowania nast ępuj ących zmian do standardów oraz nowych
    inte rpretacji obowi ązuj ących dla okresów rocznych rozpoczynaj ących si ę w dniu 1 stycznia 2017 roku:
     Zmiany do MSR 12 Ujmowanie aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynikających z nierozliczonych
    strat podatkowych (opublikowano dnia 19 stycznia 2016 roku),
     Zmiany do MSR 7 Inicjatywa w zakresie ujawniania informacji (opublikowano dnia 29 stycznia 2016 roku),



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    15
     Zmiany do MSSF 12 będące częścią zmian wynikających z przeglądu MSSF 2014 -2016 (opublikowano dnia 8 grudnia
    2016 roku) .
    Wprowadzone ww. zmiany i nowe standardy zosta ły przeanalizowane przez Grupę i nie maj ą one żadnego istotnego
    wp ływu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy , ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym
    skonsolidowanym sprawo zdaniu finansowym.
    Nast ępuj ące standardy i interpretacje zosta ły wydane przez Rad ę Międzynarodowych Standardów Rachunkowo ści lub
    Komitet ds. Interpretacji Mi ędzynarodowej Sprawozdawczo ści Finansowej, a nie wesz ły jeszcze w życie:
     MSSF 9 Instrumenty Finansowe (opublikowano dnia 24 lipca 2014 roku) – mający zastosowanie dla okresów
    rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2018 roku lub później,
     MSSF 14 Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe (opublikowano dnia 30 stycznia 2014 roku) – zgodnie z decyzją
    Komisji Europejskiej proces zatwierdzania standardu w wersji wstępnej nie zostanie zainicjowany przed ukazaniem
    się standardu w wersji ostatecznej - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony
    przez UE – mający zastosow anie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2016 roku lub później,
     MSSF 15 Przychody z tytułu umów z klientami (opublikowano dnia 28 maja 2014 roku), obejmujący zmiany do MSSF
    15 Data wejścia w życie MSSF 15 (opublikowano dnia 11 wrześn ia 2015 roku) – mający zastosowanie dla okresów
    rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2018 roku lub później,
     Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 Transakcje sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką
    stowarzyszoną lub wspólnym prz edsięwzięciem (opublikowano dnia 11 września 2014 roku) – prace prowadzące do
    zatwierdzenia niniejszych zmian zostały przez UE odłożone bezterminowo - termin wejścia w życie został odroczony
    przez RMSR na czas nieokreślony,
     MSSF 16 Leasing (opublikowano d nia 13 stycznia 2016 roku) - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania
    finansowego niezatwierdzony przez UE - mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1
    stycznia 2019 roku lub później,
     Zmiany do MSSF 4 Stosowanie MSSF 9 Instrumenty finansowe łącznie z MSSF 4 Umowy ubezpieczeniowe
    (opublikowano 12 września 2016 roku) - mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1
    stycznia 2018 roku lub później ,
     Wyjaśnienia do MSSF 15 Przychody z tytułu umów z klientami (opublikowano dnia 12 kwietnia 2016 roku) –mające
    zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2018 roku lub później,
     Zmiany do MSSF 2 Klasyfikacja i wycena transakcji płatności na bazie akcji (opublikowano dnia 20 czerw ca 2016
    roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2018 roku lub później,
     Zmiany do MSR 28 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach będące częścią Zmian
    wynikających z przeglądu MSSF 2014 -2016 (opublikowano dnia 8 grudnia 2016 roku) – mające zastosowanie dla
    okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2018 roku lub później,
     Zmiany do MSSF 1 Zastosowanie Międzynarodowych Stan dardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy
    będące częścią Zmian wynikających z przeglądu MSSF 2014 -2016 (opublikowano dnia 8 grudnia 2016 roku) – mające
    zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2018 roku lub później,
     Interpretacja KIMSF 22 Transakcje w walucie obcej i zaliczki (opublikowano dnia 8 grudnia 2016 roku) – do dnia
    zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów
    rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2018 roku lub później,
     Zmiany do MSR 40: Przeniesienie nieruchomości inwestycyjnej (opublikowano dnia 8 grudnia 2016 roku) – do dnia
    zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów
    rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2018 roku lub później ,
     MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe (opublikowano dnia 18 maja 2017 roku) - do dnia zatwierdzenia niniejszego
    sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE - mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających
    się dnia 1 stycznia 2021 roku lub później,
     KIMSF 23 Niepewność związana z ujmowaniem podatku dochodowego (opublikowano dnia 7 czerwca 2017 roku) -
    do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez U E - mający zastosowanie dla
    okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2019 roku lub później,



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    16
     Zmiany do MSSF 9 Kontrakty z cechami przedpłat z ujemną rekompensatą (opublikowano dnia 12 października 2017
    roku) – do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające
    zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2019 roku lub później,
     Zmiany do MSR 28 Udziały długoterminowe w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach
    (op ublikowano dnia 12 października 2017 roku) – do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego
    niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2019
    roku lub później,
     Zmiany wynikające z prze glądu MSSF 2015 -2017 (opublikowano dnia 12 grudnia 2017 roku) – do dnia zatwierdzenia
    niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych
    rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2019 roku lub później,
     Zmian y do MSR 19 Zmiana, ograniczenie lub rozliczenie programu (opublikowano dnia 7 lutego 2018 roku) – do dnia
    zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów
    rocznych rozpoczynających się dnia 1 s tycznia 2019 roku lub później.
    Zarząd jest w trakcie weryfikowania wpływu powyższych standardów na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy
    oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym i nie spodziewa się istotnych zmian .
    W odniesieniu do zmian dotyczących MSSF 15 Przychody z tytułu umów z klientami Zarząd przeprowadził analizę wpływu
    powyższego standardu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy oraz na zakres informacji prezentowanych w
    sprawozdaniu finansowym. Pow yższa analiza obejmowała przede wszystkim moment rozpoznania przychodu ze
    sprzedaży produktów (zwłaszcza jednostek mieszkalnych, usługowych czy miejsc parkingowych). Na podstawie
    przeprowadzonych analiz, Zarząd nie spodziewa się istotnych zmian .
    W odnies ieniu do zmian dotyczących MSSF 9 Instrumenty Finansowe , w ocenie Zarządu będ ą one miał y wpływ na
    wycenę należności, środków pieniężnych i ich ekwiwalentów oraz krótkoterminowych aktywów finansowych. Na
    podstawie przeprowadzonych analiz Zarząd nie spodziew a się istotnego wpływu tych zmian na sytuację finansową,
    wyniki działalności Grupy oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym .
    7.4. Ist otne zasady rachunkowości
    Zasady konsolidacji
    Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Dom Development S.A. oraz
    sprawozdania finansowe jej jednostek zależnych sporządzone za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku.
    Sprawozdania finansowe jednostek zależnych, po uwzględnieniu korekt doprowadzających do zgodności z MSSF,
    sporządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdanie jednostki dominującej, przy wykorzystaniu spójnych
    zasad rachunkowości, w oparciu o jednolite zasady rachunkowości zastosowane dla tra nsakcji i zdarzeń gospodarczych
    o podobnym charakterze. W celu eliminacji jakichkolwiek rozbieżności w stosowanych zasadach rachunkowości
    wprowadza się korekty.
    Wszystkie znaczące salda i transakcje pomiędzy jednostkami Grupy, w tym niezrealizowane zyski w ynikające z transakcji
    w ramach Grupy, zostały w całości wyeliminowane. Niezrealizowane straty są eliminowane, chyba że dowodzą
    wystąpienia utraty wartości.
    Jednostki zależne podlegają konsolidacji w okresie od dnia objęcia nad nimi kontroli przez Grupę, a przestają być
    konsolidowane od dnia ustania kontroli. Sprawowanie kontroli przez jednostkę dominującą ma miejsce wtedy, gdy posiada
    ona bezpośrednio lub pośrednio, poprzez swoje jednostki zależne, więcej niż połowę liczby głosów w danej spółce, chyba że
    możliwe jest do udowodnienia, że taka własność nie stanowi o sprawowaniu kontroli. Sprawowanie kontroli ma miejsce
    również wtedy, gdy Spółka ma możliwość kierowania polityką finansową i operacyjną danej jednostki.
    Zmiany w udziale własnościowym jednostki d ominującej, które nie skutkują utratą kontroli nad jednostką zależną są
    ujmowane jako transakcje kapitałowe. W takich przypadkach w celu odzwierciedlenia zmian we względnych udziałach
    w jednostce zależnej Grupa dokonuje korekty wartości bilansowej udziałów kontrolujących oraz udziałów niekontrolujących.
    Wszelkie różnice pomiędzy kwotą korekty udziałów niekontrolujących a wartością godziwą kwoty zapłaconej lub otrzymanej
    odnoszone są na kapitał własny i przypisywane do właścicieli jednostki dominują cej.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    17
    Inwestycje w jednostkac h stowarzyszonych i wspó lnych przedsięwzięciach
    Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych oraz wspólnych przedsięwzięciach są ujmowane metodą praw własności. Są
    to jednostki, na które jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez spółki zależne wywiera znaczący wpływ i które nie
    są ani jej jednostkami zależnymi. Sprawozdania finansowe jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięć są
    podstawą wyceny posiadanych przez jednostkę dominującą udziałów metodą praw własności. Rok ob rotowy tych
    jednostek i jednostki dominującej jest jednakowy. Jednostki te stosują zasady rachunkowości zawarte w Ustawie. Przed
    obliczeniem udziału w aktywach netto jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach dokonuje się
    odpowiednich korekt w celu doprowadzenia danych finansowych tych jednostek do zgodności z MSSF stosowanymi przez
    Grupę. Inwestycje w tych jednostkach są wykazywane w bilansie według ceny nabycia powiększonej o późniejsze zmiany
    udziału jednostki dominującej w aktywach netto ty ch jednostek, pomniejszonej o ewentualne odpisy z tytułu utraty
    wartości. Udział w zyskach lub stratach tych jednostek odzwierciedlany jest w skonsolidowanym zysku lub stracie.
    Korekta wartości bilansowej może być także konieczna ze względu na zmiany propo rcji udziału w jednostce
    stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu, wynikające ze zmian w innych całkowitych dochodach tej jednostki.
    Udział Grupy w tych zmianach ujmuje się w innych całkowitych dochodach Grupy.
    Ocena inwestycji w jednostki stowarzyszone i wspólne przedsięwzięcia pod kątem utraty wartości ma miejsce, kiedy istnieją
    przesłanki wskazujące na to, że nastąpiła utrata wartości lub odpis z tytułu utraty wartości dokonany w latach poprzednich
    już nie jest wymagany.
    Rzeczowe aktywa trwałe
    Wszyst kie rzeczowe aktywa trwałe są wykazywane według ceny nabycia pomniejszonej o umorzenie (z wyjątkiem
    gruntów) oraz skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. W skład ceny nabycia wchodzi również koszt
    wymiany części składowych urządzeń w mom encie poniesienia, jeśli jest to istotne. Amortyzacja jest naliczana metodą
    liniową przez okres użytkowania danego składnika aktywów. Budynki i budowle są amortyzowane stawkami od 2,5% do
    4,5%, środki transportu są amortyzowane stawką 20% a urządzenia i po zostałe środki trwałe od 10% do 30%.
    Zapasy
    Wyroby gotowe
    Wyroby gotowe to przede wszystkim jednostki mieszkalne i miejsca parkingowe. Wyroby gotowe wyceniane są według
    niższej z dwóch wartości: kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.
    Cena sprzedaży netto jest to szacowana cena sprzedaży oceniana przez Zarząd Spółki na podstawie cen rynkowych .
    Produkcja w toku
    Produkcja w toku jest wyceniana wg niższej z dwóch wartości : cena nabycia/koszt wytworzenia i możliwej do uzyskania
    cen y sprzedaży netto. W przypadku rozbieżności dokonywany jest odpis aktualizacyjny . W przyp adku projektów
    dew eloperskich Spółki, o cena konieczności dokonania odpisu aktualizacyjnego dokonywana jest na podstawie opisanego
    niżej „testu na utratę wartości ” opartego na analizie kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto .
    Test na utratę wartości zapasów :
    Jeśli prze widuj e się, że projekt deweloperski będzie generował stratę, skutkuje to odpisem aktualizującym wartość
    produkcji w toku, który ujmowany jest niezwłocznie w rachunku zysków i strat. Odpis aktualizacyjny może również
    dotyczyć nieruchomości, dla których proces deweloperski obarczony jest ryzykiem istotnego przesunięcia w czasie.
    Dla każdego projektu d ewelope rskiego przygotowywane są budżety, które obejmują zarówno dokonane jak i przyszłe
    przepływy środków pieniężnych dla każdego realizowanego projektu. Budżety te aktualizowane są przynajmniej raz na
    kwartał. Dla celów badania utraty wartości budżety projektów obejmują wszelkie przesz łe i przewidywane przychody
    netto pomniejszone o bezpośrednie koszty nabycia gruntu, projektowania, budowy oraz inne koszty związane
    z przygotowaniem projektu, lokalami pokazowymi oraz biurem sprzedaży na terenie budowy. Budżety te są równie ż
    obciążane powiązanymi z nimi przeszłymi i przewidywanymi kosztami finansowania zewnętrznego oraz przewidywanymi
    roszczeniami klientów (jeśli dotyczy to projektu).
    Budżety projektów opracowywane są z zastosowaniem zasady ostrożnej wyceny.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    18
    Jeśli marża na projekcie, wyliczona z uwzględnieniem wszy stkich przychodów i ww. kosztów jest dodatnia, wówczas nie
    ma potrzeby tworzenia odpisu z tytułu utraty wartości zapasów. Ujemna marża wskazuje na potencjalny problem utraty
    wartości, co po dokładnej weryfikacji pr zepływów środków pieniężnych dla danego projektu skutkuje zaksięgowaniem
    odpisu na utratę wartości zapasów w kwocie oszacowanej ujemnej wartości tej marży.
    Odpis aktualizacyjny ujmowany jest w koszcie własnym sprzedaży w pozycji „ Korekta wartości zapasów d o wartości
    netto możliwej do uzyskania ”. Ewentualne odwrócenie takiego odpisu na utratę wartości dla danego projektu jest
    możliwe, jeśli przewidywana wartość marży na tym projekcie przybierze wartość dodatnią.
    Jeśli projekt składa się z kilku etapów, wówczas badanie utraty wartości zapasów przeprowadza się w następujący sposób:
    a) wszelkie przyszłe etapy projektu traktowane są jako jeden projekt dla celów badania utraty wartości.
    b) każdy etap projektu, w którym rozpo częto sprzedaż i proces budowy, zos taje odłączony od reszty projektu (budowy)
    i dla celów badania utraty wartości rozpatruje się go osobno.
    Koszty finansowania zewnętrznego
    Koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w rachunku zysków i strat w okresie w którym je poniesiono
    z wyjątkiem kosztów aktywowanych, czyli kosztów które można przyporządkować do kosztów wytworzenia
    dostosowanych składników aktywów (w przypadku Grupy : do produkcji w toku) jako część ich kosztu wytworzenia.
    Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w t oku tylko w okresie kiedy projekt de weloperski jest aktywny. Projekt
    uważa się za aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe lub budowlane oraz podczas
    procesu uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu.
    Koszty finansowe prze stają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których przeprowadzenie jest
    konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały zakończone.
    Aktywowanie kosztów finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działań związanych z działalnością
    inwestycyjną na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem, procesem budowlanym lub uzyskiwaniem
    odpowiednich zezwoleń i postanowień administracyjnych dotyczących projektu.
    Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
    Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych,
    z uwzględnieniem rezerwy na nieściągalne należności. Odpis aktualizujący na należności wątpliwe oszacowywany jest
    wtedy, gdy ściągnięcie pełnej kwoty należności przez Grupę przestało być prawdopodobne.
    W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wartość należności jest ustalana poprzez
    zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została
    metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku z upływem czasu jest ujmowane jako
    przychody finansowe.
    Lokaty bankowe powyżej trzech miesięcy
    Lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesięcy (na dzie ń ich utworzenia) prezentowane są w pozycji
    „Krótkoterminowe aktywa finansowe”.
    Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych
    Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe z okresem zapadalności do trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia) wykazane są
    w bilansie w wartości nominalnej i obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pier wotnym
    okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy. Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane
    w sprawozd aniu w rachunku przepływów pieniężnych składa się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich
    ekwiwalentów, pomniejszonych o niespłacone kredyty w rachunkach bieżących.
    Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne
    W momencie początkowego uj ęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według wartości
    godziwej, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    19
    Po początkowym ujęciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według z amortyzowanego
    kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej.
    Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz
    dyskonta lub premie uzyskane w związku z ich pozyskaniem .
    Zobowiązani a z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania
    Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania wykazywane są w kwocie
    wymagającej zapłaty.
    W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny (w szczególności dotyczy to zatrzymanych kaucji
    gwarancyjnych), wartość zobowiązań jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów
    pieniężnych do wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontow aniu, zwiększenie
    zobowiązania w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.
    Rezerwy
    Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na spółkach Grupy ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany)
    wynikający ze zdarzeń przesz łych i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność
    wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Koszty
    dotyczące danej rezerwy są wyk azane w rachunku zysków i strat po pomni ejszeniu o wszelkie zwroty.
    Ujmowanie przychodów
    Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Grupa uzyska korzyści ekonomiczne
    związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Zanim przyc hody zostaną
    ujęte, muszą zostać spełnione następujące kryteria:
    Sprzedaż produktów
    Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) – zgodnie z wytycznymi
    zawartymi w K IMSF 15 „Umowy dotyczące budowy nieruchomoś ci” – są rozpoznawane w momencie przejścia na
    nabywcę nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla prawa
    własności. Według oceny S półki następuje to w momencie wydania nieruchomości kupującemu na podstawie
    podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny
    nabycia nieruchomości.
    Sprzedaż usług
    Przychody ze sprzedaży usług, w tym przychody z tytułu administrowania osiedlami, wykazywane są w okresie , w którym
    usługa jest świadczona.
    Przeliczanie pozycji wyrażonych w walucie obcej
    Sprawozdanie finansowe zostało przygotowane w złotych polskich, które są walutą funkcjonalną (wyceny) i walutą
    prezentacji Grupy . Transakcje wyrażone w walutach obcy ch są początkowo ujmowane według kursu waluty
    funkcjonalnej obowiązującego na dzień zawarcia transakcji. Aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach
    obcych są przeliczane po kursie waluty funkcjonalnej obowiązującym na dzień bilansowy. Różnice kurs owe są ujmowane
    w rachunku zysków i strat jako przychody/koszty finansowe.




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    20
    Podatki
    Podatek bieżący
    Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się w wysokości kwot
    przewidywanej zapłaty na rzecz org anów podatkowych (podlegających zwrotowi od organów podatkowych)
    z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które obowiązywały na dzień bilansowy.
    Podatek odroczony
    Na potrzeby sprawozdawczości finansowej podatek odroczony jest obliczany metodą zobowiązań bilansowych
    w stosunku do różnic przejściowych występujących na dzień bilansowy między wartością podatkową aktywów
    i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.
    Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic
    przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych
    na następne lata w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągni ęty dochód do opodatkowania,
    który pozwoli wykorzystać ww. różnice, ulgi i straty.
    Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień bilansowy i ulega
    stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdop odobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania
    wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku
    dochodowego. Nieujęty składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na
    każdy dzień bilansowy i jest ujmowany do wysokości odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości
    dochodów do opodatkowania, które pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów.
    Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona w wysokości kwot y podatku dochodowego wymagającej w przyszłości
    zapłaty w związku z występowaniem dodatnich przejściowych różnic, to jest różnic, które spowodują w przyszłości
    zwiększenia podstawy obliczenia podatku dochodowego.
    Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochod owego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem
    stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie
    zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i prze pisy podatkowe) prawnie lub
    faktycznie obowiązujące na dzień bilansowy.
    Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem lub stratą:
    w innych całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujętych w innych cał kowitych dochodach lub bezpośrednio w kapitale
    własnym dotyczący pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym.
    Grupa kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego
    podatku dochodowego wtedy i tylko wt edy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia
    kompensat należności z rezerwami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym
    samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.
    Dywidendy
    Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.
    Zysk netto na akcję
    Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przez średnią
    ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawozdawczym.
    7.5. Kluczowe wartości oparte na profesjonalnym osądzie i źródła szacunków
    W procesie stosowan ia zasad (polityki) rachunkowości wobec zagadnień podanych poniżej, największe znaczenie, oprócz
    szacunków księgowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa i przyjęte założenia.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    21
    Budżety projektów budowlanych
    Podstawą do decyzji o zakupie nieruchomości (gruntów) są analizy, których jednym z najważniejszych elementów są tzw.
    budżety zakupowe sporządzane w celu oceny przyszłej zyskowności projektów. Od momentu zakupu nieruchomości,
    budżety dla tych projektów budowlanych są aktualizowane zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem kadry
    kierowniczej Spółki. Wszystkie budżety projektów budowlanych są weryfikowane i w razie potrzeby aktualizowane nie
    rzadziej niż co 3 miesiące. Aktualizowane budżety projektów stanowią podstawę do:
     weryfikacji ich rentowności i weryfikacji ewentualnego odpisu aktualizującego wartość zapasów,
     tworzenia prognoz finansowych, budżetów rocznych i planów średnioterminowych.
    Ujmowanie przychodów ze sprzedaży produktów
    Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powier zchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane
    w momencie przejścia na nabywcę nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk
    i korzyści właściwych dla prawa własności. Według oceny kadry zarządzającej Spółki następuj e to w momencie wydania
    nieruchomości kupującemu na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez
    kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości.
    7.6. Wartości niematerialne
    Inne wartości niematerialne Oprogram owanie komputerowe Znak towarowy Razem
    WARTOŚĆ BRUTTO
    Saldo na 1 stycznia 2016 6 029 4 821 - 10 850
    Zwiększenia 2 662 671 - 3 333
    (Zmniejszenia) (45) - - (45)
    Saldo na 31 grudnia 2016 8 646 5 492 - 14 138
    Zwiększenia - nabycie Grupy E uro Styl 669 - 6 990 7 659
    Zwiększenia - pozostałe 2 570 969 - 3 539
    (Zmniejszenia) (4) (1 335) - (1 339)
    Saldo na 31 grudnia 2017 11 881 5 12 6 6 990 23 997
    SKUMULOWANA AMORTYZACJA
    Saldo na 1 stycznia 2016 3 519 3 827 - 7 346
    Zwiększenia 2 175 732 - 2 907
    (Zmniejszenia) (38) - - (38)
    Saldo na 31 grudnia 2016 5 656 4 559 - 10 215
    Zwiększenia - nabycie Grupy E uro Styl 471 - - 471
    Zwiększenia - pozostałe 2 720 787 699 4 206
    (Zmniejszenia) (4) (1 335) - (1 339)
    Saldo na 31 grudnia 2017 8 843 4 011 699 13 553
    WARTOŚĆ NETTO
    na 31 grudnia 2016 2 990 933 - 3 923
    na 31 grudnia 2017 3 038 1 11 5 6 291 10 444
    Wartości niematerialne są amortyzowane przez okres ich szacunkowej, ekonomicznej użyteczności, który dla
    oprogramowania komputerowego wynosi przeciętnie 2 – 3 lata. W pozycji znak towarowy ujęta jest wartość znaku
    towarowego Euro Styl (patrz nota 7.1), któ ry amortyzowany jest przez okres 5 lat.
    Nie występują wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania.
    Na dzień 31 grudnia 2017 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku których Grupa winna utworzyć odpisy aktualizujące
    na wartości niematerialne . Na wartościach niematerialnych nie ustanowiono żadnych zabezpieczeń.
    Koszty amortyzacji wartości niematerialnych zostały ujęte w kosztach sprzedaży i kosztach ogólnego zarządu.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    22
    7.7. Rzeczowe aktywa trwałe
    RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE 31.12.2017 31.12.2016
    Rzeczowe aktywa trwałe, w tym:
    - urządzenia techniczne i maszyny 1 229 821
    - środki transportu 6 421 4 301
    - inne rzeczowe aktywa trwałe 2 87 8 2 454
    Rzeczowe aktywa trwałe razem 10 528 7 576
    RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE Grunty i budynki Środki transportu
    Urządzenia i pozostałe środki trwałe Razem
    WARTOŚĆ BRUTTO
    Saldo na 1 stycznia 2016 8 8 05 7 8 508 16 57 3
    Zwiększenia - 1 830 1 609 3 439
    (Zmniejszenia) - (1 302) (750) (2 052)
    Saldo na 31 grudnia 2016 8 8 585 9 367 17 960
    Zwiększenia - nabycie Grupy E uro Styl 121 2 655 1 216 3 992
    Zwiększenia - pozostałe - 2 840 2 429 5 269
    (Zmniejszenia) (8) (1 615) (3 520) (5 143)
    Saldo na 31 grudnia 2017 121 12 465 9 492 22 078
    SKUMULOWANA AMORTYZACJA
    Saldo na 1 stycznia 2016 8 3 943 5 590 9 541
    Zwiększenia - 1 423 1 121 2 544
    (Zmniejszenia) - (1 082) (619) (1 701)
    Saldo na 31 grudnia 2016 8 4 284 6 092 10 384
    Zwiększenia - nabycie Grupy E uro Styl 30 799 803 1 632
    Zwiększenia - pozostałe 5 1 792 1 53 3 3 330
    (Zmniejszenia) (8) (831 ) (2 957 ) (3 796 )
    Saldo na 31 grudnia 2017 35 6 044 5 47 1 11 550
    WARTOŚĆ NETTO
    na 31 grudnia 2016 - 4 301 3 275 7 576
    na 31 grudnia 2017 86 6 421 4 02 1 10 528
    Zw iększenia rzeczowych aktywów trwałych nastąpiły w wyniku nabycia (w tym również w procesie nabycia
    jednostek zależnych) .
    Na dzień 31 grudnia 2017 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku których Grupa winna utworzyć odpisy aktualizujące
    na rzeczowe aktywa trwałe.
    Na środkach trwałych nie usta nowiono żadnych zabezpieczeń.
    7.8. Leasing
    Spółki Grupy są stroną umów najmu powierzchni biurow ych i miejsc parkingowych dla swo ich siedzib w Warszawie ,
    Wrocławiu i Gdańsku (leasing operacyjny). Umow y są zawarta na okres y od 3 do 10 lat.
    7.9. Inwestycja we wspó lny m przedsięwzięci u
    Spółka posiada 49,00% udziału w kapitale spółki Fort Mokotów sp. z o.o. w likwidacji (wspólne przedsięwzięcie).
    Wartość nominalna należących do Spółki udziałów we wspólnym przedsięwzięciu, jest równa historycznej cenie ich
    nabycia wynoszącej 1 960 tys. zł, pomniejszonej o odpis aktualizacyjny wartość udziałów w tym podmiocie i wynoszący
    na dzień 31 grudnia 2017 roku oraz 31 grudnia 2016 roku 1 960 tys. zł.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    23
    7.10. Należności długoterminowe
    Według stanu na dzień 31 grudnia 2017 roku i 31 grudnia 2016 roku Grupa wyk azuje należności długoterminowe
    w wysokości odpowiednio 1 612 tys. PLN i 1 598 tys. zł . Na stan należności długoterminowych na dzień 31 grudnia 2017
    r. składają się należności z tytułu u stanowionych kaucji w wysokości 1 458 tys. zł . oraz z tytułu i nnych należności w
    wysokości 154 tys . zł . Na stan należności długoterminowych na dzień 31 grudnia 2016 r. składają się należności z tytułu
    ustanowionych kaucji w wysokości 1 404 tys. zł. oraz z tytułu innych należności w wysokości 194 tys. zł. Wszystkie te
    należności są denominowane w polskich złotych.
    Nie ma konieczności utworzenia odpisów aktualizujących wartość należności długoterminowych.
    7.11. Zapasy
    ZAPASY 31.12.2017 31.12.2016
    Zaliczki na dostawy 68 628 27 232
    w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia 68 628 27 401
    odpis do wartości netto możliwej do uzyskania - (169)
    Półprodukty i produkcja w toku 1 640 470 1 220 514
    w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia 1 672 939 1 242 314
    odpis do wartości netto możliwej do uzyskania (32 469) (21 800)
    Wyroby gotowe 279 954 259 849
    w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia 289 987 268 172
    odpis do wartości netto możliwej do uzyskania (10 033) (8 323)
    Razem 1 989 052 1 507 595
    ODPISY AKTUALIZUJĄCE WARTOŚĆ ZAPASÓW 01.01 - - 31.12.2017 01.01 - - 31.12.2016
    Stan na początek okresu 30 292 16 760
    Zwiększenia, w tym: 16 611 15 744
    Odpis aktualizacyjny w Grupie Euro Styl na moment przejęcia 534 -
    Pozostałe zwiększenia 16 077 15 744
    Zmniejszenie (4 401) (2 212)
    Stan na koniec okresu 42 502 30 292
    Określenie wartości odpisów aktualizujących wartość zapasów jest wynikiem przeprowadzonych przez Grupę analiz i
    testów na utratę wartości.
    Metodologia badania zapasów pod kątem utraty wartości opisana została w nocie 7.4 „Istotne zasady rachunkowości” .
    WA RTOŚĆ BILANSOWA ZAPASÓW STANOWIĄCYCH ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ ORAZ WYSOKOŚĆ USTANOWIONYCH HIPOTEK 31.12.2017 31.12.2016
    Wartość bilansowa zapasów stanowiących zabezpieczenie zobowiązań 375 600 300 000
    Hipoteki:
    Wysokość ustanowionych hipotek zabezpieczających zobowiązania wynikających z umów zakupu nieruchomości
    - -
    Wysokość ustanowionych hipotek zabezpieczających zobowiązania wynikających z umów kredytowych (kwota maksymalna) 375 600 300 000



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    24
    Prace przygotowawcze
    W przypadku braku pewności co do możliwości zakupu ziemi dla potencjalnego projektu, koszty prac przygotowawczych
    związanych z tymi proj ektami obciążają rachunek zysków i strat Spółki w okresie, w którym powstały. Pozostałe prace
    przygotowawcze są aktywowane w produkcji w toku.
    Poniższa tabela prezentuje koszt prac przygotowawczych rozpoznany w rachunku zysków i strat.
    01.01 - -31.12.2017 01.01 - -31.12.2016
    Prace przygotowawcze 539 1 147
    7.12. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
    NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG, ORAZ INNE NALEŻNOŚCI 31.12.2017 31.12.2016
    Należności handlowe 16 099 5 281
    Należności od jednostek powiązanych 22 10
    Należności z tytułu podatków 17 198 2 838
    Pozostałe należności 1 623 1 218
    Razem 34 942 9 347
    Należności z tytułu podatków stanowią należności z tytułu podatku VAT wynoszące na dzień 31 grudnia 2017 roku
    i 31 grudnia 2016 roku odpowiednio 17 198 tys. zł i 2 838 tys. zł.
    Grupa utworzyła odpisy aktualizujące wartość należności, które zostały ujęte w pozostałych kosztach operacyjnych.
    Odpisy aktualizujące zostały utworzone zgodnie z najleps zą wiedzą i doświadczeniem Grupy w oparciu o indywidualną
    analizę poszczególnych sald .
    STRUKTURA WIEKOWA NALEŻNOŚCI HANDLOWYCH 31.12.2017 31.12.2016
    Do 3 miesięcy 15 486 4 756
    Powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy 150 109
    Powyżej 6 miesięcy do 1 roku 264 235
    Powyżej 1 roku 2 325 2 611
    Nal eżności z tytułu dostaw i usług brutto 18 225 7 711
    Odpisy aktualizujące wartość należności (2 126) (2 430)
    Należności z tytułu dostaw i usług netto 16 099 5 281
    Odpisy aktualizacyjne dotyczą w całości należności handlowych przeterminowanych .
    ZMIANA STANU ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH WARTOŚĆ NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG, ORAZ INNE NALEŻNOŚCI 01.01 - -31.12.2017 01.01 - -31.12.2016
    Stan na początek okresu 2 430 2 975
    Zwiększenia, w tym: 224 2
    Odpis aktualizacyjny w Grupie Euro Styl na moment przejęcia 40 -
    Pozostałe zwiększenia 184 2
    Zmniejszenia (528) (547)
    Stan na koniec okresu 2 126 2 430



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    25
    Na dni bilansowe nie występowały należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności w walutach obcych.
    Koszty i przychody związane z utworzeniem i rozwiązaniem odpisów aktualizujących wartość należności rozpoznane są
    odpowiednio w pozostałych kosztach operacyjnych lub pozostałych przychodach operacyjnych.
    7.13. Pozostałe aktywa obrotowe
    POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE 31.12.2017 31.12.2016
    Rozliczenia międzyokresowe kosztów 3 851 2 150
    Naliczone przychody finansowe od lokat 120 617
    Razem 3 971 2 767
    7.14. Krótkoterminowe aktywa finansowe
    KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE 31.12.2017 31.12.2016
    Lokaty bankowe powyżej trzech miesięcy 49 49
    Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych 51 457 21 483
    Środki pieniężne na pozostałych rachunk ach powierniczy ch - 1 231
    Razem 51 506 22 763
    W pozycji „ Lokaty bankowe powyżej trzech miesięcy” prezentowane są lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej
    trzech miesięcy na dzień ich utworzenia.
    Grupa tworzy lokaty bankowe o różnym okresie zapadalności w oparciu o bieżącą analizę potrzeb gotówkowych Grupy
    oraz możliwej do uzyskania stopy zwrotu na oferowanych przez banki lokatach.
    W pozycji „Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych” prezentowane są otrzymane od
    klientów Grupy środki pieniężne stanowiące zaliczki na sprzedaż prod uktów, które do momentu spełnienia odpowiednich
    wymog ów określonych w „Ustaw ie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ”
    zdeponowane są na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych .
    7.15. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
    Śro dki pieniężne i ich ekwiwalenty są to środki pieniężne w banku i w kasie , w tym depozyty bankowe z okresem
    zapadalności do 3 miesięcy na dzień ich utworzenia . Wartość księgowa tych aktywów odpowiada ich wartości godziwej.
    ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALE NTY 31.12.2017 31.12.2016
    Środki pieniężne w banku i kasie 77 755 5 077
    Lokaty krótkoterminowe 201 855 409 210
    Inne 43 23
    Razem 279 653 414 310




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    26
    7.16. Kapitał zakładowy
    Opis zmian w kapitale zakładowym Spółki w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2017 r.
    Zmiana w okresie sprawozdawczym
    Kapitał zakładowy Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej Liczba akcji Wartość wg wartości nominalnej
    Stan na dzień 31.12.2016 24 782 592 24 782 234 986
    Zmiana 85 830 86 3 402
    Stan na dzień 31.12.2017 24 868 422 24 868 238 388
    W dniu 5 grudnia 2016 r. Zarząd Dom Development S.A. podjął uchwałę w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego
    Spółki w drodze emisji akcji serii W w ramach kapitału docelowego z kwoty 24 782 592 PLN do kwoty 24 868 422 PLN,
    to jest o kwotę 85 830 PLN, w drodze emisji 85 830 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii W. Emisja akcji serii W
    nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej skierowanej do uczestni ków Programu II Opcji Menedżerskich. Akcje te zostały
    zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru
    Sądowego w dniu 10 stycznia 2017 roku. Rejestracja przedmiotowych akcji zwykłych na okazicie la w Krajowym
    Depozycie Papierów Wartościowych S.A. oraz ich wprowadzenie w trybie zwykłym do obrotu giełdowego na rynku
    podstawowym nastąpiło w dniu 10 marca 2017 roku.
    W bilansie Grupy na dzień 31 grudnia 2016 roku akcje te nie zostały wykazane w kapit ale zakładowym a wpłaty w
    wysokości 3 488 tys. zł dokonane na poczet objęcia tych akcji były ujęte w pozycji „zobowiązania krótkoterminowe”.
    KAPITAŁ ZAKŁADOWY (STRUKTURA) NA DZIEŃ 31.12.2017
    Seria / emisja Rodzaj akcji Rodzaj uprzywilejowania akcji
    Rodzaj ograniczenia praw do akcji
    Liczba akcji
    Wartość serii / emisji wg wartości nominalnej (PLN)
    Sposób pokrycia kapitału
    Data rejestracji
    Prawo do dywidendy (od daty)
    A Na okaziciela - - 21 344 490 21 344 490 gotówka 12.09.2006 12.09.2006
    F Na okaziciela - - 2 705 882 2 705 882 gotówka 31.10.2006 31.10.2006
    H Na okaziciela - - 172 200 172 200 gotówka 14.02.2007 14.02.2007
    I Na okaziciela - - 92 700 92 700 gotówka 14.02.2007 14.02.2007
    J Na okaziciela - - 96 750 96 750 gotówka 14.02.2007 14.02.2007
    L Na okaziciela - - 148 200 148 200 gotówka 14.02.2007 14.02.2007
    Ł Na okaziciela - - 110 175 110 175 gotówka 12.03.2012 07.05.2012
    M Na okaziciela - - 24 875 24 875 gotówka 03.10.2012 09.11.2012
    N Na okaziciela - - 20 000 20 000 gotówka 03.10.2012 09.11.2012
    O Na okaziciela - - 26 000 26 000 gotówka 05.03.2013 17.05.2013
    P Na okaziciela - - 925 925 gotówka 31.10.2013 23.12.2013
    R Na okaziciela - - 11 000 11 000 gotówka 31.10.2013 23.12.2013
    S Na okaziciela - - 17 075 17 075 gotówka 20.03.2014 02.05.2014
    T Na okaziciela - - 1 000 1 000 gotówka 14.01.2015 27.03.2015
    U Na okaziciela - - 10 320 10 320 gotówka 17.05.2016 01.06.2016
    V Na okaziciela - - 1 000 1 000 gotówka 17.05.2016 01.06.2016
    W Na okaziciela - - 85 830 85 830 gotówka 10.01.2017 07.03.2017
    Liczba akcji razem 24 868 422
    Kapitał zakładowy razem 24 868 422
    Wartość nominalna jednej akcji = 1 PLN



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    27
    Wykaz akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne co najmniej
    5 % ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy („WZA”) na dzień 31 grudnia 2017 r.
    Stan na dzień 31 grudnia 2017 r.
    Akcje % kapitału
    Liczba głosów na WZA
    % głosów na WZA
    Dom Development B.V. 14 259 879 57,34 14 259 879 57,34
    Jarosław Szanajca 1 454 050 5,85 1 454 050 5,85
    Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva BZ WBK SA *) 1 313 383 5,28 1 313 383 5,28
    Grzegorz Kiełpsz 1 280 750 5,15 1 280 750 5,15
    *) Stan posiadania akcji przez Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva BZ WBK S.A. podano według ostatniego zawiadomien ia
    z dnia 11.07.2011r., jakie otrzymała Spółka od Aviva PTE Aviva BZ WBK S.A.
    Zestawienie stanu posiadania akcji Dom Development S.A. lub uprawnień do nich (opcji) przez osoby
    zarządzające i nadzorujące Dom Development S.A. na dzień 31 grudnia 2017 r.
    Stan na dzień 31 grudnia 2017 r.
    Akcje Opcje na akcje Razem
    Zarząd
    Jarosław Szanajca 1 454 050 - 1 454 050
    Małgorzata Kolarska *) 31 500 500 000 531 500
    Janusz Zalewski 350 000 - 350 000
    Janusz Stolarczyk **) 122 030 - 122 030
    Terry Roydon 58 500 - 58 500
    Rada Nadzorcza
    Grzegorz Kiełpsz 1 280 750 - 1 280 750
    Mark Spiteri 900 - 900
    *) informacje na temat opcji przyznanych Pani Małgorzacie Kolarskiej w ramach Programu IV Opcji Menedżerskich opisano w nocie 7.44
    **) Pan Janusz Stol arczyk przestał pełnić funkcję C złonka Zarządu Spółki z dniem 31 grudnia 2017 r. (patrz nota 7.48)
    7.17. Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
    W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2017 r. wartość pozycji „Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej
    ich wartości nominalnej” uległa zmianie o 3 402 tys. PL N w wyniku podwyższenia kapitału akcyjnego opisanego w nocie
    7.16.
    Na dzień 31 grudnia 2017 r. i 31 grudnia 2016 r. wartość nadwyżki ze sprzedaży akcji własnych powyżej ich wartości
    nominalnej wyniosła odpowiednio 238 388 tys. PLN i 234 986 tys. PLN.




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    28
    7.18. Dodatkowe informacje dotyczące kapitałów własnych
    Na dzień 31 grudnia 2017 r. i 31 grudnia 2016 r. akcje Spółki nie były własnością jej jednostek podporządkowanych.
    W okresie dwunastu miesięcy kończącym się 31 grudnia 2017 i 2016 r. Spółka nie posiadała akcji własnych.
    7.19. Dywidenda i podział zysku
    Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki zdecydowało w dniu 25 maja 2017 r. o przeznaczeniu 125 585
    531,10 PLN z zysku Spółki za 2016 rok na wypłatę dywidendy, co oznacza wypłatę w wysokości 5,05 PLN na akcję.
    Kwotę 2 155 024,36 PLN postanowiono p rzeznaczyć na powiększenie kapitału zapasowego Spółki.
    Jako dzień dywidendy ustalono 26 czerwca 2017 r., zaś dzień wypłaty dywidendy ustalono na dzień 4 lipca 2017 r.
    Dywidenda została wypłacona zgodnie z podjętą uchwałą.
    W roku poprzednim na dywidendę prz eznaczono 80 543 424,00 PLN, co dało wypłatę w wysokości 3,25 PLN na akcję,
    natomiast 103 942,31 PLN przeznaczono na powiększenie kapitału zapasowego Spółki.
    7.20. Kredyty
    Opis istotnych zmian w okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2017 r.
    W dniu 3 lutego 2017 roku wygasła umowa kredytu odnawialnego w rachunku kredytowym na kwotę 50 mln zł, zawarta
    pomiędzy mBank S.A. a Dom Development S.A.
    W dniu 31 marca 2017 roku pomiędzy mBank S.A. a Dom Development S.A. i Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
    została zawarta umowa kredytowa. Na warunkach określonych w umowie, bank zobowiązuje się postawić do dyspozycji
    Dom Development S.A. kredyt odnawialny w wysokości do 85 mln zł z przeznaczeniem na finansowanie bieżącej
    działalności. Na podstawie tej umowy Dom Development Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z części limitu kredytowego
    przyznanego Dom Development S.A. (do wysokości 35 mln zł).
    Struktura tych zobowiązań pod względem okresu wymagalności została przedstawiona w poniższej tabeli.
    KREDYTY WEDŁUG TERM INU WYMAGALNOŚCI 31.12.2017 31.12.2016
    Do 1 roku 50 000 -
    Powyżej 1 roku do 2 lat - -
    Powyżej 2 lat do 5 lat 35 000 -
    Powyżej 5 lat -
    Razem kredyty 85 000 -
    W tym: długoterminowe 35 000 -
    krótkoterminowe 50 000 -



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    29
    Na dzień 31 grudnia 2017 r. i na dzień 31 grudnia 2016 r. wszystkie zaciągnięte przez Spółkę kredyty wyrażone były
    w złotych polskich.
    KREDYTY BANKOWE NA 31.12.2017
    Bank Siedziba banku
    Kwota kredytu wg umowy Waluta
    Waluta i kwota kredytu pozostała do spłaty (bez odsetek)
    Waluta Termin spłaty
    mBank Warszawa 50 000*) PLN - PLN 21.05.2019
    PKO BP SA Warszawa 100 000*) PLN 50 000 PLN 26.07.2019
    mBank Warszawa 85 000**) PLN 35 000 PLN 01.03.2021
    PKO BP SA Warszawa 12 500***) PLN - PLN 29.09.2018
    Razem kredyty bankowe 85 000 PLN
    *) kredyt odnawialny w rachunku kredytowym
    **) Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 85 mln zł. Na podstawie umowy z bankiem, Dom Development Wrocław
    Sp. z o.o. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 35 mln zł . Na dzień 31 grudnia 2017 r. spółka Dom
    Development Wrocław Sp. z o.o. wykorzystała 35 000 tys. zł z ww. limitu kredytowego, natomiast Dom Development S.A. nie korzy stała
    z tej linii kredytowej.
    ***) Kredyt obrotowy w rachunku bieżącym Euro Styl SA. - kwota dostępna do uzyskania.
    W pozycji „Kredyty” Grupa wykazuje wartość nominalną zobowiązania, natomiast naliczone na dzień bilansowy odsetki
    prezentowane są osobno w pozycji „ Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji”.
    Ze względu na fakt, że oprocentowanie kredytów jest powiązane z kształtowaniem się stawki WIBOR, Zarząd Spółki
    szacuje, że wartość godziwa kredytów zaciągniętych przez Grupę jest w przybliżeniu równa wartości księgowej tych
    kredytów z uwzględnieniem nalicz onych odsetek.
    7.21. Obligacje
    OBLIGACJE 31.12.2017 31.12.2016
    Wartość nominalna wyemitowanych obligacji - część długoterminowa 260 000 260 000
    Wartość nominalna wyemitowanych obligacji – część krótkoterminowa 50 000 120 000
    Wartość nominalna wyemitowanych obligacji 310 000 380 000
    W pozycji „Obligacje” Grupa wykazuje wartość nominalną zobowiązania z tytułu obligacji, natomiast naliczone na dzień
    bilansowy odsetki prezentowane są osobno w pozycji „ Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji”.
    Ze względu na fakt, że oprocentowanie obligacji jest powiązane z kształtowaniem się stawki WIBOR, Zarząd Spółki
    szacuje, że wartość godziwa obligacji wyemitowanych przez Spółkę jest w przybliżeniu równa wartości księgowej tych
    obligacji z uwzględnieniem naliczonych odsetek.
    Podstawowe dane dotyczące emitowanych obligacji
     Umowa z PeKaO S.A.
    W dniu 5 listopada 2007 r. została podpisana Umowa o przeprowadzenie Programu Emisji Obligacji pomiędzy Spółką
    a Bankiem BPH S.A. (obecnie Pekao S.A.), na podstawie której Dom Development S.A. może emitować obligacje
    średnioterminowe (z terminem zapadalnoś ci powyżej 1 roku, jednak nie dłuższym niż 7 lat) o łącznej wartości



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    30
    nieprzekraczającej 400 milionów PLN, rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych
    obligacji w każdym dniu trwania Programu.
    W dniu 5 listopada 2014 r., pom iędzy Spółką a Pekao S.A, został podpisany Aneks do Umowy o przeprowadzenie
    programu emisji obligacji z dnia 5 listopada 2007r., na podstawie którego okres Programu Emisji Obligacji został
    wydłużony o 7 lat (do 5 listopada 2021 r.).
     Umowa z Trigon Dom M aklerski S.A. z siedzibą w Krakowie oraz Trigon Investment Banking Spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością & Wspólnicy S.K.
    W dniu 17 listopada 2017 r. Spółka podpisała umowę z Trigon Dom Maklerski S.A. z siedzibą w Krakowie oraz Trigon
    Investment Banking Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością & Wspólnicy S.K. z siedzibą w Warszawie, na
    uruchomienie przez Spółkę Programu Emisji Obligacji Dom Development S.A. o łącznej wartości nieprzekraczającej
    400 milionów PLN rozumianej jako wartość nominalna wszystkic h wyemitowanych i niewykupionych obligacji "Program".
    Limit Programu ma charakter odnawialny.
    Zgodnie z umową obligacje mogą być emitowane przez Spółkę w ramach różnych serii przez okres 10 lat od podpisania
    Umowy Programowej. Obligacje będą emitowane w t rybie art. 33 pkt. 2 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach
    tj. nie w trybie oferty publicznej i będą obligacjami zwykłymi na okaziciela.
    Opis istotnych zmian w okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2017
    W dniu 2 lutego 2017 roku Spółka dokonała przypadającego na tę datę wykupu 12 000 obligacji na okaziciela o wartości
    nominalnej 10 000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej 120 milionów PLN.
    W dniu 15 grudnia 2017 roku Spółka wyemitowała 50 000 niezabezpieczonych obligacji na okaziciel a o wartości
    nominalnej 1 000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej 50 milionów PLN z datą wykupu przypadającą na 15 grudnia
    2022 roku. Wartość emisyjna odpowiada ich wartości nominalnej. Oprocentowanie obligacji ustalone zostało w oparciu o
    stawkę WIBOR 6M + marża. Odsetki od obligacji wypłacane będą w okresach półrocznych. Cel emisji obligacji nie został
    określony w warunkach emisji obligacji.
    EMISJE OBLIGACJI NA DZIEŃ 31 grudnia 2017
    Seria
    Data emisji Kwota Waluta Data wykupu zgodnie z umową
    IV 26.03.2013 50 000 PLN 26.03.2018
    V 12.06.2016 100 000 PLN 12.06.2020
    VI 15.11.2016 110 000 PLN 15.11.2021
    VII 15.12.2017 50 000 PLN 15.12.2022
    Razem: 310 000 PLN
    7.22. Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji
    ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI 31.12.2017 31.12.2016
    Zobowiązanie z tytułu odsetek od obligacji 1 368 3 897
    Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów 5 -
    Razem zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów 1 373 3 897




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    31
    7.23. Rezerwy i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
    Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
    Bilans Rachunek zysków i strat/ Sprawozdanie z całkowitych dochodów
    31.12.2017 31.12.2016 01.01 - 31.12.2017 01.01 - 31.12.2016
    Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
    Różnice kursowe - 1 (1) (4)
    Odsetki naliczone 23 117 (94) 41
    Dyskontowanie zobowiązań 1 147 793 354 260
    Wynik na sprzedaży lokali , dla których nie zawarto jeszcze umów przeniesienia własności 60 240 25 945 34 295 1 917
    Koszty finansowe skapitalizowane 3 263 3 441 (178 ) (1 114)
    Leasing 75 - 75 -
    Znak towarowy 1 195 - 1 195 -
    Pozostałe 2 2 - (2)
    Razem rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 65 945 30 299 35 646 1 098
    Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
    Różnice kursowe 1 1 -
    Aktualizacja wyceny zapasów 8 439 5 723 2 716 2 571
    Odpisy aktualizujące należności i pozostałe rezerwy 113 178 (65) (15)
    Rezerwa na świadczenia pracownicze 5 052 3 298 1 754 992
    Rezerwa na koszty 5 183 4 102 1 081 696
    Eliminacja marży na transakcjach wewnątrzgrupowych 907 - 907 -
    Koszt nabycia Grupy Euro Styl 1 088 - 1 088 -
    Koszty finansowe - - - -
    Dyskontowanie należności - - - -
    Wycena aktywów finansowych 90 (30) 120 (105)
    Strata podatkowa możliwa do rozliczenia 1 309 429 880 429
    Pozostałe 5 5 - -
    Razem aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 22 187 13 705 8 482 4 568
    Zmiana rezerwy na podatek odroczony wynikająca z nabycia spółek zależnych ustalona na dzień nabycia. 21 306 -
    Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące rachunku zysków i straty 5 912 (3 548)
    Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące innych całkowitych dochodów netto (54) 78
    Wykazan y w bilansie aktyw z tytułu odroczonego podatku dochodowego 1 434 -
    Wykazana w bilansie rezerwa netto z tytułu odroczonego podatku dochodowego 45 192 16 594
    7.24. Rezerwy długoterminowe
    REZERWY DŁUGOTERMINOWE 31.12.2017 31.12.2016
    Rezerwa na koszty napraw – część długoterminowa 13 655 13 875
    Rezerwa na świadczenia emerytalne 666 471
    Razem 14 321 14 346




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    32
    REZERWY DŁUGOTERMINOWE – ZMIANY 01.01 - -31.12.2017 01.01 - -31.12.2016
    Stan na początek okresu 14 346 11 354
    Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego 1 738 4 193
    Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego (1 763) (1 201)
    Stan na koniec okresu 14 321 14 346
    7.25. Pozostałe zobowiązania długoterminowe
    POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE 31.12.2017 31.12.2016
    Kaucje gwarancyjne - część długoterminowa 50 071 31 157
    Pozostałe 6 117 3 212
    Stan na koniec okresu 56 188 34 369
    7.26. Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania
    ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW , USŁUG I PODATKÓW
    ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA 31.12.2017 31.12.2016
    Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, w tym zatrzymane kaucje gwarancyjne (część krótkoterminowa) 177 283 156 598
    Zobowiązania z tytułu podatków 3 351 4 930
    Rozliczenia międzyokresowe kosztów 87 526 57 134
    Zakładowy Fundusz Świadczeń Socjalnych 16 43
    Pozostałe zobowiązania 3 266 -
    Razem zobowiązania 271 442 218 705
    Struktura rozliczeń międzyokresowych kosztów: 87 526 57 134
    - koszty budowanych osiedli 61 167 40 087
    - koszty pracownicze 19 360 13 368
    - koszty czynszu za powierzchnię biurową 1 358 410
    - pozostałe 5 641 3 269
    Zobowiązania z tytułu dosta w i usług są zobowiązaniami nie odsetkowymi. Poza ujętymi w tej pozycji kaucjami
    gwarancyjnymi (opisanymi niżej) zobowiązania z tytułu dostaw i usług mają okres zapadalności od 14 do 60 dni.
    Poniżej przedstawiono wartość bilansową zobowiązań z t ytułu kaucji gwarancyjnych zatrzymanych w związku z realizacją
    projektów deweloperskich. Część krótkoterminowa i długoterminowa tych zobowiązań wykazane są w odpowiednich
    pozycjach zobowiązań krótkoterminowych i długoterminowych.
    31.12.2017 31.12.2016
    Zatrzymane kaucje gwarancyjne – część krótkoterminowa 37 372 32 361
    Zatrzymane kaucje gwarancyjne – część długoterminowa 50 071 31 157
    Zatrzymane kaucje gwarancyjne razem 87 443 63 518
    7.27. Rezerwy krótkoterminowe
    REZERWY KRÓTKOTERMINOWE 31.12.2017 31.12.2016
    Rezerwa na koszty napraw – część krótkoterminowa 6 040 4 625
    Rezerwa na sprawy sporne i pozostałe 2 676 3 071
    Razem 8 716 7 696




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    33
    REZERWY KRÓTKOTERMINOWE - ZMIANY 01.01 - -31.12.2017 01.01 - -31.12.2016
    Stan na początek okresu 7 696 7 262
    Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego 8 02 2 6 625
    Rezerwa na bilansie otwarcia w nabytym podmiocie zależnym na dzień nabycia 50 -
    Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego (7 052) (6 191)
    Stan na koniec okresu 8 71 6 7 696
    7.28. Przychody przyszłych okresów
    PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW 31.12.2017 31.12.2016
    Przychody przyszłych okresów dotyczące wpłat klientów na poczet zakupu produktów, jeszcze nie zaliczonych do przychodów w rachunku zysków i strat 564 082 349 101
    Pozostałe 4 224 6
    Razem 568 306 349 107
    7.29. Świadczenia po okresie zatrudnienia
    W Spółce nie ma specjalnych programów świadczeń dla pracowników po okresie zatrudnienia .
    7.30. Aktywa i zobowiązania finansowe
    Kategorie aktywów finansowych i zobowiązań finansowych oraz maksymalna ekspozycja na
    ryzyko kredytowe
    AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE 31.12.2017 31.12.2016
    AKTYWA FINANSOWE
    Długoterminowe należności 1 612 1 5 98
    Należności handlowe i pozostałe 17 722 6 499
    Należności od jednostek powiązanych 22 10
    Pożyczki i należności razem 19 356 8 107
    Pozostałe 43 23
    Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat (przeznaczone do obrotu)
    Środki pieniężne w banku i kasie 77 755 5 077
    Lokaty krótkoterminowe 201 855 409 210
    Krótkoterminowe aktywa finansowe 51 506 22 763
    Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe 350 515 445 1 80
    ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
    Zobowiązania z tytułu kredytów 85 005 -
    Obligacje własne wyemitowane 311 368 383 897
    Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, rozliczenia międzyokresowe i pozostałe 320 997 248 101
    Zobowiązania finansowe wyceniane wg zamortyzowanego kosztu 717 370 631 998
    Wartość godziwa aktywów i zobowiązań finansowych Grupy nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej.




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    34
    7.31. Zarządzanie Ryzykiem Finansowym
    Grupa posiada ekspozycje na następujące rodzaje ryzyka finansowego :
     ryzyko r ynkowe (ryzyko stopy procentowej)
     ryzyko k redytowe
     ryzyko p łynności
    Ryzyko r ynkowe
    Ryzyko rynkowe jest takim rodzajem ryzyka, które odzwierciedla wpływ zmian cen rynkowych takich, jak kursy wymiany
    walut, stopy procentowe, czy ceny instrumentów kapitałowych, na wynik finansowy Grupy lub na wartość posiadanych
    instrumentów finansowych.
    Ry zyko rynkowe obejmuje głównie następujące rodzaje ryzyk:
     ryzyko walutowe
     ryzyko stopy procentowej
    Ryzyko walutowe
    W przypadku istnienia znaczących pozycji walutowych, Grupa stosuje walutowe instrumenty pochodne typu forward i
    swap do zabezpieczania znaczących przyszłych transakcji walutowych.
    Na dzień 31 grudnia 2017 r. oraz 31 grudnia 2016 r. Grupa nie posiada ła żadnych istotnych aktywów, zobowiązań oraz
    przyszłych płatności w walutach obcych, w związku z czym nie było potrzeby z awierania walutowych instrumentów
    pochodnych zabezpieczających.
    Ryzyko stopy procentowej
    Kredyty bankowe zaciągnięte przy zastosowaniu stałych s tóp procentowych narażają Grupę na ryzyko zmiany
    wartości godziwej kredytów . Kredyty i pożyczki zaciągnięte po zmiennych stopach procentowych powodują ryzyko
    przepływów pieniężnych.
    Według aktualnej struktury finansowania Grupa nie posiada kredytów lub obligacji o stałym oprocentowaniu. Obecnie
    Grupa posiada krótko, średnio i dł ugo terminowe kredyty i obligacje na zmienną stopę procentową, co powoduje
    ekspozycję na ryzyko przepływów pieniężnych.
    Ponadto Grupa posiada krótkoterminowe lokaty bankowe oprocentowane wg zmiennej stopy procentowej, z których
    wysokość zysk u uzależniona jest od zmiany bazowych stóp procentowych i częściowo równoważy ryzyko przepływów
    pieniężnych z tytułu finansowania.
    Na datę bilansową Grupa nie posiadała długoterminowych instrumentów finansowych oprocentowanych wg stałej
    stopy procentowej.
    Ryzyko stopy pr ocentowej w większości ograniczone jest w sposób naturalny poprzez posiadanie zarówno
    zobowiązań finansowych jak i aktywów finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej. Ekspozycja
    na ryzyko stopy procentowej dla zadłużenia z tytułu obligacji jest zmniejszane poprzez stosowanie takich
    zabezpieczających instrumentów finansowych jak :
    - opcje CAP , gdzie bank gwarantuje, że zwróci Spółce różnice wynikające ze wzrostu rynkowych stop procentowych
    ponad poziom ustalony w opcji. Spółka zabezpiecza się w ten sposób przed wzrostem stóp, zachowując
    jednocześnie możliwość skorzystania z ewentualnego spadku ich poziomu
    - IRS (Interest Rate Swap) - Transakcja polega na wymianie z bankiem płatności odsetkowych liczonych według
    jednej stopy procentowej na płatno ści odsetkowe liczone według innej stopy procentowej. Spółka korzysta z
    zamiany zmiennej stopy procentowej na stałą, Obie płatności odsetkowe naliczane są od kwoty nominalnej
    uzgodnionej w transakcji, a ich rozliczenie odbywa się w wyznaczonych dniach prze z porównanie odpowiedniej
    stawki referencyjnej z zakontraktowaną stopą procentową.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    35
    Struktura instrumentów finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej na datę bilansową przedstawiała
    się następująco:
    INSTRUMENTY ZMIENNOPROCENTOWE 31.12.2017 31.12.2016
    Aktywa finansowe 331 116 437 050
    Zobowiązania finansowe 396 373 383 897
    Razem netto (65 257) 53 153
    Jako aktywa finansowe wykazane są oprocentowane aktywa finansowe, tj. lokaty bankowe. Jako zobowiązania
    finansowe wykazane są oprocentowane zobow iązania finansowe, tj. kredyty oraz obligacje własne.
    Analiza wrażliwości wyniku finansowego na zmianę stopy procentowe j
    Zmiana o 100 punktów bazowych („pb”) w oprocentowaniu instrumentów na datę bilansową zwiększyłaby
    (zmniejszyłaby) aktywa netto i rachunek zysków i strat (po opodatkowaniu) o kwoty wykazane w poniższej tabeli.
    Analiza ta wykonan a dla okresów dwunastu miesięcy kończących się 31 grudnia 2017 r. i 31 grudnia 2016 r. zakłada, że
    wszystkie pozostałe zmienne pozostają stałe.
    Rachunek zysków i strat Aktywa netto
    Wzrost o 100 pb Spadek o 100 pb Wzrost o 100 pb Spadek o 100 pb
    31 grudnia 2017
    Aktywa zmiennoprocentowe 894 (894) 894 (894)
    Zobowiązania zmiennoprocentowe * (1 070) 1 070 (1 070) 1 070
    Wrażliwość netto (176) 176 (176) 176
    31 grudnia 2016
    Aktywa zmiennoprocentowe 1 180 (1 180) 1 180 (1 180)
    Zobowiązania zmiennoprocentowe * (1 037) 1 037 (1 037) 1 037
    Wrażliwość netto 14 3 (143 ) 14 3 (14 3)
    * Koszty finansowe dotyczące kredytów i obligacji oraz przychody finansowe dotyczące lokat są kapitalizowane przez Spółk ę do
    produkcji w toku . Koszty te (i przychody) przenoszone są stopniowo do rachunku zysków i strat razem z kosztami wytworzenia
    sprzedanych zapasów. W przedstawionej wyżej analizie przyjęto, że jedna trzecia kosztów i przychodów finansowych naliczonych w
    danym okresie jest odn iesiona do rachunku zysków i strat , natomiast pozostała część jest skapitalizowana w zapasach i zostanie
    odniesiona do rachunku zysków i strat w kolejnych okresach rozliczeniowych .
    Ryzyko k redytowe
    Głó wnymi aktywami finansowymi Grupy są środki na rachunkach bankowych, gotówka, należności z tytułu dostaw i usług oraz
    inne należności, które reprezentują największą ekspozycję na ryzyko kredytowe w relacji do aktywów finansowych.
    Ryzyko kredytowe Grupy jest przede wszystkim przypisane do należności handlowych. Kwoty przedstawione w bilansie są
    kwotami netto, czyli z uwzględnieniem odpisów aktualizujących wartość wątpliwych należności oszacowanych przez
    Zarząd Spółki na podstawie wcześniejszych doświadczeń, specyfiki prowadzonej działalnośc i i ich oceny obecnego
    otoczenia gospodarczego.
    Ryzyko kredytowe związane z funduszami płynnymi i pochodnymi instrumentami finansowymi jest ograniczone,
    ponieważ stronami transakcji są banki o ustalonej reputacji, posiadające wysoki rating kredytowy przyzn any przez
    międzynarodowe agencje ratingowe.
    W celu utrzymania płynności finansowej oraz dostępności środków finansowych na zakładanym poziomie, w Grupie
    istnieje wyspecjalizowan a komórka, która monitoruje to zagadnienie. Komórka ta na bieżąco monitoruje st an płynnych
    funduszy oraz prognozowane wartości przepływów pieniężnych i na tej podstawie podejmuje decyzje o ich odpowiednim
    lokowaniu w celu maksymalizacji możliwych do osiągnięcia przychodów finansowych przy jednoczesnym zabezpieczeniu
    Grupy przed ryzyk iem kredytowym.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    36
    Grupa nie posiada znaczącej koncentracji ryzyka kredytowego. Ryzyko rozłożone jest na dużą ilość partnerów i klientów.
    Ponadto należy zauważyć, że należności dotyczące głównej działalności Grupy tj. sprzedaży mieszkań lokali usługowych i
    garaży , są w pełni zabezpieczone gdyż wydanie przedmiotu sprzedaży następuje po zapłaceniu przez nabywców
    całkowitej ceny wynikającej z umowy przedwstępnej sprzedaży.
    Struktura należności handlowych w podziale na okres przeterminowa nia przedstawiona jest w nocie 7.12 „Należności z
    tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności”.
    Ryzyko p łynności
    Ryzyko płynności jest to ryzyko polegające na braku możliwości regulowania przez Grupę swoich zobowiązań
    finansowych w terminie ich zapadalności. Celem Grupy jest zapewnienie, w najwyższym możliwym stopniu, że jej
    płynność będzie zawsze zachowana na poziomie pozwalającym na regulowanie zobowiązań w terminie ich zapadalności,
    bez ponoszenia niemożliwych do przyjęcia strat lub ryzyka narażenia na szwank reputacj i Grupy .
    Poniższa tabela przedstawia całkowitą wartość przyszłych niezdyskontowanych przepływów pieniężnych z tytułu
    zobowiąza ń finansow ych Grupy w rozbiciu na kontraktowe terminy zapadalności :
    Suma 0 – 6 miesięcy 6-12 miesięcy 1 – 2 lata 2 – 5 lat
    31 grudnia 2017
    Zobowiązania z tytułu kredytów 88 397 50 540 536 1 071 36 250
    Obligacje własne wyemitowane 347 300 55 700 5 200 10 400 276 000
    Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe 329 124 263 825 7 130 15 678 42 491
    Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego 431 170 109 32 120
    Razem 765 252 370 235 12 975 27 181 354 861
    31 grudnia 2016
    Zobowiązania z tytułu kredytów - - - - -
    Obligacje własne wyemitowane 415 320 125 180 4 810 58 233 227 097
    Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe 248 101 202 71 3 8 754 6 464 30 170
    Razem 663 421 327 89 3 13 564 64 697 257 267
    Zarządzanie płynnością Grupy odbywa się głównie poprzez:
     krótko, średnio i długo -terminowe planowanie przepływów gotówkowych; szczegółowe plany krótkoterminowe
    aktualizowane są przynajmniej raz na miesiąc,
     dobór odpowiednich źródeł finansowania na podstawie analizy potrzeb Grupy oraz analizy rynku,
     bieżący monitoring wskaźników wynikających z umów z bank ami,
     dywersyfikację źródeł finansowania prowadzonej działalności d ewelope rskiej,
     współpracę z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji.
    Zarządzanie k apitałem
    Polityka Zarządu zakłada utrzymywanie silnej bazy kapitałowej w celu zachowania zaufania inwestorów, wierzycieli
    i rynku oraz w celu zapewnienia dalszego rozwoju działalności Grupy .
    Za lata kończące się 31 grudnia 2017 i 2016 r. stopa zwrotu z kapitału (liczona jako skonsolidowany zysk netto do
    średniorocznej wartości skonsolidowanych kapitałów własnych) wynosiła odpowiednio 19,3% i 13,9 %. W tym czasie
    średni ważony koszt oprocentowan ia zadłużenia Grupy wynosił 3,9% w 2017 roku i 4,2% w 2016 roku.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    37
    Na dzień 31 grudnia 2017 i 2016 współczynnik dźwigni finansowej netto (liczony jako zadłużenie z tytułu kredytów
    i obligacji pomniejszone o środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz kró tkoterminowe aktywa finansowe podzielone przez
    skonsolidowane kapitały własne) wynosił odpowiednio 2 ,9% i (6,1 )%.
    Spółka nie posiada zdefiniowanego planu wykupu akcji własnych .
    Spółki Grupy nie podlega ją żadnym zewnętrznie określonym wymogom kapitałowym z wyjątkiem wymogów ustawowych
    określonych w Kodeksie Spółek Handlowych.
    7.32. Zysk na akcję
    KALKULACJA ZYSKU PODSTAWOWEGO
    I ROZWODNIONEGO NA AKCJĘ
    01.01 - 31.12.2017 01.01 - 31.12.2016
    Podstawowy zysk na akcję
    Zysk do wyliczenia podstawowego zysku na akcję 190 674 125 650
    Średnia ważona liczba akcji zwykłych Spółki do wyliczenia podstawowego zysku na akcję 24 866 070 24 778 324
    Podstawowy zysk na akcję (PLN) 7,67 5,07
    Rozwodniony zysk na akcję
    Zysk do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję 190 674 125 650
    Potencjalne akcje rozwadniające dotyczące opcji na akcje z Programu Opcji Menedżerskich 10 655 21 980
    Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych Spółki do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję 24 876 725 24 800 304
    Rozwodniony zysk na akcję (PLN) 7,66 5,07
    W Grupie nie występuje działalność zaniechana, w związku z tym zysk na akcję z działalności kontynuowanej jest równy
    zyskowi na akcję wyliczonemu powyżej.
    7.33. Podatek dochodowy
    PODATEK DOCHODOWY 01.01 - -31.12.2017 01.01 - -31.12.2016
    Podatek dochodowy bieżący 39 533 33 665
    Podatek dochodowy odroczony 5 912 (3 548)
    Razem 45 445 30 117
    Zobowiązanie Spółek Grupy z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych na dzień 31 grudnia 2017 i 2016 roku
    wynosiło odpowiednio 27 531 tys . PLN i 23 117 tys. PLN.
    Uzgodnienie pomiędzy podatkiem dochodowym obliczonym jako iloczyn zysku brutto przed opodat kowaniem i ustawowej
    stawki podatku a rzeczywistym obciążeniem z tytułu podatku dochodowego wykazanym w rachunku zysków i strat Grupy
    zaprezentowane jest poniżej.
    UZGODNIENIE 01.01 - -31.12.2017 01.01 - -31.12.2016
    Zysk brutto przed opodatkowaniem 236 232 155 900
    Według stawki podatkowej wynoszącej 19% 44 884 29 621
    Trwałe różnice nie objęte podatkiem dochodowym bieżącym i odroczonym w sprawozdaniu finansowym (z wyłączeniem kosztu opcji menedżerskich ) (276 ) 496
    Efekt podatkowy opcji menadżerskich trwale nie stanowiących kosztu uzyskania przychodów 837 -
    Obciążenie rzeczywiste z tytułu podatku dochodowego 45 445 30 117
    Efektywna stawka podatkowa 19,24% 19,32%




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    38
    Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń
    związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak
    odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które mogłyby
    mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach, co
    do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi jak i o rganami
    państwowymi i przedsiębiorstwami.
    Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być
    przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe
    zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki
    powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym.
    W konsekwencji, pomimo iż spółki Grupy p rowadziły i prowadzą bardzo ostrożną politykę podatkową, chociaż jest
    to mało prawdopodobne to nie można wykluczyć iż kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach
    finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli p odatkowej.
    Z dniem 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia postanowień
    Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu
    sztucznych struktur prawnych tworzon ych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce. GAAR definiuje unikanie
    opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej w
    danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy ustawy podatkowej. Zgo dnie z GAAR taka czynność nie
    skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli sposób działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i)
    nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia
    ekonomicznego l ub gospodarczego, (iii) elementów wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne
    działania o podobnym działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia
    sztucznych czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe r egulacje będą wymagać znacznie większego osądu
    przy ocenie skutków podatkowych poszczególnych transakcji.
    Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do transakcji,
    które zostały przeprowadzone przed wej ściem w życie klauzuli GAAR , ale dla których po dacie wejścia klauzuli w
    życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli
    podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustaleń i porozumień, takich jak
    restrukturyzacja i reorganizacja grupy.
    7.34. Sprawozdawczość segmentowa
    Działalność Grupy jest co do zasady jednorodna i polega głównie na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych i
    lokali usługowych (komercyjnych) i powiązanych z tym d ziałaniach wspierających. Spółka prowadzi swoją
    działalność tylko na rynku warszawskim, natomiast Grupa Kapitałowa Dom Development S.A., której Spółka jest
    podmiotem dominującym, prowadzi również działalność na rynkach trójmiejskim i wrocławskim . Działalno ść na
    rynku wrocławskim i rynku trójmiejskim prowadzona jest poprzez spółki zależne Grupy.
    Ocena wyników działalności na poszczególnych rynkach dokonywana jest głównie w oparciu o przychody ze
    sprzedaży oraz zysk i marżę brutto ze sprzedaży uzyskane na tyc h rynkach.
    W związku z powyższym w ramach Grupy segmentacja dla celów sprawozdawczych została dokonana w oparciu o
    kryterium lokalizacji geograficznej:
     segment warszawski
     segment trójmiejski
     segment wrocławski




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    39
    Poniżej zaprezentowan o dane finansowe zgrupowane w oparciu o kryterium lokalizacji geograficznej projektów
    deweloperskich Grupy.
    Segmenty
    Dane za okres dwunastu miesięcy
    zakończony 31.12.2017 warszawski wrocławski trójmiejski *),**) Razem
    Przychody ze sprzedaży 1 273 370 24 154 107 159 1 404 683
    Zysk brutto ze sprzedaży, przed alokacją ceny nabycia 357 826 2 994 39 279 400 099
    Alokacja ceny nabycia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. ***) - - (14 363) (14 363)
    Zysk brutto ze sprzedaży po alokacji ceny nabycia 357 826 2 994 24 916 385 736
    Koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu (138 398)
    Pozostałe przychody i koszty operacyjne, netto (11 946)
    Zysk na działalności operacyjnej 235 392
    Przychody i koszty finansowe, netto 840
    Zysk b rutto 236 232
    Podatek dochodowy (45 445)
    Zysk netto 190 787
    *) informacje dla Trójmiasta podana jest za okres od 8.06.2017 do 31 .12.2017 r.
    **) zysk brutto ze sprzedaży wynika z danych finansowych Grupy Euro Styl S.A. i w tej pozycji nie zawiera dodatkowego, alokowanego w konsolidacji kosztu nabycia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., wynikającego z wyceny zapasów Grupy Euro Styl S.A. na dzień nabycia wg wartości godziwej (patrz również komentarz poniżej)
    ***) dodatkowy koszt wynikający z alokacji ceny nabycia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.. Koszt ten stanowi różnicę pomiędzy wartością księgową zapasów Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. a ich wartością godziwą ustaloną na moment nabycia grupy przez Sp ółkę. Koszt ten w skonsolid owanym sprawozdaniu finansowym przypisywany jest odpowiednio do kosztu wytworzenia sprzedanych produktów, rozliczonych w rachunku zysków i strat w danym okresie obrotowym.
    7.35. Przychody z działalności operacyjnej
    ANALIZA PRZYCHODÓW 01.01 - 31.12.2017 01.01 - 31.12.2016
    Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych 1 374 938 1 118 101
    Przychody ze sprzedaży usług 29 378 18 823
    Przychody ze sprzedaży towarów (gruntów) 367 16 092
    Razem 1 404 683 1 153 016



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    40
    7.36. Koszty działalności operacyjnej
    KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ 01.01 - 31.12.2017 01.01 - 31.12.2016
    Koszt własny sprzedaży
    Koszty sprzedaży wyrobów gotowych (976 113) (832 342)
    Koszty sprzedaży usług (30 396) (21 641)
    Koszty sprzedaży towarów (293) (13 525)
    Korekta wartości zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania (12 145) (14 436)
    Razem koszt własny sprzedaży (1 018 947) (881 944)
    Koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu
    Koszty sprzedaży (62 781) (47 389)
    Koszty ogólnego zarządu (75 617) (59 395)
    Razem koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu (138 398) (106 784)
    Koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu wg rodzaju
    Amortyzacja (7 330) (5 451)
    Zużycie materiałów i energii (14 996) (11 036)
    Usługi obce (43 106) (29 660)
    Podatki i opłaty (397) (228)
    Wynagrodzenia (53 447) (49 355)
    Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia (6 904) (5 505)
    Program opcji menadżerskich (4 406) -
    Pozostałe koszty rodzajowe (7 81 2) (5 549)
    Razem koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu wg rodzaju (138 39 8) (106 784)
    7.37. Koszty wynagrodzeń
    KOSZTY WYNAGRODZEŃ I ŚREDNI STAN ZATRUDNIENIA
    (wraz z kadrą zarządczą)
    01.01 - 31.12.2017 01.01 - 31.12.2016
    Poszczególne kategorie zatrudnionych (liczba zatrudnionych) 245 170
    Kategoria – umysłowi 245 170
    Kategoria – fizyczni
    Ogólne wynagrodzenie w podziale na: 60 351 54 860
    Wynagrodzenia 53 44 7 49 355
    Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia 6 90 4 5 505
    Powyższa tabela nie uwzględnia kosztu programu opcji menadżerskich , któr y w latach zakończonych 31 grudnia 2017 r. i
    2016 r. wyniósł odpowiednio 4 406 tys. zł i 0 zł.
    7.38. Pozostałe przychody operacyjne
    POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE 01.01 - 31.12.2017 01.01 - 31.12.2016
    Przychody z tytułu kar umownych, porozumień i odszkodowań 528 354
    Rozwiązanie rezerwy na koszty - 2 333
    Zysk na okazjonalnym nabyciu 7 742 -
    Pozostałe 432 438
    Razem 8 702 3 125



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    41
    7.39. Pozostałe koszty operacyjne
    POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE 01.01 - 31.12.2017 01.01 - 31.12.2016
    Rezerwa z tytułu kar i porozumień 1 732 51
    Darowizny 1 301 467
    Rezerwa na pozostałe koszty 1 291 261
    Rezerwa na sprawy sporne i należności - 200
    Odpisane nieściągalne należności 252 309
    Koszty napraw i usterek (w tym zmiana rezerwy) 6 739 8 766
    Koszty zaniechanych projektów 270 356
    Koszty nabycia spółki zależnej 7 613 -
    Strata na sprzedaży i likwidacji aktywów 845 -
    Pozostałe 605 384
    Razem 20 648 10 794
    7.40. Przychody finansowe
    PRZYCHODY FINANSOWE 01.01 - 31.12.2017 01.01 - 31.12.2016
    Odsetki od lokat bankowych (część nie skapitalizowana) 793 1 017
    Odsetki pozostałe 2 305 1 436
    Różnice kursowe - -
    Pozostałe 16 -
    Razem 3 114 2 453
    7.41. Koszty finansowe
    KOSZTY FINANSOWE 01.01 - 31.12.2017 01.01 - 31.12.2016
    Odsetki od kredytów i obligacji (część nie skapitalizowana) 728 2 629
    Odsetki pozostałe 73 27
    Prowizje i opłaty 56 246
    Koszty z tytułu dyskontowania należności i zobowiązań 584 250
    Wycen a inwestycji długoterminowych (opcje CAP) 833 20
    Razem 2 274 3 172
    7.42. Koszty finansowe z tytułu odsetek
    KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK 01.01 - 31.12.2017 01.01 - 31.12.2016
    Wartość kosztów finansowych (odsetek) aktywowanych w produkcji w toku * ) 8 246 10 129
    Wartość kosztów finansowych (odsetek) ujętych w rachunku zysków i strat 801 2 656
    Całkowita wartość poniesionych kosztów finansowych z tytułu odsetek 9 04 7 12 785
    *) Koszty finansowe poniesione w wyniku finansowania projektów dewelope rskich są co do zasady kapitalizowane jako produkcja
    w toku i dotyczą odsetek , prowizji i opłat od obligacji oraz kredytów zaciągniętych na realizację projektów d ewelope rskich. Kwot a
    ta stanowi różnicę pomiędzy kosztami finansowymi od ww. źródeł finansowania a przychodami finansowymi uzyskanymi w efekcie
    inwestowania wolnych środków finansowych w krótkoterminowe lokaty i podobne instrumenty finansowe.




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    42
    7.43. Transakcje z podmiotami powiąza nymi
    W okresach dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2017 i 2016 r. Spółka była stroną przedstawionych poniżej
    transakcji z podmiotami powiązanymi. Opisy transakcji przedstawione zostały w formie tabel. W szczególnych
    przypadkach opisy poszczególnych umów lub wyjaśnienia, ujęte zostały również w formie opisowej.
    DOM D EVELOPMENT S.A. JAKO KUPUJĄCY PRODUKTY LUB USŁUGI
    Druga strona transakcji Określenie transakcji
    01.01 - 31.12.2017
    01.01 - 31.12.2016
    Woodsford Consulting Limited Usługi konsultingowe wg umowy z dnia 27.06.2007 r. wraz z aneksem 1 902 1 834
    Hansom Property Company Limited Usługi konsultingowe wg umowy z dnia 02.01.2001 r. wraz z aneksami 848 511
    Kirkley Advisory Limited Usługi konsultingowe wg umowy z dnia 29 .09.2017 r. 48 124
    M & M Usługi Doradcze M. Kolarski Usługi konsultingowe 73 136
    Małgorzata Kolarska – Wiceprezes Zarządu Świadczenie z tyt. umowy o dzieło - 2 360
    DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO SPRZEDAJĄCY TOWARY I ŚWIADCZĄCY USŁUGI
    Druga strona transakcji Określenie transakcji
    01.01 - 31.12.2017
    01.01 - 31.12.2016
    Fort Mokotów sp. z o.o. w likwidacji Umowa z dnia 22 .07.2005 r. dot. wykonania napraw 96 96
    DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO WYPŁACAJACY DYWIDENDĘ
    Druga strona transakcji Określenie transakcji
    01.01 - 31.12.2017
    01.01 - 31.12.2016
    Dom Development B.V. Dywidenda wypłacona 73 761 47 860
    SALDA Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI - salda z punktu widzenia Spółki
    Podmiot
    Należności od podmiotów powiązanych Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych
    31.12.2017
    31.12.2016
    31.12.2017
    31.12.2016
    Saldo razem 20 10 146 215
    Jednostki współzależne 20 10 - -
    Fort Mokotów sp. z o.o. w likwidacji 20 10 - -
    Pozostałe podmioty - - 146 215
    M&M Usługi Doradcze M. Kolarski - - 3 5
    Woodsford Consulting Limited - - 143 210
    Kirkley Advisory Limited - - - -




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    43
    DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO SPRZEDAJĄCY (PLN)
    Transakcje z Członkami Zarządu i Rady Nadzorczej Określenie transakcji Data transakcji Kwota transakcji
    Małgorzata Kolarska wraz z osobą blisko związaną Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego i jego sprzedaży o powierzchni 125,52 m2 oraz umowa sprzedaży miejsca postojowego w inwestycji „Dom pod Zegarem”
    07.03.2017 1 114 341,36
    Mark Spiteri wraz z osobą blisko związaną Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży o powier zchni 58,27 m2 oraz umowa sprzedaży miejsca postojowego w inwestycji „Apartamenty Mokotów nad Skarpą „
    18.07.2017 571 937,61
    Grzegorz Kiełpsz wraz z osobą blisko związaną
    Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży o powierz chni 97,15 m2 oraz umowa sprzedaży miejsca postojowego na inwestycji „Rezydencja Mokotów”
    26.10.2017 1 529 518,95
    Moczulski Marek wraz z osobą blisko związaną
    Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży o powierzchni 90,51 m2 oraz umowa sprzedaży miejsca postojowego na inwestycji „Apartamenty Mokotów nad Skarpą”
    09.11.2017 905 988,34
    Przyznanie opcji na akcje Spółki Pani Małgorzacie Kolarskiej (Wiceprezes Zarządu - Dyrektor Zarządzający) zostało
    opisane w nocie 7.44 .
    Transakcje między podmiotami powiązanymi odbywają się na zasadach rynkowych.
    7.44. Plan Motywacyjny – Programy Opcji Menedżerskich
    Na dzień 31 grudnia 201 7 r. w Spółce istniał jeden aktywny Programy Opcji Menedżerskich przyjęty w ramach Planu
    Motywacyjnego dla kadry kierowniczej Spółki.
    Nazwa Programu
    Opcje w ramach programu (liczba akcji)
    Opcje przyznane (liczba akcji)
    Opcje wykonane (liczba akcji)
    Opcje w ramach programu (liczba akcji)
    Opcje przyznane (liczba akcji)
    Opcje wykonane (liczba akcji)
    31.12.2017 31.12.2016
    Program IV 500 000 500 000 - - - -
    Program IV Opcji Menedżerskich
    1 grudnia 2017 r. Rada Nadzorcza Spółki, działając na podstawie upoważnienia udzielonego jej przez Zwyczajne Walne
    Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki, podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia Postanowień Programu IV Opcji
    Menedżerskich dla Pani Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu - Dyrektora Zarządzającego, dotycząceg o
    500 000 akcji Dom Development S.A. („Program IV”). Zgodnie z Programem IV pani Małgorzata Kolarska otrzymała
    jednorazowo opcje uprawniające do objęcia łącznie 500 000 akcji Dom Development S.A. za cenę w kwocie 35,00
    złotych za akcję. Realizacja przedmio towych opcji będzie limitowana do 100 000 akcji w jakimkolwiek okresie 12
    kolejnych miesięcy, począwszy od 1 stycznia 2018 roku, z tym że opcje niewykorzystane będzie można zrealizować
    w późniejszym terminie, lecz nie później niż do 31 grudnia 2027 roku.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    44
    Przyznanie nowych opcji na akcje
    W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2017 roku Spółka przyznała nowe, wyżej opisane opcje na akcje
    w ramach Programu IV.
    Wartość godziwa przyznanych w tej transzy opcji zamiennych na akcje została oszacowana n a dzień przyznania opcji na
    podstawie modelu bazującego na metodzie Blacka -Scholesa -Mertona biorąc pod uwagę warunki istniejące na dzień
    przyznania opcji. Poniżej przedstawione są założenia wejściowe przyjęte do modelu dla wyceny opcji przyznanych w
    ramach trzeciej transzy Programu II:
    Data przyznania opcji 1 grudnia 2017 r.
    Pocz ątek okresu realizacji opcji 5 transz po 100 000 opcji co 12 miesięcy począwszy od 1 stycznia
    2018 r.
    Data zapadalności opcji 31 grudnia 2027 r.
    Stopa dywidendy (%) dla kolejnych transz 0,00; 7,26; 7,92 ; 7,97; 7,86
    Przewidywany wskaźnik zmienności (%) 23,50
    Stopa procentowa wolna od ryzyka (%) 2,10
    Spodziewany okres realizacji o pcji kolejnych transz: 31 marca 2018; 31 marca 2019; 31 marca 2020;
    31 marca 2021; 31 marca 2022
    Cena realizacji opcji (PLN) 35,00
    Bieżąca cena akcji (PLN) 74,00
    Wartość opcji na dzień ich przyznania, wyliczona na podstawie wyżej opisanego modelu i założeń wyniosła 14 924 tys.
    zł. Wartość opcji każdej z trans z odnoszona jest równomiernie do rachunku zysków i strat przez okres od daty przyznania
    opcji do oczekiwanej daty początku realizacji każdej poszczególnej transzy.
    Wykonanie opcji na akcje
    W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2017 r. w Spół ce nie zostały zrealizowane opcje na akcje.
    W dniu 5 grudnia 2016 r. Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze
    emisji 85 830 akcji na okaziciela serii W. Emisja akcji nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej skierowanej do
    uczestników Programu II Opcji Menedżerskich. W dniu 10 stycznia 2017 r. akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd
    Rejonowy dla m. st. Warszawy (co zostało opisane w nocie 7.16).
    Wygaśnięcie opcji na akcje
    W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2017 r. nie wygasły żadne opcje na akcje .
    Koszt opcji menedżerskich odniesiony do rachunku zysków i strat i do kapitałów własnych
    W okresach dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2017 i 2016 roku do rachunku zysków i strat oraz na kapitał
    zapasowy odniesiono odpowiednio 4 406 tys. zł. oraz 0 zł z tytułu przyznanych opcji menedżerskich.




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    45
    Opcje na akcje przydzielone i możliwe do re alizacji na poszczególne dni bilansowe oraz zmiany
    w prezentowanych okresach:
    OPCJE NA AKCJE 01.01 - 31.12.2017 01.01 - 31.12.2016
    Opcje niezrealizowane na początek okresu
    Ilość - 150 410
    Całkowita cena realizacji - 6 116
    Opcje przyznane w okresie
    Ilość 500 000 -
    Całkowita wartość wykonania opcji 17 500 -
    Opcje wygasłe w okresie
    Ilość - 53 260
    Całkowita wartość wykonania opcji - 2 164
    Opcje zrealizowane w okresie
    Ilość - 97 150
    Całkowita wartość wykonania opcji - 3 952
    Średnia ważona cena wykonania opcji na jedną akcję (PLN/akcja) - 40,68
    Opcje niezrealizowane na koniec okresu
    Ilość 500 000 -
    Całkowita cena realizacji 17 500 -
    Opcje możliwe do zrealizowania na początek okresu
    Ilość - 150 410
    Całkowita cena realizacji - 6 116
    Opcje możliwe do zrealizowania na koniec okresu
    Ilość - -
    Całkowita cena realizacji - -
    7.45. Wynagrodzenie osób wchodzących w skład organów zarządzających i nadzorczyc h Spółki
    Wynagrodzenia kluczowej kadry menedżerskiej 01.01 - 31.12.2017 01.01 - 31.12.2016
    1. Zarząd
    Wynagrodzenie 7 778 6 713
    w tym wynagrodzenie z zysku - -
    Świadczenia pozapłacowe 104 83
    Wynagrodzenie razem 7 882 6 796
    2. Rada Nadzorcza
    Wynagrodzenie 1 297 1 409
    Powyższa tabela nie uwzględnia kosztu programu opcji menadżerskich, który w latach zakończonych 31 grudnia 2017 r. i
    2016 r. wyniósł odpowiednio 4 406 tys. zł i 0 zł.
    Składy Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki na dzień 31 grudnia 2017 r. przedstawione są w nocie 7.48.
    Umowy o świadczenie usług przez członków organów zarządzających i nadzorczych zawarte ze Spółką lub
    jej podmiotami zależnymi określające świadczenia wypłacane w chwili rozwiązania stosunku pracy
    Członkowie Zarządu Spółki: Jarosław Szanajca , Mał gorzata Kolarska , Janusz Zalewski i Janusz Stolarczyk (któ ry pełnił
    funkcję C złonka Zarządu do dnia 31 grudnia 2017 r.) zatrudnieni są w Spółce na podstawie umów o pracę.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    46
    Zgodnie z postanowieniami umów o pracę rozwiązanie s tosunku pracy z poszczególnymi Członkami Zarządu Spółki
    następuje na następujących zasadach:
    Imię i nazwisko członka zarządu
    Długość okresu wypowiedzenia umowy (w miesiącach) Uwagi
    Przez Spółkę Przez Pracownika
    Szanajca Jarosław 8 8 50% kwoty wynagrodzenia za okres ośmiu miesięcy płatne po złożeniu wypowiedzenia
    Pozostałe 50% kwoty będzie wypłacone w 5 równych ratach miesięcznych
    Małgorzata Kolarska 6 6 Bez dodatkowych zapisów
    Janusz Zalewski 6 6 Bez dodatkowych zapisów
    Stolarczyk Janusz*) 9 3 50% kwoty wynagrodzenia za okres dziewięciu miesięcy płatne po złożeniu wypowiedzenia
    Pozostałe 50% kwoty będzie wypłacone w 8 równych ratach miesięcznych
    *) Pan Janusz Stola rczyk przestał pełnić funkcję Cz łonka Zarządu Spółki z dniem 31 grudnia 2017 r.
    7.46. Zobowiązania warunkowe
    ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE 31.12.2017 31.12.2016
    Gwarancje 111 111
    Poręczenia 365 -
    Razem 476 111
    Ponadto niektóre zobowiązania Spółki zabezpieczone są wekslami:
    ZABEZPIECZENIA ZOBOWIĄZAŃ SPÓŁKI 31.12.2017 31.12.2016
    Weksle, w tym:
    – weksle stanowiące dodatkowe zabezpieczenie roszczeń banku PKO BP wynikających z udzielonego kredytu 100 000 100 000
    – weksle stanowiące pozostałe zabezpieczenia 2 000 -
    – weksle stanowiące zabezpieczenie umów leasingowych 403 -
    Razem 102 403 100 000
    7.47. Istotne sprawy sądowe na dzień 31 grudnia 2017 r.
    Na dzień 31 grudnia 2017 roku s półk i Grupy nie był y stroną istotnych postępowań sądowych.
    7.48. Zmiany w składzie Zarządu i Rady Nadzorczej podmiotu dominującego Grupy
    Zarząd
    Na dzień 31 grudnia 2017 roku Zarząd spółki Dom Development S.A. liczył 5 Członków:
    Jarosław Szanajca – Prezes Zarządu
    Małgorzata Kolarska – Wiceprezes Zarządu
    Janusz Zalewski – Wiceprezes Zarządu
    Terry R. Roydon – Członek Zarządu
    Janusz Stolarczyk – Członek Zarządu *)
    *) W dniu 4 grudnia 2017 r. do Spółki wpłynęło oświadczenie Pana Janusza Stolarczyka o rezygnacji przez niego z przyczyn
    osobistych, z dniem 31 grudnia 2017 r., z pełnienia funkcji Członka Zarządu Dom Development S.A.
    Pan Janusz Stolarczyk nadal pełni fun kcję Dyrektora ds. Rozwoju.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    47
    Rada Nadzorcza
    W roku 2017 nie zaszły zmiany w składzie osobowym Rady Nadzorczej.
    Na dzień 31 grudnia 2017 roku Rada Nadzorcza spółki Dom Development S.A. liczyła 7 Członków:
    Grzegorz Kiełpsz – Przewodniczący Rady Nadzorczej,
    Markham Dumas – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,
    Marek Moczulski – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,
    Mark Spiteri – Członek Rady Nadzorczej,
    Michael Cronk – Członek Rady Nadzorczej,
    Włodzimierz Bogucki – Członek Rady Nadzorczej,
    Krzysztof Grzyliński – Członek Rady Nadzorczej.
    7.49. Dodatkowa informacja o działalności operacyjnej Grupy
    W okresi e dwunastu miesięcy zakończony m 31 grudnia 2017 r. miały miejsce następujące istotne zmiany dotyczące
    portfela realizowanych przez Grupę inwestycji deweloperskich:
    Projekty, których budowę rozpoczęto w okresie od dnia 1 stycznia 201 7 r. do dnia 31 grudnia 2017 r.:
    Projekt Spółka* Standard Liczba mieszkań Liczba lokali usługowych Termin rozpoczęcia
    Osiedle Wilno VI etap 1 Dom Development S.A. Popularny 300 9 I kw. 2017 r. Osiedle Forma etap 1 Dom Development S.A. Popularny 89 6 I kw. 2017 r. Osiedle Premium 5 (etap 3) Dom Development S.A. Popularny 109 4 I kw. 2017 r. Kwartet (Macierzy Szkolnej)** Euro Styl S.A. Apartamenty 27 0 I kw. 2017 r. Idea budynek 4 Euro Styl S.A. Apartamenty 31 0 I kw. 2017 r. Osiedle Cybernetyki 17 etap 1 Dom Development S.A. Popularny 145 1 II kw. 2017 r. Osiedle Cybernetyki 17 etap 2 Dom Development S.A. Popularny 236 11 II kw. 2017 r. Osiedle Moderna etap 3 Dom Development S.A. Popularny 163 24 II kw. 2017 r. Osiedle Premium 4 (etap 2 faza 2) Dom Development S.A. Popularny 248 0 II kw. 2017 r. Wille Lazurowa etap 2 Dom Development S.A. Popularny 102 0 II kw. 2017 r. Osiedle Forma etap 2 faza 1 Dom Development S.A. Popularny 192 7 II kw. 2017 r. Osiedle Amsterdam etap 2 Dom Development S.A. Popularny 307 7 II kw. 2017 r. Nowy Horyzont budynki 11 i 12 Euro Styl S.A. Popularny 76 0 II kw. 2017 r. Osiedle Viridis budynek A1 Euro Styl S.A. Popularny 32 0 II kw. 2017 r. Osiedle Viridis budynek A2 Euro Styl S.A. Popularny 42 0 II kw. 2017 r. Scena Apartamenty Euro Styl S.A. Apartamenty 55 6 II kw. 2017 r. Osiedle Wilno VI etap 2 Dom Development S.A. Popularny 209 2 III kw. 2017 r. Osiedle Port Żerań etap 1 Dom Development S.A. Popularny 361 1 III kw. 2017 r. Apartamenty Mokotów nad Skarpą 2 Dom Development S.A. Apartamenty 190 0 III kw. 2017 r. Apartamenty Park Szczęśliwicki Dom Development S.A. Apartamenty 46 0 III kw. 2017 r. Dom na Bartyckiej Dom Development S.A. Popularny 127 4 III kw. 2017 r. Idea budynek 5 Euro Styl S.A. Apartamenty 54 8 III kw. 2017 r. Osiedle Forma etap 2 faza 2 Dom Development S.A. Popularny 210 3 IV kw. 2017 r. Osiedle Regaty faza 1 Dom Development S.A. Popularny 69 3 IV kw. 2017 r. Osiedle Beauforta budynek B1 Euro Styl S.A. Popularny 21 5 IV kw. 2017 r. Idea budynek 6 Euro Styl S.A. Apartamenty 42 0 IV kw. 2017 r. Idea budynek 7 Euro Styl S.A. Apartamenty 27 0 IV kw. 2017 r.
    Księże Nowe Dom Development Wrocław Sp. z o.o. Popularny 130 2 IV kw. 2017 r.
    Razem 3 640 103
    *Projekty przypisane do Euro Styl S.A. obejmują także inwestycje realizowane przez podmioty z Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A .
    * *Projekt rozpoczęty przez K&L sp. z o.o. Kwartet Polanki Sp.k., która została nabyta przez Grupę Kapitałową Euro Styl S.A. w dniu 26 października 2017 r.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    48
    Projekty, których budowę zakończono w okresie od dnia 1 stycznia 201 7 r. do dnia 31 grudnia 2017 r.:
    Projekt Spółka* Standard Liczba mieszkań Liczba lokali usługowych Termin zakończenia
    Osiedle Premium 1 (etap 1 faza 1) Dom Development S.A. Popularny 191 15 I kw. 2017 r. Idea budynek 1** Euro Styl S.A. Apartamenty 86 2 I kw. 2017 r. Brama Żuław budynki B i C** Euro Styl S.A. Popularny 63 0 I kw. 2017 r. Osiedle Nowe Morskie ** budynki C1, C1A, C1B, C2 Euro Styl S.A. Popularny 63 0 I kw. 2017 r.
    Osiedle Moderna etap 1 Dom Development S.A. Popularny 167 4 II kw. 2017 r. Osiedle Przyjaciół etap 3 Dom Development S.A. Popularny 93 2 II kw. 2017 r. Apartamenty Mokotów nad Skarpą Dom Development S.A. Popularny 183 1 II kw. 2017 r. Palladium etap 1 Dom Development S.A. Popularny 214 1 III kw. 2017 r. Osiedle Premium 2 (etap 1 faza 2) Dom Development S.A. Popularny 236 0 III kw. 2017 r. Osiedle Pod Różami etap 3 Dom Development S.A. Popularny 47 3 III kw. 2017 r.
    Idea budynek 2 Euro Styl S.A. Apartamenty 52 0 III kw. 2017 r.
    Osiedle Cytrusowe budynki 12 i 13 Euro Styl S.A. Popularny 46 0 III kw. 2017 r.
    Brama Żuław budynek A Euro Styl S.A. Popularny 49 0 III kw. 2017 r.
    Osiedle Viridis budynek A3 Euro Styl S.A. Popularny 58 0 III kw. 2017 r.
    Ursynovia (Anody) etap 1 Dom Development S.A. Popularny 72 7 IV kw. 2017 r. Ursynovia (Anody) etap 2 Dom Development S.A. Popularny 111 0 IV kw. 2017 r. Saska III Dom Development S.A. Popularny 347 12 IV kw. 2017 r. Żoliborz Artystyczny etap 5 Dom Development S.A. Popularny 117 9 IV kw. 2017 r. Żoliborz Artystyczny etap 6 Dom Development S.A. Popularny 125 12 IV kw. 2017 r. Żoliborz Artystyczny etap 7 Dom Development S.A. Popularny 127 13 IV kw. 2017 r. Osiedle Moderna etap 2 Dom Development S.A. Popularny 194 0 IV kw. 2017 r. Osiedle Wilno III etap 2 Dom Development S.A. Popularny 125 4 IV kw. 2017 r. Osiedle Cytrusowe budynki 16 i 17 Euro Styl S.A. Popularny 46 0 IV kw. 2017 r. Idea Budynek 3 Euro Styl S.A. Apartamenty 58 0 IV kw. 2017 r. Osiedle Wilno III etap 3 Dom Development S.A. Popularny 111 0 IV kw. 2017 r. Wille Taneczna Dom Development S.A. Popularny 119 0 IV kw. 2017 r.
    Razem 3 100 85
    *Projekty przypisane do Euro Styl S.A. obejmują także inwestycje realizowane przez podmioty z Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A .
    ** Inwestycje zakończone przez Grupę Kapitałową Euro Styl S.A. przed akwizycją do Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.
    7.50. Istotne zdarzenia po dacie bilansowej
    • Realizacja opcji na akcje Spółki
    W dniu 17 stycznia 2018 roku Zarząd podwyższył kapitał zakładowy Spółki z dotychczasowej kwoty 24 868 422,00 zł do
    kwoty 24 968 422,00 zł, to jest o kwotę 100 000,00 zł, w drod ze emisji 100 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii
    „Y”, o wartości nominalnej 1,00 zł każda. Emisja akcji serii „Y” nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej. Celem emisji
    akcji serii „Y” jest umożliwienie Spółce wywiązywania się z zobowiązań wynika jących z Programu IV Opcji Menedżerskich
    dla Pani Małgorzaty Kolarskiej, Wicep rezesa Zarządu, dotyczących 500 000 Akcji Dom Development S.A. (patrz nota
    7.44). Rada Nadzorcza Spółki wyraziła zgodę na całkowite pozbawienie dotychczasowych akcjonariuszy prawa poboru
    przedmiotowych 100 000 akcji zwykłych na okaziciela serii „Y”. Wyłączenie prawa poboru dotychczasowych
    akcjonariuszy uzasadnione jest okolicznością, że emisja akcji serii „Y” jest skierowana wyłącznie do uczestnika Programu
    IV, Pani Małgorzaty Kolarskiej i w celu umożliwienia jej wykonania jej praw wynikających z warrantów subskrypcyjnych.
    W dniu 25 stycznia 2018 r. Pani Małgorzata Kolarska dokonała realizacji opcji na akcje Spółki poprzez wykonanie praw z
    warrantów subskrypcyjnych - dokonanie subskrypcji na akcje. Cena emisyjna akcji serii „Y” wynosiła 35,00 zł za jedną
    akcję.
    W dniu 30 stycznia 2018 r. Zarząd Spółki podjął u chwałę w sprawie przydziału 100 000 akcji serii „Y” Pani Małgorzacie
    Kolarskiej.
    7.51. Zatwierdzenie sp rawozdań finansowych za rok 201 6
    Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Dom Development S.A. w dniu 25 maja 2017 r. zatwierdziło
    przedstawione przez Zarząd sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2016 r., sprawozdanie
    Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 2016 roku oraz skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy
    Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2016 roku i sprawozdanie Zarządu z działalności



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    49
    Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 2016 roku. Zwyczajne W alne Zgromadzenie Akcjonariuszy udzieliło
    Zarządowi absolutorium za 2016 rok.
    7.52. Prognozy
    Zarząd Dom Development S.A. nie publikuje prognoz finansowych zarówno w odniesieniu do podmiotu dominującego,
    jak i Grupy Kapitałowej.
    7.53. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania
    sprawozdań finansowych
    Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie (netto bez podatku VAT) podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań
    finansowych Spółki - Ernst & Young Audyt Polska spółka z o.o. spółk a komandytowa, oraz inne spółki z g rupy Ernst & Young ,
    wypłacone lub należne za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku i dnia 31 grudnia 2016 roku w podziale na rodzaje
    usług :
    RODZAJ USŁUGI 01.01 - -31.12.2017 01.01 - -31.12.2016
    – Obowiązkowe badanie rocznego oraz przegląd
    półrocznego sprawozdania finansowego **F 494 244
    – Szkolenia GF 1 29
    – Pozostałe usługi *) 425 70
    Razem 920 343
    *) usługi świadczone przez inne podmioty z grupy Ernst & Young
    **) wynagrodzenie nie zawiera wynagrodzenia należnego za prace dotyczące badani a sprawozdań finansowych za rok 2017 wykonane w roku 2018 r . w wysokości 111 tys. zł . Analogicznie, kwota za rok 201 6 nie zawiera wynagrodzenia należnego za prace dotyczące badani a sprawozdań finansowych za rok 201 6 wykonane w roku 201 7 r. w wysokości 92 tys. zł
    7.54. Wybrane dane finansowe przeliczone na EURO
    Zgodnie z wymogami sprawozdawczymi następujące dane finansowe Grupy zostały przeliczone na EURO :
    WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO BILANSU 31.12.2017 31.12.2016
    tys. EURO tys. EURO
    Aktywa obrotowe razem 565 732 442 311
    Aktywa razem 573 113 446 947
    Kapitał własny razem 240 314 210 095
    Zobowiązania długoterminowe 98 468 73 533
    Zobowiązania krótkoterminowe 234 330 163 319
    Zobowiązania razem 332 798 236 85 2
    Kurs PLN/EURO na dzień bilansowy 4,1709 4,4240
    WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT 01.01 - -31.12.2017 01.01 - -31.12.2016
    tys. EURO tys. EURO
    Przychody ze sprzedaży 330 926 263 504
    Zysk brutto ze sprzedaży 90 875 61 949
    Zysk na działalności operacyjnej 55 456 35 793
    Zysk b rutto 55 653 35 629
    Zysk n etto 44 947 28 746
    Kurs PLN/EURO średni za okres sprawozdawczy 4,2447 4,3757



    Treść w podglądzie może zawierać błędy powstałe podczas konwersji plików pdf.
  • Załącznik nr: 4

    Pobierz plik

    Oświadczenia Zarządu Spółki Dom Development S.A. do skonsolidowanego rocznego sprawozdania
    finansowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 20 17 roku sporządzonego według
    Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej
    Zarząd Spółki potwierdza, że skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.
    („Grupa Kapitałowa”) za rok zakończony dnia 31 grudnia 20 17 roku oraz dane porównywalne zostały sporządzone
    zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości (MSSF) oraz odzwierc iedlają w sposób prawdziwy, rzetelny
    i jasny sytuację majątkową i finansową Grupy Kapitałowej oraz jej wynik fin ansowy, a roczne sprawozdanie
    z działalności Grupy Kapitałowej zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć or az sytuacji Grupy Kapitałowej
    w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.
    Zarząd Spółki potwierdza, że podmiot uprawniony do badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania
    finansowego został wybrany zgodnie z przepisami prawa, zarówno podmiot jak i biegli rewidenci dokonujący
    badania spełni ają wymagane przez prawo warunki do wydania bezstronnej i niezależnej opinii o badanym
    rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym , zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami
    zawodowymi .
    ________________________________
    Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu
    ___________________________
    Janusz Zalewski , Wiceprezes Zarządu
    ________________________________
    Małgorzata Kolarska , Wiceprezes Zarządu
    ________________________________
    Terry R. Roydon, Członek Zarządu


    Treść w podglądzie może zawierać błędy powstałe podczas konwersji plików pdf.
  • Załącznik nr: 5

    Pobierz plik

Źródło: strona internetowa spółki, relacje inwestorskie, raporty bieżące i okresowe.

Oceń raport:


Pozytywny

Neutralny

Negatywny

WSZYSTKIE KOMUNIKATY SPÓŁKI
Informacje o spółce
Nazwa:Dom Development SA
ISIN:PLDMDVL00012
NIP:525-14-92-233
EKD: 41.10 realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków
Adres: Plac Piłsudskiego 3 00-078 Warszawa
Telefon:+48 22 3516878
www:www.domdevelopment.pl
Kalendarium raportów
2020-05-06Raport za I kwartał
2020-08-25Raport półroczny
2020-11-04Raport za III kwartał
Komentarze o spółce DOM DEVELOPMENT
2020-04-09 01-04-21
tuInwestor
Nikt jeszcze nie skomentował tej spółki,
możesz być pierwszy.
Odpowiedzialność
prawna

Zgłoś moderatorowi
Copyright © 2017 tu Inwestor
PiriBit Sebastian Urbański
ul. Okopowa 113/19 p.1
91-849 Łódź
NIP: 888-28-35-649