Raport.

DOM DEVELOPMENT SA Raport okresowy roczny za 2017 R

WYBRANE DANE FINANSOWE w tys. z? w tys. EUR 2017 2016 2017 2016 Przychody ze sprzeda?y 1 298 718 1 161 973 305 962 265 551 Zysk brutto ze sprzeda?y 361 657 271 149 85 202 61 967 Zysk z dzia?alno?ci operacyjnej 231 155 158 969 54 457 36 330 Zysk netto 186 113 127 740 43 846 29 193 Aktywa og??em 2 156 952 1 978 252 517 143 447 164 Zobowi?zania kr?tkoterminowe 801 248 721 385 192 104 163 062 Zobowi?zania d?ugoterminowe 356 384 325 738 85 445 73 630 Kapita? W?asny 999 320 931 129 239 593 210 472

Lista plików:

  • Załącznik nr: 1

    Pobierz plik

    List Prezesa Zarządu Dom Development S.A.
    Warszawa, 6 marca 2018 r.
    Szanowni Państwo,
    Rok 2017 był przełomowy dla Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej . Osiągnęliśmy nowy
    poziom działalności, niespotykany dotąd na polskim rynku deweloperskim. Sprzedaliśmy blisko 4.000
    lokali i przekazaliśmy ponad 2.900 . Rozwinęliśmy nasz potencjał strategiczny zdecydowanie
    wychodząc poza Warszawę poprzez akwizycję Grupy Euro Styl S.A. z Trójmiasta i intensywny rozwój
    Dom Development Wrocław Sp. z o.o. . Przy tylu zmianach i skokowym wzroście skali działalności
    w minionym r oku terminowo wybudowaliśmy niemal 3.000 lokali, ustanawiając kolejny rekord.
    Zakup Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. to kamień milowy w historii Dom Development S.A..
    Ze środków własnych nabyliśmy dewelopera z około 10 -proc. udziału w rynku trójmiejskim i w bardzo
    dobrej kondycji finansowej. W połączeniu ze wzrostem organicznym t o przejęcie pozwoliło na skokowy
    wzrost skali naszej działalności – sprzedaż Grupy wzrosła o 45% w 2017 roku. Euro Styl S.A. bardzo
    dobrze wpasowuje się w Grupę Kapitałową Dom Devel opment S.A. plasując swoją ofertę na wyż szej
    półce segmentu popularnego oraz kładąc nacisk na jakość i dobrą reputację.
    Miniony rok był przełomowy także dla naszej działalności we Wrocławiu. Dom Development
    Wrocław Sp. z o.o., wzmocniony o doświadczoną ka drę, nabył działki pod budowę ponad 500 lokali
    w 4 lokalizacjach. W 2018 roku spodziewamy się wymiernych efektów pracy włożonej w rozbudowę
    potencjału Grupy na rynku wrocławskim – dużego wzrostu sprzedaży i udziału w rynku. W najbliższych
    latach oczekujemy wzrostu znaczenia Trójmiasta i Wrocławia w wynikach Grupy.
    Działalność Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. nadal była jednak skoncentrowana przede
    wszystkim w Warszawie, gdzie od wielu lat pozostajemy niekwestionowanym liderem. Stołeczny rynek
    pobił k olejny rekord liczby sprzedanych mieszkań, a nam udało się utrzymać w nim 11 -proc. udział.
    Mimo silnej konkurencji pozyskaliśmy atrakcyjne grunty pod kolejne inwestycje, m.in. działkę
    na ponad 1.300 lokali pod kontynuację naszego flagowego projektu , osiedla Żoliborz Artystyczny.
    Rekordowe wyniki Dom Development S.A. to także efekt niskich stóp procentowych, rosnących płac
    i niskiego bezrobocia. W Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu obserwujemy niedobór pracowników,
    stymulujący migrację do tych miast. Napływ ludności wspiera popyt inwestycyjny na mieszkania –
    nowoprzybyli mieszkańcy szukają zazwyczaj lokum na wynajem. Silny rynek pracy i wzrost
    gospodarczy pomagają także w podjęciu decyzji o poprawie warunków mieszkaniowych .
    Niedobór rąk do pracy nie om inął sektora budowlanego. Generalni wykonawcy zmagają się z brakiem
    pracowników i presją na wzrost płac. Kłopoty branży budowlanej dotknęły nas w stosunkowo
    niewielkim stopniu – w minionym roku wszystkie 2 3 projekty z prawie 3.000 lokal i zakończyliśmy
    term inowo. Problemy spółek budowlanych nasiliły się jednak dopiero w drugiej połowie 2017 roku
    i w bieżącym roku mogą wystąpić większ e trudności.
    W 2017 roku rynek wciąż jeszcze znajdował się w równowadze, choć już w IV kwartale deweloperzy
    wprowadzili do rea lizacji mniej inwestycji. Skurczyła się oferta rynkowa i przyśpieszył wzrost cen.
    Może to być początek osłabienia strony podażowe j, które przy silnym popycie doprowadzi do dalszego
    wzrostu cen. Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. zdołała utrzymać tempo narzucone przez silny
    rynek – w 2017 roku wprowadziliśmy do realizacji 2 9 projektów obejmujących 3.74 3 lokale oraz
    zabezpieczyliśmy przyszłą ofertę poprzez zakupy gruntów z potencjałem budowy ponad 4.200 lokali
    wydając 351 mln zł.
    Niezmiennie utrzymujemy bardzo silny bilans – 2017 rok zakończy liśmy z 331 mln zł skonsolidowanej
    gotówki i tylko 6,4 % zadłużenia netto do kapitałów własnych Grupy . Podtrzymujemy dotychczasową
    politykę dywidendową – Zarząd rekomenduje wypłatę 100% skonsolidowanego zysku netto za rok
    2017 Akcjonariuszom. Przy osiągniętym wyniku 19 0,8 mln zł oznacza to rekordową w naszej historii
    dywidendę 7,60 zł na akcję.
    Celem na 2018 rok jest optymalne wykorzystanie naszych bogatych zasobów dla osiągnięcia jak
    największych korzyści z bardzo sprzyjającej nam sytuacji rynkowej. Zamierzamy koncentrować się na
    maksymalizacji marży i utrzymaniu skali działalności Grupy. Wciąż jest dużo chętnych do zakupu
    mieszkań, których coraz mniej w ofercie rynkowej.
    Jarosław Szanajca
    Prezes Zarządu Dom Develo pment S.A.


    Treść w podglądzie może zawierać błędy powstałe podczas konwersji plików pdf.
  • Załącznik nr: 2

    Pobierz plik

    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    Warszawa, 6 marca 201 8 r.
    SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI
    DOM DEVELOPMENT S.A.
    W 201 7 ROKU




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    1
    SPIS TREŚCI
    ZATWIERDZENIE PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM
    DEVELOPMENT S.A. W 2017 ROKU ................................ ................................ ............................ 3
    WPROWADZENIE ................................ ................................ ................................ ............................... 4
    1. PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE DOM DEVELOPMENT S.A. ................................ .............. 4
    1.1. Struktura Grupy ................................ ................................ ................................ .................... 4
    1.2. Prz edmiot działalności Spółki i Grupy ................................ ................................ ..................... 4
    1.3. Informacje o podstawowych produktach ................................ ................................ ................ 5
    1.4. Informacje o rynkach zbytu, klientach oraz źródłach zaopatrzenia w materiały do produkcji ...... 6
    1.4.1 Struktura sprzedaży Dom Development S.A. ................................ ............................ 7
    1.4.2 Najwięksi kontrahenci ................................ ................................ ............................. 7
    2. DZIAŁALNOŚĆ DOM DEVELOPMENT S.A. ................................ ................................ .................... 8
    2.1. Działalność Dom Development S.A. w 2017 r. ................................ ................................ ........ 8
    2.1.1 Projekty deweloperskie rozpoczęte oraz zakończone ................................ ................. 8
    2.1.2 Projekty deweloperskie obecnie realizowane i w przygotowaniu ................................ 9
    2.1.3 Umowy znaczące dla działalności gospodarczej Spółki ................................ .............. 9
    2.1.4 Umowy zawarte pomiędzy akc jonariuszami ................................ ............................ 10
    2.1.5 Umowy współpracy lub kooperacji ................................ ................................ ......... 10
    2.1.6 Transakcje z podmiotami powiązanymi ................................ ................................ .. 10
    2.1.7 Spory sądowe ................................ ................................ ................................ ...... 10
    2.2. Rozwój Dom Development S.A., czynniki ryzyka ................................ ................................ ... 11
    2.2.1 Kluczowe rodzaje ryzyka, czynniki istotne dla rozwoju Spółki ................................ .. 11
    2.2.2 Perspektywy rozwoju działalności gospodarczej Spółki ................................ ............ 12
    3. SYTUACJA FINANSOWA SPÓŁKI, ZARZĄD ZANIE ZASOBAMI FINANSOWYMI ................................ 14
    3.1. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno -finansowych, ujawnionych w rocznym
    sprawozdaniu Sp ółki za 2017 r. ................................ ................................ ........................... 14
    3.1.1 Wybrane dane finansowe z bilansu ................................ ................................ ........ 14
    3.1.2 Wybrane dane finansowe z rachunku zysków i strat ................................ ............... 15
    3.1.3 Wybrane informacje z rachunku przepływów pieniężnych ................................ ....... 15
    3.2. Prognozy ................................ ................................ ................................ ........................... 15
    3.3. Zarządzanie zasobami finansowymi Spółki ................................ ................................ ............ 16
    3.3.1 Wskaźniki rentowności ................................ ................................ .......................... 16
    3.3.2 Wskaźniki płynności ................................ ................................ .............................. 16
    3.3.3 Wskaźniki zadłużenia ................................ ................................ ............................ 17
    3.4. Informa cje o kredytach, obligacjach, pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach ....................... 18
    3.4.1 Zaciągnięte i wypowiedziane umowy dotyczące pożyczek ................................ ........ 18
    3.4.2 Zaciągnięte i wypowiedziane umowy dotyczące kredytów ................................ ....... 18
    3.4.3 Obligacje ................................ ................................ ................................ ............. 18
    3.4.4 Udzielone pożyczki ................................ ................................ ............................... 19
    3.4.5 Udzielone i otrzymane poręczenia ................................ ................................ .......... 19
    3.4.6 Udzielone i otrzymane gwarancje ................................ ................................ .......... 19
    3.5. Wykorzystanie wpływów z emisji papierów wartościowych ................................ .................... 19
    3.6. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych ................................ .......................... 20
    3.7. Ocena czynników i nietypowych zdarzeń mających wpływ na wynik za rok obrotowy .............. 20
    4. OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO ................................ ...................... 21



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    2
    4.1. Kapitał zakładowy, akcjonariusze ................................ ................................ ......................... 22
    4.1.1 Akcjonariusze ................................ ................................ ................................ ....... 22
    4.1.2 Uprawnienia kontrolne ................................ ................................ .......................... 23
    4.1.3 Ograniczenia praw z akcji ................................ ................................ ..................... 23
    4.2. Walne Zgromadzenie ................................ ................................ ................................ .......... 23
    4.3. Zasady zmiany statutu ................................ ................................ ................................ ........ 25
    4.4. Zarząd ................................ ................................ ................................ ............................... 25
    4.4.1 Zasady powoływania, odwoływania Zarządu ................................ .......................... 25
    4.4.2 Skład osobowy Zarządu ................................ ................................ ........................ 26
    4.4.3 Zasady działania Zarządu ................................ ................................ ...................... 26
    4.5. Rada Nadzorcza ................................ ................................ ................................ ................. 26
    4.5.1 Zasady powoływania, odwoływania Rady Nadzorczej ................................ .............. 26
    4.5.2 Skład osobowy Rady Nadzorczej ................................ ................................ ........... 27
    4.5.3 Zasady działania Rady Nadzorczej ................................ ................................ ......... 27
    4.5.4 Komitety Rady Nadzorczej ................................ ................................ .................... 28
    4.6. Raport na temat polityki wynagrodzeń ................................ ................................ ................. 29
    4.6.1 System wynagrodzeń przyjęty w Spółce ................................ ................................ . 29
    4.6.2 Pozafinansowe składniki wynagrodzenia Członków Zarządu i kluczowej kadry
    menedżerskiej ................................ ................................ ................................ ...... 29
    4.6.3 Ocena funkcjon owania Polityki Wynagrodzeń ................................ ......................... 29
    4.6.4 Warunki i wartość wynagrodzeń, nagród i korzyści członków Zarządu ...................... 30
    4.6.5 Wartość wynagrodzeń, nagród i korzyści członków Rady Nadzorczej ....................... 30
    4.6.6 Umowy z członkami Zarządu w przypadku ich rezygnacji, zwolnienia ....................... 31
    4.7. Sto sowanie Polityki Różnorodności w odniesieniu do Zarządu i Rady Nadzorczej ..................... 31
    4.8. Akcje w posiadaniu członków Zarządu i Rady Nadz orczej ................................ ...................... 32
    4.9. Polityka w zakresie działalności sponsoringowej, charytatywnej i innej o zbliżonym charakterze
    ................................ ................................ ................................ ................................ ......... 32
    4.10. Programy opcji menedżerskich ................................ ................................ ............................ 33
    4.10.1 Obecnie obowiązujące programy akcji pracowniczych ................................ ............. 33
    4.10.2 System kontroli programów akcji pracowniczych ................................ .................... 34
    4.11. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem Spółki ............................. 34
    4.12. System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem ................................ ............................. 34
    4.13. Audytor ................................ ................................ ................................ .............................. 36




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    3
    ZATWIERDZENIE PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM
    DEVELOPMENT S.A. W 201 7 ROKU
    Niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku zostało sporządzone oraz
    zatwierdzone przez Zarząd Spółki w dniu 6 marca 201 8 roku.
    Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu
    Janusz Zalewski, Wiceprezes Zarządu Małgorzata Kolarska , Wiceprezes Zarządu
    Terry R. Roydon, Członek Zarządu




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    4
    WPROWADZENIE
    Spółka Akcyjna Dom Development S.A. („Spółka”) jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Dom
    Development S.A. („Grupa”). Spółka wpisana jest do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000031483, Sąd
    Rejonowy dla m.st. Warszawy XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądoweg o. Siedziba Spółki mieści s ię
    w Warszawie (00 -078 Warszawa, pl. Piłsudskiego 3).
    Spółka Akcyjna Dom Development S.A. została założona w 1995 roku przez grupę międzynarodowych inwestorów,
    natomiast w listopadzie 1996 roku dołączyła do Spółki krajowa kadra zarządzająca. Udział grupy międzynarodowych
    inwestorów gwarantował wdrożenie zachodnioeuropejskich doświadczeń i standardów w zakresie budownictwa
    mieszkaniowego na rynku , na którym działa Spółka.
    Na dzień 31 grudnia 201 7 r. Spółka była kontrolowana przez Dom Development B.V. z siedzibą w Holandii, która
    posiadała 57,34 % akcji Spółki.
    1. PODSTAWOWE INFORMACJ E O SPÓŁCE DOM DEVELOPMENT S.A.
    1.1. Struktura Grupy
    Strukturę Grupy oraz udział Spółki w kapitale podstawowym podmiotów nal eżących do Grupy na dzień 31 grudnia
    201 7 r. prezentuje poniższa tabela.
    Podmiot Państwo rejestracji
    Udział jednostki dominującej w kapitale podstawowym
    Udział jednostki dominującej w prawach głosu
    Metoda konsolidacji
    Jednostki zależne
    Dom Development Grunty sp. z o.o. Polska 46% 100% konsolidacja pełna
    Dom Development Kredyty sp. z o.o. Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Dom Development Morskie Oko sp. z o.o. w likwidacji Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Dom Development Wrocław sp. z o.o. Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Dom Land sp. z o.o. Polska - - konsolidacja pełna
    Euro Styl S.A.* Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Euro Styl Development sp. z o.o.* Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Mirabelle Investments sp. z o.o. Polska 100% 100% konsolidacja pełna
    Ponadto Grupa jest zaangażowana we wspólne przedsięwzięcie:
    Fort Mokotów sp. z o.o. w likwidacji Polska 49% 49% konsolidacja metodą praw własności
    * Euro Styl S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., w której udziały niekontrolujące posiada Euro Styl
    Development sp. z o.o. W wyniku nabycia obydwu tych spółek, Dom Development S.A. uzyskała pełną kontrolę nad Grupą Kapitałową
    Euro Styl S.A.
    1.2. Przedmi ot działalności Spółki i Grupy
    Podstawowym przedmiotem działalności Spółki oraz spółek zależnych wchodząc ych w skład Grupy jest budowa
    i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych. Spółka, bezpośrednio lub poprzez spółki zależne działa na trzech rynkach
    w Pols ce. Są to: Warszawa i okolice, Trójmiasto i okolice oraz Wrocław.
    Projekty deweloperskie Grupy w Warszawie realizowane są bezpośrednio przez Dom Development S.A. Projekty
    deweloperskie Grupy we Wrocławiu realizowane są przez spółkę zależną Dom Development Wr ocław Sp. z o.o. Część



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    5
    budowlana projektów deweloperskich na obydwu rynkach prowadzona jest przede wszystkim w systemie generalnego
    wykonawstwa zlecanego wyspecjalizowanym zewnętrznym spółkom budowlanym.
    Na rynku trójmiejskim Grupa prowadzi swoją działalność poprzez nabytą w 2017 roku Grupę Kapitałow ą Euro Styl S.A.
    („Grupa Euro Styl”) . Projekty Grupy Euro Styl (część budowlana) prowadzone są poprzez wyspecjalizowaną spółkę Euro
    Styl Construction Sp. z o.o., należącą do Grupy Euro S tyl. Spólka ta która prowadzi budowy poprzez zatrudnianie
    wyspecjalizowanych podwykonawców do poszczególnych rodzajów robót budowlanych.
    W okresie dwunastu miesięcy, zakończonym dnia 31 grudnia 201 7 roku:
     Spółka i Grupa nie zaniechały żadnego rodzaju prowa dzonej działalności.
     Akwizycja Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.
    W dniu 8 czerwca 2017 roku Spółka nabyła za łączną kwotę 260 mln zł 100% akcji w Euro Styl S.A. z siedzibą
    w Gdańsku oraz 100% udziałów w kapitale zakładowym Euro Styl Development sp. z o.o. z siedzibą w Gdańsku
    („Transakcja”). W wyniku Transakcji Dom Development S.A. uzyskał pełną kontrolę nad Grupą Kapitałową Euro
    Styl S.A. prowadzącą działalność deweloperską w segmencie mieszkaniowym na rynku Trójmiasta i okolic.
     W dniu 19 maja 2017 r. zako ńczona została likwidacja spółki Fort Mokotów Inwestycje sp. z o.o. w likwidacji.
    W wyniku likwidacji FMI na własność Spółki przeszło prawo wieczystego użytkowania gruntu i środki pieniężne.
    Likwidacja ta nie miała istotnego wpływu na działalność Spółki i Grupy.
     Nabycie spółki Mirabelle Investments sp. z o.o.
    W dniu 7 września 2017 r. Spółka nabyła za łączną kwotę 58 tys. zł 100% udziałów w kapitale zakładowym
    Mirabelle Investments sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie . Mirabelle Investments sp. z o.o. jest ad resatem
    decyzji administracyjnych oraz stroną umów niezbędnych do realizacji inwestycji mieszkaniowej z ok. 1 350
    lokalami na nieruchomościach położonych w dzielnicy Żoliborz w Warszawie, do których praw o użytkowania
    wieczystego Spółka n abyła w dniu 7 wrze śnia 2017 r. Spółka nie zamierza prowadzić działalności operacyjnej w
    ramach Mirabelle Investments sp. z o.o.
     Utworzenie spółki Dom Development Kredyty sp. z o.o.
    W dniu 6 października 2017 r. zarejestrowana została spółka Dom Development Kredyty sp. z o.o., której 100%
    udziałów objętych zostało przez Dom Development S.A.. Kapitał zakładowy spółki, w kwocie 500 tys. zł został
    opłacony gotówką. W ramach swojej działalności statutowej nowo utworzona spółka będzie prowadziła usługi
    pośrednictwa kredytowego na rzecz instytucji finansowych.
     Nabycie spółek: K&L sp. z o.o. Futura Park Sp.k. oraz K&L sp. z o.o. Kwartet Polanki Sp.k. w ramach Grupy
    Kapitałowej Euro Styl S.A.
    W dniu 26 października 2017 r. Grupa Kapitałowa Euro Styl S.A. nabyła K&L sp. z o.o. Futur a Park Sp.k. oraz
    K&L sp. z o.o. Kwartet Polanki Sp.k. za łączną cenę 11 732 tys. zł. Cała cena została zapłacona gotówką.
    Nabyte spółki prowadzą działalność deweloperską w segmencie mieszkaniowym na rynku Trójmiasta i okolic.
    Akwizycja ta ma na celu wejśc ie Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. w dwie istotne lokalizacje rynku
    trójmiejskiego oraz zwiększenie łącznych przychodów i zysków Grupy. Ze względu na charakter zawartej
    transakcji opisane niżej nabycie traktowane jest jako nabycie aktywów, nie zaś jako na bycia przedsiębiorstwa.
     Grupa nie dokonała żadnych innych istotnych lokat kapitałowych lub inwestycji kapitałowych w ramach grupy
    kapitałowej Spółki. Wolne środki finansowe lokowane są przez spółki wchodzące w skład Grupy
    w krótkoterminowe lokaty bankowe.
    1.3. Informacje o podstawowych produktach
    Celem, na którym koncentruje się Spółka, była i jest głównie budowa dostępnych cenowo mieszkań należących do tak
    zwanego segmentu popularnego. Ofertę Spółki uzupełniają również produkty z innych segmentów rynkowych.
    Obecnie w asortymen cie produktowy m Spółki znajdują się budynki wielorodzinne (mieszkania i apartamenty), które
    dzielą się na następujące segmenty rynkowe:
     Mieszkania popularne - mieszkania w budynkach mieszkalnych i osiedlach mieszkaniowych zlokalizowanych
    głównie poza ścisłym centrum miasta, obejmujących zazwyczaj nie mniej niż 200 mieszkań.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    6
     Apartamenty - apartamenty w budynkach mieszkalnych lub małych gru pach budynków zlokalizo wanych
    w prestiżowych lokalizacjach w centr ach miast oraz w popularnych dzielnicach mieszkaniowych , np. Żoliborz,
    Mokotów i Ochota w Warszawie , gdańska Oliwa, Dolny Sopot, Orłowo w Gdyni oraz Biskupin we Wrocławiu.
    Mieszkania są oferowane w dwóch standard ach: z wykończeniem i bez wykończenia. W mieszkaniach sprzedanych
    bez wykończenia nabywca wykonuje prace wykończeniowe w lokalu samodzielnie. W przypadku mieszkań
    sprzedawanych z wykończeniem oferowan e są różne opcje wykończenia „pod klucz”, które obejmują większość prac
    wykończeniowych.
     Powierzchnie usługowe - głównie lokale sklepowe realizowane przez Spółkę w ramach budynków mieszkalnych.
    Przychody ze sprzedaży tego typu powierzchni stanowią niewielki udział przychodów ogółem, jednak
    umożliwiają one zaofe rowanie mieszkańcom udogodnień, takich jak sklepy, zwiększających atrakcyjność danego
    projektu.
    Ponadto do zadań Spółki należy zarządzanie osiedlami wybudowanymi w ramach prowadzonych przez Spółkę projektów
    deweloperskich. Zarządzanie to ma charakter ogran iczony czasowo do momentu wyboru docelowej firmy zarządzającej
    przez powstałe na tych osiedlach wspólnoty mieszkaniowe, które przejmują tą działalność od Spółki.
    W roku 201 7 przychody Spółki z tytułu sprzedaży produktów oraz usług zarządzania nieruchomości ami przedstawiały się
    następująco:
    STRUKTURA PRZYCHODÓW
    01.01 - -31.12.2017
    tys. zł
    01.01 - -31.12.2016
    tys. zł
    Zmiana 2017/2016
    Przychody ze sprzedaży mieszkań, domów oraz powierzchni komercyjnych 1 272 643 1 118 101 14%
    Przychody ze sprzedaży usług zarządzania nieruchomościami 9 017 7 480 21%
    Przychody z pozostałej sprzedaży 17 056 36 393 (53%)
    Razem 1 298 717 1 161 973 12%
    1.4. Informacje o rynkach zbytu, klientach oraz źródłach zaopatrzenia w materiały do produkcji
    W 201 7 roku działalność Spółki zlokalizowana była przede wszystkim na terenie Warszawy. Podobnie jak w 201 6, portfel
    oferowanych produktów mieszkaniowych oraz projektów znajdujących się w przygotowaniu był zdominowany przez
    inwestycje z segmentu popularnego . Znalazło to już odzwierciedlenie zarówno w strukturze sprzedaży w 201 7 roku jak i
    w strukturze projektów planowanych.
    W 201 7 roku Grupa prowadziła , za pośrednictwem spółki zależnej Dom Development Wrocław Sp. z o.o. , także
    działalność we Wrocławiu. W 20 17 roku działalność Grupy we Wrocławiu koncentrowała się na rozbudowie potencjału
    strategicznego poprzez akwizycje gruntów pod przyszłe inwestycje mieszkaniowe.
    Od połowy 2017 roku Grupa prowadzi swoją działalność także na rynku trójmiejskim , na który wes zła poprzez akwizycję
    Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. W wyniku tego przejęcia, Grupa posiada około 10% udział w rynku trójmiejskim,
    zaliczając się do ścisłej czołówki lokalnych deweloperów mieszkaniowych.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    7
    1.4.1 Struktura sprzedaży Dom Development S.A.
    SPRZEDAŻ ILOŚCIOWA W PODZIALE NA GRUPY PRODUKTÓW 2017 2016 Zmiana
    Lokale z segmentu popularnego 3 107 2 685 16%
    Apartamenty i lokale usługowe o podwyższonym standardzie (w tym luksusowe) 165 44 275 %
    Razem 3 272 2 729 20%
    Spółka nie jest uzależniona od żadnego ze swoich klientów, ponieważ sprzedaż rozproszona jest na szeroką,
    zróżnicowaną i ciągle zmieniającą się grupę nabywców lokali mieszkalnych i użytkowych. Klientami Spółki są
    w zdecydowanej większości osoby fizyczne.
    Sprzedaż w powyższej tabeli odn osi się do podpisanych umów przedwstępnych sprzedaży z uwzględnieniem rezygnacji,
    których ilość charakteryzuje bieżącą skalę działalności operacyjnej Spółki.
    1.4.2 Najwięksi kontrahenci
    Głównymi kosztami ponoszonymi przez Spółkę w ramach działalności dewelopersk iej są koszty usług budowlanych
    realizowanych przez niezwiązane ze Spółką podmioty zewnętrze w systemie generalnego wykonawstwa, oraz koszty
    zakupu gruntów pod te inwestycje.
    W przypadku gruntów, pomimo jednostkowych transakcji o znacznych wartościach, ni e istnieje uzależnienie od jednego
    dostawcy.
    W przypadku usług budowlanych wykonawcy wybierani są w procesie organizowanych wewnętrznie procedur
    przetargowych. Spółka korzysta z wielu działających na rynku warszawskim firm budowlanych.
    Największymi kontrahentami Spółki w 201 7 roku – z uwagi na wartość zakupionych w tym okresie usług netto – byli:
    DOSTAWCA 01.01 - -31.12.201 7
    tys. zł
    UNIBEP S.A. 196 787
    FUNDAMENTAL GROUP S.A. 92 103
    NDI S.A. 72 635
    PPHU RODEX SP.Z O.O. 66 310
    WARBUD S.A. 43 269
    KALTER SP.ZOO 40 102
    REMBUD Sp. z o.o. 39 844
    ERBUD S.A. 37 393
    Wykaz ane wyżej obroty stanowią około 46% kwoty wydatkowanej przez Spółkę na usługi budowlane i projektowe
    w 201 7 roku.




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    8
    2. DZIAŁALNOŚĆ DOM DEVELOPMENT S.A.
    2.1. Działalność Dom Development S.A. w 201 7 r.
    W roku 201 7 Spółka kontynuowała swoją działalność deweloperską polegającą na budowie i sprzedaży nieruchomości
    mieszkalnych. Budowy prowadzone były przede wszystkim w systemie generalnego wykonawstwa, zlecanego
    wy specjalizowanym zewnętrznym spółkom budowlanym.
    W Spółce prowadzonych jest jednoc ześnie ponad dwadzieścia projektów dew eloperskich. Zarząd Spółki na bieżąco
    dokonuje przeglądu i oceny:
     bieżących projektów w okresie ich realizacji, zarówno od strony postępu prac budowlanych jak również osiąganych i
    spodziewanych przychodów ze sprzedaży,
     możliwie najlepszego wykorzystania istniejących w Grupie zasobów ziemi (land -bank) oraz dostosowania oferty
    produktowej Spółki do przewidywanych oczekiwań i popytu na rynku ,
     możliwych do zakupu gruntów pod kolejne projekty deweloperskie do realizacji w kolejnych latach, w tym również
    gruntów w innych niż Warszawa największych miastach Polski,
     optymalizacji finansowania działalności operacyjnej Spółki.
    2.1.1 Projekty deweloperskie rozpoczęte oraz zakończone
    W 201 7 roku miały miejsce następujące istotne zmiany dotyczące portfela realizowanych przez Spółkę inwestycji
    deweloperskich:
    Projekty, których budowę rozpoczęto w okresie od dnia 1 stycznia 201 7 r. do dnia 31 grudnia 201 7 r.:
    Projekt Standard Liczba mieszkań Liczba lokali usługowych Termin rozpoczęcia
    Osiedle Wilno VI etap 1 Popularny 300 9 I kw. 2017 r. Osiedle Forma etap 1 Popularny 89 6 I kw. 2017 r. Osiedle Premium 5 (etap 3) Popularny 109 4 I kw. 2017 r. Osiedle Cybernetyki 17 etap 1 Popularny 145 1 II kw. 2017 r. Osiedle Cybernetyki 17 etap 2 Popularny 236 11 II kw. 2017 r. Osiedle Moderna etap 3 Popularny 163 24 II kw. 2017 r. Osiedle Premium 4 (etap 2 faza 2) Popularny 248 0 II kw. 2017 r. Wille Lazurowa etap 2 Popularny 102 0 II kw. 2017 r. Osiedle Forma etap 2 faza 1 Popularny 192 7 II kw. 2017 r. Osiedle Amsterdam etap 2 Popularny 307 7 II kw. 2017 r. Osiedle Wilno VI etap 2 Popularny 209 2 III kw. 2017 r. Osiedle Port Żerań etap 1 Popularny 361 1 III kw. 2017 r. Apartamenty Mokotów nad Skarpą 2 Apartamenty 190 0 III kw. 2017 r. Apartamenty Park Szczęśliwicki Apartamenty 46 0 III kw. 2017 r. Dom na Bartyckiej Popularny 127 4 III kw. 2017 r. Osiedle Forma etap 2 faza 2 Popularny 210 3 IV kw. 2017 r. Osiedle Regaty faza 1 Popularny 69 3 IV kw. 2017 r.
    Razem 3 103 82




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    9
    Projekty, których budowę zakończono w okresie od dnia 1 stycznia 201 7 r. do dnia 31 grudnia 201 7 r.:
    Projekt Standard Liczba mieszkań Liczba lokali usługowych Termin zakończenia
    Osiedle Premium 1 (etap 1 faza 1) Popularny 191 15 I kw. 2017 r. Osiedle Moderna etap 1 Popularny 167 4 II kw. 2017 r. Osiedle Przyjaciół etap 3 Popularny 93 2 II kw. 2017 r. Apartamenty Mokotów nad Skarpą Popularny 183 1 II kw. 2017 r. Palladium etap 1 Popularny 214 1 III kw. 2017 r. Osiedle Premium 2 (etap 1 faza 2) Popularny 236 0 III kw. 2017 r. Osiedle Pod Różami etap 3 Popularny 47 3 III kw. 2017 r. Ursynovia (Anody) etap 1 Popularny 72 7 IV kw. 2017 r. Ursynovia (Anody) etap 2 Popularny 111 0 IV kw. 2017 r. Saska III Popularny 347 12 IV kw. 2017 r. Żoliborz Artystyczny etap 5 Popularny 117 9 IV kw. 2017 r. Żoliborz Artystyczny etap 6 Popularny 125 12 IV kw. 2017 r. Żoliborz Artystyczny etap 7 Popularny 127 13 IV kw. 2017 r. Osiedle Moderna etap 2 Popularny 194 0 IV kw. 2017 r. Osiedle Wilno III etap 2 Popularny 125 4 IV kw. 2017 r. Osiedle Wilno III etap 3 Popularny 111 0 IV kw. 2017 r. Wille Taneczna Popularny 119 0 IV kw. 2017 r.
    Razem 2 579 83
    2.1.2 Projekty deweloperskie obecnie realizowane i w przygotowaniu
    Według stanu na dzień 31 grudnia 201 7 roku Spółka realizuje 2 2 projekty, w ramach których wybudowanych zostanie
    3 895 lokali (mieszkań i lokali usługowych) . W planie Spółka posiada zdefiniowane nowe proje kty deweloperskie o łączn ym
    potencjale wybudowania 6 228 lokali .
    2.1.3 Umowy znaczące dla działalności gospodarczej Spółki
    Znaczący dostawcy, z którymi w roku obrotowym zawarto umowy o łącznej wartości
    przekraczającej 10% wartości kapitałów własnych Spółki
    W roku obrotowym 201 7 Spółka zawarła umowy o łącznej wartości przekraczającej 10% kapitałów własnych Spółki z
    następującymi podmiotami:
     Fundamental Group S.A. (dawniej Budner S.A.) - umowy o łącznej wartości 170 699 tys. zł,
     Unibep S.A – umowy o łącznej wart ości 169 885 tys. zł,
     Erbud S.A. - umowy o łącznej wartości 150 335 tys. zł
    Wszystkie przedmiotowe umowy dotyczyły świadczenia usług generalnego wykonawstwa projektów Spółki.
    Inne znaczące umowy
    W dniu 8 czerwca 2017 roku Spółka zawarła z Forum IV Fundusz em Inwestycyjnym Zamkniętym z siedzibą w Krakowie
    umowy sprzedaży, na mocy których Spółka nabyła za łączną kwotę 260 000 tys. zł 100% akcji w Euro Styl S.A. z
    siedzibą w Gdańsku oraz 100% udziałów w kapitale zakładowym Euro Styl Development sp. z o.o. z siedzibą w Gdańsku .
    W wyniku przedmiotowej t ransakcji Dom Development S.A. uzyskał a pełną kontrolę nad Grupą Kapitałową Euro Styl S.A.
    prowadzącą działalność deweloperską w segmencie mieszkaniowym na rynku Trójmiasta i okolic.
    Na dzień ww. transakcji środki pieniężne Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. wynosiły 81,4 mln zł, natomiast zadłużenie
    odsetkowe wynosiło 2,1 mln zł. Akwizycja Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. zapewniła skokowy wzrost skali działalności
    Grupy oraz rozszerzył a obszar jej działalności o rynek trójmiejski.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    10
    W dniu 7 września 2017 r oku Spółka zawarła z Accion a Nieruchomości Żoliborz sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie u mowę
    sprzedaży oraz umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w dzielnicy Żoliborz
    w Warszawie, na których Spółka zamierza zrealizować wieloetapowy projekt inwestycyjny z około 1 350 lokalami.
    Ponadto Spółka nabyła w dniu 7 września 2017 r. 100% udziałów w kapitale zakładowym spółki pod firmą Mirabelle
    Investments sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie oraz prawa autorskie do projektu, który może być zrealizowany na ww.
    nieruchomościach. Mirabelle Investments sp. z o.o. jest adre satem decyzji administracyjnych oraz stroną umów
    niezbędnych do realizacji na ww. nieruchomościach inwestycji mieszkaniowej. Spółka nie zamierza prowadzić działalności
    operacyjnej w ramach Mirabelle Investments sp. z o.o. Łączna kwota wynagrodzeń zapłacony ch przez Spółkę z tytułu
    opisanych powyżej transakcji to 184 606 tys. PLN.
    2.1.4 Umowy zawarte pomiędzy akcjonariuszami
    Dom Development S.A. nie posiada żadnych informacji na temat ewentualnych umów pomiędzy akcjonariuszami
    zawartych w 201 7 roku.
    2.1.5 Umowy współpra cy lub kooperacji
    Dom Deve lopment S.A. nie zaw arła w 201 7 roku żadnych znaczących umów dotyczących współpracy lub kooperacji
    z innymi podmiotami.
    2.1.6 Transakcje z podmiotami powiązanymi
    Wszystkie transakcje zawarte przez Spółkę lub jednostki od niej zależne z podmiotami powiązanymi zawarte były na
    warunkach rynkowych.
    Opis transakcji z podmiotami powiązanymi przedstawiony został w nocie 7.4 3 sprawozdania finansowego Spółki za rok
    obrotowy zakończony 31 grudnia 201 7 roku.
    2.1.7 Spory sądowe
    Postępowania toczące się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub
    organem administracji publicznej
    Według stanu na dzień 31 grudnia 201 7 r. nie występowało pojedyncze postępowanie przed sądem, organem właściwym
    dla postępowania arbitrażowego oraz organem a dministracji publicznej, dotyczące zobowiązań albo wierzytelności Spółki
    lub jednostek od niej zależnych, których wartość stanowiłaby co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki.
    Według stanu na dzień 31 grudnia 201 7 r. nie występowały dwa lub więcej postępowania przed sądem, organem
    właściwym dla postępowania arbitrażowego oraz organem administracji publicznej, dotyczące zobowiązań oraz
    wierzytelności, których łączna wartość stanowiłaby odpowiednio co najmniej 10% ka pitałów własnych Spółki.
    Na dzień 31 grudnia 201 7 r. Spółka była stroną postępowań dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności, których łącz na
    wartość wynosiła ok. 32 371 tys. zł, w tym łączna wartość postępowań doty czących zobowiązań wynosiła
    ok. 30 356 tys. zł, natomiast łączna wartość postępowań dotyczących wierzytelności wynosiła ok. 2 015 tys. zł.
    Postępowania, których stroną jest Spółka, nie mają istotnego wpływu na działalność Spółki.




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    11
    2.2. Rozwój Dom Development S.A., czynniki ryzyka
    2.2.1 Kluczowe rodzaje r yzyka, czynniki istotne dla rozwoju Spółki
    Poniżej opisane zostały istotne w opinii Zarządu czynniki ryzyka i zagrożenia dla działalności Spółki.
    Czynniki makroekonomiczne
    Na działalność Spółki w istotny sposób wpływają zjawiska o zasięgu globalnym, a w sz czególności ich skutki dla kondycji
    gospodarczej Polski. Do czynników makroekonomicznych, których znaczenie jest dla sytuacji finansowej i wyników Spółki
    największe, zaliczyć należy: stopę wzrostu gospodarczego (ryzyko spowolnienia wzrostu), stopę bezroboc ia (ryzyko
    wzrostu bezrobocia), kondycję instytucji finansowych (ryzyko pogorszenia się kondycji tych instytucji ). Istotne dla
    działalności Spółki są czynniki makroekonomiczne dotyczące kondycji polskiej gospodarki: poziom PKB, poziom
    inwestycji, dochody gospodarstw domowych, stopy procentowe, inflacja, poziom bezrobocia , sytuacja w branży
    deweloperskiej i budowlanej oraz koniunktura na rynku nieruchomości .
    W 201 7 roku otoczenie makroekonomiczne pozytywnie wpływało na działalność Spółki. Głównym wsparciem dla rynku
    mieszkaniowego był o utrzymanie rekordowo niskiego poziomu stóp procentowych oraz bardzo do bra sytuacja na rynku
    pracy . W Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście stopa bezrobocia oscylowała wokół poziomu naturalnego, zaś
    wynagrodzenia systematycznie ro sły . Zarząd spodziewa się, że te korzystne uwarunkowania utrzymają się w 201 8 roku.
    Dostępność kredytów hipotecznych
    W 2017 roku dostępność kredytów hipotecznych była relatywnie wysoka. Oprocentowanie kredytów hipotecznych było
    stabilne na przestrzeni min ionego roku i oscylowało wokół poziomu historycznego minimum. Rosnące wynagrodzenia
    i niska inflacja pozytywnie wpłynęły na poziom dochodu rozporządzalnego gospodarstw, zwiększając ich zdolność
    kredytową.
    Podwyższenie wymaganego minimalnego wkładu własnego do poziomu 20% nie wpłynęło istotnie na rynek kredytowy.
    Wciąż możliwe jest uzyskanie kredytu w wysokości 90% kwoty transakcji, wymaga to jednak ubezpieczenia brakującego
    wkładu własnego, co zwiększa koszt kredytu hipotecznego .
    W 2017 roku w porównaniu do roku 2016, akcja kredytowa banków przyśpieszyła, jednak wciąż znaczna część zakupów
    nieruchomości była realizowana ze środków własnych nabywców. W Dom Development S.A. transakcje gotówkowe
    stanowiły około 40% sprzedaży w minionym roku.
    Ryzyko kursowe
    Wra z z wejściem w życie z początkiem stycznia 2014 roku nowej Rekomendacji S wydanej przez KNF, kredyty
    w walutach obcy ch są udzielane wyłącznie pod warunkiem uzyskiwania większości trwałych dochodów w danej walucie.
    Ma to zapobiec spekulacji i ograniczyć ryzyko zmian kursu walut.
    Kredyty walutowe zaciągnięte w przeszłości przy niższych niż obecne kursach walut obcych w wyniku deprecjacji złotego
    względem euro czy franka szwajcarskiego niejednokrotnie przewyższają rzeczywistą wartość nieruchomości, która
    stanowi ich zabezpieczenie. Niemniej jednak, spadek kursu franka szwajcarskiego z 4,41 zł na początku stycznia
    2017 roku do 3,56 zł na koniec grudnia miał istotny, pozytywny wpływ na sytuację osób posiadających kredyty w tej
    waluc ie.
    Koncentracja działalnoś ci na rynku warszawskim
    Dotychczasowa działalność Spółki koncentruje się głównie na warszawskim rynku mieszkaniowym co w znacznym
    stopniu uzależnia wyniki Spółki od sytuacji panującej na tym rynku. W ocenie Zarządu Spółki w dłuższej perspektywie
    nadal będ zie to najlepiej rozwijający się rynek nieruchomości mieszkalnych w Polsce, na którym Spółka ma ugruntowaną
    pozycję i możliwość dalszego rozwoju.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    12
    W 2017 roku Spółka dokonała istotn ych zmian w swojej Grupie. Miały one na celu intensywny rozwój działalności Grupy
    na rynku trójmiejskim i wrocławskim . Należy oczekiwać, że w kolejnych latach rynki te zwiększą swój udział
    w działalności operacyjnej oraz w wynikach finansowych Grupy. Działalność poza Warszawą prowadzona jest przez
    podmioty zależne Spółki – Grupę K apitałową Euro Styl S.A. działającą na rynku trójmiejskim oraz Dom Development
    Wrocław Sp. z o.o. .
    Możliwość nabywania gruntów pod nowe projekty
    Źródłem przyszłego sukcesu Spółki jest jej zdolność do ciągłego , sprawnego pozyskiwania atrakcyjnych terenów
    inwestycyjnych pod nowe projekty deweloperskie w odpowiednich terminach, po konkurencyjnych cenach, na których
    wygenerowana zostanie satysfakcjonująca marża . Ograniczona podaż działek w atrakcyjnych lokalizacjach i
    o uregulowanej sytuacji prawnej sprawia, że umiejętność pozyskiwania nowych gruntów stanowi istotne źródło przewagi
    konkurencyjnej na rynku deweloperskim.
    Ożywienie na rynku mieszkaniowym przekłada się na zwiększony popyt na rynku gruntów - chcąc utrzymać p oziom
    i jakość oferty, spółki deweloperskie muszą stale uzupełniać swój bank ziemi. Ostra konkurencja o działki pod inwestycje
    powoduje wzrost ich cen. Zarząd Spółki kładzie duży nacisk na zabezpieczanie atrakcyjnych gruntów pod nowe
    inwestycje, dzięki cze mu Spółka posiada rozbudowany i urozmaicony bank ziemi zabezpieczający jej działalność co
    najmniej na najbliższe dwa lata. Sukces Spółki w zabezpieczaniu banku ziemi pod nowe projekty opiera się przede
    wszystkim na doświadczeniu pracowników Spółki oraz zna cznych zasobach gotówki umożliwiających szybką finalizację
    nawet bardzo dużych transakcji.
    Decyzje administracyjne
    Specyfika projektów deweloperskich wymaga od Spółki uzyskania szeregu pozwoleń, zgód i uzgodnień na każdym etapie
    procesu inwestycyjnego. Mimo dużej ostrożności w zakładanych harmonogramach realizacji projektów zawsze istnieje
    ryzyko opóźnień w ich uzyskaniu, wzruszeń decyzji już uzyskanych (w tym na skutek wnoszonych środków zaskarżenia
    pozostającyc h bez konsekwencji dla skarżących) , czy wręcz ich nie uzyskani a, co w pływa na zdolność prowadzenia
    i zakończenia realizowanych i planowanych projektów.
    Kluczowym dla Spółki działaniem zmniejszającym jej ekspozycję na ryzyka rynkowe jest prawidłowa ocena po tencjalnych
    i kontrola bieżących inwestycji deweloperskich w oparciu o wypracowane w Spółce modele inwestycyjne i procedury
    decyzyjne, których przestrzeganie jest przedmiotem szczególnej uwagi Zarządu Spółki.
    Na działalność Spółki mają także wpływ decyzje administracyjne na poziomie centralnym, takie jak warunki
    przyznawania dopłat w programie Mieszkanie dla Młodych, decyzja o jego wygaszeniu, czy ograniczenia w obrocie
    gruntami .
    Potencjalne przyszłe zmiany w prawie także stanowią ryzyko mogące bezpośredn io lub pośrednio wpłynąć na działalność
    Spółki i osiągane przez nią wyniki. W szczególności wśród tego typu ryzyk należy wskazać możliwość wprowadzenia
    obowiązkowych zamkniętych rachunków powierniczych jako formy zabezpieczenia nabywców mieszkań. Zarząd Sp ółki
    ocenia jednak, że ewentualne wprowadzenie takiego obowiązku może negatywnie wpłynąć na działalność Spółki
    w mniejszym stopniu niż na pozostałe podmioty rynkowe, przede wszystkim z uwagi na komfortową sytuację finansową
    oraz zaufanie i dobrą opinię, ja kimi Dom Development S.A. cieszy się wśród instytucji finansowych.
    Od 2000 roku funkcjonuje w Spółce sformalizowana procedura zarządzania ryzykiem. Zarządzanie w jej ramach odbywa
    się poprzez identyfikację i ocenę obszarów ryzyka dla wszystkich dziedzin ak tyw ności Spółki i jej Grupy wraz
    z jednoczesnym definiowaniem działań niezbędnych do jego ograniczenia lub eliminacji ( m.in. poprzez system procedur
    i kontroli wewnętrznych). Procedura zarządzania ryzykiem podlega okresowej aktualizacji przez Zarząd Spółki przy
    współudziale kluczowej kadry kierowniczej oraz doradców zewnętrznych.
    2.2.2 Perspektywy rozwoju działalności gospodarczej Spółki
    201 7 był kolejnym rekordowym rokiem zarówno dla Spółki, jak i całej branży deweloperskiej. W ocenie Zarządu bardzo
    silny popyt będzie utrzymywał się także w 2018 roku. Zagrożeniem dla utrzymania wolumenu transakcji na rynku może
    być niedostateczna podaż – już w czwartym kwartale 2017 roku odnotowano spadek poziomu oferty nowych mieszkań.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    13
    Niższa podaż przy utrzymaniu dotychczasowego popytu doprowadzi do przyśpieszenia wzrostu cen, tak jak miało to już
    miejsce na zagranicznych rynkach. Jeśli tak się stanie – dzięki rozbudowanemu bankowi ziemi i bardzo dobrej kondycji
    finansowej , Spółka może być jed nym z głównych beneficjentów tej sytuacji.
    Spółka zamierza kontynuować działalność w dotychczas prowadzonym zakresie. W celu zapewnienia odpowiedniej
    struktury oferty, Spółka będzie w dalszym ciągu rozwijać swój bank ziemi równoważąc udział gruntów p o lewe j i prawej
    stronie Wisły w Warszawie oraz po szukując atrakcyjnych działek w Trójmieście i Wrocławiu . Zadaniem Zarządu Spółki
    w obliczu sprzyjającej sytuacji na rynku nieruchomości jest przede wszystkim adaptacja Spółki i jej Grupy do nowej skali
    działalnoś ci. Główne podejmowane w tym kierunku działania to:
     zapewnienie Spółce odpowiednich źródeł oraz odpowiedniej struktury finansowania zarówno pod kątem
    obecnych jak i przyszłych projektów deweloperskich, z zachowaniem należytej ostrożności zarówno z punktu
    widzenia Spółki jak i jej klientów,
     współpraca z bankami i wydatna pomoc klientom w uzyskiwaniu kredytów bankowych na zakup mieszkań,
     dostosowanie oferty do potrzeb rynku,
     dostosowanie wydatków na zakup ziemi do istniejących oraz przewidywanych na dalsze l ata potrzeb Spółki,
     optymalizacja sposobu i momentu wykorzystania istniejącego banku ziemi,
     zwiększenie efektywności i skali działań wspierających sprzedaż,
     ciągłe umacnianie i tak wysokiego już zaufania klientów do marki Dom Development,
     dostosowanie stru ktury organizacyjnej i zatrudnienia do przewidywanego poziomu aktywności operacyjnej,
     optymalizacja wydatków na koszty ogólnego zarządu .
    Poza wymienionymi wyżej działaniami Zarządu , które będą kontynuowane w 201 8 roku, Dom Development S.A.
    w okresie najbliższych dwunastu miesięcy będzie przede wszystkim zmierzał do maksymalizacji marży licząc się
    z możliwym spadkiem wolumenu sprzedaży. Będzie to możliwe dzięki:
     posiadaniu ugruntowanej pozycji na warszawskim rynku mieszkaniowym,
     wysokim kwalifikacjom i potencjałowi kadry menedżerskiej Spółki ,
     wypracowanemu know -how w sferze operacyjnej realizacji projektów deweloperskich,
     wieloletniemu doświadczeniu w sprzedaży i finansowaniu projektów deweloperskich,
     posiadanemu bankowi ziemi (do tyczy to zarówno projektów rozpoczętych jak i przyszłych projektów),
     bardzo dobrej płynności finansowej Spółki.
    W okresie najbliższych dwunastu miesięcy planuje się również:
     dalszą koncentrację działalności operacyjnej w obszarze mieszkań popularnych i utr zymanie aktywności
    w pozostałych grupach produktów w oferowanym asortymencie sprzedaży,
     rozwój działalności Grupy poza rynkiem warszawskim poprzez rozwijanie działalności Grupy w Trójmieście oraz
    we Wrocławiu .




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    14
    3. SYTUACJA FINANSOWA SPÓŁKI, ZARZĄDZANIE ZASO BAMI FINANSOWYMI
    3.1. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno -finansowych, ujawnionych w rocznym
    sprawozdaniu Spółki za 2017 r.
    3.1.1 Wybrane dane finansowe z bilansu
    Aktywa
    Struktura aktywów Spółki na dzień 31 grudnia 201 7 i zmiany w porównaniu ze stanem na koniec 201 6 roku.
    AKTYWA 31.12.201 7 tys. zł Udział w aktywach 31.12.2016 tys. zł Zmiana 2017/2016
    Aktywa trwałe razem 325 925 15% 170 940 91%
    Aktywa obrotowe
    Zapasy 1 571 308 73% 1 360 371 16%
    Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności 29 506 1% 9 231 220%
    Pozostałe aktywa obrotowe 2 931 <1% 2 612 12%
    Środki pieniężne i ich ekwiwalenty i
    Krótkoterminowe aktywa finansowe 227 282 11% 435 098 (48)%
    Aktywa obrotowe razem 1 831 027 85% 1 807 312 1%
    Aktywa razem 2 156 952 100% 1 978 252 9%
    Kapitał własny i zobowiązania
    Struktura kapitałów własnych i zobowiązań Spółki na dzień 31 grudnia 201 7 i zmiany w porównaniu ze stanem na koniec
    201 6 roku :
    KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA 31.12.2017 tys. zł
    Udział w kapitałach własnych i zobowiązaniach
    31.12.2016 tys. zł Zmiana 2017/2016
    Kapitał własny
    Kapitał zakładowy 24 868 1% 24 782 <1%
    Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej pomniejszona o akcje własne 238 388 11% 234 986 1%
    Kapitały rezerwowe, zapasowe oraz niepodzielony wynik finansowy 736 064 34% 671 361 10%
    Kapitał własny razem 999 320 46% 931 129 7%
    Zobowiązania
    Zobowiązania długoterminowe razem 356 384 17% 325 738 9%
    Zobowiązania krótkoterminowe razem 801 248 37% 721 385 11%
    Zobowiązania razem 1 157 632 54% 1 047 123 11%
    Kapitał własny i zobowiązania razem 2 156 952 100% 1 978 252 9%




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    15
    3.1.2 Wybrane dane finansowe z rachunku zysków i strat
    Rachunek zysków i strat Spółki za rok zakończony 31 grudnia 201 7 roku w porównaniu z rokiem 201 6:
    01.01 - -31.12.2017 % sprzedaży 01.01 - -31.12.2016
    Zmiana
    2017/2016
    tys. zł tys. zł
    Przychody ze sprzedaży 1 298 718 100% 1 161 973 12%
    Koszt własny sprzedaży 937 061 72% 890 824 5%
    Zysk brutto ze sprzedaży 361 657 28% 271 149 33%
    Zysk na działalności operacyjnej 231 155 18% 158 969 45%
    Zysk brutto 231 924 18% 158 227 47%
    Zysk netto 186 113 14% 127 740 46%
    Zysk podstawowy na jedną akcję zwykłą (zł/akcja) 7,48 5,16 45%
    3.1.3 Wybrane informacje z rachunku przepływów pieniężnych
    (w tys. PLN) Zmiana Rok 2017 Rok 2016
    Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu obrachunkowego 412 335 217 201 90%
    Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej netto 236 354 417 910 (43)%
    Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej netto (301 020) (156 185) n/d
    Przepływy pieniężne z działalności finansowej netto (145 586) (66 591) n/d
    Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu obrachunkowego 202 083 412 335 (51)%
    Rok 201 7 rozpoczął się stanem środków pieniężnych w kwocie 412 335 tys. zł a zamknął się saldem w kwocie
    202 083 tys. zł. Oznacza to , że w okresie od 1 stycznia 201 7 roku do 31 grudnia 201 7 roku bilansowy stan środków
    pieniężnych zmniej szył się o kwotę 210 252 tys. zł.
    Na działalności operacyjnej Spółka odnotowała w 201 7 roku wpływ netto środków pieniężnych w kwocie 236 354 tys. zł.
    Głównie wpłynął na to wzrost zysku przed opodatkowaniem o 47% ze 158 227 tys. zł do 231 924 tys. zł . Zwiększenie
    zysku przed opodatkow aniem wynika przede wszystkim ze wzrostu marży brutto ze sprzeda ży, która w 2017 roku
    osiągnęła poziom 28%, o 5 punktów procentowych wyższy niż w 2016 roku . Niższa wartość przepływów pieniężnych z
    działalności operacyjnej netto o 181 556 tys. zł. (tj. o 43%) w stosunku do poprzedniego roku wynikał przede wszystkim
    z efektu ujęcia w 2016 r. nabycia udziałów w spółce Fort Mokotów Inwestycje Sp. z o.o. (o wartości bilansowej
    inwestycji netto równej 136 411 tys. zł ) jako wypływów środków z działalności inwesty cyjnej a nie operacyjnej .
    Przedmiotowa transakcja miała na celu nabycie przez Spółkę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej
    w dzielnicy Mokotów w Warszawie, które po likwidacji spółki Fort Mokotów Inwestycje sp. z o.o. w 2017 r. zostały
    zakwalifikowane do zapasów w bilansie Spółki. Niższy niż przed rokiem wpływ środków pieniężnych netto z działalności
    operacyjnej związany jest także z e znacznymi zakupami gruntów dokonanymi przez Spółkę w 2017 roku.
    Spółka wykazała w 201 7 roku wyp ływ netto środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej w kwocie 301 020 tys. zł.
    Wynika to głównie z akwizycji Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. o wartości bilansowej inwestycji netto równej
    265 473 tys. zł. oraz dokonanych przez Spółkę zwrotnych dopłat do kapitału spółek zależnych w kwocie 26 900 tys. zł.
    W obszarze działalności finansowej Spółka odnotowała w 201 7 roku wypływ netto środków pieniężnych w kwocie
    145 586 tys. zł. Nadwyżka wypływów finansowych nad wpływami wynika przede wszystkim z wypłaty przez Spółkę
    dywidendy w kwocie 125 586 tys. zł .
    3.2. Prognozy
    Zarówno Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. jak i podmiot dominujący nie publikowały prognoz wyników
    finansowych na 201 7 rok.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    16
    3.3. Zarządzanie zasobami finansowymi Spółki
    Zarządzanie zasobami finansowymi Dom Development S.A. w 201 7 roku, w związku z prowadzonymi projektami
    inwestycyjnymi budowy obiektów mieszkalnych, koncentrowało się głównie na pozyskiwaniu i odpowiednim
    strukturyzowaniu źródeł finansowania jak również na utrzymywaniu bezpiecznych wskaźników płynności. Zarząd na
    bieżąco dokonuje analizy istniejącej i planowania przyszłej, optymalnej struktury finansowania w celu osiągnięcia
    zakładanych wskaźników i wyników finansowych przy jednoczesnym zapewnieniu Spółce pł ynności i szeroko
    rozumianego bezpieczeństwa finansowego. W 201 7 roku działalność Spółki generowała dodatni wynik na każdym
    poziomie rachunku zysków i strat , wzmacniając sytuację finansową Spółki.
    Zdaniem Zarządu, stan majątk u i wyniki finansow e Dom Devel opment S.A. na koniec 201 7 roku świadcz ą o stabilnej
    sytuacji finansowej Spółki. Wynika to z osiągniętej przez Spółkę ugruntowanej pozycji na rynku mieszkaniowym,
    zakumulowania odpowiedniego doświadczenia i potencjału operacyjnego zarówno w sferze samej re alizacji projektów
    deweloperskich , jak również sprzedaży i finansowani a tych projektów. Sytuacja finansowa i majątkowa Spółki
    scharakteryzowana została w dalszej części raportu wybranymi wskaźnikami płynności i zadłużenia.
    Biorąc pod uwagę kształtowanie si ę sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w ostatnich latach, wyniki finansowe
    osiągnięte przez Spółkę w roku 201 7 należy uznać za bardzo dobre. W 201 7 roku Spółka przekaz ała swoim klientom
    2 634 lokale (w tym apartamen ty i lokale użytkowe ) w porównaniu z 2 482 sztukami w roku 201 6. Wynik finansowy za
    201 7 rok jest istotnie wyższy (o 46%) od wyniku osiągniętego w 201 6 roku. Jednocześnie , w 201 7 Spółka osiągnęła
    rekordowy wolumen sprzedaży – 3 272 lokale netto czyli o 20% więcej niż w roku 2016, co należy uznać za wynik
    bardzo dobry.
    3.3.1 Wskaźniki rentowności
    Wskaźniki przedstawiające rentowność prowadzonej działalności w ramach Spółki w 201 7 roku uległy poprawie
    w porównaniu z rokiem poprzednim. Wynika to przede wszystkim z faktu, że średnia marża generowana na produktach
    przekazywanych w roku 201 7 była wy ższa niż średnia marża generowana na produktach przekazywanych w roku 201 6.
    Poprawie uległy także stopy zwrotu z aktywów oraz kapitału własnego, co jest wynikiem wzrostu zysku netto o 46% prz y
    znacznie niższym wzroście aktywów oraz kapitałów własnych (odpowiednio o 9% i 7%).
    WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI 2017 2016
    Wskaźnik marży zysku operacyjnego
    EBITDA / przychody netto ze sprzedaży 18,3 % 14,1%
    Wskaźnik marży zysku netto
    Zysk netto / przychody netto ze sprzedaży 14,3 % 11,0%
    Stopa zwrotu z aktywów (ROA)
    Zysk netto / aktywa ogółem 8,6 % 6,5%
    Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE)
    Zysk netto / kapitał własny 18,6% 13,7%
    3.3.2 Wskaźniki płynności
    Biorąc pod uwagę specyfikę branży deweloperskiej charakteryzującej się wyjątkowo długim cyklem produkcyjnym oraz
    obostrzenia w zakresie finansowania działalności przez spółki z sektora, na szczególną uwagę zasługuje komfortowa
    sytuacja finansowa Spółki.
    Na taki stan rzeczy miał wpły w szereg długofalowych decyzji i działań podjętych przez Zarząd Spółki. Wysoki poziom
    współczynników jest w dużej mierze rezultatem odpowiedniej struktury finansowania, czyli przede wszystkim średnio
    i długoterminowego zamiast krótko i średnioterminowego. Do ww. działań i decyzji należy zaliczyć również sposób
    prowadzenia i finansowania realizowanych inwestycji (w tym decyzje o momencie rozpocz ynania poszczególnych osiedli
    i strukturze oferowanego do sprzedaży asortymentu) oraz strategię zakupu nowych nieru chomości .



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    17
    Sytuacja płynnościowa Spółki jest w ocenie Zarządu bardzo dobra. Wskaźnik bieżący płynności kształtował się na
    poziomie niemal identycznym jak rok wcześniej, uznawanym za bardzo bezpieczny. Istotnie zmniejszyła się wartość
    wskaźnika szybkiego – z poziomu 1,20 na koniec 2016 roku do 0,69 według stanu na 31 grudnia 2017 roku. Analizując
    ten wskaźnik należy mieć jednak na uwadze specyfikę działalności deweloperskiej. Na przestrzeni 2017 roku poziom
    zapasów Spółki wzrósł o ponad 15%, zaś ich udział w aktywach obrotowych, których wartość była względnie stała,
    zwiększył się z 75% na koniec 2016 roku do 86% na koniec roku 2017. Zmiana ta wynika głównie z likwidacji spółki Fort
    Mokotów Inwestycje Sp. z o.o. i przeklasyfikowaniu kosztu nabycia tej spółki z aktywów trwałych do wartości zapasów a
    także ze wzrostu skali działalności oraz wykazywania mieszkań i lokali usługowych , do których zawarto um owy
    sprzedaży , jako zapasów do momentu przekazania lokalu nabywcy. Wzrost wartości zapasów jest zatem naturalną
    konsekwencją zwiększenia skali działalności Spółki i nie stanowi zagrożenia dla jej płynności.
    Także wskaźnik natychmiastowy płynności zmniejszył się istotnie w 2017 roku w porównaniu do stanu na koniec 2016
    roku, utrzymując się jednak na wciąż bardzo wysokim poziomie. Główną przyczyną spadku tego wskaźnika z poziomu
    1,11 do 0,53 jest zmniejszenie stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów o 51% wynikające przede wszystkim z
    akwizycji za 260 mln zł Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. dokonanej przez Spół kę ze środków własnych , znacznych
    wydatków na grunty oraz 126 mln zł przeznaczonych na wypłatę dywidendy . Jest to także wynikiem realizowanej przez
    Zarząd Spółki polityki świadomego obniżania stanu środków pieniężnych przy utrzymaniu dostępności linii kred ytowych w
    rachunku bieżącym – na dzień 31 grudnia 2017 roku stan niewykorzystanych dostępnych linii wynosił 150 mln zł.
    Według Zarządu wiarygodność Spółki na rynku finansowym jest wysoka, czego dowodem jest relatywnie niski koszt oraz
    zdywersyfikowana stru ktura finansowania działalności Spółki oraz dobre relacje zarówno z bankami, jak i innymi
    instytucjami finansowymi w zakresie udzielania Spółce kredytów i innych form finansowania długoterminowego
    (obligacje).
    WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI 2017 2016
    Wskaźnik bieżący (current ratio)
    aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe (z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów)
    4,8 4 4,85
    Wskaźnik szybki (quick ratio)
    (aktywa obrotowe – zapasy) / zobowiązania krótkoterminowe (z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów)
    0,69 1,20
    Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio)
    środki pieniężne i lokaty bankowe powyżej 3 miesięcy / zobowiązania krótkoterminowe (z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów)
    0,53 1,11
    3.3.3 Wskaźniki zadłużenia
    Dzięki odpowiedniej polityce operacyjnej (odpowiednie rozpoczynanie i tempo prowadzonych inwestycji a także
    kontrolowane zakupy nowych nieruchomości) i finansowej (struktura finansowania), wartości prezentowanych
    wskaźników są ciągle na bezpiecznym poziomi e dla prowadzonej działalności, jak również potwierdzają wiarygodność
    kredytową Spółki na rynku finansowym. Wskaźniki zadłużenia na koniec 201 7 roku , które miały wartości zbliżone do
    stanu na koniec 201 6 roku, odzwierciedlają konserwatywne podejście władz Spółki do źródeł finansowania działalności.
    Największą różnicę w stosunku do 201 6 roku, wynikającą ze wzrostu stanu środków na rachunkach powierniczych
    zakwalifikowanych jako krótkotermin owe aktywa finan sowe , Spółka wykazuje na poziomie wskaźnika zadłużenia
    odsetkowego netto , który z ujemnej wartości wzrósł do wciąż bardzo bezpiecznego poziomu 13,4% .




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    18
    WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA 2017 2016
    Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi kapitał własny / aktywa ogółem 46,3 % 47,1%
    Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego zobowiązania ogółem / kapitał własny 115,8 % 112,5%
    Wskaźnik ogólnego zadłużenia zobowiązania ogółem / aktywa ogółem 53,7 % 52,9%
    Wskaźnik zadłużenia odsetkowego zobowiązania odsetkowe (w tym naliczone odsetki) / kapitały własne 36,2 % 41,2%
    Wskaźnik zadłużenia odsetkowego netto (zobowiązania odsetkowe (w tym naliczone odsetki) -środki pieniężne i lokaty bankowe powyżej 3 miesięcy) / kapitały własne
    13,4 % (5,5)%
    3.4. Informacje o kredytach, obligacjach, pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach
    3.4.1 Zaciągnięte i wypowiedziane umowy dotyczące pożyczek
    Na dzień 31 grudnia 201 7 r. oraz na 31 grudnia 201 6 r. Spółka nie posiadała żadnych pożyczek. W latach 201 7 i 201 6
    Spółka nie zaciągała i nie spłacała żadnych pożyczek.
    3.4.2 Zaciągnięte i wypowiedziane umowy dotyczące kredytów
    W dniu 31 marca 2017 roku zawarto z bankiem mBank S.A. umowę kredytu odnawialnego w rachunku kredytowym do
    wysokości 85 mln zł . Na podstawie umowy z bankiem, Do m Development Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z części
    tego limitu kredytowego do wysokości 35 mln zł. Oprocentowanie kredytu zostało ustalone w oparciu o stawkę
    WIBOR 1M powiększony o marżę. Data spłaty kredytu przypada na 1 marca 2021 r.
    Szczegółowe informacje dotyczące zaciągniętych przez Spółkę kredytów zaprezentowane są w nocie 7. 20 sprawozdania
    finansowego Spółki za rok 201 7.
    Umow y kredytowe wypowiedziane w 201 7 roku
    W 201 7 roku Spółka nie wypowiedziała żadnej z umów kredytowych.
    3.4.3 Obligacje
    W dniu 2 lutego 2017 roku Spółka wykupiła w terminie 12 000 niezabezpieczonych obligacji o wartości nominalnej
    10 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 120 000 tys. zł wyemitowanych w dniu 2 lutego 2012 roku.
    W dniu 17 listopada 2017 roku została podpisana umowa o przeprowadzenie Programu Emisji Obligacji pomiędzy Spółką
    a Trigon Dom Maklerski S.A. z siedzibą w Krakowie oraz Trigon Investment Banking Spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością & Wspólnicy S.K. z siedzibą w Warszawie, na podstawie której Dom Development S.A. może
    emitować obligacje w ramach różnych serii przez okres 10 lat o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 000 tys. zł ,
    rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowa nych i niewykupionych obligacji w każdym dniu trwania
    Programu.
    W dniu 15 grudnia 201 7 roku Spółka wyemitowała 50 000 niezabezpieczonych obligacji o wartości nominalnej 1 000 zł
    każda i łącznej wartości nominalnej 50 000 tys. zł z datą wykupu przypadając ą na 15 grudnia 202 2 roku .
    Wartość emisyjna odpowiada wartości nominalnej obligacji . Oprocentowanie obligacji ustalone zostało w oparciu



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    19
    o stawkę WIBOR 6M plus marża. Odsetki od obligacji wypłacane będą w okresach półrocznych. Cel emisji nie został
    określony , zaś wpływy z emisji zostały przeznaczone na bieżącą działalność Spółki.
    Szczegółowe informacje dotyczące wyemitowanych , umorzonych i wykupionych przez Spółkę obligacji zaprezentowane
    są w nocie 7.2 1 sprawozdania finansowego Spółki za rok 201 7.
    3.4.4 Udzielone pożyczki
    W 201 7 roku Spółka nie udzieliła żadnych pożycz ek.
    W dniu 22 grudnia 201 7 roku nastąpiła całkowit a spłata pożyczki udzielonej przez Spółkę jej podmiotowi zależnemu,
    Dom Development Grunty Sp. z o.o. w dniu 30 czerwca 2010 roku . Całkowita spłata przedmiotowej pożyczki nastąpiła
    poprzez spłatę jej pozostałej części w kwocie 200 tys. zł.
    3.4.5 Udzielone i otrzymane poręczenia
    W 2017 roku Spółka udzieliła poręczenia w kwocie 365 tys. zł na rzecz PPU PALISANDER Sp. z o.o. za wykonanie
    zobowiązań umownych przez NAILSEA Sp. z o.o.
    W 201 7 roku Spółka nie otrzymała żadnych poręczeń.
    3.4.6 Udzielone i otrzymane gwarancje
    W 201 7 roku Spółka nie udzieliła żadnych gwarancji.
    Otrzymane w 2017 roku gwarancje z tytułu należytego wykonania umowy, należytego wykonania kontraktowych
    zobowiązań gwarancyjnych, usunięcia wad i usterek, przedstawione są w poniższej tabeli:
    Firma Rodzaj gwarancji
    Kwota gwarantowana
    tys. zł
    UNIBEP S.A.* Bankowa 14 586 FUNDAMENTAL GROUP S.A. Bankowa 12 183 KALTER SP. Z O.O. Bankowa 3 585 ERBUD S.A. Bankowa 3 206 WARBUD S.A.** Bankowa 2 167 F.B.I. TASBUD S.A. Bankowa 1 970 REMBUD SP. Z O.O. Bankowa 933 TOTALBUD SP. Z O.O. Bankowa 825 MROZEK SP. Z O.O. Ubezpieczeniowa 11
    * Gwarancja wystawiona dn. 14.02.2017r. w kwocie 2 986 tys. zł wygasła dn. 16.04.2017r. ** Gwarancja wystawiona dn. 04.07.2017r. w kwocie 2 167 tys. zł wygasła w dn. 29.08.2017r.
    3.5. Wykorzystanie wpływów z emisji papierów wartościowych
    W dniu 15 listopada roku 201 7 Spółka wyemitowała nowe obligacje na kwotę 50 000 tys. zł. Informacje n a temat tej
    emisji zawarte są w nocie 3.4.3. niniejszego sprawozdania. Środki z emisji obligacji będą służyły finansowaniu
    działalności Spółki.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    20
    3.6. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
    Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych, w tym inwestycji kapitałowych, w
    porównaniu do wielkości posiadanych środków z uwzględnieniem możliwych zmian w strukturze
    finan sowania tej działalności
    Dom Development S.A. posiada pełną zdolność do finansowania realizowanych obecnie projektów inwestycyjnych.
    Spółka, realizując projekty deweloperskie, zamierza finansować je przy wykorzystaniu środków pochodzących z kapitałów
    włas nych, emisji dłużnych papierów wartościowych oraz kredytów bankowych . Zarząd kieruje swoje wysiłki ku temu, aby
    struk tura zapadalności emitowanych dłużnych papierów wartościowych i kredytów bankowych była dostosowana przede
    wszystkim do okresu realizacji p oszczególnych projektów deweloperskich ze szczególnym uwzględnieniem sukcesywnie
    uzupełnianego banku ziemi pod przyszłe projekty deweloperskie Spółki.
    Zdolność Spółki do realizacji zamierzeń inwestycyjnych potwierdziła się w 2017 roku. Zarząd Spółki zdołał pogodzić
    akwizycję Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. o wartości 260 mln zł, znaczne zakupy gruntów, w tym działki
    na warszawskim Żoliborzu o wartości 185 mln zł oraz wypłatę 126 mln zł w postac i dywidendy dla akcjonariuszy
    z utrzymaniem wysokiego stanu got ówki i niskiej relacji zadłużenia odsetkowego netto do kapitałów własnych. Dom
    Development S.A. posiada znaczne zasoby finansowe oraz cieszy się bar dzo dobrą opinią wśród banków i obligatariuszy ,
    co przekłada się na wysoką dostępność finansowania zewnętrzn ego .
    Obecnie większość działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. jest prowadzona bezpośredni o w spółce Dom
    Development S.A. Zamierzenia inwestycyjne Spółki na kolejny rok koncentrują się przede wszystkim na utrzymaniu skali
    działalności w Warsza wie oraz rozwoju spółek zależnych operujących Trójmieście i we Wrocławiu .
    Istotnym krokiem w kierunku dywersyfikacji działalności Grupy była akwizycja Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., dzięki
    której Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. posiada trzecią lok atę pod względem sprzedaży na rynku trójmiejskim.
    Zarząd Spółki oczekuje, że doświadczenie kadry zarządzającej Euro Styl S.A. ze wsparciem zasobów Grupy Kapitałowej
    Dom Development S.A. zagwarantują Grupie stałe miejsce wśród liderów trójmiejskiego rynku m ieszkaniowego.
    Zarząd Spółki spodziewa się także wzrostu skali działalnośc i Dom Development Wrocław Sp. z o.o., za pośrednictwem
    której Spółka z prowadzi działalność na rynku wrocławskim. 2017 rok był okresem intensywnego rozwoju potencjału
    wrocławskiej spółki – akwizycji gruntów i umacniania zespołu. W 2018 roku należy spodziewać się zwiększenia skali
    działalności poprzez wprowadz enie do budowy i oferty nowych projektów, a w konsekw encji także wzrostu sprzedaży
    i znaczenia Grupy na rynku wrocławskim.
    W k olejnych lata ch można oczekiwać wzrostu udziału Euro Styl S.A. i Dom Development Wrocław Sp. z o.o. w strukturze
    wyników Grupy. Zarząd Spółki nie wyklucza ponadto możliwości realizowania przedsięwzięć za pośrednictwem
    podmiotów zależnych lub współkontrolow anych, przy czym finansowanie tych przedsięwzięć (kredyty celowe)
    pozyskiwane byłyby bezpośrednio przez te spółki lub za pośrednictwem Dom Development S.A.
    Utrzymanie dotychczasowej polity ki dywidendowej, w ramach której Spółka wypłaciła 100% skonsolidowan ego zysku
    netto Grupy za lata 2012 – 201 6 świadczy o sile bilansu Spółki oraz o istniejących zasobach i źródłach finansowania
    wystarczających do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Zarządu.
    3.7. Ocena czynników i nietypowych zdarzeń mających wpływ na wynik za rok obrotowy
    Ocena czynników i nietypowych zdarzeń mających wpływ na wynik z działalności za rok obrotowy,
    z określeniem stopn ia wpływu tych czynników lub nie typowych zdarzeń na osiągnięty wynik
    W dniu 8 czerwca 2017 roku Spółka nabyła za cenę 260 mln zł 100% akcji w Euro Styl S.A. z siedzibą w Gdańsku oraz
    100% udziałów w kapitale zakładowym Euro Styl Development sp. z o.o. z siedzibą w Gdańsku. W wyniku ww. transakcji
    Dom Development S.A. uzyskał pełną kontrolę nad Grupą Kapita łową Euro Styl S.A. prowadzącą działalność
    deweloperską w segmencie mieszkaniowym na rynku Trójmiasta i okolic.
    Zarząd Spółki przewiduje, że akwizycja Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. zapewni istotny, około piętnastoprocentowy
    wzrost skonsolidowanych przyc hodów i zysków Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    21
    4. OŚWIADCZENIE O STOSO WANIU ŁADU KORPORACYJNEGO
    Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega Spółka oraz miejsce, gdzie tekst zbioru zasad
    jest publicznie dostępny
    W 2017 roku Spółka Dom Development S.A. podlegała zbiorowi zasad wskazanych w Dobrych Praktykach Spółek
    Notowanych na GPW 2016 przyjętych przez Radę Giełdy w dniu 13 października 2015 r. Uchwałą Nr 26/1413/2015.
    W 2017 roku do Spółki nie miała zastosowani a rekomendacja opisana w rozdziale IV.R.2 w punktach 12) i 3) DPSN,
    zgodnie z którą jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na strukturę akcjonariatu lub zgłaszane spółce oczekiwania
    akcjonariuszy, o ile spółka jest w stanie zapewnić infrastrukturę techniczną n iezbędną dla sprawnego przeprowadzenia
    walnego zgromadzenia przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej, powinna umożliwić akcjonariuszom
    udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu takich środków, w szczególności poprzez: 2) dwustronną
    komun ikację w czasie rzeczywistym, w ramach której akcjonariusze mogą wypowiadać się w toku obrad walnego
    zgromadzenia przebywając w miejscu innym niż miejsce obrad walnego zgromadzenia, 3) wykonywanie osobiście lub
    przez pełnomocnika, prawa głosu w toku walneg o zgromadzenia. Zarząd Spółki uznał, iż odbycie walnego zgromadzenia
    przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej nie jest uzasadnione z uwagi na strukturę akcjonariatu Spółki
    oraz brak zgłaszanych w tym przedmiocie oczekiwań akcjonariuszy Spółki. Ponadto Spółka nie zapewniała możliwości
    udziału w walnym zgromadzeniu w trybie określonym powyżej z uwagi na zwiększone ryzyko wystąpienia
    nieprawidłowości w przebiegu walnego zgromadzenia. Zarząd Spółki podjął decyzję o niestosowaniu ww. rekomendacji
    ze względu na potencjalne problemy związane m.in. z identyfikacją Akcjonariuszy, doborem najwłaściwszego medium
    dwustronnej komunikacji zdalnej, a także niemożnością zagwarantowania przez Spółkę spełnienia niezbędnych
    wymogów sprzętowych po stronie Akcjonari usza.
    Zdaniem Zarządu Spółki problemy natury prawnej, logistycznej oraz technicznej związane z umożliwieniem dwustronnej
    komunikacji w czasie rzeczywistym, w ramach której akcjonariusze mogą wypowiadać się oraz wykonywać prawo głosu
    w toku obrad walnego z gromadzenia przebywając w miejscu innym niż miejsce obrad, przekraczają potencjalne korzyści
    dla Akcjonariuszy. W ocenie Zarządu Spółki dotychczasowe zasady udziału w walnym zgromadzeniu zapewniają
    prawidłową realizację praw wynikających z posiadania akcji Spółki przez wszystkich Akcjonariuszy, zaś możliwe
    przerwanie obrad walnego zgromadzenia w wyniku zakłócenia zdalnej komunikacji dwustronnej stanowiłoby istotną
    niedogodność dla Akcjonariuszy lub ich pełnomocników obecnych w miejscu obrad.
    Zarząd Spółki n ie wyklucza stosowania ww. rekomendacji w przyszłości, zaś decyzję o wdrożeniu Zarząd uzależnia od
    wypracowania odpowiednich standardów jej funkcjonowania w praktyce.
    W 2017 roku Spółka nie zastosowała zasady VI.Z.2. DPSN, zgodnie z którą „aby powiązać wyn agrodzenie członków
    zarządu i kluczowych menedżerów z długookresowymi celami biznesowymi i finansowymi spółki, okres pomiędzy
    przyznaniem w ramach programu motywacyjnego opcji lub innych instrumentów powiązanych z akcjami spółki, a
    możliwością ich realizac ji powinien wynosić minimum 2 lata.”
    W dniu 1 grudnia 2017 roku, na mocy upoważnienia udzielonego na podstawie uchwały Zwyczajnego Walnego
    Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki nr 21 z dnia 25 maja 2017 roku, Rada Nadzorcza Spółki przyjęła Postanowienia
    Progra mu IV Opcji Menedżerskich dla Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu – Dyrektora Zarządzającego,
    dotyczących 500.000 Akcji Dom Development S.A. Zgodnie z postanowieniami Programu IV, jeśli Pani Małgorzata
    Kolarska zaakceptuje uczestnictwo w Programie I V, otrzyma jednorazowo opcje uprawniające do objęcia łącznie 500.000
    akcji Dom Development S.A. za cenę w kwocie 35,00 złotych za akcję. Realizacja przedmiotowych opcji będzie
    limitowana do 100.000 akcji w jakimkolwiek okresie 12 kolejnych miesięcy, począw szy od 1 stycznia 2018 roku, z tym że
    opcje niewykorzystane będzie można zrealizować w późniejszym terminie, lecz nie później niż do 31 grudnia 2027 roku.
    W ocenie Zarządu Spółki, podział przyznanych opcji na 5 transz z możliwością realizacji rozpoczynając ą się w odstępach
    12-miesięcznych jest alternatywną, do zawartej w zasadzie szczegółowej VI.Z.2. DPSN, formą powiązania wynagrodzenia
    członka Zarządu z długookresowymi celami biznesowymi i finansowymi Spółki.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    22
    Konstrukcja Programu IV ma na celu powiązanie wynagrodzenia Pani Małgorzaty Kolarskiej pełniącej funkcję
    Wiceprezesa Zarządu – Dyrektora Zarządzającego ze wzrostem wartości Spółki dla Akcjonariuszy przez okres co najmniej
    5 lat. Biorąc pod uwagę rozłożenie możliwości realizowania opcji z poszczególnyc h transz w czasie, niestosowanie zasady
    VI.Z.2 DPSN dotyczy jedynie pierwszych dwóch transz, jednakże należy zwrócić uwagę, iż wszystkie transze mogą być
    realizowane w okresach późniejszych niż wynikałoby z możliwości określonych w zasadzie VI.Z.2 DPSN. Pr zyjęte
    rozwiązanie stanowi więc program motywacyjny na dłuższy okres czasu niż dwuletni, który wynikałby z zasady VI.Z.2
    DPSN.
    Ponadto w ocenie Zarządu, zgoda Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki oraz Rady Nadzorczej Spółki
    potwierdzają, że zasady Pro gramu IV w adekwatny sposób zabezpieczają interesy Akcjonariuszy Spółki poprzez
    powiązanie korzyści płynących z realizacji opcji w ramach przedmiotowego Programu IV z długookresowym rozwojem i
    wzrostem wartości Spółki.
    Zbiór zasad Dobrych Praktyk Spółek No towanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. dostępny jest
    publicznie pod adresem: https://www.gpw.pl/pub/GPW/files/PDF/GPW_1015_17_DOBRE_PRAKTYKI_v2.pdf . Spółka
    zamieściła informację na temat stanu stosowania przez Spółkę rekomendacji i zasad zawartych w Dobrych Praktykach
    Spółek Notowanych na GPW 2016 pod adresem: http://inwestor.d omdevelopment.com.pl/pl/lad -korporacyjny
    Zbiór zasad ładu korporacyjnego, na którego stosowanie Spółka się zdecydowała dobrowolnie oraz
    miejsce, gdzie tekst zbioru jest publicznie dostępny
    W 201 7 roku Spółka Dom Development S.A. przestrzegała zasady opubl ikowane w Kodeksie Dobrych Praktyk w relacjach
    Klient - Deweloper autorstwa Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
    Treść Kodeksu Dobrych Praktyk w relacjach Klient - Deweloper dostępny jest publicznie pod adresem:
    http://www.warszawa.pzfd.pl/strefa -klienta/kodeks -dobrych -praktyk
    Spółka Dom Development S.A. nie odstąpiła od żadnych zasad wskazanych w Kodeksie Dobrych Praktyk w relacjach
    Klient - Deweloper.
    4.1. Kapitał zakładowy, akcjonariusze
    4.1.1 Akcjonariusze
    Na dzień 31 grudnia 201 7 r. Spółka była kontrolowana przez Dom Development B.V., która posiadała 57,34 % akcji
    Spółki.
    Poniższa tabela przedstawia wykaz akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne
    znaczne pakiety akcji na dzień 31 grudnia 201 7 roku:
    Stan na dzień sporządzenia
    sprawozdania finansowego
    Zmiana w okresie od publikacji sprawozdania finansowego za rok zakończony 31.12.2016
    Akcje % kapitału
    Liczba głosów na WZA
    % głosów na WZA Akcje
    Dom Development B.V. 14 259 879 57,34 14 259 879 57,34 (466 293)
    Jarosław Szanajca 1 454 050 5,85 1 454 050 5,85 -
    Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva BZ WBK SA *) 1 313 383 5,28 1 313 383 5,28 bd.
    Grzegorz Kiełpsz 1 280 750 5,15 1 280 750 5,15 -
    *) Stan posiadania akcji przez Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva BZ WBK S.A. podano według ostatniego
    zawiadomienia na dzień 11.07.2011r. jakie otrzymała Spółka od Aviva PTE Aviva BZ WBK S.A.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    23
    4.1.2 Uprawnienia kontrolne
    Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne, wraz z
    opisem tych uprawnień
    Zgodnie z pkt. 6.2.2. Statutu Spółki Dom Development S.A., akcjonariuszowi posiadającemu co najmniej 50,1% akcji
    Spółki przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania i odwoływania połowy Członków Zarządu, w tym Prezesa
    Zarządu oraz Wiceprezesa Zarządu odpowiedzialnego zgodnie z Regulaminem Zar ządu za finanse Spółki. W przypadku
    nieparzystej liczby Członków Zarządu akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1% akcji Spółki jest uprawniony do
    powoływania odpowiednio: 3 (w przypadku Zarządu pięcioosobowego) oraz 4 (w przypadku Zarządu siedmioosoboweg o)
    Członków Zarządu. Powyższe uprawnienie jest wykonywane w drodze doręczanego Spółce pisemnego oświadczenia
    o powołaniu lub odwołaniu danego Członka Zarządu. Pozostałych Członków Zarządu powołuje i odwołuje Rada
    Nadzorcza.
    Zgodnie z pkt. 7.4. Statutu Spół ki Dom Development S.A., akcjonariuszowi posiadającemu co najmniej 50,1% akcji
    Spółki przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania i odwoływania połowy Członków Rady Nadzorczej, w tym
    1 Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej. W przypadku nieparzystej licz by Członków Rady Nadzorczej akcjonariusz
    posiadający co najmniej 50,1% akcji Spółki jest uprawniony do powoływania odpowiednio: trzech (w przypadku
    pięcioosobowej Rady Nadzorczej), czterech (w przypadku siedmioosobowej Rady Nadzorczej) oraz pięciu (w przyp adku
    dziewięcioosobowej Rady Nadzorczej) Członków Rady Nadzorczej. Powyższe uprawnienie jest wykonywane w drodze
    doręczanego Spółce pisemnego oświadczenia o powołaniu lub odwołaniu danego Członka Rady Nadzorczej.
    Na dzień 31 grudnia 201 7 roku akcjonariusze m posiadającym co najmniej 50,1% akcji Spółki był Dom Development B.V.
    z siedzibą w Rotterdamie, Holandia .
    4.1.3 Ograniczenia praw z akcji
    Wskazanie ograniczeń odnośnie wykonywania prawa głosu, takich jak ograniczenie wykonywania
    prawa głosu przez posiadaczy ok reślonej części lub liczby głosów, ograniczenia czasowe dotyczące
    wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy współpracy Spółki, prawa kapitałowe
    związane z papierami wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów wartościowych
    Zastawni cy i użytkownicy akcji Spółki Dom Development S.A. nie są uprawnieni do wykonywania prawa głosu z akcji.
    Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów
    wartościowych emitenta
    W S półce Dom Development S.A. nie istnieją żadne ograniczenia dotyczące przenoszenia własności akcji Spółki Dom
    Development S.A.
    4.2. Walne Zgromadzenie
    Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia oraz opis praw
    akcjonariuszy i sposobu ich wykonywania, w szczególności zasady wyni kające z regulaminu
    Walnego Zgromadzenia, jeżeli taki regulamin został uchwalony, o ile informacje w tym zakresie nie
    wynikają wprost z przepisów prawa
    Walne Zgromadzenie obraduje jako Zwyczajne lub Nadzwyczajne i jako organ Spółki działa w oparciu o przep isy ustawy
    z dnia 15 września 2000 roku Kodeks spółek handlowych (tj. Dz. U. 2013, poz. 1030 z późn. zm.), Statutu Spółki oraz
    postanowienia jawnego i dostępnego publicznie Regulaminu Walnego Zgromadzenia z dnia 5 września 2006 roku
    zmienionego Uchwałą nr 27 z dnia 15 maja 2008 roku oraz uchwałą nr 31 z dnia 21 maja 2009 roku Zwyczajnego
    Walnego Zgromadzenia Dom Development S.A.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    24
    Zwyczajne Walne Zgromadzenie, zwoływane przez Zarząd, odbywa się w Warszawie w ciągu 6 miesięcy po upływie
    każdego roku obrotoweg o. W Walnym Zgromadzeniu mają prawo uczestniczenia osoby będące akcjonariuszami Spółki
    na szesnaście dni przed datą Walnego Zgromadzenia (dzień rejestracji uczestnictwa w walnym zgromadzeniu).
    Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki uczestniczą w Walny m Zgromadzeniu bez potrzeby otrzymania zaproszeń.
    Na zaproszenie Zarządu mogą brać udział w obradach lub stosownej ich części inne osoby, w szczególności biegli
    rewidenci i eksperci, jeżeli ich udział będzie uzasadniony ze względu na potrzebę przedstawieni a uczestnikom Walnego
    Zgromadzenia opinii w rozważanych sprawach. Biegły rewident winien być obecny na Walnym Zgromadzeniu, którego
    przedmiotem obrad są sprawy finansowe Spółki.
    Walne Zgromadzenie jest ważne i może podejmować uchwały wyłącznie wtedy, gdy n a Zgromadzeniu reprezentowani są
    akcjonariusze posiadający co najmniej 50,1% wszystkich głosów. Uchwały podejmowane są bezwzględną większością
    głosów ważnie oddanych, chyba że przepisy Kodeksu spółek handlowych lub Statutu Spółki stanowią inaczej. Głosowan ie
    może odbywać się przy użyciu elektronicznego systemu oddawania i obliczania głosów. Zastawnicy i użytkownicy akcji
    nie są uprawnieni do wykonywania prawa głosu z akcji.
    Uchwała dotycząca usunięcia spod obrad Walnego Zgromadzenia bądź zaniechania rozpat rywania spraw objętych
    porządkiem obrad, umieszczonych w porządku obrad na wniosek akcjonariuszy, wymaga dla swej ważności większości ¾
    głosów oddanych, po uprzednio wyrażonej zgodzie wszystkich obecnych akcjonariuszy, którzy zgłosili taki wniosek.
    Po pod pisaniu listy obecności i jej sprawdzeniu Przewodniczący poddaje pod głosowanie porządek obrad. Walne
    Zgromadzenie może przyjąć proponowany porządek dzienny bez zmian, zmienić kolejność obrad bądź usunąć z niego
    niektóre sprawy z zastrzeżeniem postanowień Statutu Spółki. Walne Zgromadzenie może także wprowadzić do porządku
    obrad nowe kwestie i przeprowadzić nad nimi dyskusję, jednakże bez podejmowania uchwał w tych sprawach.
    Przewodniczący Zgromadzenia nie ma prawa bez zgody Walnego Zgromadzenia, usuwać lub zmieniać spraw
    zamieszczonych w porządku obrad.
    Każdy uczestnik Walnego Zgromadzenia może zabierać głos w sprawach objętych przyjętym porządkiem obrad, które są
    aktualnie rozpatrywane. Każdy uczestnik Walnego Zgromadzenia może zgłosić wniosek w sprawie f ormalnej. W
    sprawach formalnych Przewodniczący udziela głosu poza kolejnością. Za wnioski w sprawach formalnych uważa się
    wnioski co do sposobu obradowania i głosowania.
    Walne Zgromadzenie podejmuje uchwały w sprawach objętych porządkiem obrad po przeprowa dzeniu głosowania.
    Głosowanie jest jawne, z zastrzeżeniem odpowiednich postanowień Statutu Spółki oraz Kodeksu spółek handlowych.
    W 2017 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki Dom Development S.A. obradowało w dniu 25 maja 2017 roku w
    siedzibie Spółki. W alne Zgromadzenie zostało zwołane na wniosek Zarządu Spółki, akcjonariusze Spółki nie występowali
    z wnioskami o zwołanie Walnego Zgromadzenia.
    Przebieg Walnego Zgromadzenia był zgodny z przepisami Kodeksu spółek handlowych, postanowieniami Statutu Spółki,
    regułami zawartymi w jawnym i dostępnym publicznie Regulaminie Walnego Zgromadzenia Dom Development S.A. i
    zasadami Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Akcjonariusze
    mogli zapoznać się z treścią projektów uchwał, przewidzianych w porządku obrad, w każdym przypadku nie później niż
    na 26 dni przed planowanym terminem obrad Walnego Zgromadzenia. Spółka nie kwestionowała prawidłowości
    przedstawianych przez akcjonariuszy i ich pełnomocników dokumentów potwierdza jących prawo ich reprezentowania
    podczas weryfikacji legitymacji akcjonariuszy uprawniających ich do uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu.
    Przewodniczący Walnego Zgromadzenia zapewniał sprawny przebieg obrad. Obrady Walnego Zgromadzenia nie były
    odwoływan e ani przerywane. Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej obecni na Walnym Zgromadzeniu byli gotowi do
    udzielania wyjaśnień w zakresie swoich kompetencji i przepisów prawa.
    Uchwały Walnego Zgromadzenia były podejmowane w warunkach umożliwiających ochronę pra w mniejszościowych
    akcjonariuszy, w tym wniesienie zastrzeżeń lub sprzeciwu wobec uchwał. Żadna z podjętych uchwał nie była
    kwestionowana w postępowaniu sądowym.
    Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki Dom Development S.A. odbyło się w terminie zgodnym z art. 395 Kodeksu spółek
    handlowych, a dokumentacja dotycząca sprawozdań finansowych za rok 2016 została opublikowana na stronie
    internetowej Spółki na ponad 2 miesiące przed terminem Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    25
    Wszystkie uchwały podjęte przez Walne Zgromadzenie w 2017 roku służyły realizacji interesu Spółki i uwzględniały
    prawa innych interesariuszy. Uchwały podjęte przez Walne Zgromadzenia zamieszczone są w Inte rnecie pod adresem:
    https://inwestor.domd.pl/pl/wza
    4.3. Zasady zmiany statutu
    Zmiana Statutu Spółki Dom Development S.A., zgodnie z art. 430 § 1 oraz art. 415 § 1 Kodeksu spółek handlowych,
    wymaga uchwały Walneg o Zgromadzenia podjętej większością ¾ głosów i wpisu do rejestru. W przypadku uchwały
    dotyczącej zmiany Statutu w zakresie zwiększenia świadczeń akcjonariuszy lub uszczuplającej prawa przyznane osobiście
    poszczególnym akcjonariuszom zgodnie z art. 354 Kode ksu spółek handlowych wymagana jest zgoda wszystkich
    akcjonariuszy, których przedmiotowa uchwała dotyczy. Zmianę Statutu zgłasza do sądu rejestrowego Zarząd Spółki Dom
    Development S.A. Walne Zgromadzenie Spółki Dom Development S.A. może upoważnić Radę Nadz orczą do ustalenia
    jednolitego tekstu zmienionego Statutu lub wprowadzenia innych zmian o charakterze redakcyjnym określonych
    w uchwale Walnego Zgromadzenia.
    4.4. Zarząd
    4.4.1 Zasady powoływania, odwoływania Zarządu
    Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania os ób zarządzających oraz ich uprawnień, w
    szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji
    Zgodnie ze Statutem Spółki, Zarząd Spółki Dom Development S.A. składa się z 4 do 8 Członków, w tym Prezesa,
    powoływanych na wspólną trzyletnią kadenc ję. Liczbę Członków Zarządu ustala Rada Nadzorcza. Akcjonariuszowi
    posiadającemu co najmniej 50,1% akcji Spółki przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania i odwoływania połowy
    Członków Zarządu, w tym Prezesa Zarządu oraz Wiceprezesa Zarządu odpowiedzi alnego zgodnie z Regulaminem Zarządu
    za finanse Spółki. W przypadku nieparzystej liczby Członków Zarządu akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1% akcji
    Spółki jest uprawniony do powoływania odpowiednio: 3 (w przypadku Zarządu pięcioosobowego) oraz 4 (w p rzypadku
    Zarządu siedmioosobowego) Członków Zarządu. Powyższe uprawnienie jest wykonywane w drodze doręczanego Spółce
    pisemnego oświadczenia o powołaniu lub odwołaniu danego Członka Zarządu. Pozostałych Członków Zarządu powołuje i
    odwołuje Rada Nadzorcza.
    Zarząd reprezentuje Spółkę w sądzie i poza sądem. Do składania oświadczeń i podpisywania w imieniu Spółki wymagane
    jest współdziałanie dwóch Członków Zarządu albo jednego Członka Zarządu łącznie z prokurentem.
    Zgodnie z pkt. 3.2.8. Statutu Spółki, Zarząd jest uprawniony do podwyższania kapitału zakładowego Spółki poprzez
    emisję nowych akcji o łącznej wartości nominalnej nie większej niż 1 500 000 (słownie: jeden milion pięćset tysięcy)
    złotych w drodze jednego lub kilku podwyższeń kapitału zakładowego w g ranicach określonych powyżej (kapitał
    docelowy). Upoważnienie Zarządu do podwyższania kapitału zakładowego oraz do emitowania nowych akcji w ramach
    kapitału docelowego do kwoty 1 500 000 złotych wygasa z upływem 3 lat od dnia wpisania do rejestru przedsięb iorców
    zmiany Statutu dokonanej uchwałą Walnego Zgromadzenia nr 22 z dnia 25 maja 2017 r.
    Upoważnienie do podwyższenia kapitału zakładowego, o którym mowa w zdaniu powyżej, obejmuje możliwość
    emitowania warrantów subskrypcyjnych, z terminem wykonania praw a zapisu upływającym z końcem okresu, o którym
    mowa jest powyżej.
    Za zgodą Rady Nadzorczej, Zarząd może pozbawić akcjonariuszy w całości lub w części prawa poboru w stosunku do
    akcji emitowanych w granicach kapitału docelowego.
    Warunkiem dokonania przez Za rząd podwyższenia kapitału zakładowego w granicach kapitału docelowego jest uzyskanie
    w tym zakresie pozytywnej opinii Rady Nadzorczej. W pozostałych przypadkach, o ile postanowienia Kodeksu spółek
    handlowych nie stanowią inaczej, Zarząd decyduje o wszystk ich sprawach związanych z podwyższeniem kapitału
    zakładowego w ramach kapitału docelowego.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    26
    Zgodnie z pkt. 3.2.6. Statutu Spółki, nabycie akcji własnych przez Spółkę w celu umorzenia nie wymaga zgody Walnego
    Zgromadzenia (z zastrzeżeniem art. 393 pkt 6 Kod eksu spółek handlowych), a jedynie zgody Rady Nadzorczej.
    4.4.2 Skład osobowy Zarządu
    W okresie od dnia 1 stycznia 201 7 roku do dnia 31 grudnia 201 7 roku Zarząd Dom D evelopment S.A. składał się
    z 5 następujących Członków:
     Jarosław Szanajca – Prezes Zarządu
     Janus z Zalewski – Wiceprezes Zarządu
     Małgorzata Kolarska – Wiceprezes Zarządu
     Janusz Stolarczyk – Członek Zarządu
     Terry Roydon – Członek Zarządu ,
    W dniu 4 grudnia 2017 roku Członek Zarządu, Pan Janusz Stolarczyk złożył z dniem 31 grudnia 2017 roku rezygnację
    z pełnionej funkcji.
    4.4.3 Zasady działania Zarządu
    Zarząd Spółki działa na podstawie przepisów Kodeksu spółek handlowych, postanowień Statutu Spółki, jawnego
    i dostępnego publicznie Regulaminu Zarządu zatwierdzonego uchwałą Rady Nadzorczej oraz zgo dnie z zasadami Dobrych
    Praktyk Spółek Notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
    Zarząd jest organem wykonawczym Spółki, kieruje jej bieżącą działalnością i reprezentuje ją na zewnątrz. Zarząd
    podejmuje decyzje we wszystkich sprawach Spółki niezastrzeżonych do kompetencji Walnego Zgromadzenia i Rady
    Nadzorczej przepisami prawa, Statutem Spółki lub uchwałą Walnego Zgromadzenia.
    Do składania oświadczeń i podpisywania w imieniu Spółki wymagane jest współdziałanie dwóch Członków Zarządu a lbo
    jednego Członka Zarządu łącznie z prokurentem. Uchwały Zarządu zapadają bezwzględną większością głosów.
    W przypadku równości głosów decyduje głos Prezesa Zarządu.
    Wyznaczając cele strategiczne, jak i bieżące zadania Spółki, Zarząd kierował się nadrzęd nym interesem Spółki
    i przepisami prawa oraz brał pod uwagę interesy akcjonariuszy, pracowników Spółki i wierzycieli.
    Starając się zapewnić przejrzystość i efektywność systemu zarządzania, Zarząd przestrzegał zasady profesjonalnego
    działania w granicach u zasadnionego ryzyka gospodarczego, biorąc pod uwagę szeroki zakres dostępnych informacji,
    analiz i opinii.
    Wysokość, forma i struktura wynagrodzenia Członków Zarządu Spółki były ustalane przez Radę Nadzorczą zgodnie
    z obowiązującą w Spółce polityką wynagro dzeń oraz na podstawie przejrzystych procedur i odpowiadały kryteriom
    zakresu odpowiedzialności i kompetencji oraz uwzględniały osiągnięte wyniki ekonomiczne przez Spółkę, pozostając
    w rozsądnej relacji do poziomu wynagrodzeń Członków Zarządu w podobnych s półkach na rynku deweloperskim.
    4.5. Rada Nadzorcza
    4.5.1 Zasady powoływania, odwoływania Rady Nadzorczej
    Rada Nadzorcza składa się z 5 do 9 Członków powoływanych na wspólną trzyletnią kadencję.
    Liczbę Członków Rady Nadzorczej ustala Walne Zgromadzenie. Ponadto Wal ne Zgromadzenie powołuje i odwołuje
    Członków Rady Nadzorczej, z zastrzeżeniem osobistego uprawnienia Akcjonariusza posiadającego co najmniej 50,1%
    akcji Spółki, który uprawniony jest do powoływania i odwoływania połowy Członków Rady Nadzorczej, w tym 1
    Wic eprzewodniczącego Rady Nadzorczej. W przypadku nieparzystej liczby Członków Rady Nadzorczej akcjonariusz
    posiadający co najmniej 50,1% akcji Spółki jest uprawniony do powoływania odpowiednio: trzech (w przypadku



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    27
    pięcioosobowej Rady Nadzorczej), czterech (w przypadku siedmioosobowej Rady Nadzorczej) oraz pięciu (w przypadku
    dziewięcioosobowej Rady Nadzorczej) Członków Rady Nadzorczej. Powyższe uprawnienie jest wykonywane w drodze
    doręczanego Spółce pisemnego oświadczenia o powołaniu lub odwołaniu danego Czło nka Rady Nadzorczej.
    Przynajmniej dwóch Członków Rady Nadzorczej (oraz ich osoby bliskie, w szczególności współmałżonek, zstępni oraz
    wstępni) powoływanych przez Walne Zgromadzenie powinno spełniać kryteria tzw. Członków Niezależnych, określone
    w pkt. 7.7. Statutu Spółki.
    4.5.2 Skład osobowy Rady Nadzorczej
    W okresie od dnia 1 stycznia 201 7 roku do dnia 31 grudnia 201 7 roku Rada Nadzorcza działała w składzie:
     Grzegorz Kiełpsz – Przewodniczący Rady Nadzorczej,
     Markham Dumas – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,
     Marek Moczulski – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej (Członek niezależny),
     Mark Spiteri – Członek Rady Nadzorczej,
     Michael Cronk – Członek Rady Nadzorczej,
     Włodzimierz Bogucki – Członek Rady Nadzorczej (Członek niezależny),
     Krzysztof Grzyliński – Członek Rady Nadzorczej (Członek niezależny).
    4.5.3 Zasady działania Rady Nadzorczej
    Rada Nadzorcza działa zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych, postanowieniami Statutu Spółki, uchwalonym
    przez nią jawnym i dostępnym publicznie Regulaminem Rady Nadz orczej, określającym jej organizację i sposób
    wykonywania czynności oraz Zasadami Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych
    w Warszawie S.A.
    Rada Nadzorcza jest stałym organem nadzoru Spółki we wszystkich dziedzinach działalnośc i Spółki.
    Rada Nadzorcza podejmuje uchwały lub wydaje opinie w sprawach zastrzeżonych do jej kompetencji stosownie
    do postanowień Statutu Spółki oraz w trybie przewidzianym postanowieniami Statutu lub stosownymi przepisami prawa.
    Posiedzenia Rady Nadzorcze j odbywały się regularnie, uczestniczyli w niej Członkowie Zarządu. W 2017 r. Rada
    Nadzorcza odbyła 9 posiedzeń, w tym 5 telekonferencji. Zarząd dostarczał Radzie Nadzorczej wyczerpujących informacji
    o wszystkich istotnych sprawach dotyczących działalności Spółki.
    Rada Nadzorcza spełniała warunek posiadania w swoim składzie co najmniej dwóch Członków niezależnych zgodnie
    z przyjętymi kryteriami niezależności określonymi w Statucie Spółki.
    Uchwały Rady Nadzorczej w sprawach: (i) wyrażania zgody na dokonywani e świadczeń z jakiegokolwiek tytułu przez
    Spółkę i jakiekolwiek podmioty powiązane ze Spółką na rzecz Członków Zarządu, (ii) wyrażenia zgody na zawarcie przez
    Spółkę lub podmiot od niej zależny istotnej umowy z podmiotem powiązanym ze Spółką, Członkiem Rad y Nadzorczej
    albo Zarządu oraz podmiotami z nimi powiązanymi, (iii) wyboru biegłego rewidenta dla przeprowadzenia badania
    sprawozdania finansowego Spółki – zapadały za zgodą większości Członków niezależnych Rady Nadzorczej.
    Wynagrodzenie Członków Rady Nadz orczej ustalone w sposób przejrzysty nie stanowiło istotnej pozycji kosztów Spółki
    wpływających na wynik finansowy. Jego wysokość zatwierdzona uchwałą Walnego Zgromadzenia została ujawniona
    w raporcie rocznym.
    Rada Nadzorcza przedstawiła Zwyczajnemu Walne mu Zgromadzeniu Spółki, które odbyło się w dniu 25 maja 2017 roku,
    przygotowane zgodnie z Dobrymi Praktykami Spółek Notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie
    S.A.:
     ocenę na temat sytuacji Spółki w 2016 r., z uwzględnieniem oceny systemu kon troli wewnętrznej, zarządzania
    ryzykiem, compliance oraz funkcji audytu wewnętrznego,



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    28
     sprawozdanie z działalności Rady Nadzorczej w 2016 r.,
     ocenę sposobu wypełniania przez Spółkę obowiązków informacyjnych dotyczących stosowania zasad ładu
    korporacyjnego, określonych w Regulaminie Giełdy oraz przepisach dot yczących informacji bieżących
    i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych,
     ocenę racjonalności prowadzonej przez Spółkę polityki w zakresie działalności sponsoringowej, charytatywne j
    lub innej o zbliżonym charakterze.
    4.5.4 Komitety Rady Nadzorczej
    W ramach Rady Nadzorczej utworzone zostały dwa komitety, Komitet Audytu oraz Komitet Wynagrodzeń.
    Komitet Audytu
    W okresie od dnia 1 stycznia 2017 roku do dnia 31 grudnia 2017 roku Komitet Aud ytu działał w następującym składzie:
     Włodzimierz Bogucki – Przewodniczący Komitetu Audytu,
     Mark Spiteri – Członek Komitetu Audytu,
     Marek Moczulski – Członek Komitetu Audytu.
    Komitet Audytu jest stałym komitetem Rady Nadzorczej. W skład Komitetu Audytu wchodzi co najmniej trzech Członków
    powoływanych przez Radę Nadzorczą spośród jej Członków, przy czym co najmniej dwóch Członków Komitetu Audytu, w
    tym jego przewodniczący, powin no być Niezależnymi Członkami Rady Nadzorczej w rozumieniu art. 129 ust. 3 ustawy z
    dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dz. U. 2017 poz. 1089)
    oraz pkt. 7.7 Statutu Spółki, z których przynajmniej jede n posiada wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub
    badania sprawozdań finansowych. Przynajmniej jeden z Członków Komitetu A udytu posiada wiedzę i umiejętności z
    zakresu branży w której działa Spółka.
    Obowiązki i uprawnienia Komitetu Audytu został y określone w jawnym i dostępnym publicznie Regulaminie Komitetu
    Audytu zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą.
    Do zadań Komitetu Audytu należy w szczególności (i) nadzorowanie Zarządu Spół ki w zakresie stosowania się
    do właściwych przepisów prawa i innych regulacji, w szczególności Ustawy o rachunkowości z dnia 29 września 1994
    roku, przygotowania informacji finansowych przez Spółkę, w szczególności w odniesieniu do wyboru zasad polityki
    księgowej, stosowania i oceny skutków nowych przepisów, informacji o s posobie traktowania w sprawozdaniach
    rocznych szacowanych pozycji, prognoz itd., stosowania się do zaleceń i spostrzeżeń biegłych rewidentów powoływanych
    przez Radę Nadzorczą, (ii) wydawanie rekomendacji Radzie Nadzorczej Spółki w sprawach dotyczących wybo ru
    i odwoływania biegłego rewidenta, (iii) kontrola niezależności i obiektywności biegłego rewidenta, w szczególności pod
    kątem zmiany biegłego rewidenta oraz poziomu otrzymywanego wynagrodzenia, (iv) weryfikowanie prac biegłego
    rewidenta.
    W wykonywaniu sw oich obowiązków Komitet Audytu współpracuje z Radą Nadzorczą, Zarządem, kierownictwem
    średniego szczebla oraz audytem wewnętrznym i zewnętrznym.
    W spotkaniach Komitetu Audytu uczestniczą na zaproszenie: Wiceprezes Zarządu ds. finansowych, Zastępca Dyrekto ra
    Finansowego, Kontroler Finansowy oraz przedstawiciele audytu zewnętrznego i wewnętrznego. W 2017 roku Komitet
    Audytu odbył 9 posiedzeń, w tym 5 telekonferencji.
    Komitet Wynagrodzeń
    W okresie od dnia 1 stycznia 2017 roku do dnia 31 grudnia 2017 roku, Kom itet Wynagrodzeń działał w składzie:
     Marek Moczulski - Przewodniczący Komitetu Wynagrodzeń,
     Mark Spiteri - Członek Komitetu Wynagrodzeń,
     Krzysztof Grzyliński - Członek Komitetu Wynagrodzeń.




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    29
    Komitet Wynagrodzeń jest stałym komitetem Rady Nadzorczej. W skł ad Komitetu Wynagrodzeń wchodzi co najmniej
    trzech Członków powoływanych przez Radę Nadzorczą spośród jej Członków, przy czym przynajmniej dwóch spośród
    Członków Komitetu Wynagrodzeń powinno mieć status Niezależnego Członka Rady Nadzorczej w rozumieniu pkt . 7.7
    Statutu Spółki. Rada Nadzorcza powołuje jednego z Członków Komitetu Wynagrodzeń, będących jednocześnie
    Niezależnymi Członkami Rady Nadzorczej w rozumieniu pkt. 7.7 Statutu Spółki, na stanowisko Przewodniczącego
    Komitetu Wynagrodzeń. Każdy z Członków Komitetu Wynagrodzeń może być w każdym czasie odwołany przez Radę
    Nadzorczą.
    Obowiązki i uprawnienia Komitetu Wynagrodzeń zostały określone w jawnym i dostępnym publicznie Regulaminie
    Komitetu Wynagrodzeń zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą.
    Do zadań Komit etu Wynagrodzeń należą w szczególności: (i) okresowa ocena zasad wynagradzania Członków Zarządu
    i przekazywanie Radzie Nadzorczej odpowiednich rekomendacji w tym zakresie, (ii) sporządzanie propozycji
    wynagrodzeń oraz przyznawania dodatkowych świadczeń, w tym w szczególności w ramach programów opcji
    menedżerskich (zamiennych na akcje w kapitale zakładowym Spółki), poszczególnym Członkom Zarządu Spółki w celu
    ich rozpatrzenia przez Radę Nadzorczą, (iii) przedkładanie projektów polityki wynagrodzeń Spółki.
    W spotkaniach Komitetu Wynagrodzeń uczestniczą na zaproszenie: Prezes Zarządu oraz Wiceprezes Zarządu ds.
    finansowych. W 2017 roku Komitet Wynagrodzeń odbył 5 posiedzeń, w tym 1 telekonferencję.
    4.6. Raport na temat p olityk i wynagrodzeń
    4.6.1 System wynagrodzeń przyję ty w Spółce
    Celem realizowanej polityki wynagrodzeń dla członków organów zarządczych i nadzorujących oraz kluczowych
    menedżerów w Dom Development S.A. (dalej: Polityka Wynagrodzeń) jest wspieranie strategii Spółki i jej celów krótko -
    i długoterminowych.
    Tworzone są spójne i uporządkowane zasady funkcjonowania Polityki Wynagrodzeń Spółki w taki sposób,
    aby wynagrodzenia były oparte o realia rynkowe i kondycję finansową Spółki. Realizowana przez nas polityka pozwala
    stymulować rozw ój biznesowy oraz przyciąg nąć, motywować i zatrzymać najwyższej klasy specjalistów w swoich
    dziedzinach.
    Polityka Wynagrodzeń dla członków Zarządu Spółki i kluczowych menedżerów Dom De velopment S.A. jest powiązana
    z długoterminowymi interesami i wynikami ekonomicznymi Spółki, w opa rciu o system długoterminowego motywowania.
    Polityka Wynagrodzeń dla członków organów Spółki i kluczowych menedżerów Dom Development S.A. ustalana jest
    zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa i regulacjami wewnętrznymi obowiązującymi w Spółce , w tym
    w szczególności zgodnie z Kodeksem Spółek Handlowych, Statutem, Regulaminem Rady Nadzorczej, Regulaminem
    Zarządu oraz Regulaminem Komitetu Wynagrodzeń.
    W roku obrotowym 2017 nie wystąpiły istotne zmiany w Polityce Wynagrodzeń Spółki.
    4.6.2 Pozafinansowe składniki wynagrodzenia Członków Zarządu i kluczowej kadry menedżerskiej
    Na wynagrodzenie Członków Zarządu , Członków Rady Nadzorczej oraz kluczowych menedżerów składa ją się również
    pozapłacowe składniki w postaci dodatkowych świadczeń w naturze takich jak prywatna opieka medyczna, czy samochód
    służbowy wykorzystywany również do celów prywatnych.
    4.6.3 Ocena funkcjonowania Polityki Wynagrodzeń
    W ocenie Spółki, realizowana Polityka Wynagrodzeń powiązana z osiąganymi wynikami ekonomicznymi przy
    jednoczesnej realizac ji celów biznesowych stanowi podstawę do utrzymania stabilności funkcjonowania przedsiębiorstwa
    oraz długoterminowego wzrostu wartości dla akcjonariuszy.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    30
    4.6.4 Warunki i w artość wynagrodzeń, nagród i korzyści członków Zarządu
    Zgodnie ze Statutem Spółki, ustale nie warunków umów oraz wysokości wynagrodzeń Prezesa Zarządu oraz pozostałych
    członków Zarządu należy do kompetencji Rady Nadzorczej Spółki, po uprzedniej rekomendacji Komitetu Wynagrodzeń
    w tym zakresie.
    Komitet Wynagrodzeń dokonuje okresowej oceny zasad wynagradzania członków Zarządu i przekazuje Radzie
    Nadzorczej odpowiednie rekomendacje w tym zakresie, sporządza propozycję wynagrodzeń oraz przyznawania
    dodatkowych świadczeń, w tym w szczególności w ramach programów opcji menedżerskich (zamiennych na akc je
    w kapitale zakładowym Spółki), poszczególnym członkom Zarządu Spółki w celu ich rozpatrzenia przez Radę Nadzorczą.
    Wynagrodzenie członków Zarządu Spółki i kluczowych menedżerów wynika z przyjętej Polityki Wynagrodzeń i składa się
    z części stałej (płaca zasadnicza), części zmiennej (system motywacyjny zwany roczną premią uznaniową) oraz
    świadczeń pozapłacowych. Podobnie jak w latach poprzednich, tak też w roku 2017 system wynagrodzeń funkcjonował
    na podobnych zasadach, tj. w oparciu o system motywacyjny powiązany z wynikami finansowymi Spółki oraz celami
    biznesowymi i finansowymi Spółki. Przyznanie premii uzależnione było od stopnia realizacji indywidualnych rocznych
    celów związanych z celami biznesowymi Spółk i.
    W 2017 roku wartość wynagrodzeń (wraz z nagrodami) wypłaconych, należnych lub potencjalnie należnych odrębnie
    dla każdej z osób zarządzających Spółki przedstawiała się następująco:
    Wynagrodzenia i nagrody
    (tys. zł)
    W Spółce
    W innych
    podmiotach Grupy
    Stałe składniki
    wynagrodzenia
    Zmienne składniki
    wynagrodzenia
    Świadczenia
    pozapłacowe tys. zł
    Zarząd
    Jarosław Szanajca 1 399 802 29 -
    Małgorzata Kolarska 1 200 1 066 28 -
    Janusz Zalewski 1 080 697 14 -
    Janusz Stolarczyk 711 409 34 -
    Terry Roydon 72 341 - -
    Poza dywidendą, w roku 2017 nie miały miejsca wypłaty z zysku dla osób zarządzających Spółką.
    4.6.5 Wartość wynagrodzeń, nagród i korzyści członków Rady Nadzorczej
    W 2017 r oku wartość wynagrodzeń wypłaconych, należnych lub potencjalnie należnych odrębnie dla każdej z osób
    nadzorujących Spółkę przedstawiała się następująco:
    Wynagrodzenia i nagrody W Spółce
    W innych podmiotach
    Grupy
    tys. zł tys. zł
    Rada Nadzorcza
    Grzegorz Kiełpsz 624 -
    Mark Spiteri 110 -
    Markham Dumas 110 -
    Michael Cronk 110 -
    Włodzimierz Bogucki 110 -
    Marek Moczulski 110 -
    Krzysztof Grzyliński 121 -
    Poza dywidendą, w roku 2017 nie miały miejsca wypłaty z zysku dla osób nadzorujących Spółkę.



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    31
    4.6.6 Umowy z członkami Zarządu w przypadku ich rezygnacji, zwolnienia
    Umowy zawarte między Spółką a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku
    ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska
    Członkowie Zarządu Spółki: Jarosław Szanajca, Janusz Zalewski, Małgorzata Kolarska i Janusz Stolarczyk (który pełnił
    funkcję członka Zarządu do dnia 31 grudnia 2017 r.) zatrudnieni są w Spółce na podstawie umów o pracę.
    Zgodnie z postanowieniami umów o pracę rozwiązanie stosunku pracy z poszczególnymi członkami Zarządu Spółki
    upoważnia ich do otrzymywania wynagrodzenia w okresie wypowiedzenia, co zostało opisane w nocie 7.45
    w sprawozdaniu finansowym Spółki za rok 201 7.
    4.7. Stosowanie Polityki Różnorodności w odniesieniu do Zarządu i Rady Nadzorczej
    W ocenie Zarządu Spółki, skład osobowy Zarządu oraz Rady Nadzorczej Dom Development S.A. zapewniał zróżnicowanie
    wieku, kierunku wykształcenia oraz doświadczenia zawodowego niezbędne dla osiągnięcia wielowymiarowej perspektywy
    wspierającej dział alność Spółki i nadzór nad nią.
    W 2017 roku w Zarządzie Spółki zasiadało 5 osób – 4 mężczyzn i 1 kobieta. Wszyscy członkowie Zarządu są od wielu lat
    związani ze Spółką, a o ich powołaniu w skład organu decydowały wiedza i umiejętności. W skład Zarządu Dom
    Development S.A. wchodzą osoby z wykształceniem prawniczym, ekonomicznym oraz z zakresu zarządzania
    nieruchomościami. Wszyscy członkowie Zarządu Spółki posiadają wieloletnie doświadczenie w branży deweloperskiej,
    zarówno na rynku polskim jak i za granicą. Lata praktyki i szeroka perspektywa pozwalają Zarządowi na sprawne
    podejmowanie strategicznych decyzji.
    Mając na uwadze zabezpieczenie rozwoju Spółki i Grupy Zarząd dba o rozwój kluczowej kadry menedżerskiej oraz jej
    zróżnicowanie. Dyrektorami i zastępcam i dyrektorów poszczególnych pionów i działów są kobiety i mężczyźni o różnym
    kierunku wykształcenia, przebiegu doświadczenia zawodowego, a także wieku.
    W skład Rady Nadzorczej Spółki wchodzą osoby z doświadczeniem w różnych branżach, w tym w branży dewelop erskiej .
    Wśród członków Rady Nadzorczej znajdują się osoby od lat związane z Dom Development S.A., jak jej Przewodniczący,
    współzałożyciel Spółki , Grzegorz Kiełpsz oraz przedstawiciele dominującego akcjonariusza Dom Development B.V. .
    Dla zapewnienia najwyż szych standardów nadzoru nad Spółką, w Radzie Nadzorczej Dom Development S.A. zasiadają
    także trzej członkowie niezależni. Takie zróżnicowanie pozwala na spojrzenie w szerokiej perspektywie na działania
    Zarządu Spółki oraz obejmowane kierunki jej rozwoju. W 2017 roku w Radzie Nadzorczej zasiadało 7 mężczyzn, jednak
    władze Spółki w miarę możliwości postarają się o wzbogacenie składu tego organu o kobiety, o ile będą one spełniały
    kryteria wymagane przepisami prawa oraz standardy wewnętrzne Spółki .
    Względna s tałość składu Zarządu i Rady Nadzorczej Dom Development S.A. wynika w znacznej mierze ze stabilnej
    struktury akcjonariatu Spółki i jej historii – zarówno w Zarządzie, jak i w Radzie Nadzorczej zasiadają współzałożyciele
    Spółki oraz osoby reprezentujące dom inującego akcjonariusza Dom Development B.V. .




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    32
    4.8. Akcje w posiadaniu członków Zarządu i Rady Nadzorczej
    Łączna liczba i wartość nominalna wszystkich akcji Spółki oraz akcji i udziałów w jednostkach
    Grupy, będących w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących Spółki
    Stan posiadania akcji i opcji na akcje Spółki przez członków Zarządu i Rady Nadzorczej na dzień 31 grudnia 201 7 roku
    przedstawiał się następująco:
    Akcje Opcje na akcje Razem
    ilość wartość
    nominalna
    tys. zł
    ilość ilość opcji i akcji
    Zarząd
    Jarosław Szanajca 1 454 050 1 454 - 1 454 050
    Janusz Zalewski 350 000 350 - 350 000
    Małgorzata Kolarska 31 500 32 500 000 531 500
    Janusz Stolarczyk 122 030 122 - 122 030
    Terry Roydon 58 500 59 - 58 500
    Rada Nadzorcza
    Grzegorz Kiełpsz 1 280 750 1 281 - 1 280 750
    Mark Spiteri 900 1 - 900
    Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki nie posiadali udziałów w innych podmiotach Grupy.
    4.9. Polityka w zakresie działalności sponsoringowej, charytatywnej i innej o zbliżonym
    charakterze
    Spółka prowadzi działalność sponsoringową łączącą wspieranie instytucji działających w obszarze kultury, sztuki, sp ortu
    i edukacji z promowaniem marki Dom Development S.A.. Dobór partnerów do współpracy w ramach sponsoringu lub
    działalności o zbliżonym charakterze jest dokonywany z zachowaniem wysokich standardów etycznych i ze szczególnym
    uwzględnieniem przedsięwzięć o pozytywnym wpływie na obszary, w których zlokalizowane są projekty deweloperskie
    Spółki.
    W 2017 roku Spółka powołała Fundacj ę Dom Development City Art , której jest fundatorem . Misją Fundacji jest
    podnoszenie jakości przestrzeni publicznej poprzez integr ację użytkowej architektury mieszkalnej ze sztuką, a także
    czynny udział w promocji sztuki, jako istotnego elementu mającego korzystny wpływ na jakość życia mieszkańców miast.
    Zadaniem Fundacji Dom Development City Art jest stymulowanie debaty na temat jak ości przestrzeni publicznej.
    Fundacja poza współpracą z artystami i realizacją wybranych prac na terenie nowych osiedli Dom Development S.A.
    planuje organizację konkursów dla projektantów, jak również działalność badawczą i edukacyjną. Jednym z priorytetów
    fundacji jest również wsparcie wydarzeń, których celem jest promocja sztuki w przestrzeni miasta. Szczegółowe
    informacje na temat działalności Fundacji Dom Development City Art dostępne są pod adresem www.fddca.pl .
    Od 2016 roku Dom Development S.A. jest sponsorem głównym Teatru Narodowego w Warszawie, jednej
    z najważniejszych w Polsce scen teatralnych. Spółka będzie kontynuowała tę współpracę także w 2018 roku.
    W 2017 roku Spółka współpracowała z Podkarpacką Fundacj ą Rozwoju Kultury w zakresie sponsoringu Koncertu
    Charytatywnego „Pomóż Dzieciom – Gwiazdy Jazzu charytatywnie na rzecz Dziecięcego Centrum Transplantacji w
    Instytucie Centrum Zdrowia Dziecka”.
    Łącząc wspieranie lokalnej społeczności z popularyzowaniem kultur y, Dom Development S.A. w 2017 roku wsparł
    Fundację ENS na Rzecz Kultury i Dziedzictwa Narodowego, która organizowała czytanie bajek Jerzego Ficowskiego na
    osiedlu Żoliborz Artystyczny. Ponadto Spółka angażowała się w projekty na rzecz mieszkańców Targówka , gdzie realizuje
    wieloetapowy projekt Osiedle Wilno. Ze wsparciem Dom Development S.A. Fundacja Pracownia Badań i Innowacji
    Społecznych „Stocznia” zorganizowała projekt Partycypacyjny szlak turyst yczny na Targówku Fabrycznym, w ramach
    którego zrealizowany został szlak spacerowy na Targówku Fabrycznym. Także Ogólnopolski Turniej Tańca



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    33
    Towarzyskiego, który odbył się w minionym roku na warszawskim Targówku odbył się ze wsparciem Dom
    Development S.A.
    W 2017 roku Spółka wspierała także Fundację Towarzystwo Wioś larskie Syrenka, organizatora Wioślarskiego Pucharu
    Wisły. W czerwcu 2017 roku odbyła się dziewiąta edycja tych zawodów.
    Polityka realizowana przez Spółkę w 2017 roku w zakresie działalności sponsoringowej i charytatywnej obe jmuje
    zaangażowanie w projekty na rzecz potrzebujących, wspierające kulturę, popularyzujące sport i zdrowy tryb życia oraz
    rozwój społeczności lokalnych, w szczególności w okolicy realizowanych przez Spółkę inwestycji mieszkaniowych.
    4.10. Programy opcji menedżerskich
    4.10.1 Obecnie obowiązujące pro gramy akcji pracowniczych
    Informacje o znanych Spółce, zawartych w ciągu ostatniego roku obrotowego umowach, w wyniku
    których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach akcji posiadanych przez
    dotychczasowych akcjonariuszy
    W dniu 1 grudnia 2017 r. Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę nr 01/12/17 w sprawie przyjęcia Postanowień
    Programu IV Opcji Menedżerskich Dla Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu - Dyrektora Zarządzającego,
    Dotyczących 500.000 Akcji Dom Development S.A. Zgodnie z Programem, Pani Małgorzata Kolarska otrzymała
    jednorazowo opcje uprawniające do objęcia łącznie 500.000 akcji Dom Development S.A. za cenę w kwocie 35,00
    złotych (słownie: trzydzieści pięć złotych, zero groszy) za akcję. Realizacja przedmiotowych opcji jest limitowa na do
    100.000 akcji w jakimkolwiek okresie 12 kolejnych miesięcy, począwszy od 1 stycznia 2018 roku, z tym że opcje
    niewykorzystane będzie można zrealizować w późniejszym terminie, lecz nie później niż do 31 grudnia 2027 roku.
    Powyższy Program IV jest jedy nym programem opcji menedżerskich funkcjonującym obecnie w Spółce.
    Opcje na akcje przydzielone i możliwe do realizacji na poszczególne dni bilansowe oraz zmiany w latach 2017 i 2016
    prezentuje poniższa tabela:
    OPCJE NA AKCJE 01.01 - 31.12.2017 01.01 - 31.12 .2016
    Opcje niezrealizowane na początek okresu
    Ilość - 150 410
    Całkowita cena realizacji - 6 116
    Opcje przyznane w okresie
    Ilość 500 000 -
    Całkowita wartość wykonania opcji 17 500 -
    Opcje wygasłe w okresie
    Ilość - 53 260
    Całkowita wartość wykonania opcji - 2 164
    Opcje zrealizowane w okresie
    Ilość - 97 150
    Całkowita wartość wykonania opcji - 3 952
    Średnia ważona cena wykonania opcji na jedną akcję (PLN/akcja) - 40,68
    Opcje niezrealizowane na koniec okresu
    Ilość 500 000 -
    Całkowita cena realizacji 17 500 -
    Opcje możliwe do zrealizowania na początek okresu
    Ilość - 150 410
    Całkowita cena realizacji - 6 116
    Opcje możliwe do zrealizowania na koniec okresu
    Ilość - -
    Całkowita cena realizacji - -




    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    34
    Szczegółowa informacja na temat Programu IV Opcji Menedżerskich zawarta jest w sprawozdaniu finansowym Spółki za
    rok 2017 w nocie 7.44.
    4.10.2 System kontroli programów akcji pracowniczych
    Programy opcji menedżerskich, które funkcjonowały i funkcjonują w Spółce przyjmowane były przez Radę Nadzorczą na
    podstawie upoważnienia zawartego w uchwale Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki.
    W dniu 25 maja 2017 r. Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki upoważniło Zarząd Spółki do podwyższenia kapitału
    zakładowego Spół ki w ramach kapitału docelowego oraz do emisji warrantów pozwalających na wykonanie prawa do
    zapisu przez uczestnika Programu IV Opcji Menedżerskich Dla Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu - Dyrektora
    Zarządzającego, Dotyczących 500.000 Akcji Dom De velopment S.A. Zarząd podejmuje uchwałę o podwyższeniu kapitału
    zakładowego za zgodą Rady Nadzorczej.
    4.11. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem Spółki
    W 201 7 roku nie nastąpiły zasadnicze zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przed siębiorstwem Spółki . Rozwój
    organizacji wymusza doskonalenie procedur zarządzania obowiązujących w Dom Development S.A.
    4.12. System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem
    Opis głównych cech stosowanych w Spółce systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem
    w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych sprawozdań
    finansowych
    Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za system kontroli wewnętrznej w Spółce i jego skuteczność w procesie sporządzania
    sprawozdań finansowych i r aportów okresowych przygotowywanych i publikowanych zgodnie z Rozporządzeniem
    Ministra Finansów z dnia 19 lutego 2009 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez
    emitentów papierów wartościowych.
    Skuteczność systemu kontroli wewnęt rznej Spółki i zarządzania ryzykiem w procesie sprawozdawczości finansowej
    zapewniona została w oparciu o:
     Ustaloną strukturę i zakres raportowania finansowego stosowanego przez Spółkę
    W Spółce przeprowadzany jest coroczny proces aktualizacji planu średnioterminowego (na okres przynajmniej 3 lat). Co
    roku tworzony jest również szczegółowy budżet operacyjny i finansowy, który stanowi implementację założeń przyjętych
    w planie średnioterminowym. W proces ten, kierowany przez Zarząd, zaangażowane jest ró wnież kierownictwo średniego
    i wyższego szczebla Spółki. Przygotowywany corocznie budżet na kolejny rok przyjmowany jest przez Zarząd Spółki.
    W trakcie roku Zarząd Spółki analizuje bieżące wyniki finansowe porównując je z przyjętym budżetem. Wykorzystuje d o
    tego stosowaną w Spółce sprawozdawczość zarządczą, która zbudowana jest w oparciu o przyjętą politykę
    rachunkowości Spółki (zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Fi nansowej) i uwzględnia format
    i szczegółowość danych finansowych prezent owanych w okresowych sprawozdaniach finansowych Spółki i Grupy.
    Spółka stosuje spójne zasady księgowe prezentując dane finansowe w sprawozdaniach finansowych, okresowych
    raportach finansowych i sprawozdawczości zarządczej.
     Jasno ustalony podział obowiązkó w i kompetencji w procesie przygotowywania informacji
    finansowej
    Za przygotowywanie sprawozdań finansowych, okresowej sprawozdawczości finansowej i bieżącej sprawozdawczości
    zarządczej Spółki odpowiedzialny jest pion finansowy kierowany przez Wiceprezesa Zarządu, Dyrektora Finansowego
    Spółki.
    Sprawozdania finansowe Spółki przygotowywane są przez wysoko wykwalifikowany zespół pracowników działu
    finansowo -księgowego przy wsparciu sekcji do spraw planowania i analiz . Całość tego procesu nadzorowana jest prze z



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    35
    kierownictwo średniego szczebla pionu finansowego. Przygotowane sprawozdania finansowe, przed przekaza niem ich
    niezależnemu biegłemu rewidentowi , sprawdzane są przez kontrolera finansowego (odpowiedzialnego za dział
    księgowości oraz sekcję planowania i a naliz) , a następnie przez Wiceprezesa Zarządu, Dyrektora Finansowego Spółki.
     Regularną ocenę działalności Spółki w oparciu o raporty finansowe
    System finansowo -księgowy Spółki jest źródłem danych zarówno dla sprawozdań finansowych i raportów okresowych
    ora z stosowanej przez Spółkę miesięcznej sprawozdawczości zarządczej i operacyjnej. Po wykonaniu wszystkich, z góry
    określonych procedur w proces ie zamknięcia ksiąg , na koniec każdego miesiąca sporządzane są szczegółowe finansowo -
    operacyjne raporty zarządcze. Raporty te , obok historycznych danych finansowych uzupełniane są przez sekcję
    planowania i analiz o ilościowe dane operacyjne oraz o prognozy. Następnie raporty te analizowane są przez
    kierownictwo średniego i wyższego szczebla poszczególnych komórek orga nizacyjnych Spółki oraz przez Zarząd .
    W odniesieniu do zakończonych okresów sprawozdawczych analizuje się szczeg ółowo wyniki finansowe Spółki
    w porównaniu do założeń budżetowych jak również do prognoz wykonanych w miesiącu poprzedzającym analizowany
    okres sprawozdawczy. Z uwagi na specyfikę branży, analizowane są nie tylko poszczególne grupy kosztów, ale również
    odrębnie analizowane są poszczególne projekty inwestycyjne.
    Zidentyfikowane odchylenia są odpowiednio wyjaśniane a ewentualne błędy są korygowane na bieżąco w księgach
    Spółki zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości.
     Weryfikację sprawozdań finansowych Spółki przez niezależnego biegłego rewidenta
    Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa Spółka poddaje swoje sprawozdania finansowe odpowiednio przeg lądowi
    lub badaniu przez niezależnego biegłego rewidenta . Sprawozdania finansowe Spółki badane są zawsze przez biegłego
    rewidenta o uznanych, odpowiednio wysokich kwalifikacjach.
    W Spółce wypracowany został tzw. Audit Life Cycle, czyli cykliczny harmonogra m wzajemnej komunikacji pomiędzy
    Zarządem, biegłym rewidentem i Komitetem Audytu Rady Nadzorczej. Jego celem jest w szczególności zapewnienie
    odpowiedniej relacji pomiędzy Komitetem Audytu a biegłym rewidentem oraz prez entacja wyników ww. przeglądu
    i badan ia.
     Sformalizowany proces dokonywania istotnych szac unków mających istotny wpływ
    na sprawozdania finansowe
    Kluczowym dla Spółki działaniem zmniejszającym jej ekspozycję na ryzyka rynkowe jest prawidłowa ocena potencjalnych
    i kontrola bieżących inwestycji deweloperskich w oparciu o wypracowane w Spółce modele inwestycyjne i procedury
    decyzyjne, których przestrzeganie jest przedmiotem szczególnej uwagi Zarządu Spółki.
    Podstawą do obliczania przychodów ze sprzedaży produktów oraz kosztu sprzedanych produktów – z uwagi na
    stosowaną w tym zakresie politykę rachunkowości - są szczegółowe budżety poszczególnych projektów budowlanych
    sporządzone zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem Spółki. W czasie realizacji projektów budowlanych, wszystkie
    budżety są aktu alizowane nie rzadziej niż co 3 miesiące. Proces aktualizacji tych budżetó w jest oparty na istniejących
    w Spółce sformalizowanych zasadach i podlega on szczególnemu nadzorowi ze strony Zarządu a zwłaszcza Wiceprezesa
    Zarządu, Dyrektora Finansowego Spółki.
     Proces zarządzania ryzykiem i audyt wewnętrzny
    Od 2000 roku funkcjonuje w Spółce sformalizowana procedura zarządzania ryzykiem. Zarządzanie w jej ramach odbywa
    się poprzez identyfikację i ocenę obszarów ryzyka dla wszystkich dziedzin aktyw ności Spółki i j ej Grupy wraz
    z jednoczesnym definiowaniem działań niezbędnych do jego ograniczenia lub eliminacji (m.in. poprzez system procedur i
    kontroli wewnętrznych). Procedura zarządzania ryzykiem podlega okresowej aktualizacji przez Zarząd Spółki przy
    współudziale kluczowej kadry kierowniczej oraz doradców zewnętrznych.
    Istniejąca w Spółce sekcja audytu wewnętrznego również uczestniczy w identyfikacji ryzyk i ocenie mechanizmów
    kontrolnych. Harmonogram audytów wewnętrznych tworzony jest na podstawie oceny ryzyka pr zeprowadzanej wspólnie
    z zarządem pod nadzorem Komitetu Audytu. Oprócz audytów planowych przeprowadzane są audyty weryfikacyjne w
    odniesieniu do rekomendacji z wcześniejszych audytów oraz audyty pozaplanowe. Wyniki prac audytu wewnętrznego są
    raportowane d o Komitetu Audytu oraz do ekspertów wyznaczonych przez Komitet Audytu .



    Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 7 roku
    36
    4.13. Audytor
    Informacje dotyczące umowy z podmiotem uprawnionym do badania sprawozdań finansowych, o
    dokonanie badania i przeglądu sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdani a
    finansowego
    W dniu 20 wrześni a 201 7 roku spółka Dom Development S.A. zawarła z e Spółką Ernst & Young Audyt Polska spółka z
    ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą w Warszawie - podmiot em uprawniony m do badania sprawozdań
    finansowych, umowę o dokonanie bada nia sprawozda nia finansow ego oraz skons olidowan ego sprawozda nia
    finansow ego za rok kończący się 31 grudnia 2017 roku oraz za przegląd skrócon ego sprawozd ania finansow ego oraz
    skrócon ego skonsolidowan ego sprawozda nia finansow ego za okres sześc iu miesięcy kończący się 30 czerwca 2017 roku .
    Łączna kwota wynagrodzenia z tytułu badania ww. sprawozdań finansowych wynosi 270 tys. zł Łączna kwota
    wynagrodzenia z tytułu przeglądów ww. skróconych sprawozdań finansowych wynosi 70 tys. zł.
    Ponadto w 201 7 roku spółk i z sieci Ernst & Young wykonał y na rzecz Spółki :
     szkolenia na łączną kwotę 1 tys. zł ,
     pozostałe usługi na łączną kwotę 425 tys. zł.
    Sprawozdania finansowe Spółki i Grupy za pierwsze półrocze 201 6 roku i za rok 201 6 były odpowiednio przeglądane i
    badane przez spółkę Ernst & Young Audyt Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. . Łączna kwota
    wynagrodzenia z tytułu badania rocznych spr awozdań finansowych wyniosła 1 84 tys. PLN a łączna kwota wynagrodzenia
    z tytułu przeglądów półrocznych sprawozdań finansowych wynosiła 60 tys. PLN .
    Ponadto w 20 16 roku spółka Ernst & Young Audyt Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. wykonała na
    rzecz Spółki inne usługi na łączną kwotę 79 tys. PLN .


    Treść w podglądzie może zawierać błędy powstałe podczas konwersji plików pdf.
  • Załącznik nr: 3

    Pobierz plik

    Dom Development S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku
    Warszawa, 6 marca 2018 r.
    DOM DEVELOPMENT S.A.
    SPRAWOZDANIE FINANSOWE
    ZA ROK ZAKOŃCZONY
    DNIA 31 GRUDNIA 2017 ROKU
    Sporządzone zgodnie
    z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej




    Dom Development S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku
    1
    SPIS TREŚCI
    1. ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI ................................ ...... 3
    2. BILANS ................................ ................................ ................................ ................................ ......... 4
    3. RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT ................................ ................................ ................................ ......... 5
    4. SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW ................................ ................................ .............. 6
    5. RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ................................ ................................ ........................ 7
    6. ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM ................................ ................................ ................. 8
    7. DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ........................... 9
    7.1. Podstawowe informacje o spółce Dom Developmen t S.A. ................................ ........................ 9
    7.2. Podstawa sporządzania sprawozdań finansowych ................................ ................................ ... 9
    7.3. Oświadczenie o zgodności z przepisami ................................ ................................ .................. 9
    7.4. Istotne zasady rachunkowości ................................ ................................ ............................. 11
    7.5. Kluczowe wartości oparte na profesjonalnym osądzie i źródła szacunków ............................... 15
    7.6. Wartości niematerialne ................................ ................................ ................................ ....... 15
    7.7. Rzeczowe aktywa trwałe ................................ ................................ ................................ ..... 16
    7.8. Leasing ................................ ................................ ................................ .............................. 17
    7.9. Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach ............ 17
    7.10. Należności długoterminowe ................................ ................................ ................................ . 19
    7.11. Zapasy ................................ ................................ ................................ ............................... 20
    7.12. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności ................................ ................. 21
    7.13. Pozostałe aktywa obrotowe ................................ ................................ ................................ . 21
    7.14. Krótkoterminowe aktywa finansowe ................................ ................................ ..................... 22
    7.15. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ................................ ................................ ....................... 22
    7.16. Kapitał zakładowy ................................ ................................ ................................ ............... 22
    7.17. Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej ................................ .............. 24
    7.18. Dodatkowe informacje dotyczące kapitałów własnych ................................ ........................... 24
    7.19. Dywidenda i podział zysku ................................ ................................ ................................ .. 24
    7.20. Kredyty ................................ ................................ ................................ .............................. 24
    7.21. Obligacje ................................ ................................ ................................ ........................... 25
    7.22. Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji ................................ .......................... 27
    7.23. Rezerwy i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ................................ ............. 27
    7.24. Rezerwy długoterminowe ................................ ................................ ................................ .... 27
    7.25. Pozostałe zobowiązania długoterminowe ................................ ................................ .............. 28
    7.26. Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania ....................... 28
    7.27. Rezerwy krótkoterminowe ................................ ................................ ................................ ... 28
    7.28. Przychody przyszłych okresów ................................ ................................ ............................. 29
    7.29. Świadczenia po okresie zatrudnienia ................................ ................................ .................... 29
    7.30. Aktywa i zobowiązania finansowe ................................ ................................ ........................ 29
    7.31. Zarządzanie Ryzykiem Finansowym ................................ ................................ ..................... 30
    7.32. Zysk na akcję ................................ ................................ ................................ ..................... 33
    7.33. Podatek dochodowy ................................ ................................ ................................ ............ 33
    7.34 . Sprawozdawczość segmentowa ................................ ................................ ........................... 34
    7.35. Przychody z działalności operacyjnej ................................ ................................ .................... 35
    7.36. Koszty działalności operacyjnej ................................ ................................ ............................ 35
    7.37. Koszty wynagrodzeń ................................ ................................ ................................ ........... 35
    7.38. Pozostałe przychody operacyjne ................................ ................................ .......................... 36
    7.39. Pozostałe koszty operacyjne ................................ ................................ ................................ 36
    7.40. Przychody finansowe ................................ ................................ ................................ .......... 36
    7.41. Koszty finansowe ................................ ................................ ................................ ................ 36
    7.42. Koszty finansowe z tytułu odsetek ................................ ................................ ....................... 37
    7.43. Transakcje z podmiotami powiązanymi ................................ ................................ ................ 37



    Dom Development S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku
    2
    7.44. Plan Motywacyjny – Programy Opcji Menedżerskich ................................ .............................. 40
    7.45. Wynagrodzenie osób wchodzących w skład organów zarzą dzających i nadzorczych Spółki ...... 42
    7.46. Zobowiązania warunkowe ................................ ................................ ................................ ... 42
    7.47. Istotne sprawy sądowe na dzień 31 grudnia 2017 r. ................................ ............................. 43
    7.48. Zmiany w składzie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki ................................ ............................ 43
    7.49. Dodatkowa informacja o działalności operacyjnej Spółki ................................ ....................... 44
    7.50. Istotne zdarzenia po dacie bilan sowej ................................ ................................ .................. 45
    7.51. Zatwierdzenie sprawozdań finansowych za rok 2016 ................................ ............................. 45
    7.52. Prognozy ................................ ................................ ................................ ........................... 45
    7.53. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania
    sprawozdań finansowych ................................ ................................ ................................ .... 45
    7.54. Wybrane dane finansowe przeliczone na EURO ................................ ................................ .... 46




    Dom Development S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku
    3
    1. ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI
    Niniejsze sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku, na które składa się:
     bilans sporządzony na dzień 31 grudnia 2017 roku, który po stronie aktywów i pasywów wykazuje sumę 2 156 952
    tys. zł;
     rachunek zysków i strat za okres dwunastu miesięcy zakończon e 31 grudnia 2017 roku, wykazując y zysk netto w
    wysokości 186 113 tys. zł;
     sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres dwunastu miesięcy zakończon e 31 grudnia 2017 roku, wykazujący
    całkowity zysk netto w wysokości 185 882 tys. zł;
     rachunek przepływów pieniężnych, za okres dwunastu miesięcy zakończon e 31 grudnia 2017 roku, wykazujący na
    dzień 31 grudnia 2017 roku stan środków pieniężnych i ich ekwiwalentów w kwocie 202 083 tys. zł;
     zestawienie zmian w kapitale własnym za okres dwunastu miesięcy zakończon e 31 grudnia 2017, roku wykazujący
    saldo kapitału własnego na dzień 31 grudnia 2017 roku w wysokości 999 320 tys. zł;
     dodatko we informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego
    zostało sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Spółki Dom Development S .A. w dniu 6 marca 2018 roku.
    ________________________________
    Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu
    ________________________________ __________________________________
    Janusz Zalewski, Wiceprezes Zarządu Małgorzata Kolarska, Wiceprezes Zarządu
    ________________________________
    Terry R. Roydon, Członek Zarządu




    Dom Development S.A. Bilans na dzień 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    4
    2. BILANS
    AKTYWA Nota 31.12. 2017 31.12. 2016
    Aktywa trwałe
    Wartości niematerialne 7.6 3 988 3 923
    Rzeczowe aktywa trwałe 7.7 7 857 6 973
    Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnym przedsięwzięciu 7.9 305 785 151 108
    Należności długoterminowe 7.10 1 538 1 523
    Pozostałe aktywa długoterminowe 6 757 7 413
    Aktywa trwałe razem 325 925 170 940
    Aktywa obrotowe
    Zapasy 7.11 1 571 308 1 360 371
    Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 7.12 29 506 9 231
    Pozostałe aktywa obrotowe 7.13 2 931 2 612
    Krótkoterminowe aktywa finansowe 7.14 25 199 22 763
    Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 7.15 202 083 412 335
    Aktywa obrotowe razem 1 831 027 1 807 312
    Aktywa razem 2 156 952 1 978 252
    KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA Nota 31.12. 2017 31.12. 2016
    Kapitał własny
    Kapitał zakładowy 7.16 24 868 24 782
    Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 7.17 238 388 234 986
    Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy) 549 257 542 696
    Kapitał rezerwowy z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych 184 415
    Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego 510 510
    Niepodzielony wynik finansowy 186 113 127 740
    Kapitał własny razem 999 320 931 129
    Zobowiązania
    Zobowiązania długoterminowe
    Kredyty – część długoterminowa 7.20 - -
    Obligacje - część długoterminowa 7.21 260 000 260 000
    Rezerwa z tytułu podatku odroczonego 7.23 28 958 17 023
    Rezerwy długoterminowe 7.24 14 224 14 346
    Pozostałe zobowiązania długoterminowe 7.25 53 202 34 369
    Zobowiązania długoterminowe razem 356 384 325 738
    Zobowiązania krótkoterminowe
    Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania 7.26 244 745 219 827
    Kredyty - część krótkoterminowa 7.20 50 000 -
    Obligacje - część krótkoterminowa 7.21 50 000 120 000
    Zobowiązania z tytułu odsetek od kredytów i obligacji 7.22 1 368 3 897
    Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych 7.33 25 200 23 057
    Rezerwy krótkoterminowe 7.27 6 816 5 546
    Przychody przyszłych okresów 7.28 423 119 349 058
    Zobowiązania krótkoterminowe razem 801 248 721 385
    Zobowiązania razem 1 157 632 1 047 123
    Kapitał własny i zobowiązania razem 2 156 952 1 978 252




    Dom Development S.A. Rachunek zysków i strat za rok zakończon y dnia 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    5
    3. RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
    Rok zakończony
    Nota 31.12. 2017 31.12. 2016
    Przychody ze sprzedaży 7.35 1 298 718 1 161 973
    Koszt własny sprzedaży 7.36 (937 061) (890 824)
    Zysk brutto ze sprzedaży 361 657 271 149
    Koszty sprzedaży 7.36 (56 174) (47 389)
    Koszty ogólnego zarządu 7.36 (61 466) (57 500)
    Pozostałe przychody operacyjne 7.38 1 084 3 290
    Pozostałe koszty operacyjne 7.39 (13 946) (10 581)
    Zysk na działalności operacyjnej 231 155 158 969
    Przychody finansowe 7.40 2 634 2 430
    Koszty finansowe 7.41 (1 865) (3 172)
    Zysk brutto 231 924 158 227
    Podatek dochodowy 7.33 (45 811) (30 487)
    Zysk netto 186 113 127 740
    Zysk na jedną akcję zwykłą:
    Podstawowy (PLN) 7.32 7,48 5,16
    Rozwodniony (PLN) 7.32 7,48 5,15




    Dom Development S.A. Sprawozdanie z całkowitych dochodów za rok zakończon y dnia 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    6
    4. SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
    Rok zakończony
    31.12. 2017 31.12. 2016
    Zysk netto 186 113 127 740
    Inne całkowite dochody
    Zmiana netto z tytułu zabezpieczenia przepływów pieniężnych (285) 411
    Podatek dochodowy 54 (78)
    Inne całkowite dochody netto (231) 333
    Całkowite dochody netto 185 882 128 073




    Dom Development S.A. Rachunek przepływów pieniężnych za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    7
    5. RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
    Rok zakończony
    Nota 31.12. 2017 31.12. 2016
    Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
    Zysk przed opodatkowaniem 231 924 158 227
    Korekta o pozycje:
    Amortyzacja 6 031 5 396
    (Zysk)/strata z tytułu różnic kursowych 11 20
    (Zysk)/strata na inwestycjach 826 (28)
    Koszty/(przychody) finansowe z tytułu odsetek 12 687 17 665
    Wycena opcji na akcje 4 406 -
    Zmiany w kapitale obrotowym
    Zmiany stanu rezerw 1 148 1 425
    Zmiany stanu zapasów (76 179) 112 997
    Zmiany stanu należności (20 289) 18 442
    Zmiany stanu zobowiązań krótkoterminowych z wyjątkiem kredytów i obligacji 43 708 13 872
    Zmiany stanu rozliczeń międzyokresowych i przychodów przyszłych okresów 74 679 113 616
    Inne korekty (11) (20)
    Środki pieniężne wygenerowane z działalności operacyjnej 278 941 441 612
    Odsetki otrzymane 3 341 3 636
    Odsetki zapłacone (14 249) (15 639)
    Zapłacony podatek dochodowy (31 679) (11 699)
    Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej 236 354 417 910
    Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
    Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej - 200
    Wpływy ze sprzedaży wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych 164 428
    Wpłaty z tytułu udzielonych pożyczek 205 210
    Inne wpływy z aktywów finansowych 118 -
    Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych (6 492) (5 765)
    Nabycie aktywów finansowych (295 015) (151 258)
    Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej (301 020) (156 185)
    Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
    Wpływy z tytułu emisji akcji (realizacje opcji na akcje) - 3 952
    Wpływy z tytułu zaciągniętych kredytów 7.20 155 000 100 000
    Emisja dłużnych papierów wartościowych 7.21 50 000 110 000
    Spłata kredytów 7.20 (105 000) (200 000)
    Wydatki z tytułu wykupu dłużnych papierów wartościowych 7.21 (120 000) -
    Wydatki z tytułu podziału zysku (dywidenda) 7.19 (125 586) (80 543)
    Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności finansowej (145 586) (66 591)
    Zwiększenie/(zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów (210 252) 195 134
    Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 7.15 412 335 217 201
    Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 7.15 202 083 412 335




    Dom Development S.A. Zestawienie zmian w kapitale własnym za rok zakończon y dnia 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    8
    6. ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNY M
    Kapitał zakładowy
    Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej pomniejszona o akcje własne
    Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)
    Kapitał rezerwowy
    Niepodzielony wynik finansowy
    Kapitał własny razem z obniżenia kapitału akcyjnego
    z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych
    z wyceny opcji na akcje
    Saldo na dzień 1 stycznia 2017 24 782 234 986 542 696 510 415 - 127 740 931 129
    Podwyższenie kapitału zakładowego w drodze realizacji opcji na akcje (nota 7.16 i 7.17 ) 86 3 402 - - - - - 3 488
    Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego (nota 7.19) - - 2 155 - - - (2 155) -
    Dywiden da dla akcjonariuszy (nota 7.19 ) - - - - - - (125 585) (125 585)
    Opcje (nota 7.44) - - 4 406 - - - - 4 406
    Zysk netto za okres sprawozdawczy - - - - - - 186 113 186 113
    Inne całkowite dochody netto za okres sprawozdawczy - - - - (231) - - (231)
    Saldo na dzień 31 grudnia 2017 24 868 238 388 549 257 510 184 - 186 113 999 320
    Kapitał zakładowy
    Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej pomniejszona o akcje własne
    Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)
    Kapitał rezerwowy
    Niepodzielony wynik finansowy
    Kapitał własny razem z obniżenia kapitału akcyjnego
    z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych
    z wyceny opcji na akcje
    Saldo na dzień 1 stycznia 201 6 24 771 234 534 517 466 510 82 25 126 80 647 883 136
    Podwyższenie kapitału zakładowego w drodze realizacji opcji na akcje 11 452 - - - - - 463
    Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego - - 104 - - - (104) -
    Wypłata dywidendy dla akcjonariuszy - - - - - - (80 543) (80 543)
    Przeniesienie kapitału rezerwowego z wyceny opcji na akcje - - 25 126 - - (25 126) - -
    Zysk netto za okres sprawozdawczy - - - - - - 127 740 127 740
    Inne całkowite dochody netto za okres sprawozdawczy - - - - 333 - - 333
    Saldo na dzień 31 grudnia 201 6 24 782 234 986 542 696 510 415 - 127 740 931 129



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    9
    7. DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
    7.1. Podstawowe informacje o spółce Dom Development S.A.
    Spółka Akcyjna Dom Development S.A. („Spółka”) jest jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.
    („Grupa”) . Siedziba Spółki mieści się w Warszawie (00 -078 Warszawa, P l. Piłsudskiego 3). Spółka wpisana jest do
    Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000031483, Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XII Wydział Gospodarczy
    Krajowego Rejestru Sądowego.
    Według Polskiej Klasyfikacji Działalności przedmiotem działalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych
    związanych ze wznoszeniem budynków – PKD 4110Z. Miejscem prowadzenia dział alności Spółki jest przede wszystkim
    Warszawa i jej okolice .
    Spółka jest w większości własnością Dom Development B.V. z siedzibą w Holandii. Na dzień 31 grudnia 2017 r. spółka
    Dom Development B.V. posiadała 57,34 % akcji i była podmiotem dominującym dla Dom Development S.A. .
    Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych.
    Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terytorium Polski zgodnie z Kodeksem Spółek Handlowych a czas jej trwania
    jest nieograniczony.
    W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2017 r. Spółka nie zaniechała żadnego rodzaju prowadzonej
    działalności.
    7.2. Podstawa sporządzania sprawozdań finansowych
    Niniejsze s prawozdanie finansowe zosta ło sporz ądzone w konwencji kosztu historycznego.
    Ninie jsze s prawozdanie finansowe zosta ło sporz ądzone przy za łożeniu kontynuowania dzia łalno ści gospodarczej Spółki
    w daj ącej si ę przewidzie ć przysz łości. Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza się
    istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spółkę.
    Walutą funkcjonalną Spółki jest złoty polski. Niniejsze s prawozdanie finansowe zostało sporządzone w złotych polskich
    („PLN” , „zł” ). Dane finansowe prezentowane w sprawozdaniu finansowym wyrażone są w tysiącach złotych polskich, o ile
    nie zaznaczono inaczej.
    Spółka sporządziła również skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.
    za okres dwunastu miesięcy zakończony 31 grudnia 2017 roku, które zostało zatwierdzone przez Zarząd Spółki
    w dniu 6 marca 201 8 roku.
    7.3. Oświadczenie o zgodności z przepisami
    Polskie regulacje prawne nak ładaj ą na Spółkę obowi ązek sporz ądzania sprawozdania finansowego zgodnie
    z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („ MSSF ”) przyj ętymi przez Uni ę Europejsk ą („UE ”).
    Biorąc pod uwagę toczący się w UE proces wprowadzania standardów MSSF oraz pro wadzoną przez Spółkę działalność,
    w zakresie stosowanych przez Spółkę zasad rachunkowości nie ma różnicy między standardami MSSF, które weszły
    w życie, a standardami MSSF zatwierdzonymi przez UE dla roku finansowego zakończonego 31 grudnia 2017 roku .
    Niniejsze sprawozdanie finansowe zosta ło sporz ądzone zgodnie ze wszystkimi maj ącymi zastosowanie MSSF przyj ętymi
    przez Uni ę Europejsk ą.
    MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości
    („RMSR”) ora z Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    10
    Zasady (polityki) rachunkowo ści zastosowane do sporz ądzenia niniejszego sprawozdania finansowego s ą spójne z tymi,
    które zastosowano przy sporz ądzaniu sprawozdania finansowego Spółki za rok zako ńczony dnia 31 grudnia 2016 roku,
    z wyj ątkiem zastosowania następujących zmian do standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów
    rocznych rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2017 roku:
     Zmiany do MSR 12 Ujmowanie aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynikających z nierozliczonych
    strat podatkowych (opublikowano dnia 19 stycznia 2016 roku),
     Zmiany do MSR 7 Inicjatywa w zakresie ujawniania informacji (opublikowano dnia 29 stycznia 2016 roku),
     Zmiany do MSSF 12 będące częścią zmian wynikających z przeglądu MSSF 2014 -2016 (opublikowano dnia 8 grudnia
    2016 roku).
    Wprowadzone ww. zmiany i nowe standardy zosta ły przeanalizowane przez Spó łkę i nie maj ą one żadnego istotnego
    wp ływu na sytuację finansową, wyniki działalności Spółki, ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym
    sprawozdaniu finansowym.
    Nast ępuj ące standardy i interpretacje zosta ły wydane przez Rad ę Międzynarodowych Standardów Rachunkowo ści
    lub Kom itet ds. Interpretacji Mi ędzynarodowej Sprawozdawczo ści Finansowej, a nie wesz ły jeszcze w życie:
     MSSF 9 Instrumenty Finansowe (opublikowano dnia 24 lipca 2014 roku) – mający zastosowanie dla okresów
    rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2018 roku lub później,
     MSSF 14 Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe (opublikowano dnia 30 stycznia 2014 roku) – zgodnie z decyzją
    Komisji Europejskiej proces zatwierdzania standardu w wersji wstępnej nie zostanie zainicjowany przed ukazaniem
    się standardu w wersj i ostatecznej - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony
    przez UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2016 roku lub później ,
     MSSF 15 Przychody z tytułu umów z klientami (opublikowano dnia 28 maja 2014 roku), obejmujący zmiany do MSSF
    15 Data wejścia w życie MSSF 15 (opublikowano dnia 11 września 2015 roku) – mający zastosowanie dla okresów
    rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2018 roku lub później,
     Zmiany do MSS F 10 i MSR 28 Transakcje sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką
    stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem (opublikowano dnia 11 września 2014 roku) – prace prowadzące do
    zatwierdzenia niniejszych zmian zostały przez UE odł ożone bezterminowo - termin wejścia w życie został odroczony
    przez RMSR na czas nieokreślony ,
     MSSF 16 Leasing (opublikowano dnia 13 stycznia 2016 roku) - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania
    finansowego niezatwierdzony przez UE - mający zastosow anie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1
    stycznia 2019 roku lub później,
     Zmiany do MSSF 4 Stosowanie MSSF 9 Instrumenty finansowe łącznie z MSSF 4 Umowy ubezpieczeniowe
    (opublikowano 12 września 2016 roku) - mający zastosowanie dla okresów ro cznych rozpoczynających się dnia 1
    stycznia 2018 roku lub później,
     Wyjaśnienia do MSSF 15 Przychody z tytułu umów z klientami (opublikowano dnia 12 kwietnia 2016 roku) –mające
    zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2018 roku lub później,
     Zmiany do MSSF 2 Klasyfikacja i wycena transakcji płatności na bazie akcji (opublikowano dnia 20 czerwca 2016
    roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2018 roku lub później,
     Zmiany do MSR 28 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach będące częścią Zmian
    wynikających z przeglądu MSSF 2014 -2016 (opublikowano dnia 8 grudnia 2016 roku) – mające zastosowanie dla
    okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2018 roku lub później,
     Zmiany do MSSF 1 Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy
    będące częścią Zmian wynikających z przeglądu MSSF 2014 -2016 (opublikowano dnia 8 grudnia 2016 roku) – mające
    zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2018 roku lub później,
     Interpretacja KIMSF 22 Transakcje w walucie obcej i zaliczki (opublikowano dnia 8 grudnia 2016 roku) – do dnia
    zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów
    rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2018 roku lub później,
     Zmiany do MSR 40: Przenies ienie nieruchomości inwestycyjnej (opublikowano dnia 8 grudnia 2016 roku) – do dnia
    zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów
    rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2018 roku lub p óźniej,
     MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe (opublikowano dnia 18 maja 2017 roku) - do dnia zatwierdzenia niniejszego



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    11
    sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE - mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających
    się dnia 1 stycznia 2021 roku lub później,
     KIMSF 23 Niepewność związana z ujmowaniem podatku dochodowego (opublikowano dnia 7 czerwca 2017 roku) -
    do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE - mający zastosowanie dla
    okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2019 roku lub później,
     Zmiany do MSSF 9 Kontrakty z cechami przedpłat z ujemną rekompensatą (opublikowano dnia 12 października 2017
    roku) – do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające
    zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2019 roku lub później,
     Zmiany do MSR 28 Udziały długoterminowe w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach
    (opublikowano dnia 12 października 2017 roku) – do dnia zatwierd zenia niniejszego sprawozdania finansowego
    niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2019
    roku lub później,
     Zmiany wynikające z przeglądu MSSF 2015 -2017 (opublikowano dnia 12 grudnia 2017 roku) – do dnia zatwierdzenia
    niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych
    rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2019 roku lub później,
     Zmiany do MSR 19 Zmiana, ograniczenie lub rozliczenie programu (opublikowano dnia 7 lutego 2018 roku) – do dnia
    zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów
    rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2019 roku lub później.
    Zarząd jest w trakcie weryfikowania wpływu powyższych standardów na sytuację finansową, wyniki działalności Spółki
    oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym i nie spodziewa się istotnych zmian .
    W odniesieniu do zmian dotyczących MSSF 15 Przychody z tyt ułu umów z klientami Zarząd przeprowadził analizę wpływu
    powyższego standardu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy oraz na zakres informacji prezentowanych w
    sprawozdaniu finansowym. Powyższa analiza obejmowała przede wszystkim moment rozpoznan ia przychodu ze
    sprzedaży produktów (zwłaszcza jednostek mieszkalnych, usługowych czy miejsc parkingowych). Na podstawie
    przeprowadzonych analiz, Zarząd nie spodziewa się istotnych zmian .
    W odniesieniu do zmian dotyczących MSSF 9 Instrumenty Finansowe, w ocenie Zarządu będą one miały wpływ na
    wycenę należności, środków pieniężnych i ich ekwiwalentów oraz krótkoterminowych aktywów finansowych. Na
    podstawie przeprowadzonych analiz Zarząd nie spodziewa się istotnego wpływu tych zmian na sytuację finansową,
    wyniki działalności Spółki oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym.
    7.4. Istotne zasady rachunkowości
    Inwestycje w jednostkac h zależnych, stowarzyszonych i wspó lnych przedsięwzięciach
    Akcje i udziały w jednostkach zależnych, stowarz yszonych i wspólny ch przedsięwzięciach wykazywane są według kosztu
    historycznego po uwzględnieniu odpisów z tytułu utraty wartości.
    Rzeczowe aktywa trwałe
    Wszystkie rzeczowe aktywa trwałe są wykazywane według ceny nabycia pomniejszonej o umorzenie (z wyją tkiem
    gruntów) oraz skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. W skład ceny nabycia wchodzi również koszt
    wymiany części składowych urządzeń w momencie poniesienia, jeśli jest to istotne. Amortyzacja jest naliczana metodą
    liniową przez okre s użytkowania danego składnika aktywów. Budynki i budowle są amortyzowane stawkami od 2,5% do
    4,5%, środki transportu są amortyzowane stawką 20% a urządzenia i pozostałe środki trwałe od 10% do 30%.
    Zapasy
    Wyroby gotowe
    Wyroby gotowe to przede wszystkim jednostki mieszkalne i miejsca parkingowe. Wyroby gotowe wyceniane są według
    niższej z dwóch wartości: kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.
    Cena sprzedaży netto jest to szacowana cena sprzedaży oceniana przez Zarząd Spółki na podstawie cen rynkowych .



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    12
    Produkcja w toku
    Produkcja w toku jest wyceniana wg niższej z dwóch wartości : cena nabycia/koszt wytworzenia i możliwej do uzyskania
    ceny sprzedaży netto. W przypadku rozbieżności dokonywany jest odpis aktualizacyjny . W przyp adku projektów
    dew eloperskich Spółki, o cena konieczności dokonania odpisu aktualizacyjnego dokonywana jest na podstawie opisanego
    niżej „testu na utratę wartości ” opartego na analizie kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto .
    Test na utra tę wartości zapasów :
    Jeśli przewiduje się, że projekt deweloperski będzie generował stratę, skutkuje to odpisem aktualizującym wartość
    produkcji w toku, który ujmowany jest niezwłocznie w rachunku zysków i strat. Odpis aktualizacyjny może również
    dotyczyć nieruchomości, dla których proces deweloperski obarczony jest ryzykiem istotnego przesunięcia w czasie.
    Dla każdego projektu d ewelope rskiego przygotowywane są budżety, które obejmują zarówno dokonane jak i przyszłe
    przepływy środków pieniężnych dla każdego realizowanego projektu. Budżety te aktualizowane są przynajmniej raz na
    kwartał. Dla celów badania utraty wartości budżety projektów obejmują wszelkie przeszłe i przewidywane przychody
    netto pomniejszone o bezpośrednie koszty nabycia gruntu, projektowania , budowy oraz inne koszty związane
    z przygotowaniem projektu, lokalami pokazowymi oraz biurem sprzedaży na terenie budowy. Budżety te są również
    obciążane powiązanymi z nimi przeszłymi i przewidywanymi kosztami finansowania zewnętrznego oraz przewidywanymi
    roszczeniami klientów (jeśli dotyczy to projektu).
    Budżety projektów opracowywane są z zastosowaniem zasady ostrożnej wyceny.
    Jeśli marża na projekcie, wyliczona z uwzględnieniem wszystkich przychodów i ww. kosztów, jest dodatnia, wówczas nie
    ma potrzeby tworzenia odpisu z tytułu utraty wartości zapasów. Ujemna marża wskazuje na potencjalny problem utraty
    wartości, co po dokładnej weryfikacji przepływów środków pieniężnych dla danego projektu skutkuje zaksięgowaniem
    odpisu na utratę wartośc i zapasów w kwocie oszacowanej ujemnej wartości tej marży.
    Odpis aktualizacyjny ujmowany jest w koszcie własnym sprzedaży w pozycji „ Korekta wartości zapasów do wartości
    netto możliwej do uzyskania ”. Ewentualne odwrócenie takiego odpisu na utratę wartości dla danego projektu jest
    możliwe, jeśli przewidywana wartość marży na tym projekcie przybierze wartość dodatnią.
    Jeśli projekt składa się z kilku etapów, wówczas badanie utraty wartości zapasów przeprowadza się w następujący sposób:
    a) wszelkie przyszłe etapy projektu traktowane są jako jeden projekt dla celów badania utraty wartości.
    b) każdy etap projektu, w którym rozpo częto sprzedaż i proces budowy, zostaje odłączony od reszty projektu (budowy)
    i dla celów badania utraty wartości rozpatruje się go oso bno.
    Koszty finansowania zewnętrznego
    Koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w rachunku zysków i strat w okresie w którym je poniesiono
    z wyjątkiem kosztów aktywowanych, czyli kosztów które można przyporządkować do kosztów wytworzenia
    dostosowanych składników aktywów (w przypadku Spółki: do produkcji w toku) jako część ich kosztu wytworzenia.
    Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt de weloperski jest aktywny. Projekt
    uważa się za aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe lub budowlane oraz podczas
    procesu uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu.
    Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie dział ania, których przeprowadzenie jest
    konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały zakończone.
    Aktywowanie kosztów finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działań związanych z działalnością
    inwestycyjną na projekcie, w tym p rac związanych z projektowaniem, procesem budowlanym lub uzyskiwaniem
    odpowiednich zezwoleń i postanowień administracyjnych dotyczących projektu.
    Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
    Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych,
    z uwzględnieniem rezerwy na nieściągalne należności. Odpis aktualizujący na należności wątpliwe oszacowywany jest
    wtedy, gdy ściągnięcie pełnej kwoty należności przez Spółkę przestało być prawdopodobne.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    13
    W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wartość należności jest ustalana poprzez
    zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została
    metoda polegająca na dyskontowaniu, zwi ększenie należności w związku z upływem czasu jest ujmowane jako
    przychody finansowe.
    Lokaty bankowe powyżej trzech miesięcy
    Lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia) prezentowane są w pozycji
    „Krótkoterminowe aktywa finansowe”.
    Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych
    Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe z okresem zapadalności do trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia) wykazane są
    w bilansie w wartości nominalnej i obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym
    okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy. Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane
    w sprawozdaniu w rachunku przepływów pieniężnych składa się z określony ch powyżej środków pienięż nych i ich
    ekwiwalentów pomniejszonych o niespłacone kredyty w rachunkach bieżących.
    Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne
    W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według wartości
    godziwej, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki.
    Po początkowym ujęciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego
    kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej sto py procentowej.
    Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz
    dyskonta lub premie uzyskane w związku z ich pozyskaniem .
    Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązani a
    Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania wykazywane są w kwocie
    wymagającej zapłaty.
    W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny (w szczególności dotyczy to zatrzymanych kaucji
    gwaran cyjnych), wartość zobowiązań jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów
    pieniężnych do wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie
    zobowiązania w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.
    Rezerwy
    Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany)
    wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność
    wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Koszty
    dotyczące danej rezerwy są wyk azane w rachunku zysków i strat po pomni ejszeniu o wszelkie zwroty.
    Ujmowanie przychodów
    Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Spółka uzyska korzyści ekonomiczne
    związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Zanim przy chody zostaną
    ujęte, muszą zostać spełnione następujące kryteria:
    Sprzedaż produktów
    Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) – zgodnie z wytycznymi
    zawartymi w K IMSF 15 „Umowy dotyczące budowy nieruchomo ści ” – są rozpoznawane w momencie przejścia na
    nabywcę nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla prawa
    własności. Według oceny S półki następuje to w momencie wydania nieruchomości kupującemu na pods tawie
    podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny
    nabycia nieruchomości.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    14
    Sprzedaż usług
    Przychody ze sprzedaży usług, w tym przychody z tytułu administrowania osiedlami, wykazywane są w okr esie, w którym
    usługa jest świadczona.
    Przeliczanie pozycji wyrażonych w walucie obcej
    Sprawozdanie finansowe zostało przygotowane w złotych polskich, które są walutą funkcjonalną (wyceny) i walutą
    prezentacji Spółki. Transakcje wyrażone w walutach obcych są początkowo ujmowane według kursu waluty
    funkcjonalnej obowiązującego na dzień zawarcia transakcji. Aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach
    obcych są przeliczane po kursie waluty funkcjonalnej obowiązującym na dzień bilansowy. Różnice kursowe są ujmowane
    w rachunku zysków i strat jako przychody/koszty finansowe.
    Podatki
    Podatek bieżący
    Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się w wysokości kwot
    przewidywanej zapłaty na rzecz organów p odatkowych (podlegających zwrotowi od organów podatkowych)
    z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które obowiązywały na dzień bilansowy.
    Podatek odroczony
    Na potrzeby sprawozdawczości finansowej podatek odroczony jest obliczany metodą zobowiązań bilansowych
    w stosunku do różnic przejściowych występujących na dzień bilansowy między wartością podatkową aktywów
    i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.
    Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmow ane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic
    przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych
    na następne lata w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty do chód do opodatkowania,
    który pozwoli wykorzystać ww. różnice, ulgi i straty.
    Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień bilansowy i ulega
    stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania
    wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku
    dochodowego. Nieujęty składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na
    każ dy dzień bilansowy i jest ujmowany do wysokości odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości
    dochodów do opodatkowania, które pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów.
    Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona w wysokości kwoty poda tku dochodowego wymagającej w przyszłości
    zapłaty w związku z występowaniem dodatnich przejściowych różnic, to jest różnic, które spowodują w przyszłości
    zwiększenia podstawy obliczenia podatku dochodowego.
    Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem
    stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie
    zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy p odatkowe) prawnie lub
    faktycznie obowiązujące na dzień bilansowy.
    Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem lub stratą:
    w innych całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujętych w innych całkowity ch dochodach lub bezpośrednio w kapitale
    własnym dotyczący pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym.
    Spółka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego
    podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia
    kompensat należności z rezerwami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym
    samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.
    Dywidendy
    Dywidendy są ujmow ane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    15
    Zysk netto na akcję
    Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przez średnią
    ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawo zdawczym.
    7.5. Kluczowe wartości oparte na profesjonalnym osądzie i źródła szacunków
    W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości wobec zagadnień podanych poniżej, największe znaczenie, oprócz
    szacunków księgowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa i przyjęte założenia.
    Budżety projektów budowlanych
    Podstawą do decyzji o zakupie nieruchomości (gruntów) są analizy, których jednym z najważniejszych elementów są tzw.
    budżety zakupowe sporządzane w celu oceny przyszłej zyskowności projektów. Od momentu z akupu nieruchomości,
    budżety dla tych projektów budowlanych są aktualizowane zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem kadry
    kierowniczej Spółki. Wszystkie budżety projektów budowlanych są weryfikowane i w razie potrzeby aktualizowane nie
    rzadziej niż co 3 miesiące. Aktualizowane budżety projektów stanowią podstawę do:
     weryfikacji ich rentowności i weryfikacji ewentualnego odpisu aktualizującego wartość zapasów,
     tworzenia prognoz finansowych, budżetów rocznych i planów średnioterminowych.
    Ujmowanie przych odów ze sprzedaży produktów
    Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane
    w momencie przejścia na nabywcę nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk
    i korzyści wł aściwych dla prawa własności. Według oceny kadry zarządzającej Spółki następuje to w momencie wydania
    nieruchomości kupującemu na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez
    kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabyc ia nieruchomości.
    7.6. Wartości niematerialne
    Inne wartości niematerialne Oprogramowanie komputerowe Razem
    WARTOŚĆ BRUTTO
    Saldo na 1 stycznia 2016 6 029 4 821 10 850
    Zwiększenia 2 662 671 3 333
    (Zmniejszenia) (45) - (45)
    Saldo na 31 grudnia 2016 8 646 5 492 14 138
    Zwiększenia 2 484 970 3 454
    (Zmniejszenia) - (1 335 ) (1 335 )
    Saldo na 31 grudnia 2017 11 130 5 127 16 257
    AMORTYZACJA
    Saldo na 1 stycznia 2016 3 519 3 827 7 346
    Zwiększenia 2 175 732 2 907
    (Zmniejszenia) (38) - (38)
    Saldo na 31 grudnia 2016 5 656 4 559 10 215
    Zwiększenia 2 602 787 3 389
    (Zmniejszenia) - (1 335 ) (1 335 )
    Saldo na 31 grudnia 2017 8 258 4 011 12 2 69
    WARTOŚĆ NETTO
    na 31 grudnia 2016 2 990 933 3 923
    na 31 grudnia 2017 2 872 1 116 3 988
    Wartości niematerialne są amortyzowane przez okres ich szacunkowej, ekonomicznej użyteczności, który dla
    oprogramowania komputerowego wynosi przeciętnie 2-3 lata. Nie występują wartości niematerialne o nieokreślonym
    okresie użytkowania.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    16
    Na dzień 31 grudnia 2017 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku których Spółka winna utworzyć odpisy aktualizujące
    na wartości niematerialne .
    Koszty amortyzacji wartości niematerialnych zostały ujęte w kosztach sprzedaży i kosztach ogólnego zarządu.
    Na wartościach niematerialnych nie ustanowiono żadnych zabezpieczeń.
    7.7. Rzeczowe aktywa trwałe
    RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE 31.12. 2017 31.12. 2016
    Rzeczowe aktywa trwałe, w tym:
    - urządzenia techniczne i maszyny 865 734
    - środki transportu 4 510 3 913
    - inne rzeczowe aktywa trwałe 2 482 2 326
    Rzeczowe aktywa trwałe razem 7 85 7 6 973
    RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE Grunty i budynki Środki transportu
    Urządzenia i pozostałe środki trwałe Razem
    WARTOŚĆ BRUTTO
    Saldo na 1 stycznia 2016 - 8 057 8 508 16 565
    Zwiększenia - 1 398 1 376 2 774
    (Zmniejszenia) - (1 301) (742) (2 043)
    Saldo na 31 grudnia 2016 - 8 154 9 142 17 296
    Zwiększenia - 1 96 8 2 09 2 4 060
    (Zmniejszenia) - (519) (3 319 ) (3 838)
    Saldo na 31 grudnia 2017 - 9 603 7 915 17 518
    SKUMULOWANA AMORTYZACJA
    Saldo na 1 stycznia 2016 - 3 943 5 590 9 533
    Zwiększenia - 1 379 1 110 2 489
    (Zmniejszenia) - (1 081) (618) (1 699)
    Saldo na 31 grudnia 2016 - 4 241 6 082 10 323
    Zwiększenia - 1 371 1 271 2 642
    (Zmniejszenia) - (519) (2 785 ) (3 304)
    Saldo na 31 grudnia 2017 - 5 093 4 568 9 661
    WARTOŚĆ NETTO
    na 31 grudnia 2016 - 3 913 3 060 6 973
    na 31 grudnia 2017 - 4 510 3 34 7 7 85 7
    Zw iększenia rzeczowych aktywów trwałych nastąpiły w wyniku nabycia.
    Na dzień 31 grudnia 2017 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku których Spółka winna utworzyć odpisy aktualizujące
    na rzeczowe aktywa trwałe .
    Na środkach trwałych nie ustanowiono żadnych zabezpieczeń.
    Na dzień bilansowy wszystkie rzeczowe aktywa trwałe były wł asnością Spółki.




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    17
    7.8. Leasing
    Na dzień bilansowy Spółka nie jest stroną umów leasingowych (leasingobiorcą) środków trwałych rozpatrywanych
    księgowo jako leasing finansowy.
    Spółka jest stroną umowy najmu powierzchni biurowej i miejsc parkingowych dla swojej głównej siedziby w Warszawie
    (leasing operacyjny). Umowa została zawarta na okres dziesięciu lat kończący się 31 marca 2027 roku . Koszt czynszu
    ustalany jest w Euro i jest corocznie indeksowany w oparciu o Consumer Price Index.
    7.9. Inwestycje w jednostkach zależnych , stowarzyszonych i wspó lnych przedsięwzięciach
     Fort Mokotów sp. z o.o. w likwidacji
    Spółka posiada 49,00% udziału w kapitale spółki Fort Mokotów sp. z o.o. w likwidacji (wspólne przedsięwzięcie).
    Wartość nominalna należących do Spółki udziałów we wspólnym przedsięwzięciu , jest równa historyc znej cenie ich
    nabycia wynos zącej 1 960 tys. zł, pomniejszonej o odpis aktualizacyjny wartość udziałów w tym podmiocie i wynoszący
    na dzień 31 grudnia 2017 roku oraz 31 grudnia 2016 roku 1 960 tys. zł.
     Dom Development Grunty spółka z o.o.
    Spółka posiada 46,00% udziału w kapitale spółki Dom Development Grunty spółka z o.o. - spółce uczestniczącej w
    transakcjach obrotu nier uchomościami w ramach Grupy. Wartość nominalna udziałów wykazywana w bilansie Spółki
    wynosi 24 tys. zł. Z uwagi na prezentowane w poprzednich latach przez Dom Development Grunty spółka z o.o. ujemne
    skumulowane wyniki w finansowe oraz ocenę Zarządu Spółki , na dzień 31 grudnia 2017 i na dzień 31 grudnia 2016 roku
    dokon ano całkowitego odpisu aktualizacyjnego wartości udziałów w tym podmiocie.
     Dom Development Morskie Oko sp. z o.o. w likwidacji
    Spółka posiada 100% udziału w kapitale Dom Development Morskie O ko sp. z o.o. w likwidacji. Wartość nominalna
    należących do Spółki udziałów w tym podmiocie, jest równa historycznej cenie ich nabycia i wynosi 50 tys. zł. Na dzień
    31 grudnia 2017 roku i 31 grudnia 2016 roku wartość bilansowa tych udziałów równa jest ceni e nabycia.
    UDZIAŁY W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYM PRZEDSIĘWZIĘCIU
    Stan na 31.12. 2017 Stan na 31.12. 2016
    Udziały Spółki
    (%)
    Wartość inwestycji brutto
    Wartość odpisu aktualizujące go
    Wartość bilansowa inwestycji netto
    Udziały Spółki
    (%)
    Wartość inwestycji brutto
    Wartość odpisu aktualizujące go
    Wartość bilansowa inwestycji netto
    Fort Mokotów sp. z o.o. w likwidacji 49% 1 960 1 960 - 49% 1 960 1 960 -
    Dom Development Grunty spółka z o.o. 46% 24 24 - 46% 24 24 -
    Dom Development Morskie Oko sp. z o.o. w likwidacji 100% 50 - 50 100% 50 - 50
    Dom Development Wrocław Sp. z o.o. 100% 39 447 - 39 447 100% 14 647 - 14 647
    Fort Mokotów Inwestycje sp. z o.o. w likwidacji - - - - 100% 136 411 - 136 411
    Dom Development Kredyty spółka z o.o. 100% 505 - 505 - - - -
    Mirabelle Investments sp. z o.o. 100% 58 - 58 - - - -
    Euro Styl S.A. 100% 265 473 - 265 473 - - - -
    Euro Styl Development spółka z o.o. 100% 252 - 252 - - - -
    Razem 307 769 1 984 305 785 153 092 1 984 151 108



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    18
     Dom Development Wrocław sp. z o.o.
    Spółka ta została zarejestrowana w dniu 22 marca 2016 r. W dniu 9 marca 2016 r. został opłacony kapitał podstawowy
    w wysokości 4 000 tys. zł. Całość utworzonego kapitału została objęta przez Dom Development S.A..
    W 2017 roku Spółka dokonała zwrotnych dopłat do kapitału na łączną kwotę 24 800 tys. zł. Całkowita wartość
    zwrotnych dopłat do kapitału tej spółki na dzień 31 grudnia 2017 roku wynosiła 35 445 tys. zł.
    Przedmiotem działalności spółki jest prowadzenie projektów deweloperskich na terenie Wrocławia.
    Opis istotnych zmian w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2017 roku
     Likwidacja Fort Mokotów Inwestycje sp. z o.o. w likwidacji
    W dniu 28 lipca 201 6 r. Spółka nabyła 100% udziałów w spółce Fort Mokotów Inwe stycje Sp. z o.o. (dalej „FMI”) za
    kwotę 129 353 tys. zł. Jednocześnie z ww. nabyciem udziałów Spółka objęła 4 250 sztuk nowoutworzonych udziałów o
    wartości nominalnej 1 000 zł każdy i pokryła je w całości wkładem pieniężnym. Środki te zostały przeznaczone prawie w
    całości na spłatę pożyczki spółki. W ten sposób Spółka dokonała pośredniego nabycia prawa użytkowania wieczystego
    nieruchomości gruntowej położonej w Warszawie, której właścicielem był FMI.
    W dniu 19 maja 2017 r. zakończona została likwidacja FM I, w wyniku której prawo wieczystego użytkowania gruntu i
    środki pieniężne FMI przeszły na własność Spółki.
    Ze względu na charakter ww. transakcji, w skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych Grupy Kapitałowej Dom
    Development S.A. nabycie to traktowane b yło jako nabycie aktywów, nie zaś jako nabycia przedsiębiorstwa.
     Utworzenie spółki Dom Development Kredyty sp. z o.o.
    W dniu 6 października 2017 r. zarejestrowana została spółka Dom Development Kredyty sp. z o.o., której 100%
    udziałów objętych zostało przez Dom Development S.A.. Kapitał zakładowy spółki, w kwocie 500 tys. zł został opłacony
    gotówką.
    W ramach swojej dział alności statutowej nowo utworzona spółka będzie prowadziła usługi pośrednictwa kredytowego na
    rzecz instytucji finansowych.
     Nabycie spółki Mirabelle Investments sp. z o.o.
    W dniu 7 września 2017 r. Spółka zawarła z Acciona Nieruchomości Żoliborz sp. z o.o . z siedzibą w Warszawie umowę
    sprzedaży oraz umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w dzielnicy Żoliborz w
    Warszawie, na których Spółka zamierza zrealizować wieloetapowy projekt inwestycyjny z około 1 350 lokalami.
    Pon adto, wobec spełnienia się warunków określonych w warunkowej umowie sprzedaży udziałów oraz warunkowej
    umowie sprzedaży praw dotyczących projektu deweloperskiego, zawartych przez Spółkę w dniu 27 lipca 2017 r.
    odpowiednio z: Alicionak Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie i Fasby
    Bears Sociedad Limitada z siedzibą w La Coruña oraz Apricot Capital Group sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie i Mirabelle
    Investments sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, Spółka nabyła w dniu 7 września 2017 r. 100% udziałów w kapitale
    zakładowym spółki pod firmą Mirabelle Investments sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie oraz prawa autorskie do projektu,
    który może być zrealizowany na ww. nieruchomościach. Mirabelle Investments sp. z o.o. jest ad resatem decyzji
    administracyjnych oraz stroną umów niezbędnych do realizacji na ww. nieruchomościach inwestycji mieszkaniowej.
    Udziały w spółce Mirabelle Investments sp. z o.o. zostały nabyte przez Spółkę za kwotę 58 tys. zł.
    Spółka nie zamierza prowadzić działalności operacyjnej w Mirabelle Investments sp. z o.o., a inwestycja deweloperska na
    ww nieruchomości realizowana będzie bezpośrednio przez Dom Development S.A.
     Nabycie Grupy Kapitałowej Euro Styl poprzez nabycie spółek Euro Styl S.A. i Euro Styl Dev elopment sp . z o.o.
    W dniu 8 czerwca 2017 r. Spółka nabyła od Forum IV funduszu inwestycyjnego zamkniętego z siedzibą w Krakowie
    100% akcji w Euro Styl S.A. z siedzibą w Gdańsku za kwotę 259 750 tys. zł. oraz 100% udziałów w kapitale zakładowym
    Euro Styl D evelopment sp. z o.o. z siedzibą w Gdańsku za kwotę 250 tys. zł („Transakcja”). Cała cena została zapłacona
    gotówką. W wyniku transakcji Dom Development S.A. uzyskał pełną kontrolę nad Grupą Kapitałową Euro Styl S.A.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    19
    prowadzącą działalność deweloperską w s egmencie mieszkaniowym na rynku Trójmiasta i okolic. Skład Grupy Euro Styl
    na dzień 31 grudnia 2017 r. przedstawia poniższa tabela:
    Skład Grupy Euro Styl Udział procentowy w spółkach celowych Grupy Euro Styl na dzień 31.12.2017
    Euro Styl SA Euro Styl Development spółka z o.o .
    Euro Styl Construction Sp. z o.o. 100,00% -
    Euro Styl OLIWA PARK Sp. z o.o. (poprzednio Euro Styl Development Sp. z o.o. OLIWA PARK Sp.k.) 100,00% -
    Euro Styl MORSKIE Sp. z o.o. (poprzednio Euro Styl Development Sp. z o.o. MORSKIE Sp.k.) 100,00% -
    Euro Styl VIRIDIS Sp. z o.o. (poprzednio Euro Styl Development Sp. z o.o. VIRIDIS Sp.k. ) 100,00% -
    Euro Styl ŻNIWNA Sp. z o.o. (poprzednio Euro Styl Development Sp. z o.o. ŻNIWNA Sp.k.) 100,00% -
    Euro Styl CYTRUSOWE Sp. z o.o. (poprzednio Euro Styl Development Sp. z o.o. CYTRUSOWE Sp.k.) 100,00% -
    Euro Styl SPEKTRUM Sp. z o.o. (poprzednio Euro Styl Development Sp. z o.o. SPEKTRUM Sp.k.) 100,00% -
    Euro Styl GAMMA Sp. z o.o. (poprzednio Euro Styl Development Sp. z o.o. GAMMA Sp.k.) 100,00% -
    Euro Styl Development Sp. z o.o. FUTURA PARK Sp.k . (poprzednio K&L sp. z o.o. Futura Park Sp.k.) 99,98% 0,02%
    Euro Styl Development Sp. z o.o. KWARTET POLANKI Sp.k. (poprzednio K&L sp. z o.o. Kwartet Polanki Sp.k.) 99,975% 0,025%
    Akwizycja ta miała na celu wejście Grupy Dom Development na rynek trójmiejski, na którym działa Grupa Euro Styl oraz
    zapewnienie istotnego wzrostu skonsolidowanych przychodów i zysków Spółki.
    Koszty ww. akwizycji w wysokości 5 725 tys. zostały odniesione do wartości bilanso wej inwestycji w jednostkach
    zależnych. Dodatkowe koszty akwizycji w kwocie 1 824 tys. zł, których poniesienie nie było warunkiem transakcji (takie
    jak koszty przeprowadzonych w wielu obszarach prac typu due diligence) zostały odniesione bezpośrednio do ra chunku
    zysków i strat w pozycji ”pozostałe koszty operacyjne”.
    7.10. Należności długoterminowe
    Według stanu na dzień 31 grudnia 2017 roku i 31 grudnia 2016 roku Spółka wykazuje należności długoterminowe w
    wysokości odpowiednio 1 53 8 tys . zł. i 1 523 tys. zł. Na stan należności długoterminowych na dzień 31 grudnia 2017 r.
    składają się należności z tytułu ustanowionych kaucji w wysokości 1 384 tys. zł. oraz z tytułu innych należności
    w wysokości 154 tys. zł. Na stan należności długoterminowych na dzień 31 grudnia 2016 r. składają się należności z
    tytułu ustanowionych kaucji w wysokości 1 329 tys. zł. oraz z tytułu innych należności w wysokości 194 tys . zł. Wszystkie
    te należności są denominowane w polskich złotych.
    Nie ma konieczności utworzenia odpisów ak tualizujących wartość należności długoterminowych.




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    20
    7.11. Zapasy
    ZAPASY 31.12. 2017 31.12. 2016
    Zaliczki na dostawy 67 999 40 046
    w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia 67 999 40 215
    odpis do wartości netto możliwej do uzyskania - (169)
    Półprodukty i produkcja w toku 1 242 585 1 060 476
    w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia 1 274 549 1 082 276
    odpis do wartości netto możliwej do uzyskania (31 964) (21 800)
    Wyroby gotowe 260 724 259 849
    w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia 270 523 268 172
    odpis do wartości netto możliwej do uzyskania (9 799) (8 323)
    Razem 1 571 308 1 360 371
    ODPISY AKTUALIZUJĄCE WARTOŚĆ ZAPASÓW 01.01 - - 31.12. 2017 01.01 - - 31.12. 2016
    Stan na początek okresu 30 292 16 760
    Zwiększenia 15 573 15 744
    Zmniejszenie (4 102) (2 212)
    Stan na koniec okresu 41 763 30 292
    Określenie wartości odpisów aktualizujących wartość zapasów jest wynikiem przeprowadzonych przez Spółkę analiz
    i testów na utratę wartości.
    Metodologia badania zapasów pod kątem utraty wartości opisana została w nocie 7.4 „Istotne zasady rachunkowości” .
    WARTOŚĆ BILANSOWA ZAPASÓW STANOWIĄCYCH ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ ORAZ WYSOKOŚĆ USTANOWIONYCH HIPOTEK 31.12. 2017 31.12. 2016
    Wartość bilansowa zapasów stanowiących zabezpieczenie zobowiązań 352 500 300 000
    Hipoteki:
    Wysokość ustanowionych hipotek zabezpieczających zobowiązania wynikających z umów zakupu nieruchomości
    - -
    Wysokość ustanowionych hipotek zabezpieczających zobowiązania wynikających z umów kredytowych (kwota maksymalna) 352 500 300 000
    Prace przygotowawcze
    W przypadku braku pewności co do możliwości zakupu ziemi dla potencjalnego projektu, koszty prac przygotowawczych
    związanych z tymi proj ektami obciążają rachunek zysków i strat Spółki w okresie, w którym powstały. Pozostałe prace
    przygotowawcze są aktywowane w produkcji w toku.
    Poniższa tabela prezentuje koszt prac przygotowawczych rozpoznany w rachunku zysków i strat.
    01.01 - -31.12. 2017 01.01 - -31.12. 2016
    Prace przygotowawcze 399 992




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    21
    7.12. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
    NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG, ORAZ INNE NALEŻNOŚCI 31.12. 2017 31.12. 2016
    Należności handlowe 13 364 5 277
    Należności od jednostek powiązanych 1 000 171
    Należności z tytułu podatków 13 977 2 567
    Pozostałe należności 1 165 1 216
    Razem 29 506 9 231
    Należności z tytułu podatków stanowią należności z tytułu podatku VAT wynoszące na dzień 31 grudnia 2017 roku
    i 31 grudnia 2016 roku odpowiednio 13 977 tys. zł. i 2 567 tys. zł.
    Spółka utworzyła odpisy aktualizujące wartość należności, które zostały ujęte w pozostałych kosztach operacyjnych.
    Odpisy aktualizujące zostały utworzone zgodnie z najleps zą wiedzą i doświadczeniem Spółki w oparciu o indywidualną
    analizę poszczególnych sald .
    STRUKTURA WIEKOWA NALEŻNOŚCI HANDLOWYCH 31.12. 2017 31.12. 2016
    Do 3 miesięcy 12 770 4 752
    Powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy 134 109
    Powyżej 6 miesięcy do 1 roku 262 235
    Powyżej 1 roku 2 284 2 611
    Nal eżności z tytułu dostaw i usług brutto 15 450 7 707
    Odpisy aktualizujące wartość należności (2 086) (2 430)
    Nale żności z tytułu dostaw i usług netto 13 364 5 277
    Odpisy aktualizacyjne dotyczą w całości należności handlowych przeterminowanych .
    ZMIANA STANU ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH WARTOŚĆ NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG, ORAZ INNE NALEŻNOŚCI 01.01 - -31.12. 2017 01.01 - -31.12. 2016
    Stan na początek okresu 3 430 3 975
    a) Zwiększenia 184 2
    b) Zmniejszenia (528) (547)
    Stan na koniec okresu 3 086 3 430
    Saldo odpisu aktualizacyjnego na dzień 31 grudnia 2017 obejmowało odpis aktualizujący wartość odpisów
    aktualizujących wartość należności z tytułu dostaw i usług w kwocie 2 086 tys. zł oraz na należności od podmiotów
    powiązanych na kwotę 1 000 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2016 wartości te wynosiły odpowiednio 2 430 tys. zł
    i 1 000 tys. zł.
    Na dni bilansowe nie występowały należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności w walutach obcych.
    Koszty i przychody związane z utworzeniem i rozwiązaniem odpisów aktualizujących wartość należności rozpoznane są
    odpowiednio w pozostałych kosztach operacyjnych lub pozostałych przychodach operacyjnych.
    7.13. Pozo stałe aktywa obrotowe
    POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE 31.12. 2017 31.12. 2016
    Rozliczenia międzyokresowe kosztów 2 812 1 995
    Naliczone przychody finansowe od lokat 119 617
    Razem 2 931 2 612




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    22
    7.14. Krótkoterminowe aktywa finansowe
    KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE 31.12. 2017 31.12. 2016
    Lokaty bankowe powyżej trzech miesięcy 49 49
    Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych 25 150 21 483
    Środki pieniężne na pozostałych rachunkach powierniczych - 1 231
    Razem 25 199 22 763
    W pozycji „ Lokaty bankowe powyżej trzech miesięcy” prezentowane są lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej
    trzech miesięcy na dzień ich utworzenia.
    Spółka tworzy lokaty bankowe o różnym okresie zapadalności w oparciu o bieżącą analizę potrzeb gotówkowych Spółki
    oraz możliwej do uzyskania stopy zwrotu na oferowanych przez banki lokatach.
    W pozycji „ Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych ” prezentowane są otrzymane od
    klientów Spółki środk i pieniężne stanowiące zaliczki na sprzedaż produktów, które do momentu spełnienia odpowiednich
    wymog ów określonych w „Ustaw ie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ”
    zdeponowane są na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powi erniczych .
    7.15. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
    Śro dki pieniężne i ich ekwiwalenty są to środki pieniężne w banku i w kasie , w tym depozyty bankowe z okresem
    zapadalności do 3 miesięcy na dzień ich utworzenia . Wartość księgowa tych aktywów odpowiada ich wart ości godziwej.
    ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY 31.12. 2017 31.12. 2016
    Środki pieniężne w banku i kasie 4 600 4 032
    Lokaty krótkoterminowe 197 440 408 280
    Inne 43 23
    Razem 202 083 412 335
    7.16. Kapitał zakładowy
    Opis zmian w kapitale zakładowym Spółki w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2017 r.
    W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2017 roku miała miejsce następująca zmiana w kapitale zakładowym Spółki:
    Zmiana w okresie sprawozdawczym
    Kapitał zakładowy Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej Liczba akcji Wartość wg wartości nominalnej
    Stan na dzień 31.12.2016 24 782 592 24 782 234 986
    Zmiana 85 830 86 3 402
    Stan na dzień 31.12.2017 24 868 422 24 868 238 388
    W dniu 5 grudnia 2016 r. Zarząd Dom Development S.A. podjął uchwałę w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego
    Spółki w drodze emisji akcji serii W w ramach kapitału docelowego z kwoty 24 782 592 PLN do kwoty 24 868 422 PLN,
    to jest o kwotę 85 830 PLN, w drodze emisji 85 830 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii W. Emisja akcji serii W
    nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej skierowanej do uczestników Programu II Opcji Menedżerskich. Akcje te zostały
    zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszaw y w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    23
    Sądowego w dniu 10 stycznia 2017 roku. Rejestracja przedmiotowych akcji zwykłych na okaziciela w Krajowym
    Depozycie Papierów Wartościowych S.A. oraz ich wprowadzenie w trybie zwykłym do obrotu giełd owego na rynku
    podstawowym nastąpiło w dniu 10 marca 2017 roku.
    W bilansie Spółki na dzień 31 grudnia 2016 roku akcje te nie zostały wykazane w kapitale zakładowym a wpłaty w
    wysokości 3 488 tys. zł dokonane na poczet objęcia tych akcji były ujęte w pozy cji „zobowiązania krótkoterminowe ”.
    KAPITAŁ ZAKŁA DOWY (STRUKTURA) NA DZIEŃ 31.12 .2017
    Seria / emisja Rodzaj akcji Rodzaj uprzywilejowania akcji
    Rodzaj ograniczenia praw do akcji
    Liczba akcji
    Wartość serii / emisji wg wartości nominalnej (PLN)
    Sposób pokrycia kapitału
    Data rejestracji
    Prawo do dywidendy (od daty)
    A Na okaziciela - - 21 344 490 21 344 490 gotówka 12.09.2006 12.09.2006
    F Na okaziciela - - 2 705 882 2 705 882 gotówka 31.10.2006 31.10.2006
    H Na okaziciela - - 172 200 172 200 gotówka 14.02.2007 14.02.2007
    I Na okaziciela - - 92 700 92 700 gotówka 14.02.2007 14.02.2007
    J Na okaziciela - - 96 750 96 750 gotówka 14.02.2007 14.02.2007
    L Na okaziciela - - 148 200 148 200 gotówka 14.02.2007 14.02.2007
    Ł Na okaziciela - - 110 175 110 175 gotówka 12.03.2012 07.05.2012
    M Na okaziciela - - 24 875 24 875 gotówka 03.10.2012 09.11.2012
    N Na okaziciela - - 20 000 20 000 gotówka 03.10.2012 09.11.2012
    O Na okaziciela - - 26 000 26 000 gotówka 05.03.2013 17.05.2013
    P Na okaziciela - - 925 925 gotówka 31.10.2013 23.12.2013
    R Na okaziciela - - 11 000 11 000 gotówka 31.10.2013 23.12.2013
    S Na okaziciela - - 17 075 17 075 gotówka 20.03.2014 02.05.2014
    T Na okaziciela - - 1 000 1 000 gotówka 14.01.2015 27.03.2015
    U Na okaziciela - - 10 320 10 320 gotówka 17.05.2016 01.06.2016
    V Na okaziciela - - 1 000 1 000 gotówka 17.05.2016 01.06.2016
    W Na okaziciela - - 85 830 85 830 gotówka 10.01.2017 07.03.2017
    Liczba akcji razem 24 868 422
    Kapitał zakładowy razem 24 868 422
    Wartość nominalna jednej akcji = 1 PLN
    Wykaz akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne co najmniej
    5 % ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy („WZA”) na dzień 31 grudnia 2017 r.
    Stan na dzień 31 grudnia 2017 r.
    Akcje % kapitału
    Liczba głosów na WZA
    % głosów na WZA
    Dom Development B.V. 14 259 879 57,34 14 259 879 57,34
    Jarosław Szanajca 1 454 050 5,85 1 454 050 5,85
    Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva BZ WBK SA *) 1 313 383 5,28 1 313 383 5,28
    Grzegorz Kiełpsz 1 280 750 5,15 1 280 750 5,15
    *) Stan posiadania akcji przez Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva BZ WBK S.A. podano według ostatniego zawiadomien ia
    z dnia 11.07.2011r., jakie otrzymała Spółka od Aviva PTE Aviva BZ WBK S.A.




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    24
    Zestawienie stanu posiadania akcji Dom Development S.A. lub uprawnień do nich (opcji) przez osoby
    zarządzające i nadzorujące Dom Development S.A. na dzień 31 grudnia 2017 r.
    Stan na dzień 31 grudnia 2017 r.
    Akcje Opcje na akcje Razem
    Zarząd
    Jarosław Szanajca 1 454 050 - 1 454 050
    Małgorzata Kolarska *) 31 500 500 000 531 500
    Janusz Zalewski 350 000 - 350 000
    Janusz Stolarczyk **) 122 030 - 122 030
    Terry Roydon 58 500 - 58 500
    Rada Nadzorcza
    Grzegorz Kiełpsz 1 280 750 - 1 280 750
    Mark Spiteri 900 - 900
    *) informacje na temat opcji przyznanych Pani Małgorzacie Kolarskiej w ramach Programu IV Opcji Menedżerskich opisano w nocie 7.44
    **) Pan Janusz Stol arczyk przestał pełnić funkcję C złonka Zarządu Spółki z dniem 31 grudnia 2017 r. (patrz nota 7.48)
    7.17. Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
    W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2017 r. wartość pozycji „Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej
    ich wartości nominaln ej” uległa zmianie o 3 40 2 tys. PLN w wyniku podwyższenia kapitału akcyjnego opisanego w nocie
    7.16 .
    Na dzień 31 grudnia 2017 r. i 31 grudnia 2016 r. wartość nadwyżki ze sprzedaży akcji własnych powyżej ich wartości
    nominalnej wyniosła odpowiednio 238 388 tys. PLN i 234 986 tys. PLN.
    7.18. Dodatkowe informacje dotyczące kapitałów własnych
    Na dzień 31 grudnia 2017 r. i 31 grudnia 2016 r. akcje Spółki nie były własnością jej jednostek podporządkowanych.
    W okresie dwunastu miesięcy kończącym się 31 grudnia 2017 i 2016 r. Spółka nie posiadała akcji własnych.
    7.19. Dywidenda i podział zysku
    Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki zdecydowało w dniu 2 5 maja 201 7 r. o przeznaczeniu
    125 585 531,10 PLN z zysku Spółki za 201 6 rok na wypłatę dywidendy, co oznacza wyp łatę w wysokości 5,05 PLN na
    akcję. Kwotę 2 155 024,36 PLN postanowiono przeznaczyć na powiększenie kapitału zapasowego Spółki.
    Jako dzień dywidendy ustalono 26 czerwca 201 7 r., zaś dzień wypłaty dywidendy ustalono na dzień 4 lipca 201 7 r.
    Dywidenda została wypłacona zgodnie z podjętą uchwałą.
    W roku poprzednim na d ywidendę przeznaczono 80 543 424 ,00 PL N, co dało wypłatę w wysokości 3 ,25 P LN na akcję,
    natomiast 103 942,31 PLN przeznaczono na powiększenie kapitału zapasowego Spółki.
    7.20. Kredyty
    Opis istotnych zmian w okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2017 r.
    W dniu 3 lutego 2017 roku wygasła umowa kredytu odnawialnego w rachunku kredytowym na kwotę 50 mln zł, zawarta
    pomiędzy mBank S.A. a Dom Development S.A.
    W dniu 31 ma rca 2017 roku pomiędzy mBank S.A. a Dom Development S.A. i Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
    została zawarta umowa kredytowa. Na warunkach określonych w umowie, bank zobowiązuje się postawić do dyspozycji
    Dom Development S.A. kredyt odnawialny w wysokości do 85 mln zł z przeznaczeniem na finansowanie bieżącej



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    25
    działalności. Na podstawie tej umowy Dom Development Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z części limitu kredytowego
    przyznanego Dom Development S.A. (do wysokości 35 mln zł).
    Struktura tyc h zobowiązań pod względem okresu wymagalności została przedstawiona w poniższej tabeli.
    KREDYTY WEDŁUG TERMINU WYMAGALNOŚCI 31.12. 2017 31.12. 2016
    Do 1 roku 50 000 -
    Powyżej 1 roku do 2 lat - -
    Powyżej 2 lat do 5 lat - -
    Powyżej 5 lat -
    Razem kredyty 50 000 -
    W tym: długoterminowe - -
    krótkoterminowe 50 000 -
    Na dzień 31 grudnia 2017 r. i na dzień 31 grudnia 2016 r. wszystkie zaciągnięte przez Spółkę kredyty wyrażone były
    w złotych polskich.
    KREDYTY BANKOWE NA 31.12. 2017
    Bank Siedziba banku
    Kwota kredytu wg umowy Waluta
    Waluta i kwota kredytu pozostała do spłaty (bez odsetek)
    Waluta Termin spłaty
    mBank Warszawa 50 000*) PLN - PLN 21.05.2019
    PKO BP SA Warszawa 100 000*) PLN 50 000 PLN 26.07.2019
    mBank Warszawa 85 000* *) PLN - PLN 01.03 .20 21
    Razem kredyty bankowe 50 000 PLN
    *) Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym
    **) Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 85 mln zł. Na podstawie umowy z bankiem, Dom Development Wrocław
    Sp. z o.o. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 35 mln zł . Na dzień 31 grudnia 2017 r. spółka Dom
    Development Wrocław Sp. z o.o. wykorzystała 35 000 tys . zł z ww. limitu kredytowego, natomiast Dom Development S.A. nie korzystała
    z tej linii kredytowej.
    W pozycji „Kredyty” Spółka wykazuje wartość nominalną zobowiązania, natomiast naliczone na dzień bilansowy odsetki
    prezentowane są osobno w pozycji „ Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji”.
    Ze względu na fakt, że oprocentowanie kredytów jest powiązane z kształtowaniem się stawki WIBOR, Zarząd Spółki
    szacuje, że wartość godziwa kr edytów zaciągniętych przez Spółkę jest w przybliżeniu równa wartości księgowej tych
    kredytów z uwzględnieniem naliczonych odsetek.
    7.21. Obligacje
    OBLIGACJE 31.12. 2017 31.12. 2016
    Wa rtość nominalna wyemitowanych obligacji - część długoterminowa 260 000 260 000
    Wartość nominalna wyemitowanych obligacji – część krótkoterminowa 50 000 120 000
    Wartość nominalna wyemitowanych obligacji 310 000 38 0 000
    W pozycji „Obligacje” Spółka wykazuje wartość nominalną zobowiązania z tytułu obligacji, natomiast naliczone na dzień
    bilansowy odsetki prezentowane są osobno w pozycji „ Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji”.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    26
    Ze względu na fakt, że oprocentowanie obligacji jest powiązane z kształtowaniem się stawki WIBOR, Zarząd Spółki
    szacuje, że wartość godziwa obligacji wyemitowanych przez Spółkę jest w przybliżeniu równa wartości księgowej tych
    obligacji z uwzględnieniem na liczonych odsetek.
    Podstawowe dane dotyczące emitowanych obligacji
     Umowa z PeKaO S.A.
    W dniu 5 listopada 2007 r. została podpisana Umowa o przeprowadzenie Programu Emisji Obligacji pomiędzy Spółką
    a Bankiem BPH S.A. (obecnie Pekao S.A.), na podstawie kt órej Dom Development S.A. może emitować obligacje
    średnioterminowe (z terminem zapadalności powyżej 1 roku, jednak nie dłuższym niż 7 lat) o łącznej wartości
    nieprzekraczającej 400 milionów PLN, rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych
    obligacji w każdym dniu trwania Programu.
    W dniu 5 listopada 2014 r., pomiędzy Spółką a Pekao S.A , został podpisany Aneks do Umowy o przeprowadzenie
    programu emisji obligacji z dnia 5 listopada 2007r., na podstawie którego okres Programu Emisji Obligacji został
    wydłużony o 7 lat (do 5 listopada 2021 r.).
     Umowa z Trigon Dom Maklerski S.A. z siedzibą w Krakowie oraz Trigon Investment Banking Spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością & Wspólnicy S.K.
    W dniu 17 listopada 2017 r. Spółka podpisał a umowę z Trigon Dom Maklerski S.A. z siedzibą w Krakowie oraz Trigon
    Investment Banking Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością & Wspólnicy S.K. z siedzibą w Warszawie, na
    uruchomienie przez Spółkę Programu Emisji Obligacji Dom Development S.A. o łącznej wartości nieprzekraczającej
    400 milionów PLN rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji "Program".
    Limit Programu ma charakter odnawialny.
    Zgodnie z umową obligacje mogą być emitowane przez Spółkę w ramach różnyc h serii przez okres 10 lat od podpisania
    Umowy Programowej. Obligacje będą emitowane w trybie art. 33 pkt. 2 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach
    tj. nie w trybie oferty publicznej i będą obligacjami zwykłymi na okaziciela.
    Opis istotnych zmian w okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2017
    W dniu 2 lutego 2017 roku Spółka dokonała przypadającego na tę datę wykupu 12 000 obligacji na okaziciela o wartości
    nominalnej 10 000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej 120 milionów PLN.
    W dniu 1 5 grudnia 201 7 roku Spółka wyemitowała 50 000 niezabezpieczonych obligacji na oka ziciela o wartości
    nominalnej 1 000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej 50 milionów PLN z datą wykupu przypadającą na 1 5 grudnia
    202 2 roku. Wartość e misyjna odpowiada ich wartości nominalnej. Oprocentowanie obligacji ustalone zostało w oparciu o
    stawkę WIBOR 6M + marża. Odsetki od obligacji wypłacane będą w okresach półrocznych. Cel emisji obligacji nie został
    określony w warunkach emisji obligacji.
    EMISJE OBLIGACJI NA DZIEŃ 31 grudnia 2017
    Seria
    Data emisji Kwota Waluta Data wykupu zgodnie z umową
    IV 26.03.2013 50 000 PLN 26.03.2018
    V 12.06. 2016 100 000 PLN 12.06.2020
    VI 15.11.2016 110 000 PLN 15.11.2021
    VII 15.1 2.201 7 50 000 PLN 15.1 2.202 2
    Razem: 31 0 000 PLN



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    27
    7.22. Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji
    ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI 31.12. 2017 31.12. 2016
    Zobowiązanie z tytułu odsetek od obligacji 1 368 3 897
    Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów - -
    Razem zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów 1 368 3 897
    7.23. Rezerwy i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
    Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
    Bilans Rachunek zysków i strat/ Sprawozdanie z całkowitych dochodów
    31.12. 2017 31.12. 2016 01.01 - 31.12. 2017 01.01 - 31.12. 2016
    Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
    Różnice kursowe - 1 (1) (4)
    Odsetki naliczone 23 117 (95) 41
    Dyskontowanie zobowiązań 1 147 793 354 260
    Wynik na sprzedaży lokali dla których nie zawarto jeszcze umów przeniesienia własności 41 895 25 945 15 950 1 917
    Koszty finansowe skapitalizowane 3 215 3 441 (224) (1 114)
    Pozostałe 2 2 - (2)
    Razem rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 46 282 30 299 15 984 1 098
    Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
    Różnice kursowe 1 - 1 -
    Aktualizacja wyceny zapasów 7 935 5 723 2 212 2 571
    Odpisy aktualizujące należności i pozostałe rezerwy 113 178 (65) (15)
    Rezerwa na świadczenia pracownicze 4 800 3 298 1 503 992
    Rezerwa na koszty 4 380 4 102 279 696
    Koszty finansowe - - - -
    Wycena aktywów finansowych 90 (30) 119 (105)
    Pozostałe 5 5 - -
    Razem aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 17 324 13 276 4 049 4 139
    Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące rachunku zysków i straty 11 989 (3 119)
    Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące innych całkowitych dochodów netto (54) 78
    Wykazana w bilansie rezerwa netto z tytułu odroczonego podatku dochodowego 28 958 17 023
    7.24. Rezerwy długoterminowe
    REZERWY DŁUGOTERMINOWE 31.12. 2017 31.12. 2016
    Rezerwa na koszty napraw – część długoterminowa 13 603 13 875
    Rezerwa na świadczenia emerytalne 621 471
    Razem 14 224 14 346




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    28
    REZERWY DŁUGOTERMINOWE – ZMIANY 01.01 - -31.12. 2017 01.01 - -31.12. 2016
    Stan na początek okresu 14 346 11 354
    Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego 1 641 4 193
    Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego (1 763) (1 201)
    Stan na koniec okresu 14 224 14 346
    7.25. Pozostałe zobowiązania długoterminowe
    POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE 31.12. 2017 31.12. 2016
    Kaucje gwarancyjne - część długoterminowa 47 411 31 157
    Pozostałe 5 791 3 212
    Stan na koniec okresu 53 202 34 369
    7.26. Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania
    ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW , USŁUG I PODATKÓW
    ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA 31.12. 2017 31.12. 2016
    Zobowiązania z tytułu dostaw i usług , w tym zatrzymane kaucje gwarancyjne (część krótkoterminowa) 165 023 157 982
    Zobowiązania z tytułu podatków 2 664 4 754
    Rozliczenia międzyokresowe kosztów 77 043 57 048
    Zakładowy Fundusz Świadczeń Socjalnych 15 43
    Razem zobowiązania 244 74 5 219 827
    Struktura rozliczeń międzyokresowych kosztów: 77 043 57 048
    - koszty budowanych osiedli 53 743 40 087
    - koszty pracownicze 18 346 13 368
    - koszty czynszu za powierzchnię biurową 1 358 410
    - pozostałe 3 596 3 183
    Zobowiązania z tytułu dosta w i usług są zobowiązaniami nie odsetkowymi . Poza ujętymi w tej pozycji kaucjami
    gwarancyjnymi (opisanymi niżej) zobowiązania z tytułu dostaw i usług mają okres zapadalności od 14 do 60 dni.
    Poniżej przedstawiono wartość bilansową zobowiązań z tytułu kaucji gwarancyjnych zatrzymanych w związku z realizacją
    projektów deweloper skich. Część krótkoterminowa i długoterminowa tych zobowiązań wykazane są w odpowiednich
    pozycjach zobowiązań krótkoterminowych i długoterminowych.
    31.12. 2017 31.12. 2016
    Zatrzymane kaucje gwarancyjne – część krótkoterminowa 34 960 32 357
    Zatrzymane kaucje gwarancyjne – część długoterminowa 47 411 31 157
    Zatrzymane kaucje gwarancyjne razem 82 371 63 514
    7.27. Rezerwy krótkoterminowe
    REZERWY KRÓTKOTERMINOWE 31.12. 2017 31.12. 2016
    Rezerwa na koszty napraw – część krótkoterminowa 4 535 4 625
    Rezerwa na sprawy sporne i pozostałe 2 281 921
    Razem 6 816 5 546




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    29
    REZERWY KRÓTKOTERMINOWE - ZMIANY 01.01 - -31.12. 2017 01.01 - -31.12. 2016
    Stan na początek okresu 5 546 7 112
    Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego 6 139 4 625
    Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego (4 869) (6 191)
    Stan na koniec okresu 6 816 5 546
    7.28. Przychody przyszłych okresów
    PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW 31.12. 2017 31.12. 2016
    Przychody przyszłych okresów dotyczące wpłat klientów na poczet zakupu produktów, jeszcze nie zaliczonych do przychodów w rachunku zysków i strat 423 113 349 052
    Pozostałe 6 6
    Razem 423 119 349 058
    7.29. Świadczenia po okresie zatrudnienia
    W Spółce nie ma specjalnych programów świadczeń dla pracowników po okresie zatrudnienia .
    7.30. Aktywa i zobowiązania finansowe
    Kategorie aktywów finansowych i zobowiązań finansowych oraz maksymalna ekspozycja na
    ryzyko kredytowe
    AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE 31.12. 2017 31.12. 2016
    AKTYWA FINANSOWE
    Długoterminowe należności 1 538 1 523
    Należności handlowe i pozostałe 14 529 6 493
    Należności od jednostek powiązanych 1 000 171
    Pożyczki i należności razem 17 067 8 187
    Pozostałe 43 23
    Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat (przeznaczone do obrotu)
    Środki pieniężne w banku i kasie 4 600 4 032
    Lokaty krótkoterminowe 197 440 408 280
    Krótkoterminowe aktywa finansowe 25 199 22 763
    Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe 244 349 443 285
    ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
    Zobowiązania z tytułu kredytów 50 000 -
    Obligacje własne wyemitowane 311 368 383 897
    Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, rozliczenia międzyokresowe i pozostałe 295 268 249 399
    Zobowiązania finansowe wyceniane wg zamortyzowanego kosztu 656 636 633 296
    Wartość godziwa aktywów i zobowiązań finansowych Spółki nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej.




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    30
    7.31. Zarządzanie Ryzykiem Finansowym
    Spółka posiada ekspozycje na następujące rodzaje ryzyka finansowego :
     ryzyko r ynkowe (ryzyko stopy procentowej)
     ryzyko k redytowe
     ryzyko p łynności
    Ryzyko r ynkowe
    Ryzyko rynkowe jest takim rodzajem ryzyka, które odzwierciedla wpływ zmian cen rynkowych takich, jak kursy wymiany
    walut, stopy procentowe, czy ceny instrumentów kapitałowych, na wynik finansowy Spółki lub n a wartość posiadanych
    instrumentów finansowych.
    Ryzyko rynkowe obejmuje głównie następujące rodzaje ryzyk :
     ryzyko walutowe
     ryzyko stopy procentowej
    Ryzyko walutowe
    W przypadku istnienia znaczących pozycji walutowych, Spółka stosuje walutowe instrumenty pochodne typu forward
    i swap do zabezpieczania znaczących przyszłych transakcji walutowych.
    Na dzień 31 grudnia 2017 r. oraz 31 grudnia 2016 r. Spółka nie posiada ła żadnych istotnych aktywów, zobowiązań oraz
    przyszłych płatności w walutach obcych, w związku z czym nie było potrzeby zawierania walutowych instrumentów
    pochodnych zabezpieczających.
    Ryzyko stopy procentowej
    Kredyty bankowe zaciągnięte przy zastosowaniu stałych s tóp procentowych narażają Spółkę na ryzyko zmiany
    wartości godziwej kredytów . Kredyty i pożyczki zaciągnięte po zmiennych stopach procentowych powodują ryzyko
    przepływów pieniężnych.
    Według aktualnej struktury finansowania Spółka nie posiada kredytów lub obligacji o stałym oprocentowaniu. Obecnie
    Spółka posiada krótko, średnio i długo terminowe kredyty i obligacje na zmienną stopę procentową, co powoduje
    ekspozycję na ryzyko przepływów pieniężnych.
    Ponadto Spółka posiada krótkoterminowe lokaty bankowe oprocentowane wg zmiennej stopy procentowej, z k tórych
    wysokość zysk u uzależniona jest od zmiany bazowych stóp procentowych i częściowo równoważy ryzyko przepływów
    pieniężnych z tytułu finansowania.
    Na datę bilansową Spółka nie posiadała długoterminowych instrumentów finansowych oprocentowanych wg stałe j
    stopy procentowej.
    Ryzyko stopy procentowej w większości ograniczone jest w sposób naturalny poprzez posiadanie zarówno
    zobowiązań finansowych jak i aktywów finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej. Ekspozycja
    na ryzyko stopy procentowe j dla zadłużenia z tytułu obligacji jest zmniejsz ane poprzez stosowanie takich
    zabezpieczających instrumentów finansowych jak :
    - opcje CAP, gdzie bank gwarantuje, że zwróci Spółce różnice wynikające ze wzrostu rynkowych stop procentowych
    ponad poziom ustal ony w opcji. Spółka zabezpiecza się w ten sposób przed wzrostem stóp, zachowując
    jednocześnie możliwość skorzystania z ewentualnego spadku ich poziomu ,
    - IRS (Interest Rate Swap) - Transakcja polega na wymianie z bankiem płatności odsetkowych liczonych według
    jednej stopy procentowej na płatności odsetkowe liczone według innej stopy procentowej. Spółka korzysta z
    zamiany zmiennej stopy procentowej na stałą, Obie płatności odsetkowe naliczane są od kwoty nominalnej
    uzgodnionej w transakcji, a ich rozlicze nie odbywa się w wyznaczonych dniach przez porównanie odpowiedniej
    stawki referencyjnej z zakontraktowaną stopą procentową.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    31
    Struktura instrumentów finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej na datę bilansową przedstawiała
    się następująco:
    INSTRUMENTY ZMIENNOPROCENTOWE 31.12. 2017 31.12. 2016
    Aktywa finansowe 227 239 435 075
    Zobowiązania finansowe 361 368 383 897
    Razem netto (134 129) 51 178
    Jako aktywa finansowe wykazane są oproc entowane aktywa finansowe, tj. lokaty bankowe. Jako zobowiązania
    finansowe wykazane są oprocentowane zobow iązania finansowe, tj. kredyty oraz obligacje własne.
    Analiza wrażliwości wyniku finansowego na zmianę stopy procentowe j
    Zmiana o 100 punktów bazowych („pb”) w oprocentowaniu instrumentów na datę bilansową zwiększyłaby
    (zmniejszyłaby) aktywa netto i rachunek zysków i strat (po opodatkowaniu) o kwoty wykazane w poniższej tabeli.
    Analiza ta wykonana dla okresów dwunastu miesię cy kończących się 31 grudnia 2017 r. i 31 grudnia 2016 r. zakłada,
    że wszystkie pozostałe zmienne pozostają stałe.
    Rachunek zysków i strat Aktywa netto
    Wzrost o 100 pb Spadek o 100 pb Wzrost o 100 pb Spadek o 100 pb
    31 grudnia 2017
    Aktywa zmiennoprocentowe 614 (614) 614 (614)
    Zobowiązania zmiennoprocentowe * (976) 976 (976) 976
    Wrażliwość netto (362) 362 (362) 362
    31 grudnia 2016
    Aktywa zmiennoprocentowe 1 175 (1 175) 1 175 (1 175)
    Zobowiązania zmiennoprocentowe * (1 037) 1 037 (1 037) 1 037
    Wrażliwość netto 138 (138) 138 (138)
    * Koszty finansowe dotyczące kredytów i obligacji oraz przychody finansowe dotyczące lokat są kapitalizowane przez Spółk ę do
    produkcji w toku . Koszty te (i przychody) przenoszone są stopniowo do rachunku zysków i strat razem z kosztami wytworzenia
    sprzedanych zapasów. W przedstawionej wyżej analizie przyjęto, że jedna trzecia kosztów i przychodów finansowych naliczonych
    w danym okresie jest odn iesiona do rachunku zy sków i strat , natomiast pozostała część jest skapitalizowana w zapasach i zostanie
    odniesiona do rachunku zysków i strat w kolejnych okresach rozliczeniowych .
    Ryzyko k redytowe
    Głó wnymi aktywami finansowymi Spółki są środki na rachunkach bankowych, gotówka, należności z tytułu dostaw i usług oraz
    inne należności, które reprezentują największą ekspozycję na ryzyko kredytowe w relacji do aktywów finansowych.
    Ryzyko kredytowe Spółki jest przede wszystkim przypisane do należności handlowych. Kwoty przedstawione w bilansie
    są kwotami netto, czyli z uwzględnieniem odpisów aktualizujących wartość wątpliwych należności oszacowanych przez
    Zarząd Spółki na podstawie wcześniejszych doświadczeń, specyfiki prowadzonej działalnoś ci i ich oceny obecnego
    otoczenia gospodarczego.
    Ryzyko kredytowe związane z funduszami płynnymi i pochodnymi instrumentami finansowymi jest ograniczone,
    ponieważ stronami transakcji są banki o ustalonej reputacji, posiadające wysoki rating kredytowy przyz nany przez
    międzynarodowe agencje ratingowe.
    W celu utrzymania płynności finansowej oraz dostępności środków finansowych na zakładanym poziomie, w Spółce
    istnieje wyspecjalizowan a komórka, która monitoruje to zagadnienie. Komórka ta na bieżąco monitoruje s tan płynnych
    funduszy oraz prognozowane wartości przepływów pieniężnych i na tej podstawie podejmuje decyzje o ich odpowiednim



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    32
    lokowaniu w celu maksymalizacji możliwych do osiągnięcia przychodów finansowych przy jednoczesnym zabezpieczeniu
    Spółki przed ryz ykiem kredytowym.
    Spółka nie posiada znaczącej koncentracji ryzyka kredytowego. Ryzyko rozłożone jest na dużą ilość partnerów i klientów.
    Ponadto należy zauważyć, że należności dotyczące głównej działalności Spółki tj. sprzedaży mieszkań, lokali usługowy ch
    i garaży, są w pełni zabezpieczone gdyż wydanie przedmiotu sprzedaży następuje po zapłaceniu przez nabywców
    całkowitej ceny wynikającej z umowy przedwstępnej sprzedaży.
    Struktura należności handlowych w podziale na okres przeterminowa nia przedstawiona j est w nocie 7.12 „Należności
    z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności”.
    Ryzyko p łynności
    Ryzyko płynności jest to ryzyko polegające na braku możliwości regulowania przez Spółkę swoich zobowiązań
    finansowych w terminie ich zapadalności. Celem Spółki jest zapewnienie, w najwyższym możliwym stopniu, że jej
    płynność będzie zawsze zachowana na poziomie pozwalającym na regulowanie zobowiązań w terminie ich zapadalności,
    bez ponoszenia niemożliwych do przyjęcia strat lub ryzyka narażenia na szwank reputacji Spółki .
    Poniższa tabela przedstawia całkowitą wartość przyszłych niezdyskontowanych przepływów pieniężnych z tytułu
    zobowiąza ń finansow ych Spółki w rozbiciu na kontraktowe terminy zap adalności :
    Suma 0 – 6 miesięcy 6-12 miesięcy 1 – 2 lata 2 – 5 lat
    31 grudnia 2017
    Zobowiązania z tytułu kredytów 50 004 50 004 - - -
    Obligacje własne wyemitowane 347 300 55 700 5 200 10 400 276 000
    Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe 303 826 241 187 7 130 14 680 40 829
    Razem 701 130 346 891 12 330 25 080 316 829
    31 grudnia 2016
    Zobowiązania z tytułu kredytów - - - - -
    Obligacje własne wyemitowane 415 320 125 180 4 810 58 233 227 097
    Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe 249 399 204 011 8 754 6 464 30 170
    Razem 664 719 329 191 13 564 64 697 257 267
    Zarządzanie płynnością Spółki odbywa się głównie poprzez:
     krótko, średnio i długo -terminowe planowanie przepływów gotówkowych; szczegółowe plany krótkoterminowe
    aktualizowane są przynajmniej raz na miesiąc,
     dobór odpowiednich źródeł finansowania na podstawie analizy potrzeb Spółki oraz analizy rynku,
     bieżący monitoring wskaźników wynikających z umów z bankami,
     dywersyfikację źródeł finansowania prowadzonej dział alności d ewelope rskiej,
     współpracę z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji.
    Zarządzanie k apitałem
    Polityka Zarządu zakłada utrzymywanie silnej bazy kapitałowej w celu zachowania zaufania inwestorów, wierzycieli
    i rynku oraz w celu zapewnienia dalszego rozwoju działalności Spółki .
    Za l ata ko ńczące się 31 grudnia 2017 i 2016 r. stopa zwrot u z kapitału (liczo na jako zysk netto do średniorocznej
    wartości kapitałów własnych) wynosiła odpowiednio 19,3 % i 14,1 %. W tym czasie średni ważony koszt oprocentowania
    zadłużenia Spółki wynosił 3,9 % w 2017 roku i 4,2 % w 2016 roku.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    33
    Na dzień 31 grudnia 2017 i 2016 współczynnik d źwigni finansowej netto (liczony jako zadłużenie z tytułu kredytów
    i obligacji pomniejszone o środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz krótkoterminowe aktywa finansowe podzielone przez
    kapitały własne) wynosił odpowiednio 13,3 % i (5,9) %.
    Spółka nie posiada zdefiniowanego planu wykupu akcji własnych .
    Spółka nie podlega żadnym zewnętrznie określo nym wymogom kapitałowym z wyjątkiem wymogów ustawowych
    określonych w Kodeksie Spółek Handlowych.
    7.32. Zysk na akcję
    KALKULACJA ZYSKU PODSTAWOWEGO
    I ROZWODNIONEGO NA AKCJĘ
    01.01 - 31.12. 2017 01.01 - 31.12. 2016
    Podstawowy zysk na akcję
    Zysk do wyliczenia podstawowego zysku na akcję 186 113 127 740
    Średnia ważona liczba akcji zwykłych Spółki do wyliczenia podstawowego zysku na akcję 24 866 070 24 778 324
    Podstawowy zysk na akcję (PLN) 7,48 5,16
    Rozwodniony zysk na akcję
    Zysk do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję 186 113 127 740
    Potencjalne akcje rozwadniające dotyczące opcji na akcje z Programu Opcji Menedżerskich 10 655 21 980
    Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych Spółki do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję 24 876 725 24 800 304
    Rozwodniony zysk na akcję (PLN) 7,48 5,15
    W Spółce nie występuje działalność zaniechana, w związku z tym zysk na akcję z działalności kontynuowanej jest równy
    zyskowi na akcję wyliczonemu powyżej.
    7.33. Podatek dochodowy
    PODATEK DOCHODOWY 01.01 - -31.12. 2017 01.01 - -31.12. 2016
    Podatek dochodowy bieżący 33 822 33 606
    Podatek dochodowy odroczony 11 989 (3 119)
    Razem 45 811 30 487
    Zobowiązanie spółki z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych na dzień 31 grudnia 2017 i 2016 roku wynosiło
    odpowiednio 25 200 tys. PLN i 23 057 tys. PLN.
    Uzgodnienie pomiędzy podatkiem dochodowym obliczonym jako iloczyn zysku brutto przed opodatkowani em i ustawowej
    stawki podatku a rzeczywistym obciążeniem z tytułu podatku dochodowego wykazanym w rachunku zysków i strat Spółki
    zaprezentowane jest poniżej.
    UZGODNIENIE 01.01 - -31.12. 2017 01.01 - -31.12. 2016
    Zysk brutto przed opodatkowaniem 231 924 158 227
    Według stawki podatkowej wynoszącej 19% 44 066 30 063
    Trwałe różnice nie objęte podatkiem dochodowym bieżącym i odroczonym w sprawozdaniu finansowym (z wyłączeniem kosztu opcji menedżerskich) 908 424
    Efekt podatkowy opcji menadżerskich trwale nie stanowiących kosztu uzyskania przychodów 837 -
    Obciążenie rzeczywiste z tytułu podatku dochodowego 45 811 30 487
    Efektywna stawka podatkowa 19,75% 19,27%



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    34
    Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń
    związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak
    odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które mogłyby
    mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach, co
    do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi jak i o rganami
    państwowymi i przedsiębiorstwami.
    Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być
    przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe
    zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki
    powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym.
    W konsekwencji, pomimo iż Spółk a prowadził a i prowadz i bardzo ostrożną politykę podatkową, chociaż jest to mało
    prawdopodobne to nie można wykluczyć iż kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą
    się zmienić w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.
    Z dniem 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia postanowień
    Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu
    sztucznych struktur prawnych tworz onych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce. GAAR definiuje unikanie
    opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej w
    danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie
    skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli sposób działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i)
    nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia
    ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementów wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne
    działania o podobnym działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia
    sztucznych czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje będą wymagać znacznie większego osądu
    przy ocenie skutków podatkowych poszczególnych transakcji.
    Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do transakcji,
    które zostały przeprowadzone przed w ejściem w życie klauzuli GAAR , ale dla których po dacie wejścia klauzuli w
    życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli
    podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustale ń i porozumień, takich jak
    restrukturyzacja i reorganizacja grupy.
    7.34. Sprawozdawczość segmentowa
    Działalność Spółk i jest co do zasady jednorodna i polega głównie na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych i
    lokali usługowych (komercyjnych) i powiązanych z tym działaniach wspierających. Spółka prowadzi swoją
    działalność tylko na rynku warszawskim, natomiast Grupa Kapitałowa Dom Development S.A., której Spółka jest
    podmiotem dominującym , prowadzi również działalność na rynkach trójmiejskim i wrocławskim . Działal ność na
    rynku wrocławskim i rynku trójmiejskim prowadzona jest poprzez spółki zależne Grupy.
    W związku z powyższym segmentacja dla celów sprawozdawczych została dokonana w oparciu o kryterium
    lokalizacji geograficznej w ramach Grupy:
     segment warszawski
     seg ment trójmiejski
     segment wrocławski
    Ocena wyników poszczególnych segmentów dokonywana jest głównie w oparciu o przychody ze sprzedaży oraz
    zysk i marżę brutto ze sprzedaży uzyskane przez poszczególne segmenty
    Z uwagi na to, że działalność operacyjna Spółki prowadzona jest na rynku warszawskim, czyli w obrębie jednego
    segmentu, niniejsze sprawozdanie finansowe nie zawiera informacji segmentowej.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    35
    Informacja dotycząca segmentów działalności przedstawiona jest w skonsolidowanym spr awozdaniu finansowym
    Spółki, które przedstawia działalność operacyjną na wszystkich wyżej wymienionych rynkach (segmentach
    operacyjnych i sprawozdawczych).
    7.35. Przychody z działalności operacyjnej
    ANALIZA PRZYCHODÓW 01.01 - 31.12. 2017 01.01 - 31.12. 2016
    Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych 1 272 643 1 118 101
    Przychody ze sprzedaży usług 26 075 18 921
    Przychody ze sprzedaży towarów (gruntów) - 24 951
    Razem 1 298 718 1 161 973
    7.36. Koszty działalności operacyjnej
    KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ 01.01 - 31.12. 2017 01.01 - 31.12. 2016
    Koszt własny sprzedaży
    Koszty sprzedaży wyrobów gotowych (899 843) (832 342)
    Koszty sprzedaży usług (25 578) (21 662)
    Koszty sprzedaży towarów - (22 384)
    Korekta wartości zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania (11 640) (14 436)
    Razem koszt własny sprzedaży (937 061) (890 824)
    Koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu
    Koszty sprzedaży (56 174) (47 389)
    Koszty ogólnego zarządu (61 466) (57 500)
    Razem koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu (117 640) (104 889)
    Koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu wg rodzaju
    Amortyzacja (6 031) (5 396)
    Zużycie materiałów i energii (14 718) (10 885)
    Usługi obce (31 755) (29 199)
    Podatki i opłaty (138) (117)
    Wynagrodzenia (49 566) (48 380)
    Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia (6 230) (5 407)
    Program opcji menadżerskich (4 406) -
    Pozostałe koszty rodzajowe (4 796) (5 505)
    Razem koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu wg rodzaju (117 640) (104 889)
    7.37. Koszty wynagrodzeń
    KOSZTY WYNAGRODZEŃ I ŚREDNI STAN ZATRUDNIENIA
    (wraz z kadrą zarządczą)
    01.01 - 31.12. 2017 01.01 - 31.12. 2016
    Poszczególne kategorie zatrudnionych (liczba zatrudnionych) 179 163
    Kategoria – umysłowi 179 163
    Kategoria – fizyczni
    Ogólne wynagrodzenie w podziale na: 55 796 53 787
    Wynagrodzenia 49 566 48 380
    Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia 6 230 5 407



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    36
    Powyższa tabela nie uwzględnia kosztu programu opcji menadżerskich, który w latach zakończonych 31 grudnia 2017 r. i
    2016 r. wynió sł odpowiednio 4 406 tys. zł i 0 zł.
    7.38. Pozostałe przychody operacyjne
    POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE 01.01 - 31.12. 2017 01.01 - 31.12. 2016
    Przychody z tytułu kar umownych, porozumień i odszkodowań 414 354
    Rozwiązanie rezerwy na koszty 200 2 533
    Pozostałe 470 403
    Razem 1 084 3 290
    7.39. Pozostałe koszty operacyjne
    POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE 01.01 - 31.12. 2017 01.01 - 31.12. 2016
    Rezerwa z tytułu kar i porozumień 1 232 51
    Darowizny 1 290 467
    Rezerwa na pozostałe koszty 1 631 261
    Odpisane nieściągalne należności 249 309
    Koszty napraw i usterek (w tym zmiana rezerwy) 6 026 8 766
    Koszty zaniechanych projektów 270 356
    Koszt nabycia spółki zależnej 1 888 -
    Strata na sprzedaż y i likwidacji aktywów 845 -
    Pozostałe 515 371
    Razem 13 946 10 581
    7.40. Przychody finansowe
    PRZYCHODY FINANSOWE 01.01 - 31.12. 2017 01.01 - 31.12. 2016
    Odsetki od lokat bankowych i pożyczek (część nie skapitalizowana) 750 994
    Przychody z tytułu dyskontowania należności i zobowiązań 1 8 65 1 367
    Odsetki pozostałe 19 69
    Różnice kursowe - -
    Razem 2 634 2 430
    7.41. Koszty finansowe
    KOSZTY FINANSOWE 01.01 - 31.12. 2017 01.01 - 31.12. 2016
    Odsetki od kredytów i obligacji (część nie skapitalizowana) 638 2 629
    Odsetki pozostałe 45 27
    Prowizje i opłaty 296 246
    Różnice kursowe 54 11
    Koszty z tytułu dyskontowania należności i zobowiązań - 250
    Wycen a inwestycji długoterminowych (opcje CAP) 832 9
    Razem 1 865 3 172




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    37
    7.42. Koszty finansowe z tytułu odsetek
    KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK 01.01 - 31.12. 2017 01.01 - 31.12. 2016
    Wartość kosztów finansowych (odsetek) aktywowanych w produkcji w toku * ) 8 091 10 129
    Wartość kosztów finansowych (odsetek) ujętych w rachunku zysków i strat 683 2 656
    Całkowita wartość poniesionych kosztów finansowych z tytułu odsetek 8 77 4 12 785
    *) Koszty finansowe poniesione w wyniku finansowania projektów dewelope rskich są co do zasady kapitalizowane jako produkcja
    w toku i dotyczą odsetek , prowizji i opłat od obligacji oraz kredytów zaciągniętych na realizację projektów d ewelope rskich. Kwota
    ta stanowi różnicę pomiędzy kosztami finansowymi od ww. źródeł fin ansowania a przychodami finansowymi uzyskanymi w efekcie
    inwestowania wolnych środków finansowych w krótkoterminowe lokaty i podobne instrumenty finansowe.
    7.43. Transakcje z podmiotami powiązanymi
    W okresach dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2017 i 2016 r. Spółka była stroną przedstawionych poniżej
    transakcji z podmiotami powiązanymi. Opisy transakcji przedstawione zostały w formie tabel. W szczególnych
    przypadkach opisy poszczególnych umów lub wyjaśnienia, ujęte zostały również w formie opisowej.
    DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO KUPUJĄCY PRODUKTY LUB USŁUGI
    Druga strona transakcji Określenie transakcji
    01.01 - 31.12.2017
    01.01 - 31.12.2016
    Woodsford Consulting Limited Usługi ko nsultingowe wg umowy z dnia 27.06. 2007 r. wraz z aneksem 1 902 1 834
    Hansom Property Company Limited Usługi ko nsultingowe wg umowy z dnia 02.01. 2001 r. wraz z aneksami 848 511
    Kirkley Advisory Limited Usługi konsultingowe wg umowy z dnia 29.09. 2017 r. 48 124
    M & M Usługi Doradcze M. Kolarski Usługi konsultingowe 73 136
    Fort Mokotów Inwestycje sp. z o.o. w likwidacji Pozostałe 150 180
    Dom Land sp. z o.o. Usługi marketingowe 285 204
    Dom Development Grunty sp. z o.o. Wykonanie usług zgodnie z umową o wykonywanie zleconych czynności związanych z zakupem nieruchomości i ich zarządzaniem 293 322
    Dom Development Grunty sp. z o.o. Pozostałe 94 -
    Dom Development Wrocław sp. z o.o. Umowy o współpracy 541 -
    Dom Development Wrocław sp. z o.o. Pozostałe 22 8
    Małgorzata Kolarska – Wiceprezes Zarządu Świadczenie z tyt. umowy o dzieło - 2 360
    DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO SPRZEDAJĄCY TOWARY I ŚWIADCZĄCY USŁUGI
    Druga strona transakcji Określenie transakcji
    01.01 - 31.12.2017
    01.01 - 31.12.2016
    Fort Mokotów sp. z o.o. w likwidacji Umowa z dnia 22.07. 2005 r. dot. wykonania napraw 96 96
    Dom Development Grunty sp. z o.o. Pozostałe 18 6
    Dom Development Morskie Oko sp. z o.o. w likwidacji Pozostałe 5 5
    Fort Mokotów Inwestycje sp. z o.o. w likwidacji Pozostałe 2 15
    Euro Styl S.A. Umowa o współpracy 812 -
    Dom Land sp. z o.o. Pozostałe 11 5
    Dom Development Wrocław sp. z o.o. Umowy o współpracy 326 -
    Dom Development Wrocław sp. z o.o. Pozostałe 142 201
    Dom Development Kredyty sp. z o.o. Umowy o współpracy 1 -
    Mirabelle Investments sp. z o.o. Pozostałe 3 -



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    38
    DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO UDZIELAJĄCY POŻYCZKI
    Druga strona transakcji Określenie transakcji
    01.01 - 31.12.2017
    01.01 - 31.12.2016
    Dom Development Grunty sp. z o.o. Otrzymany zwrot części pożyczki 200 200
    Dom Development Grunty sp. z o.o. Naliczone odsetki od pożyczki 5 10
    DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO OBEJMUJĄCY UDZIAŁY W KAPITAŁACH SPÓŁEK ZALEŻNYCH:
    Druga strona transakcji Określenie transakcji
    01.01 - 31.12.2017
    01.01 - 31.12.2016
    Dom Development Wrocław sp. z o.o. Wpłata kapitału zakładowego *) - 4 000
    Dom Development Wrocław sp. z o.o. Dopłata do kapitału *) 24 800 10 645
    Fort Mokotów Inwestycje sp. z o.o. w likwidacji Podwyższenie kapitału zakładowego 2 100 4 250
    Dom Development Kredyty sp. z o.o. Wpłata kapitału zakładowego *) 500 -
    *) wpłata kapitału zakładowego oraz dopłata do kapitałów spółek zależnych zostały ujęte w bilansie w pozycji „Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnym przedsięwzięciu”.
    DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO PRZEJMUJĄCY MAJĄTEK PO LIKWIDACJI SPÓŁEK ZALEŻNYCH:
    Druga strona transakcji Określenie transakcji
    01.01 - 31.12.2017
    01.01 - 31.12.2016
    Fort Mokotów Inwestycje sp. z o.o. w likwidacji Prawo użytkowania wieczystego gruntu 138 500 -
    Fort Mokotów Inwestycje sp. z o.o. w likwidacji Należne środki pieniężne 118 -
    DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO WYPŁACAJACY DYWIDENDĘ
    Druga strona transakcji Określenie transakcji
    01.01 - 31.12.2017
    01.01 - 31.12.2016
    Dom Development B.V. Dywidenda wypłacona 73 761 47 860
    DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO UDZIELAJĄCY ZALICZKI W RAMACH UMOWY POŚREDNICTWA
    Druga strona transakcji Określenie transakcji
    01.01 - 31.12.2017
    01.01 - 31.12.2016
    Dom Development Grunty sp. z o.o. zaliczka (netto) na zakup działki gruntu w wykonaniu umowy pośrednictwa 3 186 14 009
    DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO KUPUJĄCY GRUNT W RAMACH UMOWY POŚREDNICTWA
    Druga strona transakcji Określenie transakcji
    01.01 - 31.12.2017
    01.01 - 31.12.2016
    Dom Development Grunty sp. z o.o. zakup (netto) działki gruntu w wykonaniu umowy pośrednictwa 12 783 7 512



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    39
    DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO SPRZEDAJĄCY GRUNT W RAMACH UMOWY SPRZEDAŻY
    Druga strona transakcji Określenie transakcji
    01.01 - 31.12.2017
    01.01 - 31.12.2016
    Dom Development Wrocław sp. z o.o. Sprzedaż prawa do nieruchomości wraz z prawami do projektu - 8 859
    Dom Development Grunty sp. z o.o. Sprzedaż udziału w nieruchomości 11 454 -
    Dom Land sp. z o.o. Sprzedaż udziału w nieruchomości 2 478 -
    SALDA Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI - salda z punktu widzenia Spółki
    Podmiot
    Należności od podmiotów powiązanych Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych
    31.12.2017
    31.12.2016
    31.12.2017
    31.12.2016
    Saldo razem 59 184 29 3 83 146 2 2 48
    Jednostki zależne 56 109 29 332 - 1 988
    Dom Development Morskie Oko sp. z o.o. w likwidacji dopłaty do kapitału 1 147 1 147 - -
    Dom Development Grunty sp. z o.o. 19 488 17 431 - -
    Dom Development Wrocław sp. z o.o. dopłaty do kapitału 35 445 10 645 - -
    Dom Development Wrocław sp. z o.o. 29 95 - 1 988
    Fort Mokotów Inwestycje sp. z o.o. w likwidacji - 14 - -
    Jednostki współzależne 20 10 - -
    Fort Mokotów sp. z o.o. w likwidacji 20 10 - -
    Pozostałe podmioty 3 055 41 146 260
    Dom Land sp. z o.o. 3 055 41 - 45
    M&M Usługi Doradcze M. Kolarski - - 3 5
    Woodsford Consulting Limited - - 143 210
    Kirkley Advisory Limited - - - -
    DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO SPRZEDAJĄCY (PLN)
    Transakcje z Członkami Zarządu i Rady Nadzorczej Określenie transakcji Data transakcji Kwota transakcji
    Małgorzata Kolarska wraz z osobą blisko związaną Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego i jego sprzedaży o powierzchni 125,52 m2 oraz umowa sprzedaży miejsca postojowego w inwestycji „Dom pod Zegarem”
    07.03.2017 1 114 341,36
    Mark Spiteri wraz z osobą blisko z wiązaną Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży o powierzchni 58,27 m2 oraz umowa sprzedaży miejsca postojowego w inwestycji „Apartamenty Mokotów nad Skarpą „
    18.07.2017 571 937,61
    Grzegorz Kiełpsz wraz z osobą blisko związaną
    Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży o powierzchni 97,15 m2 oraz umowa sprzedaży miejsca postojowego na inwestycji „Rezydencja Mokotów”
    26.10.2017 1 529 518,95
    Moczulski Marek wraz z osobą blisko związaną
    Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży o powierzchni 90,51 m2 oraz umowa sprzedaży miejsca postojowego na inwestycji „Apartamenty Mokotów nad Skarpą”
    09.11.2017 905 988,34



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    40
    Przyznanie opcji na akcje Spółki Pani Małgorza cie Kolarskiej (Wiceprezes Zarządu - Dyrektor Zarządzający) zostało
    opisane w nocie 7.44 .
    Transakcje między podmiotami powiązanymi odbywają się na zasadach rynkowych.
    7.44. Plan Motywacyjny – Programy Opcji Menedżerskich
    Na dzień 31 grudnia 2017 r. w Spółce istniał jeden aktywny Programy Opcji Menedżerskich przyjęty w ramach Planu
    Motywacyjnego dla kadry kierowniczej Spółki.
    Nazwa Programu
    Opcje w ramach programu (liczba akcji)
    Opcje przyznane (liczba akcji)
    Opcje wykonane (liczba akcji)
    Opcje w ramach programu (liczba akcji)
    Opcje przyznane (liczba akcji)
    Opcje wykonane (liczba akcji)
    31.12.2017 31.12.2016
    Program IV 500 000 500 000 - - - -
    Program IV Opcji Menedżerskich
    1 grudnia 2017 r. Rada Nadzorcza Spółki , działając na podstawie upoważnienia udzielonego jej przez Zwyczajne Walne
    Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki, podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia Postanowień Programu IV Opcji
    Menedżerskich dla Pani Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu - Dyrektora Zarządzającego, dotycząceg o
    500 000 akcji Dom Development S.A. („Program IV”). Zgodnie z Programem IV pani Małgorzata Kolarska otrzymała
    jednorazowo opcje uprawniające do objęcia łącznie 500 000 akcji Dom Development S.A. za cenę w kwocie 35,00
    złotych za akcję. Realizacja przedmio towych opcji będzie limitowana do 100 000 akcji w jakimkolwiek okresie 12
    kolejnych miesięcy, począwszy od 1 stycznia 2018 roku, z tym że opcje niewykorzystane będzie można zrealizować
    w późniejszym terminie, lecz nie później niż do 31 grudnia 2027 roku.
    Przyznanie nowych opcji na akcje
    W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 201 7 roku Spółka przyznała now e, wyżej opisane opcje na akcje
    w ramach Programu IV .
    Wartość godziwa przyznanych w tej transzy opcji zamiennych na akcje została oszacowana n a dzień przyznania opcji na
    podstawie modelu bazującego na metodzie Blacka -Scholesa -Mertona biorąc pod uwagę warunki istniejące na dzień
    przyznania opcji. Poniżej przedstawione są założenia wejściowe przyjęte do modelu dla wyceny opcji przyznanych w
    ramach trzeciej transzy Programu II:
    Data przyznania opcji 1 grudnia 2017 r.
    Początek okresu realizacji opcji 5 transz po 100 000 opcji co 12 miesięcy począwszy od 1 stycznia 2018 r.
    Data zapadalności opcji 31 grudnia 2027 r.
    Stopa dywidendy (%) dla kolejnych transz 0,00; 7,26; 7,92 ; 7,97; 7,86
    Przewidywany wskaźnik zmienności (%) 23,50
    Stopa proc entowa wolna od ryzyka (%) 2,10
    Spodziewany okres realizacji opcji kolejnych transz: 31 marca 2018; 31 marca 2019; 31 marca 2020;
    31 marca 2021; 31 marca 2022
    Cena realizacji opcji (PLN) 35,00
    Bieżąca cena akcji (PLN) 74,00
    Wartość opcji na dzień ich przyznania, wyliczona na podstawie wyżej opisanego modelu i założeń wyniosła 14 924 tys.
    zł. Wartoś ć opcji każdej z transz odnoszona jest równomiernie do rachunku zysków i strat przez okres od daty przyznania
    opcji do oczekiwanej daty początku realizacji każdej poszczególnej transzy.



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    41
    Wykonanie opcji na akcje
    W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2017 r. w Spółc e nie zostały zrealizowane opcje na akcje.
    W dniu 5 grudnia 2016 r. Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze
    emisji 85 830 akcji na okaziciela serii W. Emisja akcji nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej s kierowanej do
    uczestników Programu II Opcji Menedżerskich. W dniu 10 stycznia 2017 r. akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd
    Rejonowy dla m. st. Warszawy (co zostało opisane w nocie 7.16).
    Wygaśnięcie opcji na akcje
    W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 201 7 r. nie wygasły żadne opcje na akcje .
    Koszt opcji menedżerskich odniesiony do rachunku zysków i strat i do kapitałów własnych
    W okres ach dwunastu miesięcy zakończony ch 31 grudnia 201 7 i 2016 roku do rachunku zysków i strat oraz na kapitał
    zapasowy odniesiono odpowiednio 4 406 tys. zł. oraz 0 zł z tytułu przyznanych opcji menedżerskich.
    Opcje na akcje przydzielone i możliwe do realizacji na poszczególne dni bilansowe oraz zmiany
    w prezentowanych okresach :
    OPCJE NA AKCJE 01.01 - 31.12. 2017 01.01 - 31.12. 2016
    Opcje niezrealizowane na początek okresu
    Ilość - 150 410
    Całkowita cena realizacji - 6 116
    Opcje przyznane w okresie
    Ilość 500 000 -
    Całkowita wartość wykonania opcji 17 500 -
    Opcje wygasłe w okresie
    Ilość - 53 260
    Całkowita wartość wykonania opcji - 2 164
    Opcje zrealizowane w okresie
    Ilość - 97 150
    Całkowita wartość wykonania opcji - 3 952
    Średnia ważona cena wykonania opcji na jedną akcję (PLN/akcja) - 40,68
    Opcje niezrealizowane na koniec okresu
    Ilość 500 000 -
    Całkowita cena realizacji 17 500 -
    Opcje możliwe do zrealizowania na początek okresu
    Ilość - 150 410
    Całkowita cena realizacji - 6 116
    Opcje możliwe do zrealizowania na koniec okresu
    Ilość - -
    Całkowita cena realizacji - -




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    42
    7.45. Wynagrodzenie osób wchodzących w skład organów zarządzających i nadzorczyc h Spółki
    Wynagrodzenia kluczowej kadry menedżerskiej 01.01 - 31.12. 2017 01.01 - 31.12. 2016
    1. Zarząd
    Wynagrodzenie 7 778 6 713
    w tym wynagrodzenie z zysku - -
    Świadczenia pozapłacowe 104 83
    Wynagrodzenie razem 7 882 6 796
    2. Rada Nadzorcza
    Wynagrodzenie 1 297 1 409
    Powyższa tabela nie uwzględnia kosztu programu opcji menadżerskich, który w latach zakończonych 31 grudnia 2017 r. i
    2016 r. wyniósł odpowiednio 4 406 tys. zł i 0 zł.
    Składy Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki na dzień 31 grudnia 2017 r. przedstawione są w nocie 7.4 8.
    Umowy o świadczenie usług przez członków organów zarządzających i nadzorczych zawarte ze Spółką lub
    jej podmiotami zależnymi określające świadczenia wypłacane w chwili rozwiązania stosunku pracy
    Członkowie Zarządu Spółki: Jarosław Szanajca, Małgorzata Kolarska , Janusz Zalewski i Janusz St olarczyk (który pełnił
    funkcję C złonka Zarządu do dnia 31 grudnia 2017 r.) zatrudnie ni są w Spółce na podstawie umów o pracę.
    Zgodnie z postanowieniami umów o pracę rozwiązanie s tosunku pracy z poszczególnymi C złonkami Zarządu Spółki
    następuje na następujących zasadach:
    Imię i nazwisko członka zarządu
    Długość okresu wypowiedzenia umowy (w miesiącach) Uwagi
    Przez Spółkę Przez Pracownika
    Szanajca Jarosław 8 8 50% kwoty wynagrodzenia za okres ośmiu miesięcy płatne po złożeniu wypowiedzenia
    Pozostałe 50% kwoty będzie wypłacone w 5 równych ratach miesięcznych
    Małgorzata Kolarska 6 6 Bez dodatkowych zapisów
    Janusz Zalewski 6 6 Bez dodatkowych zapisów
    Stolarczyk Janusz *) 9 3 50% kwoty wynagrodzenia za okres dziewięciu miesięcy płatne po złożeniu wypowiedzenia
    Pozostałe 50% kwoty będzie wypłacone w 8 równych ratach miesięcznych
    *) Pan Janusz Stola rczyk przestał pełnić funkcję Cz łonka Zarządu Spółki z dniem 31 grudnia 2017 r.
    7.46. Zobowiązania warunkowe
    ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE 31.12. 2017 31.12. 2016
    Gwarancje 111 111
    Poręczenia 365 -
    Razem 476 111




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    43
    Ponadto niektóre zobowiązania Spółki zabezpieczone są wekslami:
    ZABEZPIECZENIA ZOBOWIĄZAŃ SPÓŁKI 31.12. 2017 31.12. 2016
    Weksle, w tym:
    – weksle stanowiące dodatkowe zabezpieczenie roszczeń banku PKO BP wynikających z udzielonego kredytu 100 000 100 000
    – weksle stanowiące pozostałe zabezpieczenia 2 000 -
    Razem 102 000 100 000
    7.47. Istotne sprawy sądowe na dzień 31 grudnia 2017 r.
    Na dzień 31 grudnia 2017 roku Spółka nie była stroną istotnych postępowań sądowych.
    7.48. Zmiany w składzie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki
    Zarząd
    Na dzień 31 grudnia 2017 roku Zarząd spółki Dom Development S.A. liczył 5 Członków:
    Jarosław Szanajca – Prezes Zarządu
    Małgorzata Kolarska – Wiceprezes Zarządu
    Janusz Zalewski – Wiceprezes Zarządu
    Terry R. Roydon – Członek Zarządu
    Janusz Stolarczyk – Członek Zarządu *)
    *) W dniu 4 grudnia 2017 r. do Spółki wpłynęło oświadczenie Pana Janusza Stolarczyka o rezygnacji przez niego z
    przyczyn osobistych, z dniem 31 grudnia 2017 r., z pełnienia funkcji Członka Zarządu Dom Development S.A.
    Pan Janusz Stolarczyk nadal pełni funkcj ę Dyrektora ds. Rozwoju.
    Rada Nadzorcza
    W roku 2017 nie zaszły zmiany w składzie osobowym Rady Nadzorczej.
    Na dzień 31 grudnia 2017 roku Rada Nadzorcza spółki Dom Development S.A. liczyła 7 Członków:
    Grzegorz Kiełpsz – Przewodniczący Rady Nadzorczej,
    Mark ham Dumas – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,
    Marek Moczulski – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,
    Mark Spiteri – Członek Rady Nadzorczej,
    Michael Cronk – Członek Rady Nadzorczej,
    Włodzimierz Bogucki – Członek Rady Nadzorczej,
    Krzysztof Grzyliński – Czł onek Rady Nadzorczej.




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    44
    7.49. Dodatkowa informacja o działalności operacyjnej Spółki
    W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2017 r. miały miejsce następujące istotne zmiany dotyczące
    portfela realizowanych przez Spółkę inwestycji deweloperskich na rynku warszaw skim :
    Projekty, których budowę Spółka rozpoczę ła w okresie od dnia 1 stycznia 2017 r. do dnia 31 grudnia
    2017 r.:
    Projekt Standard Liczba mieszkań Liczba lokali usługowych Termin rozpoczęcia
    Osiedle Wilno VI etap 1 Popularny 300 9 I kw. 2017 r. Osiedle Forma etap 1 Popularny 89 6 I kw. 2017 r. Osiedle Premium 5 (etap 3) Popularny 109 4 I kw. 2017 r. Osiedle Cybernetyki 17 etap 1 Popularny 145 1 II kw. 2017 r. Osiedle Cybernetyki 17 etap 2 Popularny 236 11 II kw. 2017 r. Osiedle Moderna etap 3 Popularny 163 24 II kw. 2017 r. Osiedle Premium 4 (etap 2 faza 2) Popularny 248 0 II kw. 2017 r. Wille Lazurowa etap 2 Popularny 102 0 II kw. 2017 r. Osiedle Forma etap 2 faza 1 Popularny 192 7 II kw. 2017 r. Osiedle Amsterdam etap 2 Popularny 307 7 II kw. 2017 r. Osiedle Wilno VI etap 2 Popularny 209 2 III kw. 2017 r. Osiedle Port Żerań etap 1 Popularny 361 1 III kw. 2017 r. Apartamenty Mokotów nad Skarpą 2 Apartamenty 190 0 III kw. 2017 r. Apartamenty Park Szczęśliwicki Apartamenty 46 0 III kw. 2017 r. Dom na Bartyckiej Popularny 127 4 III kw. 2017 r. Osiedle Forma etap 2 faza 2 Popularny 210 3 IV kw. 2017 r. Osiedle Regaty faza 1 Popularny 69 3 IV kw. 2017 r.
    Razem 3 103 82
    Projekty, których budowę Spółka zakończ yła w okresie od dnia 1 stycznia 2017 r. do dnia 31 grudnia
    201 7 r.:
    Projekt Standard Liczba mieszkań Liczba lokali usługowych Termin zakończenia
    Osiedle Premium 1 (etap 1 faza 1) Popularny 191 15 I kw. 2017 r. Osiedle Moderna etap 1 Popularny 167 4 II kw. 2017 r. Osiedle Przyjaciół etap 3 Popularny 93 2 II kw. 2017 r. Apartamenty Mokotów nad Skarpą Popularny 183 1 II kw. 2017 r. Palladium etap 1 Popularny 214 1 III kw. 2017 r. Osiedle Premium 2 (etap 1 faza 2) Popularny 236 0 III kw. 2017 r. Osiedle Pod Różami etap 3 Popularny 47 3 III kw. 2017 r. Ursynovia (Anody) etap 1 Popularny 72 7 IV kw. 2017 r. Ursynovia (Anody) etap 2 Popularny 111 0 IV kw. 2017 r. Saska III Popularny 347 12 IV kw. 2017 r. Żoliborz Artystyczny etap 5 Popularny 117 9 IV kw. 2017 r. Żoliborz Artystyczny etap 6 Popularny 125 12 IV kw. 2017 r. Żoliborz Artystyczny etap 7 Popularny 127 13 IV kw. 2017 r. Osiedle Moderna etap 2 Popularny 194 0 IV kw. 2017 r. Osiedle Wilno III etap 2 Popularny 125 4 IV kw. 2017 r. Osiedle Wilno III etap 3 Popularny 111 0 IV kw. 2017 r. Wille Taneczna Popularny 119 0 IV kw. 2017 r.
    Razem 2 579 83
    Ponadto, w 2017 r. w ramach Grupy Dom D evelopment prowadzono projekty d eweloperskie na rynku wrocławskim
    poprzez spółkę zależną Dom Development Wrocław Sp. z o.o. oraz na rynku trójmiejskim poprzez kontrolowaną w 100%
    Grupę Kapitałową Euro Styl (patrz nota 7.9) .



    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    45
    7.50. Istotne zdarzenia po dacie bilansowej
     Realizacja opcji na akcje Spółki
    W dniu 17 stycznia 2018 roku Zarząd podwyższył kapitał zakładowy S półki z dotychczasowej kwoty 24 868 422,00 zł do
    kwoty 24 968 422,00 zł, to jest o kwotę 100 000,00 zł, w drodze emisji 100 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii
    „Y”, o wartoś ci nominalnej 1,00 zł każda. Emisja akcji serii „Y” nastąpi ła w drodze subskrypcji prywatnej. Celem emisji
    akcji serii „Y” jest umożliwienie Spółce wywiązywania się z zobowiązań wynikających z Programu IV Opcji Menedżerskich
    dla Pani Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu, dotyczących 500 000 Akcji Dom Development S.A. (patrz nota
    7.44) . Rada Nadzorcza Spółki wyraziła zgodę na całkowite pozbawienie dotychczasowych akcjonariuszy prawa poboru
    przedmiotowych 100 000 akcji zwykłych na okaziciela serii „Y”. Wyłączenie prawa poboru dotychczasowych
    akcjonariuszy uzasadnione jest okolicznością, że emisja akcji serii „Y” jest skierowana wyłącznie do uczestnika Programu
    IV, Pani Małgorzaty Kolarskiej i w celu umożliwienia jej wykonania jej praw wynikających z warr antów subskrypcyjnych.
    W dniu 25 stycznia 2018 r. Pani Małgorzata Kolarska dokonała realizacji opcji na akcje Spółki poprzez wykonanie praw z
    warrantów subskrypcyjnych - dokonanie subskrypcji na akcje. Cena emisyjna akcji serii „Y” wynosiła 35,00 zł za je dną
    akcję.
    W dniu 30 stycznia 2018 r. Zarząd Spółki podjął u chwałę w sprawie przydziału 100 000 akcji serii „Y” Pani Małgorzacie
    Kolarskiej .
    7.51. Zatwierdzenie sp rawozdań finansowych za rok 201 6
    Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Dom Development S.A. w dni u 25 maja 201 7 r. zatwierdziło
    przedstawione przez Zarząd sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2016 r., sprawozdanie
    Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 201 6 roku oraz skonsolidowane sprawozdanie finansowe Gru py
    Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 201 6 roku i sprawozdanie Zarządu z działalności
    Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 201 6 roku. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy udzieliło
    Zarządowi absolutorium za 2016 rok.
    7.52. Prognozy
    Zarząd Dom Development S.A. nie publikuje prognoz finansowych zarówno w odniesieniu do podmiotu dominującego,
    jak i Grupy Kapitałowej.
    7.53. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania
    sprawozdań finansowych
    Pon iższa tabela przedstawia wynagrodzenie (netto bez podatku VAT) podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań
    finansowych Spółki - Ernst & Young Audyt Polska spółka z o.o . spółka komandytowa oraz inne spółki z grupy Ernst & Young ,
    wypła cone lub należne za rok zakończony dnia 31 grudnia 2017 roku i dnia 31 grudnia 2016 roku w podziale na rodzaje
    usług:
    RODZAJ USŁUGI 01.01 - -31.12. 2017 01.01 - -31.12. 2016
    – Obowiązkowe badanie rocznego oraz przegląd
    półrocznego sprawozdania finansowego **F 371 244
    – Szkolenia *) 1 29
    – Pozostałe usługi *) 425 70
    Razem 797 343
    *) usługi świadczone przez inne podmioty z grupy Ernst & Young
    **) wynagrodzenie nie zawiera wynagrodzenia należnego za prace dotyczące badania sprawozdań finansowych za rok 2017 wykonane w roku 2018 r. w wysokości 81 tys. zł. Analogicznie, kwota za rok 2016 nie zawiera wynagrodzenia należnego za prace dotyczące badania sprawozdań finansowych za rok 2016 wykonane w roku 2017 r. w wysokości 92 tys. zł




    Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2017 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
    46
    7.54. Wybrane dane finansowe przeliczone na EURO
    Zgodnie z wymogami sprawozdawczymi następujące dane finansowe Spółki zostały przeliczone na EURO :
    WYBRANE DANE ZE BILANSU 31.12. 2017 31.12. 2016
    tys. EURO tys. EURO
    Aktywa obrotowe razem 439 000 408 524
    Aktywa razem 517 143 447 164
    Kapitał własny razem 239 593 210 472
    Zobowiązania długoterminowe 85 445 73 630
    Zobowiązania krótkoterminowe 192 104 163 062
    Zobowiązania razem 277 550 236 69 2
    Kurs PLN/EURO na dzień bilansowy 4,1709 4,4240
    WYBRANE DANE ZE RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT 01.01 - -31.12. 2017 01.01 - -31.12. 2016
    tys. EURO tys. EURO
    Przychody ze sprzedaży 305 962 265 551
    Zysk brutto ze sprzedaży 85 202 61 967
    Zysk na działalności operacyjnej 54 457 36 330
    Zysk brutto 54 638 36 160
    Zysk netto 43 846 29 193
    Kurs PLN/EURO średni za okres sprawozdawczy 4,2447 4,3757



    Treść w podglądzie może zawierać błędy powstałe podczas konwersji plików pdf.
  • Załącznik nr: 4

    Pobierz plik

    Oświadczenia Zarządu Spółki Dom Development S.A. do rocznego sprawozdania finansowego za rok
    zakończony dnia 31 grudnia 20 17 roku sporządzonego według Międzynarodowych Standar dów
    Sprawozdawczości Finansowej
    Zarząd Spółki potwierdza, że sprawozdanie finansowe Dom Development S.A. („Spółka”) za rok zakończony
    dnia 31 grudnia 20 17 roku oraz dane porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami
    rachunkowości (MSSF) oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację mająt kową i finansową
    Spółki oraz jej wynik finansowy, a roczne sprawozdanie z działalności Spółki zawiera prawdziwy obraz rozwoju i
    osiągnięć oraz sytuacji Spółki w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.
    Zarząd Spółki potwierdza, że podmiot uprawniony do badania rocznego sprawozdania finansowego został
    wybrany zgodnie z przepisami prawa, zarówno podmiot jak i biegli rewidenci dokonujący badania spełniają
    wymagane przez prawo warunki do wydania bezstronnej i niezależnej opinii o badanym rocznym sprawozdaniu
    finansowym , zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami zawodowymi .
    ________________________________
    Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu
    ___________________________
    Janusz Zalewski , Wiceprezes Zarządu
    ________________________________
    Małgorzata Kolarska , Wiceprezes Zarządu
    ________________________________
    Terry R. Roydon, Członek Zarządu



    Treść w podglądzie może zawierać błędy powstałe podczas konwersji plików pdf.
  • Załącznik nr: 5

    Pobierz plik

Źródło: strona internetowa spółki, relacje inwestorskie, raporty bieżące i okresowe.

Oceń raport:


Pozytywny

Neutralny

Negatywny

WSZYSTKIE KOMUNIKATY SPÓŁKI
Informacje o spółce
Nazwa:Dom Development SA
ISIN:PLDMDVL00012
NIP:525-14-92-233
EKD: 41.10 realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków
Adres: Plac Piłsudskiego 3 00-078 Warszawa
Telefon:+48 22 3516878
www:www.domdevelopment.pl
Kalendarium raportów
2020-05-06Raport za I kwartał
2020-08-25Raport półroczny
2020-11-04Raport za III kwartał
Komentarze o spółce DOM DEVELOPMENT
2020-04-04 04-04-23
tuInwestor
Nikt jeszcze nie skomentował tej spółki,
możesz być pierwszy.
Odpowiedzialność
prawna

Zgłoś moderatorowi
Copyright © 2017 tu Inwestor
PiriBit Sebastian Urbański
ul. Okopowa 113/19 p.1
91-849 Łódź
NIP: 888-28-35-649